2016年东莞楼市总结及2017年趋势展望(定稿)

虎门 寮步 大岭山 厚街 塘厦 南城 桥头 横沥 莞城 樟木头 东城 石碣 茶山 望牛墩 东坑 长安 谢岗
数据来源：东莞中原研究部
供应产品：刚需主力持续放量，改善型产品供应明显增长。 产品成交：投资、改善型需求逐步抬头，高房价导致刚需释放放缓。
25
价格分析：2016年东莞房价出现快速上涨，同比增幅 40%，主因还是深圳客大幅流入所致。
2800000 2300000 1800000 1300000
2015-2016年东莞住宅成交月度量价走势图
14773
16000
成交面积
成交均价
13661
13634
13488
12494
12885
14718
14000
14673 14159
12000
11108 10726 11419
8574
10083 9067
珠三角周边城市 2016年住宅均价（元/㎡） 同比15年
广州
16482
8.80%
深圳
53454
60%
东莞
13684
40%
佛山
9542
11%
惠州
9179
44%
中山
7300
27%
数据来源：中原地产
区域房价：各大片区房价全线暴涨，8成以上区域房价超过 1万元以上，大岭山房价领涨。
片区房价：2016年东莞七大片区房价全线上涨，上涨幅度最大的是临深片区，77%；上涨 幅度最小的是水乡，35%。
东莞中原研究年报包括8份系列报告，并且每份报告独立成篇，包括：整体市场 篇、土地市场篇、商业市场篇、豪宅市场篇、三级市场篇、区域篇、客户篇以及潜 在供应篇等。
2016
• 2016年东莞房地产市场总结及后市展望
• 2016年东莞土地市场总结及后市展望
年
• 2016年东莞商业市场总结及后市展望
东
• 2016年东莞区域市场总结及后市展望
莞 楼 市
• 2016年东莞豪宅市场总结及后市展望 • 2017年东莞二级市场住宅潜在供应分析报告
年
• 2016年东莞二级市场客户分析报告
报
• 2016年东莞三级市场总结及后市展望
高烧的2015与退烧的2016
2015年全线飘红
166.35万平
30.6%
1421万平
42%
489万平
42%
1077.04万平
28.8%
1038万平
74.97%
东莞 深圳
1120万平
41.21%
385.8万平
32%
660万平
65%
1008万平
44%
2016年莞深回落
1417万平
32%
964万平
-7%
1928万平
36%
676万平
38%
东莞 深圳
1590万平
42%
556万平
44%
402万平
-40%
1007万平
-0.1%
回顾2015-2016，按“量在价先”的规律，东莞楼市从2015年4月牛市行情启动，到2016年3月份成 交持续大幅放量，随后东莞楼市受深圳325新政影响，跟随深圳楼市调整也迅速进入调整，但这个调 整只是量缩价涨的行情，成交明显萎缩，但房价持续快速上涨。
20
• 2016年房企TOP10总销售额合计652.50亿元，同比2015年暴增34.17%，所占全市 比重为44.06%，市场集中度同比去年略有提升。
• 2016年万科、碧桂园的销售业绩突破100亿元。销售业绩在30亿元以上的企业有10 家，比去年7家，增加3家。销售金额在5-10亿元的有29家，比去年增加5家。
25% -42% -43% 190%
7% -3%
34%
916
2%
964
-7%
13687
40%
136
47%
98
88%
14921
6%
438
-1%
5.5个月 650
—— 39%
5606
16%
数据来源：东莞中原研究部
土地市场篇
土地供应：
“去库存”的基调下政府控制土地供应量，供地规模大幅缩减。 4月政府控规调整，大幅减少商住地供应规模，增加工业用地供应量。 制造业依然是东莞发展的根基，工业供应一支独大的局面。 商住地供应不足是全年的主旋律，供需矛盾日益尖锐，市场严重缺地。
287个，保持较快增长势头。东莞房地产陆续 吸引更多企业进入，群雄割据，多方角逐的局 面确立，市场竞争日益激烈。
房企排行榜：万科、碧桂园是东莞房地产销
售额的“百亿元”房企。前10名中，有7席是 品牌开发商，品牌房企逐渐主宰东莞市场。
19
2016年品牌房企占有率达37%，市场份额持续扩张。预计 2017年品牌房企占有率接近5成。
13735 12905 19737 11068 15253 14428 9322.2
38% 41% 30% 37% 2% 44% 0%
数据来源：东莞中原研究部
房企排行：万科、碧桂园是过“百亿元”房企，房企TOP10，品牌房企占7 席，品牌开发商逐渐主宰东莞地产市场。
企业个数：2016年东莞房地产企业个数位
行业洗牌势在必行，本土中小企业“缺地”与“缺钱”使其发展遇瓶颈。
2016年东莞土地市场总结与2017年展望：
供应，供地不足是全年主旋律，供求矛盾尖锐。 成交，整体规模逆市下行，大石龙异军突起。 地价，商住地价格日益高涨，拿地成本与日俱增。 房企，外来企业兵临城下，本土企业或被出局。 地王，全年诞生12宗地王，碧桂园成地王收割机。
销售金额：2016年品牌房企的销售
金额为552亿元，同比去年增加
48%。品牌房企的销售增幅跑赢整
体市场。
市场占有率：2016年品牌房企占比 达到37%，为历年新高的记录。品
牌房企持续扩张，并且后续还有较多 品牌房企加入。预计2017年品牌房 企的占有率或接近5成。
品牌房企的统计口径：万科、碧桂园、保利、恒大、卓越、金 地、佳兆业、中信、绿地、万达。
9116
9465
9728
9859
9310
10129 9718
9610
10093
深圳325新政 国庆期间热点城市1新000政0
8000
800000 300000
6000 4000 2000
-200000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 0
进入金九银十，原本调控政策基本已经消化，加上9月份地王潮效应，本土需求已经全面激发，年底 传统置业高峰期也即将到来，但国庆期间全国热点城市调控新政骤至，莞深楼市再次进入调整。而这 次调整，是全国楼市的政策大调控，9月份，或成为东莞楼市这轮牛市的顶部，10月份开始东莞楼市 真正进入调整，呈现量缩滞涨的行情。
成交前30名中，有19席是品牌开发商项目。2016年东莞商品房成交金额超过10 亿元的项目有38个，比2015年30个增加8个。南部湾万科城单盘销售金额53亿 元，吸金力强。
22
住宅市场篇
供求：商品住宅供不应求，供求失衡的矛盾持续加剧。
供求失衡主要原因：控规调整，影响部分项目的推盘节奏，延迟入市；开发商土地储备 量不足，加上整个市场库存低位，惜售心态严重；部分项目工程进度跟不上；高房价下 加速房企业绩和利润的增长，有意控制货量的供应节奏。 从2016年各个镇街的住宅供需及洋房价格增幅的数据统计显示，各个镇街的房价增幅 高低与供求关系基本无关，而是与深圳的关系、深圳客成交的比例有关。
2012年
127 135 318
2386
714
682 596
611
605 8313
79
62 13060
483 9.6个月
328
3871
2013年
196 291 597
2653
876
847 786
751
767 8812
95
59 16000
480 7.5个月
443
4047
2014年
96 101 224
2323
2016年土地市场总结
17年货币政策收紧，房企融资难度和成本加大。 17年行业降杠杆，企业拿地资金受严格监管。 17年土地供应有往增加，但供应放量也有限。
协议合作并购、三旧改造成主流拿地方式。
土地市场有望降温，但地价扔居高位，品牌房企抢地热情不减。
2017年土地市场展望
商品房市场篇
折线/面图
2016年东莞商品房成交金额1481亿元，9年收录5倍增长。
成交的金额，溢出成交金额是收入主来源。
整体土地成交
成交90宗，比15年减少63宗
占地430万㎡， -45% 建面927万㎡， -42%
商住地
• 成交25宗，比15年减少21宗 • 占地102万㎡ -42% • 建面244万㎡ -43%
控地背景下，今年土地成交规模显著下行。
2016年商住地成交宗数为10年来新低，供地不足是 主因。
774
685 660
660
593 9174
80
67 14293
552 11个月
327
4207
2015年
180 176 427
3305
1010
1108 1105
897
1038 9783
93
52 14089
441 5个月 466
4836
2016年
同比15年
225 102 244
9584
1081
1078
1481
区域房价：全市26个区域房价在1万元以上，占比超8成。塘厦、松山湖、凤岗等区域是房
价高位区，桥头、东坑、石排、企石是价格洼地区。
2016年去库存成效显著，供求失衡是全年的基调。
库存量和消化周期走势，2016年在中央去库存的基调下，全国商品房集中在去库存。东莞去库存 成效显著，住宅库存量从2015年上半年年（6月底）的537万㎡，到今年7月份的307万㎡，去库 存成效显著。今年来库存消化周期最低仅有3个月，供求失衡是全年的主基调。
商住
占地97万㎡
-56%
整体供应
占地442万㎡ 建面973万㎡
-48% -44%
商业
占地15万㎡ +18%
工业
占地276万㎡ -38%
土地成交金额
225亿元
+25%
商住地成交金额
187亿元 +33%
溢出贡献73%
土地成交金额首次破200亿元，创收新高。
商住地贡献整体金额的83%，贡献大。
商住地成交金额中，政府出让的起拍金额为51亿元，136亿元是溢出
数据来源：东莞中原研究部
2016年全国房地产市场的宏观环境关键词：
• 经济增长放缓 • 货币超发 • 信贷充裕 • 低利率 • 资本并购 • 去库存 • 股市慢牛 • 黄金低位反复 • 外汇管制 • 资产配置荒 • 楼市加杠杆
宏观环境利好房地产行业 资金集中流入房地产市场
2016年东莞楼市运行大数据：
1000000 900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0
2016年东莞各镇街住宅供求与价格涨幅
供应
成交
洋房价格增幅
160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60%
经济转型下外需与内需寻求平衡发展，商业用地供应 增加，成交回升。
东莞制造2025战略，工业总产值实现由1万亿向2万 亿跨越，未来工业地将成交活跃。
商业地
占地13万㎡， +33% 建面30万㎡， +23%
工业地
占地260万㎡， -39% 建面552万㎡， -36%
折线/面图
商住地价格：
东莞商住地楼面地价高达9584元/㎡，同比增幅190%，拿地成本与日俱增。
片区地价出现大幅上涨，黄江、万江、樟木头、莞城、茶山、石排共6个区域的地价超过“万元”。
2016年东莞诞生12宗区域单价地王，碧桂园成地王收割机。
拿地企业分析：
外来企业拿地比例超过9成，外来房企已兵临城下。
2016年东莞土wenku.baidu.com市场继续添新贵，时代、融创、鲁能、阳光城以及星河控股、泰禾、远 洋、龙湖等，开展东莞的扩张之路，东莞房地产已进入品牌时代。
2016年东莞商品房及各物业类型供需价格汇总表：
指标 商品房 洋房 别墅 公寓 商铺 写字楼 车位
数据来源：东莞中原研究部
供应 同比 成交 同比 均价 同比
1081 731 114 71
82
54
27
7%
-1% 16% 19% 1% 360% 40%
1078 750 132 82
59
40
14
-3% -14% 14% 77% 36% 322% 3%
2016年东莞楼市总结及2017年趋势展望
东莞中原研究中心 2017年1月
东莞中原研究中心 — 东莞房地产大数据中心、首席市场研究平台
• 2004年至今，一直致力研究房地产市场 • 全面、系统、准确的市场监测数据 • 深入把握洞察市场走势及特点 • 为发展商拿地、项目定位、营销推广等提供决策依据 • 公开资讯，为业界提供客观全面的市场数据和资讯
指标
土地成交金额亿元 商住地成交占地规模万㎡ 商住地成交建筑规模万㎡
商住地楼面地价 商品房供应规模万㎡ 商品房成交规模万㎡
商品房成交金额亿元
住宅供应规模万㎡
住宅成交规模万㎡
住宅均价（元/㎡）
商业供应规模万㎡
商业成交规模万㎡
商业成交均价（元/㎡） 住宅库存量万㎡ 住宅消化周期
二手住宅成交规模万㎡ 二手住宅成交均价