房地产项目可行性研究报告修订稿

房地产项目可行性研究

报告

集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]

一、项目总论

（一）项目背景

项目用地：**************

项目位置：***************

项目开发背景：**标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因**厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商品房开发。

（二）承担可行性研究的单位

****国联投资顾问有限公司

（三）研究工作依据

根据政府有关部门政策规划，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。

二、项目投资环境和市场研究

（一）市场宏观背景

1.全国投资环境

国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不会很大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原

则，打破所有制界限、部门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易成本”大幅度下降。

2. ２００３年上半年全国房地产开发投资情况

开发投资继续高速增长

2002年，全国房地产开发完成投资亿元，同比增长%，高于同期固定资产投资增长速度个百分点，占同期固定资产投资的比重为%。今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产开发投资亿元，较去年同期增长%,高于同期固定资产投资增幅个百分点，占同期固定资产投资的比重为%。其中东、中、西部地区增幅分别为%、%、%，中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。

今年上半年，商品住宅开发完成投资亿元，同比增长%，占商品房投资的%（其中，经济适用住房完成投资亿元，同比增长%，占商品住宅投资的比重为%）；办公楼投资完成亿元，同比增长%，所占比重为%；商业营业用房完成投资亿元，同比增长%，所占比重为%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为%、%、%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。

销售情况良好

今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售额亿元，同比增长%；其中：销售给个人亿元,同比增长%，所占比重为%。

商品房空置面积增幅较大

2002年商品房空置面积比2001年净增万平方米，其中，空置时间在一年以上的净增万平方米，占竣工总量的%。空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为%、%和%。东、中、西部同比增幅分别为%、%和%，中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。

今年上半年，这一趋势仍在持续。仅1-5月份，全国商品房空置面积同比增长%，其中，商品住宅空置面积同比增长%。

价格稳中有升

2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了%，其中：商品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大中城市调查显示，2002年商品房价格上涨%，土地交易价格上涨%，房屋租赁价格上涨%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。

2003年上半年，商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了%，其中东、中部地区价格涨幅较高。

有21个地区商品房销售价格有不同程度的上升，4个地区涨幅在20%以上，分别为：青海%、湖南%、浙江%、陕西%。

有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降，分别为：新疆%、河北%、四川%、广西%、北京%、云南%、辽宁%、内蒙古%、贵州%。

3.**市投资宏观背景

房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达1758.4万平方米，增长27%，房地产开发投资亿元，增长%，其中住宅投资亿元，增长%。

大项目成为投资增长主要拉动力。从1-5月全国城镇500万元以上项目的统计情况看，超过1亿元的项目13028个，占全国全部城镇500万元以上施工项目个数的%，完成投资5262亿元，占全国全部城镇500万元以上施工项目完成投资的%。

商品房销售继续保持良好势头。上半年，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长%，高于同期投资增速个百分点。其中销售给个人1916亿元，增长%；销售面积8672万平方米，增长%。

新开工规模迅速扩大。上半年，全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目计划总投资16921亿元，增长%。上半年施工项目个数达94661个，同比增加11915个；施工项目计划总投资73596亿元，增长%。

资金到位情况良好。上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金18411亿元，同比增长%,比同期投资增速高个百分点。其中，国家预算内资金增长%，国内贷款增长%,利用外资增长%，自筹资金增长%。

4、**1-7月房地产开发统计

从**市统计局获悉，7月，**房地产开发继续保持迅速发展势头，1－7月累计完成开发投资亿元，增长%，其中住宅投资亿元，增长%；写字楼投资亿元。增长倍；商业营业用房投资亿元，增长%。

1~7月，**商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达万平方米，增长％。其中写字楼的开发规模达万平方米，增长％，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，1~7月，**市累计销售商品房万平方米，比同期增加销售万平方米，增长%。实现商品房销售额亿元，增长％。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为万平方米，比六月末仅新增万平方米。

从**市统计局获悉，7月，**房地产开发继续保持迅速发展势头，1－7月累计完成开发投资亿元，增长%，其中住宅投资亿元，增长%；写字楼投资亿元。增长倍；商业营业用房投资亿元，增长%。

1~7月，**商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达万平方米，增长％。其中写字楼的开发规模达万平方米，增长％，增长速度超过商品房和商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头和发展潜力，1~7月，**市累计销售商品房万平方米，比同期增加销售万平方米，增长%。实现商品房销售额亿元，增长％。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末，超过一年期的空置房面积为万平方米，比六月末仅新增万平方米。

5.区域发展及前景预测

城西房地产市场发展前景分析