中级经济师《房地产经济》：清偿性指标及其计算
经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)试题与参考答案(2025年)
2025年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)模拟试题(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、以下哪项不属于建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)考试的范围？A. 房地产市场分析B. 建筑工程设计规范C. 土地使用权管理D. 房地产法律制度2、以下关于房地产估价价值的表述，正确的是：A. 房地产估价价值是指房地产的市场价值B. 房地产估价价值是指房地产的成交价值C. 房地产估价价值是指房地产的账面价值D. 房地产估价价值是指房地产的内在价值3、在房地产投资中，投资人的主要目的是追求长期稳定的现金流收入。
以下哪种投资类型最符合这一特点？A、商业房地产（如商场、办公楼）B、住宅房地产（如公寓、别墅）C、旅游房地产（如度假村、酒店）4、根据房地产经济学原理，房地产投资项目的可行性研究中，最关键的因素是？A、项目的市场定位B、项目的财务分析C、项目的区域规划5、在建设用地使用权出让过程中，以下哪一项不属于国有土地有偿使用权的出让方式？（）A.招标B.拍卖C.挂牌D.直接协议6、根据我国相关法律法规，以下关于住房公积金的描述错误的是？（）A.住房公积金是指单位和职工共同缴纳的住房储蓄基金B.住房公积金有较强的储蓄性质，主要用于职工个人的住房消费C.职工可以提取住房公积金账户内的资金支付房租D.住房公积金只能用于职工本人的住房消费7、在经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)中，关于房地产价格构成的说法，下列哪项是不正确的？A、土地价格B、建筑物价值C、开发成本D、折旧费8、在房地产估价中，以下哪项不属于房地产估价的主要依据？A、房地产实物状况B、房地产市场状况C、房地产法律状况D、房地产财务状况9、下列哪一项是房地产开发中前期准备工作的重要内容之一？A、市场分析B、建筑设计C、施工管理D、物业管理 10、在房地产经济中，影响房地产价格的最主要因素是？A、土地成本B、建筑材料价格C、房地产区位D、建筑施工费用11、根据《建筑工程施工质量管理条例》，以下哪个选项不属于建筑项目的质量保修期限？（）A.房屋建筑工程的地基基础工程，为设计文件规定的耐用年限B.房屋建筑工程的地基基础工程，从竣工验收合格之日起计算超过50年C.房屋建筑工程的地基基础工程，从竣工验收合格之日起计算超过30年D.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年12、某房地产开发公司拟在市中心新开发一栋综合商场，下列哪项不属于该综合商场开发项目的可行性研究内容？（）A. 项目市场分析B. 项目财务分析C. 项目环境影响评估D. 项目政策风险分析13、经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)试卷一、单项选择题13、某房地产开发项目总投资为2000万元，其中土地成本占30%，建筑成本占50%，其他成本占20%。
中级经济师房地产经济专业考试大纲
经济专业技术资格考试房地产经济专业知识与实务（中级）考试大纲考试目的测查应试人员是否理解和掌握房地产经济基本理论、建设用地使用权获取、房地产市场调研、房地产投资项目经济评阶、房地产投强顷目可行性研究、房地产开发项目前期策划、房地产开发项目管理、房地产估价、房地产市场营销、物业管理、房地产金融等相关的原理、方法、技术、规范（规定）等，以厦是否具有从事房地产经跻专业窭务工作的能力。
考试内容与要求1.房地产经济基本理论。
理解区位理论、供求理论、地租地价理论、城市化理论以及在房地产经济工作中的作用，辨别房地产曲区位优劣，解释房地产供求规律、地价和地租的关系、城市发展演变规律，计算地租和地价，分析城市化发展趋势。
2.建设用地使用权莸取。
理解建设用地及其管理的作用。
区分国有建设用地使用权划拨与有偿使用，辨别不同的有偿使用方武，说明国有和集体建设用地使用制度的内客，实施国有和集体建设用地使用制度。
3.房地产市场调研。
理解房地产市场调研的作用，精制房地产市场调研的程序，解释房地产市场调研的基本内睿．运用房地产市场调研方法、设计调研问卷开展有关调研工作，撰写房地产市场调研报告。
4.房地产投资项目经济评价。
理解房地产投资及其形式和特点，解释资金的时闻价值，绘制现盎流量圉，计算资盘莽嫂值，理解不同类型房地产投资项目的现盘流量．解释房地产投资项目经济评价指标，运用房地产投资项目经济评价方法开展有关经济评价。
5.房地产投资顷目可行性研究。
理解房地产投资项目可行性研究曲作用和内客，分折房地产投资项目的不确定性，比较和选择房地产投资项目方案，撰写房地产投资项目可行性研究报告。
6.房地产开发项目前期策划。
理解房地产开发项目前期策划的作用，说明房地产开发项目前期策划的任务和内容，研判房地产市场，实施房地产开发项目客户定位、项目定位和产品定位，撰写房地产开发项目前期策划报告。
7.房地产开发项目管理。
理解房地产开发项目管理的作用．说明房地产开发项目管理的目标、任务、阶段和内容，辨别房地产开发项目的种类和工程系统构成，开展房地产开发项目勘察设计管理、工程招标、合同管理．实施房地产开发顷目的成率控制、质量控制、进度控制、安垒管理和竣工验收。
经济师《中级农业》考点精讲：项目清偿与比选
经济师《中级农业》考点精讲：项目清偿与比选中级经济师考试项目清偿能力分析①资产负债率。
是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，也是反映项目偿债能力的最主要的指标，公式为：资产负债率=负债合计/资产合计×100%②固定资产投资国内借款偿还期。
是指在国家财政制度及项目具体条件下，以项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息（不包括已用自有资金支付的建设期利息）所需要的时间，常简称为借款偿还期。
借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年份-开始借款年份+（当年偿还借款额/当年用于还款的资金额）③流动比率。
是反映项目各年偿付流动负债能力的指标，公式为：流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%④速动比率。
是反映项目快速偿付流动负债能力的指标，公式为：速动比率=（流动资产总额-存货）/流动负债总额×100%一般情况下，流动比率大于200%、速动比率大于100%时，可以认为项目有较强的偿债能力。
项目比选的方法（1）当各比选项目的计算期相同时，按照不同项目所含的全部因素进行方案比较。
可以用差额投资内部收益率法、年值法、净现值法和净现值率法。
①差额投资内部收益率法。
指两个项目各年净现金流量差额的现值之和等于零的折现率。
②年值法。
将分别计算的各比较项目净效益的等额年值（AW）进行比较，以年值较大的项目为优。
③净现值法。
将分别计算的各比较项目的净现值（NPV）进行比较，以净现值较大的项目为优。
④净现值率法。
净现值率（NPVR）表明该项目单位投资所获得的超额净效益，进行项目比选时，以净现值率较大的项目为优。
（2）最小费用法。
当比选项目生产能力相同，但无形资产难以估算时，可采用最小费用法，包括费用现值比较法和年费用比较法。
①费用现值比较法（现值比较法）。
计算各比较项目的费用现值（PC）并进行比较，以费用现值低的项目为优。
②年费用法。
计算各比较项目的等额年费用（AC）并进行比较，以年费用较低的项目为优。
建筑与房地产经济专业知识和实务经济师考试(中级)试卷及解答参考(2024年)
2024年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)复习试卷(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、下列关于房地产开发项目投资决策的表述中，错误的是（）。
A. 投资决策是房地产开发项目管理的核心环节B. 投资决策需要考虑市场、财务、技术、法律等方面的因素C. 投资决策的目的是为了确定项目的可行性D. 投资决策的结果只包括项目的投资预算2、在房地产估价中，市场法适用的条件是（）。
A. 估价对象是独一无二的不动产B. 市场上有大量相同或相似的不动产交易数据C. 估价对象的交易价格波动较大D. 估价对象的交易历史较短3、在房地产评估中，以下哪种方法主要适用于评估具有稀缺性的土地资产？A、收益法B、成本法C、市场法D、假设开发法4、在房地产投资中，下列哪项不是影响房地产投资回报率的主要因素？A、租金水平B、贷款利率C、物业管理费用D、通货膨胀率5、在房地产评估中，下列哪项不属于房地产评估的假设条件？A、持续经营假设B、交易假设C、收益假设D、使用假设6、下列关于房地产抵押贷款的说法中，正确的是：A、房地产抵押贷款的利率通常高于同期存款利率B、房地产抵押贷款的贷款期限通常不超过5年C、房地产抵押贷款的贷款额度通常不超过抵押物价值的50%D、房地产抵押贷款的还款方式只能是等额本息7、在房地产开发项目中，以下哪项不属于项目可行性研究的内容？A、市场分析B、财务分析C、环境影响评价D、施工方案设计8、在房地产估价中，以下哪种方法不适用于房地产价值评估？A、比较法B、收益法C、成本法D、市场预期法9、某房地产开发公司计划开发一片住宅用地，预计总投资为5亿元人民币。
公司计划采用分期付款的方式，第一年支付总投资的30%，第二年支付总投资的20%，第三年支付总投资的10%，第四年支付总投资的15%，第五年支付总投资的15%。
若公司计划每年等额支付利息，年利率为5%，则公司第五年应支付的利息总额为（）万元。
建筑与房地产经济专业知识和实务经济师考试(中级)试卷及解答参考(2024年)
2024年经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)复习试卷(答案在后面)一、单项选择题（本大题有60小题，每小题1分，共60分）1、经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)试卷一、单项选择题1、在房地产市场中，下列哪项不是房地产价格的影响因素？A、房地产自身因素B、市场供求关系C、金融政策D、政治因素2、房地产价格指数是衡量房地产市场价格变化的重要指标，以下哪项不是编制房地产价格指数时常用的指标？A、定基指数B、环比指数C、同比指数D、综合指数3、在房地产开发项目投资估算时，下列哪一项不属于直接工程费？A. 人工费B. 材料费B. 施工机械使用费D. 勘察设计费4、某房地产开发项目的总投资为5000万元，其中自有资金占30%，银行贷款占70%。
若项目完工后总售价为8000万元，不考虑其他因素，则开发商的利润率（即利润/总投资）是多少？A. 60%B. 51%C. 40%D. 30%5、在房地产市场中，以下哪项不属于房地产市场供求关系中的“供”？A、房地产供给B、房地产需求C、房地产价格D、房地产购买力6、关于房地产评估，以下说法正确的是：A、房地产评估是指对房地产的价值进行预测B、房地产评估是指对房地产的价值进行估算C、房地产评估是指对房地产的价值进行确定D、房地产评估是指对房地产的价值进行审计7、在建筑工程项目的成本控制中，以下哪一项不是直接成本？A. 人工费B. 材料费C. 机械使用费D. 管理人员工资8、下列哪种合同类型最有利于建设单位控制工程造价？A. 成本加酬金合同B. 固定总价合同C. 单价合同D. 可调价格合同9、在房地产估价中，以下哪个指标反映了房地产价值的变动趋势？A. 容积率B. 土地使用年限C. 房地产价格指数D. 房屋面积11、下列关于建筑工程项目成本控制的说法，正确的是：A. 成本控制仅在项目施工阶段实施。
B. 成本控制的目标是在保证工程质量的前提下，尽可能降低项目成本。
房地产估价的收益法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第三节讲义2
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第三节义2
房地产估价的收益法
6.有限年期收益法公式的应用
6.1 不同年限价格之间的换算
6.2 比较不同年限价格的高低
6.1 用于不同年限价格之间的换算
【典型例题】
某房地产，收益年限为40年，单价为2000元/平方米。
假设报酬率为6%，在每年净收益不变的情况下，该房地产如果收益年限为50年时，其销售单价应为（）。
[答疑编号2526090405]
『正确答案』
6.2 比较不同年限价格的高低。
房地产估价的收益法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第三节讲义1
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第三节讲义1
房地产估价的收益法
1.收益法概述
2.房地产收益价值的影响因素
3.收益法的适用范围
4.收益法的步骤
5.收益法的公式
6.有限年期公式的用途
7.净收益的求取
8.报酬率的求取
1.收益法概述
■ 概念
· 是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值。
■ 实质
· 资金时间价值换算中的年值换算为现值（A～P）或终值折算为现值（F～P）。
2.房地产价值的影响因素（收益法的角度）
■ 未来净收益的大小：净收益越大，价格越高；
■ 获得净收益期限的长短：期限越长，价格越高；
■
获得净收益的可靠性：越可靠，价格越高。
3.收益法的适用对象
■ 适用对象是有收益或具有潜在收益的房地产；
■ 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可；
■ 对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产，收益法不适用。
4.收益法的步骤
· ⑴ 搜集并验证可用于预测未来净收益的有关数据资料；。
房地产投资项目的财务报表--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第四节讲义
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第六章第四节讲义
房地产投资项目的财务报表
【框架】房地产投资项目财务报表体系
【2010年真题】
下列房地产投资项目经济评价使用的报表中，属于辅助报表的有（）。
A.投资各方现金流量表
B.总投资估算表
C.资金来源与运用表
D.借款还本付息计划表
E.资产负债表
[答疑编号2526060301]
【提示】参见教材P114
【答案】BD
【解析】本题考查房地产投资项目经济评价使用的报表。
ACE属于基本报表。
本题用排除法，基本报表只有四个，其它的全部是辅助报表。
1.现金流量表
1.1 现金流量表的概念与用途
1.2 现金流量表的分类。
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中级经济师《房地产经济》：清偿性指标及其计算
中级经济师《房地产经济》：清偿性指标及其计算
导语：清偿性指标主要有哪些?它的计算方式是怎样的?关于借款偿还期和借款偿还期的计算公式的内容你都知道吗?跟着店铺一起来学习一下吧。
清偿性指标主要有：借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、财务比率。
(一)借款偿还期
借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目的具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。
在房地产投资项目财务评价中，对房地产置业投资项目和经营型房地产开发项目通常需要计算借款偿还期;对出售型房地产开发项目，一般不计算借款偿还期。
借款偿还期的计算公式为：
为项目借款还本付息额，不包括已用资本金支付的建设期利息;
为借款偿还期，从借款开始期计算;
为第t期可用于还款的资金，包括利润、折旧、摊销及其他还款资金。
借款偿还期可用“资金来源与运用表”或“借款还本付息计算表”直接计算，其近似计算公式为：
Pd=(借款偿还后开始出现盈余的期数-开始借款的期数)+上期偿还借款额/当期可用于还款的资金额
借款偿还期指标的评价准则是：如果项目的借款偿还期小于或等于贷款机构提出的还款期限，可认为项目是有潜力的。
(二)利息备付率
是指在借款偿还期内的税息前利润与当期应付利息的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度和支付能力。
上式中，息税前利润=利润总额+计入总成本费用的利息费用之和。
当期应付利息是指计入总成本费用的全部利息。
利息备付率应分年计算，有时也可按整个借款期计算。
利息备付率指标的评价准则是：对于一般的房地产投资项目，利息备付率应大于2，否则表示项目的付息能力保障程度不足。
当利息备付率低于1时，表示项目没有足够资金支付利息，偿债风险很大。
(三)偿债备付率
是指项目在借款期内，各年可用于还本付息的资金与当期还本付息额的比值。
它从还本付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务本息的保障程度和支付能力。
上式中，可用于还本付息的资金包括可用于还款的折旧和摊销、成本中列支的'利息费用、可用于还款的利润等。
当期应还本付息额包括当前应还贷款本金及计入成本的利息。
偿债备付率应分年计算，有时也可按整个借款期计算。
偿债备付率指标评价准则：偿债备付率不宜低于1.3。
当低于1时，表示当年资金来源不足以偿还当期债务。
(四)财务比率
财务比率：是指资产负债率、流动比率和速动比率，全部依据“资产负债表”计算。
1.资产负债率
资产负债率：是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。
2.流动比率
流动比率：是指项目流动资产与流动负债的比率，是反映项目流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力指标。
其计算公式为：
3.速动比率
速动比率：是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。
其计算公式为：
速动比率属于短期偿债能力指标。
反映企业流动资产总体变现或
近期偿债的能力，因此它必须从流动资产中扣除存货部分，因为存货变现能力差。
一般认为，从保护债权人利益的角度，要求速动比率大于100%。
【例题：2011年单选】某投资者以100万元购买了一店铺，其中60万元为银行提供的年利率为7%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。
该店铺的年租金收入为15万元，年经营成本为年租金收入的25%。
该项投资的偿债备付率是( )。
A. 1.32
B. 1.76
C. 1.88
D. 2.50
【答案】A
【解析】偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额可用于还本付息的资金=15-15×25%=11.25万元。
当期应还本付息额：等额本息还款公式计算为8.54万元。
偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额=11.25/8.54=1.32
【例题：2012年案例分析】
某投资者购买了一商铺用于出租经营，其置业投资和前5年的净租金收益如下表所示。
银行贷款年利率为7%，国库券年利率为5%，投资者目标收益率为10%。
单位：万元
A.72.44
B.125.12
C.164.37
D.280.00
【答案】A
【解析】各年净现金流量折现到投资初期加和再减去初始投资。
投资者目标收益率为10%大于银行贷款年利率为7%，因此折现时折现率选用10%
即：90.91+99.17+135.24+122.94+124.18-500=72.44万元
82.该投资项目的静态投资回收期是( )年。
A.3.56
B.4.00
C.4.17
D.5.00
【答案】A
【解析】计算累计净现金流量。
然后直接判断为A:3.56
83.该投资项目的财务内部收益率是( )。
A.10.00%
B.14.88%
C.20.00%
D.31.20%
【答案】B
【解析】折现率为10%时净现值为72.44，选取折现率为15%时求取净现值为-2.22
内插法求取财务内部收益率。
=14.85%
84.假如( )，该投资项目收益率将下降。
A.净租金收益减少
B.第5年与第2年的净租金收益调换
C.置业投资增加
D.通货膨胀率下降
【答案】AC
【解析】净租金收益减少收益下降。
置业投资增加，在净租金不变的情况下收益下降。
第5年与第2年的净租金收益调换收益提高。
通货膨胀率下降收益提高。
【中级经济师《房地产经济》：清偿性指标及其计算】。