论文开发项目可行性研究报告

济南市历城区房地产投资分析报告

学号姓名

201308010510 刘春柳（组长）

201308010502 聂娟

201308010247 卞可妍

201308010356 许士玉

201308010145 张姗姗

摘要

房地产开发是在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作。

该项目可行性研究报告共分八部分。分别为项目总说明，项目概况，市场调研及分析，项目规划设计分析，项目进度安排，投资收益分析，项目风险分析及结论。

历城区飞跃大道北侧A10地块开发项目在整个投资期内，财务内部收益率大于基准收益率，财务上可行。通过敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析，该项目抗风险能力较强，该项目可行。

关键词：房地产开发项目；可行性分析；投资收益分析；风险分析

1项目总说明

项目背景

a.济南市位于山东省中部，南部为泰山山地，北部为黄河平原。境内河流较多，主要有黄河、小清河两大水系。还有南北大沙河、玉符河等河流。湖泊有大明湖、白云湖等。

b.济南自然景色秀丽，名胜古迹众多，是中国历史文化名城之一。济南现在共辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清六区和平阴、济阳、商河三县以及章丘市。2014年末，全市常住人口706.7万人，户籍总人口621.6万人。济南市是山东省。

d.历城区位于济南市区东南部，南依泰山，北濒黄河，是济南东部重要的政治、经济、文化中心。历城区总面积1298平方千米，人口112万人，辖13个街道、6个镇。2013年全区实现生产总值710亿元，增长9.6%。完成公共财政预算收入32.77亿元，增长16.65%。新增市级高新技术企业18家，实现高新技术产业产值112亿元，增长30%。

2 项目概况

2.1 项目名称

历城区飞跃大道北侧A10地块

2.2 宗地位置

图2-1 目标地块位置示意图

2.3土地价格

历城区飞跃大道北侧A10地块的挂牌起始价（楼面地价）为1216.54元/平方米。

2.4 宗地现状

a. 济南市国土资源与房屋管理局国有土地使用权挂牌

b.地块权属条件：权属清楚，四邻无争议。

c.地下没有影响房地产开发的构筑物、电缆、暗渠及其他构筑物。

2.5市政配套

该地块东临济钢体育馆，南临飞跃大道,北临鲍山公园,临近铁路及工业路，周围有小学和中学。

该地块水、电、通信配套齐备，将引入天然气、暖气、有线电视入户，生活成本贴近大众。

2.6规划控制要点

规划用地性质：居住用地；

用地使用强度：容积率 2.5 建筑密度20％绿地率>35％；

出让年限：70年；

产权类型：大产权房；

设计要求

建筑高度：多层住宅建筑，建筑限高20米满足机场净空要求；

建筑间距：按照现行法规要求与周边规划及现状建筑保持合法间距；

停车规模：配备充足的停车位,停车形式为地上停车场。

3 市场调研及分析

3．1济南市房地产现状及价格走向

近几年，济南市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡，济南市房地产市场也在调整中迅速壮大。市民多样化的购房需求，成为推动房地产投资快速增长的重要因素。目前济南市房地产市场上主要有４种需求类型：一是主动型需求。随着市民生活水平的提高，对住房的面积、生活的舒适度、相关配套设施的建设以及交通便利程度等各方面的需求在不断提高，卖旧房买新房的主动购房者成为市场消费的主力。二是被动型需求。近年来，济南市城市化进程的不断加快，道路拓宽和旧城改造范围的不断扩大，大量的拆迁户成为房地产市场的重要组成部分。三是外来型需求。随着济南市城镇聚集效应增强，投资环境的不断优化，城市绿化率和基础设施建设水平的提高，吸引了不少外来投资者和务工人员来济投资和安家，形成了一定规模的外来人口住房需求。四是投资型需求。由于股票投资风险较大，居民银行存款利率不高，物价综合指数不断上涨，部分群众愿意通过买房来保值增值，从而形成了投资型需求。

历城区新建住宅均价走势图

3.2 目标市场选择与市场定位

根据本项目特点，设计出“住房需求调查问卷”一份，通过到宗地附近对居民做调查了解购房者需求，共调查50人，做出有效调查问卷36份，通过对调查结果、调查问卷的分析以及了解到的住宅市场现状，进行目标市场定位、产品定位。住宅需求调查问卷及调查结果见附录。

3.2.1购房分析

可接受住房单价分布图

从单价方面来看，普遍能接受的单价为10000元/平方米以下的占86%，其中7000-9000元的占61%，能承受10000元/平方米以上的占14%。

a.户型：随着家庭结构向小规模发展，户型相应的以小户型为主。目前最受欢迎的是二室二厅，占47%，一室一厅占17%，三室二厅占11%、二室一厅占9% ，三室一厅和小别墅占8%。

b.建筑面积：人们在偏爱小户型的同时，追求空间的宽阔、实用，不再盲目追求很大的建筑面积。与户型相对应，51-90㎡最受欢迎，占59%，91-110㎡占22%，110㎡以上占14%，50㎡以下占5%。

c.楼层：随着越来越多的小高层、高层住宅的出现，小高层住宅逐渐被人们所接受。在调查中，喜欢8层及以下的占48%，9-11层的占22%，12-16层的占14%，17-20层的占11%，,21层及以上的占5%。

3.2.2目标客户层选择

通过分析调查结果以及对周边竞争楼盘的对比分析，该项目的主要目标客户层确定为：

在历城区工作的，月薪在3500-6000元之间的中等收入的工薪阶层是主要的潜在客户群。该项目的目标客户群主要是首次置业以满足居住的潜在购房者。

3.2.3项目产品初步定位

根据以上分析，将该项目产品定位为普通住宅。结合周边竞争楼盘分析，拟建设七层的多层住宅六栋，板楼。户型面积分布在60至105平米之间，户型以套一套二户型为主，建筑面积与之相对应。户型设计坐北朝南，方正实用，适宜居住。

表3-1：户型分配表

户型面积（㎡）

1室1厅1卫1厨1阳台60

2室1厅1卫1厨1阳台70

2室2厅1卫1厨1阳台85

3室2厅1卫1厨1阳台105

4项目规划设计分析

4.1项目规划目标

充分协调经济、环境、技术等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致地考虑建筑空间的组合，建筑风格形式，内在居住功能，住区景观等方面，创造舒适、优美、方便且具有丰富居住空间环境的宜住社区。

4.2项目建筑布局

规划配套：根据小区的规模，小区会所和物业管理结合东侧综合建筑布置。换热站、清洁站、居委会、治安联防、物业管理、煤气调压站、公厕、自行车停车蓬等分别依照服务半径分散布置在小区内。小区内设100余个地上停车位，可满足业主的停车需求。

5 项目进度安排

5.1工程进度计划

工程进度安排如下：

前期准备：2017年1月——2017年6月；

土建施工：2017年7月——20188年6月；

安装及配套工程：2018年6月——2018年9月；

装修工程：20188年8月——20188年10月；

设备调试：2018年11月——2019年1 月；

竣工并交付：2019年2月——2019年4月。

5.2销售计划

将该住宅小区销售分为筹备期、亮相及蓄客期、开盘热销、持续热销等几个阶段：筹备期：2017年2月—6月

2月底，济南媒体推广全面铺开，在全济南范围内宣传；

亮相及蓄客期：2017年6月—9月

6月底，现场售楼处对外开放，着重在历城区推广；

开盘热销：2017年10月—201888年3月

10月初开盘，借势热销；

持续热销：2018年4月—9月

持续推广，回笼资金；

持续销售期：2018年10月—2019年6月

持续推广，清盘。