上海轻轨松江大学城站项目可行性分析赢利模式报告

XX松江轻轨大学城站商业中心项目投资可行性分析与盈利模式设计报告

XX卓毅国际集团

2007年1月8日

目录

摘要------------------------------------------------------------------------------3

一、项目市场分析及前景预测------------------------------------------------5

二、投资条件与项目选址-------------------------------------------------------7

三、项目SWOT分析和动态竞争策略分析--------------------------------16

四、项目开发公司组织形式及人力资源------------------------------------19

五、项目实施进度安排--------------------------------------------------------20

六、ABC方案投资分析及资金筹措----------------------------------------21

七、项目财务分析及赢利能力预测-----------------------------------------26

八、项目国民经济及社会效益分析----------------------------------------42

九、项目风险分析与风险回避的措施--------------------------------------43

十、赢利模式设计与政策建议----------------------------------------------44十一、项目投资招商-----------------------------------------------------------45

摘要

松江轨道交通枢纽客运中心暨商业综合体项目作为松江地区的重点城市建设工程、又是轨道交通枢纽与商业地产的项目，是一项技术含量很高的系统工程，涉及多要素和复杂的商业、地产、轨道交通多功能组合，因此项目定位和商业布局的研究分析工作尤为重要。

我司本着积极认真的服务态度和专业探索的精神来切准市场脉动，正确选择商业地产项目的定位方向、严谨的实施前期的分析定位工作流程，为产品定位提供决策依据保证项目开发的成功。

与城通公司签订合同后,XX卓毅国际集团公司高度重视实施工作,在调研分析的工作过程中，我们采用国际上标准规X的麦肯锡模型论证研究并实际模拟演练;在业态设计方面,我们详细调研了批发与零售市场,运用杨宝民先生独创的

洋流商业布局理论，拟定了不同的业态方案。业态规划的目的如下:

1、为项目提供合理的商业组合方案，奠定繁荣持久经营的基石。

2、指导招商工作的有序进行，明确招商目标和后期经营管理方向。

3、为销售提供可以向投资者解释描绘的商业前景，支撑销售工作进行。

4、通过业态方案的设计确定项目赢利模式和资金回收的方式。

我们不仅调研了松江区批发与零售商业,而且根据商业网点规划,对松江商业走势进行判断。我们认为本项目在松江新城乃至松江周边都具有最佳商业价值,希望未来把握轨道交通开通后商机,通过良好策划形成顾客消费目的地目的地。

根据项目特点,我们还组织力量系统调研了XX轨道交通物业典型项目,我们对XX龙之梦购物中心(轨道交通物业)和松江开元地中海项目进行了专题分析,

形成了专题考察报告。龙之梦与本项目原来的建筑设计方案非常相识,都是封闭的室内空间。龙之梦的考察表明轨道交通只是商业物业成功的必要条件不是充分条件,从可持续经营角度论证商业物业有利于项目成功。开元地中海项目表明,成功的投资策略是部分物业例如住宅类物业可以提前收回投资,商业物业需要

市场培育期进行保留经营。

A B C 三个业态方案（以及D原方案）的各项经济指标

ABC方案以及原方案的比较分析表明,第一根据未来五年松江经济发展趋势,本地块商业价值的提升是大家的共识,因此,本项目土地必须整体变性,成为商住用地。

第二从投资回报角度,在本地块达到较高容积类,建设商业物业和酒店式公寓相互结合,购物中心与步行街结合的A方案投资效益最大,在业态发生变化情况下,A和C方案业态可以部分互换或根据当时市场情况灵活调整。

A方案的投资精髓特别强调可以销售的物业例如酒店式公寓和空中步行街等,改变了原来方案无法收回投资的缺点。

根据我们实际调查XX福田交通枢纽中心的操作模式,XX市财政全额拨款7亿元人民币投资兴建,已经处于封顶。该项目缺点是没有充分挖掘商业价值,作为社会公益事业来投资,政府委托下属企业全额投资持有物业。

B方案投资规模较小,在现有基础上,建筑面积13万基础上,总投资最小可以达到XX 亿元左右,与XX项目投资金额基本相同。

根据A方案我们的项目投资规模要达到12亿元,利用可销售物业至少可以回收8亿元以上投资,同时为社会增加了文化活动中心、博物馆等公益设施。因此A 方案投资收益优于XX等地同类项目。

通过对项目的系统分析，我们认为本项目地理位置优越，属于一个开发前景非常好的难得的交通综合体项目，短期的市场销售风险和中长期的招商租赁风险较小。结论1经估算，项目A的静态和动态经济效益指标最好，能够挖掘最大经济效益。

结论2 项目经营的五年预测中,首先经营批发业态,待周边3公里半径达到20人口后,逐步转型为零售业态为主。B方案是投资规模最小的方案,在经济收益

方面挖掘利润不如A方案,但是具备较小投资规模比较良好投资前景。在没有外来大型投资公司介入前提下选择B方案。

结论 3 土地整体变性为商住用地,此工作建议轨道公司优先向政府提出,土地变性后,建议采取面向投资者的招商活动。

鉴于本项目的盈利前景,本项目商业物业部分具备吸引外来投资商的前景,因此本项目在赢利模式上远远超越原来投资公司所做的建筑方案和盈利模式。

一、项目市场分析与前景预测

1.松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位

在一系列稳定房价的宏观调控措施下，房地产市场健康发展，政策效应逐步显现。2005年全年实现房地产业增加值25.27亿元，比上年增长45.8%。完成商品房投资125.35亿元，增长56.9%；商品房施工面积1157.57万平方米，增长58%，其中新开工面积250.02万平方米；竣工面积300.37万平方米。房价基本维持稳定，未出现明显波动，销售量有所萎缩。期房销售面积208.59万平方米，下降12.8%，销售额115.09亿元，下降11.8%；现房销售面积34.26万平方米，增长92.9%，销售额11.33亿元，增长26.9%；年末商品房空置面积23.73万平方米。存量房交易平稳，全年二手房成交过户面积（单向）114.6万平方米，交易金额46.6亿元。

2.松江酒店市场前景及项目酒店定位

松江是XX的重要旅游目的地，也是重要的商务商贸区域，各个酒店经营情况较好。未来五至十年。各种旅游商务商贸客流将持续增长。至2012年将增至300万人次。轻轨通车后大量的区内外客流急剧增加。尤其是轨道-公交的换乘枢纽周边。各种酒店会应运而生，我们认为轨道-公交周边的酒店市场需求，主要以经济型和商务型为主，经过调研测算，大约至少要增加0。3-0。6左右。

2．1、酒店市场状况：

2．1．1、各酒店的开房率：