房地产行业形势分析报告

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房地产行业形势分析

9 月份以来，国家不断出台了针对房地产行业的政策，是

继上半年房地产宏观调控政策之后“二次调控 ，为什么国家在

一年之内两次操起了宏观调控大棒，两次调控对房地产信贷发 展有多大的影响，湖南农行的房地产信贷业务该何去何从？本 文从互联网、经济报刊等搜集了大量信息，进行了整理，试图 从世界金融危机产生的根源入手，结合湖南农行实际，进行一 些初浅的分析，探讨一下湖南农行房地产业务发展方向，以期 抛砖引玉。

一、2008 年世界金融危机的根源

2008年发生的世界金融危机，是继1929年世界经济大萧条以

来近百年内最严重的经济危机。它主要经历了三个层次的演变。

第一、美国次贷危机向美国金融危机的演变；第二、美国金融 危机向世界金融危机的演变；第三、世界金融危机向实体经济 危机演变。

众所周知，美国次贷危机恶化是引发世界金融危机的根源。

次贷是次级贷款的简称，由于越来越多的生活状况不稳定的民

众通过银行贷款加入到购房者的行列中，在美国连续 加息的背 景下，较高的失业率使得这些购房者无法偿还贷款，造成了次 贷危机。

次贷危机的产生主要有四个方面的原因。

第一，宽松的信贷政策。2000年互联网泡沫破裂后，美国政

府为了振兴经济，提出了庞大的减税计划，同时为了促进经济

增长和就业，美联储连续 次下

调利率，联邦基金利率由6.5%降至1%的

1% 发 定的 的狂 20 化 证 71 3A 历史最低水平，并且在 的水平上停留了一年之久。低利率引了 宽松信贷，直接刺激民众的贷款投资热潮，连生活状况不稳 民 众也通过银行贷款加入到购房者的行列。银行信贷经理 热叠加 了穷人急盼致富的狂热，造成了次级住房贷款的大量发放。市 场对美国房市前景普遍预期过高，极大的刺激了美国房市，房价在 1996年至2006年飞涨了大约85%，为次贷危机的爆发埋下了种子。

第二，金融衍生品的泛滥。证券化是世纪最重要的金融创

新之一。金融机构通过资本市场把存量贷款证券(MBS)的办法，

提前回笼资金，向房地产商发放贷款，继续创造抵押贷款资产。 购买MBS 的投资银行则继续进行金融创新，向社会投资机构如保 险公司、海外银行等发行债券抵押担保权(CDO),

从而使得房贷风 险进一步向全世界扩散。美国连续次加息后，房地产市场出现 向下发展趋势。经济发展的低位运行，导致失业率大幅上升， 大量次级贷款失去了偿还来源，金融的本质是信用，当偿还的 信用已不存在，任何参与这场金融盛宴的机构都必然受到相应 的损失。

第三，信用评级机构的失职。金融衍生品的发展，有利于

资金使用效率的提高，但其定价和交易则有赖于准确的市场评

价。全球投资者出于对美国穆迪、标准普尔、惠誉等三大信用 评级机构的信任，曾经放心大肆购买次贷相关产品。次贷危机 爆发后，正是这些评级机构评定的同美国国债相同级别的 证券， 在一夜之间成为投资者手中的垃圾。这些评级机构不切实际的 评级以及次贷危机爆发后下降评级动作的迟缓，在一定程度上 加大了次贷危机的强度，对这次危机起到了推波助澜的作用。

第四，监管机构的放纵。次贷危机产生的深层制度原因就

生产

场潜 抵低 2 —支 。 9 ”

知 在于对金融监管存在缺陷，美国金融监管机构对次贷及各类衍 品的发行规模和数量没有控制，监管力度的松懈以及对市 在金 融风险的忽视，都是监管不力的表现。美国央行降 押贷款的标 准，实际上纵容了相当一部分信用不佳的贷款人以低廉的成本 通过贷款购买房屋；美国监管机构对市场评级机构监管不严， 也导致了评级机构在对次贷相关产品评级时的主观性，在大范 围调低次贷相关产品的评级时，极大打击了投资者的信心，最 终导致全球范围内的恐慌。

二、近年我国房地产新政策

纵观我国房地产发展的历史，自003年以来，大致经历2003年

—2008年11月、2008年12月—2009年12月、2010年1月至今的三

个

阶段，政策面非常明显的表示出对房地产发展的抑制 持—抑制

的态度。2010年中国房地产政策先后采取了土地、金融、税收等

多种调控手段，不过，频频刷新的“地王”记录，以及仍在不断上

涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病尤其是今年月份

以来，国家各部委连续出台了遏制房地产过热势头的相关政策。

下面我们游览一下2010年我国房地产新政，以便于大家了解

国家对房地产发展的态度。

提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，

影响社会发展和稳定的，要追究责任。

1月10日,国务院继“新国十条”后出台“国十一条 ，严格二 套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。

1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院

批准城市建设用地申报与实施工作的通》提出，申报住宅用地的，

经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房

3

70%

19 , 知 1 , 3 , , , ; ;各 ; , , , , 》 6 》》“温 ” ， … 用地占住宅用地的比例不得低于 。

3月10日,国土资源部再次出台了

条土地调控新政即《关于

加强房地产用地供应和监管有关问题的通》,该通知明确规定开

发商竞买保证金最少两成、月内付清地价50%、囤地开发商将被

“冻结”等19条内容。

3月12日,国土资源部称将于今年

月至7月在全国开展对房地

产用地突出问题的专项检查本

次调查重点针对擅自改变房地产用 地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

3月22日,国土资源部会议提出在今年住房和保障性住房用

地供应计划没有编制公布前各地不得出让住房用地将在房价上涨

过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点地要明确并适当 增加土地供应总量房价上涨过快、过高的城市要严控向大套型住 房建设供地。

3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企

业要加

快进行调整重组在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段

性工作後要退出房地产业务并在15个工作日内制订有序退出的方 案。

3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧

为开

篇评论，连续天播

发评论，对房地产当前的问题进行了全方位 的解读。

3月28日 《红火景象下的楼市之忧

3月29日 《不能让楼市成为投机者的乐园

一个不争的事实

是，过去几年我国房地产市场的投机色彩愈来愈浓：先有 州炒

房团 ，后有“山西炒房团”“内蒙古炒房团”“先富起来”的地方、

“先富起来”的人们南征北战攻城略地 …