以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程

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居民住宅的变迁
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美国住宅地产业50年的变迁
1950在 Levittown, Circa 建造中的房屋
1999年在 Circa 建造中的房屋
虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间， 无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服 务水平都产生 了翻天覆地的变化
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美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁
12,000.00 120,000
10,000.00
100,000
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80,000
6,000.00
60,000
4,000.00
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1、基础历史数据
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美国房地产市值总量变化
10亿美元
1,000,000 900,000 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0
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$0
19 63 19 65 19 67 19 69 19 71 19 73 19 75 19 77 19 79 19 81 19 83 19 85 19 87 19 89 19 91 19 93 19 95 19 97 19 99 20 01
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平均售价（＄）
年新屋销售量（套）
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二战后第一个产业经济周期住宅特点（50年）
本年度新开工房屋： 1.9 million（套） 新的单家庭住宅房屋售价平均： $11,000 单家庭住宅的平均建筑面积：1,065平 方尺；使用面积983平方尺 家庭拥有房屋的比例： 55.0% 消费者关注重点：房屋的木材是否合 格（希望越结实越好） 新开工单家庭住宅比例占全部市场的 88% 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室， 4%的房屋有两个洗手间。住宅基本都 不安装空调
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0.00
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19 74
19 76
19 78
19 80
19 82
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19 86
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19 90
19 92
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19 96
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20 00
GDP(亿美元）
家庭数目（千户）
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20 02
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在纽约西南的布鲁克林区的“Sunset”公园建立了第 一个 芬兰移民 的定居点； 同年纽约成为美国历史上 第一个采用综合性的分区管理法律进行管理的城市。 所得税管理条例是由议会制定，它是根据1913年的税收 法案而制定, 它包括对住宅抵押利率方面的一些规定。
1917
美国高等法院推翻1896年制定的Plessy v. Ferguson 法规。 宣布关于种族隔离的法规不合法，因为这个法规限制其 他种族的生存，只有非洲的美国人才可以生存。
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二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年）
本年度新开工房屋： 2.4 million （套），创历史新高，其中多家 庭住宅更占整个市场的44%，显 然在过去的20年时间里，顾客群 发生巨大的变化。 单家庭住宅的平均使用面积： 1,634平方尺，比50年代增长66%； 72年，65%的房屋有3个卧室， 23%的房屋有4个卧室。 50% 以上的住宅有2个洗手间， 43%的房屋安装有空调。 墙体主要有木材和砖组成
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19
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美国房地产行业结算套数
1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0
1950
住宅立法 的完善
住宅相关的基本法律： 土地使用、城市规划、 抵押贷款、国家住宅法 1950前
综合性的住宅法律，在这 个期间适应住宅开发需要 而不断进行修改法律文件 1954---1959
主要建立保护公民 享受住宅的平等权 利的相关法律 1961---1968
立法关注对中、低收入 家庭的住宅条件，强调 修建住宅的可支付性 1982后
2003
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北京锡恩企业管理顾问公司 第一个土地使用法 1908 1900 国家住宅法颁布,住宅管理机构 （1934）；联邦抵押贷款协会成立
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2003 1938
1900
75%的美国城市人口居住在租借的套间或平房内；通 过邮购定制目录，活动房屋（定制房屋）逐渐流行起 来；当时住宅购买主要通过现金交易进行，没有长期 的借贷金融服务
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美国房地产行业的发展 历史
万科中长期规划项目初期报告 标杆研究报告之6
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美国房地产行业的发展历史
1. 2. 3. 4.
基础的历史数据 居民住宅的变迁 美国房地产相关法规的变革 房地产业发展周期与经济波动的关系
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美国住宅发展的历史变革（相关政策和法规）
•700-1200平方尺 •1000平方尺或更小 •2个卧室 •一个洗手间 •一层 1900 •2265平方尺 •供停放2个或以上
住宅条件 的变化
•2-3个卧室 •一个或没有洗手间 •两层
•3个或更多卧室
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美国GDP的增长和美国人口的增长（环比）
14.00% 1.60% 1.40% 1.20% 1.00% 8.00% 0.80% 6.00% 0.60% 4.00% 0.40% 0.20% 0.00%
12.00%
10.00%
2.00%
0.00%
19 72
19 74
Biblioteka Baidu
19 76
持续增长时间超过历 史上其他时期，持续 10几年的高速增长
19 63 19 65 19 67 19 69 19 71 19 73 19 75 19 77 19 79 19 81 19 83 19 85 19 87 19 89 19 91 19 93 19 95 19 97 19 99 20 01
数据来源:美国联邦统计局
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单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本
资料来源：美国商务部 Zion Consulting Confidential
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美国房地产行业相关法 规的历史变革
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19 78
19 80
19 82
19 84
19 86
19 88
19 90
19 92
19 94
19 96
19 98
20 00
GDP环比增长
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人口环比增长
20 02
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近半个世纪美国房地产业市值总量变化
百万美元
1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0
截止2002年 已达8600亿
1993 5000
年 突 破 亿
19 64
19 75
19 82
19 84
19 86
19 88
19 90
19 92
19 94
19 96
19 98
20 00
数据来源:美国联邦统计局
•2个以上的洗手间 •两层
车的车库
•中央空调 •一个壁炉 2000 2003
1950
金融服务 的变化
现金购买住宅，没有 长期的分期付款服务 1900
FHA抵押贷款利率4.25%，购 买住宅金融服务手段有限
可提供长达30年的固定利率抵押贷款服务， 利率8% ；多种金融服务手段可供购买者选择 2003 2000
1905
洛杉矶市议会通过“居住社区条例”，这是美国历 史上第一个关于土地使用的法律文件。
1908
第一栋牧场住宅在加利福尼亚州建成，这种住宅也被称为 Bungalows。该类型的住宅于1905-1910年迅速在美国的其他 地方流行起来。由于它流行范围广、大众买得起而被形容 成“所有美国人的住宅”
1913 1916
年份
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美国房地产行业平均单价
$250,000 1,200,000
$200,000
1,000,000
800,000 $150,000 600,000 $100,000 400,000
$50,000
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美国近一个世纪的住房价格指数变化
增长指数
120 100 80 60 40 20 0 1929 1934 1939 1944 1949 1954 1959 1964 1969 1974 1979 1984 1989 1994 1999 年份
数据来源：美国商务部经济分析局
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二战后第三个产业经济周期住宅特点（99年）
到99年，只有12%的新房少于 两个卧室，7%的只有少于两个 洗手间，53%的有两个或以上 的洗手间 空调安装比例高达84%，接近 饱和（因为部分地区不需要空 调） 外墙的建材发生变化：砖和木 材只占35%， 铝板材和一些隔 热材料占40%
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90年后年度新屋出售套数不断增长
1,200,000 套数 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0
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美国房地产价格指数变动（vs.2000年)
120 100 80 60 40 20 0
64
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79
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20 02
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美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线
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30
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0 1990
1995
2000 % of Sales
2005 % of Starts
2010
2015
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资料来源：美国商务部 Zion Consulting Confidential
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住宅的变化---人们生活水平提高
从50年到72年，住宅的面积增加67%，因此住宅的价格上升也就显得 必然，72年均价 $30,500每套。每平米的价格也上升。越来越多的家 庭添置了空调、洗碗机等设备。 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户。 这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成现 实。 其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。