商业物业管理服务报告
商业大厦物业管理服务规范与标准
商业大厦物业管理服务规范与标准一、前言为了提高商业大厦物业管理的服务质量，保障业主的权益，根据相关法律法规，结合商业大厦的实际情况，制定本规范与标准。
商业大厦物业管理服务应遵循以下规范与标准，以确保大厦的安全、舒适和高效运营。
二、服务内容与标准1. 安全保障- 24小时安保服务：确保商业大厦内的财产安全，防止非法侵入，对进出人员进行严格把控。
- 定期安全检查：对大厦的消防、电气、燃气等设施进行定期检查，确保设施正常运行。
- 应急预案：针对火灾、地震等紧急情况，制定应急预案，定期组织演练。
2. 设施维护- 日常巡查：对大厦的公共区域、设施设备进行日常巡查，确保设施正常运行。
- 定期保养：对大厦的电梯、空调、给排水等设施进行定期保养，确保设施设备的使用寿命。
- 维修响应：针对业主的报修需求，实行快速响应，及时解决问题。
3. 环境管理- 清洁卫生：对大厦的公共区域进行定期清洁，保持大厦环境整洁。
- 绿化养护：对大厦的绿化区域进行定期养护，保证绿化植物的生长状况。
- 垃圾分类：推行垃圾分类制度，设置分类垃圾桶，引导业主正确投放。
4. 客户服务- 接待服务：设立前台接待，对来访人员进行登记、引导、咨询服务。
- 投诉处理：设立投诉渠道，对业主的投诉及时回应并处理。
- 信息发布：通过公告、短信等方式，向业主发布大厦相关信息。
5. 财务管理- 费用收取：按照相关法律法规和合同约定，收取业主的相关费用。
- 费用公示：定期公示各项费用的收取和使用情况，接受业主监督。
- 财务报告：定期向业主出具财务报告，详细说明财务状况。
三、服务流程与要求1. 服务流程- 业主需求提交：业主通过前台接待、电话、微信等方式提交服务需求。
- 服务响应与实施：物业工作人员对业主需求进行响应，按照规范与标准实施服务。
- 服务反馈：物业工作人员对服务情况进行记录，业主对服务进行评价。
2. 服务要求- 专业培训：物业工作人员应具备相关专业知识和技能，定期进行培训。
物业管理行业分析报告
物业管理行业分析报告一、引言物业管理行业是指专门负责对房地产及其配套设施进行维护管理、服务和经营的行业，是房地产运营的重要组成部分。
本文将对物业管理行业的发展现状、市场需求、竞争态势以及前景进行分析。
二、行业概况1.发展历程：物业管理行业是随着我国经济的快速发展而兴起的，经历了从无到有、从粗放型管理到精细化管理的发展过程。
2.市场规模：根据统计数据显示，物业管理行业市场规模逐年扩大，截至目前已经形成了千亿元级别的市场规模。
3.服务对象：物业管理行业的服务对象主要包括住宅小区、写字楼、商业综合体、工业园区等各类地产项目。
三、市场需求分析1.提升生活品质：随着人们对生活品质要求的提高，对物业管理服务的需求也越来越高，人们期望通过专业的物业管理服务，提供更加便利舒适的居住、工作环境。
2.安全稳定：物业管理行业在维护社区治安、保障住户财产安全方面发挥着重要的作用，这也是客户选择物业管理服务的重要考虑因素。
3.增值服务：随着物业管理行业的不断发展，人们对于增值服务的需求也在增加，如活动组织、社区文化建设、健身设施等。
四、竞争态势分析1.企业数量增加：随着物业管理行业的市场规模扩大，吸引了越来越多的企业投入其中，产生了一定的竞争压力。
2.品牌影响力：目前市场上有一些大型物业管理企业拥有较强的品牌影响力和专业化的管理能力，在竞争中占据一定的优势地位。
3.服务质量：物业管理行业是一个服务型行业，优质的服务质量是企业竞争的核心竞争力。
五、发展趋势展望1.智能化发展：随着科技的发展，智能化物业管理成为未来发展的趋势，通过引入人工智能、大数据分析等技术手段来提高管理效率和服务质量。
2.产业升级：物业管理行业将不再局限于传统的维修管道清洁等基础管理工作，而是向着专业化、多元化的方向发展，拓展增值服务，提升行业附加值。
3.生态共建：物业管理行业将与社区居民、政府以及其他相关产业形成联动，共同推动社区的可持续发展，打造宜居宜业的精品社区。
物业公司年度工作总结的报告6篇
物业公司年度工作总结的报告6篇篇1一、引言本报告旨在总结物业公司过去一年的工作情况，分析存在的问题，并提出相应的改进措施。
通过本次年度工作总结，我们希望能够更好地了解物业公司的运营状况，为未来的工作提供有针对性的指导。
二、年度工作回顾1. 物业服务品质提升过去一年，物业公司致力于提升物业服务品质，通过加强员工培训、优化服务流程以及引入先进的管理理念，取得了显著成效。
业主满意度调查显示，物业服务品质得到了明显提升，业主对物业公司的信任度和满意度持续提高。
2. 维修维护工作优化在维修维护方面，物业公司通过制定更加科学的维修计划、优化维修流程以及加强维修人员的技能培训，有效提高了维修维护工作的效率和质量。
同时，物业公司还积极与业主沟通，及时反馈维修进展，确保业主的需求得到满足。
3. 安全管理升级安全是物业工作的重中之重。
过去一年，物业公司加强了安全管理制度的建设，完善了安全监控设备，并定期组织安全培训和演练。
通过这些措施，物业公司的安全管理水平得到了显著提升，确保了业主的人身和财产安全。
4. 团队建设与人才培养在团队建设和人才培养方面，物业公司注重员工的职业发展和团队凝聚力的培养。
通过制定完善的培训计划、提供多样化的职业发展机会以及加强团队之间的沟通与协作，物业公司打造了一支高素质、高效率的服务团队。
三、存在问题分析1. 服务品质仍需进一步提升尽管过去一年物业公司在服务品质方面取得了显著进展，但仍有部分业主反映服务态度和效率有待提高。
因此，物业公司需要继续加强员工培训和服务流程优化，以进一步提升服务品质。
2. 维修维护工作仍存在不足在实际操作中，仍存在维修维护工作不到位、维修人员技能水平参差不齐等问题。
这些问题的存在影响了物业公司的整体服务质量。
因此，物业公司需要加强对维修人员的管理和培训力度，提高维修维护工作的整体水平。
3. 安全管理仍需加强尽管物业公司在安全管理方面取得了一定成效，但仍存在一些安全隐患和漏洞。
物业服务收费的申请报告
报告编号：[XX-2023-0001]报告日期：2023年10月26日报告单位：[XX市XX物业管理有限责任公司]尊敬的[市物价局]：我司[XX市XX物业管理有限责任公司]（以下简称“我司”）受[XX房地产开发有限公司]（以下简称“开发商”）委托，自[XX年XX月]起对位于[XX市XX区XX路XX号]的[XX小区]（以下简称“本小区”）进行物业管理服务。
为确保本小区物业管理服务的正常开展，维护业主的合法权益，现依据国家相关法律法规及政策，特向贵局申请核定本小区物业服务收费标准，具体报告如下：一、项目基本情况1. 小区名称：[XX小区]2. 小区地址：[XX市XX区XX路XX号]3. 占地面积：[XXXX平方米]4. 建筑面积：[XXXX平方米]5. 小区组成：住宅、商业用房、地下停车场等6. 住宅面积：[XXXX平方米]7. 商业用房面积：[XXXX平方米]8. 停车场面积：[XXXX平方米]9. 小区配套设施：供电、供气、通讯照明、消防监控、录像监控、周界报警、机动车（非机动车）停车场、物业管理用房等10. 小区绿化率：[XX%]11. 小区交付时间：[XXXX年XX月]二、物业服务内容1. 24小时安保服务2. 设施设备维护保养3. 公共区域清洁卫生4. 绿化养护5. 业主公共活动组织与协调6. 房屋及配套设施维修服务7. 业主投诉处理8. 物业管理办公室日常运行9. 物业档案管理三、物业服务收费标准申请1. 住宅物业服务费- 有电梯住宅：[XX元/平方米·月]- 无电梯住宅：[XX元/平方米·月]2. 商业用房物业服务费- [XX元/平方米·月]3. 地下车库停车服务费- [XX元/月·车位]4. 临时停车服务费- [XX元/小时·车]5. 物业管理服务其他费用- [XX元/户·年]（包含但不限于：公共区域清洁卫生、绿化养护、设施设备维护保养等）四、收费标准依据1. 国家《物业服务收费管理办法》2. [XX市]《物业服务收费管理办法》3. 本小区实际情况及同类型小区收费标准五、申请理由1. 本小区物业管理服务范围广泛，涵盖住宅、商业用房、地下停车场等，服务内容丰富，收费标准合理。
物业企业年度总结报告(3篇)
第1篇一、前言在过去的一年里，我国物业企业紧紧围绕“以人为本，服务至上”的宗旨，以提升物业服务品质为核心，以业主满意为最终目标，通过全体员工的共同努力，取得了显著的成绩。
现将本年度工作总结如下：一、物业服务工作1. 服务质量持续提升。
本年度，我们针对业主需求，不断优化服务流程，提高服务质量。
通过开展定期培训、技能竞赛等活动，提升员工业务水平，确保业主享受到优质的服务。
2. 保障小区安全稳定。
我们严格执行安全管理制度，加强小区治安巡逻，定期开展安全隐患排查，确保业主生命财产安全。
3. 提升小区环境品质。
我们加大绿化、保洁、设施设备维护力度，确保小区环境整洁、美观，提高业主居住舒适度。
二、物业管理创新1. 推进智能化管理。
本年度，我们积极引进智能化管理系统，提高物业管理效率。
通过智能化手段，实现物业费收缴、报修、投诉等业务线上办理，方便业主生活。
2. 开展社区文化活动。
我们定期举办各类社区文化活动，丰富业主业余生活，增强邻里关系，营造和谐社区氛围。
三、团队建设1. 加强员工培训。
本年度，我们组织开展了多场培训活动，提升员工业务素质和团队协作能力。
2. 优化人员结构。
通过内部竞聘、外部招聘等方式，引进了一批优秀人才，优化了人员结构。
四、财务状况1. 收入稳定增长。
本年度，物业收入实现稳定增长，为公司发展奠定了坚实基础。
2. 成本控制有效。
我们加强成本管理，严格控制各项支出，提高经济效益。
五、展望未来在新的一年里，我们将继续坚持以业主为中心，以服务为宗旨，不断提升物业服务品质，为业主创造更加美好的生活环境。
具体措施如下：1. 深化智能化管理，提高物业管理效率。
2. 加强员工培训，提升员工综合素质。
3. 拓展社区服务，丰富业主生活。
4. 严格成本控制，提高经济效益。
总之，在过去的一年里，我们在物业服务、物业管理创新、团队建设、财务状况等方面取得了显著成绩。
在新的一年里，我们将继续努力，为业主提供更加优质的服务，为我国物业行业的发展贡献力量。
物业月度报告总结6篇
物业月度报告总结6篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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2024物业述职报告(通用4篇)
2024物业述职报告(通用4篇)2024物业述职报告(篇1)工作内容概述自XXXX年XX月份加入公司以来，主要负责物业管理服务工作，主要包括：协助项目经理完成日常管理工作，确保物业服务质量和效率；负责物业相关文件的编制、归档和管理工作；定期巡查物业设施、设备，确保其正常运行；协调解决业主提出的问题，提高业主满意度；协助组织物业相关活动，加强与业主的沟通和联系。
重点成果在团队的共同努力下，物业服务质量和效率得到显著提高，业主满意度达到90%以上；完成物业相关文件的整理和归档工作，为公司的决策提供了有力支持；定期对物业设施、设备进行巡查，及时发现并解决问题，有效降低了维修成本；成功协调解决多起业主之间的纠纷，得到了业主的认可和赞扬；协助组织多场物业活动，加强了与业主的沟通和联系，提升了公司的形象。
遇到的问题和解决方案问题：部分业主对物业服务不满意。
解决方案：加强与业主的沟通和联系，及时了解业主的需求和意见，针对性地改进服务质量和效率。
同时，定期组织物业活动，增强与业主的感情联系。
问题：部分物业设施、设备老化，需要维修或更换。
解决方案：定期对设施、设备进行巡查，及时发现并解决问题。
对于需要维修或更换的设施、设备，及时上报并协助解决。
同时，加强与设施、设备供应商的合作与沟通，确保维修和更换工作的顺利进行。
问题：部分物业文件管理混乱，给工作带来不便。
解决方案：对物业文件进行全面梳理和分类，建立完善的文件管理体系。
同时，加强文件的日常管理和维护，确保文件的安全和完整性。
对于重要的文件，采取加密和备份措施，防止数据丢失或被非法访问。
自我评估在过去的工作中，我始终保持积极的工作态度和严谨的工作作风。
在物业管理服务方面，我充分发挥了自己的专业知识和技能，为公司的业务发展做出了积极的贡献。
同时，我也意识到自己在工作中还存在一些不足之处，例如在与业主的沟通中有时不够耐心细致、在文件管理中还有待进一步提高等。
在今后的工作中，我将继续努力改进自己的不足之处，不断提高自己的工作能力和水平。
物业管理行业分析报告
增量市场和存量并购助推规模确定性增长 .物业上市公司在管面积近 4 年 CAGR 约为 25-40%,未来在管面积增长具有较强的确定性.除了新委任拓展外,收并购是最为直接的拓展方式,但未来也将更加考验内功.分化竞合提升,寻求业态拓展.物业管理公司之间的平均物业费用存在明显分化,中高端收费约为3元/平米/月以上,中等水平在1.8-2.4元/平米 /月摆布.从提升物业费的潜力来看,存量物业费提价难度高,但是增量高端项目和非住宅物业的物业费存在提升空间.智能化投入助力降本增效. 目前各家公司纷纷在技术领域加大投入,减轻对人力的依赖.从效果来看 ,智能化的投入 ,使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用,扩大了管理半径,百强企业人均在管面积2022 年提升12.5%至 5913 平方米,主流企业销售与行政费用率在7-10%区间.进入 2.0 时代,共筑夸姣生活场景. 目前数家主流物业企业的增值服务毛利占比达到 3-5 成,仍处于高速发展阶段,且增值服务的形式更加多元化.日本最大物业服务公司如何创造增值服务？长谷工是日本第一大物业管理公司,2022 年传统物业服务板块营收达 529 亿日元,净利润 29 亿日元,两者近 6 年的复合增长率分别达 4.13%和 6.39%,远超同期日本 GDP 增速.除了单纯的物业服务,公司在地产相关服务领域的拓展值得借鉴,业务包括房屋中介、租赁、修缮、养老等, 目前增值业务的业绩贡献已经超过传统的物业服务板块.物业服务公司属于轻资产行业,拥有稳定的现金流,理应拥有比重资产开辟更高的估值,我们认为 PE 的估值中枢在 20-30 倍上下具有支撑.我们建议关注： 1、具备资源禀赋以与内生扩张能力带来的确定性增长的企业,如碧桂园服务、雅生活服务以与绿城服务等.2、增值服务方面具备突破空间的社区服务运营商,如彩生活等.一、物业管理行业：资本赋能,格局重塑我们早于 2022 年开始研究物业管理与社区增值服务,2022 年《社区 O2O：万亿市场空间,得家庭者得天下》和 2022 年《社区 O2O 深度系列之二：构建生态圈,分享共赢》两篇研究报告深度探讨了社区 O2O 的发展路径与成长空间,提出社区生态圈里分享共赢是未来的必由之路 ,也是房地产后市场业务真正实现其巨大成长的突破口.站在当前时点回顾,整个物业服务行业的发展也在兑现我们之前的判断,我们社区 O2O 深度系列的第4 篇,也是环绕物业管理行业深入思考的第 3 篇,跨越数年周期,审视未来.规范的行业政策和商业化浪潮促进了物业管理企业的快速发展和并购整合,物业管理行业呈现出几大特点：〔1 〕集中度快速提升.根据中指百强物业报告统计,2022 年百强企业管理面积均值超 3000 万平米,百强物业服务企业市场占有率达 32.42%,相较 2022 年提升 3 个百分点,集中度快速提高.TOP10 企业管理面积均值超 2 亿平米,市场占有率达 11.06%,相较 2022 年提升 1 个百分点.〔2〕扩张重心逐步从外扩转向深耕.2022 年,百强企业进入城市数量均值28 个,全国化布局的步伐有所放缓,但规模扩张的重心转向区域深耕,单位城市项目数量均值为 6.35 个,单个项目管理面积达 17.79 万方,同比增长 8.28%.以 20##彩生活在港上市为标志, 申请上市的物业企业不断增加.2022 年以来挂牌上市的主流物业企业就包括港股的雅生活服务和A 股物业第一股——南都物业,2022 年 6 月份又迎来碧桂园服务的分拆上市,未来仍有一批业内知名房企的物业管理公司正行进在上市的路上.由于新三板融资功能较低,越来越多的公司开始追逐##上市, 目前在港上市的物业企业已经达 8 家.在##除了国内常见的 IPO 和借壳上市外,还有一种介绍上市的方式,较 IPO 批核速度更快,同时也可避免因公开认购股分而导致大量吸纳市场资金的压力.其中彩生活、雅生活、绿城服务和中奥到家都选择了 IPO 的融资方式；而中海物业和碧桂园服务则是为了独立,体现物业板块的估值从而选择了介绍上市；恒大选择联合腾讯借壳上市——组建"恒腾网络",以轻资产运营模式开展互联网社区服务.除了在股权融资方面突飞猛进发展 ,物业管理公司的多元融资渠道也在突破.物业管理公司签署的《物业合同》通常期限较长,现金流较为稳定,于是可以通过发行企业 ABS 的方式实现融资的目的.根据 wind 数据统计, 自 2022 年 8 月 12 日世茂天成物业服务集团##发行首单物业管理费ABS 以来,截至 2022 年 7 月底,市场上已成功发行的物业管理费ABS 共 42 单,合计规模 500.08 亿元,正在成为物业管理行业重要的输血渠道.物业管理行业之所以有望成为房地产价值链和物业服务价值链的整合者 , 关键在于物业管理服务依托于巨大商业价值的不动产 ,这些物业资产不仅给物业管理提供了基础服务的资源,而且由此搭建的物业平台,形成"物业搭台,商家唱戏,业主捧场".近年来,物业百强企业以基础服务为入口 ,充分挖掘增值服务潜力 ,整合多方资源不断丰富社区服务内容.2022 年百强企业多种经营盈利均值为 2389.79 万元,同比大增 32.99%,增速比传统物业服务盈利增速高约 12 个百分点,贡献了近41.68%的净利润,盈利能力凸显.收入占比从 2022 年的 16.73%提升至 2022 年的28.20%,达 1.35 亿元.从收入结构来看,多种经营中仍以社区服务为主导, 占比 47.84%,包括社区空间运营 ,社区金融,房屋经纪 ,电商,家政和养老服务；其次是顾问咨询 , 占比20.36%,工程服务和其他分别占比 16.28%和 15.52%. 目前主流企业的增值服务已经逐渐探索出一条自适应的发展模式,特点鲜明,业绩贡献也已经开花结果.我们认为 ,在房地产进入下半场之后 ,存量市场的挖掘仍大有可为 .物业服务在经历了快速扩张之后,其经营模式已经接受市场检验,品牌认知度正逐渐提高,政府行政管控趋弱,物业服务再也不是传统意义上的看门扫地,其稳定的现金流、可预期的规模增长,将有效对抗周期的波动.支撑物业管理企业增长的 "四元"逻辑已经越来越明确 ,主要聚焦于"量"在管面积、 "质"物业费用、 "费"成本管控以与"增"增值服务 4 个方面,都已经具备了改善和成长的空间,我们以上市物业管理公司为样本对以上 4 个方面进行了分析和展望.二、在管面积：增量市场和存量并购助推规模确定性增长物业管理公司的业绩增长驱动力主要来自于在管规模的扩张以与增值服务的拓展.考虑到物业费的增长相对平稳,因此我们认为至少在短期内在管面积的增长将成为物业管理公司的主要驱动力.物业上市公司中,多数公司会披露合约面积,包括已交付与未交付的建造面积,普通未交付的部份 3-5 年内将会转化为在管面积,因此合约面积是在管面积的先行指标.在管面积的增加主要有两种方式：〔1〕新委任：即通过竞标获得新开辟小区的物业管理权或者承接小区业主委员会更换前任物业管理公司后的服务委聘；〔2〕并购：企业可以通过直接收购物业管理公司来增加在管面积.分层级来看,第一梯队：彩生活和万科物业的合约面积规模分别为 4.36 亿方和 4.60 亿方,其中彩生活的在管面积约 3.08 亿方.第二梯队：碧桂园服务、绿城服务和中海物业在管面积分别为 1.23 亿方、 1.38 亿方和 1.28 亿方,且碧桂园服务、绿城服务合约面积储备充足,未来转化为在管面积潜力较大.第三梯队：雅生活、中奥到家、南都物业等.雅生活在管面积 7834 万方,在 2022 年上市之后资本实力大幅增加,未来在管面积有望向第一、二梯队跟进,中奥到家和南都物业在管面积分别为6670万方和3884万方,中奥到家近年主要依靠并购提升在管面积.从物业管理公司在管面积增量来源分析,主要分为了三类：第一类：依托母公司.2022 年中海物业背靠中国海外发展集团和中建集团,业务贡献几乎全部来自于母公司地产业务,包括中国海外发展、中海宏洋和中建集团的地产开辟和一些商业项目.第二类：母公司和独立开辟结合.大型地产公司中保利物业和碧桂园物业的新增面积中,来自独立市场拓展与自母公司地产的比例基本在 4:6；万科物业采取多元化的合作模式,以股权合作、全委合作的形式快速获取项目,项目来源更加多样化,来自母公司的占比为 48%.中型的地产公司目前加大了来自第三方的拓展 ,主要代表雅生活服务 ,其20##新增在管面积全部来自于雅居乐集团,但是 2022 年来自第三方的拓展面积占比已达到 44%,如果按合约面积计算,2022 年来自第三方合约面积占总体新增合约将达到 80%.绿城服务、龙湖物业和金地物业对母公司的地产依赖较低, 目前来自第三方拓展的比例已经处于 70%的较高水平.第三类：相对独立型.如彩生活、长城物业、中奥到家,其新增管理面积多来自于自身的拓展 ,2022 年彩生活在管合约面积中仅 0.9%是来自于花腔年集团.从新增结构来看 ,独立的第三方物业管理公司往往需要依靠并购实现规模扩张,特别上市后资本实力大幅增加,收并购是快速增加在管面积最为直接的方式.以彩生活为例,20##初,公司合约面积惟独 6300 万方,经历了 2022-2022 两年在管面积高达 120%的增长,到 2022 年底公司合约在管面积已达到 3 亿方,这其中收购占新增面积的比例向来高达 40%以上,2022 年新增在管面积增速下降, 但是收购比例仍高达 43%.而背靠地产开辟母公司的物业管理企业则主要依靠新委任拓展在管面积 .碧桂园服务背靠强大的母公司和品牌实力 ,2022-2022 年新增合约面积中全部来自于新委任,2022 年通过收购若干物业管理公司取得的新合同占总增量面积约 5%.在不考虑战略性并购的前提下 ,我们认为新委任占比的提升反映了公司较强的拓展能力和品牌口碑,为公司未来输出平台提供了扎实基础.并购虽然是提升在管面积的一条捷径,但是往往并非 1+1=2 那末简单.并购往往需要：1、企业具有强大的资金实力；2、在企业融合过程中也需要磨合；3、随着行业集中度的提升,并购标的稀缺性将会显现,并购方付出的溢价将会增加,这也降低企业单纯为了增加在管面积而并购的冲动.因此我们认为企业未来并购更多的可能是考虑品牌的协同性,比如彩生活 2022 年收购万象美,增加了公司高端产品线；而雅生活服务收购绿地物业,主要基于绿地的战略合作协议, 每年自绿地开辟的物业中获得700万平方米物业服务面积,另有300万方的物业服务面积的优先获得权.三、物业费：分化竞合提升,寻求业态拓展我国最早实行政府价格主管部门制定或者调整物业服务收费标准 ,对相关物业服务企业实施定价成本监审 ,物业服务定价成本需根据政府价格主管部门核定后的物业管理服务社会平均成本而制定.尽管国家发改委早在 20##12 月即放开了物业服务行业的价格控制 ,但落实到市场自主形成的物业费标准仍存在诸多障碍,2022 年 20 城物业价格涨幅仅为 0.87%,而同期CPI 与居民人均可支配收入分别上涨 1.8%和 6.5%,凸显出物业费调价艰难的窘境.由于不同物业管理公司的布局以与管理不同 ,物业管理公司之间的平均物业费用也存在明显分化.从收费标准来看,由于公司计算收入有酬金制和包干制之分,我们统一使用每家公司的包干制下的收费进行对照.从高到低排序 ,最高的为雅生活和绿城服务 ,住宅平均物业费分别为 3.01 元/平米/月和 3.11 元/平米/月,近年来维持稳定.中海物业上市之后未披露平均物业费水平,其 2022 年收费标准为 3.04 元/平米/月,与目前的绿城服务和雅生活相当.绿城和雅居乐以打造高品质项目著称,且物业集中在一、二线热点区域,因此物业公司通过承接母公司的小区物业委任,收取的物业管理费价格高于同行业水平.其次为碧桂园、南都物业、中奥到家和彩生活.碧桂园服务来自母公司的物业收费水平在 2.05 元/平米/月,来自于第三方的物业 2022 年平均收费为 1.79 元/平米/月；南都物业 2022 年前 6 月住宅方面物业费为 1.97 元/平米/月.中奥到家物业费为 1.81 元/平米/月,相对稳定.彩生活包干制物业费主要来自开元国际,根据我们计算,2022 年物业费水平在 2.1-2.4 元/平米/月摆布.方式一：增量高端项目的物业费存在提升空间中国指数研究院建立了 "中国物业服务星级评价标准体系 ",其将物业服务水平由低到高分为三星级、四星级、五星级.在二十个大中城市中,物业服务水平仍以三星级中档服务为主, 占比 61.27%,四、五星级服务项目比例仍有提升空间.根据中指的统计,2022 年 12 月 20 大城市物业服务均价为2.13 元/平方米/ 月.分等级来看,三星级物业收费均价为 1.81 元/平方米/月,四星级物业收费均价为2.56 元/平方米/月,五星级物业收费均价为 2.63 元/平方米/月.从价格涨幅来看,五星级物业价格涨幅居首,2022 年价格指数同比上涨 1.35%,比三星级物业价格涨幅高 0.43 个百分点,反映出高端物业服务费具备较大的弹性空间和上限.我们认为特别在重点城市,增量市场对于物业费的敏感度相对更低.例如位于、 ##、##的部份高端楼盘项目,其物业费水平大部份处于 10-20 元/平方米/ 月区间.随着近两年房地产市场改善型需求的释放,高端项目的涌现进一步推升了高端物业服务品质的需求 ,也将构筑未来物业管理公司在这些区域的物业管理费提升空间.方式二：增加非住宅物业除了在住宅市场深耕外,非住宅市场也是目前物业管理公司拓展的新市场. 一方面是非住宅市场物业费水平具有较大的溢价空间 ,另一方面也是公司在为差异化竞争进行布局.根据中指百强物业研究报告 ,2022 年办公和商业的物业费分别为 7.88 元/平方米/月和 7.02 元/平方米/月,显著高于住宅物业的 2.30 元/平方米/月收费水平.绿城服务：近年来在积极拓展商务办公、城市综合体、产业园、养老和旅游物业等项目以开辟非住宅市场,增加公司收入来源,公司非住宅物业占比已由2022 年的 17%提升至 2022 年上半年的21.6%,通过拓展较高管理费的项目,优化项目组合进而可提高平均物业服务费.雅生活：非住宅业务 2022 年明显提升,在管面积中非住宅从 2022 年的2.5% 提升到 2022 年的 26.6%.公司在旅游地产方面优势明显,获得中国指数研究院「2022 中国特色物业服务率先企业—旅游地产物业管理率先品牌」的称号.截至 2022 年 12 月 31 日,公司旅游地产管理服务项目达 18 个,在管面积达 5.8 百万平方米 ,其中旅游地产物业服务平均管理费为每月每平方米人民币 4.13,远高于住宅物业收费.彩生活：通过并购万象美也切入了非住宅业务领域,万象美集团管理位于中国内地各个一线、二线与三线城市的超过 130 个项目,大部份项目为万达集团先前开辟的住宅楼宇与办公室.碧桂园服务：非住宅物业管理面积占比从 2022 年的 0.2%提升至 2022 年的4.6%,非住宅物业管理个数达 20 个,管理面积从 2022 年的 6 万方提高至 2022 年的 566 万方,涵盖商业物业、写字楼等.南都物业：起步阶段商办物业就占领主要地位,服务百余个商办物业项目,商办物业在管面积占比近年来向来处于 30-40%的水平,在传统物业板块中贡献了 40-50%的营收.公司未来战略将力争打造国内商办物业服务率先品牌 ,与旗下住宅物业服务业务均衡发展.此外,公用事业的社会化,也将进一步拓展物业服务企业的边际,例如机场、道路、加油站等的服务管理或者将逐渐向全市场开放.四、成本管控：智能化投入助力降本增效在劳动法不断完善和 "人口红利"不断下降的趋势下 ,劳动力成本的刚性增长是物业管理公司必须面临的挑战.物业服务作为劳动密集型的服务业,劳动力成本在整个成本中占领主要部份〔普通占 50%-70%〕.根据《2022 年中国百大物业管理公司研究报告》 ,2022 年百大公司的平均薪金开支、共用设施设备日常运行和维护费用、清洁开支、维修开支与园艺开支分别占 55.84%、10.03%、8.14%、 4.89%与 2.38%.工资的刚性上涨成为物业服务企业必须面对的成本难题 ,因此目前各家公司纷纷在技术领域加大投入,减轻对人力的依赖,例如彩生活和雅生活分别建立集成管控平台,远程视频监控中心、智能停车系统等,进一步提升服务效率,提高客户满意度.此外如同我们在此前深度报告中提出,专业化分工是行业大势所趋,适当的进行分包,将清洁、绿化、秩序维护和工程维修交给专业的服务公司进行操作,公司负责监管和审核的模式也在逐渐推广.业内百大公司积极分包低增值工作予其他公司,七成以上百强企业将部份基础业务交由专业外包公司管理,有效降低刚性成本,优化服务质量.我们以资本性支出/调整后的营业收入作为衡量公司科技化的投入,可以看到碧桂园服务近年来加大投入 ,资本性支出/调整后的营业收入从 2022 年的1.02%提升至 2022 年的 5.6%,以应对不断提升的人力成本,其员工成本从 2022 年占服务成本的 62%提高到 2022 年的 66.3%；彩生活和绿城服务的投入力度近年来都维持较高水平,两者 2022 年分别为 3.22%和 2.31%.雅生活上市之后将募集资金的约 10%约 5.98 亿投向于数字化与操作机械化.智能化的投入 ,使得百强物业在提升服务质量的同时降低基础服务对人力的大量占用,扩大了管理半径,因此,百强企业人均在管面积 2022 年提升 12.5% 至5913 平方米.在上市公司中,除中海物业低于百强物业的平均水平,其他公司人均在管面积均超过 5000 平方米,百万平米用工数近年来呈现下降趋势,其中彩生活百万平方米只需要 89 人,相当于人均在管面积约 1 万平方米,居首位.成本控制考验的是物业管理公司的管理能力,从披露数据来看,大部份上市物业管理公司销售与行政费用率在 7-10%区间.其中彩生活由于员工期权激励的开支从 2022 年的 7900 万下降至 2022 年的 4530 万,费用率小幅下降至 7.6%；中奥到家 2022 年管理费用率大幅增加主要由运营 O2O 所致,2022 年在缩减 O2O 业务之后,管理费用率也降至 12.3%；雅生活管理费用率上升主要由于在##总部设立集中控制中心以与向中高层提供具竞争力薪酬福利所致；中海物业和绿城服务上市之初费用率较高为上市与中介费用所致, 目前稳定在 8%摆布；碧桂园服务销售管理费用率向来维持 13-15%的较高水平,后续仍有降本增效的空间；南都物业销售管理费用率从 2022 年的高位 16.1%降至 2022 年底 11.4%,未来有望向行业平均水平收拢.五、增值服务：进入 2.0 时代,共筑夸姣生活场景现阶段上市物业管理公司由于具备资金实力和庞大的用户基数 ,大多通过发展社区 O2O 平台构建增值服务体系,从目前物业企业的 O2O 布局分析,社区O2O 业务分为三大类： 1、基础物业服务,包括收缴物业费、维修与投诉建议、管家服务等； 2、社区生活服务,涉与到日常生活的相关服务,包括生鲜配送、家政服务、社区电商、与其他生活服务等； 3、社区增值服务,基于社区的资源进一步挖掘的业务,包括社区金融、社区健康、房屋托管等服务.回顾物业企业增值服务的探索和发展 ,我们认为现在增值服务已经进入一个新的阶段.其特点首先在于随着企业规模的发展壮大,主流企业积累的用户已经初具规模,为增值服务的快速发展奠定了群众基础；其次,增值服务再也不是空喊口号, 目前主流企业增值服务业绩贡献占比接近 4-5 成；最后,通过一定时间的探索,企业再也不盲目拓展线上,而是根据自身优势,选择合适的赛道,增值服务的形式更加多元化.如果以前的增值服务是 1.0 的"仰望星空"时代, 目前的增值服务已经进入 2.0 的"脚塌实地"阶段.2022 年开始彩生活除扩张自管小区面积外 ,也坚定的实施平台输出战略 , 参股合作火伴 5%-20%,将彩之云 APP 的底层技术向物业管理业内的其他企业输出,实现彩生活平台的快速扩张.截止 2022 年 12 月 31 日,彩生活平台服务面积达到9 亿平方米,平台注册用户数达到 1034 万人,同比增长 241.7%,月活跃用户数达到约 350 万人,同比增长 101.2%,活跃度达到 33.8%,用户基础快速成长.除了推出 E 电梯、E 能源、E 停车等优化基础物业服务的产品提高用户粘性与活跃度,公司与 okliang 〔良食网 ,其股东之一为「COFCO」全资投资的附属公司〕进行策略合作,进一步丰富了平台产品服务供给.此外,公司打造「彩生活住宅」销售模式与「彩富人生」增值产品,通过线上消费减免物业费的形式吸引用户,构建社区消费场景的抓手产品,促进开放式生态圈的建设.彩生活的增值服务营收从 20##的约 0.65 亿增长至 2022 年的 2.77 亿元,年均复合增长率高达 61.8%,营收占比近年来稳定在 16-17%的水平.增值服务中, 网上推广服务与租赁信息系统软件的使用费和办公室分租收入为快速增长,2022 年分别达到 1.37 亿和 0.86 亿,同比增长 85.4%和 231.2%.由于增值服务毛利率高达 82%,因此 2022 年增值服务贡献了约 43%的营业利润,15-17 年每年提升约 10 个百分点,增值服务进入开花结果的阶段.雅生活服务目前增值服务仍以开辟商协销为主,贡献了约 40%的毛利,但是不可忽视其业主增值服务快速增长的趋势.公司于 2022 年 5 月推出包括「雅管家」、「雅商家」与「雅助手」等 APP,打造集线上、线下一体的综合平台,同时上市之后充裕的募集资金也保证了公司信息平台化建设.〔1 〕线下增值部份雅生活的多种经营分为两部份.一部份为业主增值服务, 目前仍属于发展探索阶段.业务包括物业保养与维修、家政与清洁服务、装修与拎包入住服务、购物协助与旅游服务等生活服务和致力于实现客户资产保值增值资产管理服务 , 主要以住宅租赁业务为主.2022 年该部份业务营收约 1 亿元,同比增长 86.4%, 占集团总收入 5.8%,毛利率从 2022 年的 28.1%增加至 2022 年的 41.7%.另一部份为非业主增值服务,包括协销、物业代理、房屋检验服务与广告. 依托于雅居乐和绿地两大开辟商,公司2022年非业主增值服务收入达4.5亿元, 同比增长 113.7%, 占总收入约 25.7%,毛利率从 2022 年的 24.8%增加至 2022 年的49.3%.其中协销服务所得收入占非业主增值服务所得收入的 71.3%.业主增值服务和非业主增值服务毛利占比分别为 7.2%和 37.8%,相较 2022 年分别提升 2 个百分点和 20 个百分点.。
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商业物业管理服务报告
一、背景介绍
商业物业管理服务是指对商业物业进行综合管理和维护的一系列服务。
本报告旨在对我们公司的商业物业管理服务进行全面评估和总结。
二、物业管理服务概况
我们公司通过专业团队和科学管理，提供以下物业管理服务：
1. 设施管理：负责商业物业的设备设施的维护、检修和更新，确保
设施的正常运行和安全性。
2. 环境管理：积极开展绿化美化工作，保持商业物业的环境整洁、
舒适。
3. 安全管理：建立健全的安全管理制度，确保商业物业内部和周边
环境的安全。
4. 日常维修与保养：定期巡检商业物业内部和外部的设施设备，及
时发现并解决问题，确保商业物业的正常运行。
5. 停车场管理：对商业物业内的停车场进行规范管理，提供高效便
捷的停车服务。
三、服务亮点
1. 专业团队：公司拥有一支专业经验丰富的物业管理团队，能够迅
速响应客户需求，并提供高效、专业的服务保障。
2. 优质服务：我们注重客户体验，通过建立良好的沟通渠道和及时
回访机制，为客户提供满意的服务。
3. 创新技术：引入先进的物业管理技术，如智能化管理系统、节能
环保设备等，提高服务质量和运行效率。
4. 协同合作：与各相关部门和合作伙伴密切合作，形成良好的协同
效应，共同推动商业物业管理服务的提升。
四、案例分享
1. "XXX商业中心"项目：我们公司通过精细化管理和一流的服务水平，成功提升了商业中心的品牌形象，吸引了众多租户的入驻，实现
了商业价值最大化。
2. "XXX商业广场"项目：我们针对商业广场的特点，通过全面的设
施维护和环境整治，提升了商业广场的竞争力，为商户和顾客提供了
良好的使用环境。
五、服务改进与展望
为不断提升物业管理服务水平，我们将采取以下措施：
1. 加强培训：定期对物业管理人员进行培训，提高其专业素质和服
务意识，以适应市场需求的变化。
2. 技术创新：持续引进先进技术和管理工具，提高服务效率和质量。
3. 客户反馈：积极听取客户的意见和建议，不断改进服务，满足客
户的需求。
4. 环境保护：加强绿化管理和资源节约利用，积极推动商业物业的可持续发展。
六、结语
我们公司将继续秉承专业、诚信、创新的服务理念，不断提升商业物业管理服务质量，为客户创造更大的价值。
以上是本次商业物业管理服务报告的内容，我们将继续致力于优质服务的提供。
感谢您对我们公司的支持与信任！。