商丘市房地产市场概况文件

商丘市房地产市场调研报告本报告包含以下内容：

第一部分商丘城市简况

一、城市简况

1、商丘城市简况

2、商丘交通简况

3、辖区与人口

二、城市经济发展情况

1、整体经济发展情况

2、社会收入与消费情况

3、城市规划

三、城市发展特点

第二部分商丘房地产市场简况

一、房地产宏观市场情况

1、固定资产与房地产投资

2、土地市场情况

3、房地产市场供给与需求情况

二、房地产市场工程分析

1、全市在售楼盘基本情况

2、在售工程特征分析

四、房地产市场整体特征分析

第一部分商丘城市简况

1、城市简况

商丘市

商丘位于亚欧大陆东岸，中国中原东部，简称商，为中国历史文化名城、六朝古都，拥有五千余年的建城史，因商人、商业、商品发源于商丘，商朝建都于商丘，商丘被誉为“三商之源、华商之

都”，古称亳、宋国、梁国、梁园、睢阳、宋城、宋州、应天府、南京、归德府等。

2、交通简况

商丘东临大海、西扼中原、北接齐鲁、南襟江淮，陇海与京九铁路、商杭与徐兰高铁、连霍与济

广高速、105 与310 国道等在商丘市区交汇，区位优越、交通便捷，为中国重要的综合交通枢纽和商贸物流中心、亚欧大陆桥中国段重要的中心城市，中原经济区东部经济、交通和工商业中心。

3、辖区与人口

截至2011 年7 月1日，商丘市辖4区1市6县，下辖18 个街道办事处、92 个镇、81个乡，总面积10704 平方公里、总人口736 万人，商丘市中心区建成区面积100 平方公里、中心区人口105 万人。

二、城市经济发展情况

1、整体经济发展

从商丘历年GDP 看出GDP 年均增长11%以上，2009 年突破1000 亿元，保持平稳增长。随着城市框架进一步建设，预计未来经济又会保持一个持续增长的发展阶段。

2、社会收入与消费情况

根据商丘历年居民收入与消费品零售总额情况可以看到，城镇人均可支配收

入与消费均保持稳定上涨的态势， 其中消费增长速度较收入增长速度较快， 城市 居民的消费习惯更趋于积极，为房地产市场提供了机会。

3、城市规划

道北片区：老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场 老城区：人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态

神火大道区：住宅集中开发区域，城市面貌较好 经济开发区：轻工企业西集中移，住宅开发兴起，但配套不足

三、城市发展特点

根据城市的基本情况与经济发展情况， 我们可以看到目前新乡的城市发展特 点有以下几点：

三大产业协调快速发展，拉动城市经济快速增长，为城市工程开发提供经济

保障。

城市居民消费能力逐步提升，同时工业主导城市发展，人均居住面积增长， 都为工程后期提供充分购买力。

城市规划发展主体方向为城市东、南、西此三板块高速发展，相应软硬件设

施逐步完善，在城市板块竞争中占据最佳优势。

未来城市框架及人口的扩张， 城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入力 争翻一番。为房地产市场发展提供良好市场需求。

城西区：随着梁园区政府的西迁，周边小区初具规

总体来说商丘市的城市发展方向：

配套有待提高。

第二部分商丘房地产市场简况

一、房地产宏观市场情况

1、固定资产与房地产投资从历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持快速增长，10 年受宏观影响固定投资增速有所下滑。伴随着城市及人口进一步扩展，预计未来商丘房地产开发投资将会进入一个稳步发展时期，但后续市场行情还有待观察。

2、土地市场情况

根据对2007 年至2011 年的用地情况可以看到，目前商丘土地市场有以下特点：土地成交较为透明，能做到招拍挂；

土地市场成交2010 到峰值，2008 年经济危机后呈现快速上涨的发展空间；

2010 年交呈下滑趋势，土地成交更是达到近5 年的最低点，只有1062 亩

3、房地产市场供给与需求情况

2005 年之前房地产市场相对比较低迷，在进入2006 年以后，商品房销售有了突飞猛进的增长，其中2006 和2007 年增幅达到了100% 以上，尤其是进入2009 年以后，随着全国房地产市场的复苏和发展的带动，增幅达到了212% ，销售量也实现了井喷式的爆发，达到了333 万平方M。商丘房地产市场一片火热，市场前景非常可观。

二、房地产市场工程分析

1、全市在售楼盘基本情况

城西区域

神火大道板块

经济开发区

3、在售工程特征分析

（1）板块分析

城西区域：

由于城市规划和主发展趋势影响，本区域内工程多属于中低档次，多层价格在1700 小高层在2000 左右，而且以多层为主导产品。周边产品同质化比较严重，户型配比相差不大，由于此区域楼盘均价不高，总价控制合理，被中低档消费人群看好，尤其是梁园区政府周边以及道北消费者。客户层次，非常雷同，客源截流比较严重。以投资、工薪阶层首次置业为主。

神火大道板块:

有利的政策导向和土地供应使区域内的开发量较大，房地产市场开发建设比较火爆，未来竞争激烈。

民主路至北海路段的工程基本都是以18 层以上高层为主，销售价格在3000-3200 元/㎡，是市区房价最高的区域。该片区由于工程档次较高，住宅开发工程较多，已聚集成为目前商丘的中高档住

宅片区。

此区域的楼盘注重楼盘品质的打造，无论是从建筑风格、园林设计、建筑结构都比较讲究，工程规格也都是全市最高，此区域也必将引领整个商丘房地产市场。

经济开发区：经济开发区缺乏市政配套和生活配套的投入，市场关注度有限。