房地产项目投资初步可行性研究报告(项目建议书)(doc 39页)

第一章总论

1.1 项目法人

“东方夏威夷”水景别墅（暂定名，下同，略。）开发商（项目法人）为上海元龙企业发展有限公司，注册在上海沪青平公路3841弄5号，法定代表人俞长仁先生，注册资本金人民币陆佰万元，系国内合资有限责任公司，经营期限十年（自2000年11月起），具备房地产开发企业暂定资质。上海元龙企业发展有限公司系上海鑫昌房地产开发经营总公司的子公司之一，是为开发“东方夏威夷”水景别墅而成立的法人公司。上海鑫昌房地产开发经营总公司系1993年注册上海浦东新区的全民所有制企业，具备贰级房地产开发企业资质，注册资金人民币贰仟捌佰万元，法定代表人皆为俞长仁先生，主要从事房地产的开发、建设、物业管理（详见附件8、9、10公司营业执照及房地产开发企业资质证书）。

1.2项目概况

1.2.1建设单位

上海元龙企业发展有限公司。

1.2.2工程项目名称

青浦“东方夏威夷”水景别墅（暂定名）。

1.2.3建设地点

“东方夏威夷”水景别墅地处青浦区赵巷镇千步村（原青浦县淡

水养殖场），北靠淀浦河邻沪青平公路约200米，南临建设中的沪青平高速公路，以50米绿化带边缘为界，西抵淡水养殖场西边界，东至24米规划道路边界（南面50米绿化带及东面24米规划道路均在建设用地范围外），建设用地面积约46.7公顷（详见附件16建设项目选址意见书），地形图图幅号为Ⅲ49-52/109-112、Ⅲ53-56/113-116（详见附件18项目地形图）。

1.2.4建设内容

“东方夏威夷”水景别墅总建筑面积约14万平方米，其中别墅13.2万平方米、公共建筑0.8万平方米，总居住户数约387户，小区的综合容积率0.3，绿化率40.1 %，水面覆盖率24.2%。除每户建造独用的1—2车位的车库，还规划建造公用泊车位。预计该小区最大用电负荷6000KVA，规划最高日用水量约880吨，最高日排水量约790吨，燃气先规划采用煤气或液化气供应，规划最高日用量约2640立方米，电话直线880对，主要建筑指标详见表1-1。

表1-1

本项目主要建筑指标

1.2.5基地现状及动拆迁

项目基地面积约46.7公顷，淡水养殖场“田”块状水塘及淀浦河延伸支河的水面面积约占基地的80%，水塘河底深1.2米（淤泥深度约0.5米），淤泥底至室外地坪标高约为2.7米，基地内主要通道干线两旁种植的杉树高大挺拔，成排直立。动迁情况比较单一，仅为原土地使用单位办公、宿舍、仓库用房的拆迁，约2000余平方米建筑，由原土地使用方根据双方土地转让协议（详见附件12）约定负责场区内人员、房舍内设备等全部的清理、退场工作；由开发商负责场内土方平整工程。

1.2.6建设期及销售计划

项目计划按三期滚动开发，总建设期4.5年（含前期工作），计划于2002年1月初开工，于2005年10月底全面竣工并交付使用，一期楼盘销售拟在2002年8月初正式启动，整个楼盘于2006年3月底全部售罄。

1.2.7投资估算及资金筹措

经估算，本项目建设总投资50771万元，其中建安工程费26002万元，其他建设费19210万元，不可预见费2261万元，销售成本1913万元。维修基金1275万元，银行贷款利息110万元。资金筹措方式：出资方投入10000万元（含注册资本600万元），银行贷款5000万元，其余滚动开发以预销售款补作投入。

1.3研究工作依据

1.3.1上海元龙企业发展有限公司编制的预可行性研究；

1.3.2上海元龙企业发展有限公司等与上海青浦区淡水养殖场签订的土地转让协议；

1.3.3青浦县土地管理局颁发的青国用（92）字第582号国有土地使用证；

1.3.4青浦区计划委员会批复的青计投（2001）第227号《关于开发建设东方夏威夷（暂名）花园商品房项目建议书的批复》；

1.3.5上海市青浦区规划管理局核发的青规书（2001）第0033号《关于核发上海元龙企业发展有限公司选址意见书的通知》；

1.3.6上海市青浦区规划管理局颁发的沪青规书（2001）0033号《上海市建设项目选址意见书》；

1.3.7项目地形图；

1.3.8上海市青浦区规划管理局核批的《规划编制要求核定表》。

1.3.9上海市城科规划设计事务所设计的青浦“东方夏威夷”水景别墅区详细规划方案；

1.3.10 上海市青浦区规划管理委员会办公室核批的青规委办（2001）第003号《关于东方夏威夷水景别墅区（暂定名）修建性详细规划的批复》；

1.3.11上海市青浦区规划管理局召集各相关部门协议的《青浦“东方夏威夷”水景别墅区详细规划中间成果评审会议纪要》；

1.3.12上海市房地产开发、经营等有关文件规定；

1.3.13市场调查及分析。

1.4结论

经测算，本项目的基准收益率按I c=12%计，全部投资内部收益率为19.18 %；静态投资回收期（含建设期）为4.15年；动态投资回收期（含建设期）为4.44年；财务净现值（NPV）为1474万元，项目

在财务上是可行的。

第二章项目建设的必要性

2.1项目提出的背景

项目所处地理位置具有城郊结合、闹中取静、水陆空交通便捷，附近居住小区布点疏密适中，邻近虹桥开发区入驻的外国公司、闵行区的高科技工业园区等高级白领、商务人员的不断引入……等地利优势，为拓展中高品位的别墅建设需求创造了良好前提。加之项目地块具有天然水资源与树木资源，可供小区充分吸收、利用，为塑造优美、独特的水景特色的智能化别墅区开发创造了优越的条件。由此，项目地块具有较大的升值潜力，也有较好开发价值。

目前，该项目的建设项目选址意见书批准文件、详细规划方案批准文件、配套的征询书面意见等申报可行研究报告前的各项工作已完成。

2.2建设的必要性

2.2.1项目建设符合地区发展规划

青浦区位于上海西南方，地处江、浙、沪三省市交界处，东与上海闵行为邻，南同松江区、金山区和浙江省嘉善县接壤，西与江苏省吴江市、昆山市毗邻，并沿吴淞江同嘉定区相望，区域面积约677.8平方公里，人口约45.6万。青浦区是上海文明的发源地，历史悠久，文化底蕴深厚，早在几千年前就创造了灿烂的“菘泽文化”。青浦区境内地势平坦，河流纵横，物产富饶，是江南一带的富蔗之地，生态环境优良，尤其是风景名胜淀山湖旅游区，湖面烟波浩淼，沿岸风火绮丽，是上海著名的旅游度假区。根据十五规划发展战略，青浦区将