大朗商业地产项目提案
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大朗商业地产项目提案
•投资客说不可行。
•4、空置率高： •需求不足，在市区的写字楼平均空置率长期保持在 40%—60%之间。
大朗商业地产项目提案
•投资客说不可行。
楼盘 名称
价格
第一 国际 三期
8059
中盛 商务 大厦
5191
卡布 斯国 际广 场
7665
盈峰 中心
7322
嘉俊 中心
6846
汇成 大厦
•大朗、大岭山、寮步进入松山湖共荣圈。 •规划面积达７２平方公里的松山湖，虽然横跨东莞３个镇，但有一半以 上面积位处于大朗境内！东莞的松山湖战略是大手笔，大朗作为“重要 主题”必将借势得以大发展。 “松山湖”将为大朗镇经济发展注入强劲 的冲击力。松山湖的发展将为大朗的经济及地产市场发展注入强劲的动 力。
大朗商业地产项目提案
•开发商说不可行。
•1、价格比失衡：
•一二线城市（深圳、广州）住宅与写字楼价格比在1:1.5之间。 东莞写字楼与住宅价格倒挂，基本维持在1:1。一度出现写字楼卖 不过住宅（2007-2008）。
大朗商业地产项目提案
•开发商说不可行。
•2、年均销售面积有限：
•每年10多万消费量大多产生在市区。与商品房每年300-400万 的销售面积相比，相差甚远。
大朗商业地产项目提案
•4、从置业群体看大朗
•本地私营企业主、本地原居民、企业中高层管理者是目前市场上的主力 购房群体。此外，由于独特的区域交通优势，大朗的住宅项目也吸引了 不少松山湖、东坑的企业中高层管理者、港商台商，以及区域企业员工 在大朗的置业。
•私营企业主 •本地原居民 •企业中高层 •松山湖企业中高层 •东坑企业中高层 •港商台商
大朗商业地产项目提案
•写字楼10月成交前10项目
大朗商业地产项目提案
•总结：大朗写字楼至少还要再等5年
•不可行：从投资收益角度，短期获利，存在巨大的市场风险。 •可行性：长期收益，开发商持有物业，培养市场，长期经营。
大朗商业地产项目提案
•第二部分 •大朗房地产分析
大朗商业地产项目提案
•1、从经济引擎看大朗 •大朗——后毛纺时代的松山湖共荣圈。
大朗商业地产项目提案
•5、从价格租金看大朗。
•销售价格：在售中高档住宅价格为4000-5500元/平方米。一房总价20万左右，
二房30万左右，三房45万左右，四房55万左右。别墅价格8000元/平方米。区 位及物业档次两大因素对价格的影响力较大。
•截止2009年11月1日，全东莞主要可售写字楼库存有22万平方米，按最新09年 需求量消化，需要两年的时间消化周期；其主要库存供应与成交结构相对应，高 度集中在市区，镇区只有两个项目。
大朗商业地产项目提案
•投资客说不可行。
•3、低租金：
•东莞写字楼租金长期处于20-40元/平方米之间，租金低。难以 实现投资回报。
大朗商业地产项目提案
•东莞说不可行。
•原因1：东莞不需要写字楼！
•城市产业结构导致人口结构的不对称。哑铃式人口结构直接导致 写字楼的需求。缺乏白领。东莞社会经济双转型任重道远。
•郎咸平：从产业链分工看大学生就业困难 •东莞悖论，制造业不需要大学生。
•制造业本质是不需要大学生。那么真正需要大学生的是什么呢？那就是产业链里面六大软环 节需要大学生包括产品设计、仓储运输、原料采购、订单处理、批发经营、以及终端零售。
大朗商业地产项目提案
2020/11/15
大朗商业地产项目提案
•第一部分
•写字楼不可行性分析
•第二部分
•大朗房地产分析
•第三部分
•酒店式公寓的可行性分析
•第四部分
•本案营销思路
大朗商业地产项目提案
•第一部分
•写字楼不可行性分析
大朗商业地产项目提案
•钢琴理论：
• 清末， • 英国人向中国贩钢琴。 • 结果只能倒掉海中。
•新城市中心片区——包括文体公园、求富路村民公寓、宝陂村民公寓、长塘村民公寓、新世 纪明上居、大和商贸城等重点项目。 •美景片区——主要是旧区，包括五福购物广场、公安分局宿舍商住用地等重点项目。 •富民二园片区——包括松山湖产业园搬迁企业、标检中心和石厦加油站等重点项目。北起富 民大道，南紧邻常虎高速和自然生态区，西面邻近松山湖科技产业园，东为工业发展区，总 占地面积235.47公顷。预测该片区总人口约为2.4万人。
•华为松山湖基地正在建设中，首批进驻员工数量约20000人。（已经进 驻，具体数量可察）
大朗商业地产项目提案
• 2、从城市规划看大朗 • 实施一个中心，六大工程
•大朗镇确立“借势松山湖，对接松山湖，融入大市区，着力打造一个 城市中心区和三个聚焦点”的城市发展战略。整合资源，以长盛广场为 龙头，把长盛片区建设成为集商贸、金融、餐饮、文化、体育、休闲、 娱乐等服务业于一体的商贸文化中心，成为大朗的城市客厅。
大朗商业地产项目提案
•原因2：
•镇区经济面临受产业转型和金融危机的双重大考。 •大朗毛纺处于产业链的最低端，全体走势不乐观。
•大朗的人口数量跟寮步、大岭山等相当，但其出口总额却存在巨大的落差，这说明大朗的毛 织产业和装备制造业正在走下坡路。
大朗商业地产项目提案
•写字楼市场分 析
•09年10月东莞写字楼物业没有新增供应，成交面积0.84万，而由价格来看，10月成 交价格有所回落至7398元/㎡。
7163
丰硕 广场
5739
希尔 顿广 场
5946
东莞 财富 广场
中发 大厦
长安商 业广场
7861 5637 10056
•5、价格增长速度慢： •从04年的4000元/平方米到07、08年的6000-7000元 /平方米。
wenku.baidu.com
大朗商业地产项目提案
•时机说不可行。
•6、金融危机影响：
•导致企业倒闭，产能收缩。第二产业殃及第三产业。厂房大量空 置，需求萎缩，写字楼再受冲击。
大朗商业地产项目提案
•长富广场商圈 •长盛广场商圈
•大朗广场商圈
大朗商业地产项目提案
•3、从万科、碧桂园看大朗 •东莞利润区，机会区：相信万科、碧桂园的智商。
•继万科之后，碧桂园正式进军东莞 首站选址大朗。09年8月13号。 以6亿元获得东莞市大朗镇商住用地,首次进军东莞市场。 •在对一个区域做判断中，相对万科和碧桂园，我们缺少对政府政 •策的深入研究和对市场的深度调查，但如果从现象看本质，深系 •万科和广系碧桂园共同选择的区域。机会和价值不言而喻。
•投资客说不可行。
•4、空置率高： •需求不足，在市区的写字楼平均空置率长期保持在 40%—60%之间。
大朗商业地产项目提案
•投资客说不可行。
楼盘 名称
价格
第一 国际 三期
8059
中盛 商务 大厦
5191
卡布 斯国 际广 场
7665
盈峰 中心
7322
嘉俊 中心
6846
汇成 大厦
•大朗、大岭山、寮步进入松山湖共荣圈。 •规划面积达７２平方公里的松山湖，虽然横跨东莞３个镇，但有一半以 上面积位处于大朗境内！东莞的松山湖战略是大手笔，大朗作为“重要 主题”必将借势得以大发展。 “松山湖”将为大朗镇经济发展注入强劲 的冲击力。松山湖的发展将为大朗的经济及地产市场发展注入强劲的动 力。
大朗商业地产项目提案
•开发商说不可行。
•1、价格比失衡：
•一二线城市（深圳、广州）住宅与写字楼价格比在1:1.5之间。 东莞写字楼与住宅价格倒挂，基本维持在1:1。一度出现写字楼卖 不过住宅（2007-2008）。
大朗商业地产项目提案
•开发商说不可行。
•2、年均销售面积有限：
•每年10多万消费量大多产生在市区。与商品房每年300-400万 的销售面积相比，相差甚远。
大朗商业地产项目提案
•4、从置业群体看大朗
•本地私营企业主、本地原居民、企业中高层管理者是目前市场上的主力 购房群体。此外，由于独特的区域交通优势，大朗的住宅项目也吸引了 不少松山湖、东坑的企业中高层管理者、港商台商，以及区域企业员工 在大朗的置业。
•私营企业主 •本地原居民 •企业中高层 •松山湖企业中高层 •东坑企业中高层 •港商台商
大朗商业地产项目提案
•写字楼10月成交前10项目
大朗商业地产项目提案
•总结：大朗写字楼至少还要再等5年
•不可行：从投资收益角度，短期获利，存在巨大的市场风险。 •可行性：长期收益，开发商持有物业，培养市场，长期经营。
大朗商业地产项目提案
•第二部分 •大朗房地产分析
大朗商业地产项目提案
•1、从经济引擎看大朗 •大朗——后毛纺时代的松山湖共荣圈。
大朗商业地产项目提案
•5、从价格租金看大朗。
•销售价格：在售中高档住宅价格为4000-5500元/平方米。一房总价20万左右，
二房30万左右，三房45万左右，四房55万左右。别墅价格8000元/平方米。区 位及物业档次两大因素对价格的影响力较大。
•截止2009年11月1日，全东莞主要可售写字楼库存有22万平方米，按最新09年 需求量消化，需要两年的时间消化周期；其主要库存供应与成交结构相对应，高 度集中在市区，镇区只有两个项目。
大朗商业地产项目提案
•投资客说不可行。
•3、低租金：
•东莞写字楼租金长期处于20-40元/平方米之间，租金低。难以 实现投资回报。
大朗商业地产项目提案
•东莞说不可行。
•原因1：东莞不需要写字楼！
•城市产业结构导致人口结构的不对称。哑铃式人口结构直接导致 写字楼的需求。缺乏白领。东莞社会经济双转型任重道远。
•郎咸平：从产业链分工看大学生就业困难 •东莞悖论，制造业不需要大学生。
•制造业本质是不需要大学生。那么真正需要大学生的是什么呢？那就是产业链里面六大软环 节需要大学生包括产品设计、仓储运输、原料采购、订单处理、批发经营、以及终端零售。
大朗商业地产项目提案
2020/11/15
大朗商业地产项目提案
•第一部分
•写字楼不可行性分析
•第二部分
•大朗房地产分析
•第三部分
•酒店式公寓的可行性分析
•第四部分
•本案营销思路
大朗商业地产项目提案
•第一部分
•写字楼不可行性分析
大朗商业地产项目提案
•钢琴理论：
• 清末， • 英国人向中国贩钢琴。 • 结果只能倒掉海中。
•新城市中心片区——包括文体公园、求富路村民公寓、宝陂村民公寓、长塘村民公寓、新世 纪明上居、大和商贸城等重点项目。 •美景片区——主要是旧区，包括五福购物广场、公安分局宿舍商住用地等重点项目。 •富民二园片区——包括松山湖产业园搬迁企业、标检中心和石厦加油站等重点项目。北起富 民大道，南紧邻常虎高速和自然生态区，西面邻近松山湖科技产业园，东为工业发展区，总 占地面积235.47公顷。预测该片区总人口约为2.4万人。
•华为松山湖基地正在建设中，首批进驻员工数量约20000人。（已经进 驻，具体数量可察）
大朗商业地产项目提案
• 2、从城市规划看大朗 • 实施一个中心，六大工程
•大朗镇确立“借势松山湖，对接松山湖，融入大市区，着力打造一个 城市中心区和三个聚焦点”的城市发展战略。整合资源，以长盛广场为 龙头，把长盛片区建设成为集商贸、金融、餐饮、文化、体育、休闲、 娱乐等服务业于一体的商贸文化中心，成为大朗的城市客厅。
大朗商业地产项目提案
•原因2：
•镇区经济面临受产业转型和金融危机的双重大考。 •大朗毛纺处于产业链的最低端，全体走势不乐观。
•大朗的人口数量跟寮步、大岭山等相当，但其出口总额却存在巨大的落差，这说明大朗的毛 织产业和装备制造业正在走下坡路。
大朗商业地产项目提案
•写字楼市场分 析
•09年10月东莞写字楼物业没有新增供应，成交面积0.84万，而由价格来看，10月成 交价格有所回落至7398元/㎡。
7163
丰硕 广场
5739
希尔 顿广 场
5946
东莞 财富 广场
中发 大厦
长安商 业广场
7861 5637 10056
•5、价格增长速度慢： •从04年的4000元/平方米到07、08年的6000-7000元 /平方米。
wenku.baidu.com
大朗商业地产项目提案
•时机说不可行。
•6、金融危机影响：
•导致企业倒闭，产能收缩。第二产业殃及第三产业。厂房大量空 置，需求萎缩，写字楼再受冲击。
大朗商业地产项目提案
•长富广场商圈 •长盛广场商圈
•大朗广场商圈
大朗商业地产项目提案
•3、从万科、碧桂园看大朗 •东莞利润区，机会区：相信万科、碧桂园的智商。
•继万科之后，碧桂园正式进军东莞 首站选址大朗。09年8月13号。 以6亿元获得东莞市大朗镇商住用地,首次进军东莞市场。 •在对一个区域做判断中，相对万科和碧桂园，我们缺少对政府政 •策的深入研究和对市场的深度调查，但如果从现象看本质，深系 •万科和广系碧桂园共同选择的区域。机会和价值不言而喻。