绿城产品要点解析

Beautiful Building, Wonderful Life [ 前言]

绿城产品强排要点解析

丁鼎

二〇一八年十一月八日

什么是强排？

强排就是在满足容积率、建筑密度等所有规划指标的情况下，进行建筑总图排布，为测算项目开发经济数据提供设计支持。

市场主流强排原则——唯货值极致论

绿城强排原则

充分利用绿城标准化产品/成熟产品，保证产品品质，不唯货值极致论，实现快速定位，快速落地。

“我们做的是高端产品，这个高端并非就是价格的指标，而是我们产品的品质指标……真正好的房子除使用功能以外，更是一件艺术品……我们应该把房产品本身应该具有的审美、尊严、价值等可被人们感受的精神属性更好地体现出来。”

——宋卫平

充分利用绿城标准化产品/成熟产品，保证产品品质，不唯货值极致论，实现快速定位，快速落地。

绿城强排原则

居住物业

低层住宅多层住宅高层住宅

独栋别墅

百

合

系

法

式

地

中

海

系

新

亚

洲

/

新

中

式

叠

墅

桂

花

系

百

合

系

二

代

高

层

地

中

海

系

玻

璃

幕

墙

法

式

新

古

典

桂

花

系

新

中

式

YOUNG系列

杨

柳

郡

柳

岸

系

留

香

园

桂

语

系法

式

合

院

中

式

合

院

类独栋

中式合院设计：确定中式产品类型、道路交通形式、街巷尺度、建筑层数等设计原则，并快速落位标准户型及立面；

【十里风荷】【义乌宗塘地块】【富春玫瑰园】【安吉桃花源·桂竹园】

【海口桃李春风】【杭州桃李春风】【临海玫瑰园】【江南里】【凤起潮鸣】

【绿城中式产品】

通过对多个项目的归纳，得出总图的定量分析，即地块条件（容积率、建筑密度）与中式产品之间的匹配关系；

项目名称容积率建筑密度街巷尺寸(m)

层数户型区间(m 2)杭州桃李春风

0.2320%9.0185-180十里风荷0.2821%10.81115-281海口桃李春风0.3625%111-283-340安吉桃花源（桂竹园）

0.4126%10.71-298-365富春玫瑰园

0.6035%5-6.52170-260临海玫瑰园0.7035% 4.8-6.52210-315义乌宗塘地块0.7135%5-6.52-3220-414江南里

0.70

38%

5.0

2-3

250-450

人车混行

人车分行

1.从指标可见，随着交通方式的变化，建筑密度也发生了变化，同时，容积率产生分层。

2.人车混行的建筑密度基本在20-28%之间，根据目前经验没有项目超过30%；建筑密度在30%以上需要做人车分行。

3.容积率和建筑密度基本呈正相关，且随着交通方式的变化，容积率及建筑密度呈现出明显的阶梯变化，这些参数之间可能存在某种量化关系。

1.同一地块内，当全部布置一类产品时，该产品所能做到的容积率仅和建筑密度、建筑层数有关。

2.将中式产品分为“一层、二层、三层“三类产品，这三类产品在固定交通方式下的

容积率是可以通过建筑密度来预估的。3.

通过极限搭配，最大建筑密度、最高层数可以计算出极限容积率。4.

通过不同产品比例的搭配，可得出满足规划条件的容积率。

假设一地块建筑密度25%结合庭院、道路，布置于场地中形成一层别墅产品，容积率为0.25

升高一层，保持占地不变

容积率为0.5

再升高一层，占地不变

容积率为0.75

若一层占50%二层占50%，则容积率=0.25*0.5+0.5*0.5=0.375

示意：

通过对多个项目的归纳，得出总图的定量分析，即地块条件（容积率、建筑密度）与中式产品之间的匹配关系；

极限容积率：

根据现有项目经验，不论选择人车分行还是人车混行，当用地为平地或近似平地时，总图都存在建筑密度的天花板。

人车混行极限密度在25%-28%；人车分行极限密度在35%-38%。将极限密度带入前面公式，即可推导出各种情况下的容积率天花板。

*以上结论以集团现有项目资料为参数依据计算

而来，可用于一般项目的判断。对特殊地形和特殊户型不具有完全参考价值。

低层住宅：

0.86~0.90

0.65~0.71

1

0.1

0.20.30.40.50.60.70.80.9全1F 容积率天花板

0.27

全2F 容积率天花板

0.47~0.52

全3F 容积率天花板

0.61~0.69

极限密度25%-28%

极限密度35%-38%

（不开挖大地下室）

暂无此类项目实例

全3F 容积率天花板

全2F 容积率天花板

全1F 容积率临界值

中式合院