天津市西青区房地产市场调研分析报告

天津市西青区房地产市场调研报告

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西青区中北镇

房地产市场调研报告

一、西青区房地产市场概述

在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。西青区的崛起得益于天津小城镇计划。与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、富力湾、霞飞路63里弄、新津国际、中信珺台、云锦世家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区历年市场成交量都位居前列。

天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。

中北镇区域，是西青发展的一个热点，究其原因主要得益于小城镇计划发展的天时。万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。2007年，富力地产也投身到西部造城运动中。2010-2011年霞飞路63里弄、云锦世家、新津国际、中信珺台先后入市。

建设的西部新城，是城市化进程脚步加快的体现，它以400万建筑平米的规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负担着城市化的重要任务，城市外扩的脚步首先波及到这里并非偶然，天津城市未来规划的促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，该区域为天津城市扩容提供了空间。

另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在总体规划中都有说明，如中心城市各组团及新城之间规划环外快速环路及20条放射状快速路和高速公路，形成16条轨道线；实现区域联网供水；新城因地制宜建设污水处理厂；扩建杨柳青热电厂、新建东北郊热电厂；按照环境卫生要求建设适度规模的垃圾无害化处理设施等。

由此可见，西部新城正在成为天津城市外扩的主要阵地，同时具备天时和地利，承接天

津市区和滨海新城的城市发展，引领着城市规划的外扩和西移。

二、中北镇房地产市场

天津市西青区中北镇坐落于天津市西青区，辖有23个行政村，面积38.5平方公里，镇人口3.8万，流动人口3.7万，是中国百强乡镇之一。

在中北镇，外环西半环从中穿过，使其与市区接壤；中北镇西与蜚声海外的杨柳青年画发源地、千年古镇杨柳青毗邻；距北京120公里；距天津机场25公里；距天津新港40公里；津浦公路、京福公路贯穿该镇界内。目前，中北镇内村村公路相通，另有京杭大运河穿越镇内。得天独厚的地理位置促进了中北镇各项产业的发展。

中北镇西部新城共计划建设400万平方米居住区，目前天津万科与深圳招商地产合作开发的假日风景，天津金厦津投开发的水语花城，上海上投、中恺投资、上海建厦合作的华亭国际、霞飞路63里弄，天津乐康置业的大地十二城，广州富力投资开发的富力湾，绿海地产投资开发的云锦世家，中信地产的珺台，新津新科置业的新津国际，每个项目体量均在20万平米以上，其中大地十二城与云锦世家总规模都近100万平米。

板块内所规划产品形式丰富多样，既有情景洋房、多层、小高层，同时也有高层和别墅产品。如：假日风景项目保持了万科一贯的产品设计优势，引入了情景洋房、院景洋房、宽景洋房、瞰景洋房等多种万科专利化、标准化产品，高层则采用精装送面积的手段获取目标客户的表睐；此外，还采用了多项智能化配套设施，力求通过高品质新颖的产品提升竞争力。而水语花城项目的产品设计更加注重户型功能区间布局与面积的控制，户型设计紧凑合理，细节化设计明显，以中小面积的户型为主，通过总价优势吸引客群。

随着未来地铁2号线的修建与开通，板块与沿线商业、商务以及其他市政设施之间的交通便利性将大幅度提高；板块生活便利性的提升，使得板块项目竞争力与升值潜力进一步显现，地铁的修建将使板块产生巨大的吸引力与号召力，提升板块整体竞争力，同时也将对板块住宅市场走势产生影响。

目前板块整体主力目标客群市场主要以天津市中端客群为主。其中假日风景客群区域来源相对广泛，主要被万科的品牌和产品吸引。其它项目客群，以王顶堤、华苑等与板块相近的南开区内居住区的改善型客群为主。

地铁2号线连接城市东西方向，将对城市原有的居住布局产生影响，会把一批居民吸引到其辐射的范围区域中来，特别是对于处在线路东西两端的大型居住区而言，地铁的修建将

使板块对更为广泛的客群来源产生吸引力，甚至可能包括部分投资型客户。同时，2号线的修建也将对其沿线站点所辐射区域内的具有为子女或老人购房意愿的原有居民，或工作地点在辐射区域内的购房客群，产生较强的吸引作用，因此板块的客群来源区域比例必将发生一定改变。

影响未来产品供应导向，促进具有一定产品档次跨度的板块市场供应结构的形成通过从板块内目前面市项目了解，板块内的产品规划包括了洋房、别墅等高端类产品；并且随着板块内配套的完善、居住氛围的形成，必然促进板块整体档次逐步提升，随之出现高端产品供应。而受西部新城整体规划定位以及地段区位等因素影响，决定了板块内未来一段时间内，仍将以中端产品供应为主。

三、中北镇房地产项目

1、富力湾

富力湾位处中北镇，紧邻西外环线绿色生态走廊，地铁2号线连接天津主城区，生态、休闲、国际化的生活场景指日可待。

富力湾占地面积10万平米，总建筑面积25万平米。

户型设计南北通透，户户观景，区域地标高度改变空中轮廓线。经典南派园林设计，超大面积私家水域，无数生态细节引境入心。户型设计以77-172m2精装住宅。

富力湾于社区内部中心打造超大面积人工内湖，并尽量保持其原生湖泊形态，弯曲自然的湖岸线。

市场调研表

物业名称物业地址均价项目定位

富力湾西青区中北镇高层5750元/平米

洋房6800元/平米

普通住宅项目

占地面积建筑面积开盘时间入住时间100000平米200000平米2008-5 2010-11 容积率绿化率物业费装修标准

2 45% 1.98元/月/平米精装

建筑形式户型配比

周边配套商业

26-28层高层一、两、三室物美超市