房地产开发与经营考试重点整理
房地产开发与经营重要知识点
房地产开发与经营重要知识点引言：房地产行业是一个复杂而庞大的领域，涉及众多的知识点和法规条文。
对于从事房地产开发与经营的人来说，掌握一些重要的知识点是必不可少的。
本文旨在介绍一些房地产开发与经营中的重要知识点，帮助读者更好地了解这个行业和应对其中的挑战。
一、市场分析与研究在进行房地产开发与经营之前，对市场进行全面的分析和研究是至关重要的。
首先，需要了解目标市场的需求和供应情况，以确定房地产产品的定位和差异化竞争策略。
其次，要对市场的环境因素，如经济形势、政策法规、社会需求和地域特点进行细致的研究，以便做出明智的决策。
最后，市场调研和分析，包括通过问卷调查、数据收集和分析等方法，获取市场信息和竞争对手的情报，以便调整战略和房地产产品的推广策略。
二、土地获取与开发土地是房地产开发的基础和起点。
在选择土地时，开发商必须考虑土地的地理位置、用地性质以及土地权属等因素。
同时，要了解当地政府的土地政策和法规，以确保土地的开发和利用符合相关规定。
土地开发包括规划设计、环境评估、工程施工等多个环节。
在规划设计阶段，开发商需要确定开发项目的规划方案、建筑面积以及配套设施等，并提交申请获得相关许可和批准。
环境评估是必不可少的一步，确保开发项目对环境的影响符合相关法规和标准。
在施工过程中，要确保工程质量和安全，并及时与相关部门协调，解决可能出现的问题。
三、融资与财务管理房地产开发与经营需要大量的资金投入。
开发商常常会寻求融资渠道来筹集资金，包括银行贷款、股权融资、企业债券等方式。
在进行融资决策前，开发商需要进行风险评估和盈利预测，以便选择合适的融资方式和金额。
财务管理是房地产开发与经营过程中的重要环节，包括成本控制、资金管理、税务规划等方面。
要制定有效的财务预算和计划，确保项目的经济效益和可持续发展。
同时，要合理管理现金流，及时催收债务，避免资金链断裂和财务风险。
四、市场营销与销售市场营销是房地产开发与经营的核心部分，直接关系到项目的销售和盈利能力。
房地产开发与经营复习资料
房地差开发与经营复习资料一、房地产开发、房地产经营的概念特征联系。
房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律，根据城市发展和建设，充分考虑经济效益、对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。
特征：全面系统性、广泛联系性、风险与效益并存、地域性。
房地产经营指的是对房屋的建造、买卖、维修、等及土地的转让。
进行有组织有目的的经济活动。
特征：交易形式的多样化、交易对象的位置固定性、经营对象的限制性、售后用途的约束性、产权关系的复杂性、供求关系调整缓慢性二、房地产经营的分类（了解）：地产经营（出让出租等）、房产经营（房屋流通）、服务经营（投资咨询，价值评估）、综合开发经营开发与经营的关系三、房地产开发的程序（重点）：房地产开发的主要参与者：房地产开发企业、投资公司、建筑承包公司、质量检查单位、争睹建设主管部门、金融机构。
房地产经营的基本环节：形成环节，流通环节（房屋销售，房屋租赁、房地产抵押与典当）、消费环节（物业管理、服务与管理环节）四、房地产企业的概念房地产企业是指集合土地、资本、人力、企业家才能等生产要素，创造利润，并专门从事各种有关房地产开发经营销售，包括土地使用权的出让与转让等经济活动在内的经济组织（简化）五、房地产企业在国名经济中的作用1、为国民经济的发展提供物质保障。
2、为城市建设事业的发展开你稳定的资金来源3、为相关产业的发展起到有力的带动作用4、醋精消费结构和产业结构的合理化六、我国房地产企业资质划分（自己看书、P39）重点：我国房地产开发分为五的等级、一、二、三、四、和暂时级或临时级七、房地产开发与经营的环境分析：什么是环境、什么是环境分析对于房地产而言：环境就是一房地产开发经营行为为中心，作用于该行为的所有外界事物，是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素综合。
环境分析：“环境分析”是指通过对企业采取各种方法，对自身所处的内外环境进行充分认识和评价，以便发现市场机会和威胁，确定企业自身的优势和劣势，从而为战略管理过程提供指导的一系列活动。
房地产估价师之开发经营与管理考试重点归纳笔记
房地产估价师之开发经营与管理考试重点归纳笔记1、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）。
A.1.4B.1.5C.1.6D.1.8【答案】 C2、麦门冬汤的主治证是A.虚热肺痿、胃阴不足证B.温燥伤肺，气阴两伤证C.肺肾阴亏证D.外感温燥证【答案】 A3、工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括（）。
A.分部分项工程量清单B.措施项目清单C.单位工程费用清单D.其他项目清单【答案】 C4、房地产开发企业的利润可分为4个层次。
其中，经营利润与营业外收支净额之和为（ ）。
A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】 A5、当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（ ）进行比选。
A.净现值法B.等额年值法C.差额内部收益率法D.费用现值法【答案】 B6、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（ ）。
A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】 A7、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（ ）万元。
A.39.51B.49.39C.49.96D.62.45【答案】 C8、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。
A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】 B9、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。
A.是否考虑计算公式的影响B.是否的考虑设备寿命影响C.是否考虑资金时间价值的影响D.是否考虑设备磨损的影响【答案】 C10、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（ ）。
房地产开发与经营总复习
房地产开发与经营总复习房地产开发与经营是一个复杂而庞大的行业，涉及到多个方面的知识和技能。
在市场竞争日益激烈的情况下，房地产企业需要不断提升自身的竞争力，才能在行业中立于不败之地。
本文将对房地产开发与经营的相关知识进行总复习。
一、基本概念1、房地产开发：指依法依规对土地进行开发、建设、销售、出租以及物业管理等活动的过程。
2、房地产经营：指对已经建设好的房地产进行出租、销售、物业管理等市场行为。
3、土地利用规划：指按照城市规划要求对土地进行划分和用途规划。
4、房地产投资：指投入资金用于房地产开发、经营和投资收益的行为。
二、房地产市场1、市场类型：房地产市场分为住宅市场、商业市场和工业市场三种。
2、市场供求关系：主要体现为房地产租金、房价和市场销售的数量。
3、市场竞争格局：主要表现为市场份额和市场集中度。
4、市场价格形成机制：主要是由市场供求双方的力量作用所决定。
三、房地产开发1、开发前期准备：包括用地选址、项目策划、设计论证、资金筹措等内容。
2、建设期管理：包括土地开发、建筑施工、监理管理、质量管理等内容。
3、销售与营销：包括预售许可证申请、销售策划、广告宣传、销售管理等内容。
4、物业管理：包括物业服务、维修保养、房屋租赁等内容。
四、房地产经营1、收益模式：房地产经营主要有出售和出租两种收益模式。
2、物业管理：包括物业维修、安保管理、设施维护、环境卫生等内容。
3、租赁管理：包括租赁合同签订、租金收取、租赁费用计算等内容。
五、风险控制1、政策风险：政策变化可能对房地产市场造成不利影响，企业需要及时调整策略。
2、市场风险：市场变化可能对企业收益产生影响，企业需要加强市场分析和预测。
3、资金风险：资金管理是企业运营的重要环节，企业需要加强财务管理。
4、法律风险：合法经营是企业发展的保障，企业需要遵守法律法规。
六、经验总结1、差异化经营：在竞争激烈的市场中，企业需要在产品和服务上做出差异化，提升市场竞争力。
房地产开发与经营期末复习要点
房地产开发与经营期末复习纲要（房地产）经营与管理的关系是什么？经营是人与事的互动，管理则是企业内人与人的互动。
企业的经营与管理是相辅相成的，经营是目的，而管理是手段，只有两者的有效结合，才能把企业做的更好。
管理本质上是服务，是对经营的服务，因此，管理相对于经营来说是不太重要的，不要把管理看得太过重要。
如果把管理看得太重要了，反而是对经营的一个伤害。
经营也是选择对的事情做，管理是把事情做对。
所以经营是指涉及市场、顾客、行业、环境、投资的问题，而管理是指涉及制度、人才、激励的问题。
简单地说，经营关乎企业生存和盈亏，管理关乎效率和成本。
这就是两者的区别。
我坚持经营大于管理，因为经营决定生死。
如果做的事情本身是错的，那么不管管理做得如何好，其实都是没有意义的。
企业高层考虑组织结构设计时，要考虑哪些因素？组织结构设计的六要素包括工作专业化、部门化、命令链、控制跨度、集权与分权、正规化。
1、工作专业化。
工作专业化的实质是：一个人不是完成一项工作的全部，而是把工作分解成若干步骤，每一步骤由一个人独立去做。
2、部门化。
工作分类的基础是部门化，对工作活动进行分类主要是根据活动的职能。
制造业的经理通过把工程、会计、制造、人事、采购等方面的专家划分成共同的部门来组织其工厂。
职能性部门化通过把专业技术、研究方向接近的人分配到同一个部门中，来实现规模经济。
工作任务也可以根据组织生产的产品类型进行部门化。
还有一种部门化方法，即根据地域来进行部门划分。
大型组织进行部门化时，可能综合利用上述各种方法，以取得较好的效果。
3、指挥链。
指挥链是一种不间断的权力路线，从组织最高层扩展到最基层，澄清谁向谁报告工作。
它能够回答员工提出的这种问题：“我有问题时，去找谁?”“我对谁负责?”4、管理幅度。
一个主管可以有效地指导多少个下属?这种有关管理幅度的问题非常重要，因为在很大程度上，它决定着组织要设置多少层次，配备多少管理人员。
在其他条件相同时，管理幅度越宽，组织效率越高。
自考房地产开发与经营重点
自考房地产开发与经营重点房地产开发与经营复习题选择题：（含多选）1.从决策的含义可看出，构成决策问题要具备一下基本条件：①有明确的目标：②有两个以上可供选择比较的方案；③有评价方案优劣的标准；④有真实地反应客观实际的信息。
2.一个好的决策目标应满足以下四点要求：①针对性；②明确性；③层次性；④可行性。
3.地产经营公司与地产开发公司在概念和本质上完全不同:地产经营公司是政府委托，在土地的一级市场上从事经营活动的经济实体；地产开发公司则是在土地二级市场上从事经济活动的实体。
4.地产开发企业资质等级可划分为五个级别：即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。
5.房地产开发企业资质等级划分规定：6.房地产企业组织结构形式：①职能型组织结构；②项目型组织结构；③矩阵型组织结构;④混合型组织结构。
7.土地使用年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
8.获取房地产开发建设用地只有：招标、拍卖和挂牌三种方式。
9.低价测算的常用方法：假设开发法。
10.其他费用估算：保险费属于其他费。
11.静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量）12.财务内部收益率公式：13.安全性按风险稈度大小分为：A,B,C,D 4级: A 级表示风险很小；B级表示风险较小；C级表示风险较大；D级表示风险极大。
房地产开发企业应该尽可能选择风险程度为A级的筹资方案，因为他的安全性较大。
14.筹资方案的经济性按综合筹资成本费用率 ___标准划分为，共分为：A,B,C,D 4级：A级表示筹资成本最低；B级表示筹资成本较低；C 级表示筹资成本较高；D级表示筹资成本很高。
房地产开发企业尽可能选择筹资成本为A 级的筹资方案。
15.编制投资计划必须对开发企业建设总投资讲行分解。
投资的分解方法有:按照投资构成、按照子项目、按照时间三种。
房地产经营与开发与经营复习资料范文
房地产经营与开发与复习资料（郑重声明:仅供参考）（题型：单选20x1=20 多选10x2=20 名词解释5x4=20 简答4x5=20 计算题10x2=20）(一)重点知识复习第一章绪论1.房地产与房地产开发的概念。
（P.1）房地产：房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。
房地产开发：广义上，与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发，区域开发，城市开发等都与房地产有着密切的联系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义对土地的开发与利用，城市开发则包括土地及地上建筑物的开发活动，也可以视为整体上和宏观意义上的房地产的开发。
狭义上，房地产开发主要是指在依据国家的法律取得国有土地使用权的土地上进行基础设施，房屋建设的行为，是指在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划，设计和建设，施工等开发活动。
2.房地产开发与经营的特点。
（P.3）（1）房地产开发与经营难度较大。
（2）房地产开发与经营风险较大。
（3）房地产开发与经营政策性强。
第二章房地产开发与经营策略分析1.房地产开发与经营决策的内容。
（P.15）（1）财务策略（2）生产策略（3）市场开发策略（4）价格策略2.房地产开发与经营决策的类型（P.19）（1）确定性决策（理解含义）（2）风险型决策（理解含义）（2）不确定型决策（理解含义）3.房地产经营决策准则是什么？（P.22）确定性决策的准则：各类方案的评价指标，如投资总额，投资成本等风险型决策准则：最大可能准则，期望值准则。
不确定型决策：乐观准则，悲观准则，后悔准则第三章房地产企业1.房地产企业相关资质管理要求以及执业资格管理要求（P44,50请自己看书了解）第四章房地产项目及项目定位1.房地产转让项目的政策规定（P.67）（1）以出让方式取得土地使用权的1）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
2）按照出让合同约定，对土地进行了投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上可以转让；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件可以转让。
房地产开发与经营知识要点
房地产开发与经营要点一、简答题1.简述房地产的特性。
1、位置固定性、个别性2、使用长期性和用途的多样性3、产品的政策属性和商品价值属性4、投资规模性5、保值增值性６、价格影响因素复杂2.简述房地产市场的特点及分类。
房地产市场的特点：区域、垄断、竞争不充分、滞后、稀缺、投资投机、交易复杂、金融联系密切、政府干预房地产市场的类型：房产、地产、相关服务（金融、劳务信息、技术）房地产市场的体系构成：(1)按市场运行层次划分：一、二、三级市场(2)按市场交易客体分：土地市场、房产市场、房地产市场(3)按物业类型划分：住宅、写字楼、商业用房、工业用房等市场房地产的分类：1、按房地产用途分类：居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等2、按房地产实物形态分类：区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度3、按房地产开发程度分类：生地、熟地、在建工程、现房4、按房地产权属关系分类：国有、集体、私有、股份、合作、外资等5、按房地产开发经营内容分类：地产开发、房屋开发、综合开发、房地产服务3.简述房地产开发的参与者构成。
1、房地产开发企业：包括投资者、开发商2、政府有关部门：计划、土地、城市规划、建设、房产、开发、工商、税务等行政管理部门3、承包商和供应商：建筑安装、市政设施、园林绿化等工程承包商；材料、设备供应商4、金融机构：投资（基金、信托公司）、融资（抵押贷款、担保）5、房地产中介机构：咨询、评估、代理（销售）等中介公司6、土地所有者及使用者、房地产消费者或买家。
4.简述房地产市场宏观调控的手段和内容。
1、法律手段2、经济手段——财政、税收、金融3、行政手段——土地市场管理、城市规划管理、开发经营市场管理5.简述房地产开发用地的取得方式。
出让、转让、划拨、与土地使用权拥有者合作。
6.简述土地使用权出让、转让、划拨的概念及适用情况。
1、国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
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房地产开发与经营复习重点第一部分1、房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其各种权益。
由于房产和地产的不可分割性，合称房地产。
房地产包括土地和建筑物。
特征：1位置固定性：不可移动性2寿命长久性：经济寿命的可延续性3用途多样性：适应性4独一无二性：不一致性5数量有限性6易受限制性：需要管理7相互影响性：能从周围社区环境的发送中获得收益8价值高大性9 难以变现性10保值增值性2、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
特点1）房地产业投资大、周期长、效益高2）房产、地产交易的不可分割性3）房地产业的产品保值性、增值性和地域性4）房地产业的发展要受到城镇综合因素的制约3、房地产业的分类：一、房地产开发经营业。
二、房地产服务业一）物业管理业。
二）房地产中介服务业1）房地产咨询业2）房地产估价业3）房地产经纪业4、简述我国房地产业的发展过程1.建国（1949）前，私有制，有房地产市场，居住条件差。
2.改革开放前30年，国家建设，限制个人建房、买房，无房产市场，只有房屋管理，居者忧其屋。
3.开放后－1999年，企业建房，个人建房、买房，主要是卖方市场，居者有其屋。
4.1999年－今，集团购房、个人购房，主要是买方市场，居者优其屋。
发展现状：1、1992年－1993年6月：房地产热2、1993年6月－1995年：治理整顿、宏观调控3、1996年－1998年：市场难以消化，寻求救市对策4、1999年－2003年5月：房地产业快速发展5、2003年6月－2008年8月：国家宏观调控6、2008年9月－2009年5月：房地产市场萧凋，寻求救市7、2009年6月－2010年4月：房地产价格快速上涨8、2010年4月－今：房地产价格调控5、房地产咨询业：为有关房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。
房地产估价业：分析、测算和判断房地产价值并提出相关专业意见。
房地产经纪业：帮助房地产出售者、出租人寻找房地产购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。
物业管理：对已建成并竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务6、房地产业的作用1）可以为国民经济发展提供重要的物质条件。
2）房地产业关联度高、带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展。
3）可以改善人民的住房条件和生活环境4）可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变城市落后面貌。
5）有利于优化产业结构，改善投资环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。
6）可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业。
7）可以增加政府财政收入。
7、我国房地产业发展的前景1、城市化快速发展，房地产业也将快速发展2、住房产品由安置型向康居型发展3、居民储蓄增加，房地产有效需求增加4、大中城市的市政建设、旧城改造，对居民住宅建设提出了巨大需求5、国家大型工程建设也将带来巨大房地产需求第二部分1、房地产开发经营业：是根据城市经济社会发展的计划，房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”，及相应的房地产营销和物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性的生产经营活动。
分类：按区域性质（新区开发经营、旧区再开发）、开发规模（单项、小区、成片）、开发对象（土地开发经营、房屋开发经营、房地产综合开发）。
特征：1、综合性（最本质特征）2、很强的时序性：产品形成的顺序；投资决策、前期准备、施工建设、竣工验收、房屋销售等，审批手续有顺序。
3、开发过程的长期性a决策、规划的长期性；b资金筹措的长期性；c施工建设的长期性。
普通项目需2－3年，综合性项目需4－6年，甚至更长。
4、地域性：a由其不可移动而造成；b微观、宏观都体现出不同的地域特征：微观上项目受区域地段的影响较大；宏观上投资地区的社会经济特征对项目的影响很大。
5、高风险性：资金风险；产品风险；市场风险；工期风险；6、高成本性：形成对金融机构的强依赖性。
2、房地产开发经营通常分为8个步骤：提出投资设想细化投资设想可行性研究获取土地使用权合同谈判与协议签署工程建设竣工交用物业管八个步骤归纳为4个阶段：一、投资机会选择与决策分析阶段：项目选择：根据获得的信息，选取几个较理想的项目，包括选址、筹资、配套、建设等。
获取信息渠道：政府部门、消费者、竞争对手、咨询部门、各种宣传资料、公共场所等。
可行性研究：包括市场研究、项目的财务评价、经济评价和社会评价等。
市场调查、初步判断、项目可行性研究。
二前期工作阶段，包括土地使用权的获取，资金融通，规划设计，获得规划部门级相关部门许可，征地、拆迁、安置、补偿等，施工现场的三通一平、五通一平等，估算工程量、成本开发、效益等，初步洽谈工程承包，保险问题、市场前景分析等。
特点：涉及部门多、时间长、政策易变化。
三、建设阶段：落实承包商、项目监理、竣工验收四、租售（营销）阶段。
分销售和租赁两种形式。
销售：分预售和现房销售。
预售在建设完成之前即可进行，但必须拿到相关的证件、具备一定的条件方可。
预售是开发商常用的销售方式。
现房销售是在竣工验收合格后进行。
3、房地产开发经营的主要参与者1土地所有者或当前土地使用者2房地产开发企业3政府有关管理部门4金融机构5建筑承包商6房地产专业顾问：建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师或经纪人、律师7消费者或买家第三部分1房地产开发项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。
2房地产开发全过程包括项目选择、土地开发、规划设计、施工建设、竣工验收、市场营销等过程。
其中最关键的是项目选择和规划设计，3项目选择的程序：1广泛寻找投资项目：房地产开发商根据其在房地产开发领域内积累的经验和对房地产市场现状和未来发展前景的分析和预测，广泛寻找可能的投资项目，即“看地”。
2精心筛选投资项目：对凭经验和能力选择的项目进行筛选3初步可行性研究：精选后的项目由专门的可行性研究部门进行初步可行性研究4项目谈判就认为有开发价值的项目与土地提供方或合作方就相应的条件和价值等因素进行谈判，以取得利于自身的条件。
5详细可行性研究6公司决策与实施：从总体的投资组合、资本结构及发展战略等方面来考虑是否投资该项目。
4项目可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、技术、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术先进性和适用性、经济合理性及建设的可行性和可能性，并对多个方案进行优选的科学方法。
作用：是投资决策的依据；是项目审批的依据；是项目资金筹措的依据；是规划设计的依据；是开发商与项目参与各方签订合同的依据。
内容：1项目概况2市场调查分析和预测3规划方案优选4开发进度安排5项目投资估算6资金的筹集方案和筹资成本估算7财务评价8风险分析：盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析9国民经济评价10结论5房地产市场调查是指运用科学的方法，有目的、系统地收集、记录、整理有关市场信息资料，并就所获得的市场信息资料进行分析、评估和报告的过程。
调查内容1）房地产市场环境调查：政治环境、经济环境、人口资源环境、社会文化环境、技术发展环境调查。
2）房地产市场容量调查3）消费者和消费者行为调查：消费者类别、购买能力、欲望、动机和习惯4）竞争情况是调查：竞争者和竞争产品5）市场营销因素调查;产品、价格、促销策略、促销渠道调查。
调查步骤1）确定问题和调查目标2）制定调查计划3）收集信息4）分析信息5）报告结果6市场预测内容：1）需求预测：总需求量、潜在需求量、有效需求量、受市场欢迎的房型、物业档次等。
2）供给预测：未来市场某类物业的供给状况、该类物业的可替代物业(相关物业)的供给情况。
3）价格预测：某类物业未来市场公开价格。
预测方法1)购买者意图调查法：通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及数量来进行分析的方法。
2)销售人员意见综合法：询问销售人员来判断市场需求和企业需求。
3)专家意见法：特尔菲法。
4)时间序列法：简单平均法、移动平均法、指数平滑法。
5)相关分析法：回归分析法、市场因子推演法、模拟法。
7开发项目成本费用构成:1）土地费用2）勘察设计和前期工程费3）房屋开发费：建安工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费4）其他工程费用5）税费6）管理费7）销售费8）财务费用9）不可预见费8财务评估根据国家现行的财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的效益和费用，编制预测收益表、现金流量表等财务报表，计算评价指标，观察项目的盈利能力、清偿能力和外汇平衡能力，据以判断项目的财务可行性和经济合理性，为投资决策提供依据。
程序：1)分析和估算开发项目的财务数据：建设规模、总投资、开发成本、销售收入、出租收入、利润、税收等。
2)编制财务基本报表：现金流量表、负债表、利润表、借款还本利息表等。
3)计算财务评价指标：财务净现值、内部收益率、投资回收期、成本利润率等。
评价指标体系1盈利能力指标：成本利润率、财务净现值等。
(静态：投资利润率、成本利润率、投资回收期等。
动态：财务净现值、内部收益率、投资回收期、财务净现值率等。
)2清偿能力指标：贷款偿还期、资产负债率等。
9成本利润率=（总开发价值-总成本）/总成本*100%销售利润率=（总开发价值-总成本）/销售收入*100%投资利润率=年利润总额或平均利润额/项目总投资*100%资本利润率=年利润总额或平均利润额/资本金*100%借款偿还期=借款偿还出现盈余的年份-1+当年没偿还借款额/当年可用于还款收益额投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份-1+上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量资金的时间价值：由于时间发生变化、资金的运动，资金的价值发生变化。
一种为资金投入的增值，一种为放弃即期消费的价值补偿。
现金：某时点上实际发生的资金。
现值：将某时点的现金按一定的贴现率计算到项目期初的资金价值。
贴现率：收益率、回报率、还原利率等。
财务净现值：FNPV，按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的现金量折算到投资活动起始点的现值之和。
基准收益率是投资要求的最低投资报酬率，又称最低要求收益率。
决定基准率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
财务内部收益率：FIRR，项目计算期内，各年累计净现值为零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
10不确定性分析：分析各种不确定因素对项目可能产生的影响，并进而分析可能出现的风险。