案例研究泰康养老社区产业链、优势与特点
泰康人寿进展养老地产模式及营销
泰康人寿进展养老地产模式及营销第四章泰康人寿进展养老地产业现状研究第一节泰康人寿公司简介泰康人寿保险股分成立于1996年8月，通过近20年的进展慢慢发展成为国内一流的以人寿保险为核心业务，以资产治理业务、养生保险业务、养老保险业务员、企业年金业务为辅助的大型保险企业。
2000年泰康人寿引入高盛集团，提升了企业在风险治理、内部操纵等方面的竞争优势。
进展至2021年，泰康人寿保险股分总资产超过4100亿元，实现净资产210亿元，在全国设立了35家分公司，各级分支机构达到4200家以上，累计开发个人客户2776万，机构客户25万，累计理赔客户超过927万人次，理赔金额也近100亿元。
目前泰康人寿保险股分已经形成企业年金受托人、账户治理人、投资管理人等“三位一体”的年金效劳体系，实现了全国范围内的布局.泰康人寿下设了三家子公司，别离是泰康养老保险股分，要紧负责企业年金、集体保险等业务；泰康资产，要紧负责保险资产的投资，是保险系知名的机构投资者；泰康之家，要紧负责养老社区的建设、运营。
中国保监会批准泰康人寿成立子公司，即泰康之家专业经营养老社区，泰康之家在泰康人寿现有资金、治理资产、客户积存的基础上，整合养老效劳资源，目标成为医养相结合的国内一流的商业不动产、开发商和效劳商。
2021年，泰康人寿北京养老社区在昌平举行奠基仪式，估量2021年将可实现用户入住。
2021年4月，上海体验馆也开馆，同意全国的客户参观体验；与此同时泰康在其他热点二线城市别离拿地，启动本地养老社区建设项目。
为实现全国网络布局，泰康人寿仍将继续在厦门、杭州、成都、南京、苏州等城市拿地，在以后5-8年内完成全国布局，打造能够容纳和提供5万居住单位的连锁养老社区。
2021年泰康推出第一个养老与养老社区相对接的养老分红，对该产品泰康人寿制定养老社区入住资格门檻200万元起。
泰康人寿对接养老社区的入住资格的“幸福有约终身养老打算”上市不到两年的时刻内，已累计有超过4500人投保，期缴保费规模累计超过100亿元。
注重地域文化的康养社区设计策略研究——以南宁泰康“桂园”为例
1892023.08 / Architectural Design and Theory 建筑设计·理论设计实践延续了对地域性的思考，对南宁“地域文化”的发掘和提取成为设计过程中的主要策略。
2当地地域特征与文化2.1山水情怀南宁地处华南，位于广西南部，三面环山，北为高峰岭低山，南有七坡高丘陵，西有凤凰山。
整个城市地貌分为平地、山地、丘陵、台地等类型，其中平地占比约57%，其余地貌占比约43%。
邕江作为珠江水系支流，自西往东流经市区，是南宁主要的城市水源，干支流航道也是重要的运输线路，被称为南宁的母亲河。
可以说山水情怀在南宁人的生活中已根深蒂固，宋代评出的“邕州八景”——望仙怀古、青山松涛、象岭烟岚、罗峰晓霞、马退远眺、弘仁晚钟、邕江春泛、花洲夜月，就是对这座山水城市的山、河、湖、溪与绿树鲜花的描述和概括。
2.2夏热冬暖当地气候属亚热带季风气候，四季分明，夏季长冬季短。
夏季受东南向海洋季风影响高温多雨，冬季受西北向寒风影响温和少雨。
伴随大量的降雨，炎热潮湿是夏季的常态，用“背汗湿如泼”来形容也不为过。
适应当地气候的传统建筑民居特色鲜明，其中以“干栏式”建筑最广为人知。
2.3民族融合南宁是一个多民族聚居的城市，以壮族为主体，居住着壮、汉、苗、侗等48个民族，其中少数民族占比超过一半。
这种现状的形成与历史长河上“中原汉文化”和“百越文化”的碰撞与融合直接相关。
虽然各个民族风俗习性各异，但也有共同点，例如热情好客、能歌善舞、注重稻作文化和传统礼序等。
这些风俗文化催生了注重交往、社交、集会的聚落形式。
3设计策略3.1场地策略——借用地形地势、打造山水社区场地位于南宁市东部副中心核心区，三塘镇城市绿带摘要 “泰康康养社区”是由泰康人寿保险股份有限公司下属泰康之家（北京）投资有限公司投资打造的布局全国的“候鸟式”康养社区。
社区引入CCRC 养老模式，以活力养老、文化养老、医养结合为核心服务特色。
“桂园”是泰康在南宁布局的第一个康养社区，文章结合设计实践，从场地、布局、建筑三个层面解析了注重地域文化的康养社区设计策略。
高端养老社区——泰康之家·粤园(1)
考察高端养老社区——泰康之家·粤园1 泰康之家概况1.1 泰康之家发展历程：打造保险养老实体泰康之家是泰康保险集团三大核心业务（保险、资管、医养）之一，位于北京市昌平新城核心区域的燕园是其第一个保险养老实体。
泰康之家引入CCRC（持续照料退休社区）养老模式，配备了专业康复医院和养老照护专业设备，提供集预防保健、疾病治疗、慢病康复、长期护理于一体的闭环整合型医疗保健服务。
2007年3月，陈东升董事长在一次婚宴上萌生进入养老服务行业的想法。
2008年4月泰康人寿向中国保监会提交寿险资金投资养老社区的可行性报告和试点申请，全面开展市场调研、投资可行性研究，商业模式研究、产品标准研究等，并开始在保险产品中展示销售。
2009年11月中国保监会批准泰康人寿提出的养老社区股权投资计划。
2010年3月泰康之家正式成立。
泰康之家旗舰社区北京燕园于2012年破土动工，2015年正式开园。
之后上海申园、广州粤园、成都蜀园及其配套康复医院相继正式运营。
1.2 十二城联动，泰康之家布局全国重点城市泰康之家已在北京、上海、广州、成都、苏州、武汉、杭州、三亚、南昌、厦门、沈阳、长沙等12地布局养老社区项目，其中北京、上海、广州、成都四地已落成开园。
泰康之家定位高端养老，主要布局在一二线重点城市，旨在打造“都市医养社区”。
参考美国社区的选址原则：离子女和自己家近，周边配套完善，泰康之家选址多为交通便利、环境优美、距离市中心1小时车程的城市近郊。
2. 泰康之家-粤园调研2.1粤园概况：养老社区+康复医院泰康之家·粤园是泰康人寿在华南区域的旗舰项目，一期养老社区和康复医院于2017年开园运营。
粤园位于位于广州市黄埔区萝岗永顺大道长岭路，距市中心约40公里。
总投资20亿元，占地面积约6万平方米，建筑面积约12万平方米，容积率：2.0，用地性质：养老综合用地，分二期建设，总户数1300户。
粤园引入国际CCRC养老模式,分独立生活、记忆照护、协助生活、专业护理四大业态，配备专业康复医院和养老照护专业设备。
SWOT分析模型康泰社区养老产业
SWOT分析模型康泰社区养老产业康泰社区养老服务；SWOT分析我国的老年人口已经超过1亿大关，还在以每年3%以上的速度不断增长，1990年65岁以上的老龄化人口占全部人口的5.6%，200 0年上升到7.1%，2020年将达到10.6%。
对社区养老服务的相关需求也是与日俱增，现实矛盾和未来需求的巨大缺口使得完善现行社区养老服务模式的任务刻不容缓.在此基础上对于新型社区养老服务模式的探寻也迫在眉睫。
一、康泰社区养老服务现状我国的社区养老服务从开始出现、发展到现在已经经历了几十年的发展历程。
形成的主要服务模式是包括日间照料、上门服务、农村幸福院等。
截止到2013年，我国社区服务志愿者组织13万个，社区服务志愿人员2100多万，从规模收看是十分巨大的。
但是，如果从服务的层次和水平上去考察，我国的社区养老服务的水平整体上还是处于比较低的水平上，尤其是各个地区的发展水平非常不平衡。
通过问卷调查研究表明。
目前多数的老年人主要还是依靠配偶及子女照顾，事实上社区居家养老服务并没有发挥出其应有的作用来。
深究其原因主要是目前社区养老服务的需求和供给之间存在着巨大的差距。
1.康泰社区养老服务主体存在的问题从社区养老服务主体来看，社区作为其服务主体。
存在的问题主要表现在三个方面：（1）由于居委会在时间和精力上能力都是有限的，无法分配出更多的资源应用到社区养老服务上。
（2）缺乏社区居家养老服务的启动资金，这从根本上限制了社区居家养老服务的开展。
（3）社区居委会本身的管理水平有限无法满足社区养老服务的合理需求。
这类现象说明，社区养老服务仅仅依靠社区居委会是远远无法满足服务的需要。
2.康泰社区养老服务客体存在的问题从社区养老服务的客体的角度来说，老年人作为社区养老服务的客体自身存在许多差异性，因此而产生的问题。
主要包括：（1）收入状况。
许多老人由于没有足够的收入支付养老服务的费用，因此而无法得到相应的养老服务。
（2）身体状况。
高端养老社区案例：苏州泰康之家吴园
高规格高标准招标规划的高端养生养老，艺术文化和生态居住的综合体。
占地面积：约31万平方米；建筑面积：约18万平方米；绿化率：约60% ；总户数：约1400户 ；会所配套面积：约10000平方 米。3万平方米精品度假酒店；1万平方米的嘉德艺术中心。3个开放式主题公园，仙樱湖公园、莲池湖公园、云杉湖公园。 引入美 国CCRC持续照护模式，根据居民身体状况，分为“独N护理服务”模式；康复医院；全科诊所；国内三甲医院合作 服务配套：乐泰学院；乐泰俱乐部；老年营养餐；营养膳食；个性化餐饮需求
保险公司参与养老地产的5种方式
保险公司参与养老地产的5种方式1.全资模式模式特点：投资商、运营商为一体。
模式优势：这种模式具有较强的可控性，保险公司能按照自己的目标制定投资计划并实施，避免与合资方出现管理矛盾模式劣势：保险公司可能没有投入养老市场的相关经验，缺乏专业的管理技能；资金占用规模大、回收周期长案例：泰康人寿保险股份有限公司下属“泰康之家”是专业从事养老社区建设与投资运营的投资公司。
首期，泰康人寿投资40亿元兴建养老社区，目前已与北京昌平小汤山政府签署了合作协议，购置位于小汤山温泉乡的2000亩地，第一家“泰康之家”养老社区将于2021年至2021年建成。
对于养老社区，泰康人寿的规划是先打高端市场，等成熟后再收购100所中小养老院。
2.股权合作模式模式特点：投资商、运营商、开发商为合作体，共担风险、共享利润。
即保险公司与开发商联合成立股份公司，保险公司提供资金支持和风险控制咨询，开发商提供技术和市场开发，投资收益按股权比例进行分配。
模式优势：该模式有利于充分挖掘开发商和保险公司各自的长处，能有效规避保险公司盲目投资带来的风险；同时，与地产商的合作，能学习社区管理经验。
该模式有望成为国内保险公司进军养老地产的主要模式。
案例：中国人寿旗下的国寿投资与中冶置业签署合作协议，共同开发廊坊一块养老用地。
3.股权投资模式模式特点：战略性入股运营较为成熟的养老地产企业，有分红回报。
模式优势：保险公司可在人力资源投入较少的情况下充分享受养老地产行业的高速发展带来的回报模式劣势：面临不能及时退出的风险4.购买房地产投资信托基金REITs模式模式特点：保险公司通过投资房地产信托投资基金（REITs）成为养老住宅的持有者，获取长期稳定的投资回报。
模式优势：由于REITs拥有稳定的投资回报，符合保险资金收益性、流动性、安全性要求。
只是目前我国仍没有该类产品，因此保险公司仍不能通过此类方式投资养老地产。
5.发行类不动产投资基金产品的投资计划模式模式特点：保险资金选择参与或合作发起私募养老地产基金，以有限合伙形式成立，保险公司可以作为一般合伙人或有限合伙人，通过设置超优先级、优先级和次级收益权等权级，保障保险资金投资人的安全。
养老社区入住案例
可以在多功能厅一起唱歌、跳舞、聚会；可以和周边院校的大学生一起排演话剧， 还可以和其他社区居民联欢、赛歌、走模特秀！
小剧院、多功能厅 手工、雕塑、书法、绘画 4.激发活力：
社区健身运动中心配备有老年人专用的健身器材，并根据居民特质量身订做 健身活动，同时安排专业的教练挺高贴心专业的指导。
健身、康复课程 游泳池 、舞蹈教室、 瑜伽房
2.美食享受 社区内设有不同餐厅，可以提供灵活的餐饮安排：可以选择方便快的自助餐，
也可以在整餐厅与朋友点餐；如与亲朋好友来访，餐厅还可以将一桌口味地道的 加长车送上门。社区还有专门营养师新制家订新营生活养配餐，满足老年人特有的日常营养 所需。
3.神闲生活 社区弥天都有丰富多彩的活动，人们可以在小剧院遇上好友一起欣赏老电影，
资金及收益
案例1、 李先生40岁，每年缴费40万，缴费10年，累计缴费400万 。获得了泰康之家保证
入住权。同时李先生及配偶的父母获得了优先入住权，自己及配偶的父母可以优先申 请2015年入住社区。
李先生55随时因生意需要资金周转，将泰康养老社区的投入资金以保单贷款的形 式借用。
其中李先生65-85岁为保证给付期，李先生65岁以后每年每个月可以领25754元， 终生领取，寿命越长领取越多。保证给付期内保证领取合计618万。如李先生105岁身 故，李先生共计可领取1236万元老年金。
国内外养老社区案例分析
国内外养老社区案例分析随着全球老龄化趋势的加剧，养老社区的发展成为了社会关注的焦点。
不同国家和地区根据自身的文化、经济和社会背景，发展出了各具特色的养老社区模式。
以下将对国内外一些具有代表性的养老社区案例进行分析。
一、国外养老社区案例1、美国太阳城养老社区太阳城位于美国亚利桑那州，是世界知名的养老社区之一。
其成功的关键在于完善的配套设施和多样化的服务。
社区内配备了大量的娱乐、健身和医疗设施，包括高尔夫球场、游泳池、健身房、医院和康复中心等。
为满足不同年龄段和健康状况的老年人需求，提供了多种居住选择，如独立式住宅、公寓和护理型住宅。
在服务方面，太阳城拥有专业的物业管理团队，提供24 小时安保、家政服务和紧急救援等。
同时，社区还组织丰富多样的社交活动，如舞蹈班、绘画课和旅行团，让老年人能够积极参与社交，享受丰富多彩的晚年生活。
2、日本港北新城养老社区日本由于老龄化问题严重，在养老社区建设方面积累了丰富的经验。
港北新城养老社区就是其中的典范。
港北新城注重适老化设计，从建筑布局到室内设施，都充分考虑了老年人的行动不便和特殊需求。
例如，房屋内部设置了无障碍通道、扶手和紧急呼叫按钮，公共区域设有缓坡和休息座椅。
此外，社区与周边医疗机构建立了紧密的合作关系，为老年人提供便捷的医疗服务。
同时，还鼓励老年人参与社区的志愿活动和互助服务，增强他们的社会归属感和自我价值感。
二、国内养老社区案例1、泰康之家养老社区泰康之家是国内较为知名的高端养老社区品牌。
其特点之一是“医养结合”的模式。
社区内设有康复医院，配备专业的医疗团队和先进的医疗设备，为老年人提供疾病预防、诊断、治疗和康复护理等全方位的医疗服务。
同时，与外部知名医院建立了转诊和远程医疗合作，确保老年人能够得到及时有效的治疗。
在居住环境方面，泰康之家注重营造温馨舒适的氛围，房间装修精致，公共区域宽敞明亮。
此外，还为老年人提供丰富的文化娱乐活动，如合唱团、书法班和手工课等，满足他们的精神文化需求。
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案例研究泰康养老社区产业链、优势与特点
一、泰康“保险+资管+医养”的战略布局
泰康在2016年集团化后，提出构建大健康产业生态体系的战略，围绕人寿保险、健康保险、企业年金、资产管理和养老社区五大核心业务板块，将虚拟保险产品与医疗服务、养老社区等实体业务整合，创造新的商业价值。
具体战略包括：做大支付、布局服务、科技驱动、建设生态，打造健康、长寿、富足三个闭环，依托“活力养老、高端医疗、卓越理财、终极关怀”四位一体的商业模式，持续打造O2O大健康生态系统。
近10年来泰康集团积极布局全国医养产业体系，深化保险、资管、医疗养老三大产业深度融合。
泰康目前已实现泰康之家养老社区19城联动，6家已开始运营。
医疗方面，泰康鼓楼仙林医院、泰康同济（武汉）医院和泰康西南医养中心亦相继落地，并拥有4家专业化康复医院，控股全国最大的齿科连锁集团拜博口腔，参股百汇中国等。
2018年6月投资30亿元成立泰康健康产业投资控股有限公司，专业从事健康产业投资和管理，推动医养融合、落地“保险＋医养”的生态闭环。
同时，泰康获批发起设立泰康健康产业基金，首期拟募资100亿元人民币，为泰康在大健康体系内实现产业链的资源整合。
二、泰康养老社区优势及特点
（一）大规模、持续护理的医养活力连锁社区
泰康之家引入国际领先的CCRC养老模式，打造老人长期居住的大型综合高端医养社区。
社区内规划了独立生活、协助生活、记忆照护、专业护理四个基本业态，配备了专业康复医院和养老照护专业设备，为居民提供生活照料、医护康复、文娱社交、旅居养老等服务，实现一站式退休生活解决方案。
中国的老龄化非常迅速，养老需求升级为对丰富的文化社交生活的精神需求，及对高质量医疗的需求。
而泰康之家以“医养融合”、“文化养老”为核心特色，直击中高端人群的养老痛点。
文化养老：营造全新的社交圈，实现老年人自身价值追求。
泰康
之家提供全功能设施，全面响应居民对营养美食、医疗保健、活动健身、社会交往、文化娱乐、财务安全及精神追求七大退休需求。
社区内配备健身房、游泳馆、卡拉OK、棋牌室、舞蹈房等文娱活动区域，设有各类文化、体育、休闲俱乐部以及老年大学等文化社交活动，还会组织摄影展、音乐会、文艺汇演等活动，使得老年人退休生活丰富、健康。
医养融合：配备自建的医院和完整的医护体系，提供一站式持续照护服务。
与其他养老社区不同的是，泰康之家医疗资源较其他养老社区更加丰富和专业，真正做到了医养结合。
泰康在养老社区已经建起以老年医学为中枢，整合急症转诊、长期护理、预防保健及康复治疗的医养康护体系，社区内配建具备二级资质的老年康复医院，收费标准和其他二甲医院相同，医院内设有药房（常用药物均可在康复医院领取）、看病科室、康复大厅（做康复治疗、言语治疗等）、体检中心以及协助护理、专业护理和记忆照护区。
泰康的专业护理业态将老年居民细分5个等级，设置3个区域：协助生活区照料的是1、2级老人，即大部分可以自理，但行动不太方便；专业护理区照料3、4级老人，即长期卧床老人；记忆照护区护理5级老人，即部分患有阿兹海默症的居民，可以自理但记忆力很差。
医护体系方面，泰康首创“1+N”照护模式，即1名主要负责人主导，N名护理成员辅助。
根据对老年居民的身体评估结果，确定“1”和“N”的身份。
居民生活在独立生活区，则“1”的身份为管家；在协助护理区，“1”身份为护士；在专业护理区，“1”的身份为医生。
N为营养师、社工、康复师、康复团队、心理咨询师等。
这种模式可以保障居民得到全面专业的照护服务。
泰康仙林鼓楼医院依托强大的专家团队，借助高科技手段，可以为养老社区的居民提供远程医疗服务。
另外，泰康还引入了国外顶级医疗资源。
泰康健投、泰康仙林鼓楼医院、美国西奈山医院共同签署长期合作协议。
未来，双方医院将在医疗技术、医院运营管理、人才培养等方面进行长期深度合作。
这些医养体系内的优质医疗资源对养老社区的支撑是泰康的又一大优势。
（二）泰康养老社区布局开始较早，已初步形成规模，后续可快速复制
泰康养老产业的布局先于国内险企、战略坚定、投资额大，先发优势显著。
具体包括：
①泰康于2011年拿了第一块养老社区建设用地，提前近10年拿地、运作布局医疗板块，资金成本和时间成本有优势。
另外，也积累了比较成熟的养老社区的建设标准，有助于缩短后续的养老社区的建设周期。
②养老社区的运营能力、医养康复及慢病管理专业能力等需要长时间的积累，泰康之家燕园自2015年开始运营，其后申园、粤园等相继开业，初步形成了标准化的运营体系，后续可在其他养老社区中快速可复制化。
③泰康也正从三个层次来推进照料及养老医护人才培养：
a.整合企业医疗资源，将自建护理学院，定制化培养高级人才；
b.与大中院校深度合作，共同创办教学基地，定向开办“泰康班”；
c.积极拓展成人职业教育，为有转职需求的成人提供培训。
三、泰康养老社区入住方式及收费标准
非保险客户入住泰康之家养老社区，需要缴纳入门费、乐泰财富卡和月费。
入门费与乐泰财富卡都是一笔一次性缴纳且可退还的押金。
缴纳入门费（20万）方可获得泰康之家养老社区的入住资格；
缴纳乐泰财富卡的费用（100-300万不等），获得乐泰财富卡会籍，锁定“免房屋基本居住费用”的优惠；月费包含居家费用和餐费，须按月缴纳。
“幸福有约”是泰康“保险+养老”的产品计划。
“幸福有约”由“年金险+社区保证入住函”共同组成，保单总保费合计超过200万，即投被保人可享受养老社区的“保证入住权”，且保费越高，享有权利和服务越多。
购买“幸福有约”的保险客户可以免交入门费，且可选择是否购买乐泰财富卡，如不购买乐泰卡客户，月费中需额外缴纳
房屋使用费。
中国医养产业研究院观点
当前寿险的覆盖度仍处于较低状态，未来增长的重要来源之一是提升保险公司的服务覆盖度，即延申保险产品上下游服务链，通过“产品+服务”的模式，提升保险产品差异化竞争力。
其中，养老产业和健康医疗产业是和保险最为契合的两大服务体系。
老龄化日趋加速，养老产业是一片蓝海，越来越多保险公司在加速进军养老产业。
我们判断，未来养老社区形成规模优势且运营品质高的保险公司，将抢占养老产业（包括商业养老保险）的蓝海市场。
编辑：田雨芹
文章来源：网络整理【整理摘编：时英平】。