塑胶玩具成本估算.doc

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玩具行业的成本gusuan?

本人以前是做成本,只是跨行业,所以有点陌生。

收集了一点点资料,也声明,这是借鉴一个软件思路的。如果谁有更好资料,希望能共享。

一、塑胶玩具行业特性

1.订单大小不定;

2.水口料的管理对产品成本的控制非常重要;

3.塑胶、小五金、电子类原料同时使用;

4.常带有五金加工;

5.物料种类较多,产品成本的计算及控制较因难;

6.模具、机械设备参数的管理尤其重要;

7.存在一定量的外协/托外加工情况;

8.客户交货期越来越短,对数量和日期的准确性要求越来越高;

9.不可分割物料的发放较多;

二、塑胶行业术语

行业产品涉及面很广,从塑胶、五金、电子原料,到塑胶玩具成品,涉及日常生活中常见消费品的各个领域。

常见术语:

1.塑胶:成型、吹塑、毛边、色板、水口料、色粉;

2.五金:冲压、钻孔、打磨、抛光、电镀;

常见工序:切管、冲压、注塑、吹塑、彩绘、喷油、装配、包装

三、行业常见管理问题

1、水口料的管理,系统中的处理思路:

a)针对水口料编制料号,进行进出库的管理,这样保证工厂的水口料再也不会象以前一样处于无管理的状态。

b)在产品的耗用胶料的情形严格的划分为两部分(正常胶料和水口料),将这两部分的胶料以需用比例建入到BOM表中。当然工厂内部可能没有无限量的水口料使用,当仓库中没有了水口料但生产此订单根据BOM有需要此水口料时,为了防止系统不会建议PMC人员请购水口料,则可以在BOM表中将水口料的替代料设为原胶料。

由上可以看出生产座位所用的原料有塑胶原料和白色水口料,而白色水口料的替代品为塑胶原料。由上可以看出系统进行生产需求分析以后,并没有要求采购水口料,而是要求我们采购其替代口(塑胶原料)。

2、不可分割物料领用的管理,系统中的处理思路:

a)在系统中设立一个虚拟的现场仓,生产部门每次领用整包装的物料时仓库以调拨单的方式调到现场仓,针对每个生产单用到此物料时则按标准用量在现场仓进行扣帐,月底盘点现场仓对差异数进行调整。

b)为了保证每张生产单的耗用成本与实际尽量一致,则在月底针对调整差异以物料的方式在相应生产单之间按多种方式进行分摊。

3、同性质物料但其颜色不一样时其编号的管理(如:螺丝、胶料、油漆等),系统中的处理思路:

a)将营业人资料中使用货品特征,并根据需要将特征命名为颜色。

b)针对只有颜色不一样其他特性都一样的物料时只需设定一个货品编码,在相应的BOM资料、进出单据中只需使用同一编码加颜色特性即可。

4、塑胶、小五金、布类、电子类原料同时使用,原料的种类较多,系统中的处理思路:

a)货品基础资料中可自行编辑货品种类,然后对每种货品指定其种类。

b)相应报表及查询窗口可以根据自行编辑的种类来分类查询和统计数据。

5、胶料、铁管、油漆存在采购批量的问题

a)在货品附加信息中可以设置各种货品的采购批量,这样在生产需求分析中若某订单需耗用的物料不是采购批量的整数倍时,系统会自动将建议采购量写为采购批量的整数倍,避免PMC人员需针对相应物料的采购数量进行修改,大大减少PMC人员的工作量。

6、产品实际成本与标准成本的对比,系统处理方式:

a)采用加工单成本分析表进行处理,可以针对产品(生产单、受订单)进行标准成本与实际成本各项(制造费用、管理费用、耗用原料、工时等)的对比。

7、供应商附送备品的管理,系统处理方式:

a)通过在录入进货单时,在差异量栏位录入备品数量,使得此数量会相应的增加库存但有不会造成应付帐款的增加和超出采购单数量收料的限制。

四、经理人ERP塑胶玩具行业静态应用流程

在这个塑胶玩具行业的解决方案中,我们针对塑胶玩具行业中的中小型企业生产管理部分定制了这样一个流程,为了使这个流程清晰易懂,更具普遍性,我们采用的是一个比较简单,概括性的标准流程,下图为针对生产部分的流程界面:

流程图中具体工作环节都标注了编号,编号次序表示流程顺序;相同编号的不同内容(3A,3B等)表示相同环节的不同情况。

第一步:一些基础资料(和生产相关)的设定

1A.货品资料

在这里我们要对系统中会涉及到的所有的货品进行设定

可设定货品的代号,品名,大类,规格,单位,供应商,各厂商报价等详细资料,可以按照货品代号,品名等信息查找出相关货品;

1B.部门(车间)

工厂中设有哪些部门,有哪些工作中心(车间)在这个界面中设定

可设定车间代号及车间名,上层部门即可,左边的树状结构显示各部门(车间)间所属关系;

1C.机台可供生产时间

在此设定各机台的日工作能力(有效机时)及起止范围,以供分析生产能力时作为依据及合理安排生产工作时间及人员的安排。

1D.仓库代号

工厂中设有哪些仓库,这些仓库属于哪个部门等和仓库有关信息在这个界面中设定

输入仓库代号,名称,类型,所属部门以及上层库位,联系人,停用日期等信息,左边的树状结构显示各仓库间所属关系;

1E.货品附加信息

货品附加信息主要是设置货品和生产相关的辅助信息

可设定货品和生产相关的信息,包括货品的大类,主供应商,次供应商,货品的前置天数,批量,单位机时,时间单位,单位工时,货品分类,税率,连接文档,预设仓库,加工方式,备注等。

生产流程控制界面的简单操作说明

在生产基础数据设定完成后就可以进入到第二步生产流程上来;

第二步:工序设定

塑胶玩具行业的生产基本上都是按工序进行的,所以我们设置的生产流程也是按工序生产;

2A.工序代号设定

在这个界面中我们要对工厂生产中涉及到的所有工序做一个设定;

我们的生产是按照工序进行生产的,因此我们首先先设定好生产中所有会涉及到的工序代号,名称等。

2B.制成品工序规划

工厂中有工序的自制产品都必须在这里进行设定;

生产一个制成品时,要用到加工流程,则要在此画面设定其每一步骤的情况,每一工序的加工时间及加工顺序,及上下工序之间的衔接等均要设好。

如果需要制成送检,即某道工序需要检验,可在“需检验”处选Y。可以掌握每道工序的不合格品的数量。

如果需要托外加工,可选择托工厂商。

第三步:BOM设定

3A、商品物料表(BOM表)

商品物料表BOM就是我们常说的产品结构树,它是生产计划中计算时间和数量的基本核心;如果BOM不准,由它产生的建议和采购建议都是无意义的;

在实际生产中许多产品(母件)是由很多原料(子件)所组成,而原材料(子件)的用量也有所不同,只有设定了物料表后,才能较准确地知道生成该产品的所需材料及用量。输入母件、构成子件名、制程(即工序)名称;若有子件是需要托外加工的,可选取托外。

从第1步到第三步虽然已经进入了生产流程,但是还只是进一步的生产数据的设定,从下面开始就是企业运转的开始:

第四步:生产计划设定

4A.计划生产

塑胶玩具行业生产计划的制定大部分以计划加订单来计算的,工厂的计划生产就在这里下达;

计划生产单是企业根据销售部门的市场预测,下达生长计划的命令单,又称备货单,主要是为了保证生产的正常运行,防止在销售旺季时出现断货现象。下达计划生产单,就表示生产的需求已经产生,同时货品的受订量也会增加,要求企业准备生产这种成品了。

4B. 销售订单

这是塑胶玩具行业生产计划下达的另一个非常重要的参考,从这里工厂接订单;

销售订单,又称订单或受订单。是指销售部门经过确认,和客户已经签订销售合同的订单,这张订单上的产品我们是要按期交货的,负责将会承担法律责任。销售订单是生产需求分析的又一个需求来源,并且它比计划生产更加常用。

为了协调计划单和销售订单的平衡,系统中有计划单和销售订单对冲的操作,来达到平衡计划量和受订量的目的,这里就不细讲;

第五步:生产需求分析

5A.生产需求分析

在得到了需要的成品的准确数量后(计划+受订),就可以开始做生产需求分析了;

根据销售订单或计划单的货品的需求情况,叁照BOM配方表分析出制成品及原料的需求量及不足量,提出相应的采购建议和生产建议,并可根据实际情况产生采购单(或请购单或询价单)和加工单(或托工单)。转单据后,对于需要采购的货品,双击表身“单据号码”项,可以来到,采购单;

第六步:采购单、加工单

6A.采购单

生产需求分析后,若原料或商品不足时,我们会产生如上图所示的采购单。然后我们可以对相应的货品进行进货处理;也可自行根据需要直接输入需要采购的货品;

对于自制的产品,在生产需求分析中选择“自制品建议”页,转单据后,双击“单据号码”,可以来到加工单;

6B.加工单

加工单也叫派工单,是下达生产命令的第一到手续;

生产需求分析后,若制成品不足时,系统会产生加工单,也是生产工单,当开始生产时必须先下生产工单,根据这张生产工单进行后续生产领/退料动作,最后根据这张加工单进行成品缴库。当加工单保存后,表头的生产成品在仓库的在制量就会增加,同时表身的原材料在仓库中未发量也是增加。在此画面的表身中对应货品的工序。我们可以点击加工单的通知单产生相应的生产领料通知单,有多少个工序就可以产生多少张通知单。

在加工单下部,点击“通知单”按钮,可以将该张加工单直接转成若干张生产领料通知单;

第七步:生产领料

7A.生产领料通知单

有了生产领料通知单意味着生产的流程开始了,如果要删除有了生产领料通知单的加工单则必须先删除对应的每张生产领料通知单;

生产领料通知单可以从加工单中直接产生也可以由此界面中调出加工单信息,我们的领料通知单是单工序的,如果此工序材料全部是上道工序转过来而不需要领料的话则表现为表身数据为空;

7B.生产领料单

每道工序都产生了相应的生产领料通知单,就可以进入先一步——生产领料;

将生产成品时每一道工序所用的原材料按工序分批领出来进行加工;此单中可以方便的对要发料的货品进行货品预估,估算出该货品的库存及计划发出收到量;可以通过凭证模板产生凭证达到和总帐系统无缝衔接的效果;

第八步:生产日报表

8A.生产日报表

完成了生产领料就进入生产,在生产日报中可记载生产完成的状况,产出多少,未完成多少……;

在系统中只有先产生了生产领料通知单才可以使用生产日报,通过生产日报可将每道工序当日的完成情况上报,以使车间管理人员及时得到生产信息,以保证生产运行顺畅,通过

此界面可以将这道工序生产的费用(制造、人工)、时间(有效、损耗)、数量(产出、不合格)等数据一览无余;

8B.工序送检

对每道需要送检的工序在这里操作;

若在制成品工序规划中设定此制成品这道工序是需检验时,就必须进行工序送检,对不合格的进行处理,合格的转入生产日报。

8C.工序生产转移单

若在制成品工序规划中设定此制成品此工序是需转移的,则本工序完工后需经过此画面作转移,这样下一工序才可以开工。

在生产的过程中系统中有一个生产动态表可以动态直观的反映出每张单每道工序完成的情况,已缴库量及需求日,并且可以通过这张表查找到各张单据的来源情况:第九步:完工入库

9A.成品缴库

生产完成之后,最后就是成品缴库了;

此成品的所有工序完工后,就可以进行成品缴库,货品分仓存量中这张单的货品的在制量就增加到货品可用库存,然后进行销货

房地产成本估算的手册

房地产成本估算的方法 什么是房地产成本 房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象,以正常生产经营活动为前提,依照房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类,能够分为采购成本、开发成本和经营成本。 由货币形态转变为储备形态过程中的资金构成采购成本。购入物资的采购成本包括:(1)买价;(2)运杂费;(3)流通环节交纳的税金、外汇价差;(4)采购保管费,即企业的材料物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供应和保管过程中发生的各项费用。其中第(1)、(3)项应直接计入材料物资的采购成本。不能分清负担对象的,按材料物资的重量或买价的比例等分摊标准,分摊计入各有关材

料物资的采购成本。采购保管费一般应先通过采购保管费科目核算,月终采纳实际分配率或打算分配率分配计入各材料物资的采购成本。 由储备状态转变为成品状态过程中的资金构成开发成本。开发成本汇聚了企业在开发房屋、土地、配套设备和代建工程过程中除开治理费用和财务费用以外的一切费用。通过设置开发成本和开发间接费用两个成本类账户来归储和分配开发产品成本开发成本账户核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程等开发过程中发生的各项费用,包括土地使用和拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等。企业发生的各项费用属于直接费用的,直接计入开发成本账户;应由开发产品负担的间接费用,应先在开发间接费账户进行归集,月末,再按一定的标准分配计入有关开发产品成本。 由成品状态转变为货币形态过程中的资金构成经营成本。通过设置经营成本账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本,按照经营成本的种类,还能够设置土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等明细科目。出租产品经营成本等于按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用之和。除了出租产品经营成本较其产品的开发成本在账上的数额有所变化外,商品房销售成本、配套设施销售成本、

项目成本费用估算表构成明细

1、土地使用权出让金:地价款; 2、征地补偿费:适用于划拨地; 3、拆迁安置补偿费:适用用拆迁用地; 4、土地交易费:契税,按地价的3%计收; 二、前期工程费: 1、地籍测绘费: 按土地面积元/平米左右计;(可忽略不计) 2、总体规划设计费: 经验值:土地面积2元/平米左右;(注:通常规划设计与建筑设计均委托一家,又未采取方案招标的,此笔费用可不支出) 3、地质勘察费: 地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用,每米单价根据土质情况及工程量大小不等(50-90元/米),无固定经验值,因总价较小,不对指标产生影响,地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔,每孔深度平均可按20米估计,每米单价70元左右; 4、建筑设计费: 有设计收费标准规范,但实际市场因竞争都未按此计收;收费标准是按不同档建安造价按费率计取;通行按建筑面积每平米15元计取;(普通住宅18~25元/平米左右,小区内单体较雷同的,设计收费会更低) 5、工程招标代理咨询费: 有专门的计价标准,但市场通行打折较多,通常招标代理及编制标底费:建安造价的‰~‰; 6、质量安全监督费: 根据文件规定收取; 7、工程监理费: 有物价局的定价标准,市场通行打五折,通常工程监理费:建安造价的%~%;总造价越大,费率越低。 8、建设综合配套费: 在北京市为元/平米; 9、人防费: 人防异地建设费:如果项目自身确无法建人防面积,则应按应建人防面积,每平米1640元左右(各地人防办有专门计价标准)缴纳异地建设费;(有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右) 10、施工图审查费: 建筑面积2元/平米;

11、报建费: 办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。但此笔费用实际已包括在建安工程预算成本中,但因需要提前缴纳,故有些估算表中考虑前期投入资金会列此笔费用;北京市主要有以下几项: A.散装水泥专项资金:元/平米; B.新型墙体材料专项基金:8元/平米; C.电气防火检测费:元/平米(普通住宅) D.避雷装置检测费: 元/平米(普通住宅) 三、建安工程费:(均按北京概算取全费估算,费率26%左右) 1、小高层住宅(8层~13层):1720~1820元/平米,其中: 土建1450元/平米;[含结构、公共区域精装、户内粗装] 安装315元/平米;[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 2、高层住宅(13层~33层):1850~2150元/平米,其中: 土建1520元/平米[含结构、公共区域精装、户内粗装] 安装385元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 3、底层商业建筑(框剪结构):3100~3500元/平米,其中: 土建2000元/平米[含结构、公共区域精装、营业部分初装] 安装1100元/平米[含电气、自动扶梯、给排水、采暖通风、中央空调、消防、智能综合布线] 4、学校等其他公用建筑(4层框架)2050~2200元/平米,其中: 土建1750元/平米[含结构、室内外简装] 安装300元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 5、会所等公用建筑(框剪):3800~4200元/平米,其中: 土建3000元/平米[含结构、初装] 安装800元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 四、其它建安设备费: 1、电梯设备费:(电梯安装费:设备费的10%); 电梯主要根据载重吨位、时速以及品牌和配置不同,价位差别较大,通常时速提高一档,价格提高较多;市场上通用的品牌,如西奥、富士达、广日等价位基本同,以上述品牌电梯为例: A. 800kg~1000kg,s~s,30万元/台左右; B.1000kg,2m/s,23层23站,45万元/台;

房地产开发项目成本预算

房地产开发项目成本预算-----------------------作者:

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房地产开发项目成本分析 一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料,从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容,是企业成本分析的重要组成部分,是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分,可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析,就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说,先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测,如新的土地开发项目、新的综合开发项目,在进行可行性研究时,必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本,以便根据销售收入估算出项目的收益,为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前,对计划期成本水平(分科目成本或总成本)的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程,也是拟定成本降低措施,挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容,即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。

从方法论的角度而言,成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料,凭借预测者个人的主观判断和推理的能力,对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法,特别在资料数据缺乏,环境条件复杂的中长期成本预测中,或是宏观、中观的经济预测中,多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断,其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料,采用数学模型,由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确,采用的数学模型正确,预测的结果就有很高的可信度。因而,房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样,按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本,如房地产开发中的建筑工程费,就属于变动成本。开发工程量越大,建筑工程费就越高。 显然,房地产企业的固定成本是相对稳定的,每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率(变动成本随工程数量变化的比例),就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划,预测出成本总额。因而,房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。(1)固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。

外包服务的维护成本估算和报价模型

外包服务的维护成本估算和报价模型 北京研究发展中心 2013年7月

目录 1.业务背景 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 1 1.1外包服务的种类---------------------------------------------------------------------------- 1 1.2外包服务的服务项目 --------------------------------------------------------------------- 2 2.外包服务的报价模型 ------------------------------------------------------------------------------ 2 2.1报价原则 ------------------------------------------------------------------------------------- 2 2.2报价方式 ------------------------------------------------------------------------------------- 3 2.3基本服务报价模型------------------------------------------------------------------------- 3 2.3.1工作量测算-------------------------------------------------------------------------- 3 2.3.1.1与工作量相关的系数说明---------------------------------------------- 4 2.3.1.2现场派驻工作量测算 ---------------------------------------------------- 5 2.3.1.3远程监控及按需现场服务工作量测算 ----------------------------- 5 2.3.2人工成本和相关费用------------------------------------------------------------- 6 2.3.3报价模型----------------------------------------------------------------------------- 6 2.4可选服务报价 ------------------------------------------------------------------------------- 8 2.4.1设备租赁、顶替、备品备件类业务 ----------------------------------------- 8 2.4.2现场保障类服务 ------------------------------------------------------------------- 9 2.4.3其他可选服务 -------------------------------------------------------------------- 10 2.5有关说明 ----------------------------------------------------------------------------------- 10

(项目管理)项目成本费用估算表中可变成本包括哪些费用

项目成本费用估算表中可变成本包括哪些费用? 项目成本费用估算表中可变成本包括哪些费用?具体费用应该用什么基数计算? 固定资产投资估算方法 (一)静态投资部分的估算方法 1.单位生产能力估算法 计算公式为: C2=(C1/Q1)*Q2*f C1—已建类似项目的投资额; C2—拟建项目投资额; Q1—已建类似项目的生产能力; Q2—拟建项目的生产能力; F—不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数。 单位生产能力估算法估算误差较大,可达±30%。此法只能是粗略地快速估算,由于误差大,应用该估算法时需要小心,应注意以下几点: (1)地方性。建设地点不同,地方性差异主要表现为:两地经济情况不同;土壤、地质、水文情况不同;气候、自然条件的差异;材料、设备的来源、运输状况不同等。 (2)配套性。一个工程项目或装置,均有许多配套装置和设施,也可能产生差异,如:公用工程、辅助工程、厂外工程和生活福利工程等,这些工程随地方差异和工程规模的变化均各不相同,它们并不与主体工程的变化成线性关系。 (3)时间性。工程建设项目的兴建,不一定是在同一时间建设,时间差异或多或少存在,在这段时间内可能在技术、标准、价格等方面发生变化。 2.生产能力指数法 生产能力指数法又称指数估算法,它是根据已建成的类似项目生产能力和投资额来粗略估算拟建项目投资额的方法。其计算公式为:C2=C1(Q2/Q1)X*f 式中 X-生产能力指数。 其他符号含义同前。 上式表明,造价与规模(或容量)呈非线性关系,且单位造价随工程规模(或容量)的增大而减小。在正常情况下,0≤x≤1.不同生产率水平的国家和不同性质的项目中,x的取值是不相同的。比如化工项目美国取x=0.6,英国取x=0.66,日本取x=0.7. 若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大,Q1与Q2的比值在0.5-2之间,则指数x的取值近似为1. 若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大于50倍,且拟建项目生产规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时,则x的取值约在0.6-0.7之间;若是靠增加相同规格设备的数量达到时,x的取值约在0.8—0.9 之间。 指数法主要应用于拟建装置或项目与用来参考的已知装置或项目的规模不同的场合。 生产能力指数法与单位生产能力估算法相比精确度略高,其误差可控制在±20%以内,尽管估价误差仍较大,但有它独特的好处:即这种估价方法不需要详细的工程设计资料,只知道工艺流程及规模就可以;其次对于总承包工程而言,可作为估价的旁证,在总承包工程报价时,承包商大都采用这种方法估价。 3.系数估算法 系数估算法也称为因子估算法,它是以拟建项目的主体工程费或主要设备费为基数,以其他工程费占主体工程费的百分比为系数估算项目总投资的方法。这种方法简单易行,但是精度较低,一般用于项目建议书阶段。系数估算法的种类很多,下面介绍几种主要类型。 (1)设备系数法。以拟建项目的设备费为基数,根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费等占设备价值的百分比,求出拟建项目建筑安装工程费和其他工程费,进而求出建设项目总投资。其计算公式如下:C=E(1+flpl+f2p2+f3p3+.。。。。。) +I 式中C-拟建项目投资额;

什么是房地产成本管理【会计实务经验之谈】

什么是房地产成本管理【会计实务经验之谈】 房地产成本管理是指房地产项目的成本管理,成本管理——是项目管理的一个子集,包括用以保证在批准的预算内完成项目所需要的过程,由资源计划编制、成本估算、成本预算、成本控制所构成。 【成本估算】 它的输入是:工作分解结构(WBS)、资源需求、资源单价、活动历时估算、帐目表。 资源需求:就是资源计划编制的输出,包括人力、材料、设备三大需求,关键的是这三大需求要与工作分解结构可交付成果相对应。 资源单价:就是项目开发所需各种资源的当地单位价格。如钢材X元/吨,人工X元/天,可行性研究报告XX万元/个,等。 活动历时估算:完成一项可交付成果需要有哪些活动,每项活动历时是多长。要专门按可交付成果进行活动定义、活动排序、活动历时估算。 帐目表:对帐目成本进行分类(如人工、日常用品、材料)监控的任何编码系统。它基于开发商的会计科目表。 有了上述基本资料,根据房地产开发项目所处的不同阶段,分别使用不同的方法进行估算。如项目在可行性研究阶段,则采用类似估算法;在规划方案设计阶段、策划定位阶段则采用参数模型法;在施工图阶段则采用字下而上估算法。由于估算所处的阶段不同,所用的方法不同,估算有不同的精度和不同的时间耗费。这根据工程进展的需要所决定。 根据上述估算结果,可以得出成本管理计划、详细依据、成本估算. 成本管理计划:房地产开发项目从可行性阶段的→项目策划定位→规划方案设计→施工图设计→项目建设→项目验收等几个阶段,其项目定义是一个渐进明细的过程,因此开发项目的整个成本也是不断接近实际成本的过程,成本管理计划就是房地产开发项目在项目的各个生命周期管理成本的变化。 详细依据:在作开发项目估算时所用的假设和假定,假设和假定的理解就是我们传统的编制工程

(完整版)万科集团房地产成本核算指导

万科集团房地产成本核算指导 第一章总则 1-1 为了加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析,根据会计准则等有关规定,以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求,制定本指导。 1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是:建立和完善成本核算基础工作,严格遵守成本开支范围,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在的问题,以便寻求降低成本的途径。 1-3 各房地产开发企业,建立成本核算责任制,不断完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,并自觉接受集团的监督。 第二章成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤: 第一步:根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。 第二步:按成本核算及管理的要求,设置有关成本核算会计科目和帐簿,按成本核算对象归集开发成本费用。 第三步:按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步:将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步:编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步:正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本,按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步:正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。 第八步:编制成本报表,根据成本管理和核算要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。 第三章成本核算对象的确定 3-1 成本核算对象的确定原则:应满足成本计算的需要;便于成本费用的归集;利于成本的及时结算;适应成本监控的要求。 3-2 各单位可根据上述原则,参照下列条件,结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况,确定具体成本核算对象。 (1) 单体开发项目,一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 (2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目,可以合并为一个成本核算对象。 (3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目,可以结合项目特点和成本管理的需要,按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 ▲成片分期(区)开发的项目,可以以各期(区)为成本核算对象。 ▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的,在按期(区)划分成本核算对象的基础上,

龙湖地产成本管理机制

龙湖地产成本管理机制 龙湖成本管理---“细节式”成本管理 一、管理范围 建安成本、项目前期费用、期间费用(财务、管理、营销费用)、合同管理、招投标管理等 二、参与管理的部门 成本管理部门、设计管理部门、工程管理部门、销售与策划部门、财务部门三、成本管理的方法 变革组织架构,明确岗位职责 (1)组织架构的变革 变更后组织形式:矩阵式组织架构 考核部门:项目团队和职能部门 汇报上级:项目负责人 管理层级:3级 成本管理责任人:项目成本经理 (2)成本管理中各部门的职责

(3)造价采购部的组织架构 (4)集团对各地区公司的成本管理模式 :

成本管理中各个阶段的作业指导(1)土地投资论证阶段 (2)项目启动阶段

(3)初步设计阶段

(5)竣工阶段 附注:2015年龙湖地产提出的编制成本月报 龙湖的动态成本管理纵向分级上合理授权、层层聚焦,以确保管控与灵活的需要。每个月会进行动态成本回顾与预警。而其采用的重要方式,即为编制成本月报。明确动态成本工作目标和成本月报组成成分 1、工作目标 需要明确的是,首先,月报是对项目已确定或已发生投资情况的月度小结与回顾;其次,月报对项目可能发生的投资变化或风险做出动态预估;再次,月报可为及早发现并解决问题提供依据。

同时,月报应被视作项目推进过程及项目后期进行结算的组成部分,而最后一份月报为该项目竣工总结算报告。 2、内容构成 成本月报应包括带有审核签名的月报封面、《成本月报汇总表》、项目概况、特别事项、编制依据、编制范围、《成本子目标分解/估值明细表》、《合同执行情况一览表》及其他附表等。 其中,项目概况包括基地及各业态单项面积、分期开发说明、开发总成本及经济指标、工程进度、已完工程及累计已付款额及比例等。 而其他附表包括概预算审核报告、主要经济技术指标跟踪统计表等。 3、编制依据和范围 成本月报编制依据包括经批准的可行性研究报告和目标成本(编入月报表第一列),并应尽可能利用现有一切资源,包括开发项目各合同金额、设计图纸、扩初概算、施工图预算、跟踪/已完专业分包结算、回标价格或分析报告、中标价、现场签证、设计变更、市场行情、竣工结算等,以及专业经验,以综合反映、表述、预估项目开发的总成本。 成本月报反映的成本信息时间段应为编制月份上月25日至编制月份当月24日,反映的成本信息范围应与经公司批准的可行性报告及目标成本反映的成本信息范围相一致。若成本反映的信息范围发生重大变动,比如毛坯房变更为精装修房等,则应以公司重新批准的目标成本为比较基准,并在当月月报编制说明中特别说明该项调整。 4、重点注意事项 首先,无论是设计单位提供的扩初概算,或由造价咨询单位编制的施工图预算,地产企业务必在概预算编制前根据目标成本中的建安成本分类格式向编制单位提出编制格式要求,而非根据目标值来提格式要求。 其次,在招标过程中,标段划分即使与建安成本目标值的分类有很大出入,也应该有意识地考虑将工程量清单进行分类,以便在日后与项目成本目标值分类的划分、归并相一致。 再次,在施工或结算过程中,地产企业应严格按成本目标值所示的分类及科目归并并整理后表述。

作业成本要素与核算模型文件

作业成本要素与核算模型(上) by AMT 邓为民 作业成本核算模型是实施作业成本法 (Activity-Based Costing)的基础,是对作业成本法核算体系的描述,因此作业成本核算模型在作业成本法的实施过程中具有重要地位。作业成本要素是构成作业成本核算模型的元素,他们按照一定规则组合在一起形成作业成本核算模型。本文通过对作业成本要素和核算模型的分析,来探讨扩展的作业成本核算模型,这种核算模型不仅是实施作业成本法的基础,对开发作业成本治理系统也具有借鉴意义。 作业成本要素 作业成本核算模型包括五大要素:资源、作业、成本对象、成本动因和分配路径,以及会计期间和组织结构两个辅助要素。资源、作业和成本对象是成本的承担者,是可分配对象。在企业中,资源、作业和成本对象都具有比较复杂的关系,因此,增加资源账

户、作业账户和成本对象账户来分不治理资源、作业和成本对象。下面分不对各要素进行分析: 资源 从广义讲,资源(Resource)作为一个概念外延特不广泛,涵盖了企业所有价值载体,然而,在作业成本法下,资源实质上是指为了产出作业或产品而进行的费用支出,实际上,资源确实是指各项费用总体。 资源:作为分配对象的资源确实是消耗的费用,能够理解为每一笔费用。资源能够直接面向作业和成本对象分配,确实是传统成本法的直接材料。 资源账户对象资源账户是从资源类不的角度描述资源。账户在传统成本中差不多存在,制造费用、直接材料、直接人工确实是账户。 在作业成本法中,资源账户不仅是一个分类的概念,而且还作为

分配的主体,是一个分配对象。在传统成本中,制造费用汇总后按工时分配,实际制造费用账户作为一个主体在参与分配。资源账户参与分配,会造成成本信息扭曲,账户包含的资源内容越多,成本扭曲越大。作业成本法中,能够建立具有层次结构的多个资源账户,通过细分账户实现采纳多次分配增加资源成本分配的准确性。 一个资源账户能够看成是一系列资源的集合,资源账户的分配需要先对资源账户进行汇总后再进行分配。既能够对资源账户下的资源进行单独分配,也能够通过资源账户对资源分配。一般先进行资源分配,再进行资源账户分配。 作业 作业概念也是建立在一定的假设基础之上的。首先,作业具有明确的“边界”,以明确作业消耗的资源与作业产出,能够明确成本责任;其次作业必须是可量化的基准,关于一般的生产作业,作业比较容易量化,关于知识性的作业,如研究工作,则难以量化,假如要把作业纳入作业成本核算体系,则必须对作业进行计

项目成本费用估算表构成明细

项目成本费用估算表构成明细 一、土地费用: 1、土地使用权出让金:地价款; 2、征地补偿费:适用于划拨地; 3、拆迁安置补偿费:适用用拆迁用地; 4、土地交易费:契税,按地价的3%计收; 二、前期工程费: 1、地籍测绘费: 按土地面积0.3元/平米左右计;(可忽略不计) 2、总体规划设计费: 经验值:土地面积2元/平米左右;(注:通常规划设计与建筑设计均委托一家,又未采取方案招标的,此笔费用可不支出) 3、地质勘察费: 地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用,每米单价根据土质情况及工程量大小不等(50-90元/米),无固定经验值,因总价较小,不对指标产生影响,地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔,每孔深度平均可按20米估计,每米单价70元左右; 4、建筑设计费: 有设计收费标准规范,但实际市场因竞争都未按此计收;收费标准是按不同档建安造价按费率计取;通行按建筑面积每平米15元计取;(普通住宅18~25元/平米左右,小区内单体较雷同的,设计收费会更低) 5、工程招标代理咨询费: 有专门的计价标准,但市场通行打折较多,通常招标代理及编制标底费:建安造价的1.8‰~2.5‰; 6、质量安全监督费: 根据文件规定收取; 7、工程监理费: 有物价局的定价标准,市场通行打五折,通常工程监理费:建安造价的0.8%~1.2%;总造价越大,费率越低。 8、建设综合配套费: 在北京市为元/平米; 9、人防费: 人防异地建设费:如果项目自身确无法建人防面积,则应按应建人防面积,每平米1640元左右(各地人防办有专门计价标准)缴纳异地建设费;(有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右) 10、施工图审查费: 建筑面积2元/平米; 11、报建费: 办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。但此笔费用实际已包括在建安工程预算成本中,但因需要提前缴纳,故有些估算表中考虑前期投入资金会列此笔费用;北京市主要有以下几项: 散装水泥专项资金:0.69元/平米; 新型墙体材料专项基金:8元/平米; 电气防火检测费:0.5元/平米(普通住宅) 避雷装置检测费: 1.1元/平米(普通住宅)

龙湖的PMO成本管理体系

龙湖PMO引发的讨论 ..... 拈字工程造价方面的专家,著有《工程量清单计量规则原理及应用》等专著. 烽火地产成本与流程管控专家 通盈清华博士,设备.成本.风险管控专家 本讨论精华提纲: 1、龙湖的PMO成本管理体系 2、龙湖的工作压力 3、龙湖体系的若干问 4、龙湖的建安成本科目设置深度讨论 5、产品标准化or行为标准化? 6、成本数据库的建立 7、相关知识历史回顾 拈字啥时候有空,讨论一下龙湖那个成本管理实施细则,如何?粗看了一眼,大架构是不错的。管理架构也很有特色,值得研究一下。 1、龙湖的PMO成本管理体系 PMO概论: 2011-7-5 10:18:07 XX-青草-成本 解释下PMO:PROJECT MANAJEMENT OFFICE ,即:地区公司项目运营决策机构。 XX-拈字-合约 PMO的中间审核过程,是穿插进集团整体管理流程中的,青草,PMO,应该不是地区公司项目运营决策机构,PMO应该是项目运营决策机构,不一定是限定在地区公司这个级别。只是龙湖限定在这个级别上 XX-青草-成本 那就是PMO可以应用于集团也可以应用于地区公司? 拈师,继续。 XX-拈字-合约 龙湖在这个管理体系中体现出的二大特点: 1、龙湖的这个成本管理体系,采用了国内地产公司比较少见的PMO审核机制,简化了管理流程,全面提高了管理效率。这是一个大的特点 2、这个管理体系,对管理节奏的要求相当高,对各个时间结点的要求很明确。各工作之间的先后次序和穿插要素也说得很明确。整体的节奏感相当强 但它的问题也相应地出现在这二个特点上: 1、PMO的中间审核过程,是穿插进集团整体管理流程中的,而PMO架构中有相当的人也是出现在后续审核中。理论上讲,重复的后置审核,必将会产生管理失效的问题。比如在PMO上决策的失误,后置审核就有权去矫正这个失误,从管理权限上讲,这实际意味着否定了PMO的决策 2、龙湖将地产开发的节奏控制的很严格,这也给复杂决策带来了难以回旋的管理问题。象酒店、综合体等项目,由于招商的影响,很多决策是需要重复及中间决策的。如果按龙湖的这个管理节奏,复杂项目在几个来回的节奏冲突中,很容易产生管理失效。 XX-青草-成本 分析的好透彻。那么龙湖现在开发的产品还主要是住宅,采用这个PMO是不是管理的应该

房地产开发项目成本费用估算表

费用项目计费标准与依据总价单价 一.土地费用1.土地出让地价款2.征地费3.拆迁安置补偿费4.土地转让费5.土地投资折价6.土地租用费 二.前期工程费 1.地质勘测测绘费设计概算的0.5%左右元2.规划设计费建安工程费的3%左右3.可行性研究费占总投资的1%-3%4.道路费5.供水费6.供电费7.土地平整费 三.基础设施建设费1.供电工程2.供水工程3.供气工程4.排污工程5.小区道路工程6.路灯工程7.小区绿化工程8.环卫设施 四.建安工程费1.单项工程多层800 2.单项工程小高层1300 3.单项工程高层1800 五.公共配套设施建设费1.居委会2.派出所3.托儿所4.幼儿园5.公共厕所6.停车场 六.开发间接费 七.管理费用约为前五项的3%左右 八.销售费用销售收入的4%-6% 九.财务费用年贷款40%,贷款利率% 十.开发期间税费1.固定资产投资方向调节税2.土地使用税3.市政支管线分摊费4.供电贴费5.用电权费6.分散建设市政公用设施建设费7.绿化建设费8.电话初装费 十一.其他费用1.临时用地2.临建图3.施工图预算或标底编制费4.工程合同预算或标底审查费5.招标管理费6.总承包管理费7.合同公证费8.施工执照费9.工程质量监督费10.工程监理费11.竣工图编制费12.工程保险费 十二.不可预见费前十项之和的3%-7%合计上述十二项之和

房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术,这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件:房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统:房地产投资分析软件(房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件)可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策,包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算(销售收入、租赁收入)、投资计划(含分期投资计划、投资分类计划)、资金筹措计划(融资分析)、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价(销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表)、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析(含盈亏平衡分析)、敏感性分析、概率分析快速电算化,并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书,为房地产开发或固定资产置业投资企业(单位)的项目投资决策,房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据,是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估,编制房地产项目策划书(报告)、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书(报告)、房地产项目评估书(报告)、房地产项目贷款评估书(报告)及土地拍卖土地报价研究报告的好助手,也是房地产市场分析的不可缺少的工具,也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本(标准版、专业版、企业版),为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市,并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。

(成本管理)成本核算模型

作业成本要素与核算模型(上) 作业成本核算模型是实施作业成本法(Activity-Based Costing)的基础,是对作业成本法核算体系的描述,因此作业成本核算模型在作业成本法的实施过程中具有重要地位。作业成本要素是构成作业成本核算模型的元素,他们按照一定规则组合在一起形成作业成本核算模型。本文通过对作业成本要素和核算模型的分析,来探讨扩展的作业成本核算模型,这种核算模型不仅是实施作业成本法的基础,对开发作业成本管理系统也具有借鉴意义。 作业成本要素 作业成本核算模型包括五大要素:资源、作业、成本对象、成本动因和分配路径,以及会计期间和组织结构两个辅助要素。资源、作业和成本对象是成本的承担者,是可分配对象。在企业中,资源、作业和成本对象都具有比较复杂的关系,因此,增加资源账户、作业账户和成本对象账户来分别管理资源、作业和成本对象。下面分别对各要素进行分析: 资源 从广义讲,资源(Resource)作为一个概念外延非常广泛,涵盖了企业所有价值载体,但是,在作业成本法下,资源实质上是指为了产出作业或产品而进行的费用支出,实际上,资源就是指各项费用总体。 资源:作为分配对象的资源就是消耗的费用,可以理解为每一笔费用。资源可以直接面向作业和成本对象分配,就是传统成本法的直接材料。 资源账户对象资源账户是从资源类别的角度描述资源。账户在传统成本中已经存在,制造费用、直接材料、直接人工就是账户。 在作业成本法中,资源账户不仅是一个分类的概念,而且还作为分配的主体,是一个分配对象。在传统成本中,制造费用汇总后按工时分配,实际制造费用账户作为一个主体在参与分配。资源账户参与分配,会造成成本信息扭曲,账户包含的资源内容越多,成本扭曲越大。作业成本法中,可以建立具有层次结构的多个资源账户,通过细分账户实现采用多次分配增加资源成本分配的准确性。 一个资源账户可以看成是一系列资源的集合,资源账户的分配需要先对资源账户进行汇总后再进行分配。既可以对资源账户下的资源进行单独分配,也可以通过资源账户对资源分配。一般先进行资源分配,再进行资源账户分配。 作业 作业概念也是建立在一定的假设基础之上的。首先,作业具有明确的“边界”,以明确作业消耗的资源与作业产出,能够明确成本责任;其次作业必须是可量化的基准,对于一般的生产作业,作业比较容易量化,对于知识性的作业,如研究工作,则难以量化,如果要把作业纳入作业成本核算体系,则必须对作业进行计量,为作业制订量化的标准。第三,作业具有单一的分配动因,作业的分配目标对于作业的消耗只能按照单一的成本动因线性分配,而作业中的某些成本项目可

总成本费用估算表格格.doc.doc

总成本费用估算表 辅助报表 4 单位:万元序年份合计 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 号项目 1 外购原材料68862.5 2 4395.48 5860.64 7325.80 7325.80 7325.80 7325.80 7325.80 7325.80 7325.80 7325.80 2 外购燃料及动力5242.94 344.66 446.21 557.76 557.76 557.76 557.76 557.76 557.76 557.76 557.76 3 工资及福利2160.00 216.00 216.00 216.00 216.00 216.00 216.00 216.00 216.00 216.00 216.00 4 修理费1076.10 107.61 107.61 107.61 107.61 107.61 107.61 107.61 107.61 107.61 107.61 5 折旧费1481.50 148.15 148.15 148.15 148.15 148.15 148.15 148.15 148.15 148.15 148.15 6 摊销费78.00 8.80 8.80 8.80 8.80 8.80 6.80 6.80 6.80 6.80 6.80 7 利息支出511.26 119.43 109.80 83.83 36.96 26.87 26.87 26.87 26.87 26.87 26.87 7.1 长期借款利息254.35 100.44 86.87 56.96 10.08 7.2 流动资金借款利息256.91 18.99 22.93 26.87 26.87 26.87 26.87 26.87 26.87 26.87 26.87 8 其他费用5543.20 554.32 554.32 554.32 554.32 554.32 554.32 554.32 554.32 554.32 554.32 8.1 销售费用2088.00 208.80 208.80 208.80 208.80 208.80 208.32 208.80 208.80 208.80 208.80 8.2 其他制造费用215.20 21.52 21.52 21.52 21.52 21.52 21.52 21.52 21.52 21.52 21.52 8.3 其他管理费用3240.00 324.00 324.00 324.00 324.00 324.00 324.00 324.00 324.00 324.00 324.00 8.4 其他财务费 9 总成本费用84955.53 5884.44 7451.53 9002.27 8955.40 8945.31 8943.31 8943.31 8943.31 8943.31 8943.31 其中 :1、固定成本10850.06 1154.31 1144.68 1118.71 1071.84 1061.75 1059.75 1059.75 1059.75 1059.75 1059.75 2、可变成本74105.46 4730.14 6306.85 7883.56 7883.56 7883.56 7883.56 7883.56 7883.56 7883.56 7883.56 10 经营成本82884.76 5068.07 7184.78 8761.49 8761.49 8761.49 8761.49 8761.49 8761.49 8761.49 8761.49

房地产开发项目成本计算与分析

房地产开发项目成本计算与分析 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 第一节建设项目投资估算 建设项目总投资构成: 包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。 固定资产投资是指项目按拟建规模,规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用;建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。 建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。 第二节房地产项目投资与总成本费用估算

一。房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 房地产开发项目投资特点 三种经营模式:出售、出租和自主经营。 房地产开发项目总投资 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。 1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等 2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。 三)开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,从财务角度,这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。 而在核算上又可划分为:开发直接费和开发间接费。亦可开发成本和开发费用进行分类。 开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。

龙湖集团预结算管理原则版

龙湖集团预结算管理原则 (2014版) 龙湖集团造价采购部 2014年9月

目录 一、目的 (3) 二、适用范围 (3) 三、定义 (3) 1. 基准版施工图 (3) 2. 施工图预算书 (3) 3. 变更、洽商及签证结算书 (3) 4. 材料结算书 (3) 5. 工程结算书 (4) 6. 财务结算书 (4) 四、基本要求 (4) 五、基本原则 (5) 1.职能与项目责权分离原则 (5) 2. 原件结算原则 (6) 3. 可追溯性原则 (6) 4. 时间限制原则 (7) 六、工作成果文件要求 (7) 1. 施工图预算成果文件(非总价包干合同) (7) 2. 结算成果文件要求 (8) 七、工程结算程序 (10) 八、结算审批流程 (10) 九、预结算文档资料留存原则 (12) 十、预结算参考模板 (13)

龙湖集团预结算管理原则 一、目的 1.规范、统一各地区地产公司预结算管理工作的关键原则及流程,保证预结算质量和及 时性; 2.通过预结算成果文件及时回顾项目动态成本; 3.通过预结算及时准确积累工程实施后的实际造价数据,形成集团历史成本库,支持新 项目成本测算、提高合同签订金额的准确性、推进合同顺利执行、减少结算争议; 4.明确各地区地产公司需做结算的合同范围。 5.明晰各职能在预结算工作中的职责。 二、适用范围 适用于各地区地产公司造价采购部承办的(含销售设施建造费下合同)所有施工图预算及合同结算;以及开发成本(除土地费外)和销售费用其它职能经办的合同结算。 三、定义 1.基准版施工图 内审已完成且已修改,送外审版图纸,外审意见以变更形式体现。 2.施工图预算书 根据研发基准版图纸、施工图预算启动会纪要、施工图读图会审纪要(过程中若有且已计入施工图预算的)、施工范围及界面、合同约定计价原则、合同约定价或暂定单价等编制和确定的工程造价文件。 3.变更、洽商及签证结算书 依据经复核手续完备、有效的设计变更单、技术洽商单、现场签证单所办理的费用结算文件。 4.材料结算书

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