牛山控规说明书

项目名称：牛栏山组团东南街区滨河地区控制性详细规划委托方（甲方）：北京市规划委员会顺义分局

承担方（乙方）：中国城市规划设计研究院

国家事业法人代码： 40001083—0

城市规划编制资质证书等级：甲级

城市规划编制资质证书编号： [建]城规编第（021001）院长：（李晓江签名章）教授级高级城市规划师

总规划师：（杨保军签名章）教授级高级城市规划师

院规划设计成果专用章：

规划设计编制完成时间： 2005年 6月 7日

编制单位：中国城市规划设计研究院区域所主管所长：朱波高级城市规划师

主管主任工：严奉天高级城市规划师

编制人员名单：

项目负责人：徐泽城市规划师

谢从朴高级城市规划师项目参加人：徐泽城市规划师

谢从朴高级城市规划师

王晓燕工程师

杨斌城市规划师

李全宇城市规划师

刘世辉城市规划师

薛金鑫城市规划师

目 录 7 第二章 功能定位与总体布局 ....................................................... 7 第三章 土地使用性质分类及控制................................................ 8 第四章 道路交通规划及控制 ..................................................... 10 第五章 景观系统规划及控制 ..................................................... 11 第六章 市政工程规划及控制 ..................................................... 12 第七章 土地使用强度控制 ......................................................... 15 第八章 建筑高度及间距控制 ..................................................... 15 第九章 建筑物边界退让控制 ..................................................... 16 附录 名词解释 .. (17)

20 第二章 规划依据、范围与原则 ................................................. 21 第三章 功能定位 ........................................................................ 22 第四章 功能结构 ........................................................................ 23 第五章 居住用地规划 ................................................................ 24 第六章 公共设施用地规划 ......................................................... 25 第七章 道路交通规划 ................................................................ 26 第八章 绿地系统规划 . (28)

第九章 景观系统规划 .................................................................29 第十章 给水工程规划 .................................................................30 第十一章 排水工程规划 .............................................................32 第十二章 供电工程规划 .............................................................33 第十三章 通信工程规划 .............................................................34 第十四章 燃气工程规划 .............................................................35 第十五章 供热工程规划 .............................................................37 第十六章 环境卫生设施规划......................................................38 第十七章 管线综合规划 .............................................................38 第十八章 规划控制要求 . (39)

02.宏观发展背景条件分析图

03.规划区周边城市功能与市政设施布局分析图

04.用地现状图

05.现状高程分析图

06.功能结构分析图

07.土地使用规划图

08.绿地系统规划图

09.景观系统规划图

10.建筑高度控制图

11.道路系统规划图

12.道路竖向规划图

13.总图图则

14.规划配套设施分布示意图

15.给水工程规划图

16.污水工程规划图

17.雨水工程规划图

18.供电工程规划图

19.电信工程规划图

20.燃气、供热工程规划图

21.管线综合规划图

第一章总则

第 1 条为顺利实施牛栏山组团东南街区滨河地区控制性详细规划，特制定本规划文本。

第 2 条本文本适用于牛栏山组团东南街区滨河地区规划范围内各组团、地块和各类用地建设的规划管理工作，并作为工程项目设计的依据，

但不能作为工程项目施工的依据。

第 3 条本文本与控制性详细规划的分图图则，具有同等的法律效力，两者应同时使用，不可分割，规划范围内各类建设项目，均应符合本细

则和分图图则。

第 4 条本规划适用的范围：北至牛板路，西至顺安路，东至潮白河西侧滨河路，南至牛栏山南路，总用地面积约165.62公顷。具体规划控制

范围由总图图则界定。

第 5 条本规划涉及的指标和技术规定是结合牛栏山地区的实际情况和考虑今后的发展制定的。未涉及或未详细说明的指标和技术规定应符合

国家、北京市和顺义区的现行规定。具体标准可参照《北京地区建

设工程规划设计通则》，并由城市规划管理部门核定。

第 6 条本规划的解释、实施过程中对各种问题的协调处理，由北京市规划委员会顺义分局负责。

第二章功能定位与总体布局

第 7 条功能定位：适应北京市城市空间发展要求，接纳中心区的人口和城市职能转移的综合性片区；提升“奥运项目”周边环境品质的重要

地区；以体育休闲、滨水景观为特色，具有丰富生活内涵的高品质

新型社区。

第 8 条总体布局：规划通过与区域相对接的“两带（顺安路区域城市功能带、滨河生态休闲带）、三轴（贯穿基地的‘Y’字型三条镇区功能

联系轴）”和网络完善的绿化系统，将基地和顺义新城、以及牛栏

山组团各主要功能区及潮白河紧密的联系在一起，使其成为整个区

域的有机组成部分。基地内部形成“三片、三廊、三园、七组团”

的结构；“三片”指“由主干道将用地分为成的三个片区；“三廊”

指北绿廊、南绿廊、乔波北绿廊三条绿色走廊；“三园”指青云公

园、滨河公园、麓水公园三大核心公园；七组团指三个片区细分成

的规模较为均等七个组团。

第三章土地使用性质分类及控制

第 9 条用地分类：本次规划土地使用性质分类以国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）为基础，提出适用于本规划特点的

分类标准。绿地、市政设施及部分公共设施分至小类。

第 10 条规划区内各地块的开发建设，必须符合本规划所规定的用地性质，因特殊原因，确需变更规划用地性质时，应经规划主管部门许可，

并服从规划主管部门规定的附加条件。用地性质的变更，原则上只

能在《城市用地分类及城市规划建设用地标准》所规定的小类或中

类范畴里进行。

第 11 条规划同时允许在开发过程中，在用地中兼容建设一些其他性质的项目，规划区内的用地兼容应符合下表规定。

土地使用兼容性表

注：●为允许设置○为经规划主管部门批准后方可设置其余为不允许设置。

第一节居住用地规划及控制

第 12 条规划居住用地83.35公顷，占总用地的50.33%，人均居住用地面积为33.08平方米，居住总人口为2.52万人。

第 13 条采用“居住区——组团”式的布局结构，由城市主、次干道将地块分为基本均等（15公顷左右）的七个居住组团。规划通过居住组团

内部道路和绿化带对组团进行用地划分，细分地块视为最小出让地

块，当出让地块大于细分地块时可以采取适当合并，但应保证组团

的整体结构。如居住组团统一开发，其内部的组团绿地的形式、位

置可作适当调整，但应与整体的绿化系统保持良好的联系。

第 14 条规划在基地西侧沿顺安路中部和在基地北侧沿牛板路中部各布置一处社区会所。规划设置小学一所，在中部结合主要出入口附近的

绿地设置。规划幼儿园三所，分别位于基地的北部、中部和南部。

其它配套公共服务设施可结合沿顺安路和牛板路的公建和住宅设

置。

第 15 条各街坊、地块、基地内的配套设施的项目、数量、用地、建筑面积和位置应符合《分图图则》的规定。配套服务设施项目中，居委会、

小型商业服务设施、公厕、清洁站点的布置可根据具体情况，在街

坊内进行调整。上述项目是规划确定的最低标准，在规划建设改造

过程中，可酌情调整或增加。

第 16 条在进行较大范围的成片开发时，地块内配套公用设施的位置经规划主管部门批准后，可根据修建性详细规划作适当调整，但其项目、

数量、用地或建筑面积均不得少于规划分图图则中的规定。

第 17 条本规划未涉及的其它配套公用设施参照北京市和顺义区有关规定执行。

第二节公共设施用地规划及控制

第 18 条规划将公共设施用地主要沿顺安路布置，规划公共设施用地共9.67公顷，占总用地的5.84%，人均用地面积为3.84平方米。

第 19 条规划商业金融用地，主要沿顺安路与牛板路交叉口布置，分南北两片。北片主要为大型商业金融网点、南片为乔波国际体育俱乐部附

属商业设施。用地共6.24公顷。

第 20 条规划体育用地主要为乔波国际体育俱乐部的滑雪馆体育用地，用地面积3.43公顷。

第三节绿地控制

第 21 条整体结构：规划将基地外围的滨河生态走廊、生态隔离绿地和“三块两带”的5个公园，通过“四横四竖”沿主要道路的街头绿地连

接起来，并在各组团内部设置组团级绿化廊道和节点，形成层次分

明，使用方便的绿地系统。

第 22 条规划绿地总面积为37公顷，占城市建设用地的22.34%，人均用地面积为14.68平方米。

第 23 条规划形成5个公园，青云公园、滨河公园（暂名）、麓水公园、北绿廊、南绿廊。规划沿顺安路两侧各设置30米绿化带。沿牛板路

两侧各设置15米绿化带。沿滨河路两侧各设置40米以上绿化带（堤

线以外要保证100米的绿化带）。沿牛栏山南路两侧各设置20米绿

化带。规划沿区内“Y”字型主干道两侧设置15米的绿化带，沿滑

雪馆北路两侧设置15米的绿化带。

第 24 条图则所示的城市公共绿地在城市开发建设时不得侵占。各地块必须满足分图图则所规定的绿地率指标，同时还应尽可能增加绿化面

积，并充分利用各种有利条件，增加垂直绿化和屋顶绿化，增强绿

化效果。区内所有道路应按规划的道路断面配置行道树和绿化隔离

设施。组团级绿地在保持结构不变的情况下，可做适当调整。

第四章道路交通规划及控制

第 25 条规划道路广场用地34.16公顷，占城市建设用地的20.63%，人均用地面积为13.56平方米。

第 26 条规划将道路分为五级，分别为区域性主干路、城市主干路、城市次干路、城市支路和组团级道路。规划道路红线宽度见下表。规划道路一览表：

注：组团级道路红线宽度8米，在实际开发中可做适当调整。

第 27 条道路红线内用地为道路及道路绿化专用，任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建及新建均不得占用道路用地。区域性主干

路、城市主、次干道、支路的走向、转点座标、道路断面形式必须

符合本规划道路规划图的要求。组团级道路的位置、走向应符合《分

图图则》的要求，但道路的具体位置、形式可根据现状用地情况适

当调整。

第 28 条规划结合绿地系统组织形成完善的步行网络，使得各组团与主要的公共服务设施及开敞空间之间形成良好得联系。在公共活动场所和

人行横道处须考虑无障碍设计，以满足残疾人的需要。

第 29 条规划布置两个广场，其中龙湖广场位于青云公园北侧，规划用地

0.35公顷。酒神广场位于牛栏山东路和牛板路交叉口，用地0.36

公顷。

第 30 条规划在滑雪馆北路与顺安路交叉口设置一处公共停车场，规划用地

0.71公顷。在牛板路公共设施区的东侧设置一处停车场，规划用地

0.4公顷。

第 31 条对规划区内的各个不同功能地块配建停车标准作如下规定：

第 32 条规划区内交通设施、配建停车、机动车出入口的位置和道路交叉口形式应符合分图图则的规定。如地块性质或建筑容量需进行调整

时，配建停车位也需相应变动。

第 33 条规划确定城市道路交叉口路缘线转角弧线切点向主干道方向延伸80米范围内，向次干道方向延伸70米范围内，向支路延伸60米以

上，为禁止开设机动车道出口路段，任何单位和个人均不得开设机

动车道出口。如确需在上述路段内设置机动车道出口的地段，只能

设置右转出口，出口位置应保持距交叉口路缘线转角弧线切点20

米以上的距离。

第 34 条道路标高：要求保证其余道路的最小坡度不小于0.3%。规划区周

边现状道路如顺安路、滨河路局部地段道路纵坡过小，需对街沟作

特殊设计，此外如道路纵坡过小对排水管线铺设不利，需采用多坡

向或采用特殊措施组织地块内的地面排水，同时保证用地标高至少

高于道路20厘米。本次竖向规划在下一步的工程设计时，可以通

过增加变坡点等方式，适当调整标高，减小土石方，但最低不低于

右堤规划高程。

第五章景观系统规划及控制

第 35 条总体结构：规划形成西高东低，由硬质、结构化的城市空间向软质、松散的生态空间过渡，点、线、面相结合的景观系统，并与沿潮白

河的生态景观廊道取得良好的呼应。景观系统可以概括为“三带、

三廊和六节点”。

第 36 条三条景观带：顺安路景观带——主要由公共设施组成，分布在片区西侧和南端，形成南北高、中间低的界面效果，要求控制沿街立面

的连续性和整体感，形成标志性的城市景观。牛板路景观带——主

要由商业中心和多层、小高层住宅组成，形成西高东低的界面效果，

组织多样化的社区景观带。滨河景观带——主要由乔波国际体育俱

乐部和低层、多层住宅组成，规划强调滨河景观带的层次感和轮廓

此外，南部的体育建筑考虑其座位数和设计规模，设置200个停车位。规划中的两处停车场用地的停车位数量按每车位25m2计算。规划区内的停车位总数应不小于9861个。

线的节奏感，形成南北密、中间疏的道路界面景观和顺应地势近低

远高、起伏有序的整体空间格局。

第 37 条三条绿色景观廊道：“北绿廊”景观廊道——主要沿南一号路布置，规划建议利用地势陡变地段布置水景，平坦地段布置休闲游憩设

施，塑造多样的生活型景观廊道；“南绿廊”景观廊道——主要沿

南二号路布置，与北绿廊在麓水公园交汇，规划利用地势，形成起

伏的绿化带，同时建议通过各种雕塑、小品、亭廊的设计，创造多

层次眺望潮白河的生活性景观廊道。“乔波北绿廊”景观廊道：是

青云公园与乔波国际体育俱乐部及潮白河联系的重要景观廊道，规

划充分应以体育为主题，利用道路两侧15米宽以上的绿带形成与

周边场所环境相呼应的主题性景观廊道。

第 38 条六个景观节点：商业中心——标志性城市景观，注重公共空间的设计，提供公园式的购物休闲环境；青云公园和龙湖广场——片区门

户景观，突出片区与城市生活空间的对接，体现良好的社区形象；

麓水公园——片区中心景观，同时注重周边地区俯瞰的景观效果；

酒神广场——富于历史感的城市动线，展示城市代表性的历史和产

业，塑造具有历史意味的公众活动空间；滑雪馆：城市南部标志性

景观节点，滑雪馆限高45米，形成建筑体量较大的高档体育场馆

设施，塑造参与性较强的公共空间景观；滨河公园——利用滨河路

以路代堤段堤内100米绿化带，作适当景观和设施处理，形成既满

足河堤防护要求，又适宜观赏游憩的林地景观空间。第 39 条规划区内有关的标志、公告、广告招牌的位置和尺寸大小须由规划管理部门核准确定后方可设置。

第六章市政工程规划及控制

第一节给水工程

第 40 条水源：规划区内的新鲜用水近期由规划区西部的牛栏山水厂供给，水源取自顺义区第三水源厂的输水管和厂区自备井地下水，该水厂

规划供水能力为3万吨/日。中水由规划在马坡组团西南侧新建的

污水处理厂提供。

第 41 条规划区总用水量为8039吨/日，其中4797吨/日的水量为新鲜水，由牛栏山水厂提供；3242吨/日的水量为中水，由污水厂提供。

第 42 条管网布置：中水和配水干管以环网形式布置，主环布置在干道下，其它环网根据城市用地布局，分别布置在靠近用户的主、次干路下。

新建小区和公共建筑可根据需要配置直饮水系统。

第 43 条规划区消防用最低服务水压在10米以上自由水头为合格。应每隔120米在人行道较明显处设置一个室外地下式消火栓，配水管最小

管径为150毫米。

第 44 条目前北京市第八水厂的4根DN1000的原水输水管和顺义水源三厂的1根DN800的原水输水管在规划区西北部斜向穿过规划区，给

牛栏山的用地布局及道路系统带来极大的制约和影响，规划建议该

5根输水管沿牛板路及顺安路改向，以利于土地的合理利用和水资

源的安全输送。在改线之前的4根DN1000输水管两侧进行3米的

安全控制，对DN800的输水管两侧进行3米的安全控制，总控制

宽度约为30米，输水管的具体位置需要由专业和勘测部门确定。

第二节污水工程

第 45 条排水体制：雨污分流。

第 46 条在马坡城区东南侧新建污水处理厂，接纳和处理马坡和牛山的城市污水，进行深度处理。出水回用于牛山、马坡和顺义城区的冲厕、

绿化、浇洒道路和部分景观用水。本规划区污水量为3970吨/日。第 47 条污水提升泵站：在乔波南侧建污水提升泵站，将牛栏山东部污水提升至顺安路。污水主干管经顺安路向南，在马坡组团的花园北路以

北向西，穿过京承铁路向南至新建的马坡污水处理厂。

第三节雨水工程

第 48 条在各小区内也尽可能设置一些人工水池蓄积雨水，同时路面应尽量

采用透水沥青及透水砖，增加雨水的渗透系数，补充地下水，减少

雨水排放量；各建筑屋顶可种植适量草皮，利用雨水美化环境，减

少雨水排放量。

第 49 条雨水管渠的最小坡度应保证不低于规范要求的最小坡度。

第 50 条根据地形、道路坡向、雨水干管的位置来布置雨水管渠，使雨水排放至潮白河。

第四节供电工程

第 51 条电源：规划将牛栏山老站做为本次规划区的供电电源。110kV变电站高峰负荷时的功率因数采用0.7，则要求电源提供的负荷容量至

少为41MVA。城市电网的变电容载1.8～2.1，要求110kV电网提

供的变电容量应为74MV A。

第 52 条开闭所：在规划内建设4座开闭所，开闭所依据建筑容量分布。第 53 条配电所：公共中心配电所服务半径在50-100米。居住小区每6万平方米建筑配建公用配电所，配电所占地面积150-160米，服务半

径不超过250米。

第 54 条中低压电力线敷设方式：10kV及以下电力线路，规划采用电力电缆沿电缆沟或地下直埋敷设。

第 55 条两条自牛栏山至北小营的35KV电力线沿道路改线，以保证规划区内用地的完整性。

第五节通信工程

第 56 条预测本区用10011对主线，由牛栏山电信支局承担。

第 57 条敷设方式及管孔数：采用地下管道敷设通讯电缆，为留有充分发展余地，通讯管道建设将按以下标准设计：主干路12-24孔，次干路

6～12孔，一般道路不小于6孔。

第 58 条有线电视光缆采用和电信电缆、光缆同沟或同管道附设。

第六节燃气工程

第 59 条气源：规划期内气源采用天然气。规划生活用气量为297万立方米/年，若采暖为燃气采暖，采暖量用气量为1183万立方米/年。

第 60 条输气系统：在镇区西北侧建设牛栏山天然气高中压调压站。建设京顺路超高压调压站至牛栏山高中压调压站的DN500高压管线；建

设由牛栏山高中压调压站至北小营牛栏山高中压调压站的DN500

高压管线，该管线从规划区北侧经过，建设时应注意与道路、建筑、

原水输水管之间的关系，并予留足够的安全距离；建设由白马路闸

门至牛栏山高中压调压站的DN400中压管线。

第 61 条配气系统：规划区内采用中低压二级系统，中压干管经城市干道进入各小区中低压调压站，并连接小区低压管网。规划小区中低压调

压站4座。

第七节供热工程

第 62 条采暖热负荷：预测采暖热负荷61兆瓦。

第 63 条热源规划：规划新建3座小区燃气锅炉房，每2—4个街坊设置1座，每座锅炉房用地按2000平方米控制。规划实施中如采用分户

采暖的方式，则可不建设小区集中供热锅炉房。

第 64 条供热管网：供热锅炉房供热地区供热干管通过小区换热站进入用户，规划供热干管原则上在支路或小区道路上敷设。分户供热地区

采用楼栋锅炉或家庭电采暖以及空调的方式。楼栋锅炉及企业采暖

锅炉及家庭采暖炉能源应使用天然气或电。

第八节环境卫生设施

第 65 条小型垃圾转运站：按每座服务半径500米设置，用地面积不小于100平方米。垃圾运往李桥垃圾处理场统一进行处理。

第 66 条公共厕所：流动人口高度密集的街道和商业闹市区道路，如顺安路北段的局部地段公厕间距为300-500米；其它地区按每平方公里面

积不少于3座设置。

第七章土地使用强度控制

第 67 条规划确定的容积率和建筑密度均为上限值，在实施过程中，地块的开发不得高于其中任何一个的上限。在同一性质、相邻地块统一开

发时，其容积率和建筑密度可相互转移，但不得高于总的容积率和

总的建筑密度。当建筑提供部分室外或室内的公共空间，则其总建

筑面积可提高，标准可按公共空间用地总面积的50%，建筑面积的

100%进行补偿。

第 68 条住宅用地：规划区中部住宅（A3、A5、A6）容积率控制不大于1.0，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%；东北部地段住宅（A2、

A4不包括A2-02）容积率控制不大于1.2，建筑密度不大于30%，

绿地率不小于35%；北部地段（A1、A2-02）容积率控制不大于1.8，

建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%，其中综合用地（A1-05、

08、12）中居住用地比例不大于80%。南部地段住宅（A7）以低

层住宅为主，容积率控制不大于0.6，建筑密度不大于35%，绿地

率不小于35%。

第 69 条居住配套公共服务设施：社区会所（A1-07、A3-05）容积率不大于

0.8，建筑密度不大于35%；小学教育配套设施（A6-06）容积率不

大于0.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于30%；托幼设施

（A1-07、A4-03、A6-03）容积率不大于0.8，建筑密度不大于35%，

绿地率不小于35%。第 70 条商业金融、服务设施：北部地块（A1-02）容积率控制不大于2.0，建筑密度不大于40%，绿地率不小于30%；其他沿街商业设施用地

（A3-02，A7-03）容积率分别控制不大于1.2-1.6，建筑密度不大于

40%，绿地率不小于30%。

第 71 条体育及市政配套设施：城市体育设施（A7-04）为大型体育馆，容积率控制不大于1.5，建筑密度不大于40%，绿地率不小于30%；

其它配套设施按国家有关规范控制其开发强度。

第 72 条建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应报城市规划管理部门和公安交通管理部门批准，并符合下列

规定：1）廊道的净宽度不大于6米，廊道的下净空高度不小于5.5

米（穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下净

空高度可不小于4.6米）；2）廊道内不得设置商业设施。凡符合上

述规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。

第八章建筑高度及间距控制

第 73 条各地块中最高建筑的高度不应超过图则所规定的建筑限高要求。第 74 条根据城市空间景观要求，及新城西南临首都机场的净空要求，本规划区内建筑高度控制最高不超过45米。

第 75 条全区的最高建筑为西北角的商业中心，控制高度不超过45米；沿顺安路及牛板路为全区的次高层区域，高度控制在30米以下；中、

东部地区的高度控制向潮白河沿岸形成梯级递减，其中东北部居住

用地和综合用地以多层为主，控制高度在24米以下，中部居住用

地控制高度在18米以下，南部居住用地控制高度在12米以下；体

育设施控制高度不超过45米。

第 76 条建筑间距除必须满足消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面要求外，应同时符合本章的规定。

第 77 条在满足图则规定的前提下，居住建筑的间距必须满足下述要求：当住宅建筑正面朝向为正南方向时，最小间距不得低于遮挡建筑檐口

高度的1.7倍，当住宅正面朝向为偏南方向时，最小间距可适当折

减，朝向在偏南0～15°之间时，折减系数为1.0；朝向在15～30°

之间，折减系数为0.9；朝向在30～45°之间折减系数为0.8；朝向

在45～60°之间折减系数为0.9；朝向大于60°时，折减系数为

0.95。遮挡建筑的高度是指遮挡建筑北侧的檐口高度。当遮挡建筑

为坡顶时，且屋顶坡度大于40°角时，遮挡建筑高度按屋脊计算；

多栋住宅建筑为一共同裙房时，遮挡建筑的高度计算应扣除裙房的

高度。住宅的正面朝向应以南向或东南向为主。

第 78 条多层居住建筑底层有商店或其它非居住用房的，其间距计算不得扣除底层高度。

第 79 条托儿所和幼儿园的主要房间、中小学的教室与其遮挡建筑的距离必

须达到冬至日满窗日照不少于3小时的日照标准。托儿所的活动场

地必须满足有三分之一的活动面积在标准的建筑日照阴影线范围

以外的要求。

第九章建筑物边界退让控制

第 80 条沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离除必须符合消防、防汛和交

通安全等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

第 81 条沿城市道路的两侧多、低层建筑（含高层建筑裙房）后退城市主干道红线的距离不得小于8米，后退城市次干道红线的距离不得小于

5米，后退城市支路红线距离不得小于3米，居住小区内的城市支

路后退距离可适当减少，但不得小于1米。

第 82 条新建文化场馆、大型商场等有大量人流、车流集散的公共设施及包括住宅在内的高层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主

要出入口后退道路红线的距离不得小于10米，并留出临时停车或

回车的场地。

第 83 条道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离，多、低层建筑不得小于5米，高层建筑不得小于10米（均自道路红线直线段与曲线

段的连接点算起）。

第 84 条地块与地块之间考虑开设消防通道的可能，两侧需各退后用地边界3米。

第 85 条地块靠近绿地及广场一侧，按后退红线1.5米控制。

第 86 条建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线。雨棚、阳台、招牌、灯饰等可在后退道路规划红线的

距离内外挑，但其离室外地面的净空高度不得小于3米。

第 87 条具体建筑工程的的退让距离除以本规划为基本原则外，需同时满足消防及日照间距等相关规范要求。

附录名词解释

1.地块：由城市道路或不同用地性质界线围合出的大小不等的城市用地。

2.容积率：规划地块内建筑总面积与规划地块面积之比。

3.绿地率：规划地块内绿地面积与规划地块面积之比，以百分比计。

4.建筑密度：建筑占地面积与规划地块面积之比，以百分比计。。

5.建筑限高：地块内建筑物允许建造的最大高度，以建筑室外明沟面或散

水坡至主体最高点垂直距离计。

6.建筑后退红线距离：建筑相对于规划地块某边界后退的距离。

第一章现状概况

1 区位条件

北京市顺义新城牛栏山组团位于新城的北部，北与怀柔县的庙城、杨宋庄两镇接壤，东隔潮白河与北小营镇相望，南部、西部分别与马坡组团、赵全营乡毗邻。南距顺义城区9.4公里，西南距北京市区约34公里，与北京市区的交通联系通过京密公路和京承铁路承担。镇域呈长方形，南北长约6.9公里，东西宽约5.4公里，辖区总面积31.4平方公里。

本次规划区位于顺义区牛栏山组团东南街区东部，东邻潮白河，西接牛栏山组团中心区、距牛栏山火车站仅1公里，北侧有东西向主干道牛板路、西侧有南北向主干道顺安路，南部距顺义城区10公里，紧靠牛栏山与马坡组团之间的生态隔离带，具有良好的交通条件和生态环境。

2 自然环境

牛栏山地区属潮白河冲积平原。地势东西低洼，中部高，俗称“两沟夹一岗”。东部有牛栏山，海拔高82.9米。牛栏山处山前平原，东、北部为湿潮土，中部为褐潮土，西南部为潮褐土，有100米厚的第四纪冲积层掩盖。

本次规划地段内植被茂盛，地势西高东低，地形起伏错落。西北、西南及中部为三处台地，是规划区内地势最高处，海拔47-50米左右；东侧临潮白河右堤部分地势最低，海拔32-35米左右；部分地区由于无序开挖形成陡坡。

3 用地现状

规划区总面积165.46公顷，用地呈倒直角梯形，南北长1568米，北部东西宽1353米，南部东西宽679米。规划区内现状用地以农田、林地、荒地、果园等农业生产用地及村庄为主，有少量小型工业用地及部分堆场和市政设施用地，由于乱挖乱掘现象较为严重，形成较多的弃置地。其中：

现状绿地、林地、果园主要沿顺安路和滨河路分布，在东北部有一片面积较大的梨园，占地9.49公顷；西南部沿顺安路的洼地有一片集中的林地，占地2.03公顷。

村镇居住用地主要为地段北部的张庄和安乐村，合计占地约19.7公顷。村内包含部分小型工厂和堆场，沿街形成部分临时性商业设施。地块内道路以乡村内部路为主，尚无统一建设的城市路网穿过。

地段南部为乔波国际体育俱乐部，规划用地面积约23.4公顷，为已批用地，其中含商业用地、体育用地和居住用地。

另有部分废弃工厂和市政设施用地散布于基地内，其中废弃的维尼纶厂污水处理站位于地段中南部，占地1.2公顷。牛栏山水厂位于基地的西北部，占地约0.5公顷。

4 人口现状

目前规划区内人口主要由张庄和安乐村的常住人口组成，共计481户，人口1521人。

5 建筑现状

规划区内现有建筑主要包括农村居住建筑、部分工业厂房和临时性商业建筑。农村居住建筑以低层建筑为主，基础设施条件较为落后；工业厂房亦多为低层、建筑质量较差，维尼纶厂污水处理站内有一六层小型板楼，现已废弃不用。