最新利率上升对房地产价格的影响

利率上升对房地产价格的影响

二、利率上升对房地产价格的间接影响

利率是借贷资本的使用报酬，因此，利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。 2、利率上升通过证券市场进而影响房价。利率上升通过证券投资进而影响房价主要有两方面的表现：一方面，证券价格与利率之间存在着一定的依存关系，利率上升会使证券价格上升，获利降低，从而使得房地产商的直接融资成本过高，不能得到直接融资的有效支持，从而制约房地产开发商从证券市场获取资金支持能力，使得房产供给减少。另一方面，随着利率的上升，从事证券投资的投资者获利日渐减少，他们会把闲置资金转投向有升值潜力的领域，房地产就是他们眼中的“潜力股”。作为不动产，房地产的价值相对稳定，一般不会贬值，特别是中国经济的快速发展，人们对房地产的价值预期只升不降，投资者会选择将资金投向房地产市场，此举将加强对房地产的投机，使得房产需求增加，间接推动了房地产价格的上涨。这两种力量通过作用于房地产市场的供、需双方进而影响房价。

央行提高利率从理论上讲可以使房地产价格下降，然而影响房地产市场价格的因素很多，利率仅是影响房地产价格的一个因素，在其他条件不变的情况下，利率上升可以使房产商成本提高，进而影响供给与需求，有可能引起房价的下降。但价格不完全由成本决定，而是由供求双方的力量决定的，所以利率上升能否抑制房地产价格上涨或能在多大程度上影响房地产市场价格尚不能断定。以上我们

只讨论了央行提高利率对房地产价格的影响,对于其它因素对房地产需求价格的

影响以及提高利率对房地产供给价格的影响并没有涉及。特别是在当前我国经济

增长的速度、方式和区域发展战略的影响下，导致发达地区和城市的经济快速增长、人口的不断到如何城市空间的不断增长，最终会导致住房需求、住房存量的

上升，所以对于央行提高利率是否能抑制房地产价格上涨很难得出比较全面的结论。

【参考文献】

[1]聂名华：浅析房地产价格变动的影响因素[J]，中国房地产，1998（10）.

[2]袁中友：浅论加息对我国房地产市场主体的影响[J]，大众科技，2005（8）.

[3]徐保满：加息与房价[J]，中国房地产，2005（2）.

[4]钱瑛瑛：加息与住房价格走势[J]，中国房地产，2005（1）.

利率的变动因素分析

第二节利率的变动一、阻碍利率的因素：一般性的描述 1、从货币的供求看 1）收入。从流淌性偏好角度看，收入的增加意味着货币的交易需求增加，因而会引起货币需求曲线的右移。因此，在货币供给不变的情况下，收入的增加将导致利率的上升。从可贷资金的角度看，收入的提高意味着储蓄的增加，从而增大可贷资金的供给；另一方面又意味着货币需求的增加，从而增大可贷资金的需求，因此导致收入对利率的阻碍难以最终确定。 2）价格水平。价格水平的上升意味着货币的实际购买力下降。在没有货币幻觉的情况下，人们要完成相应的交易量所需持有的名义货

币量就会增加，依照流淌性偏好利率理论，货币需求的增加会引起利率的上升，因此价格水平的上升将导致利率上升。 2、从可贷资金的供求看 1）边际消费倾向。边际消费倾向上升意味着在人们的总收入中用于储蓄的部分将会减少，从而可贷资金供给减少，结果使均衡利率上升。 2）投资的预期酬劳率。投资预期酬劳率的上升会使投资需求增加，从而使可贷资金需求曲线右移，因此会引起利率的上升。 2）投资的预期酬劳率。投资预期酬劳率的上升会使投资需求增加，从而使可贷资金需求曲线右移，因此会引起利率的上升。

3）政府的预算赤字。预算赤字往往是用发行政府债券向公众借贷的方式加以弥补，这种政府的借贷造成可贷资金需求增大，从而意味着利率的上升。 4）预期利率。当人们预期以后利率将上升时，会使当前的利率上升。相反，当人们预期利率将下降时，将使当前利率下降。预期利率就像是一种能自我实现的预言：假如人们预期利率将上升，利率就会上升；反之亦然。事实上，这一有味的现象在金融市场上是特不普遍的。 5）预期通货膨胀率。讲明：在前面曾经讲过，假如价格水平上升那么利率也会上升。

中国城镇化对房地产价格影响分析

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/0414161277.html, 中国城镇化对房地产价格影响分析作者：邝山来源：《智富时代》2017年第04期【摘要】本文通过分析房地产住宅价格的影响因素，对我国城镇化进展对于住宅市场价格的影响进行深入探讨，并通过设定不同类型的情形进行仿真模拟，本文认为当城镇人口增长率较高时，对住宅价格的促进作用最大，而在土地城镇化及产业城镇化较为领先的时候，住宅价格提高的幅度最小。本文建议，如果政府制定相关政策时，可以相应提高土地供给，同时加快产业升级，提高第三产业在国民经济中的地位，另一方面，减少城乡收入差距，提高农村居民的生活质量，避免过多人口涌入城市，减少住房的刚性需求，从而降低房地产价格。【关键词】城镇化；房地产价格；城镇化一、引言随着我国城镇化进程的不断发展，城镇化对房地产价格的影响已逐渐引起学者们的广泛关注。部分学者认为城镇化与房地产价格之间呈现出显著的相关关系：于守华[1]（2013）和刘娟[2]（2014）分别运用VAR模型分析我国城镇化进程与房地产价格之间的关系并得到类似的结论，认为城镇化发展是房地产价格的格兰杰原因，同时二者存在长期的均衡关系；曾江辉[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）则通过简单多元线性回归对二者进行研究，并认为城镇化发展与房地产价格之间存在显著的正相关关系；而罗良文[5]（2015）实证分析了不同地区中不同方面城镇化对房地产价格的影响，最终认为人口城镇化在中、西部地区对房价影响显著，对东部地区不显著；另一方面，也有部分学者认为城镇化发展与房地产价格之间并没有显著的相关关系：黄庆华[6]（2014）认为城镇化对房地产价格变动影响并不显著；董正信[7]（2013）发现住房价格对城镇化水平显著影响，而城镇化发展水平对住房价格不具有显著影响。可见城镇化发展对房地产价格的影响尚未形成统一的结论，城镇化是一系列经济社会变量组合变化的过程，这一过程包括人口城镇化、产业城镇化以及土地城镇化等诸多方面。本文构造城镇化对房地产价格影响的完整系统结构，分析出城镇化各个方面对于房地产价格的影响关系，并对房地产价格的变化趋势进行预测。通过仿真方案设定，针对我国城镇化进程中不同方面的非均衡发展特点对房价进行预测并比较，从而为政府推动城镇化进程提供决策依据。二、模型构造（一）方程构建本文所构建的房地产市场系统动力学模型中涉及的主要系统方程如下列各式所示：（1）土地购置面积=INTEG

房地产价格影响因素(一)

房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应答案：B

4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模答案：A

8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制

金融学形考参考答案第5章

第五章单选题（每题6分，共5道） 1．已知某年的预期通货膨胀率为6％，名义利率为10％，则实际利率近似为（）。 A. 6％ B. 16％ C. 4％ D. 10％正确答案是：4％ 2．影响利率的风险因素不包括（）。 A. 流动性风险 B. 税收风险 C. 借贷风险 D. 违约风险正确答案是：借贷风险 3．投资者在持有证券期间各种现金流的净现值等于0的贴现率又叫做（）。 A. 持有期收益率 B. 资本利得率 C. 当期收益率 D. 到期收益率正确答案是：持有期收益率 4 、以下关于单利和复利描述正确的是（）。 A. 以上都是 B. 只有复利才反映了利率的本质 C. 单利和复利都反映了利率的本质 D. 单利反映了利率的本质正确答案是：只有复利才反映了利率的本质 5. 利率与资金需求存在（）相关关系，即高利率增加了企业和个人借入资金的成本，会（）资金需求。 A. 正；刺激 B. 负；刺激 C. 负；抑制 D. 正；抑制正确答案是：负；抑制 6. 按照信用活动的期限长短可将利率分为( )。 A. 远期利率

B. 浮动利率 C. 短期利率 D. 即期利率 E. 长期利率正确答案是：短期利率, 长期利率 7. 关于名义利率和实际利率之间关系说法正确的是（）。 A. 名义利率对经济起实质作用 B. 名义利率扣除通货膨胀率即为实际利率 C. 名义利率是包含了通货膨胀因素的利率 D. 通常在实际中能够操作的是实际利率 E. 实际利率调节借贷双方的经济行为正确答案是：名义利率是包含了通货膨胀因素的利率, 名义利率扣除通货膨胀率即为实际利率, 实际利率调节借贷双方的经济行为 8. 商业银行提高贷款利率有利于（）。 A. 抑制物价上涨 B. 刺激物价上涨 C. 抑制企业对信贷资金的需求 D. 刺激经济增长 E. 减少居民个人的消费信贷正确答案是：抑制企业对信贷资金的需求, 抑制物价上涨, 减少居民个人的消费信贷 9. 根据马克思利率决定理论，利息率的决定因素有（）。 A. 利润率 B. 法律、习惯 C. 剩余价值 D. 总利润在借贷双方之间分配的比例 E. 借贷双方的供求关系及其竞争正确答案是：法律、习惯, 剩余价值 10. 债券的到期收益率取决于（）。 A. 债券期限 B. 债券面额

房地产开发企业贷款利息支出的核算.doc

开发贷款利息支出的核算 (一)开发贷款利息的计算贷款利息是银行将款项借给企业，按规定向企业收取的利息。贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。 1．利率日利率一般按本金的万分数表示。年利率、月利率、日利率的换算公式为：年息＝月息×l2－日息×360 月息＝年息÷l2＝日息×30 日息＝年息÷360＝月息÷30 3．计息日和计息时期按照规定，企业的银行存款账户、短期借款一般都是按季计算利息，计息为每季度末月的20日，如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。短期借款也有按月计息的，计息日为每月的20日。长期借款通常也是按季计息，计息日为每季度末月的20日。【例4—3】假设贷款发放日为2009年1月1日，贷款本金为5亿元，到期日为2009年12月31日，月利率6．255‰，年利率7．47％，计算利息如下： (1)按季计算利息 2009年1月1日至3月21日应付利息＝500000030×6．225‰×79÷30 ＝8196250(元) 2009年3月21日至6月21日应付利息＝500000000×6．225‰×92÷30 ＝9545000(元) 2099年6月21日至9月21日应付利息＝500000000×6.225‰×92÷30 ＝9545000(元) 2009年9月21日至12月21日应付利息＝500000000×6.225‰×91÷30 ＝9441250(元) 2039年12月21日至12月31日应付利息＝500000000×6.225‰×10÷30 ＝1037500(元) 5段利息相加得37765000元。 (2)按照年利率计算利息

应付利息＝500000000÷360×364×7．47％＝37765000 开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集，然后再按照一定的分摊方法分摊，并计入不同的成本对象。贷款利息的分摊方法有以下两种：直接成本法：指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。预算造价法：指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。以七这两种方法是税法规定的方法，在会计准则中对贷款利息的分摊方法没有明确。有些房地产企业按照建筑面积法进行分摊，即按期内各成本对象的建筑面积与期内总建筑面积比例分摊。从实质上分析，按建筑面积法进行分摊是不合理的。对于房地产企业取得的开发贷款，不同成本对象占用的贷款资金比例是分摊利息的基础，而占用贷款资金量的多少与成本对象投资额的大小是直接相关的，虽然建筑面积是影响投资额的因素，但不同开发产品的建造标准有可能存在较大差异，所以建筑面积与投资额之间的相关性不是很高。而直接成本和预算造价是最接近投资额的因素，因此，按直接成本法或预算造价法进行分摊是最合理的分摊方法。房地产企业在项目开发时存在以下几种情况：成本对象的竣工时间一致。成本对象的竣工时间不一致。 1.竣工时间相同的利息分摊如果成本对象的竣工时间相同，也就是我们所说的期内开发的成本对象。在按照直接成本法或预算造价法进行分摊时，可以在利息发生时直接将其分摊并计人各成本对象。计算公式如下：

通货膨胀与债券利率之间的关系

利率是影响债券价格的重要因素之一：当利率提高时，债券的价格就降低；当利率降低时，债券的价格就会上升。从宏观经济的角度看，利率反映了市场资金供求关系的变动状况。在经济发展的不同阶段，市场利率有着不同的表现。在经济持续繁荣增长时期，企业家开始为了购买机器设备、原材料、建造工厂和拓展服务等原因而借款，于是，会出现资金供不应求的状况，借款人会为了日益减少的资金而进行竞争，从而导致利率上升；相反，在经济萧条、市场疲软时期，利率会随着资金需求的减少而下降。利率除了受到整体经济状况的影响之外，还受到以下几个方面的影响：（1）通货膨胀率通货膨胀率是衡量一般价格水平上升的指标。一般而言，在发生通货膨胀时，市场利率会上升，以抵消通货膨胀造成的资金贬值，保证投资的真实收益率水平。而借款人也会预期到通货膨胀会导致其实际支付的利息的下降，因此，他会愿意支付较高的名义利率，从而也会导致市场利率水平的上升。（2）货币政策货币政策是影响市场利率的重要因素。货币政策的松紧程度将直接影响市场资金的供求状况，从而影响市场利率的变化。一般而言，宽松的货币政策，如增强货币供应量、放松信贷控制等都将使市场资金的供求关系变得宽松，从而导致市场利率下降。相反，紧的货币政策，如减少货币供应量，加强信贷控制等都将使市场资金的供求关系变得紧张，从而导致市场利率上升。（3）汇率变化在开放的市场条件下，本国货币汇率上升会引起国外资金的流入和对本币的需求上升，短期内会引起本国利率的上升；相反，本国货币汇率下降会引起外资流出和对本币需求的减少。短期内会引起本国利率下降.

这个问题可以用经济学中著名的IS-LM模型分析，其中IS代表产品市场的均衡，LM代表货币市场的均衡。在这个问题中，通货膨胀的反应是物价P的变化，而债券利率作为市场利率的基础反应的是整个市场利率r的变化，因此这个问题实际考察的是P与r之间的关系。在LM模型中有一个公式：M/p=L(Y)+L(r)，其中M代表的是货币供给，而L代表的是货币需求,Y代表国民收入，公式中货币需求与国民收入成正比，与市场利率成反比。当发生通货膨胀时，随着物价P 的普遍上涨，在名义货币供给不变的情况下，整个市场的实际货币供给在减小，而要实现整个货币市场的均衡，短期内市场r就得总加，因此通货膨胀会导致债券利率的上升。

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析郑莹（建筑工程学院，10工管本、20100550124）摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。关键词：房地产价格原因一、房地产开发成本与费用价格影响房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。房地产开发流程示图1 （一）土地作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。（二）前期开发工程费前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。（三）建筑安装工程费建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。（四）项目开发管理费项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。（五）利润和税金房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。二、风险因素除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在：（一）社会因素社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。（二）政治因素政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政

房地产项目开发贷款基本流程

房地产项目开发贷款基本流程开发贷款定义房地产开发类贷款就是指对房地产开发企业发放得，用于房屋建造、土地开发过程中所需得贷款。借款主体经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》得房地产开发企业。贷款条件 1、必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发得房地产开发企业资质等级证书得房地产开发企业。 2、具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。 3、开发项目与其资质等级相符。 4、项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。 5、项目得实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场得需求，有良好得市场租售前景。 6、项目得工程预算、施工计划符合国家与当地政府得有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算得需要。 7、贷款用途符合国家有关法规与政策。 8、项目资本金应达到项目预算总投资得35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。贷款所需材料

一、基本材料 1、、法人营业执照(原件及复印件)与建设管理部门核准得资质证明; 2、法人代码证书(原件及复印件); 3、税务登记证(原件及复印件); 4、企业贷款卡; 5、财政部门或会计(审计)事务所核准得前三个年度财务报表与审计报告，成立不足三年得企业提交自成立以来得年度审计报告与近期报表; 6、公司章程(原件及复印件); 7、验资报告(原件及复印件); 8、法定代表人证明、签字样本; 9、企业董事会成员与主要负责人、财务负责人名单与签字样本; 10、若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意得决议或文件(原件); 11、贷款由被委托人办理得需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ;12、其她所需材料。二、贷款项目材料 1、国有土地出让合同; 2、国有土地使用证; 3、中标xx; 4、xx土地出让金凭证; 5、建设用地规划xx; 6、建设工程规划xx;

金融市场学第三章利息与利率

第三章利息和利率单选题（每题1分） 1、按利率是否考虑通货膨胀的影响可以划分为( )。 A 实际利率、名义利率 B 市场利率、官定利率、行业利率 C 基准利率、无风险利率 D. 其他 2、降低利率会使企业利润相对( )。 A.减少 B.增加 C.不变 D.无关 3、认为利息是牺牲眼前消费，等待将来消费而获得的报酬的经济学家是( )。 A 威廉·配第 B 欧文·费雪 C 西尼尔 D 庞巴维克 4、某国某年的名义利率为25%，而通货膨胀率达14%，那么根据费雪的方程式实际利率应为( )。 A 9.6% B 11% C 39% D 38% 5、某公司向银行贷款1000万元，年利率为6%，期限五年，按年计息，复利计算，则到期后应偿付银行利息( )。 A 300万元 B 1338万元 C 338万元 D 1300万元 6、下列哪些因素是促使贷款利率上升的原因( )。 A 预期通货膨胀率上升 B 商业周期处于经济萧条阶段 C 资本边际效率下降 D 以上均是 7、月息5厘，是指月利率为( )。 A 5% B 5% C 0.5% D 0.05% 8、决定市场利率水平的直接因素是（）。 A 平均利润率 B 物价水平 C 汇率水平 D 资金供求状况 9、下列利率决定理论中，( )强调投资和储蓄对利率的决定作用。 A 马克思利率理论 B 古典利率理论 C 可贷资金利率理论 D 流动性偏好利率理论 10、关于现值的特征，以下说法错误的是( ) A 终值越大，现值越大 B 未来支付的期限越短，现值越大 C 利率越低，现值越小 D 现值和终值的变动方向是一致的

A 当息票债券平价发行时，其到期收益率高于息票利率 B 当息票债券折价发行时，其到期收益率低于票面利率 C 当息票债券溢价发行时，其到期收益率等于票面利率 D 息票债券的市场价格与到期收益率呈反方向关系 12、利率对储蓄的收入效应表明，人们在利率水平提高时，可能( )。 A 增加储蓄，减少消费 B 减少储蓄，增加消费 C 在不减少消费的情况下增加储蓄 D 在不减少储蓄的情况下增加消费 13、可贷资金利率决定理论认为，既然利息产生于资金的贷放过程，就应该从( ）的供给及需求来考察利率的决定。 A 货币资金 B 借贷资本 C 可贷资金 D 商品资本 14、当经济处于“流动性陷阱”时，增加货币供给对利率的影响是( )。 A 上升 B 下降 C 不变 D 先上升后下降 15、下列不属于凯恩斯流动性偏好利率理论特点的是( ) A 它是利率的货币决定理论 B 货币可以间接影响实际经济水平 C 当经济陷入“流动性陷阱”时，利率不再变动 D 它是一种流量理论 16、现有一张永久债券，其市场价格为20元，当水久年金为5元时，该债券的到期收益率为( )。 A 8% B 12.5% C 20% D 25% 17、美国地方政府发行的市政债券的利率低于联邦政府债券，其原因可能是( )。 A 违约风险因素 B 流动性差异因素 C 税收差异因素 D 市场需求因素 18、下列关于纯粹预期假说的观点描述正确的是( )。 A 不同期限证券具有完全替代性 B 若预期短期利率高于现行短期利率，则收益率曲线向下倾斜 C 若预期短期利率低于现行短期债券利率，则收益率曲线向上倾斜 D 若预期短期利率保持不变，则收益率曲线向下倾斜 19、下列说法错误的是( )。 A 纯粹预期假说将金融市场视为整体，强调不同期限债券之间的完全替代性 B 分割市场假说强调长短期债券之间完全不能相互替代 C 流动性升水假说认为不同期限的债券之间不能相互替代 D 流动性升水假说认为大多数投资者偏好流动性较高的短期债券

货币金融学习题及答案汇总

货币练习题一、选择题(含单项选择与多项选择) 1. 货币的两个基本职能是（）。 A、交易媒介 B、支付手段 C、价值尺度 D、价值贮藏 2. 货币在执行（）职能时，可以是观念上的货币。 A、交易媒介 B、价值贮藏 C、支付手段 D、价值尺度 3. 下列说法哪项不属于信用货币的特征（）。 A、与金属货币挂钩 B、是一种信用凭证 C、依靠银行信用和政府信用而流通 D、是足值的货币。 4. 我国的货币层次划分中一般将现金划入（）层次： A、M0 B、M1 C、M2 D、M3 5. 虚金本位制也叫（）。 A、金币本位制 B、金块本位制 C、生金本位制 D、金汇兑本位制 6. 金银复合本位制的主要缺陷是（）。 A、造成价值尺度的多重性 B、违反独占性和排他性 C、引起兑换比率的波动 D、导致币材的匮乏 7. 金银复本位制向金本位制的过渡方式是（）。 A、平行本位制 B、双本位制 C、跛行本位制 D、金块本位制 8. 下列哪种经济体中，支付体系的效率最低（）。 A、使用黄金作为商品货币的经济体 B、易货经济

C、使用不兑现纸币的经济体 D、使用通货和存款货币的经济体 9. 下列哪种经济体中，商品和服务可以直接交换成另外的商品和服务（）。 A、使用黄金作为商品货币的经济体 B、易货经济 C、使用不兑现纸币的经济体 D、使用通货和存款货币的经济体 10.下列哪个不是货币的目的或功能（）。 A、价值储藏 B、交易媒介 C、避免通货膨胀的冲击 D、价值尺度 11.下列哪种是商品货币的例子（） A、5美元钞票 B、基于在美国的某银行账户签发的支票 C、信用卡 D、战俘集中营中的香烟 E、上述选项都正确 12.下列哪种是不兑现纸币的例子（） A、5美元钞票 B、20美元金币 C、原始社会中用做货币的贝壳 D、战俘集中营中的香烟二、判断题(在下列题目中，你认为是对的打√，错的打×) 1、在市场经济条件下，支票和信用卡都是货币。 ( ) 2、易货经济的效率很低，因为想要达成，必须实现“需求的双重吻合”。( )

房产贷款利息计算公式

房产贷款利息计算公式作者:佚名点击数:16193 更新时间:2009-7-28 16:36:28 目前，银行开办的住房贷款品种主要有企业类和个人类两大类。现只介绍个人类贷款。个人类贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种：（1）个人购置住房贷款（包括期房和现房）；（2）个人二手住房贷款；（3）个人住房装修贷款；（4）个人家居消费贷款；（5）个人商用房贷款；（6）个人住房组合贷款；一、个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。（一）个人住房公积金贷款期限和利率个人住房公积金贷款期限为1—30年（其中购买二手住房贷款期限为1—10年），并不得长于借款人距法定退休年龄的时间；临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限1—3年。个人住房公积金贷款利率，由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整，则贷款利率做相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一日。贷款期限在一年以内的（含一年），贷款利率不作调整。（二）个人住房公积金贷款额度购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元，最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%；购买二手住房最高贷款额度为8万元，最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50%。 1、贷款额度的确定，按照不得高于借款人（含配偶）还款能力的系数计算，其计算公式为：借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款年限（如借款人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月收入不包括配偶方）。 2、借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，其贷款额度不得超过购、建房总价的50%； 3、每一借款人的具体贷款额度，由贷款行及房改委资金管理中心，按以上规定，结合借款人偿还贷款的能力综合确定。

利率上升对寿险业的影响及对策

利率上升对寿险业的影响及对策提要随着2009年我国“保八”任务的顺利完成,通货膨胀可能在2010年悄然到来,央行则可能会采取紧缩的财政政策。因此,随着这种趋势的发展,必将对利率敏感性很强的寿险公司产生重大影响,所以利率风险也成为了我国寿险公司目前所面临的最主要风险。本文通过讨论利率风险对寿险公司产品定价和负债影响,在寿险产品开发、资产匹配等方面给出解决利率变动对寿险业影响的对策。关键词:利率上升;寿险业;对策中图分类号:F84文献标识码:A 2007年爆发的美国次贷危机引发了一场百年不遇的金融危机,对全世界各个国家的经济都产生了巨大冲击,我国也不可避免地受到了冲击。此时,我国迅速采取了双松的货币政策和财政政策,并通过拉动内需来应对金融危机对出口的打击。随着2009年中国GDP增速达到了8.7%之后,2010年通胀预期则有所加强,因此今年我国央行可能会适时推出宽松的货币政策,通过提高存贷款利率的方式来缓解各方面的经济压力。在这种情况下,我们有必要分析利率上升对寿险业的影响以及如何抓住机遇,积极挑战,推动我国寿险业健康持续发展。一、利率风险对寿险的影响 (一)利率变动风险的含义和特征。所谓寿险业的利率风险,是指由于利率未来的变化存在着大量的不确定性,存在着上调或者下降的可能,因此这种不确定性将导致寿险公司未来现金流的不确定性,进而影响到未来公司的产品定价、负债、收益等各个方面。 (二)利率变动对寿险业的影响 1、利率变动对产品定价的影响。利率同寿险的价格,即费率成反比,利率上升最直接的影响便是降低价格。利率对定价产生影响,而价格则会直接影响到寿险市场的供求关系,所以利率上升将对价格产生巨大影响。根据保险精算原理:纯平均保费=纯趸缴保费/保险费缴费期间1之期初生存年金现值(1) 其中,纯趸缴保费=保额×(v+v+v+…)(2)

2017金融学多选

多选题 1994年，适应金融机构体系改革的需要，使政策性金融与商业性金融相分离，我国相继成立了（国家开发银行;中国进出口银行;中国农业发展银行）政策性银行。 1994年《国务院关于金融体制改革的决定》明确提出，我国货币政策中介指标主要包括（货币供应量; 信用总量; 同业拆借利率; 银行超额准备金率）。 A 按照利率的决定方式可以将利率分为（公定利率; 官定利率; 市场利率）。按照信用活动的期限长短可将利率分为(长期利率; 短期利率) 按不同标的物，金融市场可分为（黄金市场; 证券市场; 衍生工具市场）。按照金融交易的交割期限可以把金融市场划分为（期货市场; 现货市场）。按照业务性质分类，可将金融机构分为（政策性金融机构;商业性金融机构）。按监管机构的监管范围可把金融监管体制分为（集中监管体制; 分业监管体制）。 B 币材一般应具备（便于携带; 价值较高; 易于保存; 易于分割）的性质保险市场除了具备一般金融市场的功能外，还有如下一些特殊的功能提高保险交易的效率;可以形成较为合理的交易价格;提供有效的保险供给;可以提供最广泛的风险分散机制 C 从宏观角度研究货币需求的有（马克思的货币需求理论; 交易方程式）。 D 导致利率上升的因素有（紧缩的货币政策; 通货膨胀; 经济高增长）大额可转让定期存单的期限有（14天; 1-4个月; 6个月; 超过6个月）。对证券也的监管主要包括（对证券机构的监管; 对证券市场的监管; 对上市公司的监管）。当代金融业务创新的体现是（新技术在金融业中广泛应用；金融工具不断创新;新业务和新交易大量涌现）。 G 广义的金融市场包括( 信贷市场; 资本市场; 货币市场; 黄金市场; 衍生金融工具市场) 国际货币制度的构成要素包括（选择国际收支的调节方式; 确定国际储备资产; 安排汇率制度）根据利率平价理论，下列说法正确的是（利率高的国家货币在远期外汇市场上贴水; 利率低的国家货币在远期外汇市场上升水; 即期汇率与远期汇率相等时为平价）关于购买力平价理论，以下说法正确的是（基本思想是汇率取决于两国货币购买力的相对关系; 绝对购买力平价认为两国货币之间的兑换比率取决于两国物价水平之比; 本国货币购买力相对于外国货币购买力下降时，本币趋于贬值; 本国货币购买力相对于外国货币购买力上升时，本币趋于升值）关于高利贷信用，说法正确的是（具有利率不稳定且差异大的特点; 高利贷者确定利率有绝对话语权和很大随意性; 高利盘剥招致民众强烈反抗; 是奴隶社会和封建社会基本的信用形式）关于银行信用的描述正确的是（资金来源于社会各部门暂时闲置的资金，可以达到非常大的规模; 可满足贷款人在数量和期限上的多样化需求

房地产价格的影响因素

2．2．4我国房地产价格变化分析中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年，全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮，导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发

房地产项目融资利率

房地产项目融资利率据了解，昌平项目是指北京市昌平区南邵镇的住宅发展项目。融创于去年12月23日，与独立第三方北京房地产开发以9.591亿元投得该地块，占60%股权。融创表示，为了发展该项目，公司与大业信托设立信托计划，大业信托将向项目注入6亿元。而在房地产信托计划中，融创承诺，在不迟于信托计划设立后 17个月，购入优先信托单位持有人在信托计划下之所有权益，代价为6亿元，另加每年17%的回报，若于17个月期间届满后尚未进行，将会自动额外延长29个月，每年回报率为23%。 >>现状房产商孤注一掷行业目前所面临的困境使得融创中国董事长孙宏斌不得不加快之前的设想。地产宏观调控持续高压，地产股IPO仍未开闸，银行惜贷，房地产企业尤其是没有多少“存粮”的中小房地产商已经处于资金链断裂的生死时刻，信托渠道融资成为目前唯一的救命稻草。于是各家房地产企业纷纷转向信托公司寻求合作，共同发行房地产信托产品。根据用益信托统计，5月集合信托市场成立的房地产信托规模达256.46亿元，占信托总规模的44.98%，再次刷新4月创下的248亿元的历史高位。随着房地产信托规模的急剧膨胀，收益率不断攀升，融资成本自然也是水涨船高。上周五关闭的一款泰禾地产和中信信托合作的信托产品，300万—1000万的投资门槛中每年的预期回报率达到 10.5%。中信信托相关人士透露，目前房地产信托的收益率最低的也已经站上了10%。而根据信托行业的专业人士测算，当前的房地产信托收益率一般在10%左右，如果算上渠道费用，开发商信托融资成本大约在12%—18%之间，融资成本并不低，而如果像融创此次开出的17%回报率，那融资成本已超过20%。

关于影响房地产价格的宏观因素分析

关于影响房地产价格的宏观因素分析论文关键词:四象限模型　房地产价格　宏观因素　实证检验论文摘要：加强对房地产市场的监管是目前我国政府宏观调控的重点。上海市作为我国集贸易、金融、信息中心为一体的综合性城市,宏观因素对房地产价格带来的影响尤为明显。本文基于四象限模型理论对1998～2006年上海市的经济基本面数据进行分析,并运用Eviews5.1软件对其中的时间序列数据进行相关检验,得出影响房地产价格的宏观因素。住宅是居民的基本生活需求。1998年以前,我国已经有了房地产市场。1988年政府提出了土地市场化的运作,但是当初所做的市场化不是纯粹意义的市场化,有很多的项目、市场主要是涉外的,比如涉外公寓等。自1998年以来,我国开始实行住房市场化改革,这也是房地产市场的开端,从这时候房地产市场才开始发展,并成为当今社会的一个热点问题。房地产业的发展可以有效地刺激经济增长、促进社会的稳定和发展,而居住水平的提高和住宅建设成就已成为衡量国家进步和社会发展的重要标志之一。商品房综合质量不断改进,人民的居住条件和居住环境有了较大改善,人们的生活质量和水平因此得到了大幅提高。上海房地产业的发展从上世纪九十年代初期开始启动,房地产市场经历了发展、上升、高峰、下降、低潮的过程,期间产生了一些问题,例如:市场秩序混乱、住宅空置率上升、住宅价格差异扩大等。住宅价格变化和住宅市场的发展,一直是上海市政府关注的焦点,为解决房地产市场的问题曾经出台了一系列的政策,以维持上海房地产市场的健康发展,但如何保持上海房地产市场的繁荣,稳定上海房地产市场的价格,仍然还在探索之中,因此研究房地产市场价格的宏观市场影响因素,有着重要的现实与理论意义。一、现实层面宏观调控政策的特点 1、加快住房保障体系建设。2007年住房保障政策的主要特点是将住房保障的重点由经济适用房调整为廉租房,由中低收入者调整为低收入者。

中国房地产价格影响因素分析. 论文

中国房地产价格影响因素分析摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性：（1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。（2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。（3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。（4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。（5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估

最新利率上升对房地产价格的影响

利率的变动因素分析

中国城镇化对房地产价格影响分析

房地产价格影响因素(一)