房地产价格的影响因素

2．2．4我国房地产价格变化分析

中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基

本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市

场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。

1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产

开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年，

全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了

飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。

在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失

衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政

府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮，

导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始

采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行

为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。

1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格

开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生

的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。

其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会

的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认

为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。

3．2房地产价格影响因素

房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有

的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价

格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素；

②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素；

⑧心理因素【4】。

3．2．1自身因素

房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那

些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。

(1)位置

17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优

劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地

产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地

产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一

是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么

样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的

通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞

街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发

生变化，这种变化可能是由于城市规划的制定或修改、交通建设或改道，也可能

是由于其他建设引起的。当房地产的位置由劣变为优时，其价值会上升；反之，

其价值会下跌。

(2)地质条件

地质条件决定着土地的承载力。土地的承载力是指土地可负荷物品的能力，

特别是指在保证地基稳定的条件下，建筑物的沉降量不超过允许值的地基承载能

力．

地价与地质条件关系的实质，是地质条件的好坏决定着建设费用的高低。建

造同样的建筑物，地质条件好的土地，需要的基础建设费用低，从而地价高；相

反，则需要的基础建设费用高，地价则低。

(3)地形、地势

地形是指同一块土地内的地面起伏状况。地势是指本块土地与相邻土地的高

低关系，特别是与相邻道路的高低关系，例如是高于还是低于路面。

由于地形、地势的平坦、起伏、低洼等影响到房地产的开发建设成本或利用

影卜值，从而影响其价格。一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低不平，地

价较低。在其他条件相同时，地势高的房地产的价格，要高于地势低的房地产的价格。

地形、地势对房地产价格的影响还表现在：在城市，如果人口剧增、工商业

发展很快，±地需求增加，而士地向外发展受地形，地势的限制，致使城市土地的经济供给不能作适当比例的增加时，必然会使地价普遍高涨。

(4)建筑物本身

建筑物的规划设计、平面格局、功能、质量，外观形象等因素，对房地产价

格均有较大影响。以建筑物的外观形象为例，它包括建筑式样、风格和色调等，

对房地产价格有很大的影响。凡是建筑物外观新颖、优美，可给人以舒适的感觉，

则价格就高；反之，单调、呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑、

厌恶，则价格就低。

3．2．2环境因素

影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价

影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的

物理性状因素。这方面的因素主要有大气环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。

(1)大气环境

大气就是空气，是人类赖以生存、片刻也不能缺少的物质。空气质量的好坏，

对人体健康十分重要。房地产所处的地区有无难闻气味、有害物质和粉尘等，对

房地产价格有很大影响。

(2)水文环境

地下水、沟渠、河流、江湖，海洋等的污染程度如何，对其附近的房地产价

格也有很大影响。如靠打水井来解决饮水的地区，地下水的质量或其受到的污染

程度，对该地区的房地产价格有更大的影响。

(3)视觉环境

房地产周围安放的东西是否杂乱，如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态

和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，

都会对房地产价格有影响。

3．2．3人口因素

(1)人口数量

房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需

求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就

会减少，房地产价格也就会下落。

(2)人口素质

人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。

人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对

居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导致

房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳，人

们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。

(3)家庭人口规模

这里所说的家庭人口规模，是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭

人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起

需用住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般来说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需住房

的总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。

3．2．4经济因素

影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展状况，储蓄，消费、投资水平，

财政收支及金融状况，利率，物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费，居民收

入。这些因素对房地产价格的影响都较复杂，下面仅说明其中几个。

(1)经济发展

经济发展的一般定义包括：物质福利的改善，尤其是对于那些收入最低者来

说；根除贫困，以及与此相关联的文盲、疾病和过早死亡；改变投入与产出的构

成，包括把生产的基础结构从农业转向工业活动：以生产性就业普及于劳动适龄

人口而不是只及于少数具有特权的人的方式来组织经济活动；以及相应地使有着

广大基础的集团更多地参与经济方面和其他方面的决定，从而增进自己的福利。经济发展预示着投资、生产活动活跃，对厂房、写字楼、商店、住宅和各种

娱乐设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。

(2)利率

房地产价值与报酬率负相关；而报酬率与利率正相关。所以，房地产价格与

利率负相关，利率下降，房地产价格会上升；利率上升，房地产价格会下降。

决定利率水平的因素主要有下列几个：①平均利润率。利息是来自利润的

一部分。企业借款是为了获取利润，如果利率高于利润率，企业就要将其利润全

部付给贷款人，从而就不会去借款。因此，平均利润率构成了利率的最高界限。

但利率也不会等于零，否则就不会有人把钱借给他人。所以，利率介于平均利润率与零之间。②资金供求状况。利率是资金的价格，它同任何商品的价格要受

供求状况影响一样，要受借贷市场上资金供求状况的影响。当借贷资金的供给大

于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。随着资金供求状况的变化，利率在

平均利润率与零之间波动。③预期通货膨胀率。在信用货币条件下，特别是在纸

币制度下，通货膨胀使借贷资金本金贬值，给借贷资金所有者带来损失。为了弥

补这种损失，贷款人往往会在一定的预期通货膨胀率的基础上确定利率，以保证

其本金和实际利息额不受损失。当预期通货膨胀率上升时，贷款人会要求提高贷

款利率；反之，利率一般会相应下调。④国家经济政策。利率是国家调节社会经

济活动的重要经济杠杆，必定受国家的控制和调节。国家根据经济状况和经济政

策耳标，通过中央银行制定的准备金率和再贴现率影响市场利率，进而达到调节

经济，实现其目的。如中央银行采用货币紧缩政策时，往往会提高再贴现率，从

而引起市场利率上升；当采用货币扩张政策时，又会降低再贴现率，从而引起市

场利率下降。⑤国际利率水平。在国际经济联系日益密切的当代，国际利率水平及变化趋势对国内利率也有重要影响。这种影响是通过资本在国际问的流动实现

的。⑥国际收支状况。当一国国际收支持续出现大量逆差时，为了弥补国际收支

逆差，需要利用资本项目大量引进外资。此时，该国金融管理当局就会提高本国利率；反之，当出现大量顺差时，为了控制顺差，金融管理当局可能会降低利率，

以减少资本项目的外汇流人。

(3)物价

房地产价格是物价的一种，但与一般物价的特性不同，在此将它们区别开来

进行比较。房地产价格与一般物价的关系非常复杂。通常，物价的普遍波动表明2l

货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，房地产价格也随之变动，如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致，表示房地产价格与一般物价之间的实质关系未变。

不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价

格的变动，如建筑材料价格、建筑人工费的上涨，会增加房地产的开发建设成本，

从而可能推动房地产价格上涨。就宏观来看地价上涨与～般物价上涨的因果关

系。

从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入

的增长率。但在房地产价格中，土地价格，建筑物价格和房地价格，或者不同类

型房地产的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至不是同方向的。

(4)居民收入

通常，居民收入的真正增加意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活

动所需的空间会扩大，从面会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。至于

对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。所

谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化。

如果居民收入的增加，是衣食都较困难的低收入者的收入增加，虽然其边际

消费倾向较大，但其增加的收人大部分甚至全部会首先用于衣食等基本生活的改

善，这对房地产价格的影响估计不大。

如果居民收入的增加，是中等收入者的收入增加，因其边际消费倾向较大，

且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收人大部分甚至全部此时依消

费顺序会用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。

如果居民收入的增加，是高收入者的收入增加，因其生活上的需要几乎已达

到应有尽有的地步，边际消费倾向甚小，所以，其增加的收人大部分甚至全部可

能用于储蓄或其他投资，这对房地产价格的影响就不大。不过，如果他们利用剩

余的

收入从事房地产投资或投机则会引起房地产价格上涨。

3．2．5社会因素

影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况，社会治安状况．房地产

投机和城市化。

(1)政治安定状况

政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳

固程度等。一般来说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、

置业的信心，从而会造成房地产价格低落。

(2)社会治安状况

社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。

房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保

障，因此会造成房地产价格低落。

(3)房地产投机

房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出

售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。房地产投

机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。关于房地产投机对房地产价格的

影响，普遍认为它会引起房地产价格上涨．显然房地产投机有许多危害，但这种认识是不够全面的。一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情

况：①引起房地产价格上涨；②引起房地产价格下跌；③起着稳定房地产价格的作用。

当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷

纷抢购，哄抬价格，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而

当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，

则会促使房地产价格迸一步下跌。但在某些情况下，房地产投机行为可能起着稳定房地产价格的作用：当房地产价格低落时，认为日后房地产价格会上涨·tS,理的

投机者购置房地产，以待日后房地产价格，上涨时抛出，这样就会出现：当房地

产需求较小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加；而在房地产价格

上涨

时，投机者抛售房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。

(4)城市化

城市化又称城镇化、都市化，是当今重要的社会、经济现象之一，但由于人

们对城市的概念理解不一，对城市化的解释和度量方法也相差很大。在有关城市

化的各种定义中，一种较为主要的提法是：人口向城市集中的过程即为城市化。

城市化一词有4个含义：①城市对农村影响的传播过程；②全社会人口接受城市文化的过程；③人口集中的过程，包括集中点的增加和每个集中点的扩大；④城市人口占全社会人口比例提高的过程。一般来说，城市化意味着人口向城市地区

集中，造成对城市房地产的需求不断增加，从而会带动城市房地产价格上涨。

3．2．6行政因素

影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律

法规、行政行为等方面的因素，主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属

变更，特殊政策、城市发展战略、城市规划，土地利用规划，税收政策，交通管

制。

(1)房地产制度

房地产制度对房地产价格的影响也许是最大的。例如，在传统土地使用制度

下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存

在。对住房实行低租金、实物分配，必然造成住房的租金、价格低落。而改革土

地使用制度和住房制度，推行住宅商品化、社会化，就使房地产价格显现出来，

反映客观的市场供求状况。

(2)房地产价格政策

房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措

施等。政府对房地产价格干预的方式，可能是直接制定价格，也可能是通过其他一些措旄或手段来调节价格。

房地产价格政策抽象来看可以分为两类：一类是高价格政策；一类是低价格

政策．所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某

些措施来抬高房地产价格；低价格政策，一殷是指政府采取种种措箍来抑制房地

产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价

格下落．但值得注意的是，低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低

下；同理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

抑制房地产价格的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅

度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有：①制定最高限价，规定房地产交易

时不得突破此价格；②制定标准价格，作为房地产交易时的参考；③政府在房地

产价格高涨时抛出一定量的房地产，特别是通过土地供应，以增加房地产的供给，

从而平抑房地产价格；④征收房地产交易税或增值税；⑤建立一套房地产交易管理制度。

(3)行政隶属变更

可以想象，由于行政隶属变更，将某个非建制镇升格为建制镇，或将某个建

制镇升格为市，或将某个市由原来的较低级别升为较高级别，例如，县级市升格

为地级市，省辖市升格为直辖市，无疑会促进该地区的房地产价格上涨。同样，

如果将原属于某一较落后地区的地方划归另一较发达地区管辖，也会促进这一地

方的房地产价格上涨；相反，则会导致这一地方的房地产价格下落。

(4)特殊政策

在一些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放

措施，往往会提高该地区的房地产价格。例如，深圳变为经济特区，海南岛成为

海南省并享受特区政策；中央决定开发开放上海浦东，都曾使这些地方的房地产

价格大幅度上涨。

(5)城市发展战略、城市规划及土地利用规划

城市发展战略、城市规划、土地利用规划对房地产价格都有很大影响，特别

是城市规划对用途、建筑高度、容积率等的规定。就规定用途来看，不同用途对

土地条件的要求不同；反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途对土地价格

有着很大的影响，具体表现在两个方面：①就某一块土地面言，它会降低地价；

②从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。但是，

如果规定用途不妥，缺乏科学的理论和方法，也会两败俱伤，既降低单块土地的

价格

也会降低整片土她的利用率，从而使鲍价下降。规定用途对地价的影响在

城市郊区表现得特别明显：如果城市的发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地，但如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然很低，而

如果一旦允许改变用途，则地价会成倍上涨。

(6)税收政策

不同的税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。可将税收

分为房地产开发环节的、房地产交易环节的和房地产保有环节的。另外，考察税

收政策对房地产价格的影响，必须注意课税的转嫁问题。如果某种对房地产的课

税可以通过某种途径部分或全部地转嫁出去，那么它对房地产价格的影响就小，甚至不起作用。

直接或间接地对保有房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而

会导致房地产价格低落；相反，降低甚至取消对保有房地产课税，会导致房地产

价格上升。

(7)交通管制

某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这可能是受到

了交通管制的影响。对房地产价格有影响的交通管制，主要有严禁某类车辆通行，

实行单行道、步行街等。

交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使

用性质。对于某些类型的房地产来讲，实行某种交通管制也许会降低该类房地产的价格，但是对于另一些类型的房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高该类房地产的价格。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽

车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高房地产价格．

3．2．7国际因素

现代社会，国际交往频繁，某个国家或地区的政治、经济、文化等，常常影

响其他国家和地区。国际经济、军事、政治等环境如何，对房地产价格也有影响。

影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况。

(1)世界经济状况

世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的

影响。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。

(2)国际竞争状况

房地产是不可移动的，不像汽车，小麦等可以移动的商品能在国与国之间进

行贸易，开展竞争，从而价格相互影响。所以，这里所说的国际竞争，主要是指

国与国之间为吸引外来投资而展开的竞争。当竞争激烈时，为吸引投资者通常会

采取低地价政策，从而会使房地产价格低落；但如果在其他方面采取优惠政策，

吸引了大量外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格

上涨。

(3)军事冲突状况

一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁

或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。因为房地产不可移动，一旦发生战

争，避难时无法随身携带；如果遇到空袭或其他战争上的破坏，则繁华城市有可

能瞬间化为废墟，所以，在遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，

房地产价格势必大幅度下跌。

3．2．8心心理因素

心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因

素主要有下列几个：①购买或出售心态；②个人欣赏趣味(偏好)；③时尚风气；

④接近名家住宅心理。房地产需求者遍寻适当的房地产，当选定了合意的房地产后，如该房地产的拥有者无出售之意，则房地产需求者必须以高出正常价格为条

件才可能改变其惜售的原意，因此，如果达成交易，成交价格自然会高于正常价

格。

有时房地产购买者出于自身的急迫需要，在与竞争对手争夺中只求得到房地

产，从而会抬高价格。房地产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售房地产变现，这时的成交价格多会低于正常价格。有债务纠纷的房地(2)产，债务人为达到快速脱身的目的，会故意贱售房地产。

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