江苏省城市地价动态监测报告

江苏省城市地价动态监测报告

2015年度

江苏省地价所

二〇一六年四月

前言

2015年是全面完成“十二五”规划的收官之年，也是全面深化改革的关键之年。面对错综复杂的宏观经济环境和艰巨繁重的改革发展稳定任务，我省认真落实党中央、国务院决策部署和省委省政府工作要求，主动适应经济发展新常态，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，经济社会发展总体平稳、稳中有进、稳中有好，“迈上新台阶、建设新江苏”实现良好开局。2015年全省实现地区生产总值70116.4亿元，同比增长8.5%；一般公共预算收入8028.6亿元，同比增长11.0%；固定资产投资增长10.5%，房地产投资完成额同比下降1.1%，社会消费品零售总额增长10.3%①。

为及时了解全省土地市场运行态势，掌握全省城市地价变化信息，不断提高国土资源参与宏观调控的能力，根据江苏省国土资源厅统一部署和组织，江苏省地价所开展了全省2015年度地价动态监测工作，在此基础上分析汇总编制了本报告。

①数据来源：2015年江苏省国民经济和社会发展统计公报。

目录

一、2015年度全省城市地价动态监测工作概况 (1)

（一）监测范围 (1)

（二）监测时段 (2)

（三）工作任务 (2)

（四）监测数据采集 (2)

（五）监测对象与说明 (3)

（六）地价内涵的设定 (3)

（七）地价水平、地价指数的测算方法 (3)

二、2015年度全省城市地价状况分析 (4)

（一）全省地价总体状况 (4)

（二）三大监测地区地价状况 (5)

（三）江苏省省辖市市域地价状况 (6)

（四）江苏省省辖市市区地价状况 (6)

三、2015年度全省城市地价的主要影响因素分析 (6)

（一）在区域经济和土地市场的共同作用下，综合地价微幅上升 (6)

（二）政策组合效应初显，一定程度影响地价走势 (7)

（三）房地产市场呈现分化态势 (7)

（四）受实体经济下行和工业用地政策影响，工业地价增速放缓 (7)

四、2016年度全省城市地价变化趋势预测 (8)

2015年度江苏省城市地价动态监测报告

一、2015年度全省城市地价动态监测工作概况

全省城市地价动态监测工作是指对各监测区域通过划分商服、住宅、工业等用途地价区段，布设地价监测点并测算其地价，确定区段基准地价与地价指数，然后利用系列指标对城市地价状况进行描述与分析，最后形成城市地价监测报告并向社会发布。

（一）监测范围

城市地价动态监测范围包括全省所有县城镇以上城市的建成区和近期建设规划区。2015年度全省城市地价动态监测范围如下：

一是主要监测城市，包括：南京市区、浦口区、六合区、江宁区、溧水区、高淳区；无锡市区、江阴市、宜兴市；徐州市区、贾汪区、铜山区、丰县、沛县、睢宁县、新沂市、邳州市；常州市区、溧阳市、金坛区；苏州市区、吴中区、相城区、吴江区、常熟市、张家港市、昆山市、太仓市；南通市区、通州区、海安县、如东县、启东市、如皋市、海门市；连云港市区、赣榆区、东海县、灌云县、灌南县；淮安市区、涟水县、洪泽县、盱眙县、金湖县；盐城市区、响水县、滨海县、阜宁县、射阳县、建湖县、东台市、大丰区；扬州市区、江都区、宝应县、仪征市、高邮市；镇江市区、丹阳市、扬中市、句容市；泰州市区、姜堰区、兴化市、靖江市、泰兴市；宿迁市区、沭阳县、泗阳县、泗洪县等71个监测城市。

二是三大监测地区，包括苏南地区、苏中地区和苏北地区。其中苏南地区包括南京市、无锡市、常州市、苏州市、镇江市，苏中地区包括南通市、扬州市、泰州市，苏北地区包括徐州市、连云港市、淮安市、盐城市、宿迁市。

图1 2015年度江苏省城市地价动态监测区域图

（二）监测时段

2015年度城市地价监测时段为2015年1月1日至2015年12月31日。

（三）工作任务

本次报告主要完成2015年度全省县城镇以上城市地价动态监测数据的汇总、分析。主要包括：

1.2015年度全省总体地价水平及地价增长率测算；

2.2015年度苏南、苏中、苏北三大区域地价水平及地价增长率测算；

3.2015年度全省13个省辖市市域地价水平及地价增长率测算；

4.2015年度全省13个省辖市市区地价水平及地价增长率测算。

（四）监测数据采集

2015年度城市地价监测的数据主要通过市场调查和查询政府公开数据的方

式获得。其中地价监测点的地价数据，采用市场调查并在此基础上进行地价评估的方式获得；土地市场的供应数据，通过查询政府公开数据获得；与地价相关的其他数据，主要来源于有关统计资料和市场调查。经过修改论证后，形成各地的地价监测数据库，在此基础上建立了2015年度全省城市地价动态监测数据库。

（五）监测对象与说明

本次监测以2014年度布设的地价监测点为基础，在保持地价监测点相对稳定的前提下，对原有的监测点进行维护和更新。截至2015年12月31日全省共设有地价动态监测点13664个，其中商服用地设有7249个监测点，住宅用地设有4482个监测点，工业用地设有1933个监测点；地价区段共6168个，其中商服用地地价区段3346个，住宅用地地价区段1938个，工业用地地价区段884个。

为保证省级监测成果的衔接性、可比性，以土地变更调查遥感影像成果为依据，按照建成区为主（不包含乡镇）原则划定省级监测范围，从2015年度开始，省级成果只汇总、统计、分析省级监测范围内的相关区段及监测点。同时调整省级数据汇总思路，地价水平、地价指数为省级监测范围内不变区段的测算结果。2015年度参与省级数据汇总的区段共5195个，监测点11529个。

（六）地价内涵的设定

全省城市地价动态监测体系中的地价是指在设定的基准日、用途、土地使用权年限、土地开发程度和容积率等条件下出让国有建设用地使用权市场价格。

1.基准日：2015年度地价动态监测体系中的地价基准日统一设定为2015年12月31日。

2.用途：按商服、住宅、工业三种用途设定。

3.土地使用权年限：按各类用地法定最高出让年期设定，即商服用途40年、住宅用途70年、工业用途50年。

4.土地开发程度：按各监测城市区域平均土地开发程度分别设定。

5.容积率：按各监测城市区域平均容积率分别设定。

（七）地价水平、地价指数的测算方法

根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T 1009-2007）和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2014年）》，由江苏省城市地价动态监测与基准地价更新信息系统自动汇总形成了各个监测城市的平均地价，再计算各区域和全省地价水平及地价指数。

二、2015年度全省城市地价状况分析

（一）全省地价总体状况

2015年度全省综合地价为1709元/平方米，较上年上升了32元/平方米，同比增长1.94%。其中商服用地价格为6328元/平方米，较上年上升了61元/平方米，同比增长0.97%；住宅用地价格为3540元/平方米，较上年上升了81元/平方米，同比增长2.36%；工业地价为408元/平方米，较上年上升了3元/平方米，同比增长0.66%（图2、图3）。

注：为成果公布需要，地价水平结果四舍五入取整，下同。

图2 2014-2015年度全省城市地价水平对比图

图3 2009-2015年度全省地价增长率示意图

从季度分析来看，全省第一至四季度综合地价环比增长率分别为-0.01%、0.28%、0.43%和1.22%，住宅地价第一季度微幅下降，二季度开始微幅上涨，其中第四季度增幅较大；商服地价各季度稳中略升；工业地价全年运行较为平稳，各季度环比增长率都小于0.5%。

（二）三大监测地区地价状况

2015年度全省三大区域间地价差异显著，总体上呈现苏南最高、苏中次之、苏北最低的分布格局。与全省平均水平相比，苏南地区各用途地价均高于全省平均水平，苏北地区均低于全省平均水平，苏中综合、商服用地价格略低于全省平均水平，住宅、工业用地价格略高于全省平均水平。

分用途来看，苏南、苏中、苏北地区的商服用地价格之比为3.12:1.35:1，住宅用地价格之比为3.97:1.47:1，工业用地价格之比为2.64:1.54:1。区域间地价差异较大，主要是由于区域内各城市的自然禀赋、经济社会发展水平不同等原因引起的。

从地价增长率来看，三大区域中，苏南地区各用途地价水平同比上升，其中住宅增长率达4.01%；除苏北工业用地价格略涨外，苏中、苏北地区各用途基本呈负增长趋势，其中住宅降幅较高，苏中、苏北地区的住宅降幅分别为1.73%和1.98%。

（三）江苏省省辖市市域地价状况

从地价水平来看，2015年度各市分用途地价差异较大，南京市的商服、住宅和工业地价均高于其他各市，连云港市的商服和住宅地价均低于其他各市，宿迁市的工业地价低于其他各市。

从地价增长率来看，2015年度南京市、徐州市、常州市、苏州市和镇江市商服地价同比略有增长，其余各城市商服用地地价同比下降，其中南京市商服地价同比增长率为3.91%，无锡市商服地价增长率为-3.66%；住宅用地地价仅有南京市和苏州市同比上升，其余各城市同比下降，南京市、苏州市住宅地价同比增长率分别为5.03%和5.72%，淮安市住宅地价增长率为-4.26%；镇江市工业地价增长率为2.90%，南通市工业地价增长率为-0.56%。

（四）江苏省省辖市市区地价状况

从地价水平来看，2015年度各省辖市市区综合、商服和住宅地价水平差异较大，南京市区商服和住宅用地地价均为最高，连云港市区最低；工业用地地价南京市区最高，宿迁市区最低。

从地价增长率来看，2015年度全省各市市区各用途地价增长率差异明显，南京市区的商服地价增长率为4.18%，苏州市区的住宅、工业地价增长率为6.83%和1.76%，分别位于各用途用地地价涨幅首位。南通市区的商服、工业地价增长率为-2.35%和-0.89%，淮安市区的住宅地价增长率为-4.64%，分别位于各用途地价跌幅首位。

三、2015年度全省城市地价的主要影响因素分析

（一）在区域经济和土地市场的共同作用下，综合地价微幅上升

2015全球经济仍处于调整过程中，经济复苏乏力，区域经济发展下行压力仍然较大，中国经济发展步入“新常态”，经济结构加速调整，经济增长从高速转为中高速。与2014年度相比，2015年度我省地区生产总值同比增长8.5%，固定资产投资增长10.5%。土地市场较上年回暖，市场需求释放，全省土地供应总量同比增长2.77%，土地出让金总额同比增长7.12%，全省土地公开出让平均价格同比增长12.54%。在区域经济和土地市场的共同作用下，我省城市综合地价微幅上升，同比增长1.94%。

（二）政策组合效应初显，一定程度影响地价走势

2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。

在以上政策组合效应的影响下，行业运行的政策环境有所改善，一定程度影响了地价走势，全省各地各用途地价水平呈现不同的变化趋势。

（三）房地产市场呈现分化态势

在市场整体下行态势下，区域房地产市场进一步分化，南京、苏州等城市下半年房地产市场较为活跃，土地成交楼面价有所上扬，而三、四线城市房地产市场相对不够活跃，库存较高。

区域房地产市场的不断调整分化，导致城市间住宅地价增长率不均衡。整体上来看，2015年度全省商服、住宅地价微升，南京、苏州等地区商服、住宅地价的上涨一定程度上推动了区域地价的抬升。其他地区受经济、产业发展、人口外流、有效需求不足等因素影响，市场库存去化压力较大。

（四）受实体经济下行和工业用地政策影响，工业地价增速放缓

2015年国内制造业整体较弱，PMI连续多月位于荣枯线下。12月份，制造业PMI为49.7%，1-11月工业生产者出厂价格同比下降5.2%，工业生产者购进价格同比下降6.0%。在国内实体经济下行的大背景下，2015年度全省工业运行保持稳定，全年规模以上工业增加值比上年增长8.3%。

2015年度丹阳、溧阳、南京等地区出台实施新的工业用地政策，其中丹阳市新增建设用地工业项目用地出让最低价由原来的13.6万元/亩调至25万元/亩；溧阳市工业用地出让最低价由原来的16.6万元/亩调至19.6万元/亩，同时另行收取工业用地指标费3万元/亩。考虑到企业投资风险和产业落地难等问题，南京市发布《市政府关于调整我市工业科研用地供应政策的通知》（宁政发〔2015〕181号），要求新增出让工业用地最低价标准继续执行《南京市国土资源管理转型创新总体方案》（宁政发〔2012〕26号）文件规定。各地工业用地政策的实施，

一定程度上影响了区域工业地价的走势。

在实体经济下行和工业用地政策的综合影响下，2015年全省工业地价微幅增长，增长率为0.66%。

四、2016年度全省城市地价变化趋势预测

2016年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年。依据中央经济工作会议提出的总体思路，2016 年我省将着力加强结构性改革，突出去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务，持续扩大有效需求，保持经济运行在合理区间。

按照国家总体规划，合作共建长三角世界级城市群。我省以此为契机，实施新一轮省域城镇体系规划，发挥南京、徐州、苏锡常都市圈辐射带动作用，加快建设沿江、沿海、沿东陇海线、沿运河城镇轴。同时加快构建新型城镇化推进机制，深化户籍制度改革，全面实施不动产统一登记。以上政策在一定程度上有利于土地市场的平稳发展。

根据《南京市2016年经营性用地出让计划》，南京今年对商品房库存较少及土地市场需求旺盛区域，如河西、江北新区等区域，根据市场需求及时加大普通商品住宅用地供应，优先推出区域优质成熟地块，以稳定土地市场供应预期，保持房地产用地市场供需基本平衡。另外，近日南京、苏州等地也陆续出台了《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》（宁政发〔2016〕36号）、《市政府关于进一步促进苏州市房地产市场稳定健康发展的意见》（苏府〔2016〕32号），文件要求进一步加大普通住房土地供应，保持房地产用地市场供需基本平衡，通过调节土地供应稳定市场预期。其他地区市场库存去化压力较为突出，区域间及城市间的分化依然存在。

近年来以商业综合体形式为主的商服地产不断发展，区域商服用地总体趋于饱和，库存压力较大。随着互联网的发展，网店、电子商务等对实体店的冲击和显著的替代效应日趋明显。在市场趋于饱和、同质化竞争以及电商冲击下，一些地区商服用地的库存较高，部分地区商服用地需求或将有所下降。

对于工业用地而言，随着《江苏省征地补偿与被征地农民社会保障办法》（省政府第93号令）的全面落实，土地征收费用等刚性成本上涨，此外省物价局、省财政厅近期出台了《关于调整耕地开垦费标准的通知》，规定从2016年1月1

日起，我省耕地开垦费标准调整为30-50元/平方米，对占用基本农田的，加收40%的耕地开垦费。在此背景下，2016年工业用地价格形成的成本费用将有所增加。

综上分析，2016年我省土地市场预计将平稳运行，地价水平总体基本稳定，地价增长趋缓。