白香花、丁淑荣等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

白香花、丁淑荣等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】内蒙古自治区兴安盟中级人民法院

【审理法院】内蒙古自治区兴安盟中级人民法院

【审结日期】2022.04.08

【案件字号】(2022)内22民终407号

【审理程序】二审

【审理法官】高铁英孟海晶李凤婷

【审理法官】高铁英孟海晶李凤婷

【文书类型】判决书

【当事人】白香花;丁淑荣;付海龙;吴玉;突泉县鑫鼎鑫房产中介有限公司

【当事人】白香花丁淑荣付海龙吴玉突泉县鑫鼎鑫房产中介有限公司

【当事人-个人】白香花丁淑荣付海龙吴玉

【当事人-公司】突泉县鑫鼎鑫房产中介有限公司

【法院级别】中级人民法院

【原告】白香花;突泉县鑫鼎鑫房产中介有限公司

【被告】丁淑荣;付海龙;吴玉

【本院观点】白香花与付海龙、吴玉签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，且丁淑荣已对付海龙、吴玉将涉案房屋出售给白香花的行为进行追认，故涉案《房屋买卖合同》应为合法有效，双方在房屋买卖合同关系建立

以后，均应按照约定履行各自义务。

【权责关键词】追认代理合同回避第三人证据不足新证据诉讼请求维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院认为】本院认为，白香花与付海龙、吴玉签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，且丁淑荣已对付海龙、吴玉将涉案房屋出售给白香花的行为进行追认，故涉案《房屋买卖合同》应为合法有效，双方在房屋买卖合同关系建立以后，均应按照约定履行各自义务。经审查，涉案《房屋买卖合同》中已明确约定白香花先履行给付首付款60000元及申请银行贷款后将全部购房款给付付海龙、吴玉的义务，而后付海龙、吴玉再向白香花履行交付涉案房屋的义务。白香花上诉主张付海龙、吴玉采用手机换号等方式拒绝履行合同，但提交的证据不足以证明其主张，且与中介公司的陈述不一致。即使如白香花所述，其亦可按照法律规定通过提存等形式履行合同义务，现其要求付海龙、吴玉履行合同义务无事实及法律依据，一审法院判决驳回白香花的诉讼请求并无不当。综上所述，白香花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人白香花负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-21 15:32:52

【一审法院查明】一审法院认定事实：丁淑荣为付海龙的奶奶，付海龙与吴玉为夫妻关系。2016年8月12日丁淑荣与突泉县房屋征收与补偿管理办公室签订国有土地上房屋征收补偿协议，约定丁淑荣同意委托政府购买幸福小区A区15-3-302室住宅作为安置楼房。2018年11月7日白香花与付海龙、吴玉、突泉县鑫鼎鑫房产中介有限公司签订房屋买卖合同，内容为“甲乙丙方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落于内

蒙古兴安盟突泉县幸福小区二期A区15-3-302(建筑面积92.5平方米)房地产出卖给乙方(含地下室4.92平方米)。二、甲、乙双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写贰拾陆万元整；即小写人民币260000元。三、乙方在签订本合同时，支付定金壹万元整；即小写人民币10000元整。等房屋交钥匙的时候，由乙方补足首付60000元整，定金抵扣首付款，剩余款项由丙方协助乙方申请银行贷款人民币大写贰拾万元整；即小写人民币200000元。等审批下款后立即支付给甲方，以尾款欠条交收为凭证。四、甲方保证该房产合法、权属清楚。甲方保证此房屋在交付给乙方前没有出卖、租赁给第三人的情况。五、办理不动产证预告登记证或不动产证的手续所产生的有关费用由乙方承担(包含后续费用中的取暖费，高空抛物费和大修基金)。六、甲方积极配合乙方办理有关不动产预告登记证或不动产证的相关手续。七、甲方在签订合同和收到了全部购房款后将房屋交付给乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、入网费、有线电视费等。八、甲乙双方约定，六个月内甲方违约退还双倍定金，乙方违约定金不退。九、本协议一式三份，具有同等法律效力，自三方签字之日生效。十、补充条款：甲方(卖方)：吴玉手印、付海龙手印，乙方(买方)：白香花手印，丙方(中介)：史杰手印，2018年11月7日，突泉县鑫鼎鑫房产中介有限公司盖章”。当日白香花向付海龙、吴玉支付定金10000元。2020年1月10日开发商将涉案房屋及钥匙交付给丁淑荣。付海龙、吴玉通过中介联系白香花交付首付款，对交付金额白香花、付海龙、吴玉未达成协议，2020年6月22日，白香花通过微信的方式联系吴玉，吴玉明确向白香花表示解除合同，白香花不同意解除。丁淑荣已对付海龙、吴玉将涉案房屋卖与白香花的行为进行了追认。一审法院认为，丁淑荣在诉讼中已陈述对付海龙、吴玉将其房屋出卖给白香花的行为进行过追认，依法白香花与付海龙、吴玉房屋买卖合同关系合法有效。白香花与付海龙、吴玉双方签订的《房屋买卖合同》明确约定“等房屋交钥匙的时候，由乙方补足首付60000元整，定金抵扣首付款，剩余款项由丙方协助乙方申请银行贷款人民币大写贰拾万元整”“甲方在签订合同和收到了全部购房款后将房屋交付给乙方”，即白香花应先履行给付首付款60000元及申请银行贷款后

将全部购房款交付给付海龙、吴玉的义务后，付海龙、吴玉才有义务将涉案房屋交付给白香花。吴玉虽对白香花明确表示要解除合同关系，白香花在不同意解除的情况下，可通过诉讼方式确认解除合同的效力，也可继续履行合同，通过提存的方式履行交付首付款的义务，而白香花并未依《房屋买卖合同》的约定先履行给付房屋首付款的义务，现诉请要求丁淑荣、付海龙、吴玉继续履行楼房买卖合同、交付涉案房屋、突泉县鑫鼎鑫房产中介有限公司协助履行房屋买卖合同，于法无据，该院不予支持。对白香花的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十六条、第一百零一条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“驳回原告白香花的诉讼请求。”二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明本案事实正确，本院予以确认。

【二审上诉人诉称】白香花上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持白香花对丁淑荣、付海龙、吴玉的诉讼请求；3.上诉费用由丁淑荣、付海龙、吴玉承担。事实和理由：1.一审法院在事实认定上存在错误。一审法院认定吴玉虽对白香花明确表示要解除合同关系，白香花在不同意解除的情况下，可通过诉讼方式确认解除合同的效力，也可继续履行合同，通过提存的方式履行交首付款的义务，而白香花并未依《房屋买卖合同》的约定先履行给付义务，属于认定事实不清，因为并不是白香花不履行合同义务，而是丁淑荣、付海龙、吴玉不想履行房屋买卖合同而拒绝接收60000元首付款，采用手机换号等方式拒绝与白香花见面，白香花无奈到突泉县人民法院提起诉讼，由于白香花不知道丁淑荣、付海龙、吴玉的联系方式而迟迟立不了案，在查询丁淑荣、付海龙、吴玉联系方式时白香花才得知该房屋系丁淑荣回迁而来，从突泉县棚户区改造办公室调取了档案，因档案中电话已经停用而未联系上丁淑荣。本案中白香花一直积极主动的要求履行房屋买卖合同，而丁淑荣、付海龙、吴玉不想履行合同而采取回避措施，导致房屋买卖合同无法履行，一审法院认定白香花未提存首付款而不支持白香花诉讼请求，与事实不符，提存并不是履行合同的必经程序，白香花也从未拒绝交纳首付款，白香花的一审诉讼请求要求丁淑荣、付海龙、吴玉履行房屋买卖合同包含接收

房屋首付款及交付房屋，因此白香花的诉讼请求应得到法院的支持；2.一审法院关于适用法律问题。白香花认为一审法院在认定事实不清的基础上适用《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十六条、第一百零一条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定是不准确的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项、第三项的规定提出上诉，请求二审法院依法改判，以维护白香花的合法权益。

综上所述，白香花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

白香花、丁淑荣等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

内蒙古自治区兴安盟中级人民法院

民事判决书

(2022)内22民终407号当事人上诉人(原审原告)：白香花。

委托诉讼代理人：刘海波，突泉县法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审被告)：丁淑荣。

被上诉人(原审被告)：付海龙。

被上诉人(原审被告)：吴玉。

原审第三人：突泉县鑫鼎鑫房产中介有限公司，住所地内蒙古自治区兴安盟突泉县突泉镇育文街旭日小区门市。

法定代表人：夏亮，总经理。

审理经过上诉人白香花因与被上诉人丁淑荣、付海龙、吴玉及原审第三人突泉县鑫鼎鑫房产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区突泉县人民法院(2021)内2224民初1350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称白香花上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持白香花对丁淑荣、付海龙、吴玉的诉讼请求；3.上诉费用由丁淑荣、付海龙、吴玉承担。事实和理由：1.一审法院在事实认定上存在错误。一审法院认定吴玉虽对白香花明确表示要解除合同关系，白香花在不同意解除的情况下，可通过诉讼方式确认解除合同的效力，也可继续履行合同，通过提存的方式履行交首付款的义务，而白香花并未依《房屋买卖合同》的约定先履行给付义务，属于认定事实不清，因为并不是白香花不履行合同义务，而是丁淑荣、付海龙、吴玉不想履行房屋买卖合同而拒绝接收60000元首付款，采用手机换号等方式拒绝与白香花见面，白香花无奈到突泉县人民法院提起诉讼，由于白香花不知道丁淑荣、付海龙、吴玉的联系方式而迟迟立不了案，在查询丁淑荣、付海龙、吴玉联系方式时白香花才得知该房屋系丁淑荣回迁而来，从突泉县棚户区改造办公室调取了档案，因档案中电话已经停用而未联系上丁淑荣。本案中白香花一直积极主动的要求履行房屋买卖合同，而丁淑荣、付海龙、吴玉不想履行合同而采取回避措施，导致房屋买卖合同无法履行，一审法院认定白香花未提存首付款而不支持白香花诉讼请求，与事实不符，提存并不是履行合同的必经程序，白香花也从未拒绝交纳首付款，白香花的一审诉讼请求要求丁淑荣、付海龙、吴玉履行房屋买卖合同包含接收房屋首付款及交付房屋，因此白香花的诉讼请求应得到法院的支持；2.一审法院关于适用法律问题。白香花认为一审法院在认定事实不清的基础上适用《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十六条、第一百零一条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定是不准确的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二项、第三项的规定提出上诉，请求二审法院依法改判，以维护白香花的合法权益。二审被上诉人辩称丁淑荣、付海龙、吴玉未答辩。

突泉县鑫鼎鑫房产中介有限公司未陈述。

原告诉称白香花向一审法院起诉请求：1.要求与丁淑荣、付海龙、吴玉继续履行楼房买卖合同；2.要求突泉县鑫鼎鑫房产中介有限公司协助履行房屋买卖合同；3.要求丁淑荣、付海龙、吴玉承担本案诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：丁淑荣为付海龙的奶奶，付海龙与吴玉为夫妻关系。2016年8月12日丁淑荣与突泉县房屋征收与补偿管理办公室签订国有土地上房屋征收补偿协议，约定丁淑荣同意委托政府购买幸福小区A区15-3-302室住宅作为安置楼房。2018年11月7日白香花与付海龙、吴玉、突泉县鑫鼎鑫房产中介有限公司签订房屋买卖合同，内容为“甲乙丙方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将坐落于内蒙古兴安盟突泉县幸福小区二期A区15-3-302(建筑面积92.5平方米)房地产出卖给乙方(含地下室4.92平方米)。二、甲、乙双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写贰拾陆万元整；即小写人民币260000元。三、乙方在签订本合同时，支付定金壹万元整；即小写人民币10000元整。等房屋交钥匙的时候，由乙方补足首付60000元整，定金抵扣首付款，剩余款项由丙方协助乙方申请银行贷款人民币大写贰拾万元整；即小写人民币200000元。等审批下款后立即支付给甲方，以尾款欠条交收为凭证。四、甲方保证该房产合法、权属清楚。甲方保证此房屋在交付给乙方前没有出卖、租赁给第三人的情况。五、办理不动产证预告登记证或不动产证的手续所产生的有关费用由乙方承担(包含后续费用中的取暖费，高空抛物费和大修基金)。六、甲方积极配合乙方办理有关不动产预告登记证或不动产证的相关手续。七、甲方在签订合同和收到了全部购房款后将房屋交付给乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、入网费、有线电视费

等。八、甲乙双方约定，六个月内甲方违约退还双倍定金，乙方违约定金不退。九、本协议一式三份，具有同等法律效力，自三方签字之日生效。十、补充条款：甲方(卖方)：吴玉手印、付海龙手印，乙方(买方)：白香花手印，丙方(中介)：史杰手印，2018年11月7日，突泉县鑫鼎鑫房产中介有限公司盖章”。当日白香花向付海龙、吴玉支付定金10000元。2020年1月10日开发商将涉案房屋及钥匙交付给丁淑荣。付海龙、吴玉通过中介联系白香花交付首付款，对交付金额白香花、付海龙、吴玉未达成协议，2020年6月22日，白香花通过微信的方式联系吴玉，吴玉明确向白香花表示解除合同，白香花不同意解除。丁淑荣已对付海龙、吴玉将涉案房屋卖与白香花的行为进行了追认。一审法院认为，丁淑荣在诉讼中已陈述对付海龙、吴玉将其房屋出卖给白香花的行为进行过追认，依法白香花与付海龙、吴玉房屋买卖合同关系合法有效。白香花与付海龙、吴玉双方签订的《房屋买卖合同》明确约定“等房屋交钥匙的时候，由乙方补足首付60000元整，定金抵扣首付款，剩余款项由丙方协助乙方申请银行贷款人民币大写贰拾万元整”“甲方在签订合同和收到了全部购房款后将房屋交付给乙方”，即白香花应先履行给付首付款60000元及申请银行贷款后将全部购房款交付给付海龙、吴玉的义务后，付海龙、吴玉才有义务将涉案房屋交付给白香花。吴玉虽对白香花明确表示要解除合同关系，白香花在不同意解除的情况下，可通过诉讼方式确认解除合同的效力，也可继续履行合同，通过提存的方式履行交付首付款的义务，而白香花并未依《房屋买卖合同》的约定先履行给付房屋首付款的义务，现诉请要求丁淑荣、付海龙、吴玉继续履行楼房买卖合同、交付涉案房屋、突泉县鑫鼎鑫房产中介有限公司协助履行房屋买卖合同，于法无据，该院不予支持。对白香花的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十六条、第一百零一条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“驳回原告白香花的诉讼请求。”

二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明本案事实正确，本院予以确认。

本院认为本院认为，白香花与付海龙、吴玉签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，且丁淑荣已对付海龙、吴玉将涉案房屋出售给白香花的行为进行追认，故涉案《房屋买卖合同》应为合法有效，双方在房屋买卖合同关系建立以后，均应按照约定履行各自义务。经审查，涉案《房屋买卖合同》中已明确约定白香花先履行给付首付款60000元及申请银行贷款后将全部购房款给付付海龙、吴玉的义务，而后付海龙、吴玉再向白香花履行交付涉案房屋的义务。白香花上诉主张付海龙、吴玉采用手机换号等方式拒绝履行合同，但提交的证据不足以证明其主张，且与中介公司的陈述不一致。即使如白香花所述，其亦可按照法律规定通过提存等形式履行合同义务，现其要求付海龙、吴玉履行合同义务无事实及法律依据，一审法院判决驳回白香花的诉讼请求并无不当。

综上所述，白香花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人白香花负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长高铁英

审判员孟海晶

审判员李凤婷

二〇二二年四月八日

法官助理胡延斌

书记员李国策

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。