某花园物业管理方案
富雅花园方案
前言
承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司对东莞市富雅花园的物业管理投标方案，本方案有利于促进富雅花园物业保值和增值，现供贵业主委员会在招标时参考，并作为进一步合作的基础，希望在物业管理上取得更大的成效。本方案现为初案，是根据目前富雅花园的基本情况，结合我公司的专业实践以及对该项目初步了解的基础上完成的，如有幸或得投标权，将提交具体的计划。希望以此奠定双方长期真诚友好的合作关系！
公司简介
东莞市远东物业管理有限公司成立于2002年9月，是一家集物业管理、物业咨询、物业中介为一体的具有独立法人及三级资质的专业物业管理企业，公司秉承“科学管理，优质服务，业主至上，服务第一”的工作宗旨，积极倡导“人性化”的管理。我们的指导思想是：“以人为本，以客户满意为目标，竭诚为客户提供完善的生活空间和优质服务”，通过优质服务来不断赢得顾客的信赖，占领市场。
公司管辖的物业涉及住宅、高层楼寓、商业物业、顾问服务等，服务的项目有太港商业城、迪宝小商品批发城、旺角新城国际风情步行街（盛都花园）、三屯富怡花园、华侨新村等，所服务的项目均受到业主的一致认可和好评。公司逐步形成了一支高素质、有着丰富管理经验的队伍，管理人员持证上岗率达100%，公司在借鉴国内外物业管理的先进经验的同时，不断积极探索自身的发展思路和模式，把管理融入服务当中，始终把业主的利益放在首要位置，不断提高服务层次，改进服务质量，追求无止境的服务新境界，打造行业的先锋。
公司自成立以来，按照ISO9001质量体系管理标准制定了相关管理制度和工作手册，并在工作中严格执行和检查、监督，形成了一套完整的从公司到部门，再到管理处由上至下的检查、监督机制。并在行业内最早推出首任“问责制”和末位“淘汰制”，不断强化内部管理，提高服务管理水平，以质量赢得顾客的信赖、赢得市场，逐步创出远东品牌。
第一章物业特点分析与整体管理设想
一、富雅花园的特点与物业管理定位
富雅花园地处东莞市东城区，小区总建筑面积35745.75平方米(其中住宅26692.9平方米，商铺3636.42平方米，写字楼5416.43平方米,。现有六部电梯，小区住宅共计352户，商铺46间。周边交通便利、人口密集。
如何满足业主对于自己要居住使用几十年的楼宇来选聘一个好管家，以保证物业的完好度，提升物业的形象，促进物业的保值、增值。就必须依靠一支高效、精干、一专多能、团结、务实、向上的物业服务队伍。从而可改变和提高人们的生活质量、生活观念和生活方式，也必将创造出物业管理的新概念，给物业管理带来根本性的变化，导至管理观念、管理机构、管理方式、管理手段、管理人员素质的现代化。
针对富雅花园物业现状，我们采取以下管理方式：
1、管理体制：企业化、专业化、一体化。
2、管理模式：一手抓物业管理，一手抓精神文明建设。
3、达到目标：社会效益、环境效益和经济效益。
4、管理体系：严格按照ISO9001——2000质量标准体系。
我们认为，要提升富雅花园物业的管理水平和服务品质，必须把业主满不满意作为检验管理和服务工作的标准。所以，必须在物业管理和服务以及安全上下功夫：一是为广大业主（住户）创造一个安全、洁净、优雅的居住环境；二是为全体业主（住户）提供可靠和及时、周到的后勤保障服务，保证各种设备、设施的正常运行，形成良好的社区氛围，从而保证物业的保值和升值。
二、服务承诺
如果能够有幸成为富雅花园的“物业管理人”，我们将全力以赴，调动一切资源为广大业主提供最优质的服务，力争使富雅花园的物业管理与服务迈上新台阶，做好广大业主（住户）的好管家、好帮手、好伙伴。
1、业主至上以客为尊
“业主至上，以客为尊”是我们的工作宗旨。我们通过系统的培训，提高员工对管理服务的认识，改善礼貌及工作态度，最终达到一流的服务水准。
2、星级服务
制定相当于星级酒店式服务的制度和准则，致力于提高管理公司及员工的素质，从而为业主（住户）提供高水平的优质服务。
3、物业升值
通过对物业进行评估分析，在加强安全管理的基础上，努力提高服务质量、服务水平，强化财务管理和对设备设施的维修养护，促进物业的保值、增值。
4、实施业主（住户）满意战略
我们将借鉴国内外一些成功企业的做法，由富雅花园管理处主任和业主委员会定期会晤、交流，并与广大业主保持经常性的密切联系，随时听取业主（住户）的意见、建议和抱怨，一切从广大业主的利益和需要出发，改进管理和服务工作。同时，把业主是否满意作为衡量工作价值和好坏的根本标准，使富雅花园的业主充分感受优质物业管理和全方位服务所带来的安全、温馨和文明，不断提高富雅花园的公众形象。
第二章管理处组织架构、岗位设置与人员编制
一、概述
为了实施高效的管理和优质到位的服务，管理处必须依托和设置合理的组织架构，配备能胜任各专业、各岗位管理和实际操作要求的管理和服务人员。根据富雅花园的建筑面积、设备设施配置、管理范围和服务深度等要求，为了实施高效的管理和控制，管理处将采用科学的管理组织架构，既减少管理层次和管理成本，又能防止内部信息在传递过程中的失真和保证服务的高效、及时。为此，管理处设主任1人，下设安管部，清洁绿化部，工程维修部，客户服务部，财务部共5个部门：
二、管理处组织架构图
富雅花园管理处人事架构图
三、管理处员工岗位说明
一、管理处主任1人：负责整个小区及商铺的全面管理工作，直接对远东物业公司负责。
二、物业助理（安管、清洁绿化）1人：负责安全和清洁绿化管理，配合客服部做好投诉处理和社区文化工作；
三、安管部共11人：二班制，每班5人（其中大门岗1人，车场岗1人，监控室1人，巡逻2人），1人替换轮休人员，负责整个小区及商铺公共秩序、安全、消防及车辆停放管理和车场管理、楼宇巡逻。
四、清洁绿化部共4人：负责小区及商铺等公共地方的清洁、保洁及垃圾清运、绿化维护、公共设施清洁。
五、工程维修部共2人：负责公共设施、设备的维修养护，对供水、供电进行跟踪服务，同时为客户提供专业服务。
六、客户服务部：负责日常事务的处理，住户档案管理及开展社区文化活动等。
七、财务部1人：负责收缴费工作及配合主任做好客服以及其它管理服务工作。
八、后勤（厨师）1人：负责全体员工的一日三餐。
本管理处设置5个部门，人员编制共计21人。
四、管理处各部门作息时间
提供24小时全天候治安巡逻、水电维修、环卫保洁等各项服务。具体岗位工作时间与服务项目如下：
1、安管部实行二班制，提供24小时全天候服务，负责维护整个物业的公共秩序、消防安全和车辆停放，楼内巡查，防止偷窃和抢劫事件的发生，确保住宅小区的安全。
2、工程维修部提供24小时全天候水、电维修和正常供水供电，确保住户、商铺正常用水电和各种照明动力设备以及电梯的正常运行。住户需要各种设备设施维护随叫随到，并且及时处理和维修。
3、清洁绿化部提供及时保洁服务。
清洁及保洁时间：6：30—19：00 清洁达到地面无垃圾，外观清洁整齐。绿化达生长完好，造型美观。
4、管理处办公室上班时间：8：00——12：00，14：00——18：00，中午12：00——14：00管理处安排值班。管理人员休息时接到投诉，马上处理。
第三章员工的选配、培训和日常管理
一、管理人员的选派、招聘与培训
由于富雅花园的特殊性，对管理人员提出了很高的要求。我公司如果有幸能成为管理人，公司将抽派经验丰富、有较高素质的部门主管及中层技术人员、管理人员进驻富雅花园，以确保各项管理工作顺利完成。
有关拟选派和招聘的管理处主要管理人员的综合条件及任职资格要求，详见表下图。
拟选派或招聘的主要管理人员任职资格一览表
管理阶段管理人员培训计划一览表
二、操作层员工的配备与上岗前培训
管理处所有操作层员工将根据实际情况处理，在新天地华庭接管后，原在岗员工可基本留用，并开始进行系统的岗位培训。重点培训各种管理制度、工作职责和质量体系文件。
操作层员工培训补充计划一览表
三、员工队伍的日常管理与人力资源开发
一支优秀的员工队伍是形成团队集体力量，在市场竞争中立于不败之地的最重要的、永不枯竭的资源。“员工首先是企业的顾客”，“员工是企业的金矿”
等等说法，是企业与员工关系的形象的、生动的比喻。我们认为，要管理好物业必须首先“管理”好员工，要员工为用户提供一流的服务，必须在企业内部为广大员工提供到位“服务”，从人性化的管理理念出发关心员工，一方面力所能及地帮助他们解决工作、生活中的实际问题和困难，另一方面引导他们制定个人的职业生涯规划，在公司发展的同时提升个人的能力和才干。
（一）严格标准、慎重选人
在重品德修养，要求员工热爱物业管理行业讲奉献、能吃苦的同时，重工作能力和实际工作经验，要求员工一专多能，具体而言，在选人用人方面我们将从以下几方面把关：
1、知识层次：为了符合新天地华庭高品质物业管理的要求，管理层人员一般要求具有大专以上文化程度；操作层员工全部要求高中以上文化，安管人员要求是退伍军人、党员，以保证队伍素质；维修岗位要求全部持证上岗。
2、录用考核：所有员工，应聘时除经过正常的笔试、面试等考核外，管理层员工必须通过电脑使用技能的考核，成绩合格者方可录用；操作层人员要通过实际操作技能考核。
3、人员配备比例：适当加大管理人员的配备比例，以符合商住物业服务和管理的要求，提高物业管理队伍的知识含量。
4、年龄结构：管理处部门主管以上管理人员为30-40岁、管理层员工为25-35岁、安管员为22-25岁、其他操作层员工工可放宽到20-40岁左右。
5、工作经验：所有管理层员工均必须具有一定年限的相关管理和专业工作
经验。
（二）量才使用、合理配置
为最太限度地发挥人的主观能动性，充分挖掘员工的潜能，我们将从人力资源开发的角度，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职位，职位适合于人。新员工进入公司后，须由有经验的管理人员带领，到基层进行试用、学习，并在学习过程中，全面测试和验证新员工的知识水平和工作能力，对不合乎某一岗位要求但却有其它专长的，酌情调换岗位，另行安排使用。
（三）绩效考核、提升素质
1、通过量化考核，客观评价员工工作绩效。人力资源管理中的绩效考核是充分发挥人员素质和潜能的一条重要途径。对员工的“德、能、勤、绩”进行全面客观的考核和评定，制订科学合理的工作标准和量化考核标准十分重要和必要。各级管理人员和操作层员工均应有详细的绩效考核指标，业绩的好坏、绩效的高低、综合素质的优劣均可通过量化反映出来。从而使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时也使员工更有责任感和紧迫感。
2、实施末位淘汰制以吐故纳新。为使管理处物业管理队伍更有凝聚力和战斗力，在保持队伍相对稳定的同时，我们将根据情况不断优化员工队伍结构，结合年度考核，实行竞争性的末位淘汰制，年均淘汰率控制在10%左右。这样做，相信既能留住企业所需要的人才，又可以吸纳新生力量。
第四章日常管理、服务工作概述
一、公共安全与消防管理
维护物业范围内住户和商户的人身、财产安全，是物业管理单位首要的任务和责任。对富雅花园而言，其公共安全和消防工作更显得特别重要，必须确
保万无一失，安管提供24小时全天候服务，杜绝偷盗事件发生。
（一）公共安全管理（含车辆出入行驶及停放管理）
公共安全管理和防范必须通过具备高素质、高度责任感的安管人员的合理配置，防患于未然。为了保证安管员的政治、业务和专业素质，我们拟挑选、招聘优秀退伍军人，组成安管队伍的骨干和主体。
1、坚持日常培训、训练和集体学习制度，使安管队伍成为学习型团队。根据我们的经验，在正常工作、值班之外，安管员应坚持每周3次、时间累计不少于4小时的集体培训、训练和学习。由安管部有针对性地制定每周培训计划，然后不折不扣地组织实施。同时，管理处将制定适当的引导和激励机制，鼓励安管员学习安管、消防方面的业务知识和技能，以及智能化、电脑和物业管理基本知识等。从而使管理处安管队伍成为一个追求上进、作风良好的学习型团队。
2、实行定期岗位轮换和夜间值班人员交叉换岗制度。为了使各岗位保安员避免因在某一岗位长期值班、工作而失去“新鲜感”、出现工作“疲塌”、精神不振等问题，我们拟对各安管值班岗位实行每季度一次的轮换或对调，尽可能使保安员在工作岗位上保持高度的责任感和良好的精神面貌；为了解决夜班安管员、特别是“零点班”固定岗安管员因生理原因后半夜容易“犯困”而打“瞌睡”、巡逻安管员因难以监督而可能出现的“躲到暗处睡觉”等严重失职的情况出现，我们将对“零点班”值班安管员进行“整点交叉换岗”和半小时一次的对讲通话（查岗），并形成制度，经常进行突击检查（包括夜间查岗制度）。
3、加强外来人员的管理。对进入小区的外来人员一律实行登记制度。拒绝业务人员进入小区推销或发广告等违规行为。
4、制定“突发事件处理预案”，并在公安等部门的指导下，定期进行演练，
以保证花园万一发生各种突发事件或治安案件时的快速反应和正确应对，使事态得到及时控制和有效处理。
5、加强车辆管理，为广大业主（住户）提供便捷、安全的服务。
根据周边及富雅花园范围内道路、做好车场出入口的分布交通标识系统。（二）消防管理
消防管理重在平时的预防和一旦发生火警、火灾时快速、正确的反应。针对富雅花园物业特点和消防工作的重要性，我们的工作思路和对策如下：
1、科学、合理、充分地配齐消防灭火器材。对管辖区内、停车场（库）应配备的灭火器、灭火沙桶、消防斧、救身绳等消防灭火器材，我公司将在接管后本着科学、合理的原则，按国家有关规定和比例配齐并安装、摆放到位。
2、建立、健全日常消防管理、检查制度并切实执行到位。同时，管理处主任作为第一消防责任人，定期和不定期地巡视消防安全和消防设施，发现问题或隐患应督促相关部门立即整改。
3、加强员工特别是安管员队伍的消防培训、训练，建立一支训练有素、关键时刻起作用的兼职义务消防队伍。对一般员工，主要是定期进行消防意识和火灾预防等基本知识的教育；而对全体安管员和机电工程技术管理人员、操作人员，则应按《消防工作手册》的要求，对他们进行系统的理论培训和实地操作训练，并每半年一次组织有针对性的消防训练和演习，使他们掌握消防栓、灭火器的使用方法、各类火灾的扑灭方法，以及组织人员疏散和逃生的基本知识等等。以安管员为主体，吸收各部门骨干，组成一支小区义务消防队，保证万一发生火灾时，第一时间赶到现场扑救，尽可能控制火势扩大或蔓延，减少财产损失和人员伤亡。
4、做好住户的消防知识宣传工作。管理处将定期出版消防宣传专栏；每年
一次向用户派发有关消防和火灾防范知识的宣传材料；另外，还可以吸纳各住户（单位）一定的人员进入管理处义务消防队，或协助、指导他们成立自己的义务消防队，定期进行训练或参加管理处组织的消防训练、演习。
二、清洁、绿化管理
日常的清洁绿化服务包括：（一）、富雅花园范围内所有公共区域（如路面、走道、楼梯、天台、电梯、车场、路灯、消防栓、防火门等）。（二）、绿化维护（如修剪、整形、浇水、施肥、刹虫）。（三）、清洁绿化的具体实施及检查标准限于篇幅在这里就不在表述。
三、房屋及公用设施维修养护
（一）房屋的维护
物业管理范围的公用设施和房屋本体维修养护是日常物业管理的重要内容。在富雅花园的公用设施及房屋维修养护工作中，我们将本着“管养合一”的方针，制订合理的检查、养护计划和实施方案，以延长建筑物的使用寿命和公用设施的完好率。
物业管理企业也是“独立核算、自负盈亏”的经济实体，利润自然也是我们追求的目标。但是，物业管理企业应讲究经济效益和环境效益、社会效益的统一。物业管理费的收取通常是“量出为入”，然而房屋以及配套设备、设施也存在“生命周期”，从竣工或安装投入使用到老化都有一定的使用年限，需要对其进行维修、保养或更换。投入的费用也将随设备、设施的使用的年限而逐步增加。制定科学、合理的设备设施大、中修和房屋本体维修计划，合理使用维修基金就显得尤为重要。我们在管理过程中，将制定出科学的设备设施、房屋本体维修养护计划，力争使富雅花园保值增值。
（二）公用设施维修养护计划
根据富雅花园各种公用设施的配置情况、使用年限，我们提出公用设施日常维修和定期养护两个初步方案。两个方案包括道路、沟渠池井、园林绿化、公共场所、停车场、消防设施及排水管网等内容。每一项均从工作计划、实施方案、实施效果方面进行。
三、机电设备、设施管理与维护
机电设备、设施是富雅花园的“心脏”和“中枢神经”，其运行管理、维修养护的好坏直接影响到整个小区的工作秩序。如果机电设备、设施的核心出现故障（如变配电、发电系统出现故障），整个物业将处于“瘫痪”状态。所以，机电设备、设施的运行管理至关重要。
（一）机电设备、设施管理的主要措施：
1、坚持以预防为主、修理为辅，维护与修理并重的原则，大力加强设备、设施的日常维护和保养工作，严格控制设备、设施非正常操作和事故的发生，确保设备、设施的使用寿命，建立健全各种管理制度和操作规程。
2、配备与机电设备、设施管理工作相适应的人员、检测设备和仪器仪表，创造良好的作业环境。
3、制定并贯彻执行设备、设施台帐管理制度，健全设备、设施及其附件的编号、统计、保管、更新、报废等管理办法。
5、编制并确定各类设备、设施修理周期、类别及程序。制定各种机电设
备、设施的维护保养周期、材料损耗表。
第五章管理用房及开办物资
物业管理用房，建议在原有基础上移交物业管理公司无偿使用。
第六章费用收支测算与利润预期
我们对富雅花园进行了了解和评估，我司拟按以下收费标准进行经营管理：
一、收支测算
（一）管理费收入：
富雅花园现有住宅建筑面积35745.75平方米，住宅共352户，面积26692.9平方米，商铺46间，面积3636.42平方米，写字楼5416.43平方米。
住宅管理费收入：26692.9平方米×1.4元＝37370元/月
写字楼管理费收入约:5416.43平方米×0.9元＝4875元/月
商铺管理费收入约:3636.42平方米×0.9元＝3273元/月
合计:37370元﹢4875元﹢3273元＝45518元/月
由于入住率(租用率)及管理费收缴率不可能达到100%,故按90%计算。即：45518元×0.9＝40966元/月
停车收入约3500元：
合计总收入:47466元/月
二、支出测算
一、员工工资： 20600元/月
二、办公费用（1775元）
1、日常办公费：300元/月
2、交通费：200元/月
3、办公用水、电费：200元/月
4、节假日景观美化费：200元/月
5、员工服装费：（500元/人×21人）÷12月=875元/月
三、公用设备日常运行维修及保养费（3700元）
1、机电设备主要是6部电梯设施日常维修及保养费：6部×500元/部月=3000
元/月
2、消防灭火器材配置及更新费根据消防安全要求每100平方米配置普通灭火
器,按3年折旧计：200元/月
3、公共部分日常维修费及材料费：500元/月
四、清洁绿化费（1400元）
1、工具、保洁用品（垃圾袋、洗洁精等）：300元/月
2、化粪池清洁费：200元/月
3、垃圾清运费：800元/月
4、绿化、消刹费用：100元/月
五、保安费用（200元）
包括手电筒、电池、警棍，对讲机（包括维修及更换电池等）按300元/月
六、营业税金及附加税：总收入47466元×7.5%＝3560元/月
七、伙食补贴：210元/人×21人＝4410元/月
八、员工福利和保险：21人×60元/月＝1260元/月
九、管理佣金：总收入47466元×10%=4747元/月
十、公共水电费：（4700元）
1．电梯电费：6部×600元/部/月=3600元/月
2．公共照明、路灯等电费：800元/月
3．公共用水：300元/月
合计总支出：47152元/月
盈亏测算：47466元/月－47152元/月＝314元/月
收支测算结果：每月盈利314元。
以上从测算结果可以看出管理处每月运营基本平衡。究其原因：一、小区建筑规模小，管理运作成本降不下来；二、管理费定位较低；三、在物业入伙后未收取本体维修基金，部分公共维修费用需从管理费中支出。
以上投标方案供贵业主委员会招标时参考并给予提出更好的建议，希望能与贵业主委员会就富雅花园物业管理事项进行进一步的沟通，建立良好的合作关系
东莞市远东物业管理有限公司 2005年3月20日
花园小区物业管理实施方案
办公室 工程科秩序科 服务科眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章 安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于2010年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，2011年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物2011027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名，下设四个职能科室： 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经理 经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。
公园物业管理方案
公园物业管理方案 第一部分整体管理目标和理念 xx公园公园作为面向社会一个旅游、休闲的景区，必须具有较高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、旅游环境。相信通过和的通力合作，我们有信心、也有能力将该公园打造成为本土高品质休闲区。 公园占地1300亩，其中规划500亩水域，其余区域全部为绿化景观，针对公园的总体概况和各个要素，我公司确立了以下整体的管理设想及策划方案。一、管理基本定位 （从接管开始）：物业管理以配合为中心，促进配合公园的管理，物业管理的好坏必将直接影响到公园的整体形象，优质的物业管理和房屋质量保修承诺将形成良好的市场口碑，对公园起到无形的宣传作用，反之将成为阻碍。在此期间，物业管理服务的质量是关键，性价比高的物业管理对公园的宣传将起到积极作用，根据这一特点，我公司将在管理初期加强物业管理的品牌效应，集中管理优势，尽快创出该公园的物业管理品牌，形成良好的市场口碑。 二、管理理念定位 树立“以品质为重，以服务为尊”的理念，抓装运转良好的公园设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的公园风景”三个保障。 （一）树立“以品质为重，以服务为尊”的理念 坚持“以管理服务于人，以服务奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人”，打造物业优质服务的品牌。不断听取公园游客的合理化建议和要求，及时弥补工作中的缺陷与不足，提供最优质的服务、最贴心的关怀。 该公园作为高端旅游休闲区，其特点决定了物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵”。我公司将秉着真诚的态度，以高起点、高标准、严要求的标准，试图为游客缔造最纯粹的感性，使游客充满享受舒适与生活的便捷。 舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的旅游环境，其环境应该首先注重“舒适”的一面，以满足其“理性上的基本需求”。 安全：安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个
军休所花园物业管理项目方案
企业概况 一、企业名称 三、员工结构及管理人员素质 员工结构 管理人员素质 四、我们的企业理念 以精心、精细、精诚提供精致、精彩、经典的物业服务
五、我们的服务宗旨 业主至上，诚信服务 六、我们的经营管理特色 特色一：务实的服务理念 ####物业管理有限公司在物业管理服务过程之中，始终本着以人为本，以诚相待。在所管理的项目中，我们以高度的责任感、使命感和强烈的敬业精神，为业主和来访的客人提供周到细致的物业服务，从每一件小事出发，处处为业主的利益考虑，从而赢得了广大业主的赞誉和尊敬。 公司建立起科学的考核和培训体系，把知识、技能和尊重带给员工，为员工创造发展空间，规划职业生涯，使他们在工作中体现人生的价值，感受成就的喜悦；始终保持着对公司的认同和高度的工作热情，从而把爱心和优质的服务奉献给客户。 公司深信，企业的长远发展离不开优秀的企业文化，建设一个有灵魂、有责任感的企业，对员工负责，对社会尽力是####物业的一贯宗旨。 特色二：成熟的大型社区管理经验 ####物业管理有限公司董事长刘强先生是一位有着多年物业管理经验的职业经理，并开创了市场化物业管理运作之先河，在行业中享有广泛的信誉。 在物业管理实战经验的团队的共同努力下，总结出各种先进管理方案供广大业主选择服务； 首长级服务——以您为尊 为高级企业家、商人等特殊要求的业主提供“首长级”服务 ◆业主身份保密 ◆客户服务专人对接
◆指派专人入室清洁、专人入室维修 ◆特约私家安防服务 ★增设单独安全监控设备 ★增设私家护卫人员 ★访客单独登记、录像 贵宾级服务——星级酒店特色 为影视明星等各界名人，提供星级酒店式服务。 主要服务内容： ◆随时订、送餐 ◆随时收、送清洗衣物 ◆免打扰特约服务 ◆安防特约服务 ◆代理行程安排 ◆代养家庭绿化、家庭宠物 行政级服务——细致严谨 为职业经理人、高级管理者提供细致严谨的行政级服务。 服务标准规范，服务流程专业，服务风格严谨。 主要服务内容： ◆订、送餐服务 ◆收、送清洗衣物 ◆预约家庭钟点工 ◆上门维修 ◆车辆清洗、保养 ◆信息中介服务 夕阳亲情服务——耐心周到 为住宅内的老人提供耐心周到的老人服务，让每一位老人老有所乐，享受高质量的物业服务，怡养天仑。 ◆老人陪护 ◆定期老人身体检查 ◆老人生日亲情点播 ◆老人健康休闲讲座
某花园物业管理方案
富雅花园方案 前言 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司对东莞市富雅花园的物业管理投标方案，本方案有利于促进富雅花园物业保值和增值，现供贵业主委员会在招标时参考，并作为进一步合作的基础，希望在物业管理上取得更大的成效。本方案现为初案，是根据目前富雅花园的基本情况，结合我公司的专业实践以及对该项目初步了解的基础上完成的，如有幸或得投标权，将提交具体的计划。希望以此奠定双方长期真诚友好的合作关系！
公司简介 东莞市远东物业管理有限公司成立于2002年9月，是一家集物业管理、物业咨询、物业中介为一体的具有独立法人及三级资质的专业物业管理企业，公司秉承“科学管理，优质服务，业主至上，服务第一”的工作宗旨，积极倡导“人性化”的管理。我们的指导思想是：“以人为本，以客户满意为目标，竭诚为客户提供完善的生活空间和优质服务”，通过优质服务来不断赢得顾客的信赖，占领市场。 公司管辖的物业涉及住宅、高层楼寓、商业物业、顾问服务等，服务的项目有太港商业城、迪宝小商品批发城、旺角新城国际风情步行街（盛都花园）、三屯富怡花园、华侨新村等，所服务的项目均受到业主的一致认可和好评。公司逐步形成了一支高素质、有着丰富管理经验的队伍，管理人员持证上岗率达100%，公司在借鉴国内外物业管理的先进经验的同时，不断积极探索自身的发展思路和模式，把管理融入服务当中，始终把业主的利益放在首要位置，不断提高服务层次，改进服务质量，追求无止境的服务新境界，打造行业的先锋。 公司自成立以来，按照ISO9001质量体系管理标准制定了相关管理制度和工作手册，并在工作中严格执行和检查、监督，形成了一套完整的从公司到部门，再到管理处由上至下的检查、监督机制。并在行业内最早推出首任“问责制”和末位“淘汰制”，不断强化内部管理，提高服务管理水平，以质量赢得顾客的信赖、赢得市场，逐步创出远东品牌。
某小区物业管理方案
建 荆州 荆州太阳城物业管理方案 天津顺驰物业管理有限公司 荆州分公司 2004年7月15日
目录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、前期物业管理 1.早期介入服务 2.接管服务 3.入住服务 4.日常服务 四、组织和管理制度 五、物业管理总体目标与分项目标 六、成本测算 七、服务内容、标准及质量保证措施 八、附各种工作流程和管理规定 荆州太阳城 一、项目概况 1、太阳城简介 1）地理位置 该项目位于荆州市的沙市区，荆襄南道以南，长港路以北，工农路以东，园林路以西。 2）建筑物概况 本项目为一住宅小区，由多层住宅、小高层住宅、会所、商业街组成。其中二层半的住宅4栋；四层的住宅17栋；四层半的住宅84栋；六层的住宅90
栋；十一层半的住宅17栋，部分设地下室一层；会所三层；商业街二层；总建筑面积为310000M2，其中商业面积15000 M2，住宅面积295000 M2。整个小区被环形道路及两横一纵的车行道划分为若干个住宅组群。整个小区的总体建筑轮廓，采用低层、多层和小高层相结合的方式。在景观界面的核心位置和小区北部边缘设置小高层，一方面充分利用建筑间距提高容积率，另一方面在小区北部及中部形成鲜明的景观意向以加强小区的整体感觉；多层住宅主要包括5-6层的条式住宅及四层退台式阳光住宅和叠拼住宅。低层住宅则为三层联体别墅。3）区内配套设施、设备 太阳城项目规划有大型水面湖景、中庭花园、VIP会所、商业街、运动休闲等公共设施，且建立有电子安全防范系统：周界红外线对射报警、公共区间闭路监控、保安24小时电子巡更、门禁及车库管理。小高层每栋配有低速电梯及变频水泵满足了住户出行、生活的需求。 4）物业管理用房 A.临时性用房 具体位置：荆州植物园太阳城南门销售中心第二层 用房面积：54平方米 B.长期性用房 具体位置：荆州植物园太阳城商业街1号楼第三层 用房面积：总计240平方米 二、物业管理内容 物业管理以政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体
花园物业管理服务方案
花园物业管理服务 方案 1 2020年4月19日
海文花园物业管理服务方案 一、物业概况 XX海文花园位于深圳重点开发的两大中心区之一的南山商业文化中心区之高尚住宅组团的核心地带,为滨海大道南山第一站,北邻深圳大学和深圳未来”硅谷”—高新技术产业园区,是以深圳XX公司为主开发兴建的高尚住宅。 XX海文花园占地24225平方米,总建筑面积44379平方米,其中商业面积为2621平方米,绿化近10000平方米,由7栋9-11层围合式住宅组成,共399户。 小区主要配套设施有:地下停车场、幼儿园、游泳池、儿童娱乐场、喷泉、会所等。 小区主要机电设备有;15台沈阳东芝电梯,1台400KW康明斯——伟力发电机,供配电、给排水、消防楼宇监控设施齐全。 二、深圳市XX物业管理有限公司简介 深圳市XX物业管理有限公司是XX深圳(集团)公司下属,专业从事自有及委托物业管理与服务的国有专业物业管理企业。 公司管理的物业包括高层商住楼、别墅区、工业区、写字楼等物业总面积近50万平方米,其中位于沙头角的海滨花园1998年荣获了深圳市”优秀住宅大厦”、广东省”优秀住宅大厦”、建设部”全国优秀示范住宅大厦”等称号,是当前盐田区唯一一家获得”国优”荣誉的大厦。在底,我公司在深圳市规划国土局盐田分局办公大楼物业管理权招投标中,以94.7分的最高分获得了物业管理权,成为盐田分
局办公楼的物业管理人。由于具备良好的物业管理业绩,今年8月份,盐田区沙头角镇镇政府主动把该镇干部住宅区的物业管理权交给了我公司。位于市政府对面的XX公司标志性建筑——XX大厦、XX城市广场已在接管筹备之中,定于明年初正式投入使用。公司现有员工五百多名,公司中层以上干部及管理处主任百分之百获得大专以上学历,管理人员百分之百获得了国家建设部颁发的物业管理上岗证,特种作业人员百分之百持证上岗。 深圳市XX物业管理有限公司作为XX集团下属公司,资金、技术、人才等各个方面的优势非常明显,而且经过多年的专业化、规范化发展、实践和求索,积累了大量的理论基础和实际管理经验,已成为一个高素质的、专业化的物业管理企业。为进一步提高公司管理水准,减小与国际先进管理企业的差距,公司于二○○一年十二月经过ISO9001/ISO14001/OHS18001国际标准化管理体系认证,获得国际、国内双重认证,成为全国首家经过三位一体的标准化管理体系认证的企业,为相关方提供当前最先进的质量管理、环境管理及职业安全卫生管理服务。 深圳市XX物业管理有限公司凭借XX集团的强大实力,优质的物业管理水平,”实实在在、明明白白”的服务风格,力求以新颖、尽善尽美、细致入微、全方位的服务展示XX物业管理的形象,真正创出客户满意、员工拥戴、社会赞评的”XX”物业管理品牌。 三、管理目的 1、保持和提高物业的完好程度,使物业保值、增值。 2、创造良好环境,统筹安排小区各项设施的管理养护、强化
深圳某小区物业管理方案概况
深圳某小区物业管理方案 **管理（深圳）有限公司受深圳****发展有限公司委托，对进行物业代管，代管期限为三年。现依据深圳市物业管理法规和《物业管理代管合同》，特制定本方案。 一、概况 座落于大道与益田路交汇处，属福田中心，未来深圳市中轴线所在的黄金地段，交通四通八达。市政厅、艺术中心、音乐厅、少年宫等近在咫尺，小区配套设施齐全，装修豪华，造型别致，气势宏伟。 小区占地面积5400平方米，总建筑面积126263平方米，其中住宅面积69107.63平方米，写字楼面积21978平方米，商业用房面积14116平方米，会所面积5438平方米，地下二层停车库合计15623.37平方米。小区实行封闭管理。 二、管理处组织架构、人员编制、员工聘用条件和方法 <1>组织架构、人员编制 占地5400平方米，总建筑面积126263平方米，户型三类，三幢36-40层的超高层楼宇长排成一字形，由住宅、写 1 字楼、商业用房、文化娱乐场所综合一体组成，地下车库分上下两层三个出入口。小区二个通道，采取24小时全天候保安服务，实行封闭式管理。针对小区特点，参照深圳市物业管理法规有关精神，（1000平方米左右/管理人员1人），本着精减、高效、满负荷的工作原则，定岗、定员如下： A、管理层设11人。其中主任1人，副主任2人，助理主任1人，助 理员4人，财务3人。 B、操作层88人。其中保安三个班共48人，维修班14人，清洁班22 人（含花工2人）；炊事员4人。 以上人员，除管理层人员外，其他人员按小区两次入伙的具体时间分步配备到位，详见入伙方案。 C、组织架构、人员编制网络图 <2>聘用员工条件、方法（聘用员工应具备的条件） A、管理处主任：大专文化程度或中级以上技术职称，持有物业管 理上岗证书。工作积极热情，勤于思考，责任心强，有较强的 管理、组织、协调能力和管理领导艺术及物业管理经验。
XX商业步行街物业管理方案
西城路商业步行街物业服务投标方案 桂林市桂安物业服务有限责任公司二00八年七月一日
目录 致函 一、桂安物业服务有限责任公司简介 二、商业步行街物业服务理念 三、商业步行街物业管理的特殊性 四、西城路商业步行街物业项目概况 五、西城路商业步行街物业管理目标与整体策划 六、西城路商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配 七、西城路商业步行街物业费用总支出及收益预测 八、西城路商业步行街物业费用分项描述 九、西城路商业步行街物业服务各项收费标准 结束语 附件1：企业法人营业执照（副本）（复印件） 附件2：企业法人身份证（复印件） 附件3：组织机构代码证（副本）（复印件） 附件4：企业资质证书（副本）（复印件）
致函 尊敬的西城路商业步行街业委会全体同仁： 桂安物业服务有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的【西城路商业步行街】提供物业管理服务方案建议。 由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解【西城路商业步行街】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【西城路商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。 我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵委领导的【西城路商业步行街】提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系！
一、桂安物业服务有限责任公司简介： 桂林市桂安物业服务有限责任公司是由桂林市公安局直属企业—桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司，总公司占80%股份，其他自然人占20%股份。 桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元，客户150余家，客户聘请保安员1900余名。公司分支机构包括“猎豹技防公司”，“金豹武装押运公司”、“桂安物业服务有限公司”；并开办保安培训基地1个、休闲农场1个、保安器材销售部1个，承接全市110开锁服务业务等。整个保安队伍分9个大队，21个中队进行管理。 桂安物业服务有限责任公司注册资金50万元，物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业服务业务，从众多物业服务企业的竞争中相继接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花园”、“三星大厦”、“北斗·城南旺角”、“红岭小区”、“阳光花园”、“临江苑小区”、桂林“商务经贸广场”、“汇通商业广场”等楼盘的物业管理及“大宇客车厂”、“水晶郦城”、“旅游发展总公司”、“香江饭店”、“广运商贸城”“普天通信设备厂”等的专业化人防服务管理项目。 桂安物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。在物业管理实践中，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。 精良的服务品质，使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工300余人，管理层人员平均年龄为35岁，
【策划方案】某住宅小区物业管理策划方案(doc 101页)
【策划方案】某住宅小区物业管理策划方案(doc 101页) 部门： xxx 时间： xxx 整理范文，仅供参考，可下载自行编辑
荆州香格丽舍住宅小区前期物业管理方案书 致送函 尊敬的荆州市金宾士房地产开发有限公司领导： 您们好！ 诚挚感谢您们，给予我们这样一次能充分展示自身实力的机会。 我公司是一家新兴的物业管理服务企业，是荆州市物业管理协会会员单位，目前接管项目为观邸城市别墅住宅小区，另有一个待接管项目为天缘居城市花园住宅小区。我们深信，在金宾士地产公司领导支持和关心下，通过我们的努力，“利嘉物业”和“香格·丽舍”结合，一定能在更大程度上提高楼盘品质，确保香格·丽舍安全、便利、优雅、舒适的居住环境，确保香格·丽舍业主们购置物业保值、增值。 在此，我们郑重承诺：秉承利嘉物业“服务创造价值·品质成就未来”的企业理念，推行“客户满意是我们永恒的追求”的全员服务宗旨，倡导“管理严谨化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化”，最终形成以“高档物业特征、优质服务标志、合理收费取向”为核心的利嘉物业管理品牌风格。 我们根据与金宾士地产公司领导就香格·丽舍物业管理的相关接洽中贵公司要求及所得资料，精心制作了此份物业管理方案书，希望能凭我们在高端物业项目的物管心得和经验，结合政策法规和客户实际需要，向金宾士地产提供促进销售、节约投资、方便物业管理的专业化物业管理服务建议。 恭请各位领导在百忙之中细阅赐教。 顺颂祺祥！ 荆州市利嘉物业管理有限公司
二零零六年八月八日 郑重申明 本方案书内容为我公司商业机密，仅对有合作意向的荆州市金宾士房地产开发有限公司公开。本公司要求金宾士地产公司收到本方案书时做出以下承诺： ?本方案书仅供金宾士地产公司高层人士在决策项目前期物业管理合作单 位时使用。 ?妥善保管本方案书，未经我公司同意，不得以任何理由、任何形式向第 三方公开本方案书内容。否则，我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。 ?若本方案书未被贵公司采纳，则我方将予以收回。 特此申明！ 荆州市利嘉物业管理有限公司 二零零六年八月八日
物业服务投标方案
物业服务投标方案 “西昌山海苑”物业服务 投标方案 竞标人（加盖公章）：西昌市金灿物业管理有限公司 日期：二零一六年八月
第一章物业管理投标报价表 第二章物业管理服务理念及目标 第一节项目简介 第二节项目管理理念及目标 第三节物业服务标准 第三章项目管理机构运作及管理制度 第一节项目组织结构 第二节各岗位工作职责 第三节物业管理机制 第四章管理服务人员配置 第一节人员配置 第二节人员培训计划 第五章物业管理服务实施方案 第一节物业前期管理 第二节装修管理 第三节公共设施、设备运行维护管理 第四节安全、消防管理方案 第五节环境管理方案 第六节客服服务 第七节规章制度和档案管理 第六章物业应急措施
第七章社区文化 第一章物业服务投标报价表 ●该价格为包干价,包含所有的费用、税收等。报价包括但不限于预备费、人工费、管理费、开办费、维护费、税金、利润等实施本项目前期物业服务所发生的所有费用。 第二章管理服务理念及目标 第一节项目管理理念及目标 要想把【西昌山海苑】物业管理服务做好，必须在认真研究项目物业管理项目的具体特征及其客户群个性需求的基础上，量身订制切实可行的物业管理与服务整体方案及策划思路，提出规范和行之有效的针对项目物业管理与服务的具体内容及其配套措施，结合项目地域特性以及我公司的管理优势，同时从全方位去把握服务要点。 “安全”——从治安、消防、车辆、设备四个方面来做好管理工作，
同时以满足客户的“安全需求”为出发点，建立严密、高效的安全防范体系。 “舒适”——用优质服务为物业使用人创造温馨的居住环境 “高效”——为物业使用人提供高效快捷的物业管理服务。 在确定管理模式的基础上，针对【西昌山海苑】的特色及实际情况，提出物业管理的目标： 服务质量—“满意+惊喜”用心极致，变满意客户为惊喜客户。 产品质量—保证建筑物和设施维护良好，并对业主不断变化的需求做出相关反应。 成本控制—尽力保证以最为有效的方式开展物业服务 第二节物业服务标准 按照《凉山州住宅物业服务等级指导标准（试行）》一级标准执行 （一）、基本要求： 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3、服务人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业服务职业资格证书或者岗位证书 4、有完善的物业服务方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全 5、服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情 6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服
营区物业服务方案
目录 一、针对本项目服务特点、难点分析 (2) （一）本项目服务特点、难点分析 (2) （二）做好本项目所采取的措施 (5) （三）项目服务管理保障的组织架构、人员配备及岗位职责条件 (13) （四）部分管理制度内容 (19) （五）管理机制 (36) 三、针对本项目草坪管理养护方案 (53) 四、针对本项目灌木和花卉管理养护方案 (63) （一）灌木的管理养护 (63) （二）花卉管理养护方案 (78) 五、针对本项目乔木管理养护方案 (80) 六、针对本项目环境卫生管理方案 (84) 八、针对本项目的垃圾专项清运方案 (90)
一、针对本项目服务特点、难点分析 （一）本项目服务特点、难点分析 本项目服务范围较广，主要包括营区范围内的绿化养护保洁，以及遇部队重大检查或任务需要等不同于平时部队管理情况时的垃圾收集清理外运等，保洁工作量大、任务繁重。 物业工作质量直接影响到营区的形象，因此，项目实施期间，我公司将重点控制服务范围、操作规程、质量标准和工具、耗材的使用，根据中国人民解放军某单位需求和作业性质，科学制定保洁作业规范，并严格按照卫生保洁作业标准，为中国人民解放军某单位提供专业绿化养护保洁卫生清洁和圾收集清理外运等相关物业服务。 服务人员作为营区工作人员的一部分，其言谈举止直接影响整个营区的形象，必须具备一定的礼仪礼貌知识，体现营区整体文明素质。通过引入有效的经营机制、科学的管理手段、成熟的运作模式，物流园环境卫生及安保项目的管理，必将助力发挥整体资源优势，提高其资本质量，提升其资产价值，树立营区良好的社会形象。如此系统的综合项目前所未有，物业管理服务是一个挑战，因此我们必须在充分认知市场竞争态势的基础上扬长避短，提出具有营区物业服务特点的可行、实效又具有市场前瞻性的营运、管理思路，以先导者的姿态，差异化的策略取胜于未来的市场竞争。 1、管理上的重点
花园小区物业管理服务实施方案
花园小区物业管理服务实施方案
眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于 9月经眉县工商局批准成立,企业法人营业执照注册号:061.注册资金52万元,是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业, 8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书,资质编号为宝房物027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名,下设四个职能科室: 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经 是公司的决策机构,设经理1名。经理对公司所有事务全面负责,对公司的一切重大事务做出最终决策,并负责协调各科室工作。
在经理领导下,各科室互相协作,全面处理分管工作,对于重大问题报请经理处理,或经过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时,并完成经理交付的各项其它工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人,获得物业管理岗位从业资格证书的14人,各种专业技术和管理人员21人,其中中级职称5人。我公司当前接管两个住宅小区,物业管理总面积达22万平方米,其中小高层1万多平方米,多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套,价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务,我公司先后购置垃圾箱1台;垃圾清运车29辆,;剪草机、打孔机、绿篱机各1台;对讲机9个;潜水泵、污水泵各一台;电脑3台及打印机等设备,总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段,美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩,现有住宅楼42栋,住户1200户,业主3700余人。建筑总面积158675m2。 小区内配套设施齐全,设专业配电室和加压站各2个,院内设有智能化监控设施、路灯,广场灯;楼道内设声光控感应灯照明,当
住宅小区物业管理方案模板
XX居住小区物业管理方案 目录 一、项目概况 二、物业管理内容 三、物业管理模式 四、物业公司组织机构和管理制度 五、物业费的成本测算 六、业服务内容、标准及质量保证措施 七、管理总体目标与分项目标 一、项目概况 1. 地理位置 该项目位于sh区与jz区的结合部, 面临武德路, 北挨江津西路, 南靠北湖路。 2. 项目主要经济指标
二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据, 寓管理与服务之中, 建立社区服务体系。为住户提供全方位管理, 服务项目呈现多元化、全方位态势, 总体归纳为”六项管理、三类服务”, 即”房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”; 常规性公共服务( 合同服务) 委托性特约服务( 非合同零星服务) 和经营性多种服务( 全方位、多层次的综合服务)。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括: 公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行”管养合一”主要落实在以下几个方面: A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合, 落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划, 执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、 健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式, 并做到制
度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜, 根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理 范围包括: 上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成, 进行统一管理, 对于不同的设施、设备进行不同的维修管理, 执行相应的工作质量标准, 建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案, 落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。 1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理 范围包括: 道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。 根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同, 指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别, 如: 车库、制定专业管理方案并实施。经过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标, 基本完好。 1.4智能化设施设备 范围包括: 楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统, 周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子
最新完整版物业管理方案
最新完整版物业管 理方案
生活区物业管理岗位体系纲要 1、物业管理部 （1）负责筹建、管理员工餐厅。 （2）负责会所及会议中心的管理。 （3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。 （4）负责物业的日常清洁工作。 （5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。 （6）负责物业的除虫灭害工作。 （7）协助业主处理租赁工作。 （8）负责业户的搬入和迁出协调工作。 （9）负责业户档案的建立与管理工作。 （10负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的钱点活动提供必要的帮助。 2、安全管理部
（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。 （2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。 （3）成立义务消防队，定期举行消防演习。 （4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。 （5）与业主签订“消防安全责任书”。 （6）负责物业大型活动的警卫布置。 （7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。 （8）负责地下停车场的安全秩序管理工作。 （9）负责监工室管理工作。 （10）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。 （11）总经理指派的其它工作。 3、工程管理部 （1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。 （2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。 （3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。 （4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其它公共系统的日常维修保养。 （5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。（6）负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其它有关的服务要求。 （7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工
某花园小区物业管理方案
GＭ花园小区物业管理方案 第一章对现时管理工作的意见及接管后的改善建议?第一节调研 “GM花园”是位于J市区的高尚纯住宅小区，公元1994建成使用,是在国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为外籍人士）。物业管理系由中港合资的J市物业管理公司进行。 为使“GM花园”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使用者的服务需求,S物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上,针对“GM花园”物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路。 经调研和分析S物业管理公司认为现时“Ｘ小区”之物业管理工作主要存在:“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业管理有关依据，酬金收取标准按管理服务之物业总支出之比例收取。在国内相关法规缺乏及业主维护权益意识薄弱时，在利益驱动之下，势必造成管理开支增大，形成与业主利益的矛盾。 物业保值、增值意识被动:物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。G Ｍ花园小区乃94年投入使用,现时在环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理机构处于较被动状态,未有体现从专业物业管理角度向业主提供服务之意识。 物业管理服务意识被动：现时“GM花园”物业管理机构提供之服务内容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共地方工作,与现时不断提升之业主、使用者需求不相匹配。 物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益。
私人个性服务缺乏:在高尚住宅，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。 沟通服务缺乏:物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为,相互沟通是委托合同进行的重要因素,缺乏沟通将影响服务质量。 第二节管理服务思路 现代人经过努力,在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受需求层面,有了更高的要求。我们考虑到在“ＧM花园”小区的业主使用者都是经济富裕的境内外企业家、外企高级管理人士和外籍人士。业主组成整体素质高,对物业管理服务工作的要求也高,一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。 “GM花园”小区围合式建筑,营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之居住环境;加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的高品质生活小区氛围。 为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“GＭ花园”小区的物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务质量”。以达到我们物业管理的目标:“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率和经济效益,促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。 第三节物业管理改进工作 为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。S物业管理公司将在“GM花园”小区的物业管理服务过程中突出体现： 1、管理酬金定额收取,彻底照顾业主利益。 物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主与委托管理机构的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。
某小区物业管理方案
建 荆州 荆州太阳城物业管理案 天津顺驰物业管理有限公司 荆州分公司 2004年7月15日
目录 一、项目概况 二、物业管理容 三、前期物业管理 1.早期介入服务 2.接管服务 3.入住服务 4.日常服务 四、组织和管理制度 五、物业管理总体目标与分项目标 六、成本测算 七、服务容、标准及质量保证措施 八、附各种工作流程和管理规定
荆州太阳城 一、项目概况 1、太阳城简介 1）地理位置 该项目位于荆州市的沙市区，荆襄南道以南，长港路以北，工农路以东，园林路以西。 2）建筑物概况 本项目为一住宅小区，由多层住宅、小高层住宅、会所、商业街组成。其中二层半的住宅4栋；四层的住宅17栋；四层半的住宅84栋；六层的住宅90栋；十一层半的住宅17栋，部分设地下室一层；会所三层；商业街二层；总建筑面积为310000M2，其中商业面积15000 M2，住宅面积295000 M2。整个小区被环形道路及两横一纵的车行道划分为若干个住宅组群。整个小区的总体建筑轮廓，采用低层、多层和小高层相结合的式。在景观界面的核心位置和小区北部边缘设置小高层，一面充分利用建筑间距提高容积率，另一面在小区北部及中部形成鲜明的景观意向以加强小区的整体感觉；多层住宅主要包括5-6层的条式住宅及四层退台式住宅和叠拼住宅。低层住宅则为三层联体别墅。 3）区配套设施、设备 太阳城项目规划有大型水面湖景、中庭花园、VIP会所、商业街、运动休闲等公共设施，且建立有电子安全防系统：界红外线对射报警、公共区间闭路监控、保安24小时电子巡更、门禁及车库管理。小高层每栋配有低速电梯及变频水泵满足了住户出行、生活的需求。
公园物业管理方案
环城公园 物 业 服 务 方 案
物业管理服务有限公司二0一六年九月十八日
目录 序言 (4) 一、项目简介 (5) 二、项目服务方案 (5) 三、人员配备及培训管理方案 (11) 四、员工的仪表、行为规范 (17) 五、项目费用预算明细 (18) 六、突发事件的处理程序 (20) 七、附公司营业执照及相关资质 (24)
序言 有限公司是具有国家二级资质和独立法人资格的物业服务企业。公司以“依法管理、优质服务、追求卓越、持续创新”为质量方针，不断发扬团结、务实、高效、奉献的企业精神，牢固树立企业的品牌形象。 悦华物业深信质量是企业的生命，率先在西北地区物业管理内推广ISO9001：2000国家质量管理体系，在公司内部推广6S活动，以便更好的满足物业管理的需求。完善企业的管理运作，从秩序、保洁、绿化养护、工程设备管理，员工培训等方面实施标准化、程序化、专业化的管理工作，使公司的体系运行有着标准化的程序。管理模式全面推行“人性化物业管理模式”；提供个性化服务；实现“即时服务和隐性管理”相结合的管理设想；物业管理人职业化；全面实施MIS、CIS系统以及CS系统工程；建立治安快速反应系统；逐步增加社区管理服务的技术含量；逐步增加技防在管理中的比重；环境绿化逐渐实行绿化机械化，既提高工作效率，又节约人力成本；在机电设备管理中，利用成熟的技术和经验，加快智能化建设。 悦华物业经营理念： 精细化管理打造精品控制成本增强竞争力 拓宽领域多元化发展特色化服务树立信誉
一、项目简介 项目名称： 地址： 项目简介： 二、项目服务方案 （一）、环境卫生管理服务 1、工作流程及质量管理标准。 保洁工作流程及标准将按照相关卫生标准实行。 2、公共场所，主次干道、房屋公共部位的保洁（不少于以下频次） （1）硬化地面 2次/天清扫不定时巡视保洁（2）室外标识、宣传栏、信报箱 1次/天擦拭 （3）水池、沟、渠、沙井 1次/天清理 （4）及时清扫积水、积雪 3、公共部位 （1）通道、楼梯 1次/天拖扫 （2）共用活动场所 2次/天清扫 （3）信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/天擦洗 （4）公共卫生间 2次/天全面清洁不定时巡视保洁
军区花园物业管理方案
军区花园物业管理 方案 1
企业概况 、企业名称 组织架构 董事 重事长助理 ?总—经?理 三、员工结构及管理人员素质 员工结构 项目公司总人数管理人员作业人员1管理人员与作业人员比例数量30人5人25人1:5 管理人员素质 职称高级中级初级其它 人数1人1人3人21人 四、我们的企业理念 以精心、精细、精诚提供精致、精彩、经典的物业服务 五、我们的服务宗旨
资料内容仅供参考，如有不当或者侵权，请联系本人改正或者删除。 六、我们的经营管理特色 特色一：务实的服务理念 ####物业管理有限公司在物业管理服务过程之中，始终本着以人为本以诚相待。在所管理的项目中，我们以高度的责任感、使命感和强烈的敬业精神，为业主和来访的客人提供周到细致的物业服务，从每一件小事出发,处处为业主的利益考虑，从而赢得了广大业主的赞誉和尊敬。 公司建立起科学的考核和培训体系，把知识、技能和尊重带给员工，为员工创造发展空间，规划职业生涯，使她们在工作中体现人生的价值，感受成就的喜悦；始终保持着对公司的认同和高度的工作热情，从而把爱心和优质的服务奉献给客户。 公司深信，企业的长远发展离不开优秀的企业文化，建设一个有灵魂、有责任感的企业，对员工负责，对社会尽力是####物业的一贯宗旨。 特色二：成熟的大型社区管理经验 ####物业管理有限公司董事长刘强先生是一位有着多年物业管理 经验的职业经理，并开创了市场化物业管理运作之先河，在行业中享有广泛的信誉。 在物业管理实战经验的团队的共同努力下，总结出各种先进管理方案供广大业主选择服务； 首长级服务一一以您为尊 为高级企业家、商人等特殊要求的业主提供”首长级”服务 ?业主身份保密
某花园一期物业管理方案
目录 投标函 一、前言 (1) 二、中海物业公司简介………………………………………………２ 三、管理目标及经营理念 (10) 四、管理组织架构及人员配备………………………………………１3 五、管理制度一览表 (17) 六、开办费及管理费用测算 (24) 七、服务内容及标准 (30) 1、设备设施管理……………………………………………………3０ 2、清洁服务管理 (38) 3、安保服务管理 (41) 4、绿化养护管理……………………………………………………4４ 八、档案的建立与管理………………………………………………4７ 九、各项管理指标及措施的承诺 (48) 十、特色服务一览表 (49) 十一、物业管理各类工作流程图 (51) 十二、中海物业管理业绩一览 (56) 十三、营业执照及资质证书复印件 ?一、前言
宏润花园项目位于徐汇区漕溪中、北一村和李家宪地块，是上海润仁房地产有限公司投资开发的高档商品住宅小区。宏润花园地理位置优越,东北侧与轻轨明珠线相距百米，占地面积４7,１5１平方米,由8幢住宅楼及会所等组成，总建筑面积约1６万平方米。小区在规划设计、施工各方面均体现了新型建筑的时代气息。小区内建有会所、休闲广场、游戏区、咖啡茶座等休闲娱乐场所，并建有商业中心，不但给小区业主带来生活上的便利和舒适感,还为小区将来的发展打下良好的基础。 上海润仁房地产有限公司为了使宏润花园创造和保持安全、舒适、整洁、优美的居住环境，提高居民的居住质量，投入了大量的人力、物力、精力，在小区尚未销售的时候就被评为徐汇区样板小区,体现了较高的新文化品位。根据该物业的特点，实施与之相匹配的管理相当重要。经我司对宏润花园一期物业管理招标文件进行仔细研究后,针对宏润花园一期物业管理的实际情况,我们在项目管理的先进性、系统性、针对性方面做了充分的准备。从物业管理工作的难点和重点着手，确立我们的整体设想和策划思路。 我公司作为在ISO９0０2质量体系保证下,具有较高物业资质和服务品质的管理公司,完全有能力,有信心承担宏润花园的物业管理工作，如能在此次投标工作中胜出，我公司将充分发挥其管理优势,资金优势和人才优势,竭诚为润仁房地产公司做好物业管理工作，力创上海物业管理样板小区。 中海物业管理(上海)有限公司
花园城物业管理方案模板
花园城物业管理方 案
铜陵市 丽景花园城 物 业 管 理 方 案 南京市圣地物业管理有限公司 二〇〇八年六月 ”丽景花园城”物业管理方案 根据”丽景花园城”的设计特点, 现拟出”丽景花园城”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中, 能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务, 使”丽景花园城”物业持续升值, 为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区, 提升生活品质, 实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。 一、丽景花园城物业概况
”丽景花园城”位于铜陵市大铜官山西面、铜都大道东侧, 一期建筑面积约10万平方米, 小区依山而建, 以多层住宅为主, 配有较高价值的店面, 是居家置业的理想物业。大铜官山即为铜陵市的母亲山, 如此美丽的社区, 更需要”圣地物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。 二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准 根据丽景花园城的规划情况, 我司确定丽景花园城物业为中高档管理。其服务标准如下: ( 一) 建立24小时值班制度, 设立服务电话, 接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈, 及时处理并有回访记录。 ( 二) 定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单, 对合理建议及时整改。满意率达95%以上。 ( 三) 建立落实维修承诺制, 零修急修及时率95%, 返修率不高于1%。 ( 四) 每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。 ( 五) 物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。 ( 六) 常规性公共服务 1、房屋管理及维修养护
( 1) 栋号、楼层、房号等标志明显, 设立引路方向平面图。 ( 2) 物业外观完好、整洁、外墙无脱落, 无乱贴、乱涂、乱画现象。 ( 3) 空调安装统一。 2、共用设备管理, 保证设备与机房环境整洁, 设备良好, 定期保养无事故隐患。 ( 1) 供电系统。保证正常供电, 停电提前1天通知用户, 接地电阻每1年检测1次。 ( 2) 弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。 ( 3) 消防系统。24小时值班; 设备设施齐全、完好无损, 可随时起用; 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育, 明确各区域防火责任人; 消防疏散通道畅通; 保证无火灾安全隐患。 ( 4) 给排水系统。每半年清洗水池1次, 保证水质符合国家标准; 水池、水泵周围清洁卫生, 无二次污染; 停水提前1天通知; 消防泵每月进行1次操作, 每年进行1次全面检查; 排水系统通畅, 汛期道路无积水, 地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生; 遇有事故, 维修人员在20分钟内到达现场抢修, 并无长时间停水; 制有应急处理方案。 3、共用设施管理。共用配套服务设施完好, 道路、楼道等公共照明完好, 道路通畅, 路面平坦。 4、保安及车辆管理。 ( 1) 专业保安队伍, 24小时值班及巡逻, 保安文明执勤, 言语规范,