我国房地产投资信托基金发展研究
我国房地产投资信托基金发展研究内容摘要：在国际市场迅速发展的房地产投资信托基金（reits）具有流动性强、风险低、税收优惠等优势，目前已成为房地产投融资的新工具。本文主要从国际视角下reits的基本情况入手，结合我国房地产企业的案例实证，分析我国房地产投资信托基金的发展现状、存在问题及应对策略。
关键词：房地产业 reits 金融创新发展模式
房地产业具有资金密集度高、风险高、投入高、产出高的特性，保证充足的资金是房地产业持续发展的基础（万容，2010）。在2008年中央出台的“金融国九条”房地产政策措施中，首次将房地产投资信托基金（reits）作为一种国家层面上企业融资渠道方式提出来，被认为是一种创新的融资形式。由于我国房地产基金制度环境较国外有许多不同，而且reits在我国也只是处于初步发展的阶段，因此，亟需加强对reits的理论和实践研究。从而更好地完善我国的房地产投融资体系（徐云松，2010）。
实施reits的重要意义
首先房地产行业是一个资金投入高的行业，一般需要大量资金注入，reits的出现，可以使民间众多小额资金有效集聚并投资房地产领域，通过较少的资金获得较高的收益，从而激发投资者的投资热情。其次从国外的发展经验上来看，引入reits还可以有效保护中小投资者的权益，并能够有效分散和降低房地产企业的投融资风险，从而提高金融系统的安全性。同时reits可以像股票一样在
房地产投资发展岗位职责说明书
房地产岗位职责说明书范例 岗位名称投资发展岗位编号 所在部门运营管理中心部门类别业务管理 直接上级发展经理直接下级无 岗位目标： 协助发展经理开展外部宏观环境调研工作，制定土地储备计划，负责项目拓展论证与获取，保障公司可持续性发展。 工作职责或工作任务： 序号职责概述工作职责 一工作管理1)根据部门工作计划，编制本专业工作计划，并执行落实； 2)编制和完善专业管理流程与制度，并负责贯彻执行； 3)参与部门管理及相关决策。 二发展管理1)收集、整理、分析宏观政策、经济发展、产业政策和行业发展动态； 2)开展拟进入目标城市的发展研究、城市规划及土地相关政策等信息研究； 3)根据公司土地储备计划收集土地信息、项目信息（包括项目合作、参股、 控股、并购等），建立土地、项目资源信息库； 4)寻找未来价值增长潜力较大的区域或地块，谋求合作机会，或通过土地市 场招、拍、挂等形式获得土地信息； 5)协助公司领导开展项目谈判，负责项目相关协议的草拟。 6)协助与土地方合作挂牌的委托土地评估、挂牌申请、数据编制、关系协调 等工作； 7)负责项目初步可行性分析，编制《项目建议书》并提交评审；
8)协助开展项目可行性研究工作，协助上级编制《可行性研究报告》； 9)负责项目相关协议、合同及文件的草拟； 10)组织办理拿地过程中相关组织联系事务及报批报建手续等； 11)负责土地或项目转让合同的履行、合同款的支付和补充协议签订的跟进； 12)完成领导交办的其他任务。 工作协作关系： 内部协调关系集团公司各部门及各区域公司外联部 外部协调关系政府相关部门、合作伙伴、咨询机构等 任职资格： 教育水平本科及以上学历 专业背景城市规划、房地产经营管理、项目投资、战略管理等相关专业 知识与技能要求1)熟悉战略规划、房地产投资分析的相关知识和技能； 2)熟悉土地信息获取有较深的理解和操作经验； 3)熟悉房地产市场、土地市场情况，以及政府相关的政策法规； 4)熟练使用OFFICE办公软件、网络应用等； 5)英文四级水平及以上，具有良好的英语沟通与读写能力。 工作经验1)4年以上房地产项目拓展、项目开发工作经验，有良好的政府关系者优先。其它： 使用工具/设备计算机、一般办公设备（电话、传真机、打印机、网络） 工作环境特征办公场所、项目现场 工作时间特征不定时工作制，经常出差 所需记录文档计划、协议、合同、汇报文件或报告、总结等
房地产开发公司投资发展部管理制度
投资发展部管理制度 一、项目投资管理制度 第一章总则 第一条目的 为加强投资计划管理，强化投资项目的事前、事中、事后控制，提高投资质量，防范投资风险，提升投资效益，实现公司战略目标， 特制定本管理制度。 第二条使用范围 本制度适用于公司所有房地产开发项目的投资控制。 第三条投资管理的原则 对投资的管理应该坚持以下三个原则： 1、以事前控制为主，其他控制为辅。 2、预决算的控制应公正、合理、准确、精细。 3、投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要， 不可偏废。 第四条管理职责 1、负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择。 2、配合成本合约部进行投资估算、预算、竣工决算等编制工作。 3、配合财务部编制《项目投资建议书》等工作。 第二章投资的审批原则 第五条投资发展部提请的投资项目按照隶属关系，层级请示、批复。 第六条新项目的开发必须事先进行可行性研究，可行性研究的内容包括以下五个方面。 1、对公司发展的影响。 2、主要风险和应对措施。 3、考虑公司的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足投资需要。 4、投资收益。 5、财务及税务论证。 第七条向公司提请新项目时，应积极充分准备好相关资料。
1、项目投资申请报告或建议书。 2、项目可行性研究报告。 3、有关合作单位的资信情况。 4、政府的相关政策及许可文件。 第八条在完成新项目的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并形成初审意见。对初审予以否决的项目，在征得公司领导的同意后，可申 请复查一次。 第九条经初审认为基本可行的项目，在征求公司领导意见后，会同有关部门召开投资审议会。 第十条投资审议会的内容 1、查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案。 2、对项目的疑点、隐患提出质疑。 3、提出项目的最终决策和建议等。 第十一条总经理及董事长根据投资审议会对项目所做出的决议签署审批意见。 第三章投资风险控制 第十二条负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发方案和销售策略。 第十三条参与评选设计规划方案，从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，对方案进行评审；再由成本合约部进行投资估算，财务部进行项目经济 评价，最终形成《项目详细可行性研究报告》。 第十四条组织对《项目详细可行性研究报告》的评审工作，评审结果报总经理签署意见。 第十五条立项后，细致审核项目投资计划和筹资计划，报总经理及董事长批复后方可实施。 第四章项目的考核和验收 第十六条组织公司相关职能部门成立投资评价小组，定期在项目运作后开展评价工作。 第十七条项目竣工验收后，负责组织对项目投资效益进行研究分析。 第十八条本制度由投资发展部编制，解释权、修改权归投资发展部。 二、项目前期开发管理制度
房地产信托基金
房地产投资信托基金服务方案概述 一、房地产投资信托基金的基本内涵 房地产投资信托基金来自于英文Real Estate Investment Trusts，简称REITs，在英国和亚洲某些国家也会被称为PIF(Property Investment Fund)。REITs 最早起源于美国，1961 年首支REITs 在纽约证券交易所上市交易。几乎与此同时，REITs 也出现在了欧洲市场上，荷兰于1969 年上市了第一支REITs，而在立法方面，欧洲各国直到90 年代才颁布法律、法规规范REITs 的发展。从2000年起，REITs 在亚洲也取得突破性的发展，韩国、新加坡和日本相继在2001 和2002年上市REITs，中国香港在2003 年由香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》意味着REITs 正式进入香港发展。 从本质上看，REITs 就是通过发行收益凭证，集合特定投资者和不特定投资者，将资金汇集起来并交由专门的投资机构进行房地产的投资管理和经营管理，投资者按比例共享投资综合收益，共同分担风险的一种信托基金。 从以上REITs 的定义看出，其具有以下几层内涵：第一，REITs 面向不特定的中小投资者，资金来源范围广，为中小投资者提供了一条新的投资渠道并为商业地产筹集巨额资金提供了可能；第二，REITs 主要的投资对象为房地产，不同于投资期货、股票和外汇等其他投资基金；第三，REITs 的综合投资收益需要广大投资者在风险自担的前提下共同分享，且并不向投资者提供保证投资回报的承诺，其还具有如下几个显著的特征： ①资产构成及收入来源：资产构成方面要求投资收益中的绝大部分必须来
房地产投资模式面临的转变
房地产投资模式面临的转变 近日,中国银监会出台了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文),进一步规范了房地产开发投资以信托方式融资的标准。这样,使得房地产企业获得银行开发贷款原本就极为艰难的局面,又增加了一些新的变数。 当试图通过信托私募获得资金的渠道也被堵死之后,许多开发商都面临着资金瓶颈问题。与此同时,海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐,一些已获准经营人民币业务的外资银行对国内房贷业务表示了极大的兴趣。不少国内开发商对此寄予了很高的期望。近期,在京、沪两地举办的海外投资基金商务洽谈会,众多开发商参与极其积极就是一个例证。 在央行121号文(2003年)出台之前,房地产开发投资模式对资金的需求远不如现在这样殷切。那时的开发商,通过土地协议转让的方式获得开发用地,再把土地拿到银行进行抵押获得项目开发的启动资金,在交清地方政府规定的部分相关税费后,开发商就可获得项目预售许可。此后,房屋预售的回款则足以支持整个项目运作的资金需求。客观地说,那时房地产项目开发的启动资金,只要能覆盖部分土地协议转让成本和打通政府相关部门的环节,即可运作整个项目。但这实际上让银行承担了相当大的金融风险。就银行而言,对待开发商的心理也相当矛盾。个人住房按揭贷款业务属于银行贷款的优质业务,还款逾期率与坏账率都很低,而对房地产企业的开发贷款则属于高风险品种。因此,很多商业银行往往把开发贷款与个人贷款捆绑在一起。对开发商的要求是,如果你要获得开发贷款就必须将个人贷款业务也交由同一银行做。 然而,自从央行121文出台后,彻底地改变了房地产开发投资的游戏规则,房地产开发成为了一个资金门槛很高的行业。虽然2003年以后一些开发商通过信托融资渠道能获得一部分资金,但信托融资的成本要远高于银行贷款,并且信托公司的风险防范措施并不比银行低。因此,大多数开发贷款性质的信托产品,只是为一些较具实力的开发商用做以解燃眉之急的过桥融资,并非是开发商解决资金需求的主渠道。 从欧美等发达国家的房地产开发投资主流模式看,房地产开发商实际上更多地是扮演着投资商的角色,至于房子怎么建那是承包商和建筑设计事务所的事。这也是世界500强企业中鲜有房地产商身影的原因。因此,从某种意义上说,房地产开发投资属于风险投资的范畴,在金融界被视作是投资银行业务,而传统的银行贷款品种很少有房地产开发贷款业务。因为一般商业银行不愿意涉足高风险的投资领域。 就我国目前房地产市场状况而言,开发商身兼多种角色既是投资商也是承包商,有的甚至还兼营物业管理公司和建筑公司。这种状况的存在既有历史原因,也有目前我国资本市场以及投融资体制尚不完善的原因。因此,开发商们身兼数职实属无奈。从长远看,房地产市场如果要健康发展,房地产开发投资就必须摆脱严重依赖银行贷款的现状,通过建立健全合理的房地产投融资体制来完成房地产商们的角色转换。我们预测,这将是未来房地产开发市场发展的大趋势。 感谢您的阅读！
房地产开发有限公司各部门主要职能
一.项目开发部 (一)项目拓展管理 1.收集土地信息，组织完成项目建议书等； 2.参加土地招、拍、挂，取得新项目土地资源； 3.负责项目立项，并争取政府优惠政策； 4.配合项目征地拆迁等工作。 (二)项目方案管理 1.组织编制项目总体规划、景观、建筑、装修装饰方案等设计任务书； 2.组织甄选规划、建筑、景观以及装修装饰等方案设计单位； 3.组织项目规划、建筑、景观以及装修装饰等方案评审； 4.协调方案设计单位，深化并完成各项方案及初步设计； 5.配合工程技术部确定室内外装饰材料。 (三)项目开发管理 1.完成项目可行性研究报告，并提出开发建设模式； 2.组织编制项目开发计划，控制开发进度节点； 3.检查、指导、协调项目各部门子计划的贯彻落实； 4.组织完成产品定位工作。 (四)项目立项工作 1.办理选址意见书和用地审批手续； 2.协调、落实技术指标，办理规划报批手续； 3.办理人防、消防、环保及园林等报批手续； 4.配合工程技术部办理用水、用电、用气、施工许可证等手续； (五)完成公司领导交办的其他工作任务。 二.工程技术部 (一)工程技术管理 1.协调设计单位按时完成施工图设计,对施工图进行审核和确认； 2.组织施工图设计交底和图纸会审，协调解决施工中发现的施工图设计问题； 3.对涉及质量、安全等关健部位的施工组织设计进行复核; 4.跟进项目管理, 及时做好施工图设计变更的管理工作； 5.提供工程技术支持与指导,及时协助解决施工现场的疑难问题; 6.收集保管工程技术资料，及时组织移交公司相关部门和建设档案管理单位； 7.配合招标及合同管理工作，及时确定施工技术参数、工艺要求、质量标准、验收办法等； 8.对工程设计、施工、材料设备等单位的进度款进行审核。 (二)工程计划管理 1.根据项目总计划和建筑方案的出图计划，编制施工图出图计划; 2.根据项目总计划编制施工进度总计划, 并根据实际情况及时进行调整; 3.根据施工进度总计划和现场施工进度计划,编制项目年度、季度、月度材料、设备采购计划; 4.根据项目施工进度编制材料、设备、绿化苗木等进场计划; 5.根据施工进度总计划和项目施工进度计划，编制设计、监理、勘察、图审、 施工、材料设备、苗木采购等资金使用计划。 (三)工程监督管理 1.对工程进度进行监督，定期检查执行情况； 2.建立工程质量保证体系和安全文明施工保证体系，定期检查，消除质量隐患。 对发现的质量问题跟督整改到位；
目前国内房地产基金发展现状和问题
目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当
年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投
中国房地产信托投资基金的发展现状和案例分析.doc
房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs 在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在 ---------- word 文档可编辑------
政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信 托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
地产公司投资部职责
投资发展部工作职责 （一）新项目开发工作 在公司的战略部署和公司领导的指引下，负责新项目寻找、研究及合作、谈判等工作，为公司的持续发展储备开发土地。 1、研究市场发展趋势和投资方向，确定基本开发需求； 2、根据开发需求采用各种手段寻找可开发土地； 3、对拟开发土地进行详细调研，并会同有关部门进行可行性分析； 4、对可行的项目与土地方进行初步项目合作洽谈，并配合公司领导进行深入谈判； 5、协助公司领导进行合同的起草与签署工作； 6、依据合作协议会同公司相关部门办理开发资料和土地的接收工作；（二）负责房地产市场信息的搜集、整理及研究工作。 1、项目前期市场调研工作，对市场供需情况、竞争对手进行科学地调查； 2、对宏观房地产（住宅）走势进行全面地分析； 3、项目投资前期《市场调查报告》的撰写； （三）根据市场调研结果，对公司开发的项目进行收益评估，为公司领导决策提供依据。 1、项目所在区域市场走向、供需情况进行全面的分析； 2、对项目环境、项目条件进行全面的分析； 3、根据市场情况，协同财务部、预算部、工程部进行新项目的经济收益评估工作； 4、会同各业务部门，对公司开发过的项目进行后评估工作。 （四）根据市场研究结果，进行市场行销策划，拟定项目产品的建筑设计要求。 1、进行项目楼盘的细分市场定位、产品定位； 2、确定新项目客户群定位、竞争定位；
3、制定营销费用预算，编制《项目推广计划书》； 4、根据区域地产市场物业特征及市场热点，对产品功能规划、总体规划、细部构造、公共配套、外立面造型、内部三维空间处理、户型设计、面积配比、建材设备选择等提出具体的建议与要求； 5、编写《项目委托设计任务书》，跟踪设计的修改结果； 6、根据市场情况，会同工程配套部、营销部等确定项目公共部分及住宅等交房标准； 7、参与建筑设计各阶段的方案评审工作。 8、遵守公司规章制度，完成公司制订的总体工作部署，配合其他业务部门的工作，完成主管领导交办的各项任务。 项目开发岗位 1、负责组织进行项目市场调查，做出报告，为项目策划、决策及运作提供依据。 2、协助策划岗位制定营销策划方案与专项调查，做出报告。 3、确定区域市场的调查并形成市调报告。 4、定期阅读相关信息及其他经济、政策、整治等方面信息，特别是房地产业信息，对本地竞争楼盘广告等信息进行收集。 5、负责对公司品牌知名度、客户满意度、物管公司服务质量等进行专项调查，并配合策划岗位对营销策划活动做出效果评估。 6、负责本地区楼盘销售形势的调查，定期收集销售信息，为营销策略的调整提供参考。 策划岗位职责 1、进行项目前期策划，负责编制项目开发可行性报告。 2、负责营销策划方案的制定和实施，营销策划方案包括广告推广方案、营销活动方案的编写、媒体推广计划安排等。
房地产开发公司投资发展部相关问题研究4
房地产开发公司投资发展部 相关问题研究 1绪论 1.1研究背景 改革开放以来，我国房地产从无到有，尤其在扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产业出现高速增长态势，有力的推动了国民经济的发展。然而应当客观的看到，我国房地产业在取得有目共睹成绩的同时，也存在着不少问题。 出现这些问题的原因很多，作为房地产开发企业主要是缺乏对项目决策的科学性和定位的准确性，表现在缺乏对政策的研究、市场的准确调查和对项目的科学分析以及项目定位不准确、规划设计不结合市场需求、房型结构上与广大居民需求不吻合等等。房地产开发企业只有真正意识到房地产开发前期工作在房地产开发中的地位和作用，充分了解房地产开发前期工作的内容和工作重点，正确的组织和开展开发前期工作，才是房地产开发企业健康发展的必由之路 1.2研究对象 目前中国房地产企业规模良莠不齐，小到由几个人合伙成立的项目公司，项目结束公司结束；大到房地产集团，几十个项目同时运作，项目分布在国内外多个城市，例如深圳万科、招商地产、上海复地等。规模经济是当今产业经济发展的一条基本规律。目前世界上很过经济发达的国家和地区，房地产企业都基本形成了规模经济，例如在寸土寸金的香港，新世界、和记黄埔、新鸿基地产等三家房地产巨头的开发量占市场份额的50%。然而房地产开发企业众多、规模偏小、缺乏领头羊、产业集中度过低是我国房地产业当前的主要产业结构特点。在上海乃至全国，房地产行业前50强的开发量只占到整个市场的三分之一。由此可见，大型房地产企业是我国房地产行业未来发展趋势。所以本文将研究对象界定为大型房地产开发企业。 1.3研究目的 房地产开发前期工作作为房地产开发的龙头，在房地产开发中占有十分重要的地位，起着十分重要的作用。房地产开发公司通过设立投资发展部，对项目前期工作进行专业、详细的研究，可以有效避免企业盲目开发建设。 中国房地产市场发展前景毋庸置疑，但随着政府关于土地、信贷各种政策规
房地产信托投资基金
房地产信托投资基金 房地产信托投资(REITs)是房地产化的重要。证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 基本信息 中文名称 房地产信托投资基金 外文名称 REITs 属性 房地产证券化的重要手段 领域 地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化
包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 特点 REITs的特点在于:1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。 REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 REITs的魅力在于:通过资金的"集合",为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。
中国房地产市场发展现状及存在的问题
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
房地产投资信托基金物业评估指引(试行)
附件： 房地产投资信托基金物业评估指引（试行） 第一章总则 第一条为规范房地产投资信托基金物业评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，根据有关法律法规以及国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，制定本指引。 第二条对房地产投资信托基金持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（以下简称信托物业）进行状况评价、市场调研和价值评估，适用本指引。 第三条本指引所称信托物业评估，包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。 本指引所称信托物业状况评价，是指对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业市场调研，是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业价值评估（简称信托物业估价），是指对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 第四条一个信托物业评估项目的评估内容，根据房地产投
资信托基金发行上市、运营管理（包括收购、经营、出售信托物业）、退出市场以及相关信息披露等的需要，可以包括信托物业评估的全部或者部分内容。 第五条房地产估价机构和注册房地产估价师应当勤勉尽责，实事求是，保持应有的职业谨慎，对信托物业评估所依据的资料进行审慎检查，依法独立、客观、公正地进行信托物业评估，不得撰写、出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的信托物业评估报告。 第六条具有下列情形之一的信托物业评估委托，房地产估价机构不得受理： （一）本机构与委托人、其他相关当事人有股权直接从属关系等利害关系，或者与评估对象有利益关系的； （二）本机构的专业能力难以胜任的； （三）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。 第七条房地产估价机构在接受信托物业评估委托时，应当要求委托人向其出具评估委托书；决定受理信托物业评估委托的，应当与委托人订立书面评估委托合同。 评估委托书应当载明委托人的名称，委托的房地产估价机构的名称，评估内容（信托物业状况评价、市场调研、价值评估三者中的全部或者部分），评估目的，评估对象（名称、坐落等），评估要求（评估工作完成时间等），委托日期等内容。 评估委托合同应当载明委托人和房地产估价机构的基本情况，负责本评估项目的注册房地产估价师，评估内容、评估目的和评估对象，委托人应提供的评估所需资料，评估过程中双方的
第6讲(房地产投资信托基金)
《信托与理财》 第6讲房地产投资信托基金（REITs） 一、REITS业务结构——以Prime REIT为例 1，主要参与方 投资人：公众投资者和机构投资者 受托人：合资质信托公司（HSBC Institutional Trust Services(Singapore)Ltd） 管理人：房地产投资管理公司(Macquarie Pacific Star Prime REIT Management Ltd) 物业管理人：专业物业管理公司(Macquarie Pacific Star Property Management Pte Ltd) 财务保荐人：Macquarie Real Estate Singapore Pte Ltd 发起人：ERGO Trust GmbH 全球协调商：Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd 联席财务顾问：DBS Bank Ltd J.P Morgan (S.E.A.) Ltd 主承销商/账簿管理人：DBS Bank Ltd Deutsche Bank AG (Singapore Branch) J.P Morgan (S.E.A.) Ltd Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd 2.投资标的 3.上市资本结构 4.法律依据 5.评级
6.受托人 7.REIT管理公司 8.物业管理公司 9.分红政策 二、REITs的理论与实践 1.概念 一种募集资金，投资于能产出稳定现金流和收益的房地产组合，再按投资份额分配收益的金融投资业务。 可投资物业包括购物中心、写字楼、商铺、工业厂房和仓库、高科技园区、停车场、医疗中心等。 2.种类 按照REITs本身的组成形式：公司型和契约型 按照所投资产性质：权益型REITS、抵押型REITS、混合型REITS 按照投资期限：封闭型与开放型 按照投资者条件：私募与公募 3.REITs优势 较高的收益 1998-2008年美国REITs年均收益率7%，而同期政府债券年均收益5.68% 一方面来自于房地产较高收益，另一方面由于税收优惠，即免征公司税能有效降低风险
中国房地产信托投资基金的案例分析
中国房地产信托投资基金的案例分析 1、房地产信托概况: 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划(Collective Investment Scheme)。 2、房地产投资信托在我国的发展现状: 1、房地产投资信托在我国发展的背景: 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合
房地产公司开发部部门职责
房地产公司开发部部门职责 *项目开发事务 1.及时收集本市及省内地、州、市的地块供应信息，每季度提出地块供应市场动态分析报告。 2.有目的性的参加地块竞投，洽商会，寻求新项目，做好新项目的储备工作。 3.组织对规划性质符合公司战略的地块进行相关资料收集、进行初步实地考察。 4.根据公司的要求，组织对初步意向性地块进行地块分析、投资测算、提出书面建议报公司申请进行深度考察。
5.对公司目标地块展开相关联络、公关活动，参加竞标、洽商活动，负责办理手续，取得土地开发权。 6.负责协助销售研发部开展对拟开发项目的地块分析、投资分析、开发思路、可行性分析等工作。 7.协助研发部进行建设项目的总体规划、详细规划等设计的委托工作。 8.参与项目各阶段方案评审会，提出意见或建议。 9.负责公司与政府各专业职能部门的协调工作。 *项目报建事务 1.负责申请项目选址定点和规划红线、申报项目建设计划，负责办理方案
的报批手续。 2.负责办理设计审批申报，办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，办理用地批准书、土地预登记证等相关手续的申报工作。 3.申办招投标审批手续、申办施工许可证、申报计委立项、申报投资许可证。 4.办理各种行业部门的报建审批手续，主要包括水、电、气消防、排污、绿化、人防等。 5.与各种相关行业部门联系，对场地原有管网进行迁移或拆除。 6.负责组织处理施工阶段可能出现的地界纠纷问题。
7.组织设计单位进行水电气等综合 管网的方案设计。 8.申办临时用水、用电手续，协调 与水电行业部门协调工地通水、通电等 事务。 9.与水、电、煤气、电视、电话、 网络通讯等行业部门签订施工合同，协 调进场施工。 10.配合办理项目竣工验收手续，并组织 办理竣工备案手续。 处理与公司项目有关的各种政府机构、行业部门、金融机构的公共关系。
房地产投资部工作总结
房地产投资部工作总结 篇一：房地产开发项目工作总结 篇一：房地产开发项目工作总结 广西 长生房地产开发项目工作总结 XX年即将过去， 转眼间我们广西长生房地产公司将走过了十个年头。回首这十年，内心不禁感慨万千，虽没 有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。在这十年中，非常感谢公司及 各级领导给予工程部这个成长的平台，令我们在工作中不断地学习、不断地进步，慢慢地提 升了各自的素质与才能。回首这十年，我们走过人生很重要的一个阶段，使我们懂得了很多， 领导给予了我们太多的支持与关爱，在此我作为代表向相关领导及各位同事表示最衷心的感 谢！因为有了你们的协助才能使我们在工作中更加的得心应手，也因为有了你们的帮助和努 力，才能使公司的发展更上一个台阶。 现将十年来所有的 项目工作总结汇报如下： 一、生产任务完成
情况： 1、开发项目：所开 发的项目有三个项目：其中XX年11月开工至XX年8月竣工的广场公寓一、二、三、四 期工程建筑面积共㎡，预算总投资约21，868，元；XX 年6月开工至XX 年9月竣工的水东 在十年来项目的建 设中深刻的体会到一个企业要在现有的市场经济条 件下生存并发展， 我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十年来，工程管理部也肩负着巨大的挑战， 以后我们公司开发项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在以后的工程建设中必须 要更加努力和细心，具体心得如下： 第一步：思想观念 创新： 现行的市场经济奉 行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干、巧干，要避免遭受到市场经济的淘汰。目前我 们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么？该怎么样去做才
房地产投资信托基金REITs
未完成
房地产投资信托基金REITs
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房地产投资信托基金概况 房地产投资 信托基金概况
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房地产投资信托基金，英文为REITs，是Real Estate Investment Trust的缩 写。从国际范围看，房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方 式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将 投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
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房地产投资信托基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。通过房地产证券化，可 以把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资 产，成为一种金融交易工具。
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与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于 基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上 市交易流通 类似于我国的开放式基金与封闭式基金 市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
全球REIT 全球 REITs s发展 发展现状 现状
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自1960年美国推出第一只REITS，至2009年底，现在全球22个国家推出REITS 产品并有4个国家正在进行相关REITS的立法。
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1990年全球的REITS的市值是70亿美元，2002年以后增长尤其迅猛，到2009 年9月 年9月REITS全球的市值已经超过6050亿美元。其中，美国是全球发展REITS最 TS全球的市值已经超过6050亿美元 其中 美国是全球发展 TS最 早也是最成熟的市场，它发行300多只REITS，市值超过3000亿美元，大约还 有 800 家 尚未向 SEC 注册的REITs ；其次是澳大利亚，它发行了64只 REITS，市值达到780亿美元；再次是法国，市值达730亿美元。
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日本已于2006年11月首次发行酒店物业REIT，其标的物为 年 首次 酒 物 其标 物为 Japan Hotel and Resort Inc.，资产包含关岛尼科等6家酒店，共募集资本450 亿日元(约合3.83亿美元)，该基金由高盛、大和证券SMBC株式会社负责此次 REIT发行。REIT的收益主要来自租金收入，REIT投资标的物的地价若上涨，投 资人也会受惠。
房地产投资分析报告
第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 四川省科学城神工置业有限公司德阳分公司 四川省科学城神工置业有限公司是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东四川省科学城神工实业总公司、绵阳金色家园商贸有限公司等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面
积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、四川省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、中山医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业有限公司自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。 7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 8、编制范围 根据国家有关政策、法律、法规及规范对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标
房地产投资信托基金
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs) 房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs 作为房地产投资基金中一种形式的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。 REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持并推广。 [编辑] 通过REITs融资的优势 REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。 对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。最后，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。 对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的分散投资策略，降低风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例，因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。 [编辑] REITs国际运行模式的比较 房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后，房地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。2003年,房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45％。 美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够