房地产公司税收筹划案例
一、项目概况
某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。
公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。
二、税收筹划方案的涉税分析
（一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析
1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析
销售店铺总收入：
30599×2.15=65787.85（万）
（1）店铺收入的营业税：
65787.85×5%=3289.393（万）
（2）店铺收入的城市维护建设税及其附加：
3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万
（3）印花税的计算
销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算：
①店铺总收入：
30599×2.15=65787.85（万）
②税法规定的扣除项目：
设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。
则店铺的开发成本：
土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。
加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。
扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除）
③增值额：
65787.85-（
④增值率：
（25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。
由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最
大值为64.3%（即当W和Y都为零时），当W和Y都不为零时，增值率有可能是50%以下，50%到100%之间，，因此，所对应的税率有可能30%、40%（所对应的速算扣除系数为5%）。
⑤应交增值税
如果增值税率为30%时，则土地增值税为：[25745.642-1.2W-Y)×30%=（7723.693-0.36W-0.3Y）万元。
如果增值税率为40%时，则土地增值税为：
[25745.642-1.2W-Y)×40%-（40042.208+1.2W+Y)×
=（8296.147-1.08W-0.45Y）万元。
（5）店铺收入的企业所得税：
①当增值税为（7723.693-0.36W-0.3Y）万元时，店铺收入的企业所得税：
{65787.85-3289.393-328.9393-（15353.23+W）
-（7723.693-0.36W-0.3Y）}×25%={31816.288- W-Y-（7723.693-0.36W-0.3Y ）}×={24092.595-0.64W-0.7Y｝×
②当增值税为（8296.147-1.08W-0.45Y）万元时，店铺收入的企业所得税：
{65787.85-3289.393-328.9393-（15353.23+W）
-（8296.147-1.08W-0.45Y）}×25%={31816.288-W-Y-（8296.147-1.08W-0.45Y）}×={23520.141+0.08W-0.55Y｝×
(6)对店铺进行对外销售的企业税收总负担：
（1）如果增值税率为30%，土地增值税为（7723.693-0.36W-0.3Y）万元时，企业的总税收负担为：
(2) 如果增值税率为40%，土地增值税为
（8296.147-1.08W-0.45Y）万元时，企业的总税收负担为：
2、方案二：对商业店铺实行售后返租，销售价格为30599×2.15=65787.85万元，
约定商铺按优惠价65787.85N万元（即总价65787.85万元的N折销售）出售，在未来H年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来H年内转租房产能收取多少收益并不确定,并假设当年公司将商铺转租取得租金5507.82万元(30599×150×12÷
(1)营业税
《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。显然，公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函[2008]135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成
交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业--租赁业”税目征收营业税。因此，公司销售店铺应缴纳营业税（65787.85N +65787.85-65787.85N）×5%(其中65787.85-65787.85N 为折扣价，视同价外费用)=3289.393（万元）。代店铺购买者返租商铺应缴纳营业税65787.85（1-N）×5%=3289.393（1-N）（万元），不能在税前扣除。
公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业--租赁业”税目缴纳营业税，即5507.82(30599×150×12÷10000)×5%=275.391（万元）。
（2）城市维护建设税及附加
（3289.393+275.391）（7%+3%）=356.478(万元)，代店铺购买者代缴的城市维护建设税及附加，3289.393（1-N）×（7%+3%）=328.94（1-N）（万元）不能在税前扣除。
（3）印花税
公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85N万元×0.05%=32.894N（万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：65787.85（1-N）×0.001+5507.82×0.001=65.788（1-N）+5.508（万元）=（71.296-65.788 N）万。
（4）个人所得税
国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号）规定，房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。根据个人所得税法的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。根据《个人所得税法》第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人，所以公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税：[65787.85（1-N）÷（H×12）－0.08]×20%×H×12=13157.57（1-N）-0.192 H（万元）。否则，税务机关会根据《税收征管法》第六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对A公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。这部分税不能在企业所得税前扣除。
（5）房产税
开发商再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税，但是，实际当中，购房者将购买的商铺返租给公司，公司应每月应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%代替店铺购买者缴纳房产税：65787.85（1-N）÷（H×12）×12%×H×12=7894.542（1-N）（万元）。这部分代替的税也不能在企业所得税前扣除。
（6）土地增值税
本方案中，公司销售店铺计征营业税的营业额为65787.85万元，所得税计税收入为65787.85N万元，在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢？《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据国税函[2008]875号文件规定，确认应税收入实现的条件是“收入的金额能够可靠地计量”。所以公司销售商铺时不确定的转租收益不能作为其他收入计入上述第五条的收入中，应以65787.85N万元作为纳税人转让房地产取得的收入额。①店铺总收入：
65787.85N万元
②税法规定的扣除项目：
设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。
则店铺的开发成本：
土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。
加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。
扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除）
③增值额：
65787.85N -（
④增值率：
（65787.85N -40042.208-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =A（假设为A）。由于折扣比率N肯定小于100%，假设N=100%，则（65787.85N -40042.208-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =（25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y)= A,由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则A的增值率的最大值为64.3%（即当N 为100%，W和Y都为零时），当N小于100%，W和Y都不为零时，增值率有可能是50%以下，50%到100%之间，，因此，所对应的税率有可能30%、40%（所对应的速算扣除系数为5%）。
⑤应交增值税
如果增值税率为30%时，则土地增值税为：
[65787.85N-40042.208-1.2W-Y)×
=（19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y）万元。
如果增值税率为40%时，则土地增值税为：
[65787.85N-40042.208-1.2W-Y)×40%-（40042.208+1.2W+Y)×
=（26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y）万元。
（7）店铺售后返租收入的企业所得税：
对于售后返租业务，需分别作销售不动产和租赁两项业务处理，分别计算相关成本、费用和损益。
公司的租赁支出就是，一次性让利给购房者的折让优惠额，按权责发生制原则，公司每年的租赁支出为65787.85(1-N)÷H（万元）。
从国家税务总局对企业所得税应税收入确定条件来分析，根据国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第一条第一款规定，企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：
1、商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；
2、企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；
3、收入的金额能够可靠地计量；
4、已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
在本方案中，公司在销售店铺时，以后商铺租赁能收取的租金收入是不确定的。因此，对于此不确定的租赁应税金额不能并入企业销售商铺的收入总额中，企业应以折扣后的销售金额65787.85N万元作为所得税应税金额。转租收入5507.82万元应在满足收入确定条件
后，计入当年度应纳税所得额。则公司当年应纳税所得额为：(65787.85N +5507.82)万元，开发产品成本、税金及费用后，即可计算出应纳企业所得税额。①当增值税为（19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y）万元时，店铺收入的企业所得税：
{65787.85N+5507.82-3289.393-328.9393-（15353.23+W）- Y-15000-（19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y）}×25%={65787.85 N -28463.742- W-Y-（19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y）}×
={46051.1495N -16451.08 -0.64W-0.7Y｝×
②当土地增值税为（26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y）万元时，店铺收入的企业所得税：
{65787.85 N+5507.82 -3289.393-328.9393-（15353.23+W）- Y-15000-（26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y）
×
（26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y）}×
={39472.71 N -10444.749+0.08W-0.55Y｝×
(8)对店铺进行售后返租的企业税收总负担：
（1）如果土地增值税率为30%，土地增值税为（19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y）万元时，企业的总税收负担为：
3289.393+275.391+328.9393+27.5391+32.894 N +（71.296-65.788 N）+（19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y）+11512.787 N -4112.77-0.16W-0.175Y+7894.542（1-N）+13157.57（1-N）-0.192 H+328.94（1- N）+3289.393（1-N）（注意：7894.542（1-N）+13157.57（1-N）-0.192 H+328.94（1- N）+3289.393（1-N）为公司代店铺购买者代扣的不能够在企业所得税前扣除的税费）。
=3992.558-32.894 N +（19736.355N -12012.662-0.36W-0.3Y）+11512.787 N -4112.77-0.16W-0.175Y +24670.445（1-N）
(2) 如果土地增值税率为40%，土地增值税为（26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y）万元时，企业的总税收负担为：
3289.393+275.391+328.9393+27.5391+32.894 N +（71.296-65.788 N）+（26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y）+9868.178 N -2611.187+0.02W-0.138Y+7894.542（1-N）+13157.57（1-N）-0.192 H+328.94（1- N）+3289.393（1-N）（注意：7894.542（1-N）+13157.57（1-N）-0.192 H+328.94（1-W）+3289.393（1-N）为公司代店铺购买者代扣的不能够在企业所得税前扣除的税费）。
=3992.558-32.894 N +（26315.14 N -18018.993-1.08W-0.45Y）+9868.178 N -2611.187+0.02W-0.138Y +24670.445（1-N）
3、对店铺对外销售和进行售后返租的税负比较分析
售后返租的营销方式可以方便店铺投资者进行投资，因为公司给予店铺投资者的折扣优惠价，在一定程度上可以减轻投资者的资金压力。在分析该两种方案时，是以店铺对外销售价=售后返租行为的售价+折扣优惠价=售后返租行为的售价+售后几年内的转租收入为逻辑基础的。根据以上分析可知,公司销售店铺和对店铺进行售后返租的有关税收分析如下表所示,图中单位为万元
如果两种方案的总税负相等时,分以下两种情况进行讨论
（1）如果土地增值税率为30%时，则，
即
6545.803N -0.192H=4860.497……①
转租收入最小应满足以下等式：5507.82(30599×150×12÷10000)×H =30599×2.15（1-
N ）=65787.85（1- N ）……②由①和②得H=3.07，
因此，只要把折扣优惠高于74.3%，返租期限在3.07年以上，选择售后返租比直接销售店铺是更省税的。如可以定店铺市场价的75%，返租期限是5年的话，则，6545.803N+12537.571-0.192H-0.52W-0.475Y=17445.963-0.52W-0.475Y比直接销售店铺可以节省总税收（17445.963-0.52W-0.475Y）
-（17398.068-0.52W-0.475Y）=47.895（万元）
（2）如果土地增值税率为40%时，
由于折扣优惠N＜100%，H＞0，如果假设N=100%，则11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y=19512.802-0.192H-1.06W-0.588Y＜19512.802-1.06W-0.588Y＜
也就是说对店铺进行售后返租的总税负
11479.979N+8032.823-0.192H-1.06W-0.588Y一定小于店铺直接对外销售的总税负（50688.408-1.06W-0.588Y），即店铺进行售后返租的总税负比店铺直接对外销售的总税负最少可以节省，（50688.408-1.06W-0.588Y）-（19512.802-1.06W-0.588Y）=31175.606（万元）。
4、结论
通过以上两种方案的涉税分析，结论如下：一般总体而言，对店铺进行售后返租比直接销售店铺更省税。但如果市场的店铺购买者不是投资者，而是购买店铺来自己进行经营的话，则售后返租的营销模式对他没有吸引力，只有专门投资于店铺的投资者才会对售后返租的营销模式感兴趣。因此，公司应该根据市场需求者的情况，推出店铺的直接销售和售后返租的两种模式供需求者进行选择。
5、售后返租的筹划技巧：成立物业公司开展售后返租业务
例如,某房地产项目的商业店铺于2010年12月完工，准备采取售后返租的形式销售。开发商承诺，购房者买房后，自买房后5年内，把店铺无偿交给公司进行出租经营，但给予店铺购买者一次性店铺销售收入70%的优惠折扣价，也就是说，开发商每年付店铺购买者的租金为30599×2.15×30%÷5=3947.271万元，来抵店铺购买者购买店铺的购买款。开发商每年将商铺转租取得租金5507.82万元(30599×150×12÷10000)。由此项售后返租业务产生的税费为：开发商每年就收到的租金需缴纳营业税为275.391万元，城建税及教育费附加分别为19.277万元及8.261万元，房产税为660.938万元，印花税为5.507万元，合计开发商收到的租金所产生的税金为（275.391+19.277+8.261+660.938+5.507）=969.381万元。而开发商在优惠折扣70%把店铺卖给店铺购买者时，代店铺购买者代扣代缴了相应的营业税、房产税、城建税及教育费附加（或由购房者自行缴纳）。从上面分析可看出，这种销售形式存在着重复纳税的情况，即开发商和店铺购买者在收到租金时，都要纳税。
为解决该重复纳税问题，开发商可以在店铺峻工后再出售店铺，然后成立一家物业管理公司。各店铺购买者在购房时，由物业公司与店铺购买者另外签订委托代理租房协议，而不是以开发商的名义与店铺购买者签订租房合同。这样处理，可将每年收取的5507.82万元租金分解为代收的租金3947.271万元和代理手续费1560.549万元，按照代理业营业税计税依据的相关规定，物业公司可以仅就收到的代理手续费缴纳营业税及相关的城建税和教育费附加，代收的租金不用纳税，则物业公司仅需要1560.549万元缴纳相应的营业税78.027万元，城建税及教育费附加7.8027万元，合计由此产生的税金为85.829万元，比由开发商与店铺购买者直接签订租赁合同可以节省税金969.381-85.829=882.552万元。（二）商业塔楼和商业中心的纳税筹划方案分析
1、通过设立房屋销售公司销售塔楼以减轻税负
（1）房地产开发公司直接自主经营销售开发的塔楼的涉税分析
塔楼的销售收入为52489×1.8=94480.2（万元）
①塔楼的销售收入的营业税
94480.2×5%=4274.01（万元）
②塔楼的销售收入的城市维护建设税及其附加
4274.01×（7%+3%）=427.401（万元）
③塔楼的销售收入的印花税
销售塔楼应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：94480.2×0.05%=42.7401（万元）
④塔楼的销售收入的土地增值税
设塔楼的开发费用为a万元，开发成本中的间接开发费用为b万元。由于三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。
塔楼的销售收入：52489×1.8=94480.2（万元）
税法规定的扣除项目：
塔楼开发成本：土地征用及拆迁补偿费966.3万元+前期工程费1528.037万元+基础设施费2468.498万元+公共配套设施费162.21万元+建筑安装成本32499.567 万元+间接开发费用为a万元=（37624.612+a）万元
加计扣除成本：
（37624.612+a+19000）×20%=（11324.9224+0.2 a）万元
扣除额为：4274.01+427.401+（37624.612+a）+（11324.9224+0.2 a）+b+19000=（72650.945+1.2 a+ b)（万元）（由于印花税42.7401万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除）
增值额：
94480.2-（
增值率：
（21829.255-1.2 a-b）÷（72650.945+1.2 a+ b)=c（假设为c）由于21829.255÷72650.945=30%，在a和b不知道的情况下，则c的增值率的最大值为30%（即当a和b都为零时），当a和b都不为零时，增值率只能是50%以下，因此，所对应的税率只可能30%。
应交增值税
（21829.255-1.2 a-b)×30%=（6548.776-0.36 a -0.3 b）万元。
⑤塔楼销售收入的企业所得税
[94480.2-4274.01-427.401-（37624.612+a）- b-19000-（6548.776-0.36 a -0.3 b）]×25%=[33154.177- a- b-（6548.776-0.36 a -0.3 b）] ×25%=[26605.401-0.64 a-0.7 b] ×
⑥塔楼对外销售的企业税收总负担为：
4274.01+427.401+42.7401+（6548.776-0.36 a -0.3 b）
（2）房地产开发公司成立销售公司销售开发的塔楼的涉税分析
设立房屋销售公司，房屋开发公司将住房以52489×1.6=83982.4万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以52489×1.8=94480.2万元的价格卖出。
塔楼的销售收入为52489×1.6=83982.4（万元）
①塔楼的销售收入的营业税
83982.4×5%=4199.12（万元）
②塔楼的销售收入的城市维护建设税及其附加
4199.12×（7%+3%）=419.912（万元）
③塔楼的销售收入的印花税
销售塔楼应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：83982.4×0.05%=41.9912（万元）
④塔楼的销售收入的土地增值税
设塔楼的开发费用为a万元，开发成本中的间接开发费用为b万元。由于三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。
塔楼的销售收入：52489×1.6=83982.4（万元）
税法规定的扣除项目：
塔楼开发成本：土地征用及拆迁补偿费966.3万元+前期工程费1528.037万元+基础设施费2468.498万元+公共配套设施费162.21万元+建筑安装成本32499.567 万元+间接开发费用为a万元=（37624.612+a）万元
加计扣除成本：
（37624.612+a+19000）×20%=（11324.9224+0.2 a）万元
扣除额为：4274.01+427.401+（37624.612+a）+（11324.9224+0.2 a）+b+19000=（72650.945+1.2 a+ b)（万元）（由于印花税42.7401万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除）
增值额：
83982.4-（
增值率：
（11331.455-1.2 a-b）÷（72650.945+1.2 a+ b )=c（假设为c）由于11331.455÷72650.945=15.5%，在a和b不知道的情况下，则c的增值率的最大值为15.5%（即当a和b都为零时），当a和b都不为零时，增值率只能是50%以下，因此，所对应的税率有可能30%。
应交增值税
（11331.455-1.2 a-b)×30%=（3399.436-0.36 a -0.3 b）万元。
⑤塔楼的销售收入的企业所得税
[94480.2-4274.01-427.401-（37624.612+a）- b-19000-（3399.436-0.36 a -0.3 b）]×25%=[33154.177- a- b-（3399.436-0.36 a -0.3 b）] ×25%=[29754.741-0.64 a-0.7 b] ×
⑥房产销售公司的代理费收入的营业税及城市维护建设税和附加：
52489×（1.8-1.6）5.5%=577.379（万元）
⑦成立销售公司销售塔楼的企业税收总负担为：
4274.01+427.401+42.7401+（3399.436-0.36 a -0.3 b）
(3)房地产开发公司自己销售塔楼与成立销售公司销售开发塔楼的涉税比较分析
房地产开发公司自己销售塔楼与成立销售公司销售开发塔楼的有关税负如下表所示：单位是万元。
从以上税负表可以看出，（17944.277--0.52 a -0.475 b）＜（16159.651-0.52 a-0.475 b）。即当房地开发公司按照1.6万元/平方米销售给成立的房产销售公司，成立的房产销售公司再按照1.8万元/平方米的价格销售给市场需求者时，成立房产销售公司比房产开发公司自己销售房产可以节省税负：（17944.277--0.52 a -0.475 b）-（16159.651-0.52 a-0.475 b）=1784.626万元＝
（4）结论和风险提示：
成立房产销售公司比房产开发公司自己销售塔楼可以节省税负。
在塔楼销售时，不仅可以通过设立销售子公司来实现纳税筹划，也可以通过与其他房地
产销售公司事先达成一定的协议来进行，通过转移定价，同样可以达到比较好的筹划效果。当然，在运用此方法时还应该考虑纳税筹划的成本，如设立销售公司的各种管理成本以及和其他房地产公司订立协议的成本，要结合企业的具体情况合理运用。
2、对塔楼进行精装修销售：分别签定装修合同和销售合同进行纳税筹划
房地产销售所负担的税种主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，就有可能存在实施纳税筹划的空间，通过降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单的装修，因此，房地产企业可以就简单装修上做纳税筹划的文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产来进行纳税筹划。
例如，某房地产项目中的三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，该塔楼进行了精装修并安装了必备设施。销售收入预计为52489×1.8=94480.2（万元），该三栋塔楼允许扣除的费用为：土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。
该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税的有关计算如下：
（1）不分别签定装修合同和销售合同的塔楼销售的涉税分析
①营业税
94480.2×5%=4274.01（万元）
②塔楼销售收入的城市维护建设税及其附加
4274.01×（7%+3%）=427.401（万元）
③塔楼销售收入的印花税
销售塔楼应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：94480.2×0.05%=42.7401（万元）
④塔楼销售收入的土地增值税
为了说明问题的方便，不考虑三栋塔楼的开发费用和开发成本中的间接开发费用。由于三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。
塔楼的销售收入：52489×1.8=94480.2（万元）
税法规定的扣除项目：
塔楼开发成本：土地征用及拆迁补偿费966.3万元+前期工程费1528.037万元+基础设施费2468.498万元+公共配套设施费162.21万元+建筑安装成本32499.567 万元=37624.612万元
加计扣除成本：
（37624.612+19000）×20%=11324.9224（万元）
扣除额为：4274.01+427.401+37624.612+11324.9224+19000=72650.945（万元）（由于印花税42.7401万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除）增值额：
增值率：21829.255÷
应交增值税
21829.255×30%=6548.776（万元）
⑤塔楼销售收入的企业所得税：
×25%=[33154.177- 6548.776] ×25%=26605.401 ×25%=6651.35（万元）
⑥不分别签定销售合同和装修合同时，塔楼对外销售的企业税收总负担为：
4274.01+427.401+42.7401+6548.776+6651.35=17944.277（万元）
（2）分别签定销售合同和装修合同的塔楼销售的涉税分析
如果进行纳税筹划，将该房屋的出售分为两个合同，第一个合同为塔楼出售合同，不包
括装修费用，塔楼出售价格为84480.2万元，允许扣除的成本为土地征用及拆迁补偿费966.3
万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。
第二个合同为房屋装修合同，装修成本费用为10000万元，允许扣除的成本
为3000万元。
则有关的税负计算分析：
①营业税
84480.2×5%=4224.01（万元）
②塔楼销售收入的城市维护建设税及其附加
4224.01×（7%+3%）=422.401（万元）
③塔楼销售收入的印花税
销售塔楼应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：84480.2×0.05%=42.24（万元）
④塔楼销售收入的土地增值税
为了说明问题的方便，不考虑三栋塔楼的开发费用和开发成本中的间接开发费用。允许扣除的成本为土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。
塔楼的销售收入：84480.2万元（万元）
税法规定的扣除项目：
塔楼开发成本：
土地征用及拆迁补偿费966.3万元+前期工程费1528.037万元+基础设施费2468.498万元+公共配套设施费162.21万元+建筑安装成本32499.567万元
=37624.612万元
加计扣除成本：
（37624.612+19000）×20%=11324.922（万元）
扣除额为：4224.01+422.401+11324.922+37624.612+19000=60595.945（万元）（由于印花税=42.24万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除）
增值额：
增值率：
23884.255÷
应交增值税
23884.255×30%=7165.276（万元）
⑤塔楼销售收入的企业所得税：
×25%=[23209.177- 7165.276] ×25%=16043.901 ×25%=4010.975（万元）
⑥装修合同收入的税负
应当缴纳营业税10000×3%=900万元，城建税和教育费附加900×（7%+3%）=90万元。装修公司的企业所得税为（10000-3000）×25%=1750万元。
⑦分别签定销售合同和装修合同时，塔楼对外销售的企业税收总负担为：
4224.01+422.401+42.24+7165.276+4010.975+1750=17614.902万元。
从以上数据分析可知，分别签定销售合同和装修合同与不分别签定销售合同和装修合同时的有关税负分析如下表所示：单位为万元。
经过纳税筹划后，可以减轻企业税收负担17944.277-17614.902= 329.375万元。
3、通过园林公司追加园林绿化方面的投资节省税负
为了分析问题的方面，以提高三栋塔楼间的绿化率为例以测算塔楼销售的总税负。假设通过园林公司追加绿化投资200万元（该增加的绿化投资是计入建筑安装成本的），则有关税负计算如下：
塔楼的销售收入为52489×1.8=94480.2（万元）
（1）塔楼的销售收入的营业税
94480.2×5%=4274.01（万元）
（2）塔楼的销售收入的城市维护建设税及其附加
4274.01×（7%+3%）=427.401（万元）
（3）塔楼的销售收入的印花税
销售塔楼应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：94480.2×0.05%=42.7401（万元）
（4）塔楼的销售收入的土地增值税
设塔楼的开发费用为a万元，开发成本中的间接开发费用为b万元。由于三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。则土地增值税计算流程如下：
①塔楼的销售收入：52489×1.8=94480.2（万元）
②税法规定的扣除项目：
塔楼开发成本：
土地征用及拆迁补偿费966.3万元+前期工程费1528.037万元+基础设施费2468.498万元+公共配套设施费162.21万元+建筑安装成本32499.567 万元+园林绿化追加投资200万元+间接开发费用为a万元=（37824.612+a）万元
③加计扣除成本：
（37824.612+a+19000）×20%=（11364.922+0.2 a）万元
④扣除额为：4274.01+427.401+（37824.612+a）+（11324.9224+0.2 a）+b+19000=（72850.945+1.2 a+ b)（万元）（由于印花税42.7401万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除）
增值额：
94480.2-（
增值率：
（21629.255-1.2 a-b）÷（72850.945+1.2 a+ b)=c（假设为c）由于21629.255÷72850.945=29.6%，在a和b不知道的情况下，则c的增值率的最大值为29.6%（即当a和b都为零时），当a和b都不为零时，增值率只能是50%以下，因此，所对应的税率只可能30%。
应交增值税
（21629.255-1.2 a-b)×30%=（6488.776-0.36 a -0.3 b）万元。
⑤塔楼销售收入的企业所得税
[94480.2-4274.01-427.401-（37824.612+a）- b-19000-（6488.776-0.36 a -0.3 b）]×25%=[32954.177- a- b-（6488.776-0.36 a -0.3 b）]
×25%=[26465.401-0.64 a-0.7 b] ×25%=（6616.35--0.16 a -0.175 b）（万元）
⑥塔楼对外销售的企业税收总负担为：
4274.01+427.401+42.7401+（6488.776-0.36 a -0.3 b）+6616.35--0.16 a -0.175 b =（17849.277--0.52 a -0.475 b）（万元）。
从以上分析可知，追加绿化投资与没有追加绿化投资前，塔楼销售的有关税负对比分析表如下：单位是万元
经过追加绿化投资200万元后，公司自己销售塔楼的的总税负比没有追加绿化投资前可以节省总税收，（17944.277--0.52 a -0.475 b）-（17849.277--0.52
a -0.475 b）=95（万元）。
4、其他的纳税筹划技巧
（1）变塔楼销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税。这种规定为房地产企业开展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以塔楼作为不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。
例如，甲企业欲出售5000平方米的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/平方米的价格直接出售，需要缴纳土地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教育费附加6万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地免除了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以做出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
（2）房地产企业代收费用的筹划
营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“代理”业务，只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。
房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。但是，如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。
例如，某房地产公司2009年营业收入为3亿元，其中代收款项为5000万元，则其营业税应交纳35000×5%=1750万元。如果将代收款项由下属的物业公司收取，则房地产公司应交纳营业税30000×5%=1500万元。节约税金250万元。
（3）塔楼和商业中心利息费用的筹划
税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除。
假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，取得土地使用权支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。那么：如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供了金融机构证明，则：房地产开发费用=利息费用+(300+500)×5% =利息费用+40万元。如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则：房地产开发费用=(300+500)×10%=80万元。对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额；反之，如果企业预计利息费用低于40万元的话，那么就不必按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不必提供有关金融机构证明，以便多扣除房地产开发费用，达到增加扣除项目。
房地产公司各环节税收筹划
房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点 三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点 四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点 五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算 房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。 一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。 子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外
承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务； 分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。 企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有： （1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。 在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划 房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。 目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我
企业税务筹划案例
外商投资企业和外国企业税务筹划案例 发布日期：2003-10-8 外商投资企业和外国企业所得税是专门对境内外资企业的纯收益征收的一种税，与外资企业的特点紧密相联。 为了维护国家权益、促进对外经济技术交流、更好地利用外资和引进先进技术，按照税负从轻、优惠从宽、手续从简的原则。1991年经第七届全国人民代表大会第四次会议通过并颁布了《外国投资企业和外国企业所得税法》，但是，由于制订的时间较晚，这一税法还不很完善，其间存在着诸多的避税机会。如果能把握好这些机会，对企业来说，将是一笔极大的财富。再加上，我国本身就对外商投资企业和外国企业给予了诸多的税收优惠，在此基础上，企业要是能有效地合理避税，那么，从整体上来讲，企业得到的税收收益将是无法估计的。 人、所得来源地、源泉扣缴预提税、应纳税所得额计算、纳税年度所得额计算、亏损弥补所得额计算、成本费用列支、坏账准备、"免减"税收优急、再投资优惠等方面作了详细的介绍，从大量实证的基础上说明如何科学地避税，使自己的避税行为不违反税法规定。我们主要从十个方面进行分析：避名成为居民纳税人的避税筹划案例、利用所得来源地认定的避税筹划案例、利用源泉扣缴预提税的避税筹划案例、利用应纳税所得额计算原则的避税筹划案例、利用纳税年度有关规定的避税筹划案例、利用亏损弥补的税收优惠政策的避税筹划案例、利用成本费用和损失列支计算的避税筹划案例、利用坏账准备的避税筹划案例、利用"免二减三"税收优惠的避税筹划案例和利用再投资优惠政策的避税筹划案例。 避免成为居民纳税人的避税筹划案例 外商投资企业和外国企业所得的纳税人可以分为两个部分。 外合资经营企业法和中外合作经营企业法，由外国公司、企业和其他经济组织在中国境内与中国的公司、企业共同投资举办的中外合资经营企
某酒业有限公司税收筹划分析
某酒业有限公司税收筹划分析 2011级MPACC532011022 刘刚 1. 有关增值税的税收筹划 1) 筹划思路 从一般纳税人购买原料可以享受抵扣进项税，而小规模纳税人没有权利开出增值税专用发票无法抵扣进项税，税务机关代开除外，即使代开抵扣也只能一小规模纳税人的低税率抵扣，采购原材料需在一般纳税人和小规模纳税人之间进行选择。 2) 筹划过程 案例3—1 公司2006年从胜利农产品贸易有限公司购买粮食原材料共计600000千克，平均4元/千克，胜利农产品贸易有限公司是一家一般纳税人公司。现有一家小规模纳税人公司----阳光农贸公司，欲与公司建立长期供应合作关系，以3.6元/千克的低价卖给公司。经比较产品无多大差别。 方案一：从胜利农产品贸易有限公司采购 进项税=600000×4×17%=40.8万 方案二：从阳光农贸公司采购 进项税=600000×3.6×13%=28.08万 成本节约=600000×（4-3.6）=24万 进项税抵扣减少=40.8-28.08=20.72万 24万>20.72万 所以可以考虑选择从阳光农贸公司购买 2. 有关消费税的筹划 1）筹划依据 国家税务总局《消费税若干具体问题的规定》（国税发[1993]156号）第二条“关于酒的征收范围问题”规定： A. 外购酒精生产的白酒，应按酒精所用原料确定白酒的适用税率。凡酒精所用原料无法确定的，一律按照粮食白酒的税率征税； B. 外购两种以上酒精生产的白酒，一律从高确定税率征税； C. 以外购白酒加浆降度，或外购散酒装瓶出售，以及外购白酒以曲香、香精进行调香、调味生产的白酒，按照外购白酒所用原料确定适用税率。凡白酒所用原料无法确定的，一律按照粮食白酒的税率征税； D. 以外购的不同品种白酒勾兑的白酒，一律按照粮食白酒的税率征税； E. 对用粮食和薯类、糠麸等多种原料混合生产的白酒，一律按照粮食白酒的税率征税； F. 对用薯类和粮食以外的其他原料混合生产的白酒，一律按照薯类白酒的税率征税。 G. 根据财政部、国家税务总局《关于调整酒类产品消费税政策的通知》（财税[2001]72号）的规定，取消外购或委托加工已税酒和酒精生产的酒（包括以外购已税白酒加浆降度、用外购已税的不同品种白酒勾兑的白酒、用曲香、香精对外购已税白酒进行调香、调味以及外购散装白酒装瓶出售等）外购酒及酒精已纳税或受托方代收代缴税款准予抵扣政策 2）筹划方法
房地产合理避税案例
房地产合理避税案例 某房地产开发企业，近五年来年销售产值约为5亿元，甲供材料每年约有1亿元。该公司每年向当地税务部门缴纳各种税金约4000万元，其中营业税、土地增值税、企业所得税占了90%左右。通过筹划，拟在2004年末成立具有独立法人资格的材料供应公司(商品流通企业)，房地产公司凡是需要甲供的材料设备，均委托材料公司采购和供应。这样不仅可以减少土地增值税支出，而且还可以节省企业所得税。 2005年1月1日材料供应公司正式开业，该材料供应公司从形式上不是房地产公司的关联公司，但实质上是其可以掌握和控制的。该材料供应公司资本金为500万元以上，经营范围以销售建筑材料、设备为主，并取得增值税一般纳税人资格，同时根据文件规定，在主管税务机关取得了“免征企业所得税一年”的批文。 1、可以节省土地增值税 房地产开发企业的土地增值税是根据其项目盈亏而计算的，合法加大开发成本，就可以少缴土地增值税。 成立材料公司后，所有甲供材料均加收10%左右的手续费(作为商品流通企业10%左右的进销差价是普遍和正常的)，相应的开发成本增大，土地增值税就可以少缴。以“某高档写字楼”的相关资料为例 予以说明。 A、如果甲供材料不由材料公司供应销售收入72560万元，开发成本费用(包括开发成本、期间费用)40000万元，销售税金3990万元。根据税法规定，应缴土地增值税计算为:增值额:(72500,40000,3990,40000×20%),20510(万元) 增值率:20510/51990,39,应缴土地增值税:20510×30%,6153(万元) B、如果甲供材料由材料公司供应(甲供材料约为16000万元)
房地产公司税收筹划案例
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567 万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费506.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12 万元，土地成本15000万元。 二、税收筹划方案的涉税分析 （一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） （1）店铺收入的营业税： 65787.85×5%=3289.393（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： 3289.393×(7%+3%)=328.9393 (万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）（4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×2.15=65787.85（万） ②税法规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12 万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W）万元。 加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。 扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除） ③增值额： 65787.85-（ ④增值率： （25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y) =N（假设为N）。 由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最
2018企业税收筹划案例
2018企业税收筹划案例 01 【摘要】作为现代企业的刚性支出之一，税收对企业的经济利益有着直接影响，而税收筹划能增强企业的经济效益，降低纳税成本，所以税收筹划逐渐发展为企业财务决策的重要内容。当前纳税人经营生产的最终目的与直接动机就是以最小的成本获得最大的利润，而成本高低对纳税人的利润有直接影响，如何在激烈的市场竞争中占据优势，多层次、全方位筹划生产经营，确保财务决策的科学性，已经成为企业的重要研究课题。本文就对企业财务决策中的税收筹划进行分析和探究。 【关键词】企业财务决策；税收筹划 在市场经济体制不断完善的背景下，我国的经济成分出现了极大的变化，由传统单一的集体、全民经济转变为股份制、个体、私营等多种经济成分并存的格局[1]。而企业是市场经济运行的主体，已经发展为自负盈亏、自主经营、独立核算的经济实体，具有自身独立的经济利益，如何恰当安排自身的财务活动、经营活动，选择灵活多变的财务处理方式，是现代企业面临的重要问题。 一、企业税收筹划概述
随着经济全球化的发展，现代企业的内外部经营环境愈加复杂，日常的管理任务越来越繁重，而税收管理是企业管理的关键内容，对企业的绩效评价、目标考核、生产决策有着积极的意义。实施科学合理的税收策划工作，全面开展税务管理，不仅能对其中产生的风险进行有效规避，还能增强企业的整体竞争实力、自身活力，减轻税务负担，实现企业发展壮大的目标。同时税收筹划在企业财务决策中占据着重要的地位，税收因素对财务决策有着直接的影响，通过税收筹划能实现财务决策的目标。通常税收筹划有如下三点特征：一是效益性：税收筹划的最终目的就是效益性，这也是合理选择方案的重要指标；二是筹划性：在企业的经济活动中，企业纳税往往具有滞后性的特点，而税收筹划是纳税前事先做出的行为；三是合法性：其要求税收筹划要满足相关法规与税收法律的相关要求[2]。可以说，只有实现效益性、筹划性、合法性这三者的三位一体，才能保证税收筹划工作的成功开展。 二、企业财务决策中的税收筹划 （一）应用现状 企业财务决策中的税收筹划应用现状表现为两个方面：一方面，忽视税收筹划工作。现阶段，大部分中小型企业在财务决策中忽视税收筹划工作，究其原因，一是企业在税收筹划人才方面相对缺乏，相关工作人员不会在企业财务中开
房地产税收筹划全流程案例
目录 一、项目基本情况 二、项目筹划总体思路 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 2、开发建设环节的税收筹划 3、房产销售环节的税收筹划 4、售后清算环节的税收筹划 5、后续管理环节的税收筹划 一、项目基本情况 （一）已建项目 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为㎡，二期占地面积为㎡。 项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下：（1）总建筑面积：169590平方米； （2）容积率： （3）公建配套设施面积：平方米； （4）可售面积：平方米，其中： ①普通住宅面积平方米 ②非普通住宅面积平方米 ③停车场面积平方米 （二）拟建项目 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。 二、项目筹划总体思路 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此，
一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。 从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案： 方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。 回迁部分契税的计税依据为：4000平方米×7500元/平方米=3000万元 拆迁户货币补偿：1000平方米×7500元/平方米=750万元 全部契税计税依据为：3000万元+8000万元+750万元=11750万元 方案二：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以被拆迁房屋每平方米的市场价格确定契税的计税依据。
增值税税收筹划案例分析报告
增值税税收筹划案例分析 本文主要针对大型商场销售实务中地增值税作税收筹划地分析.以下是基本概念和相关税收规定： （）折扣销售，即商业折扣，指销货方在销售货物或应税劳务时，给予购货方价格上地优惠.其税收政策，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明地，可按折扣后地余额作为销售额计算增值税；如果将折扣额另开发票，则无论企业在财务上如何处理，均不得从销售额中扣减折扣额，应以其全额计征增值 税. “营改增”也规定，纳税人提供应税服务，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明地，以折扣后地价款为销售额；未在同一张发票上分别注明地，以价款为销售额，不得扣减折扣额. （）销售折扣，又名现金折扣，指销货方在销售货物或应税劳务后，为鼓励购货方及早偿还货款，缩短企业地平均收款期，而协议许诺给予企业地一种折扣优惠.折扣地表示常采用如，，Ｎ地符号表示. 其税收政策，销售折扣不得从销售额中扣除 （）销售折让，指在货物售出后，由于其品种、质量、性能等方面原因购货方虽未退货，但销货方需要给予购货方地一种价格折让. 其税收政策，纳税人因销货退回或折让退还给购买方地销售额，应从发生销货退回或折让当期地销售额中扣减. 案例分析如下： 某大型商场为增值税一般纳税人，企业所得税实行查账征收方式.假定每销售元商品，其平均商品成本为元.年末商场开展促销活动，拟定“满送”，即每销售元商品，送出元地优惠.具体方案有如下几种选择：（假设增值税率为，企业所得税率为） 方案一：顾客购物满元，商场送折商业折扣地优惠； 方案二：顾客购物满元，商场赠送折扣券元（不可兑换现金，下次购物可代币结算）； 方案三：顾客购物满元，商场返还现金“大礼”元； 方案四：顾客购物满元，商场送加量，顾客可再选购价值元商品，实行捆绑式销售，总价格不变. 现假定商场单笔销售了元商品，各按以上方案逐一分析各自地税收负担和税后净利情况（不考虑城建税和教育费附加等附加税费) 方案一：顾客购物满元，商场送折商业折扣地优惠；
某公司职工薪酬的个人所得税筹划方案分析
某公司职工薪酬的个人所得税筹划方案分析 一、基本情况介绍 某公司按照绩效考核制度，实行每季考核办法，对员工实行四档工资制度：第一档，每月12000元；第二档，每月8000元；第三档，每月5000元；第四档，每月3500元。加上每季考核奖和年终考核奖并扣除五险一金的成本因素，第一档，第二档，第三档，第四档员工的年度总收入大概分别为：60万、23万、18万、14万。由于四挡员工年总收入的大部分是通过发放年终奖的办法，在每年的1月份按照年终奖的计算方法进行申报纳税。从调研来看，以上第一档，第二档，第三档，第四档员工年终奖在申报个人所得税时，分别适用了30%、25%、25%、20%的税率，致使公司为员工承担一笔较高的个人所得税。请分析如何降低公司的个人所得税？ 二、法律依据 根据《关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发[2005]9号）的规定，全年一次性奖金是指行政机关、企事业单位等扣缴义务人根据其全年经济效益和对雇员全年工作业绩的综合考核情况，向雇员发放的一次性奖金。纳税人取得全年一次性奖金，单独作为一个月工资、薪金所定适用税率和速算扣除数，然后将雇员个人当月内取得的全年一次性奖金，按相得计算纳税。 计算方法是先将雇员当月内取得的全年一次性奖金，除以12个月，按其商数确应的适用税率和速算扣除数计算征税。如果在发放年终一次性奖金的当月，雇员当月工资、薪金所得低于税法规定的费用扣除额，应按全年一次性奖金减除“雇员当月工资、薪金所得与费用扣除额的差额”后的余额，确定适用的税率和速算
扣除数。 《国家税务总局关于贯彻执行修改后的个人所得税法有关问题的公告》（国家税务总局公告2011年第46号）规定，纳税人自2011年9月1日起，按照以下税率表中的税率计算个人所得税。 三、纳税筹划前后的个税分析 以下分别以案例中的四档员工的收入进行纳税筹划前后的个税成本分析。（一）第一档员工年度收入的纳税筹划分析 1、筹划前的个人所得税负 [（12000-3500）×20%-555]×12+（600000-12000×12）×30%-1005 =13740+135795=149535（元） 2、筹划方案 每月工资发放提高到38500元 3、筹划后的个人所得税税负 [（38500-3500）×25%-1005]×12+（600000-38500×12）×25%-1005 =92940+33495=126435（元） 4、结论 比筹划前省149535-126435=23100（元） （二）第二档员工年度收入的纳税筹划分析 1、筹划前的个人所得税负 [（8000-3500）×10%-105]×12+（230000-8000×12）×25%-1005 =4140+32495=36635（元）
房地产税收筹划案例
房地产税收筹划案例 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
一、项目概况 某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为万/平方米。 公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费万元，前期工程费万元，基础设施费万元，公共配套设施费万元，建筑安装成本12,万元，土地成本15000万元。 二、方案的涉税分析 （一）商业店铺的方案的涉税分析 1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析 销售店铺总收入：
30599×=（万） （1）店铺收入的营业税： ×5%=（万） （2）店铺收入的城市维护建设税及其附加： ×(7%+3%)=(万 （3）印花税的计算 销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：×%=（万元） （4）店铺收入的土地增值税计算： ①店铺总收入： 30599×=（万） ②规定的扣除项目： 设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。 则店铺的开发成本： 土地征用及拆迁补偿费万元+前期工程费万元+基础设施费万元+公共配套设施费万元+建筑安装成本12,万元+开发间接费等费用W=（+W）万元。 加计扣除成本为（+W+15000）×20%=（+）万元。
税收筹划 企业利益最大案例分析
税收筹划企业利益最大案例分析 【最新资料，WORD文档，可编辑】
税收筹划是每个企业都必须有的一个环节，通过税收筹划可以制定合理的税收方式，最大限度的减少公司的损失，让公司利益最大化。 本文将以某研究所企业设立、经营活动中的会计核算、职工薪酬三方面管理决策中的税收筹划实例，表明通过加强对企业税收筹划在管理决策中的应用，来合理减轻企业的税收负担，保证企业价值最大化目标的实现。 一、企业设立决策的税收筹划 某研究所为使剩余资金充分发挥效能，实现收益最大化，有意向投资设立一家下属公司，希望公司设立后能使单位获得更大的收益水平，同时税负最轻，这就需要对建立子公司或分公司进行决策。 如果决定采用公司制组织形式投资设立一个新企业，将面临成立子公司或是分公司决策的选择。对企业的税收有直接的影响。从法律地位上讲，子公司必须具备独立的法人资格，这是子公司与分公司的根本区别所在。子公司和母公司之间是一种法律上财产权益关系，没有直接的隶属关系，子公司应当以其全部财产独立地承担民事责任，当然也包括独立纳税的义务。 分公司没有独立的法律地位，不具有法人资格。分公司业务活动的结果由总公司承受，总公司应以自己的全部财产对分公司所产生的债务承担责任。分公司的设立只须在当地履行简单的登记和营业手续即可，因此，分公司一般不独立履行纳税义务，而将全部的经营成果都汇总到总公司一并纳税。 一家盈利情况较好的企业，拟投资设立一新公司，预计这家新公司未来3年均会出现经营亏损，经过税收筹划，企业应做出以非法人身份投资设立分公司的管理决策。分公司不具有法人资格，由总公司汇总缴纳企业所得税，可实现总公司调节盈亏，合理减轻企业所得税的负担。 如果当无税收优惠的企业投资设立能够享受税收优惠的机构时，适合设立子公司，以使子公司在独立纳税时享受税收优惠政策。 除税收因素外，企业在决定采用何种组织形式时，也要考虑分公司与子公司在其他诸多方面存在的差异：如分公司无独立经营权与决策权，而子公司有独立经营与决策权；分公司不能独立签署合同，子公司能签署合同；分公司设立程序简单，费用低，子公司设立程序复杂，费用高等，以此进行综合的判断。 二、企业经营管理活动中会计核算的税收筹划 通过会计核算也能进行税收策划，必须“未雨绸缪”。企业会计核算中的税收筹划，实际上就是按照企业会计核算的要求和特点，设计企业的全部业务和经营活动，通过会计核算结果的变化，实现企业税收筹划的目的。会计核算是整个税收筹划方案的起点和终点。 合同文本设计是企业“分别核算”的基础环节，财务核算是企业“分别核算”的核心环节。如果两项业务分别核算会使企业税收负担最小、企业价值最大，那么企业在承接业务时，便可与客户确定两份不同业务合同。如果两项业务合并核算会使企业税收负担最小、企业价值最大，那么企业在承接业务时，便可与客户确定一份单一业务合同。
税收筹划案例及分析
《税收筹划》教学案例 一、增值税筹划案例 案例1 销售激励方式的税收筹划 一、基本案情 海岛时装经销公司以几项世界名牌服装零售为主，商品销售平均利润为30％。他们准备在2009年春节期间开展一次促销活动，以扩大该企业在当地的影响。经测算如果将商品打八折让利销售，企业可以维持在计划利润的水平上。在促销活动的酝酿阶段，企业的决策层对销售活动的涉税问题不甚了解，于是他们向海风税务师事务所的注册税务师提出咨询。 为了帮助该企业了解销售环节的涉税问题，并就有关问题做出决策，海风税务师事务所的专家提出三个方案进行税收分析：方案一：让利(折扣)20 %销售，即企业将10 000元的货物以8 000元的价格销售；方案二：赠送20％的购物券，即企业在销售10 000元货物的同时，另外再赠送2 000元的购物券，持券人仍可以凭购物券购买商品；方案三：返还20％的现金，即企业销售10 000元货物的同时，向购货人赠送2 000元现金。企业决策者根据不同促销方案的涉税情况做出决策。 二、分析点评 (一)筹划分析 现以销售10 000元的商品为基数，公司每销售10 000元商品发生可以在企业所得税前扣除的工资和其他费用600元。具体计算分析如下： 方案一：让利20%销售商品。 因为让利销售是在销售环节将销售利润让渡给消费者，让利20％销售就是将计划作价为10 000元的商品作价8 000元(购进成本为含税价7 000元)销售出去。假设其他因素不变的情况下，企业的税利情况是： 应纳增值税额＝8 000÷（1+17％）×17％－7 000÷（1+17％）×17％ ＝1162.39－1017.09 =145．30(元) 应纳企业所得税＝[8 000÷（1+17%）－7 000÷（1+17％）－600]×25％ ＝63．68(元)
房地产行业税收筹划案例分析
房地产行业税收筹划案例分析 目前房地产行业被炒的沸沸扬扬，税收筹划这个应运而生的新生事物也因此而越来越受到这个行业的重视。税收筹划其实是一门边缘学科，涉及财务管理理论、现行税收法规以及纳税筹划的基本理论，因此这要求税收筹划人具备相关的专业知识。 税收筹划方案要和筹划对象实际情况相一致，不能将一个筹划方案放在它不适合的环境中，否则会造成纳税筹划的失败。如果税收筹划方案和它的环境相一致，就会达到纳税筹划的效果。近日一位朋友给我一个房地产行业的案例，让我帮忙分析一下，在这里我说说我的思路。某房地产公司于2000年以500万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2006年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。因此公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元（500万元的地价和2500万元的其它扣除项目），可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元（500万元的地价和2500万元的增值税扣项和350万元的期间费用列支项目，不含土地增值税）。当地契税税率为3%。 公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下： 增值额：5500－3000＝2500万元； 增值率：2500÷3000×100%＝83%； 应缴纳土地增值税：2500×40%－3000×5%＝850万元； 应缴纳企业所得税：（5500－3350－850）×33%＝429万元。 公司应纳税合计为850＋429＝1279万元 筹划方案一： 在开发土地之前，公司可将该土地作价2000万元投资成立甲公司（非房地产企业），然后再由公司吸收合并甲公司，最后再开发商品房对外销售。 投资环节、合并环节以及商品房销售环节应负担的相关税费测算如下： 1.投资环节 1）《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，公司以土地投资成立甲公司不需要缴纳营业税。 2）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）规定：企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。所以，公司以土地对外投资应负担的企业所得税为：（2000－500）×33%＝495万元。 3）《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，公司以土地对外投资免征土地增值税。 4）甲公司接受土地投资应缴纳契税为：2000×3%＝60万元。根据《企业会计制度》的规定，甲公司应当按照土地的公允价值和契税确认其入账价值为：2000＋60＝2060万元。2.合并环节 1）公司吸收合并甲公司时，因为甲公司资产未发生增值，所以无论采取应税合并还是免税合并，均不会产生企业所得税负担。公司吸收合并甲公司后，该土地的入账价值仍为2060万元。
房地产税收筹划教学文案
房地产税收筹划全流程案例 2018-06-15 11:30 目录 一、项目基本情况 二、项目筹划总体思路 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 2、开发建设环节的税收筹划 3、房产销售环节的税收筹划 4、售后清算环节的税收筹划 5、后续管理环节的税收筹划 一、项目基本情况 （一）已建项目 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交汇处。项目总占地面积114.24亩，总建筑面积约170000平米。该项目分两期建设完成。一期占地面积为38129.6㎡，二期占地面积为38034.1㎡。 项目一期于2011年7月30日开工，，于2015年4月25日项目二期全部竣工交付业主使用。产品包括普通住宅、商业等非普通住宅、公建配套设施、地下建筑等，项目规划指标如下： （1）总建筑面积：169590平方米； （2）容积率：1.5 （3）公建配套设施面积：2370.07平方米； （4）可售面积：113402.93平方米，其中： ①普通住宅面积91588.8平方米 ②非普通住宅面积21814.13平方米 ③停车场面积55344.71平方米 （二）拟建项目 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数据在案例中有具体说明，在此不再累述。 二、项目筹划总体思路 嘉业?海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年南*市区房地产均价已经突破8000元/㎡，临近的红谷滩中心区均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区的刚性购房者极大地向嘉业?海棠湾项目所在的区域转移。因此，一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送，总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15%。嘉业?海棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。 从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。 三、具体筹划方案1、开发准备环节的税收筹划 在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。
企业所得税纳税筹划案例分析
A公司企业所得税纳税筹划 一、公司概况 公司主要从事新型公路养护机械的技术开发与制造,公司经营范围:公路筑路养护设备、除雪设备、市政环卫设备、港口设备、铁路养护设备、机场养护设备、特种设备的开发、制造及销售;公路养护施工。经营货物及技术进出口;设备租赁。公司发展至今年产值仅50-100亿元,市场保有量600-700亿元,预计2020年养护机械市场规模将达到10,095亿元-12,975亿元,未来十年平均每年新增配置量将达到近1,000亿元。目前公司正在进行冷吹式机场除雪车、机场跑道除冰液洒布车、机械式综合除雪车等行业高端产品的研发。 二、A公司财务状况及涉税情况分析 A公司2011年度的财务状况及涉税情况如下: (一)收入及利润 2011年度实现营业收入202,890,132、77元,比上年增加69,637,942、72元,同比增长52、26个百分点。此外,2011年,A公司在营业外收入方面共盈利10,004,544、57元(主要为政府补助)。2011年全年实现利润76,927,135、78元,比上年同期增加44,960,325、91元,降幅71、1%。 (二)费用水平 A公司2011年发生销售成本99,812,049、59元,销售费用18,388,472、57元,管理费用17,198,476、76元,财务费用一3,148,719、35元。2011年列支工资薪金3,802,905、23元,列支工会经费14,185、92元,职工福利费68,679、64元,职工教育经费10,355、00元;列支业务招待费2,104,552、57元,折旧摊销支出875,848、44元。 (三)其她涉税财务指标 2011年,应收账款年初金额为43,199,192、5元,年末余额为63,461,696、12元;其她应收款年初金额为5,881,719、03元,年末金额为6,212,883、27元元,计提坏账准备1,687,505、49元。 (四)企业所得税纳税现状及分析 公司涉及的主要税种有增值税17%、营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%、企业所得税25%、个人所得税。2008年1月1日实施
房地产税收筹划全流程案例
目录 一、 项目基本情况 二、 项目筹划总体思路 三、 具体筹划方案 1、 开发准备环节的税收筹划 2、 开发建设环节的税收筹划 3、 房产销售环节的税收筹划 4、 售后清算环节的税收筹划 5、 后续管理环节的税收筹划 一、项目基本情况 (一) 已建项目 嘉业？海湾位于南*市国家经济技术开发区黄湖西路与海南路交 汇处。项目总占地面积 114.24亩，总建筑面积约170000平米。 该项目分两期建设完成。一期占地面积为 38129.6 m,二期占 地面积为38034.1 项目一期于 2011年7月30日开 工，，于 2015年4月25日 项目二期全部竣工交付业主使用。 非普通住宅、 公建配套设施、 (1 ) (2) (3) (4) ① 普通住宅面积 ② 非普通住宅面积 ③ 停车场面积 (二) 拟建项目 m"。 产品包括普通住宅、商业等 地下建筑等，项目规划指标如下: 总建筑面积：169590平方米； 容积率：1.5 公建配套设施面积： 可售面积： 2370.07平方米； 113402.93 平方米，其中： 91588.8 平方米 21814.13 平方米 55344.71 平方米
蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路处。项目数 据在案例中有具体说明，在此不再累述。 二、项目筹划总体思路 嘉业？海湾位于南*市国家经济技术开发区的黄金地带，2011年 南*市区房地产均价已经突破8000元/ m,临近的红谷滩中心区 均价已经向10000元/平米的成交均价迈进，该年南*市整体供 应量不足，2011年基本没有剩余存量，因此价格再度攀升。性价比吸引了大量的刚需客户，市区特别是钟情于红谷滩中心区 的刚性购房者极大地向嘉业？海棠湾项目所在的区域转移。因此，一期竣工当年，项目二期于11月紧锣密鼓开工。项目还增加了 地源热泵、太阳能等低碳技术及每户达10%左右的面积赠送， 总体造价较红谷滩建安造价参考指标高出10%-15% 。嘉业？海 棠湾项目一期二期时间紧，中间几乎没有断档期，成本又相比较高，筹划案极富挑战又极具代表性。 蛟湖经典拟建于南*市国家经济技术开发区双港东路。事前对不同阶段进行合理的税收筹划，一方面可以为企业提供合理的税收筹划建议，有利于企业减少纳税成本，提高企业利润率，从而提高企业的市场竞争力，另一方面保证项目实施的可行性，提高资金利用率。 从实际出发，通过不同的经营环节，顺藤摸瓜式将所涉及的不同税种融入到企业项目中去，更详细且具体地提出筹划方案。 方案从开发准备、开发建设、销售环节、清算环节和后续管理这五个环节着手，针对不同税种所涉及的问题提出解决方法。 三、具体筹划方案 1、开发准备环节的税收筹划 在拟建蛟湖经典住宅小区的预算中，就地安置拆迁户的房屋拆迁面积达到5000平方米，其中就地安置等面积偿还4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的价格给予货币补偿。 已知该住宅项目的房屋市场售价8000元/平方米，以协议出让 方式取得的土地使用权成本为8000万元，可售总面积50000 平方米，其中包括用于拆迁安置的房屋面积5000平方米。 【分析】针对以上案例，提出以下两种契税缴纳方案： 方案一：拆迁过程中，货币补偿部分以实际支付的拆迁补偿款确定契税的计税依据，就地安置部分应以每平方米的货币补偿标准确定契税的计税依据。 回迁部分契税的计税依据为：4000 平方米X 7500 元/平方米
某酒业有限公司税收筹划分析
某酒业有限公司税收筹划分析 2011 级 MPACC532011022 刘刚 1.有关增值税的税收筹划 1)筹划思路 从一般纳税人购买原料可以享受抵扣进项税，而小规模纳税人没有权利开出增值税专用 发票无法抵扣进项税，税务机关代开除外，即使代开抵扣也只能一小规模纳税人的低税率 抵扣，采购原材料需在一般纳税人和小规模纳税人之间进行选择。 2)筹划过程 案例 3— 1 公司 2006 年从胜利农产品贸易有限公司购买粮食原材料共计600000 千克，平均 4 元/千克，胜利农产品贸易有限公司是一家一般纳税人公司。现有一家小规模纳税人公 司---- 阳光农贸公司，欲与公司建立长期供应合作关系，以 3.6 元 /千克的低价卖给公司。经比较产品无多大差别。 方案一：从胜利农产品贸易有限公司采购 进项税 =600000× 4×17%=40.8 万 方案二：从阳光农贸公司采购 进项税 =600000× 3.6× 13%=28.08 万 成本节约 =600000×（ 4-3.6 ） =24 万 进项税抵扣减少=40.8-28.08=20.72 万 24 万 >20.72 万 所以可以考虑选择从阳光农贸公司购买 2. 有关消费税的筹划 1）筹划依据 国家税务总局《消费税若干具体问题的规定》（国税 发 [1993]15 6 号）第二条“关于酒的征收 范围问题”规定： A. 外购酒精生产的白酒，应按酒精所用原料确定白酒的适用税 率。 凡酒精所用原料无法确 定的，一律按照粮食白酒的税率征税； B.外购两种以上酒精生产的白酒，一律从高确定税率征税； C.以外购白酒加浆降度，或外购散酒装瓶出售，以及外购白酒以曲香、香精进行调香、调 味生产的白酒，按照外购白酒所用原料确定适用税率。凡白酒所用原料无法确定的，一律 按照粮食白酒的税率征税； D.以外购的不同品种白酒勾兑的白酒，一律按照粮食白酒的税率征税； E.对用粮食和薯类、糠麸等多种原料混合生产的白酒，一律按照粮食白酒的税率征税； F.对用薯类和粮食以外的其他原料混合生产的白酒，一律按照薯类白酒的税率征税。 G. 根据财政部、国家税务总局《关于调整酒类产品消费税政策的通知》（财税 [2001]72 号）的规定，取消外购或委托加工已税酒和酒精生产的酒（包括以外购已税白酒加浆降度、用外购已税的不同品种白酒勾兑的白酒、用曲香、香精对外购已税白酒进行调香、调味以及外购 散装白酒装瓶出售等）外购酒及酒精已纳税或受托方代收代缴税款准予抵扣政策 2）筹划方法