海口新海物流园修建性详细规划设计指导书

海口新海物流园

修建性详细规划设计指导书

海口新海物流园开发有限公司

二〇一四年八月

目录

第一部分项目区位价值认识 (5)

1.1土地解析及价值判断 (5)

1.1.1项目区位分析 (5)

1.1.2项目交通分析 (6)

1.1.3地块条件分析 (7)

1.1.4所处区位资源特征认识 (7)

1.1.5周边配套分析 (9)

1.1.6项目用地指标分析 (10)

1.2区域发展规划 (10)

1.2.1区域现状及未来规划 (10)

1.2.2区域产业布局及发展规划 (11)

1.2.3项目所在区域周边产业布局对本项目的影响 (12)

1.3案例分析与借鉴 (15)

1.3.1宜春-林安国际商贸物流城 (15)

1.3.2武汉-汉口北国际商品交易中心 (19)

1.3.3成都-西部现代国际商贸物流基地 (21)

1.3.4长沙-大河西国际商贸物流城 (25)

1.3.5杭州-九乔国际商贸物流城 (30)

1.3.6济宁-济宁豪德国际商贸物流城 (33)

1.3.7深圳-华南国际原料城 (35)

第二部分产业发展机会分析 (38)

2.1现实困难分析 (38)

2.1.1产业基础现状 (38)

2.1.2城镇发展水平 (38)

2.1.3人口结构 (39)

2.1.4对外交通网络的改善 (40)

2.1.5政府的配套政策指引与扶持 (40)

2.2 市场机遇分析 (41)

2.2.1区域周边产业发展及机遇研判 (41)

2.2.2项目产业竞争力及潜在竞争优势研判 (41)

2.2.3国际旅游岛建设推进及机遇研判 (42)

2.2.4海口商贸市场发展及机遇研判 (42)

2.3 与本项目相关的地产物业发展方向分析 (43)

2.3.1项目所在地商业/物流地产供应类型 (43)

2.3.2项目所在地商业/物流地产供应体量............................... 错误!未定义书签。

2.3.3项目所在地商业/物流地产租金/售价 ............................. 错误!未定义书签。

2.3.4项目所在地商业/物流地产经营状况评析....................... 错误!未定义书签。

2.3.5项目所在地工业地产需求分析......................................... 错误!未定义书签。第三部分项目定位补充研究.. (49)

3.1项目总体定位研究 (51)

3.1.1项目战略定位 (51)

3.1.2项目功能定位 (52)

2.1.3项目产品定位 (53)

3.2项目发展主题定位 (55)

3.3项目发展档次定位 (55)

3.4项目物业功能定位 (56)

3.4.1功能区域定位 (56)

3.4.2物业类型定位 (58)

3.5整体市场形象定位 (59)

第四部分项目规划设计建议 (60)

4.1总体规划设计主题 (60)

4.1.1规划指导思想 (60)

4.1.2规划主题 (60)

4.1.3规划理念 (60)

4.2目标客户需求细化分析 (61)

4.2.1目标客户对物业的要求 (61)

4.2.2其他潜在客户及其对物业的要求 (73)

4.3规划设计特色建议 (73)

4.3.1项目总体功能判定及规划布局建议 (73)

4.3.2道路交通规划设计 (87)

4.3.3绿地系统规划设计 (93)

4.4物业设计标准建议 (95)

4.4.1物业总体产品规划建议 (95)

4.4.2物业功能规划建议 (98)

4.4.3项目单体建筑规划设计建议 (103)

附件：修建性详细规划的设计要求 (1)

第一部分项目区位价值认识

1.1土地解析及价值判断

1.1.1项目区位分析

1、宏观区位分析

从宏观上看，海南省是中国疆域最南端,是连接两州（亚洲和大洋洲）和两洋（印度洋和太平洋）的交通要道。同时，海南全省形成了北海口（为主）、南三亚（为次）两个经济中心，构成了3小时经济圈。这一“岛省”的地理特征，无疑极大提升了作为全省政治、经济、文化中心的海口市的全方位辐射能力，尤其是在金融、商贸、物流、交通等经济层面的辐射能力。因此，从宏观方面分析，海口是岛内外实现经济联系和环北部湾经济圈的重要核心节点，具有较强的聚集和扩散效应，是促进物流畅通、高效运作的重要中心，也为本项目带来了巨大的发展空间。

2、微观区位分析

从微观上看，本项目位于老城经济开发区与长流组团之间、港区与市区之间，并临近绕城高速及火车南站（货运站）。随着秀英港的逐步搬迁，其货运功能将逐步转移至马村、新海港区，马村港将建成大宗货物和集装箱转运中心，新海港则建成大型滚装客运码头。从地理位置来看，本项目必将承担海南省物流分拨及货物集散中心功能，成为公、铁、水综合交通运输枢纽。同时，本项目临近海口西郊，从缓解交通、环境压力以及降低仓储用地成本的角度考虑，必将承接市区内分散的、辐射力较弱的商贸流通市场的转移和升级，整合市场资源，在海口西部形成一个大物流、大流通的商贸市场群。

1.1.2项目交通分析

海口市基本上形成了岛内运输以公路为主、铁路为辅，出岛运输以水路运输为主、

航空为辅的公路、水路和航空协调发展的海岛型立体化运输格局。项目地块位于立体化运输体系的核心位置，交通便利，是岛内与大陆物流转运、省内分拨、城市配送、流通加工较为理想的地理结合点。

公路：东侧紧邻连接过海铁路与滚装港的疏港公路（规划为快速路），北侧紧邻城市主干道南海大道，往南3公里可至海口绕城高速，通达全省。

铁路：距离粤海铁路轮渡南港码头约7km，与海口火车南站（货运站）咫尺之遥。

水路：距离马村港区（将成为海口市主港区）约15公里，距离新海港区9km。

航空：距离美兰机场约20km。

1.1.3地块条件分析

项目用地位于海口市秀英区，属于规划的开发用地范围。项目占地面积为4218.25亩。根据现场踏勘结果，工程区域主要土地利用类型为乔木林地、灌木林地、草地、滩涂、沙地等，村落较少，拆迁量不大。但由于地块高差较大，采石造成的洼地加大了工程难度和工程量。项目地质条件主要由火山岩石构成，给园区的空间布局造成一定的困难。需要结合上述情况，创新的进行空间布局，因地制宜，控制土方量，减少投资，降低成本。

1.1.4所处区位资源特征认识

（1）土地。海口市陆地面积为2304.84平方公里。其中，农业用地1756平方公里，建设用地363平方公里，未利用土地153平方公里。农业用地中，耕地面积7.9万公顷，含水旱田4.1万公顷，旱地3.8万公顷；林地面积3.4万公顷；可开发

利用的滩涂面积0.2万公顷、山塘水库0.42万公顷。主要土壤类型有玄武岩砖红壤、火山灰幼龄砖红壤、沙页岩砖红壤、带状潮沙泥、滨海沙土。土壤土种共8个土类，12个亚类，43个土属，110个土种。

（2）水系。海南岛最长河流南渡江穿过海口市中部而入海。南渡江主流在市区长75公里，流域面积1300平方公里，年径流量60.99亿立方米。南渡江流经市区的支流水系有鸭程溪、昌旺溪、三十六曲溪、铁炉溪。境内还有演州河、演丰河、白石溪、罗雅河、美舍河、五源河、芙蓉河等小河流。有凤谭、铁炉、东湖、风圮、云龙、丁荣、岭北、玉凤、沙坡等水库，总库容量15000多万立方米。

（3）海滩。海口市北面临海，海域面积830平方公里，海岸线长131公里。海水平均水温25℃，最高34℃，最低17.2℃。透明度1米，最大达2米。浅海盐度29.6%—31.8%。大部分海底平缓，以软泥为主，泥沙次之；靠近沙滩海岸一带海底以细沙为主。近海水质富含有机物质和无机盐。60—100米等深线以内的海域面积约200平方公里，10米等深线以内的浅海、滩涂面积上百平方公里。海口市大部分海岸坡度平缓，岸线开阔连绵。

（4）植物。海口市植被以灌木草丛为主。天然植被主要为南方热带地区常见的野生灌木草丛植物种群。主城区以人工植被为主。人工植被由热带区系植物的各种栽培种组成，如桉树、木麻黄、樟树、相思、棕榈、橡胶、油棕、竹子和花卉等经济林和园林树种，以及龙眼、荔枝、椰子、杨桃、香蕉等热带亚热带果树树种。海口市植物四季常绿，种类繁多。主要的植物种类中，粮油类有水稻、玉米、薯芋、豆类、芝麻等；瓜菜类有各种瓜类、青菜类、茄类、椒类和葱蒜等；水果类有荔枝、龙眼、菠萝、柑桔等。本项目场地内植被以灌木草丛为主，天然植被主要为南方热带地区常见

的野生灌木草丛植物种群，包括沙萝树、榕树、海棠、荔枝、重阳木、苦楝、山苦楝、五叶牡荆等，植被资源丰富。

（5）矿产。海口市已探明的矿产主要有煤、硅藻土、泥碳、粘土、高岭土、铝土矿、矿泉水、地热水、石材和河砂等。煤矿为褐煤，分布在甲子镇的长昌煤矿；石材主要分布在永兴镇一带，以玄武岩为主；矿泉水、地热水主要分布在市区北部及永兴镇的火山口地区；河砂主要分布在南渡江东山镇地段和龙塘镇下游的冲积沙洲。

（6）自然条件。规划区地处低纬度热带北缘，属于热带海洋性季风气候，春季温暖少雨多旱，夏季高温多雨多台风暴雨，秋季凉爽舒适时有阴雨，冬季干旱时有冷气流侵袭带有阵寒。全年日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数2000小时以上，年平均气温23.8℃，最高平均气温28.6℃，最低平均气温17.7℃。极端气温最高38.7℃，最低4.9℃。年平均降水量1664毫米，平均日降雨量在0.1毫米以上雨日150天以上，雨量集中在夏季，多以午后的热雷雨为主，偶尔有台风靠近或登陆时带来暴雨天气。年平均蒸发量1834毫米，平均相对湿度85%。常年以东南风和东北风为主，初夏和盛夏季节多刮南风和西南风，年平均风速3.4米/秒。

1.1.5周边配套分析

项目周边基础设施，包括道路交通、水电、管网等尚未完善，需要进一步投入。目前，项目地块的三通一平工作正在进行，项目东侧的疏港公路状况不佳，亟需改善。园区南北向主干道美安大道正在建设中。这些基础设施的建设进度是影响项目的重要组成部分，项目开发建设要充分考虑到这些因素的影响。

1.1.6项目用地指标分析

项目用地性质为一类物流仓储用地，用地指标4218.25亩。

1.2区域发展规划

1.2.1区域现状及未来规划

新海物流园位于海口市西南端，美安科技新城范围内。根据海口市城市总体规划，海口市在总体空间发展策略上，遵循“中强、西拓、东优、南控”的发展原则。“西拓”是指鼓励中心组团建设用地的西向拓展，注重长流组团、老城组团的专业性开发和规模积聚，积极培育长流组团的产业增长点。本项目地块位于老城组团与长流组团之间，区位优势突出，是连接两组团的重要支点，可促进两组团更快融合发展，同时也为自身带来更多的发展机遇，未来前景将更加广阔。

海口美安科技新城目前正在建设中。海口美安科技新城规划面积约50平方公里，