物业公共设施维修、养护方案

物业公共设施维修、养护方案

一、设备设施服务标准及制度

（一）设备设施服务管理标准

1、维修员熟悉工作区域结构，了解电梯、空调、制冷、制热、电器等设施设备的种类、分布和安全要求，掌握各类管线的分布、位置、走向和使用情况，研究科学的养护方法，在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，使设备始终处于良好的技术状态，保证其正常用行。

2、设施、设备维护保养的管理

设施，设备管理是现代物业管理的关键，熟练的掌握设备管理技术保证所有设备的正常运行，保持设备、设施的最佳状态，延长设备的使用年限；加强对机器的保养，防止故障、事故的发生，努力节省能源，降低运行成本。具体检修保养如下：

（1）自控系统的管理：

消防报警系统：

①烟感探头测试每年检查一次；

②报警盘每年清洁不少于2次；

③探头检查每年一次；

④蓄电池检查每年不少于一次；

⑤消防门警锁、电池每年检查一次。

消防系统：

①每天对大楼、地下室、非楼层CJ控制机检查一次；

②每月对消防火阀水源开关、烟感头警铃等检查一次；

③每半年对加压风机，火幕控制阀，卷帘门的联动检查一遍。

（2）供水、排水设施的管理：值班人员要对其进行日常保养、安全操作，检查其运行情况是否正常，自动控制是否良好，每周末检查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵体进行检查，更换易损部件，对排水系统每月进行一次清理检查井，确保排水畅通。地下室的污水池要随时排净。消防水系统阀门管道检修每年不少于2次；外网地沟管理阀门每年检查保养不少于1次；以上的检查维修、保养内容要做好记录，并由主管部门检查验收并签字入档。

（3）供电设备的管理；值班人员要日常检查，无缺陷，各连接处无跳火、发热等异常现象，指示灯、信号灯是否齐全，计量表是否准确，配电室温度是否符合标准，确保其正常运行，对突然停电原因应尽快查找，及时报告主管部门领导，同时检查各线路的开关安全情况，并记录好配电盘运行情况和停电原因。对各类电机每半年保养检修一次，各楼层的配电室及电闸设备每月检查保养一次，高压开关柜安全工具集避雷器每年一次耐压测试，低压开关柜每年清洁除尘一次。

（二）设备综合管理规程

1、机电设备的编号按公司统一编号进行；

（1）以设备的机组整体为编号对象，不含机电设备的主要部件和配套部件。

（2）对机电设备进行Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ分类编号方式：

注：口代表名称拼音字母简写

X：代表数字

Y：代表数字

（3）机电设备一经编号，须挂牌标示，并应保持相对稳定.

（4）所有机电设备的值班、检查、维修保养在填写相关记录时，必须统一使用机电设备的确定编号。

2、设备卡

（1）设备卡具体要求：

a、字体的大小由设备名称字数多少而确定；

b、设备名称，编号应与设备台帐一致；

c、设备卡用白纸黑字外套塑封；

d、公司司标一般用原色，也可用黑色；

f、设备卡可由公司企发部统一制作。

（2）设备卡图样（略）

设备名称

设备编号

（3）设备卡应张贴与设备上便于识别的固定部位，卡片如有污损则应更换。

3、设备台帐

（1）物业服务中心工程部对辖区的设备设施按系统登记填写《设备清单》

（2）依据《设备清单》逐台建立《设备台帐》。

（3）每份《设备台帐》背面的空格表应记录该设备的重大事故，重要部位的维保中大修及零配件更换等相关内容，并写明日期，维修单位或维修人。

（4）每台（套）设备的帐、卡、物应保持一致。

4、设备状态标识

（1）工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。

（2）设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及不同情况的警示牌等（如严禁合闸）。

（3）正常运行中的设备可不予标识。

（4）设备状态确定后，由设备操作人员及时将设备状态标识置于设备明显处。

（5）设备状态改变，标识应随之改变。

（6）采用的标识牌由公司统一购置。

5、设备保养制度。

（1）日常维修保养。

指经常性的保养工作，包括日常巡视检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车。（如正压风机、消防泵、排水泵等）发现故障及时排除，做好日常巡视检查记录。

（2）一级保养

对机械设备进行检查，检测、根据实际需要局部解体，进行清洗，调整，维修更换：对电机进行绝缘摇测：对电气设备清扫，检查仪表、电器开关接线端；对电子设备除尘、触头研磨、更换、功能检查；对管道、风道局部除锈、防腐、刷漆：对各种主要阀门渗漏，故障进行处理。

（3）二级保养

对机械设备进行全面清洗、调整、部分解体检查和局部修理更换易损件等；对电机进行绝缘检测，抽芯检查、清理、轴承上油；对电气设备全面清扫；母线、导线，电器端子除氧化、紧固、校验仪表；摇测绝缘电阻

对电子设备除尘，插接件接口清洗，系统功能参数测试；各管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门渗漏，故障处理或更换。

6、设备设施维修保养工作程序

（1）工程部根据辖区设备设施的使用年限、使用频度、年故障

率、隐患、腐蚀、噪音等综合运行情况，每年12月20日前制定下年度《设备设施维修保养年度计划》。

（2）由物业服务中心报请公司领导或业主单位审批。

（3）公司领导批准由公司出资的计划项目。

（4）业主单位批准由业主出资的计划项目。

（5）对于需要外委测试/维修保养项目要填写外委申请。

（6）项目审批后，工程部负责制定各项目的备品、备件，填写《物品采购计划表》并按计划项目组织实施。

（7）工程部主管和有关技术人员共同监督验收将维保实施情况填入《设备设施维修保养记录》。

7、设备故障、事故处理程序

（1）设备故障：指设备设施因部件损坏、失效、超载、超电压电流、短路、润滑不良、违章操作等因素不能正常工作，或造成停机停电，经事后维修而可恢复正常工作。

（2）设备设施发生故障，工程维修人员及时排除或通知有关单位维修，尽快恢复正常运行。

（3）工程维修人员必须将故障处理情况认真填入《设备维修记录》，不得疏漏隐瞒。

（4）设备事故：凡是发辖区较大范围、较长时间有关系统不能正常工作，造成的停电、停水、停梯严重影响办公活动，或设备损坏严重修复费用在2000元以上者。

（5）发生设备事故物业服务中心必须及时报告公司领导，同时

组织人员或有关单位按应急程序进行抢修。

（6）设备事故处理后，由物业服务中心负责人召集工程部有关人员和单位参加事故分析会，工程部主管写出分析意见、防范措施由物业服务中心负责人签阅上报公司领导。

8、设备技术资料管理

（1）物业接管机电设备的资料应包括：

a、机电设备出厂合格证；

b、机电设备使用说明书；

c、机电设备安装、调试报告；

d、设备保修卡，维保协议。

（2）设备资料在设备交接验收时，由物业接管验收小组向发展商收取并办理接收手续，填写《物业接管资料移交清单》。

（3）对于发展商尚未移交的资料或资料不全、不真实等问题，物业接管验收小组应该将问题逐项记入《接管验收资料遗留问题登记表》。

（4）机电设备的台帐、运行、维修保养记录，与随机资料图册构成设备的全部档案内容。

（5）设备的档案资料应整理装订，物业服务中心专人专柜保存。

9、设备管理值班制度

（1）工程部维修值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人员替岗，并交代离岗的时间和去向。

（2）根据操作规程和岗位职责的要求，密切注视所管设备的运行情况，按规定巡视检查，及时排除设备故障，按计划进行设备设施的维修保养并做好相关记录。

（3）维修值班人员必须随身携带对讲机，调到规定频道，随时接收客服部报修指令。

（4）维修值班人员接到报修后，应携带有关工具迅速前往维修，按业主报修流程序进行、认真填写《业主报修单》和《业主报修回执单》，等工作内容详细记入《工作记录本》。

（5）维修值班人员，交接班人员应提前做好交接班准备工作。

（6）交班人员应主动、简要的向接班人员介绍值班和设备运行情况，重点讲明接班后有连续性的工作内容。

（7）接班人员应查看记录，检查仪器、工具、对讲机等是否齐全。无误后共同在《工作记录本》上签字。

（8）有下列情况之一不能交接班：

a、接班人员未到岗，交班人员不准下班；

b、交接班准备工作未完成；

c、在设备故障、事故处理未完成时，由交班人员负责处理接班人员协助；

d、接班人员有醉酒现象或其他神志不清情况而未找到顶班人

10、各类记录

（1）《设备清单》

（2）《设备台帐》

（3）《设备设施维修保养年度计划》（4）《设备外委维修保养申请表》（5）《物品采购计划表》

（6）《设备设施维修保养记录表》（7）《设备维修记录》

（8）《设备事故报告单》

（10）《物业接管资料移交清单》（11）《接管验收遗留问题登记表》（12）《工作记录本》

（13）《业主报修单》

（14）《业主报修回执单》

（三）工程主管（项目经理兼任）岗位职责

1、全面负责物业管理相关人员的管理、监督、指导、培训、考核等工作，服从业主的管理和考核。

2、负责项目区域所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防等）的管理、维护等；

3、确保所管辖系统设备的安全运行是主管的重要任务，主管对下属人员和所属系统设备负有全面的管理责任，要求作如下检查：（1）主要设备的运行技术状况，发现问题立即组织处理。

（2）检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象立即纠正。

（3）现场督导重要维修工程施工，控制工作质量与进度。

（4）实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采取纠正措施。

（5）审阅运行报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常，分析原因，及时杜绝浪费现象。

4、设备发生故障及时组织检修，发现隐患及时组织处理，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处于优良的技术状态；做到"三不漏"（不漏油、不漏气、不漏水）、"五良好"（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）。

5、负责制定所管辖系统运行方案，并不断与运行人员研究改进措施，使本系统设备在保证安全运行的前提下，力图节省能耗。

6、负责制定所管辖系统设备月度和年度的维修保养计划和备品、备件计划，定期报送管理处经理审定，并负责组织安排维修保养计划

的实施，制定工作标准，督导下属保证工作质量，提高工作效率。

7、切实执行上级指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始的设备维修保养制度，做到"三干净"（设备干净、机房干净、工作场地干净）、"四不漏"（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）。严格检查督导下属。

8、针对下属员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。

9、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月整理归档。

二、工程维护人员内部考核内容、标准及方法

三、设备服务作业规程及服务方案

（一）设备设施运营维护

我公司在多年服务的基础上，结合本项目的服务要求，主要专用设备分包管理等特点，进行综合技术分析，制定严格的管理制度、严谨的工作规范、周密的维保计划，为设备系统提供安全、可靠、优质、经济的服务保障。

1、供水系统

（1）总体供水设施每月检查一次。

（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。

（3）水泵和饮用水水池（箱）每季度保养一次。

（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。水泵房实施封闭管理。

（5）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。

2、供配电系统

（1）建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；

（2）每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理；

（3）定期委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目的维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知业主（使用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；

（4）潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥。

（5）每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。

3、公共照明系统

公共照明系统覆盖广，主要分布于外立面、大厅、走廊、通道、机房、消防楼梯、电梯过道以及室外的广场、车道等处。公共照明系统的使用率高、故障频繁，因此，管理的重点在于平时做好各照明系统的维护保养工作，加强日常巡视，保证照明系统外观整洁无缺损，无松落，光源完好，发现问题及时处理。此外，公共照明系统的节能问题也是物业服务中关注业主满意的重点。

（1）楼道灯、道路灯、亮化灯完好率为100%左右。

（2）室内、室外公共电气柜每日巡查一次。

（3）限电、停电按规定时间通知业主或使用人。

4、暖通系统

空调系统是中央空调机组、变风量风机、盘管风机未端组成，日

常的管理过程中，保持空气的清新和良好的暖热效果成为管理的重点。

每日巡检管路，截门有无跑、冒、滴、漏现象；保证空调设备运行正常，中、小修无特殊情况当天完成。

定期清洗空调过滤网，保证设备正常运转及空气洁净度。

发生空调系统跑、漏水时，应确定其位置，然后迅速关闭相应的控制截门，做到不慌不乱，注意人身安全。

每月清洗一次新风机过滤网；空调机过滤网，每季度清洗一次。

每年9月份对新风机组进行一次彻底保养，包括电机，皮带，轴承，翅片，过滤器。

协助业主做好空调设备的日常计划维护保养。

5、音像及其配套设备设施等

工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理；

有切实可行的维修保养计划；保养、检修及时；

对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态；工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护；

分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。

6、电梯系统

电梯使用频率高，故障率也相对较高；出故障后影响面较大，将直接影响楼内业主的使用；维护管理的要求较高，处理故障的难度较

大，安全性要求极高的设备，是今后办公楼设备管理的一个重点和难点。我们在做好日常运行保养和安全的前提下，积极配合监督专业外包单位提供专业维护保养工作，以满足设备的运行需要。

7、乘客电梯维修保养规程

常规保养：分为月保养、半年保养，一年保养。三个等级：月保养，每部电梯每月二次，每次不少于4小时；半年保养，每部电梯每次不少于8小时，侧重于重点部位的保养。一年保养，每部电梯每年不少于每次不少于16小时，做全面的检查保养。

零维修：小修，故障停梯接到报修后应在10分钟内迅速到达现场立即抢修。

中修：周期定为3年，做全面检修保养。

大修：电梯中修后继续运行3年时间，因设备部件磨损严重，需更换主机或更换较多的机电配套件，以恢复设备原有性能而进行的全面彻底的维修。

8、消防系统

消防系统主要包括如下设备：

消防系统是办公楼一个不可或缺的系统，是防范和处理消防事故的安全保障，是设备管理当中一个不可忽视的环节，因此必须确保其设备的正常运行。消防系统的管理重点在于做好日常运行、维护、保养和定期的试验工作，气体灭火装置压力巡查、检测，保证消防控制主机系统和各消防系统设备随时可以启用，同时，按规定每年对消防系统联动试验、检测。

9、弱电系统

弱电系统由安全防范系统、信息网络控制系统两部分组成。 安全防范系统的作用是车辆进行监控，保障办公楼的安全，保证的正常运行。它包括门禁系统、闭路电视监控系统、红外报警系统、电子巡更系统和停车场管理系统。门禁系统主要用于人员进出的授权控制；电视监控系统的作用的图像的实施监控和事后检查；红外报警系统则主要用于重点部位无人情况下的防范。

消防报警系统组成 消

防

广

播

系

统 报警系统主机 消防专用通讯系

统 消火栓系统 含室外 防排烟系统 喷淋系统 正压送风系统

设施设备联动系

统 灭火系统 气体 灭火系统