物业管理业务外包管理办法

1、目的

规范供方的选择及操作办法，提高业务专项管理水平，推进集约化工作进程。

2、适用范围

适用于各管理处、部门。

3、职责

无

4、过程控制及方法

4.1外包业务范围和形式

，外部资源较多的业务包括：清洁绿化、园林、外墙清洗、消杀、电梯保养、消防系统保养、供配电系统保养及其它设备设施保养，安全管理等。

，即由供方提供项目范围内的某类公共服务整体业务，如清洁外包。

，即将某类公共服务业务进行细分，或根据业务的不同阶段拆解的外包，如设备管理业务中的电梯保养分包，或把开盘前的清洁开荒分包。

4.2选择外包的原由及控制流程

，着重从以下几方面考虑：

，需要避免或处理紧急情况（如部分重要设备的维修养护）。

，引进专业公司进行规模化、集约化操作。

4.2.2 外包选择流程

A组织是否健全、合法并能独立承担民事责任，是否有足够的经验；

B供方专业技术能力是否满足项目要求；

C是否有足够的专业人员支持本项目的完成；

D供方项目经理的能力是否满足项目要求；

E供方的专业服务是否及时、配套；

F供方是否拥有必要的设备、工具和设施以满足运作；

G供方激励员工的方法和生产率计量的方法是否合理；

H评估供方承担风险的能力确信其能对任何责任事故完全能履行义务。，需要选择供方目前正在履约的一些项目进行现场考察。

，并收集整理相关资料按公司规定的流程进行报批，并签订合同。

，对合格供方每年进行一次评估以确定其资格。具体详见《采购管理程序》

，对不续签合同和续签合同的供方均需进行全面的履约效果评估。经过评估合格的供方能与其续签合同。

，以及某项业务全面外包（如清洁）需要按《招投标管理办法》规定的程序选择供方。

4.4外包费用测算方法

,并与过去两年服务标准对比提升程度而产生的费用。

；

，计算自营的最小成本支出；

，确定外包费用；

4.5 外包合同

，合同评审详见《合同（协议）、管理程序》。

，以及对供方的监控处罚办法，以及供方提供的一些作业说明书等内容，也应作为合同的附件与合同具有同等的法律效力。

物业服务考核管理办法

精品文档 . 管道公司机关廊坊基地办公区物业服务管理考核规定（暂行）一、总则为了对物业服务外包方进行有效管理，保障服务质量平稳，约束外包方加强管理，形成高效有序的运行机制，切实保障物业管理服务品质。特制订本暂行考核办法。二、范围本规定适用于公司机关廊坊基地物业、餐饮、安保及绿化等外包服务内容。三、考核内容（一）外包方管理体系的考核 1、适用于本项目的规章制度、操作规程、质量标准等管理体系文件齐全、合理。 2、管理体系执行情况。包括各项操作记录、质量检查记录、物料使用记录、技术资料留档、人员考核等。各项管理体系的工作记录真实、全面。 3、各项应急预案齐全，制定预案培训、演练计划，演练、总结、整改等实施情况记录和演练现场图片资料齐全。（二）服务人员管理的考核 1、服务人员定员数量与合同约定一致。 2、重要岗位人员的招聘、调岗必须报基地服务管理中心筹备组审批。 3、各岗位按国家、地方或行业规定持证上岗。 4、项目管理机构设置合理，重要岗位设有专职管理人员，应设有安全负责人岗位。

精品文档（三）服务质量考核 1、客务与保洁服务（1）考核前台接待、会议服务、大型活动接待的管理制度执行情况和服务质量情况，包括登记、礼仪、引领、精神面貌、技能、会议准备和现场服务、会议保障以及工作记录等内容。（2）考核办公区环境保洁管理制度执行情况和服务质量，包括楼宇内公共区域、办公室入室、院区道路和设施、公寓房间保洁，以及大理石地面墙面和地毯清洁保养及工作记录等内容。 2、工程日常维修及设备维护、运行（1）考核设备设施维护、运行等服务的管理制度执行情况和服务质量，包括楼宇建筑、共用设施设备、水、电、气、暖、消防、电梯、门禁、监控、会议等设施设备运行、维护，设备安全及维保管理及各项工作记录等内容。（2）考核日常维修的管理制度执行情况和服务质量，包括报修流程、维修及时性、维修质量、耗材使用以及工作记录等。（3）考核现场施工和安全管理，包括第三方施工人员、环境、质量及安全等内容的监督管理。 3、员工食堂服务（1）考核食堂厨房各项管理制度执行情况和服务质量，包括食品验收入库、成品控制、菜品质量、食品卫生、人员资质及各项工作记录等内容。（2）菜谱的制定应遵循营养均衡、食物宜忌、低盐低油低脂的原则，菜品重复率每月不超过20%。（3）保证食品安全，符合国家食品卫生安全相关法律法规要求，严禁使用国家或地方明令禁止的食品原料。 .

物业外包服务监管细则

物业外包服务监管细则一、目的确保物业项目部整体外包后物业服务工作得到有效监控和管理，切实保障物业服务品质。二、适用范围适用于行政后勤处对于物业项目部服务质量的监管。三、监管依据本细则作为物业服务合同的附件，经过了合同甲、乙双方的认可。四、监管内容 1.人员管理 1.1按照合同要求的人数上岗，如有员工离职或请假，须在3天之内补充其他人员上岗，不得以任何理由拖延，否则甲方将按照实际出勤人数进行物业服务费用结算并在监管考核中扣除相应分数，因人员不足产生的加班费用由乙方自行承担，如造成物业服务投诉或其他不良影响，由乙方承担全部责任。 1.2乙方选派的管理人员（主管及以上）的更换频率每年不得超过1人次，更换之前一个月，以书面形式通知甲方并由甲方对更换的管理人员进行面试考核，满足要求的方可上任；新上任的管理人员在正式上任前，必须与原管理人员进行全面的工作交接，并现场学习、熟悉环境至少一周时间（不承担相关费用），试用期一个月内甲方提出不胜任岗位的，乙方须更换管理人员。

1.3每月5日前整理《物业服务人员花名册》（乙方所有在岗人员信息）报至甲方备案，每月人员更换频率不超过2人次。 1.4乙方选派的保洁员年龄30-50岁，秩序维护员年龄20-40岁，会服人员年龄18-30岁，维修人员年龄25-55岁，身体健康，职业素质良好，具备较强的服务意识，熟知岗位工作流程，专业技术熟练，能升任工作岗位任务。 1.5国家、地方或行业有规定须持证上岗的，乙方应按照相应规定执行。 2.内部管理 2.1有完善的内部管理制度，包括岗位职责、工作流程、工作标准、培训制度、应急预案、奖惩制度、安全管理制度等 2.2按照规定打卡上下班，如因迟到、早退、空岗等原因造成物业服务投诉，由乙方承担全部责任。 2.3项目经理及各部门主管、领班每天巡视不少于2次，并填写、留存日巡查记录，甲方可随时对乙方的巡查记录进行抽查，如有缺失，甲方将在监管考核中扣除相应分数。 2.4乙方每月25日前向甲方报当月工作总结与下月工作计划。 2.5乙方在工作中须留存工作痕迹，具备各项管理资料以备查。 3.培训管理 3.1乙方须制定切实可行的年度培训计划并报送甲方，甲方有权根据项目部的运行情况对乙方制定的培训计划提出修改意见。 3.2乙方应严格按照培训制度对员工进行定期培训，内容包括但

物业作业指导书-服务项目外包监控管理办法

物业作业指导书:服务项目外包监控管理办法物业作业指导书：服务项目外包监控管理办法 1、目的为服务项目外包过程监控提供指引，提高服务专项管理水平，保证外包后的服务质量 2、适用范围适用于物业公司各管理处对服务项目外包质量的监控管理 3、定义无 4、职责部门/岗位工作职责频次品质管理部组织设备设施、环境大检查，评估服务供方服务质量抽查供方服务质量清洁、绿化每季度评估一次；设备设施每半年评估一次每季度至少一次管理处对设备设施、环境供方服务质量全面检查与监督每月一次监控人员日常检查服务供方的服务质量及成本控制情况定期评估服务供方服务质量监督服务供方消耗我方资源的控制情况清洁每日检查，绿化、设备设施每周检查。清洁、绿化每月，设备设施每季持续 5、过程控制及方法 5.1 总则 5.1.1建立对各类业务外包的监控管理办法，监控包括管理处和公司两个层次，即管理处依据合同、公司规定督促供方和品质部对供方进行定期总结与评估，实施与供方中高层定期沟通 5.1.2物业公司指定品质管理部对业务外包的服务质量进行监控 5.1.3各管理处根据管理区域的实际情况，指定一名或一名以上的专人负责对某项业务外包的服务质量的监控。 5.1.4管理处责任部门通过每日巡查、每周检查、每月、季、年评估等方式监控供方提供的服务，检查内容包括：服务质量、人员礼仪、工具材料、水电消耗（我方承担相关费用的）。对不符合要求的现象提出整改要求，如供方未按要求整改或未执行合同条款，按合同附件处罚标准进行处罚。 5.1.5品质管理部每季度对清洁、绿化供方进行评估，每半年对设备设施类外包方进行评估，内容包括对各项检查中集中反映的问题、供方曾经出现过的较严重的问题及改善情况、顾客的意见、各服务供方的服务质量对比、现场抽查情况、目前存在的问题等。 5.1.6对于公司要求的新的管理服务标准要求，由管理处的有关人员组织对供方人员进行培训并考核，培训记录应予以保存。 5.1.7客户日常反映的投诉、意见和建议，顾客意见调查，外部质量机构的监督检查，政府各类评比活动等也是对供方进行监控的一种方式，也应作为对供方进行月度或季度考核的参考。 5.1.8在供方进场作业前，应向管理处提供以下资料：现场操作规程、现场作业人员架构及基本概况（包括照片１张、身份证复印件、年龄、联系方式等）、作业人员岗位职责及分管区域、作业时间、工作进度计划等，并指定与我方直接联系人。供方所提供的资料有变动时，应及时通知我方。

物业外包管理管理方案与监管措施

物业外包管理管理方案与监管措施 1范围本指南规定了服务分包项目的监管依据、监管检查、检查结果确认、不合格/不符合判定、问题处置、监管细则等内容，为各单位开展保洁、绿化养护、保安、配餐、酒店式公寓（接待中心）服务分包项目的监管工作提供指导。 2监管依据 2.1项目分包合同及附件与分包方签订的服务分包合同及附件，包括服务范围、服务质量标准、甲乙双方权利义务、违约责任、考核细则、安全协议等。 2.2所适用的企业标准及分公司三级文件企业标准：其它有关服务和作业标准公司制度：及相关安全管理制度等（三级文件）《管理方案》《作业指导书/流程》年度工作计划、月/季度工作任务书、工作计划等 2.3其它依据业主有关管理规定及国家和地方有关的法律法规；本指南监管流程（见附录《监管工作图示》）。各单位应根据企业标准、关联交易服务标准及业主要求，在分包合同中明确服务质量标准，采用《服务分包项目监管细则》（以下简称《监管细则》）提供的方法对分包项目的服务质量及过程进行监管检查，按本指南监管流程进行处置等工作，使服务达到合同约定的质量标准。 3监管检查例行检查：监管员依据分包项目合同内容要求，参考《监管细则》中监管检查频次、方法及范围，对服务质量、过程以及“人、机、料、法、环”等要素实施检查。项目性检查：对于外墙清洗、大修理及装修、VIP接待、大型活动等临时性、项目性内容，根据项目需要进行必要的实施准备工作检查、实施过程及效果检查、问题项复查及整改验证。即时检查：对于跑水、火情、设备事故及人员伤害等突发事件，监管员应进行即时检查及整改效果验证检查。 4检查结果确认对检查出的问题项，凡涉及乙方责任的，要求乙方进行确认。其中： a)独立检查：监管员对乙方服务现场独立检查，由所查区域责任人/工作人员在记录上签字确认。 b)联合检查：监管员会同乙方项目经理/主管，或本单位监查组、业主单位等，共同对乙方质量进行全面的检查评估(如月检和节日前大检查)，检查结果由双方签字确认。 5不合格/不符合判定监管员按照《不合格及事件、事故控制程序》、《质量事故等级划分及调查处理规定》有关不合格/不符合判定标准，根据问题情节轻重和影响程度，判定其属性（即轻微、一般、严重不合格/不符合）：轻微不合格（服务及有型产品等）指对服务质量影响轻微的不合格。如服务中有连续几处质量轻微不达标但未造成抱怨、投诉等影响、员工未戴工牌等。轻微不符合（职业健康安全、违章作业等）可立即整改的物的不安全状态和人的不安全行为；环境管理（轻微）违章作业。违反劳动纪律（轻微、未造成质量安全不良影响）。一般不合格（服务及有型产品等）1、指对服务质量影响较大。如未及时服务、收费错

物业公司物业外包管理办法

物业外包管理办法为了确保公司所开发的项目外包物业符合委托代管合同中要求，同时遵照小区物业管理相关的国家、地方法规政策和实际需要，特制本办法。本办法适用于公司自主开发项目的物业外包管理。第一条参考文件（一）《房屋接管验收标准》建设部建标[1991]第69号（二）《物业管理条例》国务院令[2003]第379号（三）《武汉市住宅区物业管理移交办法》武政[2000]70号（四）《商品房销售管理办法》建设部[2001]第88号令（五）《城市房屋白蚁防治管理规定》建设部[2004]第130号令。（六）合同法规定第二条责任（一）总经理负责审批公司所开发各项目物业外包交付标准。批准物业外包合同签订。（二）各项目部总监或主持工作的副总监为该项目移交工作的第一责任人，负责在物业外包合同约定交房时间前三十天达到交付要求。项目相关资料（详见公司物业交房标准交管理办法）在交房时间前七天，达到移交标准状态。（三）由公司项目部组织验收移交工作，原则上在施工单位竣工验收向项目部移交后1个月内（垄断行业的工程项目在2个月内）由项目部组织实施，外包物业公司配合（具体时间单体工程以竣工验收报告为准，室外工程以达到具备装修条件即水通、电通、道路通为准），无法按期组织实施的，项目部在同外包物业公司协商后方可延期，涉及到工程量大或技术难度高的变更部分必须经双方协商认可批准后方可甩项。起草物业外包委托代管合同，经公司会签后，协调外包公司同开发公司签订合同。（四）公司各相关部门负责人应督促本部门全力配合各项目总监或副总监，按时提供项目移交所需相关资料或其他配合工作。第三条小区应达到的交付标准依据公司《物业管理交房标准管理办法》中要求的房屋交付标准，达到物业外包同公司管理的物业小区同等交付条件标准。 1

物业服务项目外包监控管理办法作业指导书 - 制度大全

物业服务项目外包监控管理办法作业指导书-制度大全物业服务项目外包监控管理办法作业指导书之相关制度和职责，物业作业指导书:服务项目外包监控管理办法1、目的为服务项目外包过程监控提供指引,提高服务专项管理水平,保证外包后的服务质量2、适用范围适用于物业公司各管理处对服务项目外包质... 物业作业指导书:服务项目外包监控管理办法 1、目的为服务项目外包过程监控提供指引,提高服务专项管理水平,保证外包后的服务质量 2、适用范围适用于物业公司各管理处对服务项目外包质量的监控管理 3、定义无 4、职责部门/岗位工作职责频次品质管理部组织设备设施、环境大检查,评估服务供方服务质量抽查供方服务质量清洁、绿化每季度评估一次;设备设施每半年评估一次每季度至少一次管理处对设备设施、环境供方服务质量全面检查与监督每月一次监控人员日常检查服务供方的服务质量及成本控制情况定期评估服务供方服务质量监督服务供方消耗我方资源的控制情况清洁每日检查,绿化、设备设施每周检查。清洁、绿化每月,设备设施每季持续 5、过程控制及方法 5.1 总则 5.1.1建立对各类业务外包的监控管理办法,监控包括管理处和公司两个层次,即管理处依据合同、公司规定督促供方和品质部对供方进行定期总结与评估,实施与供方中高层定期沟通 5.1.2物业公司指定品质管理部对业务外包的服务质量进行监控 5.1.3各管理处根据管理区域的实际情况,指定一名或一名以上的专人负责对某项业务外包的服务质量的监控。 5.1.4管理处责任部门通过每日巡查、每周检查、每月、季、年评估等方式监控供方提供的服务,检查内容包括:服务质量、人员礼仪、工具材料、水电消耗(我方承担相关费用的)。对不符合要求的现象提出整改要求,如供方未按要求整改或未执行合同条款,按合同附件处罚标准进行处罚。 5.1.5品质管理部每季度对清洁、绿化供方进行评估,每半年对设备设施类外包方进行评估,内容包括对各项检查中集中反映的问题、供方曾经出现过的较严重的问题及改善情况、顾客的意见、各服务供方的服务质量对比、现场抽查情况、目前存在的问题等。 5.1.6对于公司要求的新的管理服务标准要求,由管理处的有关人员组织对供方人员进行培训并考核,培训记录应予以保存。

物业服务项目外包监管工作指引

物业服务项目外包监管工作指引目录 1.目的 2.适用范围 3.制定外包战略 4.编制外包项目计划书 5.外包方的资格标准 6.对外包方的选择 7.对外包方服务质量的监控及责任部门 8.年度综合考评 9.违约处理 10.外包项目的续签或更换 11.罚责 12.附则 13.记录表单 1. 目的

为促进公司品牌建设，通过服务项目外包提高专业服务质量水平，使公司外包业务流程顺畅合理，降低人工成本，减少企业责任风险，同时规范参与业务外包人员的行为，维护企业利益，确保服务合同全面履行，制定本工作指引。 2. 适用范围 2.1适用于由公司付费给外包方的外包项目：安保管理、保洁管理、绿化养护管理、电梯维修保养、消监控系统维保、中央空调系统维保、生活垃圾清运、装修垃圾清运、化粪池清淘与排污管道疏通、外墙清洁（含玻璃幕墙）、石材养护（打蜡、抛光、晶面）等。 2.2 适用于外包方付费给公司的外包项目：家政保洁、房屋出租、废品回收、场地出租、车场管理、洗车服务、广告宣传、团购合作等。 2.3 适用于公司对外包方的选择、监督和评价。 3. 制定外包战略 3.1 在决定是否将业务项目外包时，应考虑以下四个方面的因素： 3.1.1 此项业务是否是利用本企业没有的设备、生产系统、专业人员及专门技术； 3.1.2 此项业务外包是否可以降低成本，减少风险； 3.1.3 此项业务外包是否能够产生比自己运作更多的利益； 3.1.4 此项业务外包是否有助提高本公司服务质量，创造品牌效益。 3.2 准确把握企业核心竞争力与盈利环节，避免将企业核心业务外包。 4. 编制外包项目计划书 4.1 在确定业务外包内容后，由责任部门编制计划书。计划书主要包括以下内容： 4.1.1 项目外包的背景，如公司外部环境要求及公司中长期发展战略； 4.1.2 外包项目内容，将部分还是全部业务职能交由承包商提供； 4.1.3 外包项目的具体实施程序； 4.1.4 外包项目的主要风险和预期收益； 4.1.5 其他相关内容。 5. 外包方的资格标准 5.1 在同行业中企业信誉良好的合法企业或个体； 5.2 具备专业技术水平和人才，有一定规模和经济实力的企业或个体； 5.3 在同等条件下服务价格有一定优势的企业或个体； 5.4 须愿意并承诺遵守我方的规章制度，接受我方必要管理。

物业管理业务外包管理办法

1、目的规范供方的选择及操作办法，提高业务专项管理水平，推进集约化工作进程。 2、适用范围适用于各管理处、部门。 3、职责无 4、过程控制及方法 4.1外包业务范围和形式，外部资源较多的业务包括：清洁绿化、园林、外墙清洗、消杀、电梯保养、消防系统保养、供配电系统保养及其它设备设施保养，安全管理等。，即由供方提供项目范围内的某类公共服务整体业务，如清洁外包。，即将某类公共服务业务进行细分，或根据业务的不同阶段拆解的外包，如设备管理业务中的电梯保养分包，或把开盘前的清洁开荒分包。 4.2选择外包的原由及控制流程，着重从以下几方面考虑：，需要避免或处理紧急情况（如部分重要设备的维修养护）。，引进专业公司进行规模化、集约化操作。 4.2.2 外包选择流程

A组织是否健全、合法并能独立承担民事责任，是否有足够的经验； B供方专业技术能力是否满足项目要求； C是否有足够的专业人员支持本项目的完成； D供方项目经理的能力是否满足项目要求； E供方的专业服务是否及时、配套； F供方是否拥有必要的设备、工具和设施以满足运作； G供方激励员工的方法和生产率计量的方法是否合理； H评估供方承担风险的能力确信其能对任何责任事故完全能履行义务。，需要选择供方目前正在履约的一些项目进行现场考察。，并收集整理相关资料按公司规定的流程进行报批，并签订合同。，对合格供方每年进行一次评估以确定其资格。具体详见《采购管理程序》，对不续签合同和续签合同的供方均需进行全面的履约效果评估。经过评估合格的供方能与其续签合同。，以及某项业务全面外包（如清洁）需要按《招投标管理办法》规定的程序选择供方。 4.4外包费用测算方法 ,并与过去两年服务标准对比提升程度而产生的费用。；，计算自营的最小成本支出；，确定外包费用； 4.5 外包合同，合同评审详见《合同（协议）、管理程序》。，以及对供方的监控处罚办法，以及供方提供的一些作业说明书等内容，也应作为合同的附件与合同具有同等的法律效力。

外包人员管理制度

外包保安管理制度为使本公司外包管理更加规范合理，约束参与外包保安的行为，确保公司信誉，并提升业务效率，特制定本制度。第一章总则第一条听从公司物业部人员的指派及调动，充分配合物业部人员的工作。第二条公司保安实行24小时值班制，明确分工，确保公司南门、中门、北门、南门收费岗、巡逻岗24小时均有值班人员在岗。第三条执勤中应时刻提高警觉，做好“防火、防盗、防破坏、防骗、防抢、防治安灾害事件”的工作。第二章保安岗位职责外包的保安人员，如未能完成以下主要岗位职责及要求，我公司有权要求更换保安人员，或随时终止外包合同，且不承担任何违约责任。第一条南门、中门、北门门卫值班岗职责门卫值班岗位是一个关系到维护园区正常工作秩序，保障园区财产安全，塑造园区形象的重要岗位。因此，值班人员必须高度重视，认识负责，努力履行岗位职责。 1、门卫值班人员在自觉、自律的基础上，必须接受相关的专业培训方可上岗。应正确保管和使用消防器材、警务器具等，要具

备一定的安保救防知识和应对突发事件的能力。 2、门卫值班人员要对来访人员及车辆进行严格登记，如：《来访登记表》、《车辆进出登记表》等。对因公来行人员，要使用礼貌用语，热情接待；对非园区工作人员、非包月车辆到访，可向来访人员询问登记确认后方可进入。对私自擅入人员，要坚持原则，坚决劝阻，把好大门，对个别社会闲杂人员混入园区，要坚决制止，切实维护园区正常工作秩序。 4、门卫值班人员要注意各类门窗、电器、水电开关的关闭，要确保安全无事故。 5、值班期间负责记录《值班日志》和填写其相关表格，做到及时、详细、准确。 6、门卫值班人员要负责值班室内环境卫生，遇到雨雪天要早打扫、勤打扫，确保值班室内干净整洁。 7、南门岗负责指挥公司南门前空地小车辆的整齐停放，严禁大货车停放在公司南大门左右侧；负责公司南门至中门岗厅前半个园区场地车辆整齐停放、电动车整齐停放。 8、中门岗负责指挥公司小车停车位的整齐停放，预留公司内部员工停车位。 9、北门岗负责确保北门左右侧严禁大货车停放，严禁小车阻挡公司北门。 10、所有门卫值班岗均有责任协助巡逻岗发现设备设施故障、事故苗头和治安安全隐患例如：大货车撞坏公司防撞条等，排查可疑情况或可疑违法人员。 11、我公司安排的其他临时性工作。

物业管理外包服务方案1

六盘水分行办公楼物业管理外包服务方案一、项目背景六盘水分行机关于2011年3月29日搬迁入六盘水凉都宫新办公楼办公之，为了保证机关办公人员及凉都宫支行人员安全，保证办公物品和客户的人身安全，保证水、电、停车场的正常运行，保持办公区域、营业场所卫生的整洁、美观，拟聘请实力较强的专业物业公司对办公大楼进行管理。预计各项费用每年合计约为55万元。通过物业管理外包服务，我们认为物业管理工作委托由具有专业资质的物业管理公司进行服务，能够确保大楼物业管理的各项工作达到既定目标，又能体现一种“高标准、高效率、高品质”的企业文化，所以，我们认为六盘水分行办公楼物业管理继续采取外包服务方式是必要可行的。二、服务方案内容六盘水分行办公楼物业管理外包服务方案包含以下7项内容。 (一)、公共秩序维护 1、公共秩序维护目标（拟要求投入4人）公共秩序维护服务是保障业主单位正常工作秩序而进行的一系列活动。为切实做好本管理区域的公共秩序维护服务工作，实行24小时公共秩序维护服务，维护区域内公共秩序，

对消防、车辆、道路交通、人员进出等进行管理及紧急事件处理等工作，以满足本单位面向社会公众服务的特性要求。 2、公共秩序维护内容公共秩序维护：主要是保障本大楼公共秩序维持、公共活动的正常开展。公共秩序管理内容包括：日常公共秩序维护、安全监控，大楼内保，广场外保，巡视检查，地下车库安保等消防安全管理：主要是防火及防止各种自然灾害。交通安全管理：主要维护本大楼的交通秩序，防止交通事故的发生和车辆被损被盗。保密安全管理：主要是保守本大楼各项工作机密，防止各种资料、文件和信息的泄密。安全监控管理：主要通过监控系统及时发现各种隐患，并通知岗位人员及时跟进，避免各种安全事件的发生。信访管理：主要是控制信访人员，杜绝其进入大楼，并做好现场秩序维护工作。（二）、日常保洁（拟要求投入5人） 1、保洁措施及操作程序分区域实施清洁作业 ●室外绿化、道路、广场、停车场等清洁管理。按照“六不六净”、“三优三化”实施管理 “六不六净”：不见积水、不见积土、不见杂物、不见卫生死角、不乱倒垃圾和不见人畜类垃圾；路面净、路沿净、人

物业针对外包单位管理分析报告.docx

物业公司对外包单位管理分析报告【摘要】 1、保洁出勤情况（1）管理方法：指纹打卡机+摄像资料+文字资料（签到、工作记录等）（2）涉及部门：行政人事部、保安部、客服部、特服部、保洁部 2、保洁服务质量（1）管理方法：巡更设备+摄像资料+文字资料（签到、工作记录等）。加强保洁人员工作技能培训，礼仪礼貌培训，文字及照片记录。（2）涉及部门：行政人事部、保安部、客服部、特服部、保洁部 3、费用结算（1）管理方法：合法发票、详细附属材料作为付款条件（附件），逐级审核。（2）涉及部门：财务部、行政人事部、保安部、客服部、特服部、保洁部一、劳动纪律多方位监管【设备管理+人员管理】针对外包公司工作人员流动性大，物业公司对其实际出勤情况全面了解和监管。进行“指纹打卡机”打卡记录+大厦公共区域全覆盖“摄像头”记录+ 人员管理文字记录，三方面进行综合监管。如有必要可根据三方面数据资料对证。 1、在“中心”工作人员统一使用指定“指纹打卡机”，严格按公司考勤制度执行。 B3车场两台打卡机，用不同颜色显著标识区分：“物业员工打卡”和“外单位打卡”。两台打卡机记录提取棒由行政人事部保管使用。（1）使用范畴 “中心”外包公司所有工作人员（保洁公司人员、绿植养护人员等）凡工作日需按相关规定进行打卡。（2）“指纹打卡机”超级管理员权限明确

B、指纹录入失败，选择密码录入。所有使用密码录入的员工必须在“考勤记录”中备注项内明确注明！ C、所有“入室保洁人员”必须为：指纹录入！→对“甲方”负责！ D、超级管理员（外包公司主场负责人→及时办理员工入职、行政人事部→监管） E、如未成功打卡，必要时核对摄像记录【注意：权限中涉及“任意更改打卡记录”一项】 F、外包单位人员流动性大，根据指纹打卡机内存量！超级管理员需及时删除无效记录。 2、外包单位将考勤班次表如实上报相关部门外包单位将员工上下班时间段、班次、吃饭时间等，以文字形式如实上报，注意及时变更。（上报需外包公司主场负责人签字、物业公司对口负责人签字）【周一至周五】早班时间段、中班时间段、晚班时间段、夜班时间段【周六、周日】早班时间段、中班时间段、晚班时间段、夜班时间段行政人事部、客服部、特服部、保安部、工程部等 3、“指纹打卡机”为我“中心”指定品牌、型号及安装位置。（B3更衣室门口，摄像头范围内！）

物业环境外包方监督管理规程

文件编号RCKF-016 环境外包监督管理规程 1.0 目的监督清洁、绿化、消杀分包方的工作，确保大厦环境整洁。 2.0 范围适用于各项目对环境（含保洁、绿化、消杀等）的监督管理。 3.0 职责 3.1 客服部负责对环境外包方的工作实施监督检查以及续约的重新评价。 3.2 服务中心负责对环境外包方进行选择与初次评价后报公司审批。 4.0 工作规定 4.1 环境外包服务监督流程图环境外包方提交工作计划服务中心审核备案工作计划客服部根据工作计划和检查标准进行巡查发现不合格服务项无不合格服务项通知外包方进行整改还存在不合格合格继续按要求整改，并采取相关措施合格供方评价 4.2 检查方法 4.2.1 日检分包方人员协同客服助理依合同或“清洁、绿化、消杀作业检查标准”，对服务 105

文件编号RCKF-016 质量每个工作日至少进行一次抽查，发现问题及时记录于《公共区域巡查记录表》，并现场确定检查结果与整改完成期限，经双方人员签名后归档保存，作为月度服务质量统计的依据。 1.1 幕墙清洗一年不少于一次，由经评价合格的外包方清洗，各部门共同监督清洗过程和做好安全监督，客服部具体监督每次清洗质量，并填写《幕墙清洗检查报告》。 2.1 服务质量统计 3.3 客服部管理人员每日对《公共区域巡查记录表》分值进行统计，并填写《外包服务不合格项统计表》，以判定本月服务质量程度而做出相应处理。 2.2 服务质量评价 4.3 每月月末，客服部经理根据《外包服务不合格项统计表》组织实施供方评价，填写《外包方服务质量评价表》，以评定外包方（清洁、消杀、绿化）的服务质量。 2.3 不合格处理清洁、绿化和消杀不合格具体处理措施如下： 4.2.2 月考核90分以上，不合格项经过整改并复检合格的暂不作处理，继续观察改进； 4.2.3 当月总分在80～90 分，要求外包商在规定时间内整改不合格项，按合同约定扣除违约金100元～400 元； 4.2.4 当月总分在70～80 分，要求外包商负责人到场与客服管理人员共同总结问题出现的原因，并要求其在规定时间内作出整改，按合同约定扣除违约金400 元～1000 元； 4.2.5 当月总分在60～70 分，提出严重警告，并要求外包方提供书面的出现问题的原因分析及整改方案，按合同约定扣除违约金1000元～2000 元； 4.2.6 连续3 个月月度总分，低于60分或逾期不能按所提交的整改方案进行整改的，按合同约定作更换外包商处理。 2.4 双方沟通 4.6.1 客服部指定人员每周参加一次由供方组织的工作例会，总结本周的服务情况。 4.6.2 服务中心如有重大活动、发生突发性事件及有上级各项检查活动等，及时通知供方有关负责人，供方积极协助配合服务中心做好相关清洁服务工作。

物业外包服务管理规定

物业外包服务管理规定 1目的规范外包服务的服务商选择、服务商检查和监督，确保外包服务质量符合要求。 2范围适用于本公司物业服务相关的外包方，包括保洁中的外墙清洁、绿化养护、卫生消杀、二次供水清洗、消防设施维保、电梯维护、化粪池清理、管道疏通、二次供水清理等。 3职责和权限 3.1物业部负责外包服务供方的选择和评价，以及考核和再评价。 3.2工程部、管理处负责相关外包方的日常配合和管理，参与供方的选择、评价、考核和再评价。 4管理要求 4.1 外包服务的类别 4.1.1保洁中的外墙清洁； 4.1.2绿化养护； 4.1.3卫生消杀； 4.1.4二次供水清洗； 4.1.5消防设施维保； 4.1.6电梯维护； 4.1.7化粪池清理； 4.1.8管道疏通； 4.1.9二次供水清理。 4.2 外包服务供方的选择和评价 4.2.1外包服务供方的选择和评价应执行《外部供方控制程序》的有关规定。 4.2.2对外包服务供方的选择和评价应包括以下方面： A、经营资质,包括营业资格和行业许可资质是否符合法定要求，提供证照复印件（绿化养护可为个人，应提供身份证）;

B、企业的基本状况是否证明其正常经营运作； C、员工队伍资格、素质和业务能力是否满足要求，提供人员资格证件复印件; D、以往承担的项目案例是否真实且符合要求; E、所提供的相关配品配件是否满足要求; F、其它认为需要评价的内容。 4.2.3物业部或相关部门按照《外部供方控制程序》有关规定与外包服务供方签订必要的合同或采购文件。 4.3外包服务管理要求 4.3.1外包服务作业应遵守本公司环境和职业健康安全管理体系的相关规定，并在纳入《合格供方名录》后，签署《供方承诺书》，承诺执行环境和职业健康安全管理体系有关规定。 4.3.2外包服务作业前，应由服务方管理人员或本公司管理处管理员进行口头的作业前培训教育，强调环境保护和职业健康安全防护的注意事项。 4.3.3外包服务作业前，管理处管理员或物业部对其进行再次能力确认符合要求，填写《供方能力确认表》，内容包括以下方面： a)实际信息是否与《合格供方名录》相符； b)是否知晓我司对环境管理和职业健康安全管理方面的要求； c)在过往的环境管理和职业健康安全管理绩效方面无不良记录，无被处罚记录； d)提供产品和服务的相关人员，已经经过供方公司内部培训，掌握环境和职业健康安全基本的知识和规范要求，工作人员的资格、经验和能力准则已经满足要求； e)向我司提供产品和服务所需具备的资源、设备和工作准备均已充分并已到位。 4.3.4物业部每月下旬对外部服务管理情况开展一次检查，检查是否执行我司有关规定，填写《供方运行检查表》。检查内容包括以下方面： a)服务方是否按约定的时间和地点提供产品和服务

HNWY-TX08-G003合能物业外包监管管理办法

成都合能物业管理有限公司编号：HNWY/TX08-G003 版本：A/1 生效日期：2011年11月1日合能物业外包监管管理办法编制陈春阳日期2012 年 4 月 17 日审核邓智勇日期2012 年 4 月 20 日批准李瑞军日期2012 年 4 月 20 日修订记录修改日期申请单号修改人审核人批准人2012-11-1 A/1 陈春阳邓智勇李瑞军

1. 目的规范物业设施设备维修保养外包监督管理工作，保证物业设施设备外包维保质量达到合同要求的质量标准，确保物业设施设备良好运行。 2. 适用范围适用于成都合能物业所管理区域内物业设施设备维修保养业务的外包监管工作。 3. 职责 3.1项目物业服务中心工程部负责依据维保合同约定对外委维保单位进行维保监督管理和检查考评； 3.2工程管理部负责对项目工程部的外包监管工作进行指导和督导检查，并结合项目监管情况和考评情况，对外包单位维修保养工作进行综合评价。 4. 程序要点 4.1物业服务中心工程部根据合同实施时间及时向维保单位发送入场通知书，要求维保单位接到入场通知后，及时进场，并在一周内完成所承担维保相关系统的普查工作，并将普查工作以书面形式（复印件报工程管理部备案）报送项目物业服务中心。 4.2对维保单位在普查过程中发现前期维保单位所遗留的问题，要求维保单位提出解决方案，经公司领导批准后实施。 4.3根据合同要求维保单位编制维保计划，针对系统不同情况制订相应保养半月检、月检、季检、年检计划，交项目相关负责人和工程管理部负责人签字认可后方能实施。半月检、月检、季检、年检计划应每月定期导入ERP系统进行备案。 4.4维保单位开始维保前，项目工程领班应严格检查维保单位人员相关的上岗证、操作证（如电梯维修、消防维修），并要求其提供复印件备查。无上岗证或上岗证己过期，严禁进行维修保养工作。 4.5项目工程领班确认维保单位是严格按保养计划及内容、标准对所承担系统进行维修及保养工作，保养日期不能随意更改，如有特殊情况，维保单位应提前一天书面通知项目相关负责人。 4.6项目工程领班应安排工程人员全程配合、监督维保单位人员，参照维保公司的半

物业工程部外包工程管理办法

物业工程部外包工程管理办法物业工程部外包工程管理办法 1 物业管理处工程招投标程序日常的保养/维修服务，可通过分包形式将该等工作分包与有关的承包商，以避免成立庞大的维修队伍，节省不必要的维修开支。物业公司可通过招标程序选择最合适及最符合经济效益的承包商提供维修/保养服务。招标邀请书被邀请施工单位呈报：1]企业资质复印件2]企业营业执照复印件3]企业已建和在建工程简介和施工照片、质量评定资料资格预审通过施工单位领招标文件之〈投标须知〉察看施工现场投标交投标保证金。递交投标文件，包括：1]工程报价 2]施工组织措施3]优惠条件4]法人委托书评标、定标通知中标单位。中标单位交履约保证金。双方代表签署合同文件 2 招标邀请书物业名称：________________ 物业地址：________________ 联络人仕：________电话号码：_________ 公司负责人姓名：__________ 本公司乃上述物业之经理人，诚意邀请贵公司对上述工程进行投标，必须根据以下指示完成及交回此份标书。工程内容： 3 投标条款 3.1 投标商须把这份标书填妥后签署，加盖商号印章并加影印一份，然后密封，封面须注明工程标题。 3.2 连同有关此项工程之图则及附件，一并于年月日上午/下午时前交回。请将标书交回置于物业管理处之标书回收处。如标书逾期交回或错投概不受理并作弃权论。 3.3 不得对此份标书进行任何更改。 3.4 投标商如不预算投标，必须于发标日期之后三天内通知本公司并退回标书及图则。 3.5 报价表内价格及总金额均以人民币为计算单位，总金额应已包括各项应缴之税金与一切有关之手续费。 3.6在送交投标书后，如本公司覆核标书内各项金额与总金额有计算错误时，本公司有权决定该标书之最后标价，而投标商不能提出任何修改要求。 3.7 投标商在送交标书后，其标书总金额将会在60天内维持不变，投标商不得以任何理由在该期间以书面通知增加其投标金额。 3.8 投标商必须自行检查投标文件之页数及图则，如有错漏，请即通知本公司补回，否则后果本公司概不负责。 3.9 投标商有责任于投标前自行到施工现场进行探察，覆核图则尺寸及工程数量，评估及预计一切材料废物出入，运输问题及限制等，并将其计算在标价内，任何特殊的施工情况

物业环境外包方监督管理规程

物业环境外包方监督管理规程 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】

环境外包监督管理规程目的监督清洁、绿化、消杀分包方的工作，确保大厦环境整洁。范围适用于各项目对环境（含保洁、绿化、消杀等）的监督管理。职责客服部负责对环境外包方的工作实施监督检查以及续约的重新评价。服务中心负责对环境外包方进行选择与初次评价后报公司审批。工作规定 4.1环境外包服务监督流程图 4.2 4.2.1日检分包方人员协同客服助理依合同或“清洁、绿化、消杀作业检查标准”，对服务质量每个工作日至少进行一次抽查，发现问题及时记录于《公共区域巡查记录表》，并现场确定检查结果与整改完成期限，经双方人员签名后归档保存，作为月度服务质量统计的依据。 4.2.2幕墙清洗一年不少于一次，由经评价合格的外包方清洗，各部门共同监督清洗过程和做好安全监督，客服部具体监督每次清洗质量，并填写《幕墙清洗检查报告》。 4.3服务质量统计客服部管理人员每日对《公共区域巡查记录表》分值进行统计，并填写《外包服务不合格项统计表》，以判定本月服务质量程度而做出相应处理。

4.4服务质量评价每月月末，客服部经理根据《外包服务不合格项统计表》组织实施供方评价，填写《外包方服务质量评价表》，以评定外包方（清洁、消杀、绿化）的服务质量。 4.5不合格处理清洁、绿化和消杀不合格具体处理措施如下： 4.5.1月考核90分以上，不合格项经过整改并复检合格的暂不作处理，继续观察改进； 4.5.2当月总分在80～90分，要求外包商在规定时间内整改不合格项，按合同约定扣除违约金100元～400元； 4.5.3当月总分在70～80分，要求外包商负责人到场与客服管理人员共同总结问题出现的原因，并要求其在规定时间内作出整改，按合同约定扣除违约金400元～ 1000元； 4.5.4当月总分在60～70分，提出严重警告，并要求外包方提供书面的出现问题的原因分析及整改方案，按合同约定扣除违约金1000元～2000元； 4.5.5连续3个月月度总分，低于60分或逾期不能按所提交的整改方案进行整改的，按合同约定作更换外包商处理。 4.6双方沟通 4.6.1客服部指定人员每周参加一次由供方组织的工作例会，总结本周的服务情况。 4.6.2服务中心如有重大活动、发生突发性事件及有上级各项检查活动等，及时通知供方有关负责人，供方积极协助配合服务中心做好相关清洁服务工作。相关文件和记录 RCKF-016-01《清洁服务工作检查标准》 RCKF-016-02《绿化养护工作检查标准》 RCKF-016-03《消杀服务工作检查标准》 RCKF-016-04《绿化工作签到表》 RCKF-016-05《盆栽植物更换验收记录表》 RCKF-016-06《消杀工作签到表》 RCKF-016-07《幕墙清洗检查报告》 RCKF-016-08《外包服务每月扣分统计表》 RCKF-016-09《外包方服务质量评价表》

物业外包管理管理方案与监管措施

精品文档物业外包管理管理方案与监管措施 1范围本指南规定了服务分包项目的监管依据、监管检查、检查结果确认、不合格/ 不符合判定、问题处置、监管细则等内容，为各单位开展保洁、绿化养护、保安、配餐、酒店式公寓（接待中心）服务分包项目的监管工作提供指导。 2监管依据 2.1 项目分包合同及附件与分包方签订的服务分包合同及附件，包括服务范围、服务质量标准、甲乙双方权利义务、违约责任、考核细则、安全协议等。 2.2 所适用的企业标准及分公司三级文件企业标准：其它有关服务和作业标准公司制度：及相关安全管理制度等（三级文件）《管理方案》《作业指导书 / 流程》年度工作计划、月 / 季度工作任务书、工作计划等 2.3 其它依据业主有关管理规定及国家和地方有关的法律法规；本指南监管流程（见附录《监管工作图示》）。各单位应根据企业标准、关联交易服务标准及业主要求，在分包合同中明确服务质量标准，采用《服务分包项目监管细则》（以下简称《监管细则》）提供的方法对分包项目的服务质量及过程进行监管检查，按本指南监管流程进行处置等工作，使服务达到合同约定的质量标准。 3监管检查例行检查：监管员依据分包项目合同内容要求，参考《监管细则》中监管检查频次、方法及范围，对服务质量、过程以及“人、机、料、法、环”等要素实施检查。项目性检查：对于外墙清洗、大修理及装修、VIP 接待、大型活动等临时性、项目性内容，根据项目需要进行必要的实施准备工作检查、实施过程及效果检查、问题项复查及整改验证。即时检查：对于跑水、火情、设备事故及人员伤害等突发事件，监管员应进行即时检查及整改效果验证检查。 4检查结果确认对检查出的问题项，凡涉及乙方责任的，要求乙方进行确认。其中： a) 独立检查：监管员对乙方服务现场独立检查，由所查区域责任人/ 工作人员在记录上签字确认。 b)联合检查：监管员会同乙方项目经理 / 主管，或本单位监查组、业主单位等，共同对乙方质量进行全面的检查评估 ( 如月检和节日前大检查 ) ，检查结果由双方签字确认。 5 不合格 / 不符合判定监管员按照《不合格及事件、事故控制程序》、《质量事故等级划分及调查处理规定》有关不合格 / 不符合判定标准，根据问题情节轻重和影响程度，判定其属性（即轻微、一般、严重不合格 / 不符合）：轻微不合格（服务及有型产品等）指对服务质量影响轻微的不合格。如服务中有连续几处质量轻微不达标但未造成抱怨、投诉等影响、员工未戴工牌等。轻微不符合（职业健康安全、违章作业等）可立即整改的物的不安全状态和人的不安全行为；环境管理（轻微）违章作业。违反劳动纪律（轻微、未造成质量安全不良影响）。一般不合格（服务及有型产品等）1、指对服务质量影响较大。如未及时服务、收费错

物业外包管理管理方案与监管措施

各单位应根据企业标准、关联交易服务标准及业主要求，在分包合同中明确服务质量标准，采用《服务分包项目监管细则》（以下简称《监管细则》）提供的方法对分包项目的服务质量及过程进行监管检查，按本指南监管流程进行处置等工作，使服务达到合同约定的质量标准。 3监管检查例行检查：监管员依据分包项目合同内容要求，参考《监管细则》中监管检查频次、方法及范围，对服务质量、过程以及“人、机、料、法、环”等要素实施检查。项目性检查：对于外墙清洗、大修理及装修、VIP接待、大型活动等临时性、项目性内容，根据项目需要进行必要的实施准备工作检查、实施过程及效果检查、问题项复查及整改验证。即时检查：对于跑水、火情、设备事故及人员伤害等突发事件，监管员应进行即时检查及整改效果验证检查。 4检查结果确认对检查出的问题项，凡涉及乙方责任的，要求乙方进行确认。其中： a)独立检查：监管员对乙方服务现场独立检