万科低密度住宅专题研究

重庆花园洋房面积专题研究——详细版

重庆花园洋房面积专题研究——详细版大点好,小点好, ——重庆花园洋房面积专题研究 一、洋房起源及概念 花园洋房起源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。 狭义的“花园洋房”:就是Garden Villa(花园别墅)，也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排(或双拼)的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。 广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为:6层以下多层板式建筑，以四层为主，异域建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高。一般首层赠送花园，顶层赠送顶跃，中间楼层多阳台和露台设计，户户观景。 二、重庆花园洋房发展脉络梳理 (一)整体梳理 发展时时间典型代表项目面积区间特点期 概念模重庆洋房第一次出现露台，重庆洋房2002年竞地溯源居 121-157 糊期第一次出现刚混结构

金科天籁城美金科第一代洋房，“退、错、露、院”2003年 125-160 社全新形态和每单元6-8户低密度布局 金科三代洋房，在户型上出现错层、发展成2004年金科天湖美镇 93-145 跃层，并做到各层的户型差异化，将熟期花园及露台做到了极致 温馨浪漫英伦风情，首开文化牌先河， 2005年东原中央美地 125-185 打造水景、园林、生态、峡谷于一体， 将景观做到了一个新的高度 建筑形态、产品细节、选材标准均达100-160 到了“别墅级”水平 产品设计上引入独门入户、前花园、2006年龙湖弗莱明戈 双流线入户、私人半地下会所、露台230-300 环形布局等，综合品质在重庆乃至全颠覆传国均达到了花园洋房的顶级水平统期 市面项目户型设计较类同，更多注重2007年金科东方王榭 104-268 外立面和建筑材质 金科第七代洋房，延续“退、错、露”， 2008年金科阳光小镇 74-155 前庭后院和地下室等，将“送”做到 极致 层层跃层，做到了既“送得多”，又复地别院 140-180 大气沉稳;同时解决中间层滞销问题 注重外部环境以及稀缺资源的占有雨山前 132-188 性;在营销推广包装方面非常成功百花齐2009年 放期至今典型的兼容舒适度与性价比的传统纯华港翡翠城 87-143 洋房社区68?亦可做成洋房，开创小洋房时代;黄山大道东 68-145 提升项目品质的新途径

万科房地产营销策略分析

2 万科地产概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。万科作为中国最大的上市住宅开发企业，是行业第一个全国驰名商标。根据盖洛普公司的调查结果，万科2006年客户满意度为87％，忠诚度为69％。至2006年底，平均每个老客户曾向6.41人推荐过万科楼盘。其品牌形象得到社会各界的广泛认同。（见表1） 表1：万科成为2007年最关注的地产公司 万科管理层认为，当前部分市场所出现的理性调整是阶段性的，并不会改变行业整体的发展方向。（见表2）长远来看，中国城市住宅总体供应趋紧的状况没有改变；中国高速城市化和工业化的方向没有改变；人口红利和人口迁徙的态势没有改变；国民财富积累和投资理财需求的升级没有改变；人民币和资本品升值的预期没有改变。因此，我们依然可以坚定不移地看好行业的未来前景。而市

场从过热向理性的回归，不仅不是住宅行业由繁荣转向衰退的信号，反而将有助于行业获得更为稳定健康的发展环境。顺应这一趋势的企业，将获得更为广阔的成长空间。 表2：网民对于房地产行业的关注度呈节节攀高之势 正是基于这样的思路，万科将2008年的主题词确定为“虑远积厚?守正筑坚”。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动最简洁、也最有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是最公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。 3 房地产4P营销的多元回归分析 3.1房地产营销概述 房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分,强有力的房地产市场营销活动可以促进地区的经济繁荣,还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略,辨别外界环境的发展变化,通过系统分析及时改变营销策略。 作为房地产开发商和经营商,首先要对爆炸性的人口增长、人口的老龄化以

(房地产管理)重庆花园洋房面积专题研究详细版

大点好？小点好？ ——重庆花园洋房面积专题研究一、洋房起源及概念 花园洋房起源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。 狭义的“花园洋房”：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。 广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：6层以下多层板式建筑，以四层为主，异域建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高。一般首层赠送花园，顶层赠送顶跃，中间楼层多阳台和露台设计，户户观景。 二、重庆花园洋房发展脉络梳理

随着时间的推移，洋房在不断的发展和进化，从面积大小来看，03年以前的洋房主力面积在120—160平米，到06年、07年面积开始走大，主力集中在200平米左右，而发展到现在，面积开始逐渐多元化，从68-190平米。不管从洋房的种类、面积大小，还是产品特点、产品品质感来看，目前洋房市场可以说是百花齐放，百家争鸣。 从产品设计来分析，洋房户型的功能在不断完善，从前庭后院，送入户花园或屋顶花园；到赠送大量的面积，如送“退、错、露”形成的露台，送地下室等；再逐渐发展为产品建筑风格异域化和材质向别墅看齐，更强调产品的品质感。 （二）知名开发商洋房发展梳理 万科洋房的面积从04年的138-168平米大户型到08年的70-124平米的小户型，再到2010年面积适中的90-158平米，这变化也反映出万科在户型面积上不光追求舒适度及豪华度，还更深层次的追求最佳舒适居住尺度标准。

万科情景洋房创意的由来

万科——情景洋房创意的由来 ——情景洋房总设计师肖楠访谈 国内房地产产品中有一个专利产品“情景花园洋房”，据说就是从人的心理需求出发进行设计的，而且现在已经延伸发展得非常丰富，达到了因地制宜、品种多样，甚至户户不同的境界。 问：“情景洋房”这个产品的“创意”起源于何时、何处？ 答：首先，我简单介绍一下情景洋房这个产品的产生和发展的过程。 情景洋房最早应该是在深圳出现的。对万科来讲，所谓传统模式，就是我们比较习惯的——从城市花园开始——做一个个的这种“围合组团”。2000年，深圳万科四季花城做到了三期，正好三期的用地有一块在我们那个项目社区的中轴线上。那个中轴是比较开放的，不像封闭楼那么封闭，它的开放给整个社区一个贡献，给大家一个公共活动空间，是一个识别性很强的符号。我认为这条中轴线也是四季花城比较成功的关键因素，它在社区里面创造了一种城市生活的形态，它不仅仅是一个住宅，也是一个城市生活的形态，现在那个影子应该还在。 之后，我们对城市的研究更深入一点了，并且在以后的项目中也更加关注这个方面。正好房子在公共开放地带的旁边，所以它有一个任务，就是要跟城市开发空间对话，你不能不理它。里面都是封闭的社区，然后硬是横一个街道过去，这不是一个很生动、很有内容的城市形态。它首先要跟城市对话，就是从空间形态上、建筑形体上、当然还有企业引导人的生活方式上来讲，比如说你原来是怎么回家的，回家的方式、回家的路线、回家的感受，全都不一样。所以当时为什么叫情景呢？这个词还是挺有来源的，它不要求你的生活全部向城市展开，我们要在主要的中轴线上的街道两侧，创造一种情景，这种情景就是居住在这的人跟在公共空间活动的人可以对话。 这个开放毕竟还是社区的开放，它不是城市中心地带或是城市商业区的开放，开放级别是不太一样的，只是就四季花城这个社区内部而言，这是公众性最强的一个公共空间，那么我要求这个房子有很生动的界面给这个空间，所以才有了这个第一个任务“情景”。 首先要创造一种情景，这个情景我们靠什么来完成呢？说简单点，它就靠这些露台，本来一个很生硬的界面，通过一些退台，才变得比原来更小巧了、更亲切了。人的活动有一些会移到露台上去，通过视线和在公共空间活动的人会有个交流。坐在露台上可以看到下面活动的人，下面的人同样能看到这个房子的样子，所以我们就说它比较典型地代表了西方传统建筑的一种居住模式，像英国的那种。英国有一种叫公馆式那种公寓，英文词叫“teyisihouse”，就是平台的意思，它特指一种露台，那种house跟独立的大别墅不一样的，是比较密集的，有一点像townhouse，但跟townhouse又不太一样，跟我们情景花园非常相像，它有可能是两户通过一个共同的楼梯间上到一个平台，然后进各家的房间、私人领地，“teyisihouse”的形态，就是以露台为主要特征的，它又

【房地产】万科90平米情景洋房设计特征

【房地产】万科90平米情景洋房设计特征 一、万科90+标准化产品 ?针对成长家庭，预留成长空间。 ?紧凑布局，舒服而不白费。 ?优化功能分区，提升空间利用率。 ?全面家居解决方案，超越精装修。 名称户型示例设计讲明户型评析 90+3 标准户型?一梯两户，三房两厅，建 筑面积约97㎡。南北通 透，使用率高达85%。 ?L形整体厨房设计。 ?浴室、盥洗间、厕所三分 离。 ?客厅进深约4.15米，主卧 进深3.6米，厨房面宽3.6 米，阳台宽3.6米进深1.5 米。 ?创新点 ?三分离式卫生间，多人同步使用 互不干扰。 ?优点 ?居室均设飘窗，房间显宽大明亮， 提高空间利用率； ?充分利用走道为贮存空间。 ?缺点 ?主卧与客厅相接，动静不分； ?入户即见餐厅，私密性不够； ?生活、观景同用一阳台。 二、嬗变的90+情形洋房----有天有地的生活 1、户型介绍 ?专门层层退台设计，颠覆一般多层住宅平板立面造型，提供富有乐趣的类不墅生活体验。?1～5楼，97㎡3房2厅～66㎡2房2厅，户户精巧布局，舒服方正，杰出不同。 ?露台或花园设计，充沛阳光和盎然绿意，带来有天有地的情形生活。 名称户型示例设计讲明户型评析 地下室与一层?一梯两户。三房两厅，南 北通透，建筑面积97㎡， 使用率高达85%； ?与地下花园相连； ?盥洗间与卫、浴分离； ?客厅进深约4.15米，主卧 进深3.6米，厨房面宽3.6 米。 ?优点 ?客厅、卧房均设飘窗，房间显宽 大明亮，提高空间利用率； ?充分利用走道为楼梯间。 ?缺点 ?主卧与客厅相接，动静不分； ?入户即见餐厅，私密性不够； ?餐厅为交通路线围绕，空间局促、 不安； ?不设置阳台，晾衣、观景空间欠 考虑。

万科房地产公司市场营销策略研究

万科房地产公司市场营销策略研究 摘要 近几年来我国经济深入发展带动了房地产行业前所未有的蓬勃兴盛，至今仍是关系人民生活水平提高的重要方面。作为我国国民经济重要支柱产业的房地产行业，受美国次贷危机等国际经济局势的影响，发展瓶颈逐渐显露，虽然在国房地产仍然是百姓日常间关注的热点话题。众所周知，房地产是一个高收益的产业，但因为它的投资价值大，周期长，实物形态不动产，市场竞争不充分，滚动开发等特点，所以它也是一个高风险的行业，随着国家加强对房地产业的宏观调控，国土资源部大力整顿全国土地市场，我国房地产业的发展不断走向理性和规，房地产行业买方市场的形成，客观上使房地产市场营销的地位日益彰显，然而房地产营销仍处于初级阶段，很多经营理念却跟不上行业的发展速度，显得相对滞后。在现代市场经济条件下，房地产企业之所以在竞争中取胜就是因为其市场提供顾客所需要的产品，也就是说开发商必须以竞争为导向，以顾客为中心，按照市场需求开发建设房地产产品，通过交换实现产品的价值，从而促进企业的不断发展。但是目前许多开发商在营销中还缺乏这种策略意识，推向市场的房地产产品都没有到达消费者手中或者说没有转化成真正意义上的产品或商品。市场营销就是连接市场需要和房地产产品开发建设的中间环节，从而实现企业自我发展的有效手段。因此，房地产企业部战略调整以更好的适应市场经济走势已是刻不容缓之势，尤其是市场营销策略的探讨在整个战略部署中至关重要。

关键词：房地产，市场营销，策略调整，研究 目录 1 绪论 (1) 1.1 研究的背景 (1) 1.2 研究的目的与意义 (1) 1.3 本文的研究思路 (2) 2 万科房地产公司的基本情况分析 (3) 2.1 万科房地产公司的简介 (3) 2.1.1 万科房地产公司的竞争地位 (3) 2.1.2 万科房地产公司的竞争环境 (4) 2.2 万科房地产公司的经营业绩评价 (5) 2.3 万科房地产公司的资源和战略能力分析 (6) 2.3.1万科房地产公司的资源状况 (6) 2.3.2 万科房地产公司的价值链状况 (6) 3 万科房地产公司的营销策略研究 (8) 3.1 万科房地产公司营销策略的制定 (8) 3.1.1 万科房地产公司营销策略的适用性评价 (8)

万科.房地产项目可行性研究报告(模板)

万科.房地产项目可行性研究 报告 第 1章总论 1.1. 项目背景与概况 1.2. 主要技术经济指标 1.3. 问题与建议 第 2 章项目投资环境与市场研究2.1. 投资环境分析 2.2. 区域房地产市场分析 2.3. 销售预测 2.4. 营销策略 第 3 章建设规模与项目开发条件3.1. 建设规模 3.2. 项目概况现状 3.3. 项目建设条件 第 4 章建筑方案 4.1. 设计依据 4.2. 项目设计主题和开发理念4.3. 项目总体规划方案 建筑设计（模板）

第 5 章节能节水措施 5.1. 设计依据 5.2. 建筑部分节能设计 第 6 章环境影响评价 6.1. 编制依据 6.2. 环境现状 6.3. 项目建设对环境的影响6.4. 环境保护措施 第7 章劳动卫生与消防 7.1. 指导思想 7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 7.3. 消防设计 第8 章组织机构与人力资源配 置 8.1. 组织机构 8.2. 人力资源配置 第9 章项目实施进度 9.1. 项目开发期 9.2. 项目实施进度安排 9.3. 项目实施过程控制措施

第10 章项目招投标 工程项目招标投标概述10.1. 10.2.工程项目招标投标因素分析

10.3.招标依据 10.4. 招标范围 10.5. 招标方式 第11 章投资估算与资金筹措11.1. 投资估算 11.2. 资金筹措 第12 章财务评价 12.1. 项目评估依据 12.2. 财务评价基础数据的选择 12.3. 财务评价 12.4. 不确定性分析 第13 章社会评价 13.1. 项目对社会的影响分析13.2. 风险分析 13.3. 社会评价结论 第14 章研究结论与建议14.1. 可行性研究结论 14.2.建议

万科房地产项目成本控制研究

万科房地产项目成本控制研究 摘要 (2) Abstract (2) 第1章绪论 (4) 1.1研究背景及研究意义 (4) 1.2 国内、外相关研究综述 (5) 第2章房地产项目成本控制相关理论 (7) 2.1房地产项目成本控制概述 (7) 2.2房地产项目成本控制方法 (7) 2.2.1 投标、签约阶段成本控制 (7) 2.2.2 施工准备阶段成本控制 (8) 2.2.3 人工、材料、机械及现场管理费控制 (8) 第3章万科房地产项目的成本控制概况 (8) 3.1万科八阶段成本控制 (9) 3.1.1立项成本控制 (9) 3.1.2 规划环节 (9) 3.1.3 招投标环节 (9) 3.1.4 施工环节 (10) 3.1.5 材料及设备采购环节 (10) 3.1.6 销售环节 (10) 3.1.7 工程预决算 (10) 3.1.8 物业管理成本 (11) 3.2 万科各个管理部门在成本控制中的作用 (11) 3.2.1项目发展部 (11) 3.2.2设计部 (12) 3.2.3工程管理部 (12) 3.2.4项目部 (12) 3.2.5营销中心 (12) 3.2.6 财务管理部 (12) 第4章结论与展望 (12) 致谢 (13) 参考文献 (13)

摘要：近些年来，我国为了追求片面的经济发展，将房地产产业作为我国经济支柱产业进行发展。在不断的发展与完善过程中已经形成了一整套发展规则与产业布局。随着我国经济发展的不断转型与完善，现阶段由于房地产市场带动的GDP 产业受到社会各界的诟病。在这样的背景下，我国相继的出台了一系列限制房地产发展的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。 本文的研究具有理论与实际方面的双重意义。在理论意义方面：本文系统的梳理了成本管理在房地产项目管理中的重要意义。并提出了基于成本管理的项目管理框架的可行性。同时，运用理论工具对某房地产项目执行过程中可能存在的成本控制方面的问题进行了总结，并提出了相应的解决方案，对后续的项目成本控制方面的研究提供了必要的理论基础。 在实际方面本文展开了具有针对性的实证研究，对研究对象某房地产项目执行过程中的成本控制进行了系统的分析。以其执行过程中的成本控制现状为一手的研究资料。基于成本管理对项目核心竞争力的提升以及其对项目销售利润空间的提高为目的，分析了其在具体执行过程中存在的宏观与微观问题。同时，基于其存在的问题给出了可行的解决方案。对该公司下的其他项目运营与成本控制提出了建设性意见。同时也为其他企业的同类项目中的成本管理提供了决策参考。关键词：房地产；成本控制；经济；发展 Abstract:In recent years, our country in the pursuit of economic development, the real estate industry as a pillar industry of China's economic development. In the process of continuous improvement and development has formed a complete set of rules and the development of industrial layout. With the development of the economy in China and the transformation of perfect, nowadays GDP industry criticized real estate

房地产行业资本结构分析——以万科地产为例

以万科为例的房地产行业资本结构分析 摘要：本文以房地产行业龙头万科为例从资本结构及相关理论来对我国房地 产行业的资本结构进行了总的分析，分析得出房地产上市企业资本结构存在 内源融资偏少、长期融资比例偏低、间接融资比重偏大等问题，最后针对以 上问题结合万科地产整体情况，提出了相应的对策建议。 关键词：房地产；资本结构；万科地产 目录 一、前言........................................................ 错误!未指定书签。（一）研究背景.................................................. 错误!未指定书签。（二）研究目的.................................................. 错误!未指定书签。（三）研究意义.................................................. 错误!未指定书签。 二、房地产资本结构现状及分析（以万科A(000002)为例） ............ 错误!未指定书签。（一）房地产企业的融资现状分析.................................. 错误!未指定书签。 1.融资渠道单一................................................ 错误!未指定书签。 2.股权结构失衡................................................ 错误!未指定书签。 3.资产负债率高................................................ 错误!未指定书签。（二）万科的资本结构现状分析以及存在的问题...................... 错误!未指定书签。 1.负债结构不合理.............................................. 错误!未指定书签。 2.股权结构相对分散............................................ 错误!未指定书签。 (三)房地产上市企业的资本结构优化对策............................ 错误!未指定书签。 1.增强房地产上市公司盈利能力，提高内部融资比例................ 错误!未指定书签。 2.加快房地产上市公司债券的发展，提高长期融资比例.............. 错误!未指定书签。 3.加大房地产上市公司股权融资力度，提高直接融资比例............ 错误!未指定书签。 4.加强固定资产管理，注重资产流动性............................ 错误!未指定书签。 5.树立品牌优势以增强公司竞争力................................ 错误!未指定书签。三．总结........................................................ 错误!未指定书签。 一、前言

万科房地产项目可行性研究报告模板

万科.房地产项目可行性研究汇报(模板) 目录 第1章总论 (3) 1.1.项目背景和概况 (3) 1.2.关键技术经济指标 (7) 1.3.问题和提议 (8) 第2章项目投资环境和市场研究 (9) 2.1.投资环境分析 (9) 2.2.区域房地产市场分析 (11) 2.3.销售估计 (15) 2.4.营销策略 (19) 第3章建设规模和项目开发条件 (21) 3.1.建设规模 (21) 3.2.项目概况现实状况 (21) 3.3.项目建设条件 (22) 第4章建筑方案 (26) 4.1.设计依据 (26) 4.2.项目设计专题和开发理念 (26) 4.3.项目总体计划方案 (27) 4.4.建筑设计 (28) 4.5.结构设计 (29) 4.6.给排水设计 (30) 第5章节能节水方法 (32) 5.1.设计依据 (32) 5.2.建筑部分节能设计 (32) 第6章环境影响评价 (33) 6.1.编制依据 (33) 6.2.环境现实状况 (33) 6.3.项目建设对环境影响 (34) 6.4.环境保护方法 (34) 第7章劳动卫生和消防 (35) 7.1.指导思想 (35) 7.2.职业安全卫生健康对策和方法 (35) 7.3.消防设计 (36) 第8章组织机构和人力资源配置 (38) 8.1.组织机构 (38) 8.2.人力资源配置 (38) 第9章项目实施进度 (39) 9.1.项目开发期 (39)

9.2.项目实施进度安排 (39) 9.3.项目实施过程控制方法 (39) 第10章项目招投标 (41) 10.1.工程项目招标投标概述 (41) 10.2.工程项目招标投标原因分析 (42) 10.3.招标依据 (44) 10.4.招标范围 (44) 10.5.招标方法 (44) 第11章投资估算和资金筹措 (45) 11.1.投资估算 (45) 11.2.资金筹措 (45) 第12章财务评价 (47) 12.1.项目评定依据 (47) 12.2.财务评价基础数据选择 (47) 12.3.财务评价 (47) 12.4.不确定性分析 (48) 第13章社会评价 (49) 13.1.项目对社会影响分析 (49) 13.2.风险分析 (50) 13.3.社会评价结论 (51) 第14章研究结论和提议 (52) 14.1.可行性研究结论 (52) 14.2.提议 (52)

万科低密度住宅(合院)专题研究2019

谨呈上海区域 低密度住宅专题研究 能力中心专题研究之一 万晟智库

引言：专题研究范围界定 研究背景 重点研究对象：由联排+合院+叠拼+洋房组成的、单一或复合的、0.6≤R ≤1.6的、低密度社区 含类独栋 非研究重点 独栋 双拼 联排 叠拼 合院 T ownhouse 6-8F 花园洋房 情景洋房 多层洋房 8F 以上 体量少 拉高拍低 非研究重点 小高/高层 0.6≤R ≤1.6：（单一类型低密度社区 + 复合类型低密度社区） 产品硬 实力 产品类型 ?规划形态 ?产品特征 ?景观部品 ? 建筑单体 ?文化起源 ?文化分类 ?文化体系 ? 概念包装 产品软 实力 组合方式 研究重心 +

追古 先从江南院落说起 溯今 复兴一座城市的院落情怀 C 目 录 O N T E N T S 践行 万科低密度住区的实践与研究 ?江南院落溯源 ?江南院落中的宅院园 ? 江南城市中的院落 ?院落复兴原由 ? 当代案例借鉴 ?万科低密生活理解 ? 万科内部实践 ?万科标签和体系

江南地区概述 江南独有的先天居住优势：江南，字面意义为江之南面，在广义上包括上海、浙江及江苏全境、古徽州地区，往往代表着繁荣发达的文化教育和美丽富庶的水乡景象 地理 文化 地貌 气候 经济 ?上海/江苏/浙江/徽州 ?山清水秀 ?水乡平原 ?温暖湿润 ?四季分明 ?鱼米之乡 ?商业重地 ?诗性审美 ?繁荣昌盛 上海地区 浙江地区 江苏地区 古徽州地区 广义 南北往来便捷，风格兼收并蓄 水景召之即来，石材运输便利 花木品种多样，四季变化无穷 富庶甲于天下，财富基础充足 历史渊源丰富，文化底蕴深厚

万科情景花园洋房的前世今生

万科情景花园洋房的前世今生 2010年07月15日 08:04 情景花园洋房的前世今生情景花园洋房，可简称为“情花”，是万科于2002年前后推出的一种洋房产品“情花”采用层层退台结构，每户拥有私家花园或景观露台，提倡业主通过露台来交流生活心得，改善邻里系提升社区生活品质，即所谓的“露台社交”。露台也成为这一洋房里最重要的“情景”之一。这一产品自推出后，马上受到市场的广泛推崇，也引发了同行的密切关注和研究。 对于好多人来说，房地产界的万科早就耳熟，因为我们和房地产界中的许多发展商一样把它视为这个行业的标杆。从我们图书室墙上“向万科学习”的口号想到万通冯仑，从2年之内超万科只争第一想到顺驰的孙宏斌，二者都是中城联盟的成员，前者谦虚因为实在太了解万科提出了革命性口号，后者自大但也十分了解万科借助了其业界的影响力迅速名声在外。而我们与万科所能够接近的距离，不是在十七英里和第五园，就是市面上所有有关万科的书刊杂志、电子刊物。搜罗了市面上所有关于万科的书籍和哪怕是只言片语的文本，接触了各方与万科有着千丝万缕渊源的人物，走过了大江南北几乎所有万科开发的项目，离开我们还是很远很远。但还是在这转山转水转售楼处的蓦然中我们与万科结下了情结，染上了“情花”。 何谓是情花？金庸老先生《神雕》的情花创意在先，书中写道是一种“毒与情结，害与心通”的情毒，它美绝人寰却又毒绝天下，除了绝情丹、断肠草别无救药，让人拍岸叫绝了。万科制造的“情花”也是有异曲同工之妙，从万科的官方获知，它是为人们心灵需求而建筑的房子，何其相似啊！一旦谓之毒它都有普遍性和传染性特征，万科的“情花”也是“毒”性超强，5年时间风靡全国，染遍全国传遍房地产界许多大腕欲罢不能。据不完全统计，全国由万科亲自播撒的“情花”就有北京、上海、天津、深圳、广州、武汉、成都、南昌、中山、东莞、青岛等地。已知受感染最深的开发商有同样被行业立为标杆的金地，其它受不同程度感染的全国知名不知名的房地产开发商有几十家之多，其中包括我们海那和济南，可谓是情花处处开。

房地产公司盈利能力分析 以万科为例

密级公开 学号5120111093 毕业设计（论文） 房地产公司盈利能力分析 -以万科为例 院（系、部）：经济管理学院 姓名：李淑杰 年级：2011级 专业：会计学 指导教师：王伯安 教师职称：教授 2015年5月29日·北京

北京石油化工学院 学位论文电子版授权使用协议 论文《房地产公司盈利能力分析-以万科为例》系本人在北京石油化工学院学习期间创作完成的作品，并已通过论文答辩。 本人系作品的唯一作者，即著作权人。现本人同意将本作品收录于“北京石油化工学院学位论文全文数据库”。本人承诺：已提交的学位论文电子版与印刷版论文的内容一致，如因不同而引起学术声誉上的损失由本人自负。 本人完全同意本作品在校园网上提供论文目录检索、文摘浏览以及全文部分浏览服务。公开级学位论文全文电子版允许读者在校园网上浏览并下载全文。 注：本协议书对于“非公开学位论文”在保密期限过后同样适用。 院系名称：经济管理学院 作者签名：李淑杰 学号： 5120111093 2015 年 6 月 25 日

摘要 20 年来，房地产业蓬勃发展，已经成为我国国民经济的支柱产业之一，在经济建设中扮演着越来越重要的作用。然而，2008 年全球性金融危机以及政府一系列宏观调控政策使得我国房地产市场发生了深刻变化，中国房地产市场进入深度调整期。当前中国的房地产企业，普遍存在着企业规模小、管理水平低、资产负债率高、资信不高、市场竞争力有限、项目运作能力差、整体盈利水平低等问题，所有这些增加了经营风险，企业的生存和发展面临巨大压力。在此背景下，房地产企业要想在不断变化的市场上获得生存和发展的空间，必须积极探索新的盈利模式和发展思路，增强自己的盈利能力，因此研究房地产上市公司盈利能力极其影响因素，对于规范房地产市场合理健康、持续发展有一定现实意义和指导意义。 公司的财务状况是企业过去和现在经营成果和财务状况的科学评价,含有大量关于企业的重要信息,是投资者与债权人进行投资决策的重要依据,是公司管理层决策的重要依据。本文以万科为例,结合公司2010一2014年的财务数据和报告,从企业所处行业、企业的市场定位、资产负债和现金流量等六个方面全面系统的分析万科的财务状况，结合杜邦分析法分析万科的盈利能力,进而针对万科目前的财务状况,指出其存在的问题,并提出一些改进建议。 关键词:盈利能力,特征指标,杜邦分析法

万科地产的经营现状及改善建议

《房地产投资管理》案例报告 万科地产的经营现状 及改善建议 目录 一、万科企业股份有限公司简介 二、万科的经营状况 三、当前房地产市场局势 四、对万科未来发展的建议 日期：2012年6月14日

一、万科公司介绍 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，已成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖53个大中城市，销售规模居全球同行业首位。1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可，公司先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 在多年的经营中，万科坚持实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略，并不盲目囤地，捂盘，标地王，产品定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，2011年所销售的144平米以下户型占比89%。坚持快速销售、合理定价，万科的楼盘推出后当月销售率普遍达到60%以上。同时，公司坚持规范经营，不追求高利润率，过去2005年以来公司累计纳税额超过500亿元，且每年的纳税额均高于净利润。坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续八次获得“中国最受尊敬企业”称号。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。

房地产行业资本结构分析——以万科地产为例。。。

房地产行业资本结构分析— —以万科地产为例。。。-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

以万科为例的房地产行业资本结构分析 摘要：本文以房地产行业龙头万科为例从资本结构及相关理论来对我国房地产行业的资本结构进行了总的分析，分析得出房地产上市企业资本结构存在内源融资偏少、长期融资比例偏低、间接融资比重偏大等问题，最后针对以上问题结合万科地产整体情况，提出了相应的对策建议。 关键词：房地产；资本结构；万科地产

目录 一、前言 (4) （一）研究背景 (4) （二）研究目的 (4) （三）研究意义 (5) 二、房地产资本结构现状及分析（以万科A(000002)为例） (7) （一）房地产企业的融资现状分析 (7) 1.融资渠道单一 (7) 2.股权结构失衡 (7) 3.资产负债率高 (8) （二）万科的资本结构现状分析以及存在的问题 (8) 1.负债结构不合理 (9) 2.股权结构相对分散 (9) (三)房地产上市企业的资本结构优化对策 (10) 1.增强房地产上市公司盈利能力，提高内部融资比例 (10) 2.加快房地产上市公司债券的发展，提高长期融资比例 (11) 3.加大房地产上市公司股权融资力度，提高直接融资比例 (11) 4.加强固定资产管理，注重资产流动性 (11) 5.树立品牌优势以增强公司竞争力 (11) 三．总结 (12)

一、前言 （一）研究背景 房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动的总称。房地产企业属于资本密集型企业，具有建设周期长，资金周转速度慢等特点。但是随着我国市场经济体制的构建，房地产业逐渐发展成为了我国国民经济的支柱产业。它能直接或间接的影响到建筑、冶金、建材、装饰、家具、家电、金融等数十个上下游产业，成为我国经济发展的主要推动力量和国民经济新的增长点。因此，房地产业的良性发展可以促进其他相关产业的健康发展。 从改革开放至今，中国房地产已经走过了三十年的发展历程，成为中国经济支柱和经济增长点。近年来我国房地产企业平均规模增长速度非常迅速，但大部分房地产企业拥有的权益资本普遍偏少，主要以银行贷款为主要融资渠道，方式过于单一，因此，分析研究房地产企业资本结构成为当前行业内急需解决的问题。 （二）研究目的 近几年来，房地产行业的资本结构方面的问题一直都是研究的热点话题。安全、合理的资本结构是企业生存与发展的基本保证，也是企业保持旺盛竞争力以及实现其价值最大化的关键，对于企业资本结构优化问题的研究意义重大。房地产行业是我国支柱产业之一，对于带动相关几十个产业发展，扩大就业等一系列问题具有积极作用。目前我国房地产开发企业数量众多，但具有一定规模的企业还非常有限，由于房地产行业资本密集型的特点，资金一直是影响房地产企业生存和发展的重要因素。在我国当前经济形势下，房地产企业的资产负债率普遍偏高，企业融资结构不合理，企业过分依赖银行借款，融资渠道单一，短期负债比例高于长期比例，直接融资比例较小。企业资本结构不够合理，使房地产开发企业缺乏抵御市场风险的能力，在国家紧

房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告文案

.. . . .. 2017年房地产行业万科恒大碧桂园对标分析报告

2017年7月

目录 一、历史沿革 ............................................................................................ 1 1、万科：城市综合配套服务商 (1) 2、恒大集团：多元+规模+品牌 (1) 3、碧桂园：新型城镇化进程的身体力行者 (2) 二、销售篇 ................................................................................................ 3 1、销售成长性比较 (4) （1）销售规模 (4) （2）销售均价 (4) 2、销售区域结构比较 (5) （1）万科：区域优化和深耕 (6) （2）恒大：2013 年起向一二线城市转移 (7) （3）碧桂园：市场层面挖掘一二线城市潜力 (8) 3、销售产能比较 (9) （1）城市产能比较：深耕与纵深 (9) （2）单盘产能比较：开发规模的差异 (10) （3）可售资源比较：货值与推盘能力 (10) 三、布局篇 .............................................................................................. 12 1、扩张节奏比较 .. (12) （1）拿地规模 (12)

（3）扩张节奏感 (15) 2、单盘规模比较 (16) 3、扩张模式的特点 (17) （1）万科：聚焦核心城市，加码“轨道+物业”模式 (17) （2）恒大：转型核心城市，加码旧改市场 (21) （3）碧桂园：城市化进程的力行者 (23) 4、海外布局情况 (24) 四、业绩篇 .............................................................................................. 27 1、结算业绩比较 .. (27) （1）结算规模 (27) （2）结算均价 (28) 2、盈利质量比较 (29) （1）综合毛利率 (29) （2）命题一：一二线VS 三四线 (31) （3）命题二：大盘开发VS 中小盘开发 (32) （4）命题三：建安成本背后议价能力的博弈 (33) 3、净利润比较 (34) （1）永续债隐藏的利润 (35) 4、业绩确定性比较 (37) 五、效率篇 .............................................................................................. 381、管控费用率比较 . (38) （1）成本控制 (38)

龙湖地产与万科地产对比分析报告

龙湖与万科战略及执行力研究 一. 当前大环境和小环境概述 1.当前我国房地产市场： 二. 标杆企业选取标准 1. 战略发展规划 2. 资本配置策略 3. 人才配置与激励 三. 标杆企业 1. 全国围：万科 2. 本土企业：龙湖 四. 标杆企业发展阶段及战略控制分析 1. 发展阶段分析： 1）万科发展四阶段：

2）龙湖发展四阶段： 2. 标杆企业利润保护手段：战略控制指数注：★——强☆——较强或正构建中

五杆标企业核心竞争力 1.共性： 1) 人才管理体系完善：让人才有发展空间，留得住人才，吸引人才 2) 政策研究 3) 项目管理经验与权责体系融合 4) 资本配置手段 5) 学习能力与团队建设 6) 利用地标，大幅度提升品牌，确立全局或局部商誉 2.个性： A.万科： 1) 国外工业发达国家对比研究 2) 可持续可实践的战略研究 3) 专一于住宅产业价值链定位，并与多家战略伙伴协作 4) 对企业文化、价值观的秉持 B.龙湖： 1) 标杆分析与流程研究能力强 2) 住宅与商业地产协同发展，擅长构建局部地标项目 3) 战略发展目标清晰，较稳，强的进取心 六. 标杆企业过去及未来主要成长点 1.万科发展四阶段： 2.龙湖发展四阶段

七. 杆标企业的两大核心平台（资金及人才） 1.资金平台 1）万科： 资金结算? 1996年，万科公司资金结算中心成立，资金结算中心的成立对于万科公司整合资源、监管资金运作、加强资金筹集能力、提高管理效益起着重要促进作用。 融资能力? 万科公司的融资能力相当出色，公司和国银行之间有良好的关系，并拥有多种融资渠道，包括资本市场融资、信托、境外银行借款、境外资本合作、境外房地产基金等；完成了由项目到公司，由短线到长线的的融资策略转变，有力支撑了万科战略目标实现的资金要求（到2014年，万科的销售额将由2004年90多亿增长到1000亿）。 2006年7月8日，万科发布公告称，万科与RZP合资成立“万科星地产投资公司”，注册资本1亿美兀，万科与RZP各占50%的股份。 万科与RZP合作打破了以往境外房地产基金与国房地产企业就具体项目进行股权合作的模式，一改以往单个项目的短线套利模式，转而向长期公司制合作模式转变。此举标志着海外地产基金对国房地产市场长期看好，并进入实质性的投资阶段。 RZP与万科的合作历史回顾：2004年11月，万科集团子公司万科房地产与RZP签订协议，将其持有的万科置业95%股权中的40%转让给RZP，以共同开发“万科新城”项目。万科连续发行两期可转债以及信托融资，并与RZP, HI等海外房地产基金合作。 资产负债率控制 60%左右。相对于国际上的同行，万科公司的资产负债率处于较高水平。但相对于国房地产公司，万科公司的资产负债率基本控制在合理的水平，而且还有一定的提升空间。（我国房地产企业的资产负债率在75%左右，己普遍偏高。而前五大房地产上市公司负债率基本在30%至40%