万科低密度住宅(合院)专题研究2019
谨呈上海区域
低密度住宅专题研究
能力中心专题研究之一
万晟智库
引言：专题研究范围界定
研究背景
重点研究对象：由联排+合院+叠拼+洋房组成的、单一或复合的、0.6≤R ≤1.6的、低密度社区
含类独栋 非研究重点
独栋
双拼 联排 叠拼 合院
T ownhouse
6-8F 花园洋房 情景洋房
多层洋房
8F 以上 体量少 拉高拍低 非研究重点
小高/高层
0.6≤R ≤1.6：（单一类型低密度社区 + 复合类型低密度社区）
产品硬
实力
产品类型
?规划形态 ?产品特征 ?景观部品 ?
建筑单体
?文化起源 ?文化分类 ?文化体系 ?
概念包装
产品软
实力
组合方式 研究重心
+
追古 先从江南院落说起
溯今 复兴一座城市的院落情怀
C
目 录
O N T E N T S
践行 万科低密度住区的实践与研究
?江南院落溯源 ?江南院落中的宅院园 ?
江南城市中的院落
?院落复兴原由 ?
当代案例借鉴
?万科低密生活理解 ?
万科内部实践
?万科标签和体系
江南地区概述
江南独有的先天居住优势：江南，字面意义为江之南面，在广义上包括上海、浙江及江苏全境、古徽州地区，往往代表着繁荣发达的文化教育和美丽富庶的水乡景象
地理 文化
地貌 气候 经济 ?上海/江苏/浙江/徽州
?山清水秀 ?水乡平原
?温暖湿润 ?四季分明
?鱼米之乡 ?商业重地
?诗性审美 ?繁荣昌盛
上海地区
浙江地区 江苏地区 古徽州地区
广义
南北往来便捷，风格兼收并蓄
水景召之即来，石材运输便利
花木品种多样，四季变化无穷
富庶甲于天下，财富基础充足
历史渊源丰富，文化底蕴深厚
江南传统人居布局：江南城市普遍由“宅-院-园-巷-街”构成，形成“私密-半私密-半公共-公共空间”的完整序列，其中由“宅-院-园”组成的院落单元有着强烈的归属感和聚合力，亦体现天人合一的意识形态追求
江南城市 构成序列
园
院
宅
人与家庭的关系 人与自然的关系
人与世界的关系 ?基于家庭的伦理结构
?
面对天地、祖先、家人的空间
?情感的所在
?
居住活动的核心枢纽
?更自由放松的空间 ?
寄情山水的精神乐园
江南 院落
江南 城市
宅
院
园
宅/院/园
坊巷 街 市
坊巷
街道
院
园
宅
江南 城市
坊巷相连
坊巷相连
适应地理气候的建筑特点：江南住宅多依水而居、布局紧凑，以高墙窄巷、多廊檐、开敞厅堂、通透门窗适应江南气候，以古朴素雅的外观反衬丰富多彩的江南景色，以错落有致的构件和内装体现匠心巧思
江南城市 构成序列
院
园
宅
——唐 王建
朱门冷静似闲居?“ “高树蝉声秋巷里? 朴素和纷繁——外貌和谐朴素，内部细腻
纷繁，玄廊朱柱，屋脊古朴，脊饰生动
江南气候地理 多水
潮热
密集
多彩
民居适应性布局
?择水而居 ?缘河而筑
?二层防潮 ?前后贯通
?房屋相连 ?组合灵活
?粉墙黛瓦 ?清爽宜人
择水而居、高墙窄巷——廊、檐、开敞
通透的厅堂以及通透的门窗和格扇
错落有致——瓦顶、空斗墙、观音兜山
脊、马头墙，构成参差顾盼的风貌
布置紧凑——占地小，一、二层厅堂，
多穿堂、天井、院落，适应人口密度高
“凡宅必有院”的庭院格局：江南民居以合院式为基本形制，根据地形、气候、用地条件、家庭形态等，创造了三种制式：庭院式、天井式和庭园式
江南城市 构成序列
院
园
宅
——宋 晏殊
柳絮池塘淡淡风?“ “梨花院落溶溶月?
江南庭院三种典型布局
② 庭院式 ③ 庭园式
祭祀
采光通风
风水认识
交往空间
感知自然
四水归堂
?内向宁静 ?纵深序列 ?局部气候 ?组群防护
?集水纳阳 ?通风采光 ?安全消防 ?美化环境
?流动空间 ?虚实结合 ?曲径通幽 ?造型精巧
① 天井式 江南庭院的多层功能属性
物理属性 VS 精神属性
风格清雅的园林追求：多以山水为主题，园内建筑类型丰富，包含殿、堂、厅、馆、轩、榭、亭、台、楼、阁、廊、桥等，及其各种组合形式，均能与山水、树木有机结合，带来清净淡雅、远离尘俗之感
江南城市 构成序列
院
园
宅
——︽园治︾
宛如天成?“
“虽由人作?
错落有致、打破整齐划一
边界虚化、景观交融、内部延伸
种花植木、叠山凿池
灵活多变、曲折起伏、流动感
平面 多曲折
空间 多层次
轮廓 多虚化
情景 多自然
坊巷为治的院落肌理：源于宋朝，以“家”为最小单位，划分地域的管理构建制度，因其坊市混合，尺度适宜，成为江南城市居民聚居组织的基本单位
江南城市 构成肌理
巷为城之支脉?“
街为城之骨干?
“以坊为名?
线形结构 强化辨识度 形态、界面、构件 构成丰富的空间 宜人尺度
创造邻里守望的环境 趣味命名 传达文化和历史
园
宅
院
江南院落微观差异
丰富多彩的院落风格：由于历史发展时期及地理区位的不同，江南院落存在不同风格差异，各个城市微观差距及建设者的爱好差别，导致传统民居在造型上总有自己的独特之处，因地制宜成为建造院落的首要原则
宁波
舟山
绍兴
台州
金华
衢州
丽水
温州
杭州
嘉兴 湖州 苏州 南通
无锡
常州 泰州
南京
镇江
扬州
盐城
淮安
宿迁
连云港
徐州
安徽省（古徽州地区）
上海
?园林
?自由式布局 ?灰瓦粉墙 苏州 叠山理
水 ?房屋稠密 ?形态丰富 ?灵巧合理 ?兼收并蓄 ?简洁沉稳 ?布局宽松 ?因地制宜 ?工整见长 ?修整挺健 ?马头墙 ?宗法关系 ?风水观念 ?里弄 ?本土演进 ?
中西融合
杭州 山林野
趣 南京 以风雅
传 扬州 至美且
乐 徽州 秀色怡
人 上海 石库门
里
江南院落地域维度差异（部分典型城市为例）
江南院落时间维度差异
长三角城市分布图
东汉 南北朝 隋唐 宋明清 晚清 意高于神
炉火纯青
写意山水
池山形态
物之汇聚
江南院落共性特征
气质相同的水乡民居：以基本相同的自然、经济、交通、文化底蕴为基础，以“院宅园”为生活本体，共同遵循着空间次序、等级礼序、围合私密、师法自然的共性形态特征，营造归属、安全、幸福的江南居住体验
宅院园
?对外封闭对内开敞的格局?向心凝聚的家族传统?师法自然
?生活的情趣和韵味
江南院落形态共性特征
“宅院园“三者通过”坊巷”以传统礼序布局相连组成江南院落
?空间交融、联通和渗透
?创造丰富的交往仪式
归属感安全感幸福感空间 VS 次序
?强化等级秩序
?内外界域分明
?布局对称格局
?有序节奏安排
中庭 VS 辅空间
?主要房屋坐北
?辅助建筑沿其余三边布置
私密 VS 半私密
?围合建筑
?高墙大院
?空间曲折变化
?对外封闭对内开敞
?提供活动交往空间
人工 VS 自然
?树木花草种植
?景石鱼缸点缀
?四季四时变化
追古 先从江南院落说起
溯今 复兴一座城市的院落情怀
C
目 录
O N T E N T S
践行 万科高层低密度住区的实践与研究
?江南院落溯源 ?江南院落中的宅院园 ?
江南城市中的院落
?院落复兴原由 ?
当代案例借鉴
?万科低密生活理解 ?
万科内部实践
?万科标签和体系
重拾记忆，感念传统：在高楼林立的城市空间，当代人更渴望注重生活品质与精神交流，当古时庭院生活越来越远，“宅院园”及居于其中的天伦之乐，就成为当代人向往的居住形式、生活标签和中国情怀
三大 需求
人与家庭
人与自然
人与社会
传统人居需求
居住空间探索
传统与回归
街巷院宅
闹中取静
高楼林立
压力与失落
车水马龙
核心地段、稀缺景观、圈层文化
豪宅标签、舒适、性价比
总价经济、交通、别墅形态
北京泰禾北京院子
杭州绿城江南里 苏州绿城桃花源 北京中粮瑞府
苏州旭辉铂悦府 苏州龙湖狮山原著
杭州绿城桃李春风
南京安品街 扬州第五园
宁波依云郡 温州学院路7号
杭州桂语里 杭州竹径云山
分类 核心要点
外部案例借鉴 万科案例实践
当代低密院落社区实践案例：在高溢价、快速复制的住宅开发逻辑下的新院落空间，已逐步模式化、精细化、主题化，结合低密社区基础价值点，根据万科品类进行分类分析，给出万科同类项目的借鉴意义
地段价值
价值核心 分类标准
资源挖掘
附加价值
产品品质
TOP
G2
C
低密社区的基础价值
分析维度
泰禾院子系——宫殿型低密度院落体系
中国·院子——起源 厦门·院子——湾景 南京·院子——复合
福州·院子——街巷 R=0.9 7.1万㎡ 合院460、610、812㎡
?民居与王府宅邸的礼序关系演绎； ?符合当地审美传统的的人文景观； ?中而不古新而不洋的新中式院墅。
设计理念：来源于福州三坊七巷，在此基础上，融合北京紫禁城、胡同、四合院的围合院落式人居特征，创新设计独具特色的新中式院落别墅
案例借鉴要点
R=0.36 4.5万㎡
独栋378-1155㎡
R=2,.17 35.4万㎡
联排190-280㎡叠加150-195㎡
R=1.02 40万㎡
双拼220-230㎡ 联排200-230㎡ 泰禾院子系 R=1.1
建面： 6.7万㎡ 联排：316-400㎡ 独栋：500/700㎡
代表案例 北京院子
一、皇家礼仪式中轴对称布局：延续了院子系对传统庭院、胡同、里弄、巷道景观的深入挖掘，以现代手法营造“门、庭、巷、院”层层递进关系，以传统中式宅门体系作为空间转换符号，形成院子系标签
?中轴对称 ?
主广场气势
街巷理念
?一池三山 ?层序递进 ?
院门体系
皇家礼仪
水庭
山庭
?
庭院 ?三街 ?五巷 ?
八坊
整体 规划
序列 安排
小区门 组团门 入院门 入户门
宅
院
巷
院
园 巷 院
二、规整有序的院落体系：U型南北院墅紧邻，南北中三段布局，内外空间连通，土地集约并增加入户楼间距，首层入户的院落与下沉院落形成了立体的关系并产生了视线交流
产品分析
立面及庭院350㎡，地上3F，地下2F
门第
?四方围合
?独立院落
仪式
?大宅门入户
?三重递进
交流
?下沉庭院
?空间立体
三、礼制传统的现代演绎：以符合北京的环境及居住审美，为各坊巷设置景观主题，将抽象提纯的中式符号与简洁现代材料结合，实现中式院落现代化复兴
来源
理念
展示
定位
朝阳别墅/温榆河畔老北京胡同文化
诗意坊巷体系
泰禾俱乐
部服务体
系
丰富的宅
门体系
天人合一
院落体系
三重精装
庭院体系
现代手法皇家造园——一池三山、山院水园、仙境照壁
“中式院落的现代化复兴”
低密度住宅专题研究
绿城中式系——园林型低密度院落体系
苏州·桃花源——起源
徐州·紫薇公馆——迭代
杭州·桃李春风——入门
杭州·十里风荷——都市
R=0.3 26万㎡
合院83-200㎡
?园林型宅院体系； ?传统中式园林风格； ?城市院墅价值挖掘。
设计理念：源于江南私家园林，作为中式别墅“造园”理念的典型代表，致力于营造深宅大院的意境，注重对传统文化的保留和传承
案例借鉴要点
R=0.6 12.9万㎡
合院320-680㎡
R=0.98 2.5万㎡
合院400-600㎡
洋房6-10F140-200㎡
R=0,29 3.5万㎡
合院100-210㎡
绿城桃花源系
R=0.9
建面： 3.1万㎡ 合院：
240-260㎡ 310-380㎡ 400㎡以上
代表案例 绿城江南里
一、重溯最纯粹的江南古典建筑：整体布局分为以合院为核心的两大片区，依托错位曲折的双十字空间轴线展开，街道布局、水巷组织、庭院节点规划借鉴留园的造园手法，营造变化流动的街巷空间
整体 规划
序列 安排
南北中轴景观，一轴多进院 占地：11920 ㎡
产品：小合院8套、中合院4套、沿湖合院A3套 地上建面：5441.41 ㎡地下建面：5878.43 ㎡ 占地：18100㎡
产品：小合院34套、中合院3套 地上建面：11979.76㎡地下建面：13866.4 ㎡
占地：31510㎡
产品：小合院70套、中合院2套 地上建面：
23219.25 ㎡地下建面：25694.71 ㎡
占地：19280 ㎡
产品：沿湖合院A8套、沿湖合院B7套 地上建面：8600 ㎡
占地：23865 ㎡ 产品：沿湖合院A23套 地上建面：
12326 ㎡ （含会所及门厅）
占地：50242㎡ 产品：小合院4套、中合院58套、沿湖合院A13套
地上建面：29099.58㎡
占地：34035㎡
产品：小合院55套、中合院3套
地上建面：18710㎡
占地：24900 ㎡
产品：小合院55套、中合院2套 地上建面：18340 ㎡
一期（样板区）
一期（一标段）
一期（二标段）
一期（三标段）
二期（一标段）
二期（二标段）
二期（三标段）
三期
水巷造园
?曲折迂回 ?
变化流动
中间水巷，二边道路 欲扬先抑
?先入门户 ?中心园林 ?
豁然开朗
节点庭院
中心园林
32米入园仪式
宅间巷道
水巷 园
院
宅
街道 街道
万科建筑设计技术标准 完整版
万科建筑设计技术标准完整版 2017-07-06地产人自学平台 建筑设计技术标准 第一章住宅技术要求 第一节住宅外立面设计要点 1、采用三段式建筑形式，根据建筑高度的不同，选择合式的比例关系。 2、立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡。 3、窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎。要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集，并要求原设计单位复核。 4、底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入口。 5、地方规范要必加外遮阳的项目:应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜。 6、雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中端项目尽量布置在隐蔽处，如外墙凹进部位或阴角处。雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管宜直通。 7、阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位。L型构造柱内侧宜采用轻质砌块，将落水管隐藏。 8、空调位与空调冷凝水管要求：01.空调位尽量考虑结合阳台，露台布置；02.空调位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03.空调位位于凸窗下，隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热； 04.空调位位于平窗下，铁艺隔板两侧应大于窗套边200MM,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水口沿墙地暗埋PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏。 9、雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同，建议物资统一向生产厂家订制，但应禁止在白色PVC管材上喷涂颜料，不耐久。 10、外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为12-15MM。 11、双联窗设计要求：01客厅与主卧室部位不出现双联窗；02双联窗尽量布置在次要房间；03南立面双联窗的数量不超过20%；04双联窗尽量出现在顶部1-2层即可。 第二节公共部分设计要点 一．首层门厅与门廊空间 1．除类似海南地区项目外，其余地区北向电梯厅不考虑敞开式。 2．单元入口前宜做门廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必须有坡度并有组织排水，靠墙一侧设300 MM混凝土翻边。入口应设入户对讲机等设施，并应进行无障碍设计。 3．单元门不应采用无框玻璃门，开启扇应设电磁门锁、闭门器及门碰。门窗应有详细设计，型材安全性、玻璃安全性应经过专业计算，并满足建筑设计的要求。 4．住宅入口大堂面积，多层宜为8～12㎡、中高层（18层以下）宜为15～25 ㎡，高层（18层以上）宜位25-30㎡，大堂面积不包括电梯厅面积。
万科产品打造实例剖析内部培训资料 图文
园 GARDEN CITY VANKE 万科城市花园万科城市花 内部培训资料 2 GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分 规划第二部分 景观第三部分 单体第四部分部品 目录 3 GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分 规划第二部分 景观第三部分 单体第四部分部品 4 GARDEN CITY VANKE 万科城市花园第一部分规划城市位置城市位置万科城市花园 位于武汉市中心城区东
南侧，北侧紧邻规划城 市中环路。 距鲁广商圈直线距离5公 里。 5GARDEN CITY VANKE 万科城市花园城市发展方向 武昌老城区 科技新城 （光谷 城市发展方向 第一部分规划 第一部分区域位置规划区域位置地块位于东湖高新技术开发区（光谷）东南部。四至范围？东：科技园待开发住宅用地及规划中的滨湖大道，？？油：与武汉大学科技园接壤，西：江夏大道，北:武汉市中环线。用地区域位置及四至VANKE GARDEN CITY 万科城市花园6 第一部分规划用地面积城市花园总体用地面积：规划总用地面积：城市代征地面积：居住区用地面积：102.08公顷9.34公顷92.74公顷大一期用地范围城市花园大一期用地面积：规划用地面积：城市代征用地面积：居住区用地面积：42.03公顷6.21公顷35.82公顷城市花园总用地范围用地面积VANKE GARDEN CITY万科城市花园7 第一部分规划总体规划2002年12月初，万科城市花园开始总体概念规划设计，前后共有美国SWA、香港RMJM、奥地利AFC、深圳筑博、中南建筑设计院等多家设计单位参与规划设计。至2003年5月15日美国SWA提交最后一轮规划方案，历时6个月……VANKE GARDEN CITY 万科城市花园8
万科产品系列全解析资料
万科产品系列全解析 第一类别——高端类别 TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。成都目前还没有。代表作如深圳海景别墅——十七英里 TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅 第二类别——城市系列 金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭 金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾 第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园 城市花园系列：成都有万科城市花园 魅力之城系列：成都有万科魅力之城 第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境 四季系列：成都有万科双水岸，朗润园
01 高端产品系列 随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。 008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅” 020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院 036 北京万科·紫台------------高档纯板社区 048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区 064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目 072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活 02 自然人文系列 自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。这一时期的作品增加了更多的建筑张力、更加强烈的文化取向、更进取的风格表现，同时，住宅多样性已经随地域扩张进一步强化。 092 广州万科·蓝山-------------------COPY的年代，原创的价值 110 深圳万科·第五园---------------华南区域现代中式第一盘 126 沈阳万科·新榆公馆---------------------北欧风情小镇式园区 136 武汉万科·西半岛---------------------绽放在半岛上的美丽建筑 152 成都万科·双水岸-----------------自然之上的共生和改造
万科技术标准铝合金部品标准图集使用指引
铝合金部品标准图集使用指引 一、目的和适用范围 1.1.指导深圳区域各一线公司、各项目正确使用区域铝合金部品标准图集，该图集包括标 准化铝合金门窗、栏杆、百叶三大部分。 1.2.各一线公司、各项目对标准图集和本技术标准有任何疑问，应及时与深圳区域工程及 采购管理部联系。合作方对标准图集和本技术标准有任何疑问，应及时向万科反应，否则视为接受。 1.3.铝合金部品标准图集由深圳区域工程及采购管理部、深圳万创共同编制，此图集作为 深圳区域、各一线公司铝合金部品战略采购或集中采购的基础。 1.4.深圳区域各项目在建筑设计时应充分考虑标准化部品的应用，建筑产品标准化的项目 应尽可能采用标准化部品，其中标准化门窗大样的使用不得小于80%。 二、铝合金门窗标准图集编制说明 2.1.标准化门窗A、B、C三类 铝合金部品标准图集按目标造价高低分为A（目标价格约400元/m2，按单玻计算，下同）、B（350元/m2）、C（300元/m2）三个档次，各档次分别一套图纸，A、B、C三套标准图集的门窗大样分格完全相同，价格差异主要体现在型材规格、配件档次、玻璃厚度上。 2.2.标准图集内容 （1）每一套标准图集都包括设计总说明、标准化门窗大样、标准化门窗节点图、标准化型材线密度表、排水孔加工图、标准化铝合金门窗配置图、标准化门窗报价清 单。 （2）具体项目进行铝合金二次设计时应仔细阅读设计总说明内容。 （3）标准化门窗大样、标准化型材线密度表、排水孔加工图可供项目直接使用，但不得改动，特殊情况须经区域工程及采购管理部审核。 （4）标准化铝合金门窗配置图列出洞口面积、开启面积、型材选择、配件清单表，供具体项目选择。型材选择列出主要受力构件中竖挺、转角竖挺、中横挺的型材编 号，以及在不同风压计算值情况下所加衬钢。配件清单列出2种配置供选择。（5）标准化门窗报价单供区域、各一线公司、项目集中采购招标使用。
万科图纸审核标准
万科图纸审核标准 第一部分.概念设计审图重点及关键部位的管理 一、大原则 1.检查图纸使用的基础资料（政府批文、红线图等）是否准确。 2.对照选址意见书等设计条件检查概设是否满足要求，如有违规，要检查是否已经与政府部门协调和沟通（如未解决，应尽快组织与政府相关部门的沟通）。 3.对照设计任务书检查概念设计是否满足我司要求，提交的成果是否齐全。 4.审查概设的实施技术上有无困难，判断其可操作性。 5.应结合公司其它部门意见，结合形成读图纪要。 二、总平面 1、总平面图 1)核实道路红线、建筑红线或用地界线与场地的道路等是否严格按照选址意见书绘制； 2)需要保留的原始地形、建筑、构筑物、树木是否表达准确； 3)核实道路红线、建筑红线或用地界线与场地的道路及建筑物、构筑物等的定位关系是否满足规要求； 4)场地四邻原有及规划的道路的位置和主要建筑物及构筑物的位置、名称、层数，建筑间距等是否满足规划及消防等规要求； 5)设计概念的分析是否合理、思路是否连贯、清晰； 6)建筑物及构筑物的±0.000标高、路网及广场标高是否合理； 7)场地的主要道路布局及主入口位置、地下车库入口位置是否合理； 8)场地的广场、停车场、停车位、消防车道、及高层建筑消防扑救场地是否合理； 9)交通组织是否合理，车流、人流是否顺畅。 10)总平面建筑布局形态、功能区划是否合理，是否满足市场定位、产品定位的要求，是否能挖掘市场潜力与规避市场风险。 11)主要经济技术指标是否满足政府要求，是否满足我司《项目技术经济分析报告（预案版）》的经济要求。 12)应检查项目名称是否有误，指北针、风玫瑰的绘制有无疏漏。 三、竖向布置图 1)检查建筑、构筑物的名称（或编号）、建筑、构筑物的主要室外设计标高，以及场地四邻的道路、地面、水面等关键性标高；
万科的客户关系管理案例分析
万科的客户关系管理案例分析 在地产界流传这样一个现象：每逢万科新楼盘开盘，老业主都会前来捧场，并且老业主的推荐成交率一直居高不下，部分楼盘甚至能达到50%。据悉，万科在深、沪、京、津、沈阳等地的销售，有30％～50％的客户是已经入住的业主介绍的；在深圳，万科地产每开发一个新楼盘，就有不少客户跟进买入。金色家园和四季花城，超过40％的新业主是老业主介绍的。而据万客会的调查显示：万科地产现有业主中，万客会会员重复购买率达%，％业主会员将再次购买万科，％的会员将向亲朋推荐万科地产。这在业主重复购买率一直比较低的房地产行业，不能不说是一个奇迹。 （一）万科的第五专业 在设计、工程、营销、物管的基础上，万科经过多年的实践和反思，提出了“房地产第五专业”的理念，即客户关系管理，企业也从原来的项目导向转为客户价值导向。为适应企业对客户关系管理的更高诉求，万科主动引入了信息技术，探索实现了客户关系管理的信息化。他们建立了客户中心网站和CRM等信息系统，从多个视角、工作环节和渠道，系统性收集客户的意见建议，及时做出研究和响应，这些意见和建议，还为企业战略战术开发，提供了指引。万科的第五专业，成为引领企业持续发展、不断续写传奇的重要动力。 （二）关注客户体验 万科素以注重现场包装和展示而闻名，同类的项目，每平米总要比别人贵几百甚至上千元，有人不理解：我没看出万科楼盘有什么惊人之处，技术也好，材料也好，设计也好，都是和别人差不多的其实，只要客户仔细到万科的项目上看看，基本上会被那里浓郁的、具有艺术品位的、温馨的居家氛围和某些细节所打动，他们会发现那里才是理想中的家园，于是就愿意为此多掏很多钱，愿意为瞬间的美好感受、未来的美好遐想而冲动落定。 万科以其产品为道具、以服务为舞台，营造了一个让消费者融入其中、能产生美好想象和审美愉悦的空间环境与人文环境，万科出售的不再仅仅是“商品”和“服务”，万科出售的是客户体验——客户在其精心营造的审美环境中，通过自身的感悟和想象，得到了一种精神上的愉悦。 （三）万科独有的“6+2”服务法 万科有一个称为“6+2”的服务法则，主要是从客户的角度分成以下几步：第一步：温馨牵手。强调温馨牵手过程中发展商信息透明，阳光购楼。万科要求所有的项目，在销售过程中，既要宣传有利于客户（销售）的内容，也要公示不利于客户（销售）的内容。其中包括一公里以内的不利因素，第二步：喜结连理。在合同条款中，要尽量多地告诉业主签约的注意事项，降低业主的无助感，告诉业主跟万科沟通的渠道与方式。 第三步：亲密接触。公司与业主保持亲密接触，从签约结束到拿到住房这一段时间里，万科会定期发出短信、邮件，组织业主参观楼盘，了解楼盘建设进展情况，及时将其进展情况告诉业主。 第四步：乔迁。业主入住时，万科要举行入住仪式，表达对业主的敬意与祝福。 第五步：嘘寒问暖。业主入住以后，公司要嘘寒问暖，建立客户经理制，跟
重庆花园洋房面积专题研究详细版
大点好？小点好？ ——重庆花园洋房面积专题研究一、洋房起源及概念 花园洋房起源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。更为具体地说，它是当时国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品。 狭义的“花园洋房”：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。 广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，目前市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：6层以下多层板式建筑，以四层为主，异域建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高。一般首层赠送花园，顶层赠送顶跃，中间楼层多阳台和露台设计，户户观景。 二、重庆花园洋房发展脉络梳理
随着时间的推移，洋房在不断的发展和进化，从面积大小来看，03年以前的洋房主力面积在120—160平米，到06年、07年面积开始走大，主力集中在200平米左右，而发展到现在，面积开始逐渐多元化，从68-190平米。不管从洋房的种类、面积大小，还是产品特点、产品品质感来看，目前洋房市场可以说是百花齐放，百家争鸣。 从产品设计来分析，洋房户型的功能在不断完善，从前庭后院，送入户花园或屋顶花园；到赠送大量的面积，如送“退、错、露”形成的露台，送地下室等；再逐渐发展为产品建筑风格异域化和材质向别墅看齐，更强调产品的品质感。 （二）知名开发商洋房发展梳理 万科洋房的面积从04年的138-168平米大户型到08年的70-124平米的小户型，再到2010年面积适中的90-158平米，这变化也反映出万科在户型面积上不光追求舒适度及豪华度，还更深层次的追求最佳舒适居住尺度标准。
关于万科股份有限公司的股票
关于万科股份有限公司的股票 分 析 报 告 姓名：周立银许定乾 学号：0705020130 0705020123 时间：2009年11月18日
一、万科公司及其股票的概况 万科（股票代码：000002）全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 所属地区：深圳总股本(亿)：109.95 每股收益(元)：0.27 上市时间：1991-01-29 流通A股(亿)：93.92 每股净资产(元)： 3.18 每股现金流(元)：0.69 每股公积金(元)：0.77 净资产收益率(%)：8.46 净利润增长率(%)：39.31 每股未分配利润：0.78 主营收入增长率(%)：31.06 一、万科公司股票近期动向 图为万科A股11月18日的日K 线图 二、对于选择万科A做出的简单分析
（二）万科A主力分析万科A(000002)
三、万科A 前景预测 万科( 000002 , )A的配比也在约9%的水平左右摇动,对于指数基金而言随时有可能突破10%的上限,在此次规定明确之前,一旦单一股票的配比突破10%,基金公司可能就要去找同相关的股票通过优化配比将多余的部分稀释替换掉,但误差随之产生。 1．价格预测：涨幅在房地产行也有望排名第85位 2．价位预测：阻力位12。34元，支撑位12。02元
万科住宅单体建筑规范标准化设计规范标准
万科住宅单体建筑标准化设计标准 1 住宅入口标准设计 1、不设入户花园的做法 （1）入户门外暗装门铃按钮，底边距地1.30m；距门洞边0.25m；室内门铃明装，底边距地2.30m。 （2）入户门应具备防盗功能，门洞高2100mm，门洞宽按两种考虑，子母门宽1300mm，单扇门宽1000mm（门扇净宽900mm）。 （3）避免入户门正对户内卫生间门或户外管井门。 （4）入户门应设墙垛，垛宽不小于50mm，可能情况下垛宽200mm。门内应装门碰。 （5）入户门门扇采用多点锁、装猫眼，采用铜质或其它高强合页，锁具、门、闭门器、猫眼、合页的品牌应有明确选择范围。 （6）房间号牌宜设于门洞上方。 （7）入户门门扇的形式、色彩等应与楼梯间、公共走道的设计风格相协调。 （8）多层住宅入户门应避免紧贴楼梯台阶，应留有600mm的缓冲距离。 （9）应避免两户间的户门在平面上相互垂直紧贴造成门扇开启干扰。 2、设入户花园的做法 （1）入户花园的面积扣除走道后不宜小于8m2，直接对外采光通风面宽不小于2400mm。 （2）入户花园宜作结构降板300mm设计，可结合花槽解决入户管道埋设问题。 （3）入户花园可以起门廊作用，鞋柜可以结合在花园内。 （4）配电箱可以安装在花园内合适的墙上。 （5）第一道入户门（在楼梯厅与入户花园之间）起防盗作用，门洞高2100mm，宽1300mm，第二道门（入户花园与客厅之间）采用玻璃推拉门，门洞高与窗顶高相平。 （6）入户花园要考虑照明和给排水设施。
（7）其它要求与不设入户花园户型相同。 3、入户玄关 （1）3房及以上户型尽量设入户玄关，并预先考虑鞋柜位置，鞋柜深300mm。 （2）入户玄关的走道净宽度不小于1200mm（不包含鞋柜位置）。 （3）玄关天花中央明装吸顶灯，在门开启方向一侧暗装照明开关，底边距地1.30m；在门开启方向一侧安装对讲机，底边距地1.30m（如选用挂墙式对讲机可只预留标准接线盒86×86mm），对讲机距门边的距离宜大于400mm；可能情况下暗装住户弱电分线箱，底边距地0.30m。 2 客厅餐厅标准设计 1、客厅面积不应小于18m2，开间不宜小于4200mm，应有良好的朝向或户外景观视野。 2、客厅、餐厅合设时，120m2以上户型应不需要通过厨房便能形成对流穿堂风，其开间与总进深之比不宜小于1：2。 3、无入户花园时电视墙宜面对住宅入口，有入户花园时沙发宜面对花园。 4、客厅正/侧面设生活阳台，其进深不应小于1500mm。 5、考虑家具的合理布置，客厅布置沙发一侧墙面长度不宜小于3米，正面通往阳台的落地窗一侧应设宽度不小于550mm 的墙垛；尽量控制直接开向客、餐厅门的数量。 6、面积在18~30m2之间的客厅采用分体空调，暗装插座距侧墙边200~300mm，底边距地2.0~2.2m，冷媒管穿墙留洞直径80mm，中心距地2.30m，向外倾斜2%；面积大于30m2的客厅应考虑摆放空调柜机，暗装插座底边高度0.30m，留洞中心距地250mm，直径80mm，向外倾斜2%。 7、客厅电视墙设电视插座，并设4组其他电器插座；沙发墙暗装电话、信息插座，并暗装4组其他电器插座；其他墙面应保证3米之内有插座；以上插座安装高度均为底边距地0.30m。 8、设吸顶灯，开关暗装设于与玄关相接处，底边距地1.30m。 9、设紧急按钮，安装于沙发侧角几处，底边距地0.6m；预设安装红外探测器需要的管、盒，底边距地2.30m，不装设备。3 卧室标准设计 1、卧室床的尺寸应满足下列要求： 主卧：1800×2000
5-万科装修房(材料 部品)技术标准
万科装修房（材料+部品）技术标准 一、厨房 （一）材料选择 1.橱柜产品技术要求 （1）橱柜产品使用的材料应符合GB/T3324中第4.3节的用料要求，其材料含水率应不高于产品加工所在地区的年平均木材平衡含水率加1%。 （2）游离甲醛释放量应不大于9mg/100g。 （3）由人造板制成的部品应进行封边处理。 榫结合处应涂胶，外表结合缝隙不大于0.2mm；不允许有脱胶、透胶、鼓泡、压痕及表面划伤、麻点、裂缝、崩角和刃口；外表的倒棱，圆角应一致，产品色泽相似。 （4）力学性能应符合GB/T10357-89《家具力学性能试验》的规定。 （5）柜体使用的人造板应为防潮型，其技术要求应分别符合规定。 （6）人造板的贴面材料应符合GB/T7911-1999《热固性树脂浸渍高压装饰层积板（HPL）》的规定。 （7）柜体的长、宽（进深）、高应严格遵守橱柜外形尺寸系列，极限偏差为±1.5mm，柜体的对角线的长度差为不大于2mm。 （8）金属拉手、内置式金属配件，如铰链、转篮、拉篮、挂架、抽屉滑道等应具备而酸碱性能。
（9）金属水嘴采用陶瓷片密封水嘴，质量符合GB/T18145-2000《陶瓷片密封水嘴》及QB/T1334-1998《水嘴通用技术条件》。 （10）厨房洗涤台的进水系统和排水管线、水槽与橱柜结合严密，不漏不渗；低柜宜设踢脚板，调整地脚应坚固、调整灵活。 （11）操作台的台面宜用中密度纤维板或选用人造大理石制作。人造大理石台面应符合JC/T644-1996《人造玛瑙及人造大理石卫生洁具》的规定。 （12）操作台阻燃性能应符合GB8624-1997《建筑材料燃烧性能分级》中规定的等级B1级（难燃材料），其他部位用材的阻燃性能等级为B2级（可燃材料）。 （13）厨房装修应选择无安全隐患和污染隐患对人体无害的环保材料。 （14）吊柜、低柜的安装，按照GBJ203-1991《砖面工程施工及验收规范》垂直度允许偏差为不大于2mm。 2.电气 （1）厨房灯具宜选用100W的白炽灯泡和吸顶灯，嵌入式灯的引入线应采取保护装置，厨房照度一般在50Lx-100Lx，除顶部照明外，在主要操作面应配置局部照明。 （2）厨房电气分支回路截面应不小于4mm2。 （3）厨房应提供数量足够，位置合适的220V、10A防溅水型单向三线和单向二线的电器插座组，厨房电源插座不宜少于4组。插座安装高度应在1.2m~1.4m。 （4）厨房电源插座应设置单独回路并设置漏电保护装置，开关、插座和照明器靠近可燃物时，应采取隔热、散热等保护措施。
万科股票历史走势分析
万科股票历史走势分析 一.万科股票简介 万科全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。万科是全国第一个年销售额超千亿的房地产公司.万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业. 万科于1991年1月29日在深圳股票交易市场上市，股票代码为000002。万科股票,作为中国股市最早上市的股票之一，其在股市中的地位是不可代替的，其投资价值早已得到公认。 二选择万科股票进行分析的原因 1）从管理理念出发 万科即已经高度关注行业即将发生与正在发生的变化。其管理层认为，对于行业经营环境可以作出两点结论。第一，只有平稳的增长才是行业之福，短期内过于亢奋的市场盛况必然不能持久，更不可依赖。第二，无论一时有多少利空的消息，依靠真实需求支撑的市场也永远不会就此衰落或沉沦。基于此种分析，凭借着对经营环境变化的预先察觉与及时应对，万科公司业绩取得了相当明显的进步。 2）从发展状况出发 2011年万科业绩保持了持续增长势头。公司实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。实现结算面积562.4万平方米，结算收入706.5亿元，同比分别增长24.4%和41.2%。在过去的这些年中，万科保持了持续的盈利与增长，公司坚持稳健经营，财务状况良好。 三．万科股票收益分析
1）万科股票涨跌和房地产行业热度联系 近年来，我国房地产市场持续高速发展，房地产正成为推动我国经济快速发展的重要推动力量，并且在未来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要作用。： 国家近年出台了一系列的相关措施促进放房地产业的发展，但同时，针对如房价增长过快等一些不健康的发展问题也出台了相关措施进行抑制。即国家宏观经济政策对房地产业既有利好又有利空，但总的来说利好大于利空，在以后几年的发展中，房地产业对我国的经济增长仍将发挥不可替代和极其关键的作用，前景良好。 而万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，2006年末总市值为672.3亿元，排名深交所上市公司第一位。上市16年来，万科主营业务收入复合增长率为28.3％，净利润复合增长率为34.1％，是上市后持续盈利增长年限最长的中国企业。 自然万科股票的涨跌很大程度上和房地产行业的发展有关。而万科上市之后，总体来看房地产行业的发展速度非常快，是中国最热门的行业之一，因此万科的股票也受大环境影响。同时也受到房地产行业的负面影响，以08年的金融危机最为明显，08年金融危机波及全球，而房地产行业也受到相当大的冲击，而万科的收益率也大幅下降，且波动很大。 2）、万科股票受万科公司自身发展的影响 通过分析近几年万科的经营业绩我们就可以清楚的看到万科股票的变动受其公司的业绩变动的影响。 2008 年公司实现营业收入409.9 亿元，同比增长15.4%，实现净利润40.3 亿元，同比下降16.7%。而从收益率年均值图可看出08年万科股票的收益率下跌程度非常惊心，尤其是与前两年的高收益率相比，更为明显。 2009 年公司实现营业收入488.8 亿元，同比增长19.2%，实现净利润53.3 亿元，同比增长32.1%。同样的从收益率年均值图可以看出09年万科股票的收益率大幅回升，与前一年超低的收益率相比，很明显很大程度上受到万科公司大幅增长的净利润影响。 从而可以得知万科股票的涨跌受其本公司经验状况的影响非常大。
(技术规范标准)(万科技术标准)铝合金部品标准图集使用指引
深圳区域本部 页码：第1页共10页 Shenzhen Region, China Vanke Co.,Ltd. 铝合金部品标准图集使用指引 一、目的和适用范围 1.1.指导深圳区域各一线公司、各项目正确使用区域铝合金部品标准图集，该图集包括标 准化铝合金门窗、栏杆、百叶三大部分。 1.2.各一线公司、各项目对标准图集和本技术标准有任何疑问，应及时与深圳区域工程及 采购管理部联系。合作方对标准图集和本技术标准有任何疑问，应及时向万科反应，否则视为接受。 1.3.铝合金部品标准图集由深圳区域工程及采购管理部、深圳万创共同编制，此图集作为 深圳区域、各一线公司铝合金部品战略采购或集中采购的基础。 1.4.深圳区域各项目在建筑设计时应充分考虑标准化部品的应用，建筑产品标准化的项目 应尽可能采用标准化部品，其中标准化门窗大样的使用不得小于80%。 二、铝合金门窗标准图集编制说明 2.1.标准化门窗A、B、C三类 铝合金部品标准图集按目标造价高低分为A（目标价格约400元/m2，按单玻计算，下同）、B（350元/m2）、C（300元/m2）三个档次，各档次分别一套图纸，A、B、C三套标准图集的门窗大样分格完全相同，价格差异主要体现在型材规格、配件档次、玻璃厚度上。 2.2.标准图集内容 （1）每一套标准图集都包括设计总说明、标准化门窗大样、标准化门窗节点图、标准化型材线密度表、排水孔加工图、标准化铝合金门窗配置图、标准化门窗报价清 单。 （2）具体项目进行铝合金二次设计时应仔细阅读设计总说明内容。 （3）标准化门窗大样、标准化型材线密度表、排水孔加工图可供项目直接使用，但不得改动，特殊情况须经区域工程及采购管理部审核。 （4）标准化铝合金门窗配置图列出洞口面积、开启面积、型材选择、配件清单表，供具体项目选择。型材选择列出主要受力构件中竖挺、转角竖挺、中横挺的型材编
万科低密度住宅(合院)专题研究2019
谨呈上海区域 低密度住宅专题研究 能力中心专题研究之一 万晟智库
引言：专题研究范围界定 研究背景 重点研究对象：由联排+合院+叠拼+洋房组成的、单一或复合的、0.6≤R ≤1.6的、低密度社区 含类独栋 非研究重点 独栋 双拼 联排 叠拼 合院 T ownhouse 6-8F 花园洋房 情景洋房 多层洋房 8F 以上 体量少 拉高拍低 非研究重点 小高/高层 0.6≤R ≤1.6：（单一类型低密度社区 + 复合类型低密度社区） 产品硬 实力 产品类型 ?规划形态 ?产品特征 ?景观部品 ? 建筑单体 ?文化起源 ?文化分类 ?文化体系 ? 概念包装 产品软 实力 组合方式 研究重心 +
追古 先从江南院落说起 溯今 复兴一座城市的院落情怀 C 目 录 O N T E N T S 践行 万科低密度住区的实践与研究 ?江南院落溯源 ?江南院落中的宅院园 ? 江南城市中的院落 ?院落复兴原由 ? 当代案例借鉴 ?万科低密生活理解 ? 万科内部实践 ?万科标签和体系
江南地区概述 江南独有的先天居住优势：江南，字面意义为江之南面，在广义上包括上海、浙江及江苏全境、古徽州地区，往往代表着繁荣发达的文化教育和美丽富庶的水乡景象 地理 文化 地貌 气候 经济 ?上海/江苏/浙江/徽州 ?山清水秀 ?水乡平原 ?温暖湿润 ?四季分明 ?鱼米之乡 ?商业重地 ?诗性审美 ?繁荣昌盛 上海地区 浙江地区 江苏地区 古徽州地区 广义 南北往来便捷，风格兼收并蓄 水景召之即来，石材运输便利 花木品种多样，四季变化无穷 富庶甲于天下，财富基础充足 历史渊源丰富，文化底蕴深厚
万科地产物品采购流程及管理制度
成都万科地产物品采购流程及管理规定 前言 编制本规定的目的在于为公司的部品采购提供简明实用、可备查、可供参考的操作程序资料。 本规定的主要内容：总包合同中甲供材料、三方供货材料、甲限（乙供）材料的划分；甲供材料与三方供货合同的管理规定及操作程序；甲限材料的管理规定及操作程序；三方施工合同确定的部品的管理规定与操作程序；其中涉及部品的定板定样、供货商（材料施工单位）的选择、部品的招标程序、定标程序、部品合同的管理、部品到现场后的管理规定、结算依据等相关内容。 本规定的撰写为部品小组根据实际操作近一年来的工作总结与归纳，其中结合了城花项目经理部与公司成本管理部及设计部的良好建议，但因撰写人员水平有限，请各位领导及同事批评指正，以使本手册不断的得已完善，更好地为公司科学化、规范化管理服务。 成都万科房地产有限公司城花项目经理部 2001年10月9日
甲供、乙供与三方供货材料的划分 一：属甲供范围的材料：门碰、门锁、橱柜、热水器等； 甲供材料及设备应提前24小时通知乙方，货物到工地现场后，乙方应安排卸货地点并在2小时内组织验收,逾期未验收，视为验收合格，相应的保管责任由乙方承担；甲供材料与设备在结算时直接扣除其材料设备费用，不计其管理费和利润等其他费用；其中橱柜与热水器属甲方指定分包工程相关的材料部品； 关于甲供材料及三方供货合同的采购规定见附件1。 二：属三方供货合同范围的材料：洁具及其五金配件、水龙头、配电箱柜、给水管材及管件、开关插座、墙地砖、电缆、母线槽等； 三方供货合同中的材料采购保管费的规定比例为：一般材料3％，三材2.5%,安装材料1.5%的70％支付给总包方；另支付与总包方0.5%作为质量验收、保修总协调费用。 三：属乙供范围的材料：水泥、钢材、原木、石材、屋面彩瓦、杜拉纤维、聚苯板、内墙涂料、防水粉、室内灯具、水泵、风机、水箱、线槽、电线管、排水管、消防材料及设备、轻质隔板、各类阀门、厨卫吊板、钢管、钢筋砼管、成品烟道、屋顶天窗、防水材料、阳台雨棚等； 关于限价材料的管理见附件2《限价材料管理规定》。
以万科为例分析我国地产股的整体行情
以万科为例分析我国地产股的整体行情以万科A为例分析我国地产股的整体行情 目录 中英文摘要..................................................................1 一、贝塔系数概述(β)................................................2 (一)贝塔系数在证券市场的应用....................................2 (二)万科A的贝塔系数分析(2006-2008)........................2 二、以万科A分析我国地产股的发展....................................3 (一)地产股对大盘有较大的影响力.................................3 (二)产业关联度高......................................................4 (四)受政府宏观政策影响较大.......................................4 三、我国地产股发展前景探析..........................................4 参考文献 (5) 内容摘要 地产股是股票市场的重要板块，地产股的发展行情直接关系到大盘的稳定，而房地产行业的发展状况也总能通过地产股展现出来。万科A作为我国地产股的 领军股之一，其发展态势反应了我国地产股的整体行情。本文正是通过对万科A 贝塔系数的计算与分析，解读了我国地产股的发展态势和前景。 关键词:万科A 贝塔系数地产股 Abstract Property stocks is an important section in the stock market, and them shares a real estate development bearing on the stability of the market, and the real estate industry through the development of the total property stocks also shown. China Vanke A, as property stocks led the stock one of its response to the development of China's real estate
恒大万科建筑设计技术标准完整版
恒大万科建筑设计技术 标准完整版 Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
万科建筑设计技术标准完整版 2017-07-06地产人自学平台 建筑设计技术标准 第一节住宅外立面设计要点 1、采用三段式建筑形式，根据建筑高度的不同，选择合式的比例关系。 2、立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡。 3、窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎。要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集，并要求原设计单位复核。 4、底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入口。 5、地方规范要必加外遮阳的项目:应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜。 6、雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中端项目尽量布置在隐蔽处，如外墙凹进部位或阴角处。雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管宜直通。 7、阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位。L型构造柱内侧宜采用轻质砌块，将落水管隐藏。 8、空调位与空调冷凝水管要求：01.空调位尽量考虑结合阳台，露台布置；02.空调位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03.空调位位于凸窗下，隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热；04.空调位位于平窗下，铁艺隔板两侧应大于窗套边200MM,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水口沿墙地暗埋PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏。 9、雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同，建议物资统一向生产厂家订制，但应禁止在白色PVC管材上喷涂颜料，不耐久。 10、外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为12-15MM。 11、双联窗设计要求：01客厅与主卧室部位不出现双联窗；02双联窗尽量布置在次要房间；03南立面双联窗的数量不超过20%；04双联窗尽量出现在顶部1-2层即可。 第二节公共部分设计要点 一．首层门厅与门廊空间 1．除类似海南地区项目外，其余地区北向电梯厅不考虑敞开式。 2．单元入口前宜做门廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必须有坡度并有组织排水，靠墙一侧设300 MM混凝土翻边。入口应设入户对讲机等设施，并应进行无障碍设计。 3．单元门不应采用无框玻璃门，开启扇应设电磁门锁、闭门器及门碰。门窗应有详细设计，型材安全性、玻璃安全性应经过专业计算，并满足建筑设计的要求。 4．住宅入口大堂面积，多层宜为8～12㎡、中高层（18层以下）宜为15～25 ㎡，高层（18层以上）宜位25-30㎡，大堂面积不包括电梯厅面积。
(万科技术标准)铝合金部品标准图集使用指引
(万科技术标准)铝合金部品标准图集使用指引
万科企业股份有限公司 深圳区域本部 Shenzhen Region, China Vanke Co.,Ltd. 工程统一技术标准 页码：第2页 共12页 铝合金部品标准图集使用指引 一、目的和适用范围 1.1.指导深圳区域各一线公司、各项目正确使用区域铝合金部品标准图集，该图集包括标 准化铝合金门窗、栏杆、百叶三大部分。 1.2.各一线公司、各项目对标准图集和本技术标准有任何疑问，应及时与深圳区域工程及 采购管理部联系。合作方对标准图集和本技术标准有任何疑问，应及时向万科反应，否则视为接受。 1.3.铝合金部品标准图集由深圳区域工程及采购管理部、深圳万创共同编制，此图集作为 深圳区域、各一线公司铝合金部品战略采购或集中采购的基础。 1.4.深圳区域各项目在建筑设计时应充分考虑标准化部品的应用，建筑产品标准化的项目 应尽可能采用标准化部品，其中标准化门窗大样的使用不得小于80%。 二、铝合金门窗标准图集编制说明 2.1.标准化门窗A、B、C三类 铝合金部品标准图集按目标造价高低分为A（目标价格约400元/m2，按单玻计算，下同）、B（350元/m2）、C（300元/m2）三个档次，各档次分别一套图纸，A、B、C三套标准图集的门窗大样分格完全相同，价格差异主要体现在型材规格、配件档次、玻璃厚度上。 2.2.标准图集内容 （1）每一套标准图集都包括设计总说明、标准化门窗大样、标准化门窗节点图、标准化型材线密度表、排水孔加工图、标准化铝合金门窗配置图、标准化门窗报价清 单。 （2）具体项目进行铝合金二次设计时应仔细阅读设计总说明内容。 （3）标准化门窗大样、标准化型材线密度表、排水孔加工图可供项目直接使用，但不得改动，特殊情况须经区域工程及采购管理部审核。
万科集团门窗洞口尺寸控制标准详细数据
万科集团门窗洞口尺寸控制标准(详细数据) 一、术语和定义 1.建筑1米线：设计图纸中“建筑相对标高H”之上1米的水平控制线，即：精装修阶段，厅卧“装修完成面<贴砖或木地板上表面>之上1米的水平控制线。 2.建筑完成面： 二、洞口尺寸测量原则及标准 1.洞口尺寸测量原则： （1）门窗框安装后需要塞缝和抹灰收口的，其洞口为毛坯控制（即：砌体—砌体，或砼—砌体，或砼—砼的尺寸）；若安装后不需塞缝和抹灰收口的（如：户内木门），其洞口为抹灰面控制。 （2）各类门的洞口高度均从建筑完成面起算，以建筑完成面或建筑1米线进行控制； 2.洞口尺寸具体测量方法： （1）对于入户门、铝合金门、钢质防火门： 安装前不要求抹灰收口，安装后需要塞缝与收边。所以洞口为毛坯控制，洞口留置宽度就按设计图纸标注宽度；洞口留置高度：由建筑完成面起算至洞顶下沿（未抹灰的过梁底）为设计图纸高度（如：图纸M（1000×2300），洞口宽度就为1000，建筑完成面至过梁底高度为2300）。 注意：铝合金门框门扇制作高度需专门确定，确定时需考虑底框型材宽度，建筑地面厚度，门的开启形式等影响。 （2）对于铝合金窗： 安装后需塞缝与收边，所以洞口为毛坯控制。洞口留置尺寸同设计图纸尺寸（例如：LC1216，洞口即为1200×1600）； （3）对于户内木门： 全部考虑先抹灰后安副框或夹板，安装前均要求抹灰先收口，所以为抹灰面控制。洞口宽度：门洞两边墙体抹灰收口完成面之间的距离=设计图纸标注宽度；洞口高度：从每“楼层”建筑完成面至该门洞上口抹灰收口完成面之间的距离=设计图纸标注高度。
（5）木门安装洞口厚度：门洞两边墙体厚度应相同，木门安装洞口厚度=墙体厚度+墙体两边装饰面厚度。 3.示意图： 4.木门、入户门洞口标准化（此为暂定，目前各项目仍按设计大小，今后在进行门设计时尽量按此要求统一）： 5.木门安装洞口高度允许偏差： a.标准尺寸：入户木门安装洞口高度全为2300±5，户内木门安装洞门高度全为2200±5。 b.非标尺寸（设计必须才用）：当设计高度为H时，木门安装洞口高度为H±5mm。 6.木门安装洞口宽度允许偏差： a.设计宽度为B时，木门安装洞口宽度为B±5mm； b.如施工图中某门无门垛，则土建和精装单位均有责任提出增加门垛（60mm宽，方便木门装贴脸线或其它门抹灰收口，加门垛的工程量签证确认）。 7.木门安装洞口厚度标准及允许偏差： 三、职责 1.项目部 （1）向施工单位（包括土建总包、门窗专业分包、精装修总包）贯彻落实本指引的各项要求； （2）在施工前组织土建、精装修、门窗等单位召开统一标准的协调会，明确门窗施工各阶段的技术要求； （3）在洞口留置（收边）完成后，组织工序间的交接验收（土建-铝合金，土建-精装，土建-木门等）； （4）在施工过程中督促施工单位进行洞口尺寸自检与监理单位的实测验收；按30%的比率进行洞口的实测复核； 2.工程及采购管理部 （1）组织研究并确定木门、入户门的标准化要求； （2）推动各项目门窗洞口控制的有效实施，检查各项目施工单位、监理、项目部工程师、项目专职质量工程师对门窗洞口的检查与实测验收执行情况； （3）选择性参与各项目门窗洞口的检验批与交接验收；