基于政府利益行为的土地出让市场博弈分析
基于政府利益行为的土地出让市场博弈分析摘要：中央政府与部分地方行政部门在土地出让市场上存在明显的利益目标差异。通过分析双方各自的利益诉求，建立了土地出让问题上的利益博弈模型。基于博弈分析的结论，提出除了要使地方行政部门在被查处后所遭受的损失大大超过其违规得益外，还应构建更具效力的监管激励机制，才能改变目前土地市场的非正常局面。
关键词：土地出让；监管；利益博弈；中央政府；地方行政部门
中图分类号：f301.1 文献标志码：a 文章编号：1673-291x （2012）32-0041-02
引言
近年来，中国房地产业整体供求失衡，造成房价日益高涨，既严重制约了人民生活水平的提高，也阻碍了拉动内需政策的实现。究其供求失衡原因，表面上看是土地批租市场中存在着政府的绝对垄断，但更深层次的原因是部分地方行政部门利益与中央政府利益之间存在巨大差异，导致宏观调控政策并不能在实际中得到切实贯彻。
在分税制改革后，特别是2002年重新分配了财税比例“中央大头，地方小头”之后，某些地方政府的财政收入逐渐捉襟见肘。面对日益增加的社会公共开支，地方政府急需寻找新的收入来源。而中国现行土地制度的缺陷正好使得实行“土地财政”成为其增加财
市场经济条件下的政府行为研究
适度宏观调控，促进经济发展 ----市场经济条件下的政府行为研究 摘要：本文将由政府行为在市场经济中必要性，通过对政府特性，对经济发展的作用及必要性，政府行为的方式及准则、政府对经济进行干预的手段、政府行为所涉及的范围等方面的分析，透彻了解政府行为在市场经济条件下的各种表现。从而明确政府在市场经济中的作用，进一步了解社会主义市场经济的健康发展与正常运行需要市场和政府两只手同时来调节。政府适度的调节是保障市场经济持续发展的必要条件，在当今市场经济尚未发展完全的形势下更是必不可少的一个环节。 关键词：市场经济政府行为政府职能 今年是改革开放的第33个年头，我国的现代化建设取得了举世瞩目的成就，人民的劳动生产效率和生活水平提高到了一个新的档次，中国正由计划经济逐步向市场经济转变，市场在经济发展过程中起到的作用越来越大，但这不意味着政府会在短时间内淡出经济领域。在大部分情况下，市场机制能够很好的调整社会资源配置，能够使整个经济实现一般平衡。但是很多情况下，会出现“市场失灵”的情况，也就是说，由于市场机制不能充分发挥作用，会出现资源配置缺乏效率或资源配置失当的情况。市场经济需要政府干预，一价格调节和经济单位追求最优化的行为，实现资源有效配置和合理使用。用“看得见的手”来弥补“看不见的手”，所以政府有必要对某些微观经济活动进行干预。随着市场经济的日渐发展，政府也需要适时调整政策，从而适应新的市场经济体制的要求，正确处理好政府与企业、社会的关系。也就是实现各种市场经济主题与国家质检权利的调整与再分配。 一、政府职能与特性 政府是一个政治体系，于某个区域订立、执行法律和管理的一套机构。广义的政府包括立法机关、行政机关、司法机关、军事机关。狭义的政府仅指行政机关。一个国家的政府又可分为中央政府和地方政府。政府是由许多不同的部分及其相互联系所组成的一个非常复杂的有机体（或称系统），其具有一定的结构，主要分成中央政府和各级地方政府，由上而下构成一个统一的整体，具有结构性。政府结构对于政府行为具有重大的影响，不同的结构、不同的运行机制和组成为政府结构的不同部分，都将产生不同的政府行为，对社会经济的发展也产生着不同的影响。在运行机制上，政府具有一定的权力结构，以国家的名义行使权利，
浅析市场经济中的政府行为
浅析市场经济中的政府行为 【摘要】 在当今市场经济条件下，政府如何发挥作用已成为一个世界性的课题，处于市场经济发展不同阶段的国家，都在根据社会经济发展的需要研讨本国政府的行为和职能的变化。我国目前正处于由计划经济体制向市场经济体制的转轨时期，政府如何作出有效的行为才能既顺利地完成这一过度并适应新的市场经济体制的要求，又正确地处理好政府与企业、社会的关系，这是我国现实社会需要加紧理论上研究、急需解决的焦点问题，也是反映我国社会主义市场经济发展趋势的前沿问题。因此，对政府行为的特性、作用、范围及其方式等问题进行深入细致的研究，不仅具有深刻的理论意义，而且对于搞好宏观调控，加快国民经济市场化进程，建立和完善使市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用的社会主义市场经济体制，也具有重大的现实意义。 【关键词】 市场经济政府行为社会组织 【正文】 一、政府的特性及其作用的再认识
政府作为一种社会组织，有广义和狭义之分。广义上的政府就是指全部的国家机构，即包括全部立法、司法和行政机构，它可以视为等同于国家；狭义的政府，就只是包括国家的行政机关。本文在论述市场经济条件下政府的行为时，采用的是广义上的政府概念。 我们虽然可以在广义上把政府视为等同于国家，但这并不能因此而可以掩盖政府本身的特性。政府是由许多不同的部分及其相互联系（运行机制）所组成的一个非常复杂的有机整体（或称系统），政府自身具有一定的结构：在相互关系即运行机制上，政府具有一定的权力结构，政府以国家的名义行使权力，这种权力的行使表现出自上而下的垂直性和强制性；在组成形式上，政府具有一定的组织结构，它包括：主要组成为中央政府与地方政府的区域层次结构，主要组成为不同部门或行业政府的部门（行业）职能结构以及与此相关的因各级各类不同职别的政府首脑、政府官员、一般公务人员所构成的官僚结构（在社会主义国家称为干部或公务员结构），行政、立法、司法机关包括在部门（行业）职能结构之中。 政府结构对政府行为产生重大的影响，不同的结构、不同的运行机制和组成为政府结构的不同部分，都将产生不同的政府行为，对社会经济的发展也产生着不同的影响。因此，在分析政府的行为时，不但要分析权力的运行机制，还要分析政府系统的整体行为、分析构成政府系统的各个部分如中央政府、地方政府、不同部门（行业）的政府行为，甚至代表政府行事的政府官员的行为。弄清楚这一点，有助于界定政府行为的范围及方式。政府行为就是指政府根据宪法和法律，通过政府机关及其工作人员对政治、经济、文化、社会等各方面的事务进行组织、管理和控制的活动，是国家权力的运用和实施。在市场经济条件下，离开了市场的力量来侈谈政府的干预和控制，只能是原有体制复旧，或者是天真的幻想；也正是国为市场的巨大力量，才更需要政府的引导和适当的宏观调控，需要人文社会因素的参与和制约，我们才能在市场经济的汪洋大海里趋利弊害，不迷失方向。 从政府概念的分析中，由此我们可以分析出政府的特性：强制性和公共性即社会性。
人寿保险策划方案范本
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目录 第一部分市场分析 一、营销环境分析…………………………………………………………… （1） （一）中国保险市场发展及现状 (1) （二）我国保险市场竞争格局主要特点及演变趋势 (2) （三）武汉市保险业发展现状 (5) （四）中国保险市场发展背景 (6) （五）中国保险业发展趋势预测 (8) （六）中国寿险业发展现状 (9) 二、消费者分析 (12) （一）消费者总情况 (12) （二）消费者特征分析 (12) （三）消费者购买习惯分析 (13) （四）消费者态度分析 (14) （五）消费者购买保险的因素 (14) （六）消费者分析总结 (14) 三、产品分析 (15) （一）生命人寿保险产品的功能特点分析 (15) （二）竞争对手人寿保险产品的功能特点分析 (18) （三）产品分析总结 (21) 四、生命人寿和竞争对手的竞争状况分析 (22) （一）生命人寿发展策略分析 (22) （二）生命人寿的竞争对手发展策略分析 (23) （三）生命人寿营销策略思考 (26) 五、生命人寿和竞争对手的广告与销售活动分析 (27) （一）生命人寿的广告与销售活动概况 (27) （二）竞争对手的广告与销售活动概况 (27) （三）广告与销售活动分析总结 (28)
第二部分广告策略 一、生命人寿公司品牌形象的问题点和优势 (28) 二、广告目标 (29) （一）企业提出的目标 (29) （二）我们广告目标 (29) （三）广告诉求及表现策略 (29) 第三部分广告计划 一、广告主题 (31) 二、广告表现 (31) （一）影视广告脚本 (31) （二）平面广告 (32) （三）电影院广告 (33) （四）户外广告 (33) 三、广告发布计划 (34) （一）广告发布的媒介 (34) （二）各媒介的广告规格 (35) （三）广告媒介发布排期计划 (35) 四、专题性公关营销活动 (36) （一）目的 (36) （二）活动策划 (36) 五、其他推广活动计划 (39) 六、推广活动费用预算 (40) （一）电视广告预算 (40) （二）平面广告费用预算 (41) （三）户外广告费用预算 (41) （四）影院合作费用预算 (42) （五）公关活动费用预算 (42) （六）其他推广活动费用预算 (42) 第四部分广告活动的效果预测和监控 一、广告效果预测、评估 (43)
浅论公共经济学与政府行为
浅论公共经济学与政府行为 -------------政府预算管理体系 摘要： 我国现今正处于一个经济体制转轨与社会转型的大背景下．传统的财政体制与制度框架使得我国的预算管理有明显的阶段性特征，与发达国家相比还存在较大的差距。本文在公共经济学与政府行为学框架下分析了政府预算的经济学基础，了解我国目前政府预算的现状及存在问题，以追求绩效为重点，以西方国家经验为借鉴，试图从公共财政的视角下提出完善我国政府预算管理体系的最佳对策。 关键词：公共经济学与政府行为政府预算管理体系对策 一、公共经济学与政府行为的基本概念和解释 公共经济学是研究政府经济行为的科学，是政治学、经济学的交叉学科。市场发展缺乏平衡性导致存在着市场失灵，政府对经济的运行要进行干预；但政府干预同样也存在着缺陷，诸如政府失灵，政策失效。自20世纪80年代以来，世界各国相继开展了大规模的政府再造运动。政府再造就是用企业化体制来取代官僚体制，即创造具有创新惯性和质量持续改进的公共组织和公共体制，而不是靠外力驱使。政府再造就是创造具有内在改进动力、自我更新、自我适应能力的公共部门，重塑政府，使整个政府部门具有高效率。公共经济学的理论实践逐步与政府的市场管理活动紧密联系在一起，西方经济学把所有经济主体分为两大类:公共部门、私人部门，前者是指政府及其附属物，后者是指企业和家庭。无论是政府还是企业和家庭，都以各自的方式参与国民经济的运行，影响着国民经济的发展。但它们的行为方式和目的却不一样。企业和居民以实现利润最大化为目标，有强烈的利益动机，行为方式也自然是以有利于自己的方式进行。政府却与此不同，它主要是为了社会目标而存在。当然政府的经济活动不能完全忽视收益和成本，但它更多的是考虑社会公正和公平。市场由于信息不对称、公共产品、垄断、外部性等原因，会出现失灵的现象。如何弥补市场失灵的重担自然就落到了政府的身上，政府可以弥补市场的失灵与不足。在市场经济的作用下，政府的作用主要表现在:提供公共服务、维护市场秩序、影响收入分配、优化资源配置、稳定宏观经济等。 二、何为政府预算管理体系 政府预算管理体制是处理一国财政体系中各级政府间财政分配关系的一项基本制度,其核心是各级政府预算收支范围及管理职权的划分和相互间的制衡关系。预算收支范围涉及的是国家财力在中央与地方, 以及地方各级政府间如何分配的问题, 而预算管理职权是各级政
成都房地产市场年度研究报告
006年成都房地产市场年度研究报告 之宏观环境篇 目录 一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16
3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起，经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27
保险行业市场分析报告(完整版)
报告编号：YT-FS-8245-61 保险行业市场分析报告 (完整版) After Completing The T ask According To The Original Plan, A Report Will Be Formed T o Reflect The Basic Situation Encountered, Reveal The Existing Problems And Put Forward Future Ideas. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
保险行业市场分析报告(完整版) 备注：该报告书文本主要按照原定计划完成任务后形成报告，并反映遇到的基本情况、实际取得的成功和过程中取得的经验教训、揭露存在的问题以及提出今后设想。文档可根据实际情况进行修改和使用。 一季度，单季度原保险保费收入首次突破万亿元。 保险市场增幅同比上升近21.81个百分点。一是财产 险业务平稳增长，实现原保险保费收入2154.40亿元， 同比增长8.85%，其中，车险业务实现原保险保费收 入1679.42亿元，同比增长12.08%。二是寿险业务快 速增长，实现原保险保费收入8459.28亿元，同比增 长50.18%，其中，新单业务7141.42亿元，同比增长 68.49%。三是普通寿险和健康险业务高速增长，分别 实现原保险保费收入5790.02亿元和1168.74亿元， 同比分别增长87.81%和79.23%。 业务结构发生变化。政策环境优化和保险公司不 断开拓新业务领域，民生类业务发展态势良好。责任 保险等增长较快。一季度，责任保险原保险保费收入
市场经济条件下政府的行为分析论文
市场经济条件下政府的行为分析论文 在当今市场经济条件下,政府如何发挥作用已成为一个世界性的课题,处于市场经济发展不同阶段的国家,都在根据社会经济发展的需要研讨本国政府的行为和职能的变化。下面是市场经济条件下政府的行为分析。 我国目前正处于由计划经济体制向市场经济体制的转轨时期,政府如何作出有效的行为才能既顺利地完成这一过度并适应新的市场经济体制的要求,又正确地处理好政府与、社会的关系,这是我国现实社会需要加紧理论上研究、急需解决的焦点问题,也是反映我国社会主义市场经济发展趋势的前沿问题。因此,对政府行为的特性、作用、范围及其方式等问题进行深入细致的研究,不仅具有深刻的理论意义,而且对于搞好宏观调控,加快国民经济市场化进程,建立和完善使市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用的社会主义市场经济体制,也具有重大的现实意义。 政府作为一种社会组织,有广义和狭义之分。广义上的政府就是指全部的国家机构,即包括全部立法、司法和行政机构,它可以视为等同于国家;狭义的政府,就只是包括国家的行政机关。本文在论述市场经济条件下政府的行为时,采用的是广义上的政府概念。 我们虽然可以在广义上把政府视为等同于国家,但这并不能因此而可以掩盖政府本身的特性。政府是由许多不同的部分及其相互(运行机制)所组成的一个非常复杂的有机整体(或称系统),政府自身具有一定的结构:在相互关系即运行机制上,政府具有一定的权力结构,政府以国家的名义行使权力,这种权力的行使表现出自上而下的垂直性和强制性;在组成形式上,政府具有一定的组织结构,它包括:主要组成为中央政府与地方政府的区域层次结构,主要组成为不同部门或行业政府的部门(行业)职能结构以及与此相关的因各级各类不同职别的政府首脑、政府官员、一般公务人员所构成的官僚结构(在社会主义国家称为干部或公务员结构),行政、立法、司法机关包括在部门(行业)职能结构之中。 政府结构对政府行为产生重大的影响,不同的结构、不同的运行机制和组成为政府结构的不同部分,都将产生不同的政府行为,对社会经济的发展也产生着不同的影响。因此,在分析政府的行为时,不但要分析权力的运行机制,还要分析政府系统的整体行为、分析构成政府系统的各个部分如中央政府、地方政府、不同部门(行业)的政府行为,甚至代表政府行事的政府官员的行为。弄清楚这一
成都市房地产市场分析及趋势预测 .doc
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
中国人寿产品分析毕业论文
毕业论文（设计） 题目中国人寿保险杭州分公司产品分析 指导老师朱丽莎 专业班级金融保险 20092 姓名林凡 学号 20096053242 2012年6 月 1日
摘要：中国人寿作做为一家国企在中国的市场上已经最大的寿险公司，主要的销售的产品是以分红险为主，目前分红险做为中国市场上新型的保险险种不仅得到众多投保人的喜爱更是保险公司的销售宠儿，分红险其中主要以快速返还为主，赢得了中国老百姓快速获得收益的心理特征，但是过于快速的返利对保险公司的经营出现了一定的影响，尤其是对保险公司的长期发展会产生不利的影响。中国人寿的产品虽然不断在更新，但总体来说过于陈旧，尤其是健康险。本文是根据自己在中国人寿的工作，分析中国人寿产品的存在的优劣，并提出产品的创新和更改对策。 关键词：保险产品；中国人寿；快速返还
目录 引言 (1) 一、中国人寿保险杭州分公司产品现状分析 (1) （一）中国人寿杭州分公司发展现状 (1) （二）中国人寿保险产品分类及分析 (2) 二、中国人寿保险杭州分公司产品存在的问题 (3) （一）快速返还型产品过多 (3) （二）保障型产品陈旧，无法满足消费者需求 (4) （三）保险产品结构复杂化 (4) 三、中国人寿保险杭州分公司产品解决方案 (5) （一）保监会对快速返还型产品的监管 (5) （二）加强保障型产品的创新 (5) （三）简化保险产品结构 (6) 结论 (6) 参考文献 (7)
引言 在21世纪的现在，中国人寿的保险已经慢慢开始步入各个的家庭的生活当中。中国人寿保险（集团）公司及其子公司构成了我国最大的商业保险集团，是国内唯一一家资产过万亿的保险集团，是中国资本市场最大的机构投资者之一。中国人寿目前主要是以销售快速返还性的分红产品以及健康险为主，不过中国人寿创新能力的不足现已成为快速发展的瓶颈，想要在快速发展的今天继续成为中国保险业的龙头必须进行创新。 一、中国人寿保险杭州分公司产品现状分析 （一）中国人寿杭州分公司发展现状 随着社会的发展，人们生活需求的不断变化，风险也不断变化，因此，人们购买保险特别是人身保险的需求也是日益旺盛。而人身保险的险种种类也随着需求而不断发展变化，产品纷繁多样，传统的人身保险按照保障范围我们可以把其划分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险等几大类,而现如今又出现了分红险、投连险、万能险等新型人身保险。 中国人寿杭州分公司成立于2003年，中国人寿杭州分公司在2006年底的市场份额为45.27%，继续保持在杭州市场的领先地位。公司为了更好地保持领跑着地位，特打造一批高素质，高绩效，高收入的职业经理人，年龄22--40岁，大专及以上学历的，有吃苦耐劳，团队合作精神，有进取心。目前中国人寿杭州分公司的代理人已经达到2000人，而且经营状况一直是良好，2012年开门中国人寿杭州分公司收取保费3亿元为2012开了个好头。 表1.1 08-11年人寿保险公司原保险保费收入情况表① 单位：万元 ①中国保险监督管理委员会［EB/OL］．https://www.360docs.net/doc/231628639.html,/web/site0/tab3060/
论政府在市场经济中的作用
论政府在市场经济中的作用 摘要：就目前情况来看，坚持政府调控与市场机制有机统一，关键在于政府能不能保证市 场力量在经济发展中的作用，让市场而非政府在资源配置中发挥主导作用，杜绝政府部门与市场争权，将本应由市场调节的经济现象由政府包办。政府与市场作用的相机选择，前提还是尊重市场的基础性作用，政府只有在该进的时候才进，而不是过分进入，或者进了就不退。党的第十四次代表大会上，庄严地宣布：“我国经济体制改革的目标模式是社会主义市场经济。”社会主义市场经济目标的提出，要求人们转变观念，特别是各级政府要根据市场经济特有的平等竞争的本质要求去转变政府职能，改变政府功能，以利于市场经济体系的发育完善。 关键词：政府经济市场作用 正文：一、化政府功能是市场经济发展的前提 （1）国营企业转换经营机制，政府转变职能是我国向市场经济迈进的关键的一步，随着国营企业真正成为自主经营、自负盈亏的市场竞争者，我们原先无所不包的父爱主义者——政府，又将发挥什么作用呢？如果把市场经济下政府职能的转变理解为削弱政府权力，摆脱政府对经济活动的干预，那是极大的错误，相反，随着政府从繁琐的家长式计划管理中摆脱出来，强化政府功能是我国市场经济发展的必然结果。第一，市场经济并不是万能的、自发的、盲目的市场调节，有它自身的种种失败形式，一般来说，由于“市场失灵”而需要行政干预的领域大体如下：（1） 市场调节是一种事后的调节，当供过于求的现象出现时，大量产品的浪费就已经成为事实，而当市场供不应求的价格信号发出后，从信号反馈至产品产出，有一定的时滞，这在那些生产周期较长的产业部门表现尤为突出。为了减少经济波动，保持稳定发展，国家可在中长期预测的基础上，提供有关当前经济状况和发展趋势的信息，为企业和其他经济行为主体的微观经济 决策提供指导。 (2)某些宏观经济变量，如财政收支总额、信贷收支总额和外汇收支总额，是保证整个社会经济稳定发展的重要因素，但市场自身的力量不可能使这些因素自动保持平衡，因而需要政府来管理。 (3)某些外部性存在，即某些经济活动导致外部其他人受益人如社会投资培养的熟练工人受到企业雇佣，企业不付培训费而得了一位熟练工人，由于道路和通讯的修建而使某一地段的房价上升等，前者为后者提供了外部效益。而某些经济活动则导致外部其他人受损，如造成环境污染、生态不平衡等，就给其他人带来了外部负效益，而这些都没有计入有关产品的个体成本之中，这是对市场机制有效率地配置社会资源的一定程度的破坏。这时便需要政府进行干预，采取行政规则或经济奖惩的办法来加以处理。至于那些具有极强的外部性，在享用上又不具有排他性的 “共用品”，如社会治安，国防等的活动，一般更应由社会负责，而不能靠市场机制 第二，发展中国家市场经济的不成熟更需要政府干预。 西方发达的市场经济国家，正经历了30年代大萧条以后，才奉行凯恩斯主义的国家干预理
2011年上半年成都市房地产市场分析
2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。
1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势
中国人寿保险的市场营销策略分析
中国人寿保险的市场营销策略分析 (一)研究背景和意义 金融是经济的命脉，保险业作为现代金融的三大支柱之一，具有经济补偿、资金融 (二)研究内容和方法 二、我国保险营销的现状和市场定位 (一)我国人寿保险市场营销环境现状 1、人寿保险市场还处于较高的垄断地位 1988年以前,中国大陆只有中国人民保险公司独家经营,保险市 场处于完全垄断状态。即使到目前为止,全国性的保险公司也不过6 家左右。如果我国算上区域性保险公司和真正开始营业的外资保险 公司,也不过130家上下。而美国有约5000家保险公司,在香港经营 业务的保险公司也有220余家。 2、新险种开发较多,但仍不能适应保险市场需求 为在业务竞争中取得优势,保险公司不断开发新险种,尤其是寿险险种。但从市场需求来看,人寿保险产品的创新思路狭窄,形式单一。比如在抵消通货膨胀因素的保单设计方面,难以适应保险市场的需求。与险种单一的状况相吻合,人寿保险产品的同构现象十分严重。 3、保险营销人员整体素质不高 由于人寿保险公司市场营销过程中，营销人员表现出来的只是简单的从事寿险销售，而没有体现较高的职业道德素质，严重扭曲了 保险营销更适用非价格竞争的原则与其他金融机构相比,保险从业人 员总体水平低偏,大专以上学历者只占总人数的30%～40%。许多公 司在招收没有任何风险及其保险知识营销人员后,经过2个星期左右
的培训,即上岗推销保险。由于一些营销人员缺乏职业道德,或缺少保险及相关知识,致使在推销保险时经常出现误导陈述、保费回扣、恶意招揽等违规、违法现象,极大地破坏了保险业的声誉。 国寿险产品市场定位 我国人寿保险公司需要在对各细分市场进行评价的基础上，根据市场情况，结合自身的实力，选择其中的一个或几个子市场作为目标市场，并专门针对目标市场进行寿险产品的市场定位。市场定位的关键是要准确，就我国寿险公司来说，目前要对目标市场上的寿险产品进行定位，可从以下几方面进行： 1、质量定位 2、功能定位 3、费率定位 寿险公司可根据市场与自身实际情况，把费率定在高档、中档或低档。 4、服务定位 突出服务方面的优势，如果能提供消费者期望之外的服务更好。 5、心理定位。 让消费者感到购买某种寿险产品是一种心理的满足，如优越感、自我价值的实现等无形的心理感觉状态。 我国人寿保险公司市场营销模式及存在的问题 (一)我国人寿保险公司市场营销模式 1992年,美国友邦把个人代理的销售模式引入我国,这种保险营销员制度已成为我国寿险业最主要的销售渠道。从目前来看,我国保险公司主要采用以下三种主要营销渠道。 一是直销型,即通过公司在编外勤人员开展业务,主要销售团体保险和大项目保险,销售人员在享有底薪和福利之外根据销售业绩提取
市场秩序与政府行为
市场秩序与政府行为 樊纲 一、保护产权、维护法治、维护市场秩序是政府的首要职责 政府的职能不是自己拥有财产，而是保护公民的财产权；不是拥有自己的利益，而是保障公民的利益；不是自己拥有企业、管理企业，而是为企业创造良好的市场环境，使企业能够发展。中国的市场秩序混乱的一个基本原因是政府没有干自己该干的事情，即提供产权保护、法治和市场秩序等“公共物品”，而是去干自己本来不该干的事情，比如管理企业、制定价格、分配资源。因此，市场秩序混乱在一定意义上是“政府错位”、“政府缺位”的表现。 根据这一原理，今后政府工作的方向是：尽快进行产权改革，对国有经济进行战略性重组、减少政府对企业活动的管理，而把更大的精力、财力转移到发展、加强法治建设（立法与司法）和市场监管方面来。 维护法治、维护市场秩序的核心问题不是告诉（“批准”或“审批”）人们做什么，而是防止一些人通过欺骗（不讲信用或提供虚假信息）的手段做损害他人权益、损害公众利益的事，如不履行合同、不还债、贪污偷盗雇主财产、侵犯知识产权、生产假冒伪劣产品，特别是危害人身健康的产品，以及制造污染等等。政府应尽快加强与这些问题有关的立法、司法和行政监管部门（如商品检验部门）的建设，而缩小管理经济部门的权力与规模。 维护市场秩序，根本的方法是发展和维护法治。这在我国还是一个需要长期努力的过程。现在应着重强调的是树立“法治精神”，其内容之一是：法律和政府规章制度不是规定人们做什么，而只是规定人们不准做什么（即那些危害公众的事）；不能由政府来批准人们做什么人们才做什么，而是由政府通过自己的监管，来发现、确定什么是不能做的。只有这样，才能从根本上减少“政府审批”，使创新活动大大发展，每个人都去寻找前所未知（政府就更不知道）的新机会，而又使损害他人利益的行为受到遏制。 二、规范市场，首先是“规范”政府 现在的许多所谓“市场秩序”混乱问题，其实是政府体制和政府行为问题。
成都市商业房地产市场背景分析
三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。
成都房地产行业现状及市场分析
第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图
2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 （1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。 （2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50
政府行为中的非理性因素(1).
政府行为中的非理性因素(1) 建立和发展社会主义市场经济，政府的引擎推动作用是任何其他社会组织和力量无法替代的，政府在对经济的参与过程中所表现的行为绝大多数是理性的（即满足社会公众利益的最大化）。这一点，我国经济的飞速增长和国民生活水平的提高已是极好的证明。但由于种种原因，政府行为中的非理性因素也比较突出，成为体制改革中一个深层次的、棘手的、又必须消除的问题。本文提出政府非理性行为这一问题，并不是消极的，而正是欲通过分析其表现、原因、研究消除它的对策，为政府行为得以规范、有秩序地实施和政府理性目标的实现提供引玉之砖。一、政府非理性行为的表现本文所说的“非理性”，特指政府行为的不规范、不科学、不公正、不合理，包括违背法律、违背规律、违背行政道德，总之违背人民真实利益的行为。当前，主要表现为以下4种： 1.政府赢利行为。非赢利性，是政府行为的基本特征之一。政府代表公共权力，因而政府行为必须以非赢利性为依据，而不能有独立的利益取向，否则就扭曲了政府形象。然而目前，一些地方政府却从事着许多工业、贸易、商业、甚至豪华宾馆等服务业，直接扶植自己的小金库。这固然增加了政府部门收入，但却严重干扰了市场的正常秩序，并为政府官员的腐败提供了土壤和条件。一些政府部门为了赢得一己之利，使得哪怕最权威最合法合理最无可挑剔的管理内容、形式、方法、手段都走调变形。如监督检查、合理收费、依法罚款、适度集资，本是政府部门履行职责、管理社会的途径，但现在某些部门却把它们变作求利的手段。还有一些地方政府部门，把其为社会服务的基本职能与经济利益结缘，弹出一支支服务变奏曲，在服务的前奏下收取高额费用。 2.行政权力性市场垄断行为。在现实生活中，常常可以看到这样的现象：环卫和交通部门能够强迫机动车和驾驶员购买其所提供的各种物品和劳务，各类政府机构的官办公司可以凭藉行政隶属关系拥有各自的营销领地，甚至党政理论宣传部门也可以通过某些精神产品的指令性发行而大赚其钱，等等。所有这些现象都具有一个共同特点：即商品买卖关系的形成带有明显的行政强制性。供给者（都有堂而皇之的身份）依靠行政权力不仅能够控制商品价格，而且可以左右需求行为，权力影响越大，超额利润就越高。这种行政权力性市场垄断行为是体制转轨过程中出现的一种特殊的政府行为，其本质是权钱交易，是对市场的非理性干预和分割。其经济效应是负面的：它把需求→价格→供给→资源配置这一正常的市场机制扭曲为权力→价格→供给→资源配置，由此造成经济的低效率；造成大量的商品无效供给和严重的实际收入分配不公；导致经济福利的更大损失和大量资源的非生产性流失；诱发政府工作人员腐败堕落甚至违法犯罪，产生社会政治成本。可见，行政权力性市场垄断行为是一种极其有害的政府非理性行为。 3.决策上的随意或冲动。政策是最大的政府行为，所以制定政策应该是一个客观的、科学的、有序的动态过程。因为政府要对全社会负责，对历史负责，它天然地应该从客观长远的角度考虑问题，而不能有短视行为。任何不顾客观实际、闭门造车、夹杂个人偏好和情绪的政策，都可能殃及社会和公众。然而在改革的进程中，却有不少地方政府机构的不少决策表现出冲动和随意甚至有的任意妄为。比如对经济的诸多决策，不是依据市场经济的规律和要求制定的，而是凭主观意志、凭狭隘经验、凭一时的热情和自负、凭人云亦云的一窗风来制定事关国计民生的大计。一些地方政府官员甚至只是把决策与其政绩挂勾，为了追求和显示政绩，要么
中国人寿保险公司营销环境分析
中国人寿保险公司营销环境分析 市场营销环境是制约或影响企业营销活动的各种力量，包括宏观环境和微观环境。中国人寿保险股份有限公司是中国最大的人寿保险公司，并且是《财富》世界500强和世界品牌500强企业。 一、宏观环境 1、经济环境 经济发展与寿险发展是正相关的关系，经济发展史寿险发展的基础。经济环境是所有环境中对保险企业营销影响最大的环境因素，持续快速的经济增长是保险业发展的有力支撑。自80年代以来，我过一直是世界GDP增长最快的国家。同时，我国居民收入水平不断提高，生活水平大大改善。居民的收入快速增长证明其消费剩余不断增大，对保险的现实购买力不断增强。 但是，近年来全球出现经济动荡，中国的经济环境也面临较大压力，居民收入也收到了一定的影响，这些也成为了寿险发展的制约因素。 2、人口环境 人寿保险市场规模决定于三个因素：人口、购买力及购买意愿，人口是其中的重要因素，我国有接近14亿人口，是人口最多的国家。在不考虑其他因素的前提下，中国是世界上最大的保险市场。我国的年龄结构变化也十分有利于人寿保险的发展。随着人们生活水平和医疗条件的改善，我国人口平均寿命普遍延长，老年人口比重逐步提高。据预计，我国人口老龄化还将继续加重，到2031年达到高峰。这也成为了人寿保险发展的有利因素。但是，我国有相当一部分的居民保险意识比较薄弱，这就导致人们对于寿险的投资不足。 3、社会文化环境 保险是在一个非常复杂的社会文化背景下进行的，因此社会文化背景也是影响保险业发展一个非常重要的因素。我国的家庭小型化趋势使很多人改变了养儿防老的观念，这一改变刺激了人们购买寿险的需求。我过的经济体制改革大大减少了拿“铁饭碗”的人数，增强了人们的危机感，为保险业的发展开辟了市场。 4、政治法律环境 我国的很多政策都促进了保险业的发展，比如：我过的计划生育政策，使独生子女家庭增多。但是，保险业在中国处于发展阶段，税收政策对保险业的支持力度不足。 二、微观环境 1、主要竞争对手 中国人寿保险公司的主要对手有：中国平安保险公司、中国太平洋保险公司。包括中国人寿保险公司在内的这三家保险公司在总过寿险市场占有90%以上的市场份额。这两家公司是中国人寿保险公司的主要竞争对手。 2、消费者 影响消费者购买保险的主要因素为：年龄、收入、学历水平，其中，收入和学历水平与对保险的需求成正比，从这个方面来说有利于保险业的发展。但目前消费者对保险产品不满的因素主要是：保险费太高、回报率低、险种少、退保时可退回的比例不合理。 3、企业 保险公司的服务质量、知名度、信誉度、对于消费者的选择有着重要的影响，寿险合同大多为长期合同，在很长的时间内，公司向客户提供的消费保障、服务
从经济学看市场与政府的关系
从经济学看市场与政府的关系 ? 十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出：“经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。”为经济改革指明了方向，下面结合经济学理论谈谈对二者关系的理解： 一、?????? 市场决定配置资源是市场经济的本质特征 萨缪尔森《经济学》中对市场定义：“市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品和劳务的价格以及交易数量的机制”。市场经济是由市场配置资源的经济，市场机制是市场有机体各构成要素相互联系、相互制约、共同推动市场运行的形式和手段，是由利润最大化的厂商行为决定的供给，由效用最大化的消费者行为所决定的需求，以及价格三者之间相互作用、相互影响、相互制约，使整个经济体制顺利运行，并达到均衡的作用机制和调节功能。资源配置一般有两种方式，即政府和市场，我国改革实践中对市场作用的认识有三次飞跃，计划经济的政府配置、基础性作用、决定性作用。 二、市场决定资源配置是市场经济的一般规律 亚当斯密认为在完全竞争的市场经济中，市场机制就像一只看不见的手，时刻在调整人们的经济行为，从而整个社会的资源配置达到帕累托最优。这种自发调节机制通过价格起作用。价格作为资
源配置的引导所发挥着信号作用，即价格协调生产者和消费者的决策，较高的价格趋于抑制消费者购买，同时会刺激生产；而较低的价格则鼓励消费，同时抑制生产，价格在市场机制中起平衡作用。当市场平衡了所有影响经济的力量时，市场就达到了供给和需求的市场均衡（market equilibrium of supply and demand）。下面通过图示来说明： ? 在均衡价格水平上，市场不存在短缺和过剩，如上图所示，当价格高于均衡价格（点E处的价格）时，就会出现供给大于需求的过剩局面，于是供给方迫于需求不足的压力，自动降低价格；当价格低于均衡价格时，就会出现需求大于供给的短缺局面，于是需求方迫于需求过度的竞争压力，只好接受供给方提价的要求，从而价格上升，最终达到均衡价格。 三、市场、政府都不是万能的
中国人寿保险市场调查研究报告
中国人寿保险 市 场 调 研 报 告
调查人：13投资董益明 2015年5月1号 目录 一．引言 二．调查目的 三．调查数据统计及分析 四．营销启示及建议
一、引言 近三年，中国人寿继续就人寿保险服务作为中国人寿的主营业务，由中国人寿保险公司承担，经营围涵盖寿险、人身意外险、健康险、年金等人身保险的全部领域。单页开发了新的业务项目。如：财产保险服务是和养老保险服务。其中财产保险由中国人寿财产保险股份公司承担，经营围主要包括：财产损失保险、责任保险、法定责任保险、信用保险和保证保险、农业保险及其他财产保险业务;上述业务的再保险业务，以及中国保监会批准的其他业务。养老保险由中国人寿养老保险股份承担，其经营围主要包括：企业年金业务;个人年金业务;上述业务的再保险业务，以及经中国保监会批准的其他业务。
另外，中国人寿保险公司还有境外保险和资产管理服务，由中国人寿保险(海外)股份、中国人寿富兰克林资产管理承担，主要业务包括人寿保险、投资连结保险、健康保险、退休计划(公积金与强积金)及基金管理、第三方机构客户境外资产管理及投资咨询服务。虽然公司业务明确，经营战略也无较大问题，但由于资本市场持续低迷，公司正在经受“低投资回报和高的资产减值”的阶段。 二、调查目的 随着我国经济的快速发展，人们的人身和财产安全程度越来越被重视。保险公司在中国飞速成长，“保险”这一名词在人们的心中越来越重要，保险在人们的生活中扮演者重要的作用。 从目前保险市场情况分析，中国人民保险公司，中国人寿保险公司，中国平安保险公司，中国太平洋保险公司四大保险公司占有目前中国保险市场份额的96%，这就是说，中国市场保险市场虽然初步形成了竞争的格局，但这种国有独资保险公司高度垄断市场的局面，特别是以少数几家保险公司寡头垄断市场的局面，就是目前中国保险市