中央商务区(CBD)核心规划方案

中央商务区（CBD）核心规划方案

总规划师：安岗

中央商务区（CBD）是一个中心城市的灵魂，是城市的人气聚集区，是城市经济发展的火车头，是城市总体战略意图的具体表现。要想建成区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体城市商务中心区（CBD），需要有科学的规划、绿色生态设计，要达到有便捷的立体交通网络及各种配套设施一应俱全。要达到这个目标，最重要的是建好中央核心商务区；他是中央商务区（CBD）的龙头，是人气的主要活动区域。

对国内来讲， CBD 是一个中心城市对外辐射的核心桥头堡；对国外来说， CBD 是一个进入中国中心城市的门户。伴随着中国加入世贸组织，将有大批跨国公司、金融机构进入中国，建立它们的总部，引发众多行业聚集，这必然对中央商务区的高档办公环境产生大量、持续的需求。加快建立 CBD 将有助于接纳来自于国外的服务、贸易、金融、证券、商务等行业的投资。 CBD 作为国际性商务活动的平台，外商习惯它、认可它。在中国中心城市建设中央商务区，实质上是为国内企业提供了与国际商务接轨的必要条件。因此，抓住机遇，加快建设 CBD 是中国迎接“入世”挑战的客观需要。

当前国内的区域经济竞争，首先表现为中心城市间的竞争，而中心城市的竞争很大程度体现在 CBD 的功能和水平上。也可以说区域经济的竞争集中体现在 CBD 之间的竞争上， CBD 将成为国内区域经济竞争的制高点。另外，国际经济竞争的突出特点，也表现在各国大城市之间的竞争上。竞争的一个主要方面就是形象竞争，也就是有没有中央商务区的竞争，一个规划科学的 CBD ，可以提高这个城市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。同时也可以通过 CBD 这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的竞争。

一个好的 CBD 规划，需要有一个灵魂建筑群，这个建筑群不但要是 CBD 区域的主要商贸、金融、信息、文化、会展及办公集散地，而且是中心城市的标志。我们用国内外的 CBD 进行比较说明。

一、纽约曼哈顿

曼哈顿是纽约市的中心区，该区包括曼哈顿岛，依斯特河（即东河）中的一些小岛及马希尔的部分地区，总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的7%，人口150万人。纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的CBD。曼哈顿CBD主要分布在该区内曼

哈顿岛上的老城（Downtown）, 中城（Midtown）, 著名的街区是格林威治街和第五大街。

在老城长仅1.54公里，面积不足1平方公里的华尔街——CBD 的金融区，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高的地区。中城是曼哈顿的豪华居住区，帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。中城的形成虽晚于曼哈顿老城，但却有后来居上的势头。进入20世纪后，其他许多非赢利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等，也都集中于此，许多相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集其周围，原来设在岛南部的保险业及银行也被中城良好的环境吸引而来。与此同时，商店，服务业等也渐渐聚集在周围，这样就使曼哈顿岛的CBD更加具有吸引力。为解决曼哈顿CBD因产业不平衡而产生的矛盾，纽约市政府对格林威治街和第五大街采取了一些调控手段，改善投资环境，引导其平衡健康发展。加强纽约商务贸易中心功能，增强吸引力。

随着城市的发展，在西部建了许多办公楼、住宅楼、展览中心等，且修建了穿过市中心区的地铁。随后，政府又颁布了曼哈顿南部规划，在岛南端建成了宽阔的环形高速公路、世界贸易中心、1.5万套公寓及办公楼。在这些扩展的地区中，旨在为拥挤的市中心区分担压力，规划机构加强了交通运输网的建设，如把

地铁和其它铁路交通的出入口与新建办公机构相连接，同时把人行道和商店设置在地下，并与地铁出入口直接相连。本世纪70

年代中期，曼哈顿CBD逐渐形成。

曼哈顿CBD是纽约市发展的催化剂，这主要表现在：依靠CBD 的影响，纽约市确立了其国际城市形象，国际性和跨国性行业组织在纽约市如鱼得水，1979年有277家日本公司、213家英国公司、175家法国公司、80家瑞士公司及许多其它国家公司在纽约市设立分支机构；曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交额，占美国房地产市场中此类用房成交额的40%；美国21%的电话是从纽约打出的；地产增值，政府税收增加，如曼哈顿的地产估价约占纽约市地产估价总额的53%，1969年至1983年间，曼哈顿区地产价值增长了约58%；曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的82%；CBD和它的衍生效益促进了纽约市的繁荣，1978年纽约地区的机场共接纳了150万到纽约参观游览的游客。

二、巴黎拉德方斯区

拉德方斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1958年建设开发，全区规划用地750公顷，先期开发250公顷，其中商务区160公顷公园区（以住宅区为主）90公顷。规划建设写字楼250万平方米，共12万雇员使用，共容纳1200个公司。截止到1992年，国家已投资160亿法郎。

目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境而后完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。

拉德方斯区交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，这种做法在世界是仅有的。拉德方斯的规划和建设不是很重视建筑的个体设计，而是强调由斜坡（路面层次）、水池、树木、绿地、铺地、小品、雕塑、广场等所组成的街道空间的设计。拉德方斯的主轴线有很强的凝聚力，特别是巨门建成后，全区面积大为改观，从此，拉德方斯有了中心，有了标志，有了精神支柱，增强了其吸引力。巨门建成之前都认为拉德方斯离巴黎市区远，景观平淡，缺乏吸引力；而巨门建成后，改变了原来的看法，认为该区非常值得到此一游。

三、东京新宿

新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一，仅次于银座和浅草上野。在成为副都心以前，新宿在消费、娱乐行业方面就颇具吸引力。进入50年代，随着日本经济高速发展，作为首都东京原都心即原中央商务（CBD）的中心三区（千代田区、港区和中央区），已不能适应形势需要，政府机关、大公司总部、全国性的经济管理机构和商业服务设施等高度集中，交通拥挤，建筑高度密集。为控制、缓解中心区过分集中的状态，同时结合周边地区发展需要，1958年下半年东京都政府提出建设副都心（即新宿、涩谷、池袋）的设想，并首先从新宿着手。

经过近30年的规划建设，新宿副都心已经在东京都的西部形成。目前，建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建筑面积为200多万平方米，并形成东京的一大景观——超高层建筑群（共有40栋大厦），其中不乏百米以上的摩天大楼。为实现办公自动化所需的人均办公面积目标（7——15平方米/人），新宿还将计划建设新的超高层建筑，其中有8座百米以上的建筑。

目前，新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接近东京都中心三区。随着

新宿副都心的开发建设，尤其是东京都部分政府办公机构的迁入，使副都心的魅力大增，各行业更加积极地涌入新宿，首当其冲的是金融业。仅在以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，就聚集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影。

据统计，目前新宿商务区的日间活动人口已超过了30多万人。由于新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人，预计，随着新超高建筑的完成和12号地铁环线等交通线路的建成使用，新宿的日客流量将超过400万人。

四、香港—中环

香港岛是一个面积不足70平方公里的山岛，中环区位于本岛的核心区域是香港的金融贸易心脏。70年代开始的经济起飞，也是香港CBD现代化发展的开始。目前，这一区域集中了大量的金融、保险、地产及商用服务行、中国银行的新总部等，已成为办公楼建筑的主流。

五、上海 CBD

该区与繁华的南京东路外滩隔江相望，主要发展金融、贸易、商业、房地产、信息和咨询等第三产业，是21世纪上海中央商务区（CBD）的主要组成部分。规划用地1.7平方公里，建筑面积约400万平方米。规划从东到西，渐次将集中绿地、高层建筑带和以东方明珠电视塔为主体的文化设施及滨江憩息带构成富有节奏的空间环境。中央绿地与邻近几幢超高层建筑，体现虚实、轻重、错落，又不失平衡之美；绿地外围的弧形高层建筑带与沿黄

浦江的“弧形线条”内外呼应，内部环路交通与城市东西轴有序结合，使地面建筑、绿化、道路组合十分协调。同世界接轨，领导时代潮流，与未来拥抱。浦东开发的核心之一是建设占地二十八平方公里的陆家嘴为金融、商业、贸易区。作为中国唯一以金融贸易命名的开发区，陆家嘴区域享有中央及上海市政府给予的各项特殊的金融、贸易政策，如：进区的外资银行可率先经营人民币业务，在上海的主要银行和十大要素市场及政府一些机构将迁往陆家嘴。

天降大运，舍此其谁？陆家嘴地区位于上海市中心，为内环线所环绕，从上海目前最繁华的外滩望去，仅一江之隔的陆家嘴仿佛是一个巨大舞台，几代人的梦想就将在这舞台上实现。二十一世纪远东及太平洋周边地区最重要的金融、商业和贸易中心将在这里崛起。这里是二十世纪的希望，这里更将是二十一世纪的骄傲。

世纪性的举措需要世纪性的手笔，勋标千秋的大业仰仗柄蔚千秋的眼光。为把陆家嘴建成国际一流的城市和上海中央商务区（CBD），国际上著名的规划设计大师们相聚上海，和中国上海的规划大师们一起，运用国外最新的城市规划设计方法，对这一地区进行规划咨询：每一幢建筑物都匠心独运，区域设计在地下、地面和空间的联系达到最佳组合；近百幢三、四十层的超高层建筑如众星拱月，散聚相宜地簇拥在三幢近百层的摩天大楼周围；

区内十万平方米的中心绿地花木掩映，绿草如茵；百米宽的中央大道穿过全区…浪漫主义与现实主义融汇，激情与理性相逢。在人类文明发展的峰巅上，新世纪的现代都市初绽姿容。

上海市陆家嘴金融贸易区开发公司竭力于现代化的工作环境与生活环境相结合的城市发展战略，在全面规划综合设施的基础上，规划出三个重点开发的功能小区：陆家嘴金融中心区、竹园商贸区和龙阳商住区。第一八佰伴、时代广场两大购物中心已开业；具备一流设施和师资的进才中学、国际学校也已落户；中央公园、国际儿童医院、大型体育场等教育、文化、娱乐设施正在建设中。规划中的“信息高速公路”将沟通用户与卫星地面站、计算机中心与通讯中心联系，将现代社会社会的工作、生活概念融入现代建筑风格和理念。园区内各种人文景观与自然景观合理配置，绿化面积超过百分之三十，其环境质量将成为上海之最，达到领先水平。

六、北京 CBD

北京作为中国的首都，不仅是中国的政治、文化和国际交往的中心，而且已经在事实上成为国内外大公司和商社进驻的首选之地。1993年经国务院批准的《北京城市总体规划》明确提出：“在建国门至朝阳门、东二环路至东三环之间，开辟具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区”。同年，北京市城市规划设计研究院编制完成了《北

京市商务中心区规划》，对上述范围内地区的面积、开发构成、高度、容积率等方面进行了初步规划。

跻身国际大都市行列，发展首都经济、形成两翼腾飞格局，从计划经济向市场经济转变，都需要一个承担国际金融与商务管理中枢功能的区域存在，需要一个集中的、代表北京现代化形象的CBD出现。2000年6月5日，在刘淇市长主持召开的市政府专题会议上，决定加开中央商务区的开发建设，并就相关问题做出了决议。

北京CBD的规划范围是：东大桥路（西）——西大望路（东）、朝阳北路（北）——通惠河（南）之间约3.99平方公里的区域。在此范围内，国贸、汉威、嘉里、航华大厦等高档写字楼内早已云集了摩托罗拉、惠普、道琼斯、韩国三星等数家国内外知名大公司。边界的交通条件，浓厚的商务氛围，快速的信息传递渠道，已为北京CBD的崛起构筑了天时与地利。新经济环境赋予CBD新的内涵。为适应全球化电子商务的要求和信息化社会的特点，未来北京中央商务区的建设将在继承传统CBD特点的基础上，向多功能、全方位、网络化、一站式服务的方向发展，以最先进最完备的设施，最全面最快捷的服务，营造面向二十一世纪北京CBD 的新形象。一个充分体现中国特色与信息社会完美结合的现代化中央商务区将最终展现在世人面前。

七、深圳 CBD

深圳经济特区作为中国改革开放的“窗口”，经过16年的发展，创造了一个具有较强综合服务能力和较高环境配套水平的城市。早在１９８４年《深圳经济特区总体规划》中，深圳市就提出：由滨河大道、红荔大道、彩田路、新洲路四条城市主干道共同围合而成福田中心区，并把中心区的主要职能定位于深圳市的中央商务区（ＳＺＣＢＤ）。经过十几年的发展，在福田中心区南面６０公顷的土地上，高厦林立，商社云集，集中了深圳的金融、商贸、信息和服务业。北部的市政厅为南部的ＣＢＤ提供了方便高效的行政服务。位于深南大道的会展中心——水晶岛，以其优美的造型和晶莹透明的效果成为深圳标志性建筑之一。深圳市目前已投入１５亿元人民币用于区内市政设施建设，基本实现“七通一平”。ＣＢＤ区内商住楼标准高，可容７万人生活在这里。联结居住区与ＣＢＤ之间的休闲广场，为城市创造了商务与绿化的和谐统一。ＣＢＤ作为现代化国际性城市战略目标的关键举措，一直受到深圳市委、市政府的高度重视，专门成立了由市长挂帅的中心区开发建设领导小组，下设办公室，由主管副市长负责，定编定员。１９８４年以来深圳市举办了二次由国内著名设计机构和新加坡规划专家参与的ＣＢＤ规划设计竞赛，近年来又邀请了二十多位国内外规划专家征询ＣＢＤ方案，力求规划具有国际水准，代表深圳２１世纪形象和水平。可以预见，未来深圳ＣＢＤ的发展对于带动整个珠江三角洲经济发展，形成香港——深圳——广州国际性城市带具有十分重要的意义。

曼哈顿CBD的中央核心商务区是“华尔街”，集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，成为世界上就业密度最高的地区。拉德方斯区CBD的中央核心商务区是建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境而后完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，就聚集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影。是“华尔街”的翻版；香港—中环CBD的中央核心商务区是这一区域集中了大量的金融、保险、地产及商用服务行、中国银行的新总部等，已成为办公楼建筑的主流。也是“华尔街”的翻版。

上海CBD中央核心商务区同样是“华尔街”的翻版，没有特色。上海要申办2010年世界博览会，如果能将场馆建设与中央核心商务区联系起来一并考虑，既办好了世界博览会、同时也建成有中国特色、世界独一无二的中央核心商务区。

北京及深圳CBD的中央核心商务区是什么？？？现在还没有人能说清楚，总之没有特色。2008年北京奥运会同样与北京中央核心商务区没有关系，为什么我们就不能把他联系在一起？

中国特色、世界独一无二的中央核心商务区规划方案

在上面的内容中，本人向大家介绍了世界各国（CBD）的发展过程，（CBD）即英文(Central Business District)的简称,最早产生于本世纪二十年代的美国，中文译为商务中心区。这些地区一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，并具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境。这些表属都是表象，即 CBD的硬件描述。那CBD 的内涵是什么？我查遍各种资料，没有一个明确答案。所有人对（CBD）的理解只是从字面上进行。在我国不论是政府部门、房地产开发商及专家学者至今没有一个人能知道（CBD）的真正内涵。我敢说，我是准确知道（CBD）内涵的世界第一人。

一寸光阴一寸金，寸金难买寸光阴。如果你能将时间变成财富，你就能成为世界上最富有的人。这个道理谁都懂，可能做到的人则了了无几。我用一个简单地商品销售的事例来进行说明：（预先设定两个比较企业每月销售额都是100万元，商品毛利润率30%，水、电、空调费相同，资金占用利息每月1%，装修费都是10万元）

（CBD）地区专卖店一般地区商业销售店

租用100平方米开专卖店，月租金按需租用1000平方米开零售店，月租金

1000元/平方米计，需10万元资金；按100元/平方米计，

也是10万元资金；

设定商品销售每月周转5次，占用流动设定商品销售两月周转1次占用流动资

资金20万元；需请员工10人，每人金200万元；需要聘请员工60人，按每

平均工资3000元，共开支3万元；人平均工资1000元计，共开支6万元；

水、电、空调费按2万元计水、电、空调费按6万元计；利息2万元/月

合计费用为：15万元合计费用为：24万

元

税前利润为：15万元，税前利润为：6万

元

在（CBD）地区开专卖店需要投入资金40万元，每月税前利润为15万元。而在其他地区需要投资220万元才有税前利润6

万元；在（CBD）每月1元租金可产生1.5元利润，一般地区每月1元租金只可产生0.5元利润。二则的差距如此之大，这就是为什么（CBD）能吸引人的关键。

我对（CBD）的定义就是：“能方便、快婕、高效汇聚财富的地方”如果不能达到这个目标就算是建成了（CBD）也只是形似，并非真正意义上的（CBD）。如果你会下围棋，就知道这样一句名

言“‘金边、银角、草肚皮’，讲的是旗子整体的效率高低”，“‘金角、银边、草肚皮’，讲的是旗子围空的效率高低”。两人对局说的是比棋艺水平高低，实际上比的是谁的落只效率高，谁效率高谁就赢。在（CBD）发展上也一样，硬件建设只是有可能成为（CBD）的条件，而不是结果。本人创立的《人气汇聚理念·安氏理论》核心就是指导人们在开发中怎样来会聚人气，提高汇聚效率。可用几年时间就能达到纽约的（CBD）需要百余年才能达到的效果。提高会聚人气的速度，就是将一寸光阴变成一寸金。

（CBD）方案的核心要做到四个有利，A、投资开发商有利：在这里开发的房地产，能以比其他地点几倍的高价销出，有巨大的利润空间；B、购买方有利：购买了房产的投资者，不论是自用还是出租都有利；C、经营者有利：用这里的房产从事经营，单位面积收益率最高，成本最低；D、消费者有利：在（CBD）这里，消费者可以买到他想要的任何东西，而支出则最少。要使（CBD）能达到这个目标，最关键是“让消费者有利、使消费者满意”。

本人的中心商务区核心（CBD）方案由三大部分构成：第一部分、依据《人气汇聚理念·安氏理论》、本人在设计院工作经验及下海十余年的成果做出了一个有中国特色、世界独一无二的中央商务区核心规划方案。该设计建筑群总占地面积70万至100万平方米包含有以下项目：

1，一个有能容纳8万个座位以上的室外大型体育场；

2，一个能容纳2万名观众座位的室内多功能体育馆；

3，可容纳3万名观众的室内文艺表演场一个；

4，20万至30万平方米的室内展览空间；

5，20万至80万平方米商贸场地；

6，30万-100万平方米会议及办公配套设施；

7，总停泊车位5万至10万个。

绿化总面积大于30%，全球独一无二，建筑宏伟。最终目标是成为全球注目的商业中心，最差也是国内的一个熠熠商业中心（我能根据受让方的实际情况进行修改调整规划方案）。

第二部分、商铺营销的全新理论，可达到数倍价销售的目的。突破了现有营销模式，达到能分割销售，而能完整使用的目的。

第三、达到经营项目及经营环境的科学组合，营造一个人人向往的环境。

此方案具有强大的人气汇聚功能，公用设施能互相利用，能最大限度提高建筑物的利用率。达到人流、车流的完全分离。是人们工作、休闲、娱乐、购物的天堂。

本规划只能在人口有600万以上城市中实施，本人有三种方式可以同当地政府或者是有实力的企业进行合作：

合作方式一，有中国特色、世界独一无二的中央核心商务区规划方案三大部分规划转让收费四亿元人民币[税后]；建筑设计

收费四亿元人民币[税后]；

合作方式二，由当地政府在计划建设 CBD 区域提供一块占地面积60万至100万平方米的土地；土地转让费用，通过销售房产所得优先支付。项目由政府用特许经营权方式批出，建设资金由本人负责筹资。建成后产权70年属于我们。建成后相关设施之政府公益服务可免费提供（限每年不超过十次）；

合作方式三，对能出资30亿元的企业（可多家联合出资），我们成立（CBD）开发公司，本人要占30%的股权。预计项目利润最少30亿元，估计利润在100亿元附近。如果在全国几大城市都建设（CBD）核心项目，利润将是多少？？？

此建筑虽然投入巨大[100亿元以上]，但出售商贸，办公等场所的收入不但能支付全部投资，而且最少有30亿元的利润空间。