万达轻资产管理模式

首先，万达轻资产管理模式注重灵活的资产配置。它通过租赁、合作、托管等方式，减少直接投资，降低了资产负担，提高了资金

利用效率。这种灵活的资产配置方式使得万达可以更加灵活地应对

市场变化，降低了经营风险。

其次，万达轻资产管理模式强调提高资产周转率。通过引入更

多的合作伙伴，将商业地产的使用权和经营权分离，实现资产的多

元化利用，提高了资产周转率，从而提高了经营效益。

此外，万达轻资产管理模式还注重创新经营模式。它不断探索

新的商业模式，包括引入新的商业业态、推出创新的消费体验、开

发新的商业服务等，以满足消费者不断变化的需求，提升商业地产

的竞争力和吸引力。

总的来说，万达轻资产管理模式是一种以灵活的资产配置、提

高资产周转率和创新经营模式为核心的管理理念。通过这种模式，

万达集团可以更好地应对市场变化，降低经营风险，提高商业地产

的经营效益。

王健林首度解读万达轻资产模式,附河南8个万达项目近况

王健林首度解读万达轻资产模式，附河南8个万达项目近况作为商业地产行业龙头，自去年成功登陆港交所以来，万达在原有基础上再度发力，宣布2015年开业26座万达广场、14间万达酒店以及全力打造在线支付平台。当然，最引人瞩目的还是万达要从“重资产”到“轻资产”的转变。以下为近日王健林参加深圳证券交易所第八期“创业家思享汇”时发表的主题演讲实录摘编。他对万达为何转型轻资产、如何转型轻资产、以及万达未来的战略打法做了详细地介绍。下一个十年，万达转型轻资产今年底万达开业的广场将达到135个，规模全球第一，足够大。如果我们没有远大目标，完全可以自我满足，仅凭租金自然增长就可以高枕无忧。但对于有近14亿人口的中国消费市场来说，我们的规模还是太小，要扩大竞争优势，必须做得更大。重资产受制于房地产周期，市场火的时候房子卖得很好，现金回流很快，发展起来容易。但我们分析中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后房地产要靠品牌、定价、营销等方方面面都做得好才行。重资产模式虽然还能发展，但难度在加大。要快速扩大规模，就要转型轻资产。由于万达广场有品牌，很多机构、个人都主动找万达要求投资，万达为什么不利用呢？现在有句名言：生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事。万达要在五年之内做到足够大，彻底排斥掉竞争对手，万达是在挖更宽更深的护城河。一些分析师问我，万达为什么不集中在一二线城市发展，三四线城市房价租金有那么高吗？这是对不动产理解不深。不动产最核心的指标不是房价和单平方米租金高低，而是租金回报比，就是租金和投资的比例，一个项目每年收取的租金，扣除各种税费后，除以项目投资来看回报率高低。如从租金回报比看，一二线城市项目甚至可能不如三四线城市项目，因为一二线城市项目地价更贵、投资更大。重资产主要看房价，销售利润高才能投资，难以进入三四线城市发展。轻资产因为是纯投资不销售，不需关心房价，只要城区人口够多，租金回报比合适就可以做。万达可以进入大量的三四线城市。三四线城市发展不动产的最大挑战是招商难，一般企业根本不敢进去，因为招不上商。而商业资源丰富恰恰是万达的最大优势，

万达集团“轻资产”转型融资需求研究

万达集团“轻资产”转型融资需求研究房地产行业是我国的支柱产业，经历了行业发展的黄金十年后，以重资产运营的模式面临巨大的压力。以万达集团“轻资产”转型为例，通过理论分析，实践研判等方法，中性测算万达集团未来五年“轻资产”运营融资需求。然后，结合万达集团实际情况，中肯评价万达集团目前的融资能力无法支持未来的融资需求。最后，提出万达集团“轻资产”运营融资的对策。标签：万达集团；轻资产；融资需求 1 问题的提出在农村向城市迈进的大环境下，我国房地产行业经历了突飞猛进的发展。大量社会资本涌入，产业资金密集，导致了重资产占比畸高。然而传统地产供需趋于饱和，行业利润率进入下行通道。同时，由于互联网经济刺激下的多种不动产及服务模式涌现，未来的房地产市场格局变化也必将发生天翻地覆的变化。房地产企业必须以尽可能少的资源消耗，为社会创造尽可能多的真实价值，才能抓住机会在新兴业态中立于不败之地。万达集团近期大刀阔斧的“轻资产”转型举措契合时机，可圈可点，成为业界亮点。“轻资产”运营可以加快扩张速度，迅速做大规模，为万达集团插上了腾飞的翅膀。那么，在迅速扩张之下，万达集团的融资模式是否能支持扩张速度？其“轻资产”运营能否持续？“轻资产”转型能否为其他房地产企业复制？鉴于此，本文拟通过剖析万达集团“轻资产”融资需求与融资能力，为房地产企业“轻资产”转型提供借鉴参考。 2 文献综述 “轻资产运营”是自国际著名咨询公司麦肯锡备提出的，是指将次要业务对外承包，着眼于自身的主要业务。学界对此利弊各持己见。Georgiana Surdu （2011）研究指出大多数公司正通过轻资产转型来保持竞争力。杨天波、景梁（2011）认为轻资产运营能让企业现金流更稳定，更好应对突发问题提升盈利水平。Hung Ching Wen等人（2012）证实轻资产运营结构可提升盈利能力、降低盈利波能性、创造市场价值。刘艳军（2010）指出，轻资产运营企业在扩张中会过于集中品牌建设疏于把关质量易流失技术，影响企业品牌。陈丽萍等（2013）认为轻资产模式下企业集中于自身核心业务，将存货及固定资产外包，导致企业融资时缺乏抵押物只能通过发行股票或债券筹资，增加了融资风险。综合研究成果，轻资产运营是企业发展达到一定水平的产物，他在推进企业上升发展的同时也存在诸多困难。快速扩张融资需求与现实矛盾可能导致企业转型失败。因此，研究轻资产运营中的融资支持是一个重要的课题。 3 万达集团“轻资产”模式概述

盘点商业地产轻资产模式

轻资产化运营的核心是专业化和金融化，但不同的操作模式对应不同的核心能力。轻资产化运营的门槛很高，在外部条件具备的前提下，仍需要足够专业的资管能力和强大的资源整合能力，对企业来说挑战很大。这方面可以借鉴海外经验，如西蒙、铁狮门、凯德等，其共性是，均以公募REITs的方式合理解决了退出问题。西蒙模式：一体化运营加REITs退出西蒙地产集团（Simon Property Group），作为北美地区公开发售的最大的商业地产REITs，西蒙地产基金的市值超过美国前五大零售地产公司中另外四家公司的总和。严格意义上说，西蒙首先是一个（REITs）基金公司，其次是一家商管公司（商业物业管理），最后才是一家地产开发商。西蒙地产的模式也很简单：在商业项目运营成熟之后，通过出售、分散和打包设立REITs，并在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速的回笼。当然，西蒙本身也持有部分REITs份额，从而同时享受分红和物业升值的收益。图：西蒙地产的业务模式正是通过发行和持有REITs，让西蒙地产集团得以撬动资金，再通过并购实现快速扩张，然后以庞大的资产规模来分散风险。商业模式加上REITs融资渠道，推动了西蒙地产集团的飞速发展。铁狮门模式：以投资机构为核心奉行纵向一体化的铁狮门利用地产基金模式，以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配，分享了地产项目40%以上的收益。铁狮门经过百多年的发展形成了包括物业开发、设计、建筑、物业管理、投资管理、租务、税务和风险管理能力于一体的综合化地产企业。其最核心的除了物业开发和管理能力外，就是金融能力。为了将旗下基金的风险暴露控制在资本投入范围内，铁狮门设计了多层次的权益结构：铁狮门是上市 REITSTSOF 的管理者，TSOF 全资持有 US REIT，US REIT 又伙同其旗下另一地产

我国商业地产转型轻资产运营模式的研究——以万达商业地产为例

我国商业地产转型轻资产运营模式的研究——以万达商业地产为例我国商业地产转型轻资产运营模式的研究——以万达商业地产为例随着中国经济的高速发展和市场经济的深入推进，商业地产行业也迎来了前所未有的发展机遇和挑战。为了适应市场需求和提高竞争力，万达商业地产积极探索和实践了一种新的轻资产运营模式，成为我国商业地产转型的典范和引领者。一、轻资产运营模式的概念和特点轻资产运营模式是指商业地产企业通过降低固定资产投入、减少资本占用和运营成本，实现资源的优化配置和灵活运用的一种经营策略。相对于传统的重资产模式，轻资产模式更加注重流动性、灵活性和创新性，为企业带来了更多的发展机会。轻资产运营模式的特点主要体现在以下几个方面： 1. 资产回报率高：轻资产模式能够减少固定资产投入和资本占用，提高资产周转率和利润空间，实现更高的资产回报率。 2. 运营成本低：通过减少固定成本，特别是人力成本的投入，轻资产模式能够降低运营成本，提高企业的盈利能力。 3. 灵活机动性强：轻资产模式能够快速响应市场变化，调整经营策略和业态结构，满足不同消费需求，提升市场竞争力。 4. 创新驱动力强：轻资产模式注重创新和品牌塑造，通过引入新商业模式、新科技和新业态，不断提升消费者的体验和满意度。二、万达商业地产的轻资产运营模式

万达商业地产是我国最具实力和影响力的商业地产开发商和运营商之一，以其独特的轻资产运营模式在行业内赢得了广泛认可。 1. 降低固定资产投入：万达商业地产通过采取租赁、合作开发等方式，将固定资产投入降至最低，有效控制了初始投资风险。 2. 多元化业态结构：万达商业地产实行多元化业态结构，兼顾商业、文化、教育、娱乐等多个领域，满足不同消费需求，提高设施利用率和经营效益。 3. 引入合作伙伴：万达商业地产注重与优质合作伙伴的合作，通过引入知名品牌、专业运营商和创新企业，实现资源共享和互利共赢。 4. 创新科技应用：万达商业地产积极引入尖端科技和智能化设施，提升商业地产的智能化程度，提供更加便捷、舒适和个性化的消费体验。三、万达商业地产轻资产运营模式的意义与启示 1. 降低企业运营风险：轻资产运营模式能够降低初始投资风险，提升企业的抗风险能力，为商业地产企业的稳定发展提供了保障。 2. 促进商业地产创新发展：轻资产运营模式注重创新和个性化服务，推动商业地产行业的转型升级，提高企业的竞争力和盈利能力。 3. 服务于城市发展：万达商业地产轻资产运营模式致力于以市场需求为导向，为城市发展提供全方位、多元化的商业服务和文化体验。 4. 推动商业地产可持续发展：轻资产运营模式能够实现资源的优化配置和灵活运用，减少自然资源的浪费和环境污染，

我国商业地产转型轻资产运营模式的研究以万达商业地产为例

我国商业地产转型轻资产运营模式的研究以万达商业地产为例一、本文概述随着全球经济的深入发展和中国经济结构的持续优化，商业地产行业正面临前所未有的挑战与机遇。传统的重资产运营模式，以高额的资本投入和长期的物业持有为主，已经难以适应快速变化的市场环境。在这种背景下，轻资产运营模式逐渐受到业内的关注。本文旨在探讨我国商业地产如何有效转型轻资产运营模式，并以万达商业地产为例，深入分析其转型过程中的策略、挑战及前景。本文首先将对轻资产运营模式的概念、特点及其在国内外商业地产领域的应用现状进行概述，为后续研究提供理论基础。接着，通过深入分析万达商业地产的转型实践，揭示其转型的背景、动因及具体策略。在此基础上，本文将进一步探讨万达在转型过程中所面临的挑战与问题，并评估其转型的初步成效。本文将对商业地产轻资产运营模式的发展趋势及前景进行展望，并提出相应的政策建议和行业启示。通过本研究，我们期望能够为商业地产行业的转型发展提供有益的参考和借鉴，同时也为我国商业地产行业的健康、可持续发展贡献一份

力量。二、轻资产运营模式概述轻资产运营模式，作为一种新型的商业模式，近年来在我国商业地产行业中逐渐崭露头角。该模式的核心在于企业不再过度依赖重资产，如土地、建筑物等固定资产，而是转向利用品牌、技术、服务、管理等轻资产进行运营，以实现更高的效率和更好的收益。轻资产运营模式具有灵活性高、风险低、回报快等特点，特别适应当前商业地产市场快速变化的环境。在轻资产运营模式下，商业地产企业不再单纯追求土地和建筑的拥有权，而是将重心放在提供高质量的服务和创造品牌价值上。企业通过与合作伙伴建立战略联盟，共享资源，实现优势互补，共同开发运营商业项目。这种模式不仅降低了企业的资金压力，还提高了项目的运营效率和市场竞争力。轻资产运营模式也促进了商业地产企业的创新发展。企业更加注重品牌建设和市场营销，通过提供个性化的服务和体验，吸引更多消费者。轻资产运营模式还鼓励企业利用现代信息技术手段，提升管理水平和运营效率，实现商业地产行业的数字化转型。

万达商业地产转型轻资产运营的案例分析

万达商业地产转型轻资产运营的案例分析本页仅作为文档封面，使用时可以删除 This document is for reference only-rar21year.March

万达商业地产转型轻资产运营的案例分析轻资产运营的重要特点是以较低的资金投入获得较高的收益,企业并不看重资产规模大小,更重视对知识资产的运用。在当前我国房地产行业经济增速放缓的背景下,商业地产企业如果继续以重资产运营则难以持续发展,于是这类企业开始寻求转型,想要换一种盈利模式来匹配现在的市场。房地产行业是典型的资金密集型行业,而商业地产作为房地产行业的一个重要组成部分,相较于住宅地产,其前期投资需要的资金更多,且投资回收期更长,采用集投资、建设、管理于一体的重资产运营模式会导致商业地产企业在项目中沉淀大量的资金,同时影响企业正常运营所需的现金流。另外,我国商业地产企业的自有资金并不雄厚,而项目开发前期需要大量的资金,此时企业只能通过银行信用贷款或者抵押贷款来支持项目开发。随着银行贷款政策的相继出台,贷款条件越来越严苛,企业贷款难度加大,因此资金压力也就越来越大。如果行业环境不会在短时间内变好,企业要怎样才能维持正常的发展速度如果要改变盈利模式,又应该如何改变这些问题都是我国商业地产企业必须考虑的。针对以上问题,本文首先根据国内外学者对轻资产已有的研究分析,深化对轻资产概念的理解,介绍商业地产的重资产运营和轻资产运营的模式,分析它们在各种模式下是如何运营的,总结其财务特征和适用条件。然后,分析我国商业地产企业在当前市场环境下的财务状况及其发展前景,并阐述轻资产运营的理论基础,以期为商业地产行业的轻资产运营提供理论框架。最后,分析我国商业地产转型轻资产运营的必要性和具体实施策略等相关问题,同时引入大连万达商业地产公司作为案例,分析它是如何转型的。万达商业在我国商业地产行业中排名第一,万达集团自成立以来经历了四次转型,最近的一次是以万达商业为主的轻资产转型。尽管此次轻资产转型战略对外公布的时间在2015年初,但是在更早的时候万达商业就在为转型做准备,分析公司2015年和2016年的年度报告,可以看到这次转型已初见成效。因此本文引入万达商业转型的案例,总结它为轻资产转型而实施的策略,评价它转型的效果并分析转型成功的原因。

万达商业地产创新“轻资产”模式

万达商业地产创新“轻资产"模式 2014年，万达商业地产创新了！为了长远发展，经过一年多研发,推出了一种专门设计的“轻资产万达广场模式”。这是一个怎样的模式？万达为何要这样做？此举对万达乃至整个的商业地产、房地产市场产生怎样的影响?……你可以猜猜,万达下一步怎么玩？ 2014年1月初,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场。这标志着万达商业地产“轻资产"模式正式启动，万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路，开创全新的商业模式。过去万达商业地产创新的城市综合体模式取得巨大成功，发展规模和速度在中国遥遥领先，已经成为世界行业领袖，引来众多企业学习和竞相模仿.城市综合体模式中商业地产的投资、建设、管理全部由万达自己完成，通过房地产销售收入现金流来投资万达广场，被称为“重资产模式”。万达商业地产为了长远发展，经过一年多研发，推出了一种专门设计的“轻资产万达广场模式"。即万达广场由合作机构专项基金投资，万达负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。这种投资项目资产全归投资方，所获得的租金净收益，万达与投资方按一定比例分成。万达的轻资产模式没有任何房地产销

售，彻底去房地产化，成为一种准金融投资行为。对投资者而言，除了获得现金回报外，还可享受投资资产的全部增值收益。轻资产模式的推出对于万达意义重大。首先，轻资产模式丰富了万达的商业模式，未来万达商业地产将“轻重并举”，保障长期稳定发展。二是，轻资产模式企业收入来源于租金分成，不需通过房地产销售获得现金流,可使企业收入不受房地产市场波动影响，变得更加安全。三是，实行轻资产模式，万达不需投一分钱,但每年获得的收益相当可观，高于行业平均水平，可减少资金压力，降低企业负债，大幅提升净利润率和净资产收益率。四是，轻资产模式市场需求旺盛，正契合了中国经济发展以依靠内需及消费为主的新发展模式，有利于企业迅速扩大规模，提高市场占有率。轻资产模式的推出标志着万达商业地产已进入用企业品牌、商业资源、专业水准赚钱的阶段。据悉，万达还与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈，上半年有望签约更多轻资产万达广场投资协议。刚刚赴港上市的万达商业地产股价一反此前平稳态势,呈现高开高走，截至收盘时收于每股49。05港元，股价大涨5.14%，创出上市以来最大单日涨幅。诱使公司股价大涨的原因,是当日高盛、汇丰、花旗和德意志等多家国际投行发布看多报告，各家投行均在报告中纷

万达轻资产模式的典型案例

万达轻资产模式的典型案例万达轻资产模式是指万达集团在商业地产领域的一种新型经营模式，它通过租赁、管理等方式，将商业地产的资产负债表转化为租赁收益表，从而实现资产的轻量化运营。下面是万达轻资产模式的典型案例： 1. 万达广场万达广场是万达轻资产模式的典型代表，它通过租赁、管理等方式，将商业地产的资产负债表转化为租赁收益表，从而实现资产的轻量化运营。万达广场的租户包括各种品牌商家、餐饮企业、电影院等，租金收入成为万达集团的主要收入来源。 2. 万达酒店万达酒店也是万达轻资产模式的典型代表，它通过租赁、管理等方式，将酒店的资产负债表转化为租赁收益表，从而实现资产的轻量化运营。万达酒店的租户包括各种品牌酒店、度假村等，租金收入成为万达集团的主要收入来源。 3. 万达影城万达影城也是万达轻资产模式的典型代表，它通过租赁、管理等方式，将影城的资产负债表转化为租赁收益表，从而实现资产的轻量化运营。万达影城的租户包括各种品牌影院、电影制片厂等，租金收入成为万达集团的主要收入来源。

4. 万达购物中心万达购物中心也是万达轻资产模式的典型代表，它通过租赁、管理等方式，将购物中心的资产负债表转化为租赁收益表，从而实现资产的轻量化运营。万达购物中心的租户包括各种品牌商家、餐饮企业等，租金收入成为万达集团的主要收入来源。 5. 万达文化旅游城万达文化旅游城也是万达轻资产模式的典型代表，它通过租赁、管理等方式，将文化旅游城的资产负债表转化为租赁收益表，从而实现资产的轻量化运营。万达文化旅游城的租户包括各种文化旅游企业、餐饮企业等，租金收入成为万达集团的主要收入来源。 6. 万达广场酒店万达广场酒店也是万达轻资产模式的典型代表，它通过租赁、管理等方式，将酒店的资产负债表转化为租赁收益表，从而实现资产的轻量化运营。万达广场酒店的租户包括各种品牌酒店、度假村等，租金收入成为万达集团的主要收入来源。 7. 万达广场影城万达广场影城也是万达轻资产模式的典型代表，它通过租赁、管理等方式，将影城的资产负债表转化为租赁收益表，从而实现资产的轻量化运营。万达广场影城的租户包括各种品牌影院、电影制片厂等，租金收入成为万达集团的主要收入来源。

万达轻资产转型

万达轻资产转型一、万达轻资产模式概述在轻资产模式下，万达只负责项目的拿地选址、建设、招商和运营管理等，利用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统和电子商务系统。项目费用由投资方承担，物业所有权归投资方，另外资方获得资产的全部增值收益，租金净收益按比例在万达和投资者之间进行分成。二、万达转型轻资产战略原因首先，万达原有的商业模式已难以适应激烈的竞争。目前，各大购物中心、综合体开始趋于饱和，各类商业体间竞争压力大，但维持运营的各项支出和成本仍存在，且保持在较高水平，仅靠物业销售和租赁收入难以继续支撑商业项目的运营。另外，随着土地价格不断攀升和土地资源有限性，低价拿地机会越来越少，拿地成本也在逐渐增加，万达原本低价拿地的优势逐步丧失，同时近几年规模扩张，集团管控成本也在加大，造成了万达资金压力增加。其次是招商方面的困局。万达广场原有业态渐渐过时，不能满足当下消费者的消费习惯和需求，导致品牌进驻渐显疲态；而越往三四线城市发展，投资商和各大品牌出于对当地消费能力的顾虑，招商难度加大。这些因素的综合作用触发了万达的转型。三、万达轻资产与重资产模式的对比以下剖析重资产模式下万达在多个方面存在的不足导致发展受限，并分析轻资产模式能给其盈利模式的转变带来的帮助。 1. 财务状况方面：（1）重资产模式。该模式下，在一个城市综合体

的筹建过程中，利用物业销售的回笼资金偿还项目建设的银行贷款后，剩下一部分投入到万达广场和酒店，维持其经营的各项支出，另一部分以现金的形式流出作为下一个城市综合体的启动资金，通过完成上述循环来支撑下一个项目建设开发，最终实现万达广场的持续扩张…… 但现实条件下，万达商业的投资规模大，扩张速度快，维持万达广场和酒店的运营的资金需求很大，而物业销售和租赁产生的资金有限，不足以完全支撑下一座城市综合体的建设。唯有把已建好的万达广场以资产的形式抵押来获得贷款，并结合经营所得作为启动资金，支持下一个城市综合体的开发。从上表1万达商业资产负债表提供的数据来看，从2011 年至2015 年万达的资产负债率都处于较高水平，2015 年的70.93% 比前几年有明显回落趋势，但相比于房地产行业平均负债率65% 仍处于较高水平。分析有息负债结构可以发现，在万达高达1742 亿元的有息贷款中，除72 亿元债券采取担保方式外，银行及其他借款大部分采取资产抵押的形式，抵押的总资产高达2780 亿元，若不能及时、足额偿还债务，将面临抵押权人依法对资产进行限制或处置的风险。另外，万达流动资产占流动负债比重近年来有所下降，说明企业的资金周转速度放缓、变现能力较差的趋势。（2）轻资产模式。轻资产模式下，建设运营万达广场项目的资金不再来自销售物业产生的现金流和抵押贷款，万达商业只要凭借自身品牌及管理运营的优势吸引投资者，获得外部资金的支持，就可以缓解资金压力，并保持万达广场的持续扩张。万达稳升是由王健林控制的公司通过层层嵌套把第三方支付平台和

地产金融业务模式——万达篇

地产金融业务模式——万达篇 1.公司简介万达集团创立于1988年，形成商业、文化、网络科技、金融四大产业集团，2015年资产6340亿元，收入2901亿元。万达商业是世界最大的不动产企业，世界最大的五星级酒店业主；万达文化集团是中国最大的文化企业、世界最大的电影院线运营商，世界最大的体育公司；万达网络科技集团专注线上线下融合，打造新一代物联网模式；万达金融集团业务涵盖银行、保险、证券、投资等版块。 2.传统地产业务模式（1）开发前——订单模式所谓“订单地产”，是指先租后建，招商在前，建设在后，其核心是“联合协议，共同参与，平均租金，先租后建”。首先，万达与世界500强等知名商业机构签订联合发展协议，协议中约定了很多条款，其中包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等等；其次，万达与合作伙伴进行沟通、协调，大家共同确定城市、地块，并在规划设计与技术方面完成对接，每一个店的面积、层高、设备都要事先约定好，为租户量身定制商业地产项目；而后，万达和战略合作伙伴约定，

把中国的城市划定为两个等级，北京、上海、广州、深圳四个城市列为一等城市，剩下的城市都算第二等。一等城市、二等城市分别适用不同的平均租金，这样就大大减少了合同谈判的时间；最终，在面积、城市、租金都确定后，万达还将与主力店租户签订合同或确认书，此后再投入建设。（2）开发阶段——黄金位置、低地价形成核心竞争力商业地产的价值首先在地段。万达通过地产和足球经营建立起来的品牌影响力，使万达在各地的投资招商会上，理所当然的成了当地政府的贵客和高人，各地政府把城市中心的黄金地段和盘端出，任由万达千挑万选，加之万达在商业地产选址上的敏锐眼光，万达几乎在每个城市的商业项目都能独占最具商业价值的黄金地段。有了当地政府的支持，有了核心的商业地段，在项目投资开发上，万达通过多年的银行信用而获得银行资金的大力支持，自然就是顺理成章了。可以说，政府的支持和银行的扶持是万达在商业地产上获得成功的重要因素。（3）运营阶段——业态选择丰富万达的核心业务“万达广场”并不像一般的商业物业都要两年以上的市场培育期才可以成熟起来，往往一开起来就比较活，并没有市场培育期。

万达轻资产协议

万达轻资产协议万达集团旗下的商业地产拥有大量的房地产资产，但是在房地产调控压力增大的情况下，万达集团开始探索“轻资产化”模式，此举也被称为“万达轻资产协议”。 Step1. 定义轻资产模式轻资产模式即是降低资产占用率，尤其是企业资产占用率，将资本运营的方式转型为管理运营，以提高资产质量和稳定性，并避免风险。轻资产模式的实施，可以缓解企业资金压力，降低商业地产经营风险，并将重心转向资产管理，提升商业价值。 Step2.万达轻资产协议的背景在当前房地产调控的大背景下，万达集团通过投资并购方式增加公司的不动产资产，但这样的资产集中化大大加重了公司的风险和压力，因此万达选择采用轻资产化方式协议，通过出售资产或合作权益的方式，将部分资产转移给合作方，达到降低风险和杠杆的目的。 Step3.协议实施的经验万达集团通过与苏宁、黑石等知名企业合作，实施“轻资产模式”，这些合作方可以提供必要的资金，让万达的财务压力降低，并获取资产的一部分收入，从而分散风险。此外，轻资产化模式还可以促进企业与其他房地产行业的跨界合作。 Step4.思考轻资产模式的关键性万达集团的轻资产化模式，虽然和其他企业的模式不太一样，但却体现出公司对于未来市场的谨慎和深刻的思考。一个企业在面对市场不断变革和竞争日益增强的时候，要始终把握市场趋势和发展方向，寻找适合自己的运营模式，实现高质量发展。总之，随着房地产市场的不断变化，轻资产化模式将成为企业变革的必经之路，企业需要通过分散风险、提高资产质量等方式来实现企业未来的可持续发展。对于企业而言，轻资产化模式也让万达集团在未来市场竞争中保持了先发优势，使企业维持着优秀的商业价值。

他成功将万达由重资产模式转变为轻资产模式

他成功将万达由重资产模式转变为轻资产模式万达一直都是一个以重资产为特点的企业，但自从王健林成立了新的“万达创业”之后，企业开始大幅度地调整战略。王健林开始更多关注轻资产，积极加强文化传媒、体育及旅游等多个轻资产领域的发展，实现了万达的可持续发展。接下来本文将详细介绍万达从重资产模式到轻资产模式的转变。一、重资产模式下的困局在重资产模式下，万达企业使用了大量的债务融资，企业债务规模迅速上升，加上管理不当、不透明，导致了多重困难。企业资产负债表的杠杆率变得越来越高，企业财务风险更是不断上升。王健林也因此发现，重资产模式不适合万达企业。二、产业结构与战略转型王健林深刻认识到企业可持续发展要靠产业快速增长和业务高度盈利，才能摆脱重资产模式下的债务困扰。所以王健林开始大力推进

轻资产，这可以实现企业产业结构的优化调整，从而共同完成万达的战略转型。三、文化产业的突破文化旅游产业是万达的主要业务领域，它是一个以成功挖掘城市消费市场为特点的产业。王健林在2012年即认识到文化传媒业务具备的较大发展潜力，并在万达文化娱乐集团的支持下，成立了万达文化旅游城。这是万达历史上第一次菁英澳门投资了一个不产生现金流的项目。万达以此打造出属于自己的旅游文化版图，全方位锁定了消费者市场。四、产品创新的应用万达在新浪腾讯互联网技术的输入下，推出对品牌和产品进行了大量的创新，这种创新不仅包括了文化产品的创新，也包括了在房地产和商业领域的创新。万达通过互联网和线上渠道大规模推广和传播的方式，让它的文化旅游生态迅速地形成。五、大力推动高层次人才的引入

王健林始终感到，企业在创新和发展的关系上，人才引进对企业具有非常大的推动作用。为此，王健林在公司内部大力推行了激励制度，为企业员工提供多元化的奖励计划，并大力招聘硕士、博士等高层次人才，以推动企业发展的创新和进步。总的来说，万达成功地从重资产模式转变为轻资产模式。王健林非常有远见，在困难时期及时转型，吸取了惨痛教训。他保持了对成本的控制，有效地增加了企业的收入以及利润，从而推动了企业的健康发展。随着万达文化旅游城的不断建设和新项目的实现，相信万达的轻资产转型模式将逐渐达到最终预期。

万达商管携“轻资产”赴港IPO

万达商管携“轻资产”赴港IPO 作者：金全雷玄来源：《中国质量万里行》2021年第11期 10月21日，珠海万达商业管理集团股份有限公司，向香港联交所递交了招股书，拟面向全球发行股份。历经数年打磨，带着转型“轻资产”的万达商管，王健林重新杀回港交所。有业内人士猜测称，如果此番万达商管能够成功上市，估值或超1800亿元。连续三年保持收入增长招股书显示，珠海万达商管成立于今年3月23日，是中国最大的商业运营服务提供商，主要业务是为商业广场提供运营服务，包括商业管理服务、物业管理服务，及增值服务。其中，物业管理服务为业绩的主要贡献点。

截至2021年6月30日，万达商管管理380个商业广场，在管建筑面积达54.2百万平方米，有162个储备项目，包括133个独立第三方項目。2018年、2019年及2020年，万达商管在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。根据弗若斯特沙利文资料，截至2020年12月31日，在中国，万达商管在管建筑面积超过第二名至第十名的总和。截至2021年6月30日，万达商管在管万达广场1年总客流量46.07亿人次。营收方面，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元，核心溢利17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。同期，万达商管的毛利分别为45.52亿元、45.81亿元、63.44亿元、26.79亿元45.13亿元。与之对应的是，其毛利率分别为41.3%、34.1%、36.9%、35.9%及42.4%。按收入结构来看，委托管理模式下的收入是万达商管的主要收入来源，在2018年、2019年、2020年及2021年上半年的收入占比分别为87.9%、79.1%、51.4%、49.7%及62.5%。而这也就是万达商管所谓的“轻资产”运营下带来的收益，即企业不自持相关商业地产，只输出品牌，负责设计、运营等工作，并分得收益。轻资产转型初见成效从2015年开始，万达就开始采用轻资产的运营模式，向独立第三方持有的商业广场提供商业运营服务。招股书显示，在轻资产运营模式下，万达不需要投入大量的资金以取得商业广场的土地使用权及建筑物产权。其创新的租赁运营模式以及轻资产委托管理模式皆有助于企业以高效的方式拓展项目，进而持续扩大业务规模。 2020年9月28日，万达商管宣布，从2021年开始，不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。轻重模式的转变，给万达带来了新生。当轻资产模式跑通后，万达商管也在加快向全国扩张。2021年，万达集团计划开业50个万达广场，其中轻资产占比68%;同时，计划签约70个轻资产万达广场。在招股书中，万达商管称，截至2020年底自己为中国唯一向独立第三方大规模输出管理的商业运营公司。

轻资产运作的市场调查(WD、凯德、大悦城等)

轻资产运作的市场调查 (W D、凯德、大悦城等)本页仅作为文档封面，使用时可以删除 This document is for reference only-rar21year.March

关于轻资产运作的市场调查一、商业地产轻资产模式类型： 1.长期租赁型: 把旧的资产进行改造装修，提高增值服务，主要根据差价和增值服务收费来实现盈利。 2.资金持有型: 资产由基金持有，通过改造装修进行租赁管理，盈利模式是资产增值和基金管理费。 3.联合开发型：资产方与资金方合作成为资金公司，通过资源整合，运营机构发挥经营管理增值的能力。盈利模式主要是股权经营、资产运营和运营管理费。 4.品牌输出型：通过品牌化的输出实现增值，盈利模式是收取品牌管理费。

二、各商业地产商轻资产合作模式 1.大悦城地产合作项目：天津和平大悦城收益来源：管理费，与投资方新加坡政府投资公司（GIC）共享租金收益和净收入（NOI）分成超过租金预算部分获取超额奖励自有产品线（如5号车库、良食局等）输出获得营业收益未来退出时可获得资产增值收益分享在合作模式上，大悦城地产主要以管理输出、商业策划、运营等形式全程参与商业项目的前期开发和后期的运营管理，盈利模式主要有品牌管理费、运营管理费，包括退出期的奖励，同时20%股权投资的收益。 2.万达商业合作项目：北京槐房万达广场、大连甘井子万达广场收益来源：万达负责规划设计、建设、招商、运营、商业信息化管理，所产生的租金收益万达与投资方按三七比例分成

万达主要以“代建+品牌输出管理”的方式，开启轻资产模式

3.凯德合作项目：长沙湘江财富金融中心收益来源：输出品牌及管理，收取服务费以输出管理和品牌的形式参与项目的资产规划、开业筹备、商业运营和资产管理签署服务合同，期限为15年，分为两个阶段（开业前后）收取服务费对于合作模式，凯德较为灵活，从未开业项目的资产规划、开业筹备、商场管理、资产管理到已开业项目进行管理和资产升级均可。 4.红星商业合作项目：唐山爱琴海购物公园收益来源：全方位“介入管理”，收取管理费。成立独立的商业管理公司，在项目土地阶段介入，对前期地块的选址评估、挂牌条件的商谈、规划设计、业态、招商、建造、后期运营都由商业管理公司来完成股权合作、整租承诺或是提点分成等

商业地产项目轻资产操作路径与合作模式

商业地产目前四大趋势明朗，包括：并购与倒闭、轻资产与技术输出、区域商业与社区商业分野、标准化与特色化并举时代，全国级商业大集团已成形，区域级商业集团积极布点应对。其中，商业地产轻资产浪潮奔涌了七年有余。入局的玩家，各路杀来；运营的模式，丰富具象。但万变不离其宗，企业运营力是基础，战略选择则成关键。轻资产模式落地到具体战术上，以实现路径、管理模式及企业实践为参考点，才能跑赢这场战术。 01商业地产收入的两大类别严格意义上，商业收入有2类： 01、源于资产的收入——持有方的财产性收入 02、源于服务的收入——运营方提供商业运营管理服务的收入通过拆解单个购物中心的收入与成本，可全面概览商业本质。

根据兴业证券的调研，重资产模式下，购物中心的运营团队、物管团队由业主方组建，全面负责整个购物中心的日常管理。营业收入为业主方所得，相应的业主方也需承担购物中心的日常经营支出。

购物中心收入端主要来源于租金收入（占比66%）、物管收入（占比21%）；支出端分为物管支出（占比17%）、营销费用支出（推广支出+客户关系支出占比10%）、行政管理支出（占比6%）等。

轻资产模式下，商管公司通过品牌及管理输出服务或委托管理服务的模式为业主方提供商业运营、物业管理服务，进而收取一定的管理服务费。两种模式对照，最大的不同在于收入来源，以及是否承担在管项目全部的运营成本。往下延伸，是否承担物业建造成本、掌握物业所有权，是判断轻重资产模式的最主要依据。

02轻资产模式的三大路径国信证券认为，上述三大轻资产路径：从上到下，越来越轻。而路径三则是目前最为主流的轻资产打法。 1 转让自持项目股权出售在营项目股权，将重资产项目轻资产化，可尽快收回投资成本或变现资产增值收益。基于对项目价值的看多，目前采取该路径的房企大多只出售部分股权，保持实际的控制权和管理权。

万达集团轻资产运营商业模式研究

万达集团轻资产运营商业模式研究 2017年7月19日，万达以637.5亿元的总价将77家城市酒店全部股权以及13个文旅项目的91%股权分别转让给富力和融创。8月9日万达集团旗下万达酒店发展公布重大资产重组计划，万达酒店管理公司和万达文旅集团这两大万达轻资产公司注入香港上市公司。这些大动作背后，是万达轻资产品牌化运营模式的转型逻辑。在这种新的商业模式下，万达逐步实现从赚取资产升值收益(重资产模式)向赚取增值服务收益的(轻资产模式)转变，成为“最大招商公司”。一、企业概况及发展战略 - 1 -

万达集团创立于1988年，由商管、文化、地产、金融四大产业集团组成。2017年企业资产7000亿元，收入2273亿元，位列《财富》世界500强第380位。万达商管集团是全球领先的商业物业持有及管理运营企业。万达文化集团是中国领先的文化企业，旗下包括影视集团、文旅集团、体育集团等。万达地产集团是中国领先的城市综合体、住宅开发企业。万达金融集团旗下拥有保险、投资、资管、网络小贷、私募基金等业务板块。近年来，万达集团调整了发展战略，全力发展“创新型”“轻资产”业务，如影视、体育、旅游、大健康、网络、金融等。2015年初王健林宣布，万达集团开始进行第四次转型，将从一家房地产公司，转变为一家以服务业为主的企业，走轻资产发展之路。在2016年集团年会上，王- 2 -

健林又明确提出，万达商业是集团转型的重点公司，力争在2018年提前两年完成转型目标，成为商业服务型企业。二、管理创新举措 1.轻资产运营模式万达主推的轻资产模式是什么?王健林曾在2015年4月15日某次演讲中做了详细剖析。以万达广场为例，万达广场投资建设的全部资金由社会资本出，万达只负责选址、设计、建造、招商和管理等。由此产生的租金收益，万达与投资方按比例分成，投资方占70%，万达占30%。万达做轻资产的资金，一方面来自基金、保险等机构投资者等外部管道，另一方面是建立内部融资管道。万达为什么选择轻资产运营的转型路径?主要原因是房地产暴利消失，净利减少，过去房地产行业利润高，地 - 3 -

轻资产商业管理品牌输出体系建设

提起建立购物中心自身的品牌，在业内始终莫衷一是，一方面因购物中心并非对消费者形成直接服务触点，难以形成直接印象，另一方面则是因为购物中心自身商业模式的平台性质，形成了购物中心没有品牌的说法，以至于购物中心建立品牌的议题一再被搁置。然而事实是伴随着业内部分商管公司上市之后获得了资本市场的认可与欢迎，品牌的价值再次被重新重视起来。然而，尽管品牌的价值看似通过营销手段可以轻易获取，但企业的品牌打造，核心是什么？又该由谁来真正负责？一、商管公司的品牌打造，背后的4点困惑看到标题，料想会有行业朋友会提出质疑：轻资产这个说法是不是个伪命题？确实，自2015年，万达首次提出商管的"轻资产"模式，行业中对该模式是否成立、是否是资产管理发展的终局等便充满了争议。以轻资产商管品牌作为文章的标题是考虑行业易理解，意指“规模化发展”，而非其他。从周期和当下阶段看，轻资产正如许多“新物种”，有其产生的背景，有其可发展下去的因素，也有其存在悖论，这个不是今天的主要话题。所以，提到轻资产商管品牌，不是专门为轻资产而论述，而是看到周期下意

图以轻资产发展的商管企业，正在或即将面临和解决的品牌换新这一命题。轻资产管理这一命题来自于需求，近两年睿意德接到多家头部商管集团的邀请，一同探讨商管品牌对未来发展的影响，一部分是希望探究品牌内涵对消费者影响，从而提升收益，另一些则是看重从地产转向商管，品牌换新提质对规模增长和市值管理的杠杆作用，以期长远受益。针对这一命题交流时，我们发现集团商管遇到了以下几重困惑：第一，合作背景拉通困难：商业运营是ToBToC，商管品牌提升并不是快销领域的纯产品营销概念范畴，因此，一般的公关公司、营销策划公司很难提供支持，对这些公司说明行业与自身发展背景，已经是个花费时间且未必高效共识的任务；第二，诊断发现问题困难：问题被诊断，本质上是内部共同发现和共识的过程，需要借助行业Knowhow与客观把控力，在商管企业发展战略、产品线或产品、商业规划、品牌营销与组织执行多方面建立共识关联，需要行业第三方团队在极度被信任下达成；第三，可执行的穿透性解决方案效果达成困难：