龙湖地产设计管理及团队建设

龙湖关键词：地产1. 设计管理设2. 体验计3. 景观管4. 甲方能力理5.

标准化专业人才及6. 团队团7. 激励队建设

第一部分设计管理篇一、设计管理二、设计研发部职责及工作流程目三、设计管理模式四、示范区设计管理五、景观设计管理六、设计标准化与产品创新录七、合作单位管理八、项目后评估

第二部分团队建设篇目一、龙湖运营体系二、龙湖员工的成长空间和发展机会总结录

案例分享：走近龙湖案1、龙湖是怎样炼成的？例分享

龙湖地第一部分设计管理篇产一、设计管理设设计管理的范畴计设计管理的定义如何提高设计管理技能管理及团队建设

龙湖地产设计管理的范畴设适用于公司开发项目研发设计管计理工作的全过程,从方案开始到施工图管经审图公司审核完成为止。理及团队建设

龙湖地设计管理的定义产设计设计管理就是：以使用者为着眼点，有计划管地进行资源的开发、整合组织、规划与控制，创理制出有效的产品，并为企业获得最大限度的利润而进行的一系列设计策略与设计活动的管理。及团队建设

龙湖地如何提高设计管理技能产1、提高项目管理的能力：设2、加强阶段

性成果的过程控制：计管3、讲究耦合性的工作模式：理4、提高管理合作单位的能力：及团队建设

龙湖地二、设计研发部职责及工作流程产设设计研发部职责计管工作流程理及团队建设

设计研发部职责龙湖地1、项目设计过程管理和质量标准管理。产２、公司产品线设计产品组合研究。设３、以价值为导向的研发工作产品标准和计产品系列的维护。管４、产品标准和产品系列的维护。理５、负责分供方的管理。及团队建设

龙三、设计研发部工作流程湖地——业务流程产设计主线部门主线流程配合部门管概念设计设计部营销理方案设计成本及扩初设计工程团施工图设计发展施工过程控制物业队商运建设

案例分享案2、设计研发部设计管理流程图例3、研发部工作手册分享

龙湖三、设计管理模式地产设计管理工作要素设设计阶段性成果管控计设计管理策略管理及团队建设

龙设计管理工作要素湖地产设计管理及团队建设

龙湖地产设计管理及团队建设

案例分享案4、设计研发部设计管理流程图例5、研发部工作手册分享

龙设计管理策略湖四个关键环节：地设计任务书、产设计过程控制、设设计成果评审、计设计变更控制；管理项目设计管理阶段引入成熟的项目管理及突出主线流程，团强调配合服务，队职责界面清晰，建明确阶段成果。设

龙湖四、示范区设计管理地客户敏感点分析产设客户场景体验计管售楼处外立面理样板房设计及团队建设

龙客户敏感点分析：湖顾客敏感点是能引起顾客购买兴趣的产品特性，也是顾客具体需求在产品中的体现，并相对投入能有较大的地产出效益。产设计管理及团队建设

龙客户体验路线和关键点：湖地主入口有提示性空间设计----主体景观----展产示区-----样板庭院。设计管理及团队建设

龙示范区的包装展示设计：湖地a.示范区围板设计产b.环境小品设计及室内外雕塑摆设设计c.示范区外沿包装设计管d.工地包装设计理及团队建设

龙售楼处外立面：湖与项目楼盘风格相呼应，并有设计感和视觉冲地击力。产样板房设计风格：设与项目楼盘风格相呼应，并考虑客户定位与目计管前流行趋势。理及团队建设

龙湖示范区的选址与规划原则：地1.交通便捷性原则产设2.形象展示性原则计3.客户体验与驻留原则管理及团队建设

案例分享

龙湖五景观设计管理地产1、景观价值要素设计2、景观设计内容管理3、景观设计效果与成本控制及团队建设

龙湖景观设计价值要素：地产空间组织及动线，设主入口设计，计主景观设计，管庭院，理入户设计，及“五重植物设计“，团水景设计，队硬质铺装材料等。建设

龙湖景观设计体系：地美学、社会、文化和自然的“四维”价值体系。产设计景观设计内容：管包括宏观环境;场地规划;各阶段设计图;施工协理调与运营管理的四个基本方面。及团队建设

龙景观设计效果与成本控制湖地景观设计效果：产空间布局：设合理搭配植物：计客户关注度：管营销卖点：理及团队建设

龙景观设计成本控制湖竖向设计：地在排水设计上：产材料选择：设植物配置：计管理及团队建设

案例分享案6、龙湖景观各阶段设计重例点工作7、龙湖景观设计成本控制分关键点享

案例分享案8、龙湖地产项目景观效果图片分享例分享

龙湖地产项目景观效案果图片分享例滟澜山连排别墅分享香醍漫步售楼处香醍漫步别墅

龙湖：精致景观案例滟澜山分享花盛香醍花盛香醍

龙六设计标准化与产品创新湖地1、设计合同和设计任务书产2、项目阶段性成果标准设计3、产品设计标准管4、设计与产品创新案例理5、知识管理及团队建设

龙标准化设计合同和设计任务书湖地1、设计文件的管理与模板建立产2、设计文件的内容：设任务书类：计设计合同类：管理及团队建设

龙湖地产品设计标准产设通过固定的表格列项，确保在项目的各个计设计阶段，能够快速、完整地确定产品的设管计标准，并清晰准确地反映出产品交付标准理的变化情况。及团队建设

龙湖项目阶段性成果标准地以阶段划分为主，专业划分为辅，阶段性成果覆盖产各专业成果。设计1、项目方案阶段设计成果标准管2、项目初步设计阶段设计成果标准理及3、项目施工图阶段设计成果标准团队4、项目其他设计成果标准建设

龙湖地产设计管理及团队建设

龙设计与产品创新湖地z不断寻找更好的产品或服务替代目前的产品或服

务。产z向优秀的国内、国际同行业者及非同行业的设卓越公司学习。计z通过知识的积累和管理来提高核心竞争力。管z企业的质量标准应略高于行业、国家标准以理及市场期许标准。及z保证过程才能保证结果，我们注重过程、关注重要细节。团队建设

龙湖设计与产品创新地产设计如何在策划阶段提高“产品附加价值”？管理及团队建设

龙湖地产设计管理及团队建设

案案例分享9、设计合同和任务书例10、产品交付标准11、龙湖悠山郡产品创新研究分享

案案例分享例12、龙湖地产强大的文控管理OA平台分享

龙湖七、合作单位管理地产设z合作单位的选择计管z合作单位的评价理及z合作单位资源库团队建设

龙合作单位的选择湖地建立供方资源的考察、选择、评价管理产标准，对资源进行动态管理，以保障分供方设的服务质量符合需求。计管z考察理z入库及z招投标团z评价队z确定建设

龙湖地合作单位的评价产合约单位每年必须进行一次评价（可以在年终或设项目竣工完成并交付使用之后）。计拟选单位在招标之前进行评价。管理合作单位资源库及团分专业、按合作状态建立合作单位资源库。队建设

案案例分享例13、龙湖设计分供方管理体系和流程分享

龙湖地八、项目后评估产设1、产品价值评估计2、计划执行评估管理3、项目整体评估及团队建设

案案例分享例14、弗莱明戈项目后评估分享

龙湖地第二部分团队建设篇产设一、龙湖运营体系计二、龙湖员工的成长空间和发展机会管理及团队建设

龙湖地产设计管理及团队建设

龙龙湖员工的成长空间和发展机会湖1、专业能力的提升地产2、系统化的培训设计管理及团队建设

龙3、个人成长机会湖地4、完善的综合评估机制和个人发展计划指引产设5、良好的工作环境计管理及团队建设

向龙湖学习什么？总1、大而不乱靠“文控”2、专注目标客户，目标市场。

3、简单直接的人际关系

4、龙湖“人才为王”的价值观。

5、以“客户最佳体验”

6、讲故事的能力。

7、成熟的景观和一流的物业服务。

8、总结能力+学习能力+执行能力。结

地产营销团队建设方案及管理流程和制度

前言专业与规范的房地产市场需要专业高素质的营销队伍，专业高素质的营销队伍是当今房地产公司赢得市场的法宝。体会这个重要性才能建设出具有竞争力的队伍。销售团队是房地产公司的一张“脸”，是公司先于产品对市场进行的展示，专业的素质优越的服务是吸引市场的基础。对销售人员加强专业及服务培训是建设一个优秀的销售团队必经的途径。优秀的团队需要通过规范的流程来降低工作中出现的问题，更需要严格的制度来约束行为避免涣散，保证团队的竞争力执行力。“流程化”“制度化”的管理是团队建设的重要保证。

营销部团队建设计划目标：建立人信“品牌”营销服务一、围绕“品牌”建立开展团队建设，建立规范的营销服务流程表，要求细化。 1、建立销售部工作流程图，制定各流程环节制度。 2、建立各环节流程表，制定管理细节。 3、制定执行奖惩制度，强化管理。 4、制定成册，人手一份，进行学习熟悉。二、根据流程建立与完善相关流程制度，严格管理，提升队伍的执行能力。 1、销售部主管两人，一人负责现场管理，一人负责销控管理。 2、制度无条件执行，在执行过程中完善。 3、奖惩公平分明、积极采纳员工意见。三、提升服务品质，建立服务监督系统，促进员工服务心态的转变。 1、增添盆景美化售楼环境，优化细节。 2、完善销售流程，树立专业服务品质。 3、建立客户意见渠道，建立服务规范体制。四、积极开展专业知识培训，增强销售人员的谈判技巧。 1、寻求人力资源部配合，提供谈判技巧培训。 2、进行全方位的市场调查，熟悉地区中长期规划。 3、制定销讲，规范销售内容。五、积极开展礼仪妆容培训，提升队伍形象。

营销部团队建设方案一、销售部组织架构及职能说明 1、销售总监职责（1）、负责组织调查项目前期房地产市场信息资料的评估，作出市场预测及分析。（2）、负责项目前期设计方案的评审选定并提出产品定位方案。（3）、协同各项目部拟订各项目房地产销（预）售方案并提交总公司讨论通过后予以执行。（4）、负责与公司各部门的协调与沟通。（5）、负责公司项目销售及经营，根据公司有关规定，对营销部聘任职员进行考核及晋升与任命。（6）、协同策划部制定项目广告包装宣传策略与媒体发布。（7）、负责公司房地产代理业务拓展。实现销售利润和销售率是目标，进行完整的市场调查，确定产品的市场定位是基础，营销价格的统一分级管理是保证，有效的营销策略和营销方式是核心。 2、销售经理职责（1）负责定期组织市场调查，收集房地产市场行情，进行分析、评价，提出市场调查报告，为公司经营策略提供依据。（2）组织制定销售计划、资金回笼计划。组织销售网络，开展销售活动。（3）作好项目销售经营的综合统计，妥善管理经营合同等一切档案

龙湖地产景观设计任务书模板

龙湖〃项目景观设计任务书编制单位：重庆龙湖地产发展有限公司二零零X年X月

项目景观设计任务书正文部分一、项目概况二、设计依据及基础资料三、工作内容及目标四、景观设计要求五、景观设计成果要求六、景观设计深度要求七、景观造价控制八、时间进度要求九、合作方式附件部分一、政府文件（批文、意见书等）二、图纸资料（基础资料、条件图等相关图纸）（应同时提供电子文件）三、规范规定四、其他支持性文件（报告、表格等）五、参考项目资料

一、项目概况 1.1项目名称 XXXXX（以下简称“本项目”） 1.2项目区位文字描述…… 1.3用地现状文字描述……。 1.4规划条件 1.4.1周边地块分布及用途 (文字描述……) 1.4.2周边交通组织及规划 (文字描述……) 二、设计依据及基础资料 2.1 设计依据 2.1.1 《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、中华人民共和国《建筑

工程设计文件编制深度规定》。 2.1.2 国家及地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章。 2.1.3 建设工程相关批准文件。 2.1.4 居住区环境景观设计与设计规范导则（2006） 2.1.5 城市道路绿化规范与设计规范 CJJ 75-97 2.1.6 居住区绿地设计规范 DB11/T 214—2003 2.1.7 《园林基本术语标准》 CJJ/ T91-2002 2.2 基础资料 2.2.1 规划设计图纸、现状地形图电子文档各一份 2.2.2 设计范围详总平面图(含建筑一层平面图)，见“附图1”。 2.2.3 其他必要的设计资料三、工作内容及目标 3.工作范围项目全部用地范围内的整体景观范围及样板区景观范围。（若无样板区则取消相关内容）3.2工作内容及目标工作内容包含现场踏勘及项目研讨会，概念设计及汇报、景观方案设计及汇报、景观初步设计及交底、施工图审查、施工现场点评、项目总结. （各阶段时间长短视项目大小及难易程度不同而定） 3.2.1基地踏勘及项目研讨会（3-5天）合同签定后，乙方按项目计划赴基地进行基地踏勘和分析，随后与甲方项目相关工作人员启动项目研讨会议，明确甲方对于项目的市场定位，与甲方探讨项目的机遇与限制，并通过现场图示方式对项目的建筑整体规划、空间关系及不同用地之间的关系进行评估并提出建议。目标：评估总图，适时地为建筑规划布局提出建设和意见，确保有一个良好的景观空间；确立景观设计方向、设计原则，风格定位等基本策略，避免设计思路发生偏差。 3.2.2景观概念设计阶段（20-30天）在第一阶段基本达成的共识的基础上，乙方进行景观概念设计。在此阶段乙方应提出2-3个概念性的草图及相关意象图并与甲方讨论选择并将其中一个制作成此阶段成果。

龙湖弗拉明戈项目施工图设计任务书定稿(57页)

龙湖弗拉明戈项目施工图设计任务书定稿（57页）

龙湖·_西部新城一期项目（多层）施工图设计任务书编制单位：成都西玺置业有限公司成都西祥置业有限公司二00八年七月

目录正文部分：第一章总则第二章总图专业第三章建筑专业第四章结构专业第五章电气专业第六章给排水专业第七章燃气、采暖通风与空调专业附件部分：政府文件（批文、意见书等）图纸资料（基础资料、条件图等相关图纸）（同时提供电子文件）规范规定其他支持性文件（报告、表格等）参考项目资料第一章总则一、设计范围

成都西玺置业有限公司、成都西祥置业有限公司开发的_西部新城·一期项目多层住宅楼及其附属用房(地下车库、机电设备等)，商业用房，场区内总图，管网、道路。二、设计依据《民用建筑设计通则》GB 50352-2005 《住宅设计规范》GB 50096-1999（2003年版）《住宅建筑规范》GB50368-2005 《汽车库设计规范》JGJ 100－98 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067－97 《地下工程防水技术规范》GB 50108－2001 《屋面工程质量验收规范》GB 50207－2002 《方便残疾人使用的城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ 50-2001、J 114-2001 《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ 134-2001、J 116-2001 《成都市规划管理技术规定》（2005年版）《商业建筑设计规范》国家及四川省、成都市相关各种设计规范成都市建筑工程初步设计专家审查意见书成都市建委对该项目初步设计的批复以往任务书及其附件三、设计基础资料 1、__西部新城·一期_项目经批准的初步设计图纸； 2、__西部新城·一期项目地质详勘报告； 3、__西部新城·一期项目周边道路标高及雨污水设计图； 4、甲方提出的本项目施工图设计任务书； 5、甲方提出的本项目施工图设计指引； 6、甲方提出的与本项目有关的其它合同、资料。四、施工图设计文件质量和深度要求 1、符合中华人民共和国建设部批准的《建筑工程设计文件编制深度的规定（二

地产行业销售团队建设和管理

《销售团队的建设和管理》主讲：高海友老师【课程背景】房地产系统的营销团队作为企业的前锋部门，拥有无可比拟的重要性。在当前市场背景下，营销团队的整体水平素质严重影响着企业的营销业绩。优秀的团队管理者和普通管理者的团队业绩会有惊人的差距。团队的建设和管理已经成为一门技能。团队负责人所展现的领导力是能力、智商、情商等综合能力的表现，一个优秀的团队，离不开拥有优秀的团队带头人。团队管理者拥有优良的领导能力和系统的方法，会使得团队健康高速的发展。优秀团队有着不可比拟的众多优势，其团队的攻坚、配合、执着、牺牲等精神为每一个企业所推崇。优秀团队可以使得不可能的事情成为可能，可能的事情变得更快速、更精彩！所以优秀团队的建设和管理成为企业全力以赴追求目标，优秀团队积极的作战态度、众人一心的团队精神纵横商场。在现今市场化的商业社会，优秀团队拥有更多的成功机会。本课程系统的介绍了销售团队的建设和管理中的核心关键要素。【课程收益】理解团队建设和管理的核心思想分解团队建设和管理的组成因素

诠释团队的核心内容明确提升管理者能力关键步骤阐明影响团队建设和管理的核心因素【课程学时】 2天【课程方式】核心法则讲解、案例分析、自我剖析、练习、角色扮演，启发式、互动式教学【课程对象】房地产行业营销团队负责人等高级营销领导人员【课程大纲】第一部分：房地产销售团队建设于管理优秀团队及个体特征目标和作用：明确目的是行动的第一步，本节需要让学员明确的知道优秀团队的特征共性及团队成员个体共性特征。明确学员自身企业特点下的优秀团队的共性特点和个性特点，明确并设立团队建设目标。 ◆优秀团队五大共性特征 ◆伯乐：识别优秀团队成员的四点要素 ◆臭肉原则管理者的自身修炼--打造优秀团队的基础

龙湖集团设计管理策略

〖龙湖研发〗龙湖集团设计管理策略 2014-03-12万达内部资料〉房地产经理人联盟怎么才能每天阅读到地产联盟的文章? 【新朋友】点击上面蓝字〖房地产联盟〗关注,免费订阅最前沿的房地产讲座…………………………………………………………………… 龙湖集团设计管理 ?选择好分供方、管理好分供方，充分释放设计师的能动性，当好“导演”的角色。 ?充分利用资源，包括部门内、部门外，公司内、公司外各种资源，特别是在研发部专业组人员有限的情况下要利用好项目部这个资源。 ?在设计过程中，推行设计周例会制，每周二召开，研发部、项目部、设计院相关管理及技术人员参加，及时解决设计及施工现场中的各种问题。 ?首次在合同中约定设计师到现场服务的时间及效果，并由项目部负责考核。附件一：弗莱明戈初设和施设委托合同 ?及时审图。施工图到达后及时组织项目部、研发部、施工单位、监理单位相关人员读图，并形成书面的读图纪要。附件二：弗莱明戈读图纪录 ?在时间紧、任务重的情况下，与项目部一起商讨出图计划，分阶段、分标段进行出图，以满足现场施工进度的需要。 ?利用样板区进行及时总结。 ?与造价采购部一起首次采用“材料选样清单”的方式进行选材，大大提高了选材的效率。附件三：弗莱明戈材料选样清单 ?采用立面彩图、平面彩线图指导外立面材料的施工。附件四：弗莱明戈4#楼立面彩图 ?对立面影响很大的外装材料要采用做大样的形式进行确认。附件五：弗莱明戈项目材料选样封样作业指导书 ?充分利用项目部的资源完善部分详图及大样，对公司的标准做法进行清理，并针对本项目的特点进行了一些创新。 ?在变更太多的情况下采用重新出图的形式，以免对后续施工、销售、成本控制造成干扰。

龙湖集团概念方案设计任务书

龙湖·项目概念（方案）设计任务书 2008年9月公司名称：联系电话（传真）：联系人（电话）：电子邮箱：公司（项目）网站：通信地址：

目录：一、项目概况 (3) 1.1项目位置 (3) 1.2城市特征： (3) 1.3自然条件 (3) 1.4用地现状 (4) 1.5交通状况 (4) 1.6配套设施 (4) 二、规划条件 (4) 2.1经济技术指标：（表格根据规划意见书自行修改） (4) 2.2设计依据： (5) 三、市场分析： (5) 四、设计要求 (6) 4.1 规划设计要求： (6) 4.2单体设计要求： (7) 五、成果要求： (8) 六、设计进度安排 (9) 七、联系方式： (9) 附件：附件1：宗地红线图或钉桩报告附件2：规划意见书附件3：交评报告附件4：环评报告附件5：用地现状照片附件6：宗地绿化植被与水面分布图附件7：市场定位报告附件8：宗地地形图附件9：地方法规中日照间距的特殊规定摘要

一、项目概况 1.1 项目位置 1)项目位置：市区。(插图1：宗地城市位置图) 2)用地四至：（描述用地边界）(插图2：宗地区域位置图) 1.2 城市特征： 1)城市功能：介绍地段的城市功能，具体指在政治、经济、文化、商业、旅游、文物保护、教育、医疗、文体娱乐等方面主要价值点，或未来城市规划中的定位和功能。 2)区域特征：描述区域产业结构，购买力水平，客群特征。 1.3 自然条件 1)城市气温：最高：℃；最低：℃；平均：℃ 2)城市风向：常年主导风向：西北向；风向玫瑰图（另见附图） 3)噪音、辐射、污染源： ?宗地噪音、辐射、污染源描述（如垃圾焚烧场、污水处理厂等） ?环境评价报告（如有）重要结论和建议 4)水文资料： ?用地周边地表水：江、河、湖、海 ?用地内地表水：池塘、水渠 ?地表水常年\最高水位（黄海高程）：米 ?水质状况描述：良好\一般\有异味\已污染 ?地下水位标高：（黄海高程）：米 ?特殊地下物：冲沟、暗河：地下建、构筑物： ?其它：

房地产团队管理

房地产团队管理一、1、以身作则 2、能力过硬 3、能为员工争取福利 4、能帮员工处理危机 5、管理上严格要求 6、做人上平易近人二、房地产拓客营销策略及房地产营销经理管理提升及团队建设实战培训全程房地产案例讲解训练+落地工具 2013年，碧桂园销售额跃至1060亿元，合同销售建筑面积约1593万平方米，这个2012年销售额才完成476亿元的房企，合同销售建筑面积约764万平方米,同比增幅分别达到122%及108%,成为去年房企“千亿俱乐部”的大黑马。那2013年的“千亿碧桂园”究竟是如何炼就的呢? 房地产开发或者代理公司，所有部门都是花钱的部门，唯有营销部门相对是赚钱的部门，换句话说：所有部门都是辅助配合房地产营销部门。十八届三中全会、国家新政策及房产税等政策的颁布，房地产开发商或代理公司案场经理、营销总监面对如何招人，留人、育人，用人及爆炸式提升团队绩效，快速完成项目和公司的战略业绩目标一直成为很多开发商，地产代理公司营销管理者头疼的问题？如今，全国房地产市场残酷的市场竞争从来没有假期，团队目标业绩快速成长与楼盘消化速度及开发商、代理公司持续盈利路在何方？新形势，新发展，新机遇！如何抢占、培育房地产狼性销售团队，争夺房地产市场有限的客户源、快速培养团队成交客户的能力已成为各营销管理者的必备技能。

闵新闻：曾在上市公司中原房地产担任上海区域销售总监5年；在易居中国担任华东区域销售副总经理3年；拥有讲师证和心理学及经纪人证三证资质的房地产特级讲师。授课风格： 1、情景式训练法与案例分析、模拟实验、小组讨论及视频冲击和练习等风趣幽默，通俗易懂的授课方式，紧扣学员实际工作，保持学员高度参与，明锐发现问题，有效解决实际问题。 2、用“心”和自身态度在诠释实战销售，真正大幅度提升销售业绩，绝不空谈。 3、运用心理学、神经语言学、催眠、右脑和NLP等心智训练模式，通过外力和学员内心的碰撞，将正确的观念转化成为信念，把正确的行为变成习惯，以达到知行合一的训练目的；

龙湖集团项目阶段性成果管理办法

集团项目阶段性成果管理办法 1. 项目阶段性成果定义及管理意义为提高项目运作效率，降低项目管理风险，集团制定了项目从拿地开始到项目结束全过程，各关键节点的项目控制标准和重要输出成果，形成了38个项目阶段性成果。针对特殊偶发事件的控制另形成了6个例外性阶段性成果。各项目阶段性成果经集团领导或各区域地产公司领导审批后，即形成项目实施过程中的里程碑信号，上一阶段的里程碑信号是该项目下一阶段工作的重要支持依据。上一阶段性成果未审批完成，不得进入下一阶段工作。 2. 目的集团成立后，根据各地区公司反馈意见和集团领导要求，重新明确集团项目阶段性成果的定义、审批流程和提交标准；规范集团项目阶段性成果的管理，特别加强对项目阶段性成果按时提交审批方面的管理。 3. 支持文件《集团项目阶段性成果定义及审批流程》明确了44个阶段性成果的定义、承办部门岗位、审核人及批准人、审批完成后抄送人；除文件中定义的审批人和抄送人，各区域公司可根据实际需要，申请增加审核人和抄送人，但须经过集团总经理的批准；随公司发展，集团会增减管控的阶段性成果范围和对审批流程进行更新。《阶段性成果参考模板》通过对各区域公司以前提交的阶段性成果的归集整理，形成了《阶段性成果参考模板》，作为各成果的参考标准；模板是提交成果的参考基准，更提倡各区域公司能在此基准上进行优化、补充和改进。 4. 管理办法集团设立阶段性成果管理主管岗位，负责对各区域公司项目阶段性成果提交的及时性、规范性进行管控。并负责定期公示各区域公司阶段性成果的完成情况；上一阶段的项目阶段性成果完成并审批通过后，才能进入下一阶段工作。对不提交上一阶段成果就进入下一阶段的项目，或不能按时提交阶段性成果的项目，集团不但会在定期公告的信息中进行批评，同时会相应延缓项目相关合同的签订和款项的支付；各区域公司计划财务部也应将项目阶段成果纳入各部门一级节点计划进行管控，并对执行情况进行考核；具体管控办法详见下表：（该管控办法的执行人为集团阶段性成果管理主管，最后的核准人为集团总经理）序号阶段定义阶段性成果名称完成时间不能按时完成的管控措施【1】土地阶段《项目投资分析模型（土地版）》土地中标后7日内提交审批延缓土地合同签订延缓土地款支付【2】概念设计阶段《项目概念设计任务书及概念阶段研发敏感点分析》概念设计合同签订前延缓概念设计合同签订【3】《项目概念设计成果》概念设计完成后10日内延缓概念设计尾款和方案设计首款支付【4】《项目投资分析模型（概念版）》与《项目概念设计成果》同步提交延缓概念设计尾款和方案设计首款支付【5】方案设计阶段《项目方案设计任务书及方案阶段研发敏感点分析》方案设计合同签

龙湖施工图(初步)设计任务书模版

龙湖·项目初步设计/施工图设计任务书 20年月日

目录： 1项目概况3 1.1项目名称：3 1.2建设地点：3 1.3区域概述：3 1.4现状描述：3 1.5市政道路条件：3 1.6其它：3 2设计依据3 2.1项目相关资料3 2.2其它国家及地方跟此项目有关的规X及规定3 3设计内容4 3.1完成报审相关图纸4 3.2完成甲方所需技术文件：4 3.3设计配合工作：4 3.4现场服务要求：5 4成果要求：5 5设计进度安排5 6甲方联系方式：6 附件：附件1：《项目概念方案设计成果》附件2：材料设备标准（XX建议，甲方认可，形成纪要备忘）附件3：《龙湖住宅设计标准》附件4：《龙湖施工图图纸深度要求》

1 项目概况 1.1 项目名称： 1.2 建设地点： 1.3 区域概述： 1.4 现状描述： 1.5 市政道路条件： 1.6 其它： 2 设计依据 2.1 项目相关资料 1) 建设用地规划许可证 2) 政府部门对项目方案设计的批文 3) 政府部门对项目初步设计的批文 4) 用地X围1：1000地形图 5) 该项目红线外管线配套图 6) 用地X围内的水文资料 7) 用地X围内地质勘察报告 8) 甲方确认的方案设计文本 2.2 其它国家及地方跟此项目有关的规X及规定 1) 《民用建筑设计通则》 2) 《住宅设计规X》 3) 《建筑设计防火规X》 4) 《高层民用建筑设计防火规X》 5) 《建筑工程设计文件编制深度规定》

3 设计内容 3.1 完成报审相关图纸 1) 报审定方案图纸 2) 报建设工程规划许可证设计图纸 3) 初步设计报审图纸（根据地区规定是否提供） 4) 报交通审批图纸 5) 报园林审批图纸 6) 报人防方案咨询、备案图纸 7) 报人防初设图纸 8) 报消防初设图纸 9) 报人防施工图 10) 报消防施工图 11) 报施工图审查图纸 3.2 完成甲方所需技术文件： 1) 初步设计技术文件 2) 施工招标用图 3) 交付开工的基础、桩位施工图及基础施工图图纸 4) 施工图图纸 3.3 设计配合工作： 1) 在概念方案设计阶段，需配合概念方案设计单位进行方案深化，依据国内相应规X对概念方案设计单位的方案成果提出修改建议，并提供结构水暖电各专业技术方案比较，协助确定实施方案 2) 结合景观设计方案对总图设计进行调整，并对景观设计方案提出规划建议，完成审核 3) 结合精装方案对户型设计进行调整，落实管井位置，完成室内管线综合图，并对精装设计方案提出建议，完成审核 4) 作为设计总包单位配合异型结构、钢结构、幕墙等专项设计，完成审核 5) 配合各设备专业厂商完成专项设计，直至盖章出图 6) 配合室外配套工程、室外环境工程，完成与主体设计的衔接

房地产团队建设与管理

房地产团队建设与管理 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】

房地产团队建设与管理课程收获：理解房地产行业团队的特殊性建立团队的重点工作清楚管理角色的定位以及方法运用了解业绩与员工管理之间关系了解业绩管理方法了解员工激励的原则与方法课程时间：2天课程内容: 第一单元：房地产工作特点与管理工作性质特点工作强度大工作周期长一人必须多能工作的“闲”与“忙” 看“天”吃饭

易产生的结果员工战斗力容易减退见效缓慢，激励也变得疲劳职能管理很难到位人员流失率高第二单元：团队目标设定与分割目标设定的原则了解自身优劣势所需培养与资源目标凿在岩石上每个人的目标与集体目标挂钩团队高效能的产生案例：航空母舰的护航编队如何协同作战团队内角色的自我认知貌似我为人人，实则人人为我设定目标的方法目标分割设定实际的目标

设定明确的目标设定可达成的目标设定与个人利益相关的目标工作计划与监督必须做到时时监督设定B计划根据不同情况设定不同方案方案来自于讨论第三单位：团队建设的选，训，用，留如何选才？确定价值取向销售人员应有的特质两个不好的员工不如一个好员工如何育才？教育与培训之区别；心态、素质教育；技术、能力训练；解惑之思辨法则；教育培训体系的建立与实施。

如何用才？授业的主要原则；薪酬与绩效匹配；激励机制；岗位职务说明书；制度与流程；如何留才？思辨留人；情感留人；事业留人；待遇留人第四单元：管理者的任务何为教练式领导 a)教练与管理者的区别 b)何为好的教练上司为何不喜欢培养下属 a)没时间 b)没意愿

龙湖地产设计管理及团队建设

龙湖地产设计管理及团队建设龙湖关键词：地产1. 设计管理设2. 体验计3. 景观管4. 甲方能力理5. 标准化专业人才及6. 团队团7. 激励队建设第一部分设计管理篇一、设计管理二、设计研发部职责及工作流程目三、设计管理模式四、示范区设计管理五、景观设计管理六、设计标准化与产品创新录七、合作单位管理八、项目后评估第二部分团队建设篇目一、龙湖运营体系二、龙湖员工的成长空间和发展机会总结录案例分享：走近龙湖案1、龙湖是怎样炼成的？例分享龙湖地第一部分设计管理篇产一、设计管理设设计管理的范畴计设计管理的定义如何提高设计管理技能管理及团队建设龙湖地产设计管理的范畴设适用于公司开发项目研发设计管计理工作的全过程,从方案开始到施工图管经审图公司审核完成为止。理及团队建设龙湖地设计管理的定义产设计设计管理就是：以使用者为着眼点，有计划管地进行资源的开发、整合组织、规划与控制，创理制出有效的产品，并为企业获得最大限度的利润而进行的一系列设计策略与设计活动的管理。及团队建设龙湖地如何提高设计管理技能产1、提高项目管理的能力：设2、加强阶段

性成果的过程控制：计管3、讲究耦合性的工作模式：理4、提高管理合作单位的能力：及团队建设龙湖地二、设计研发部职责及工作流程产设设计研发部职责计管工作流程理及团队建设设计研发部职责龙湖地1、项目设计过程管理和质量标准管理。产２、公司产品线设计产品组合研究。设３、以价值为导向的研发工作产品标准和计产品系列的维护。管４、产品标准和产品系列的维护。理５、负责分供方的管理。及团队建设龙三、设计研发部工作流程湖地——业务流程产设计主线部门主线流程配合部门管概念设计设计部营销理方案设计成本及扩初设计工程团施工图设计发展施工过程控制物业队商运建设案例分享案2、设计研发部设计管理流程图例3、研发部工作手册分享龙湖三、设计管理模式地产设计管理工作要素设设计阶段性成果管控计设计管理策略管理及团队建设龙设计管理工作要素湖地产设计管理及团队建设龙湖地产设计管理及团队建设案例分享案4、设计研发部设计管理流程图例5、研发部工作手册分享

龙湖运营管理体系分析(最新)

龙湖的运营管理体系分析一、目的（一）提高全集团运营决策效率 1、明确定义集团和区域公司的决策点、决策人和决策权限、决策内容和质量；管控运作点、运作责任人和工作内容、输入和输出； 2、明确界定集团的计划管理、阶段性成果管理、知识管理、会议管理之间的边界和联系；将项目运营中的信息流梳理到最末端的逻辑，便于电子信息化，方便员工操作。（二）提高项目全过程运营效率和效果 1、提高项目运营效率：项目计划管理体系 2、提升项目运营效果：项目阶段性成果管理体系（三）知识积累资源共享龙湖10多年的开发，积累了大量的经验、教训和资源，但大多零散的存在部门和个人电脑文件夹里，甚至一些人的脑子里。如何将这些东西梳理成制度、流程、工作指引、资源库等，在集团内共享，指导和帮助现在的新公司或将来的新公司，避免重走弯路，提高运营效率，将是建立PMO的主要目的之一。在集团将来运营过程中，形成知识管理和资源共享的约束和激励机制。二、内容龙湖的运营管理体系包括PMO管理体系、会议管理体系、知识管理体系、全项目成本管理体系四个子系统。（一）PMO管理体系 1、进度管理体系以集团关键节点为中心的三级（公司、部门、个人）计划管控体系（略）； 2、项目阶段性成果管理体系

为提高项目运作效率，降低项目管理风险，集团制定了项目从拿地开始到项目结束全过程，各关键节点的项目控制标准和重要输出成果，形成了38个项目阶段性成果，针对特殊偶发事件的控制并形成了6个例外性阶段性成果；（见附图）各项目阶段性成果经集团领导或各区域地产公司领导审批后，即形成项目实施过程中的里程碑信号，上阶段的里程碑信号是该项目下一阶段工作的重点支持依据，上一阶段性成果未审批完成，不得进入下一阶段工作。（1）目的： ①明确项目信息流的管理，每阶段成果完成后向后项目成员发出可以进入下一阶段的明确信号； ②提高项目运作效率，降低项目管理风险，对阶段性成果的完成质量，由公司PMO、下游项目职能负责人、项目负责人进行评价； ③项目运营知识的共享。

房地产销售团队管理制度

前言专业与规范得房地产市场需要专业高素质得营销队伍，专业高素质得营销队伍就是当今房地产公司赢得市场得法宝。体会这个重要性才能建设出具有竞争力得队伍。销售团队就是房地产公司得一张“脸”，就是公司先于产品对市场进行得展示，专业得素质优越得服务就是吸引市场得基础。对销售人员加强专业及服务培训就是建设一个优秀得销售团队必经得途径。优秀得团队需要通过规范得流程来降低工作中出现得问题，更需要严格得制度来约束行为避免涣散，保证团队得竞争力执行力。“流程化”“制度化”得管理就是团队建设得重要保证。

目标：建立人信“品牌”营销服务一、围绕“品牌”建立开展团队建设，建立规范得营销服务流程表，要求细化。 1、建立销售部工作流程图，制定各流程环节制度。 2、建立各环节流程表，制定管理细节。 3、制定执行奖惩制度，强化管理。 4、制定成册，人手一份，进行学习熟悉。二、根据流程建立与完善相关流程制度，严格管理，提升队伍得执行能力。 1、销售部主管两人，一人负责现场管理，一人负责销控管理。 2、制度无条件执行，在执行过程中完善。 3、奖惩公平分明、积极采纳员工意见。三、提升服务品质，建立服务监督系统，促进员工服务心态得转变。 1、增添盆景美化售楼环境，优化细节。 2、完善销售流程，树立专业服务品质。 3、建立客户意见渠道，建立服务规范体制。四、积极开展专业知识培训，增强销售人员得谈判技巧。 1、寻求人力资源部配合，提供谈判技巧培训。 2、进行全方位得市场调查，熟悉地区中长期规划。 3、制定销讲，规范销售内容。五、积极开展礼仪妆容培训，提升队伍形象。

一、销售部组织架构及职能说明 1、销售总监职责（1）、负责组织调查项目前期房地产市场信息资料得评估，作出市场预测及分析。（2）、负责项目前期设计方案得评审选定并提出产品定位方案。（3）、协同各项目部拟订各项目房地产销（预）售方案并提交总公司讨论通过后予以执行。（4）、负责与公司各部门得协调与沟通。（5）、负责公司项目销售及经营，根据公司有关规定，对营销部聘任职员进行考核及晋升与任命。（6）、协同策划部制定项目广告包装宣传策略与媒体发布。（7）、负责公司房地产代理业务拓展。实现销售利润与销售率就是目标，进行完整得市场调查，确定产品得市场定位就是基础，营销价格得统一分级管理就是保证，有效得营销策略与营销方式就是核心。 2、销售经理职责（1）负责定期组织市场调查，收集房地产市场行情，进行分析、评价，提出市场调查报告，为公司经营策略提供依据。（2）组织制定销售计划、资金回笼计划。组织销售网络，开展销售活动。（3）作好项目销售经营得综合统计，妥善管理经营合同等一切档案资料。（4）编制售楼价格表及其她有关技术资料。（5）组织编制销售报表，掌握销售进度，提出销售建议，定期报送公司。（6）收集客户意见，及时报请公司领导反馈给有关部门解决。（7）负责项目销售现场得日常管理及指导工作。 3、销售人员职责（1）准时到岗做好工作环境卫生并在岗前检查仪表、仪容；（2）准时上下班及交接班工作；（3）热情接待顾客，回答顾客来访、来电、来函，耐心解答客户得每一个问题并做好详细记录（客户姓名、来访时间或来电、信息渠道、咨询内容、预约再次来访时间、意向追踪情况等），并每日上缴；（4）宣传公司得经营方针、宗旨，介绍公司开发项目并引导客人填写客户来访登记表；（5）对已成交客户签定当日立即建立科耐客户档案。 4、分管销售主管职责（1）协助售楼部经理进行日常事务处理与人员安排；（2）组织销售员收集房地产综合信息，定期调研市场走势，并结合项目提出对策；（3）监督工作环境卫生与员工仪表、仪容；（4）监督现场物品得使用、维护、清洁；（5）监督销售流程得进行，规范员工行为。二、销售部日常管理规程 1 销售人员守则营销中心人员在遵循公司员工守则得同时，应遵守以下准则：

龙湖地产标准化建筑方案设计任务书模板

龙湖·项目规划方案设计任务书年月 1/ 7

一、项目概况、用地规划条件、设计原则与设计依据详见概念方案设计任务书；有\无情况变更，变更情况如下：二、项目定位原则： 4.1 市场定位：城市核心区中高端住宅社区； 4.2 住宅业态定位：高层+别墅；销售商业定位：一层为主，局部二层。地块价值分析和布局示意见附图3、附图4； 4.3 户型配置要求： 2/ 7

3 / 7 三、方案设计要求： 3.1 总图设计： 3.1.1 交通设计： ①、出入口：园区内需设置1个主要出入口，2个次要出入口。其中车行1个，人行 1个，人车混行1个； ②、地下车库出入口：园区内需设置 2个地下室出入口； 3.1.2 竖向设计： ①、场地竖向：实现土方挖方及填方的基本平衡为设计原则； ②、楼座竖向：高层住宅室内外高差控制在450～600mm ；沿街商铺室内外高差不大于 200mm ，且不设置台阶； ③、地库覆土：地库顶板覆土控制在1.5米内（局部进出楼座敷设管线区域，覆土可增加至1.8米）； ④、挡土墙：场地内高差通过景观找坡解决，尽量不设置挡土墙； 3.2 地库设计： 3.2.1 平面设计要求： ①、地库范围：确保地库范围轮廓方正、规整，外围轮廓线尽量与高层住宅投影外轮廓线重合； ②、地库人防：人防防护单元与防火分区尽量吻合，口部利用塔楼高层住宅公共楼梯间，相邻人防主出入口部合并设置； ③、地库柱网要求：建议柱网 7.8~8.1*7.8*8.1，设计中可使用矩形柱； ④、地库单车位面积：

⑤、地库顶板：消防环路避免做在地库顶板上。如无法避免，尽量沿外围布置将梁高带来的影响降到最小； ⑥、地库设备用房：设备用房应设置在地库最不影响停车效率之处。如有出地面风井，严禁出现在景观中心位置或对住宅户型有视线干扰处； 3.2.2 层数、层高设计要求： ①、地库层数：按照地下一层考虑，严禁做二层地库（设备夹层除外）； ②、地库层高要求：结构形式为有梁楼盖，非人防：3.6米，人防：3.8米； 3.2.3 出地面设计要求： ①、地库人行出口：除借用高层住宅公共楼梯间外，其他园区内疏散出口尽量考虑开敞形式（无盖）。； ②、出地面构筑物：出地面风井或构筑物高度尽量控制在1.0米以内，高度在1.0米以上的风井或构筑物需有美化的处理方案：如果紧邻高层山墙，则需要结合外立面进行统一设计；如果单独出地面则需要按照景观小品进行设计； 3.3 住宅单体设计： 3.3.1 核心筒、大堂设计要求： ①、梯户数：按照单元形式为一梯2户进行设计考虑，交通核设置在楼座北侧； ②、大堂：大堂设计必须有挑空，原则上不超过两层; * 大堂面积要求见下表： *大堂层高要求见下表： 3.3.2 设计技术指标要求： ①、窗地比、墙地比：

房地产团队建设与管理

房地产团队建设与管理课程收获： ?理解房地产行业团队的特殊性 ?建立团队的重点工作 ?清楚管理角色的定位以及方法运用 ?了解业绩与员工管理之间关系 ?了解业绩管理方法 ?了解员工激励的原则与方法课程时间：2天课程内容: 第一单元：房地产工作特点与管理 ?工作性质特点 ?工作强度大 ?工作周期长 ?一人必须多能 ?工作的“闲”与“忙” ?看“天”吃饭 ?易产生的结果 ?员工战斗力容易减退 ?见效缓慢，激励也变得疲劳 ?职能管理很难到位 ?人员流失率高第二单元：团队目标设定与分割 ?目标设定的原则 ?了解自身优劣势 ?所需培养与资源 ?目标凿在岩石上 ?每个人的目标与集体目标挂钩 ?团队高效能的产生

?案例：航空母舰的护航编队 ?如何协同作战 ?团队内角色的自我认知 ?貌似我为人人，实则人人为我?设定目标的方法 ?目标分割 ?设定实际的目标 ?设定明确的目标 ?设定可达成的目标 ?设定与个人利益相关的目标?工作计划与监督 ?必须做到时时监督 ?设定B计划 ?根据不同情况设定不同方案 ?方案来自于讨论第三单位：团队建设的选，训，用，留?如何选才 ?确定价值取向 ?销售人员应有的特质 ?两个不好的员工不如一个好员工?如何育才 ?教育与培训之区别； ?心态、素质教育； ?技术、能力训练； ?解惑之思辨法则； ?教育培训体系的建立与实施。 ?如何用才 ?授业的主要原则； ?薪酬与绩效匹配；

?激励机制； ?岗位职务说明书； ?制度与流程； ?如何留才 ?思辨留人； ?情感留人； ?事业留人； ?待遇留人第四单元：管理者的任务 ?何为教练式领导 a)教练与管理者的区别 b)何为好的教练 ?上司为何不喜欢培养下属 a)没时间 b)没意愿 c)没能力 d)没耐性 e)没利益 ?讨论：员工绩效不佳的原因案例:优秀的足球教练第五单元：正确下达命令 ?命令方式及应考虑的事项 a)正确分析下属 b)调整下达方式 c)以尊重人为前提 ?提升部属接受命令的意愿 a)探寻需求

龙湖地产施工图设计技术指引

山东新嘉集团有限公司施工图设计指引总则一、目的为解决设计、绘图、施工中的常见问题，提高设计施工质量，减少不必要的损失，不犯以往工程中犯过的错误，从而使整体造价控制在最经济合理的范围内，特制定本施工图设计指导书。二、依据 1.山东新嘉集团以往工程经验教训总结； 2.国家及山东相关各种设计规范；三、要求：本指导书为设计任务书的附本。凡承接新嘉集团住宅建筑及规划的施工图设计单位，务必遵照本指导书要求执行，如因未执行本指导书要求，而经新嘉集团自行改正的，按实际所发生的设计及施工费用，加倍扣除设计费。四、解释权：本指导书的解释权属山东新嘉集团研发部。图纸表达

●施工图名称表述应完整，编号应齐全。图纸不应有重号现象。 ●施工图各栋建筑物应地上地下同时表达。 ●设计变更的要求： A.应修改图纸目录； B.应修改变更图纸的日期，且精确到日； C.修改图的修改符号位置应统一； D.应详细说明变更原因； E.修改图应标明修改项目及部位。 ●在按小区统一出图的同时，应按栋号单独出图。 ●安装设备图纸应以规范化的语言符号表达。 ●凡从施工图设计合同中规定的设计周期截止日起，提供我公司的图纸深度，必须满足国家颁布的《建筑工程设计文件编制深度的规定》。

目录扉页 (2) 图纸表达 (2) 目录 (4) 第一章总体设计 (6) 1.1 导则 (6) 1.2 总体规划 (6) 1.3 总图竖向 (6) 1.4 消防 (6) 1.5 附属用房 (7) 1.6 室外环境 (7) 1.7 车辆 (8) 1.8 道路 (8) 第二章建筑设计 (9) 2.1 综合要求 (9) 2.2 单元户型 (10) 2.2.1 单元套内 (10) 2.2.2 厨房 (11) 2.2.3 卫生间 (12) 2.2.4 阳台及露台 (14) 2.2.5 门 (15) 2.2.6 窗 (15) 2.2.7 空调 (16) 2.3 公共空间 (17) 2.3.1 单元入口及楼梯间 (17) 2.3.2 电梯及电梯厅 (18) 2.2.3 筒体应满足消防要求 (20) 2.2.4 楼层竖向 (20) 2.3.5 地下室 (21) 2.3.6 设备用房 (24) 2.3.7 屋顶、女儿墙及栏杆 (25) 2.3.8 管道井、设备表箱 (26) 2.3.9 商业店面 (26) 2.3.10 会所 (27) 第三章结构设计 (28) 3.1 设计原则 (28) 3.2 设计荷载 (28) 3.3 基础设计 (29) 3.4 上部结构 (29) 3.5 其他要求 (31) 3.6 含钢量标准 (32) 第四章给排水设计 (33)

上海龙湖艳澜山景观设计任务书

上海青浦赵巷8号地块景观设计任务书编制单位：上海龙湖置业发展有限公司二零零七年十二月二十五日

正文部分一、项目概况二、设计依据及基础资料三、景观设计要求四、景观设计工作内容及目标五、景观各阶段设计成果要求六、景观各阶段设计成果及数量七、景观造价控制八、景观设计范围及时间进度安排九、合作方式附件部分一、政府文件（批文、意见书等）二、图纸资料（基础资料、条件图等相关图纸）（应同时提供电子文件）三、规范规定四、其他支持性文件（报告、表格等）五、参考项目资料

一、项目概况 1.用地概况及分析 1)用地位置：本项目位于上海市青浦区赵巷镇嘉松公路西侧，与“绿地国际山庄”项目隔路相望。 2)用地现状 ●用地概述：距市中心（人民广场）约25公里，约30分钟车程。 ●用地四周及范围简述：北至淀浦河桥；西至崧塘河；东至嘉松公路；南至规划7号路（嘉松路以东已建成段路名为“业锦路”）。地块被规划6号路（嘉松路以东已建成段路名为“业煌路”）分隔为两部分，总用地面积约19.65公顷。 ●用地现状的地形地貌：场地平整。 ●绿化植被：场地内现有农田、零星树木、水沟、水塘。 ●气候气象：属北亚热带季风气候，温和湿润、日照充足、降水丰沛、四季分明。年平均气温17℃左右。冬季1月最冷，月平均气温 3.5℃；夏季7月最热，月平均气温27.8℃。年日照时间约2000小时。全年无霜期约230天，日平均气温在10 ℃以上的共计约233天。年均空气相对湿度约80％。雨量充沛，年均降雨量1200毫米，雨日约132天。降雨的季节分配较均匀，夏季约占40％、冬季占13.0％，约有70％的降雨量集中在4～9月，降雨强度多以中小雨为主。5～9 月为汛期，汛期有春雨、梅雨（6月中下旬至7月中旬）、秋雨三个雨期。春季始于3月；夏季自梅雨开始，进入盛夏后，高温干燥，形成伏旱；秋季金风送爽，时有连绵阴雨；冬季晴朗少雨，偶有寒潮侵袭。 ●水文地质：不详。 ●噪音：区域内无噪音源；地块的噪音源主要是嘉松公路所带来的交通噪音。

万科施工图设计管理流程及设计任务书

施工图设计管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录

三、工作程序 3.1设计资料准备一线公司设计管理部在初步扩初设计完成，进入施工图设计准备阶段，设计管理部负责收集相关资料及施工图设计前的准备工作、各部门配合，主要包括： 1）产品研发中心：给出公司确认的项目部品控制表（B版）。 2）成本管理中心：给出公司确认的《施工图设计阶段限额设计及成本控制建议》。 3）经营开发部：提交规划部门、消防部门、环保部门、人防部门、交通管理等部门在内的关于方案或初步设计的审批意见书。 3.2《施工图设计任务书》编制和评审 1）一线公司设计管理部根据以上资料编制《施工图设计任务书》，经主管上级审核后，发送项目部、工程管理部、合约采购部、客服部进行会签并根据审查意见，对任务书进行修改完善最终报各部门主管上级联签确认。 2）一般情况，不建议初步设计和施工图设计的单位分开，一般不再进行施工图设计单位的招标。 3.3施工图设计与评审 1）设计管理部委派设计任务书，设计单位按设计任务书要求的时间、限额设计要求和成果标准提交设计资料；设计期间由设计管理部组织设计交流，并填写意见；各专业工程师依据产品功能需要，结合本专业具体情况，针对产品技术方案或某方面考虑进行专题分析。 2）因项目进度要求，经设计管理部主管上级批准后，可要求设计单位先行提交满足基础施工的条件图及总包招标图，由设计管理部组织项目部、工程部专业人员和外部专家（必要时）审查施工条件图及招标图，确保施工条件图及招标图满足后期设计及施工的技术条件，并最大可能降低无正式施工图带来的潜在风险。 3）设计单位按要求提交设计成果后，一线公司召集项目部、工程管理部、合约采购部、客服部、物业公司、总包单位（或总包招标入围单位）进行审查，各专业按设计审图要点进行审查；设计管理部将施工图送外部审图机构征求审批意见；同时，如项目进度要求，设计管理部提出依据内部评审的施工图纸，合约采购部提前进行总包、监理等招投标工作的申请，由一线公司总经理确认后执行。 4）一线公司设计管理部汇总内外部审查意见后，组织二次评审会，设计单位设计团队、外部顾问专家、项目部、工程管理部、合约采购部、客服部、物业公司、总包单位

商业综合体结构设计概述

商业综合体结构设计指引 2015-05 前言本设计指引针对商业综合体得特点,按照设计全过程管理、分阶段评审得指导思想,从方案设计到施工图设计,在满足国家规范要求得前提下,提出适合商业综合体得相关技术要求与指标。目录一、结构设计依据二、主要材料三、结构方案设计要点四、结构施工图设计要点五、建筑使用功能控制要点一、结构设计依据 1、结构设计基本参数建筑结构得安全等级、设计使用年限、抗震设防类别、抗震设防烈度、基本加速度、基本风压雪压、地面粗糙度类别、建筑场地类别等参数取值应满足规范基本要求或主管部门认可得专项咨询报告,不宜再提高标准。 2、恒荷载屋面、楼面、地面以及建筑隔墙得恒荷载标准值根据建筑设计任务书要求使用得材料、墙体厚度及装修标准计算确定。墙体荷载计算时应注意区分防火隔墙与普通轻质隔墙得容重。若无厨房具体位置,可适当扩大预留厨房区域。

在施工图设计中,应为外立面(幕墙、灯箱、LED屏)预留相应得荷载,特别注意玻璃幕墙与石材幕墙得荷载应按图纸取值。3、活荷载各公司都有自己得规定,具体可以参照万达与龙湖得规定。 4、设备荷载设备用房得荷载取值宜由设备专业按实际情况计算提供。否则可以按照《全国民用建筑结构技术措施》取值。对于屋面集中放置得暖通设备,结构设计需要设备专业提供相应资料。 5、消防车荷载应考虑荷载得最不利布置及车轮下垫层得应力扩散,换算为等效均布荷载。对于基础、裂缝控制只考虑平时使用荷载,梁、柱、楼板强度设计时考虑消防车荷载组合。当结构板上存在覆土或其她填充物时,消防车得轮压需要考虑应力扩散予以折减后作用于结构梁板上,消防车荷载按照规范要求进行最不利布置计算梁板得截面与配筋。柱、基础设计以及裂缝宽度控制不考虑消防车荷载,但应满足正常使用荷载得要求。 6、其它荷载主要中庭区可适当提高活荷载,为水景、大型雕塑等预留可能性。主要中庭顶采用轻型屋面时,应预留吊挂荷载。吊挂荷载取值以推广部门建议为准。应考虑吊在地下室顶板得大管径水管得荷载影响。其她未列荷载按规范取值。二、主要材料钢筋由强度控制得受力钢筋(包括纵筋与箍筋),优先采用HRB400与HRB500级钢筋,待规范给出更高级别得钢筋以后,可采用更高强度等级得钢筋。由构造控制得钢筋可比较钢材价格,采用较低级别品种,以降低成本。混凝土