新型城镇化为房地产市场带来新机遇

新型城镇化为房地产市场带来新机遇

摘自：宏观经济新华网2013-05-02 17:49

在新型城镇化的进程中，中小开发商面临着全新的发展机遇。现在是到了给房地产恢复其本义的时候了

十八大以后，中央提出了新型城镇化的发展方向，这是中国经济和社会新的发展战略。这一新战略的提出，标志着中国经济社会发展方式将由高速发展向均衡发展转变，将由集中配置资源的方式向均衡配置资源的方式转变，将由沿海化、中心城市化的方向朝区域发展和城乡统筹的方向转变。这些趋势，对房地产业提出了新的挑战和机遇。在这样的背景下，能否抓住机遇，推进行业转型创新，决定了行业的命运，也将深刻影响中国经济和社会发展的进程。

与此同时，对房地产的调控也日趋深入。2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议再出“国五条”抑制投机投资购房加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次调控。

新型城镇化带来新机遇

新型城镇化的龙头是产业导入、产业升级和新兴产业的发展。房地产业的服务性和金融性，决定了房地产具有导入与整合各类资源的平台功能，具有支持与推动产业发展的服务功能和金融功能，也就决定了它在产业发展、尤其是新兴服务业发展中的重要的地位和作用，决定了它与产业、与城镇化发展共生共荣的关系。

中国经济结构的调整和产业升级、新兴服务业的发展是新型城镇化的基础和前提。没有产业，就没有真正意义上的人口聚集，也就没有真正意义上的城镇化。要实现产业的发展，当然要依赖于土地这个核心的、先导的生产要素，依赖于房地产整合资源的平台功能、服务运营功能和金融支持功能。这就为房地产发展、产业发展和新型城镇化找到了共赢的支点，也为房地产的转型和创新指明了方向和路径。这就是，房地产的转型创新必然与走产业结构调整、与产业升级、与新兴服务业发展相结合的路径，走与新型城镇化的发展相结合的路径。近年来，园

区地产、商业地产、养老住区、文化旅游地产等的发展，已经开始产生了与产业、与城镇高度融合的新商业模式，成为房地产转型创新的主流。

新型城镇化，与传统意义上的城市化有不同的内涵。几十年来，中国经济和社会的发展主要还是以政府为主导的，通过集中配置资源的方式，以土地财政为动力的，重心放在沿海地区和中心型城市的高速发展模式。这样的发展经济启动的初级阶段是必要的，但是，高速发展模式导致的透支资源、污染环境及损害社会公平等，决定了它只能是阶段性的发展模式，而不是可持续的发展模式。对房地产的宏观调控，本质上是也并不仅仅是对房地产本身的调控，而是通过对房地产的调控，对中国经济和社会发展的高速模式踩刹车。新型城镇化，作为国家新战略，就是要变高速发展为均衡发展，变行政性集中配置资源为市场化的均衡配置资源，变单一的土地财政为可持续发展的财政。这是一场深刻的制度性、结构性改革。新型城镇化，本质上是人的城镇化，当然也必须以产业为先导、以土地为平台。没有产业，就没有人的城镇化，而产业要进入、要升级、要发展，也必须依赖于土地制度的改革，促进集体建设土地向城镇建设土地的转化，让土地成为可流动的生产要素和资产，成为整合各类资源和促进产业发展的平台。土地制度的改革，包括集体建设土地的集约化利用、集体建设土地直接入市、对支持不同产业发展采取区别化的用地政策，等等，都将成为产业发展和城镇化发展的基础。从这个意义上，更能深刻地体会“改革是最大的红利”的含义，也更能深刻地认识到房地产所具有的整合资源的平台功能、服务运营功能和金融支持功能的巨大价值。

推进新型城镇化，就是要通过实现资源的均衡配置，实现经济和社会的均衡发展。在地域广阔、发展水平差异大的中国，实践已经证明，这不可能依赖于行政的力量来推动，必然要有新的思维、新的路径来实施，这个路径就是通过改革，启动市场化的力量，发挥市场在实现资源均衡配置、实现均衡发展的独特作用。一方面要通过土地制度、行政管理制度、户籍制度、社会保障制度等深层次的制度改革，另一方面，则需要依靠市场自身的实践，鼓励市场的力量在新型城镇化的过程中进行产业导入、升级和新兴产业的发展，逐步实现资源的有效配置。显然，在这一过程中，房地产转型创新所形成的新商业模式，如园区地产、养老住区、文化旅游地产等将发挥市场化均衡配置资源、推动产业升级与发展的重要作用，从而发挥出以市场化的方式推进新型城镇化的作用。

中小开发商迎来黄金期

随着宏观调控的深入，房地产业的行业集中度越来越高，中小房地产开发商受到的挑战越来越大，越来越难以在传统模式中生存；然而，在新型城镇化的进程中，中小开发商却面临着全新的发展机遇。中小开发商，尤其是民营开发商，完全可以发挥船小好调头、创新能力强、地方资源结合度高等特点，结合自身的状况进行转型创新，通过转换思维方式，以高科技、文化创意、旅游度假、养老产业、生态农业等新兴产业为先导，以房地产作为平台，跨界整合资源，把政府作为最重要的客户，发挥房地产的平台功能和资产功能，做好服务和运营，创造出各种房地产与产业、与城镇化互动发展的新模式，推动产业和城镇化的发展；通过这样的创新和转型，开发商完全可以成为新型城镇化发展中的核心力量和有力推手，房地产业在新型城镇化发展中完全可以发挥出更加重要的作用。广大的内陆地区、大城市郊区及众多中小城镇，因其所处的位置和经济发展阶段，决定了这些区域在文化创意产业、养老产业、度假产业、生态农业等方面的独特发展优势，这些产业正是中国经济转型和升级的主流方向，在宏观政策面得到了政府和政策有力的鼓励和支持，正处于发展的黄金期。正是在这样的背景下，全经联(微博)（全国房地产经理人联盟）中的很多企业家在这些领域做出了许许多多的探索和创新，总结了很多成功的经验和案例，全经联也将这些案例建成了行业的实战教学基地。这些一线的实践和探索，有力地促进了企业自身的转型和可持续发展，推动了行业的转型和新型城镇化的发展，也成为行业宝贵的智库。

可见，新型城镇化的战略，给房地产转型和创新创造了巨大的机遇；房地产的转型创新，又为新型城镇化注入了持续的动力，两者相互促进，形成良性的互动，对实现新型城镇化——人的城镇化具有非常重要的战略意义。同时，也可以期待，在这一过程中，住宅产业也将迎来新一轮的发展春天。

告别传统发展方式

本轮针对房地产的严厉的宏观调控，就是这些因素集中的和综合的反应。调控的本质也是希望通过限购限贷等无奈而极端的行政性方式，倒逼发展商和地方政府转变发展方式，这反映出房地产的发展模式正在进入一个新的转折阶段，也反映出中国经济和社会的发展进入一个新的转折阶段。

改革开放几十年来，房地产业在经济社会发展和城市化的进程中扮演了重要角色，拉动了消费，改善了民众居住条件，并拉动五十多个相关产业的发展，房地产及相关行业对GDP的贡献率逐年快速提升；近几年来，房地产甚至扮演了经

济与社会发展火车头的角色，作用巨大。但是，房地产业目前的发展，无论是理念上还是方式上，都还是粗放型、消耗型的发展，这样的发展方式越来越受到资源、环境、社会公平等因素日益增强的影响和制约，越来越不可持续。传统的房地产发展方式，是建立在传统的城市化模式基础上的，是一种粗放的、面包面粉式的发展方式，突出特点是：

一．建立在土地财政、集中配置资源的、城乡二元土地制度分置基础上的高速城市化模式决定了房地产粗放的、面粉面包式的发展方式。这种城市化模式导致人口、资本向中心性大城市及沿海地区快速、集中性的聚集，导致了地方政府对土地财政的过度依赖，导致了土地资源的快速出让与快速消耗，也必然导致这些地区房价持续、不断攀升。显然，这种城市化的模式已不可持续，这也正是新型城镇化模式必须要破解的难题。

二．房地产面粉面包式的发展模式，必然导致与城市、与产业的结合度低。一次性出让了土地70年、50年的使用权，大多建造的是消费型的商品住宅，与产业发展和城市功能的结合度低，无法为城市创造持续增长的税源，无法为产业发展和城市发展创造更多的价值。

三．房地产面粉面包式的发展模式，必然导致开发与运营相分离，必然表现为高负债、高速度，必然导致土地利用率低、产品品质差、资源消耗大，社区运营与管理差，等等。

长期以来，这种发展方式积累了众多问题，对资源、环境和社会公平等方面构成严重威胁，目前已经进入了持续爆发的阶段，这种状况受到政府、公众和舆论不断增长的质疑和抵触，行业的转型和创新势在必行。而新型城镇化战略的提出和实施，也恰恰给房地产创新和转型提供了一个很好的环境和时机，

房地产业本质上是服务业，房地产具有服务和金融双重属性，整合资源、服务运营、金融支持是房地产的重要功能；房地产的价值是贯穿于土地运营、项目开发、后期运营三个阶段、全寿命周期的价值。但这些年来，我们把房地产业简单地认为是商品住宅的开发与销售，显然完全误解和扭曲了房地产的本质含义。当然，这与中国发展的阶段性有紧密关系，一方面我们要弥补几十年在住宅方面巨大的欠账，另一方面也需要集中资源加速发展城市化。在这样的认识中，房地产只有“房”，有“地”，而没有“产”，没有“产业”和“资产”的概念；房

地产的本质功能和价值，即为产业和城市发展服务的，整合资源、服务运营、金融支持的功能与价值被严重忽视；而这些功能和价值，正是房地产在推动经济和社会发展中最为重要的功能，是房地产最具动力也最可持续发展的价值，现在是到了给房地产恢复其本义的时候了。

房地产的转型创新和新型城镇化的发展，都离不开改革。制度性、结构性改革是推进房地产转型创新和新型城镇化的内在动力，改革是最大的红利。然而，改革不可能凭空而降，需要从实践中积累案例、总结经验，边干边改。因此，当下最该做的事情，就是明确方向、累积共识、解放思想，鼓励房地产企业在实践中创造性地探索和实践，不断地总结经验，在实现自身企业成长的过程中，也为行业的转型创新、为新型城镇化的发展贡献可行的、有效的思想和方法。

沁园春·雪

北国风光，千里冰封，万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上下，顿失滔滔。

山舞银蛇，原驰蜡象，欲与天公试比高。

须晴日，看红装素裹，分外妖娆。江山如此多娇，引无数英雄竞折腰。

惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋祖，稍逊风骚。

一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射大雕。

俱往矣，数风流人物，还看今朝。

出师表

两汉：诸葛亮

先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。