上世纪90年代海南房地产泡沫警示
上世纪90年代海南房地产泡沫警示
1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的
发现，他还准备继续“淘”下去。
为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北
京发展。
一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。
对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破
裂，是一段难以磨灭的记忆。
1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，
发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。
1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过160万
的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。
平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。事实上，大部分人和潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。
时隔十五年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天：1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；
同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收
入的40%来源于房地产业；
据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长
超过4倍。
与海南隔海相望的广西省北海市，房地产开发的火爆程度也毫不逊色。
1992年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。经过轮番倒手，政府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。以至于次年前来视察的朱镕基副总理忍不住提醒当地政府：“北海不同于我的上海…… （北
海建设）要量力而行”。
在这场空前豪赌中，政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。其中银行不仅充当了游戏的鼓手和输
血机，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。
泡沫生成期间，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源
源不断涌入海南，总数不下千亿。
When you are old and grey and full of sleep,
And nodding by the fire, take down this book,
And slowly read, and dream of the soft look
Your eyes had once, and of their shadows deep; How many loved your moments of glad grace, And loved your beauty with love false or true,
But one man loved the pilgrim soul in you,
And loved the sorrows of your changing face; And bending down beside the glowing bars, Murmur, a little sadly, how love fled
And paced upon the mountains overhead
And hid his face amid a crowd of stars.
The furthest distance in the world
Is not between life and death
But when I stand in front of you
Yet you don't know that
I love you.
The furthest distance in the world
Is not when I stand in front of you
Yet you can't see my love
But when undoubtedly knowing the love from both
Yet cannot be together.
The furthest distance in the world
Is not being apart while being in love
But when I plainly cannot resist the yearning
Yet pretending you have never been in my heart.
The furthest distance in the world
Is not struggling against the tides
But using one's indifferent heart
To dig an uncrossable river
For the one who loves you.
倚窗远眺，目光目光尽处必有一座山，那影影绰绰的黛绿色的影，是春天的颜色。周遭流岚升腾，没露出那真实的面孔。面对那流转的薄雾，我会幻想，那里有一个世外桃源。在天阶夜色凉如水的夏夜，我会静静地，静静地，等待一场流星雨的来临…
许下一个愿望，不乞求去实现，至少，曾经，有那么一刻，我那还未枯萎的，青春的，诗意的心，在我最美的年华里，同星空做了一次灵魂的交流…
秋日里，阳光并不刺眼，天空是一碧如洗的蓝，点缀着飘逸的流云。偶尔，一片飞舞的落叶，会飘到我的窗前。斑驳的印迹里，携刻着深秋的颜色。在一个
落雪的晨，这纷纷扬扬的雪，飘落着一如千年前的洁白。窗外，是未被污染的银白色世界。我会去迎接，这人间的圣洁。在这流转的岁月里，有着流转的四季，还有一颗流转的心，亘古不变的心。
房地产产生泡沫的原因及其防范策略
学号： 现代房地产投资与开发结课论文 课题名称：房地产泡沫产生原因及防范策略研究院（系）： 姓名： 指导老师： 班级： 日期：2014/12/25
摘要:本文运用综合分析和归纳的方法，通过中国知识网和万方数据等数据库，运用高级检索方法，在“篇名”处输入了“房地产泡沫成因”和“防范策略”两个关键词，搜索有关房地产泡沫成因和防范策略的相关学术论文，然后按照时间排序，选择了近十几年关于房地产可行性研究的20篇学术论文作为参考文献，进行综合分析，概述了房地产项目泡沫的成因及其防范策略，认为是否能够有效的预防房地产泡沫是我国房地产发展的关键之所在。最后得出了如下结论：房地产泡沫的预防不仅仅需要政府转变观念，还需要严格控制银行贷款，并且进行有效的土地制度改革，从而防止房地长泡沫的产生。 关键词：泡沫经济、房地产泡沫成因分析、房地长泡沫防范策略
1前言 房地产市场的健康稳定发展，关系到整个金融系统和国民经济的稳定发展，同样，房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害。在新形势下，中央政府要房地产房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性、宏观调控、科学决策、正确引导、适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”，乃至重蹈20世纪90年代东南亚、海南房地产泡沫覆辙（1）。 2泡沫与泡沫经济 2.1泡沫的定义 2.1.1泡沫经济现象的历史回顾 荷兰1634-1637年的郁金香泡沫 密西西比股市泡沫(法国) 南海泡沫 日本房地产泡沫 我国1910年的橡皮风潮、80年代长春的“君子兰”泡沫、1992年-1993年海南、北海房地产泡沫。 2.1.2泡沫的定义 概念：泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫又称价格泡沫、资产泡沫（asset bubble），或投机泡沫(speculative bubble)，或资产价格泡沫。 两重含义：（1）指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态；（2）指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。(2) 2.2实体经济、虚拟经济与泡沫经济(3) 2.2.1实体经济 实体经济是指物质产品、精神产品的生产、销售及提供相关服务的经济活动，不仅包括农业、能源、交通运输、邮电、建筑等物质生产活动，也包括了商业、教育、文化、艺术、体育等精神产品的生产和服务。 2.2.2虚拟经济 虚拟经济是指相对独立于实体经济之外的虚拟资本的持有和交易活动。虚拟资本是市场经济中信用制度和货币资本化的产物，主要包括银行信贷信用、有价证券、产权及各种金融衍生品等。 2.2.3泡沫经济 泡沫经济是指虚拟经济过度膨胀导致的股票和房地产等长期资产价格迅速的膨胀，虚拟经济增长速度超过实体经济增长速度所形成的整个经济虚假繁荣的现象。 2.3价格波动、通货膨胀与泡沫经济 2.3.1价格波动与泡沫经济
20世纪90年代以后的管理理论
１．资源学派与核心能力理论２．学习型组织理论３．有关超越竞争的战略管理理论４.最新趋势 １.资源学派（1）进入90年代以后，企业环境变化频繁性和程度增加，行业的利润高低不再成为决定企业竞争优势的决定因素。学者们发现，即便是处于利润水平低的行业，也可以获得竞争优势，而且同一行业中的企业在经营绩效上也会存在很大差别。因此，主张以企业所拥有的资源和能力为战略制定基础的理论迅速兴起。密西根大学的普莱哈莱德( C.K. Prahald) 和伦敦商学院的哈默(Gary Hamel)是这一学派的代表人物。1990年，他们分析了一些世界上的知名公司后，提出，一个企业竞争优势的根源在于各种核心能力的集合。从长期来看，企业的竞争力来自比对手以更快的速度和更低的成本建设核心能力的能力。他们还指出核心能力具有延展性、对于顾客有潜在的巨大价值和难以模仿性等特点。 ２.资源学派（2）资源学派认为，每个组织都是独特的资源和能力的结合体，这一结合体形成了战略的基础。另外，该学派假定各个公司的资源和能力是各不相同的，同一行业中的公司不一定拥有相同的战略资源和能力。这样，资源的差异性和公司利用这些资源的独特方式就成为公司竞争优势的来源。因此，战略管理的主要因素是培植独特的战略资源和对资源的独特的运用能力，即核
心能力。核心竞争力 （一）.基本概念：核心竞争力是“组织中的积累性学识，特别是关于如何协调不同的生产技能和有机结合多种技术流的学识”。（二）.观点基本：（1）企业经营战略的关键在于培养和发展企业的核心竞争力。核心竞争力的形成要经历企业内部资源、知识、技术等的积累、整合过程。（2）并不是企业所有的资源、知识和能力都能形成持续的竞争优势，而只有当资源‘知识和能力同时符合珍贵、异质、不可模仿、难以替代的标准之时，它们才成为核心竞争力，并形成企业持续的竞争优势。 ２．学习型组织理论彼得·圣吉1990年的著作《第五项修炼》从组织的角度对战略管理理论进行了阐释。作者认为，战略管理的最终目的是动态适应环境的变化，而组织学习就是适应环境变化的有效方法。对于企业的成败兴衰具有举足轻重的影响。尤其是在已经到来的信息社会和知识经济时代，组织学习变得特别重要。作者也具体提出了成为学习型组织所必须具备的五项修炼：自我超越、改善心智模式、建立共同愿望、团队学习和系统思考。其中：系统思考贯穿于其他四项修炼的全过程，它整合其他四项修炼而成一体。对组织来讲，单独进行某项修炼并不难，但这并没有多少意义，必须把这五项修炼结合在一起进行，才有可能建成一个学习型的组织。
海南岛地形地貌概况及其变化情况(以西部为例)
海南地理环境调查 一、海南省地理位置 海南省位于中国最南端。北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。 海南省的行政区域包括海南岛、西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域，是我国面积最大的省。全省陆地（主要包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛）总面积3.54万平方公里（其中海南岛陆地面积3.39万平方公里），海域面积约200万平方公里。 地形与地貌 海南岛四周低平，中间高耸，以五指山、鹦歌岭为隆起核心，向外围逐级下降，由山地、丘陵、台地、平原构成环形层状地貌梯级结构明显。山地和丘陵是海南岛地貌的核心，占全岛面积的38.7%，山地主要分布在岛中部偏南地区，丘陵主要分布在岛内陆和西北、西南部等地区。在山地丘陵周围，广泛分布着宽窄不一的台地和阶地，占全岛总面积的49.5%。环岛多为滨海平原，占全岛总面积的11.2 %。西、南、中沙群岛地势较低平，一般在海拔4-5米之间。 海南岛形似一个呈东北至西南向的椭圆形大雪梨，东北至西南长约200公里。西北至东南宽约18O公里，总面积（不包括卫星岛）3.39万平方公里，是我国仅次于台湾岛的第2大岛。环岛海岸线长1528公里，有大小港湾68个，周围负5米至负10米的等深地区达2330.55平方公里，相当于陆地面积的6.8％。海南岛热带面积占全国热带总面积的42．4%。 环岛平原在地区分布上，琼北有文昌海积平原，琼西北有王五——加来海积阶地平原，琼南有琼海——万宁沿海平原和陵水——输林沿海平原，琼西南有南罗——九所滨海平原。南海诸岛地形具有面积小、地势低的特点。其中以西沙群岛的永兴岛面积较大，计1.8平方公里，其余都在1平方公里以下，最高的西沙群岛石岛，海拔也不过12~15米，其余一般都只高出海平面4~5米。此外，还有一群暗沙——水表岛屿。 海南岛北与广东雷州半岛相隔的琼州海峡宽约18海里，是海南岛与大陆之间的“海上走廊”，也是北部湾与南海之间的海运通道。从岛北的海口市至越南的海防仅约22O海里，从岛南的榆林港至菲律宾的马尼拉航程约65O海里。 西沙群岛和中沙群岛在海南岛东南面约300多公里的南海海面上。中沙群岛大部分淹没于水下，仅黄岩岛露出水面。西沙群岛有岛屿22座，陆地面积8平方公里，其中永兴岛最大（1.8平方公里）。南沙群岛位于南海的南部，是分布最广。暗礁、暗沙、暗滩最多的一组群岛，陆地面积仅2平方公里，其中曾母暗沙是我国最南的领土，南海诸岛是太平洋与印度洋之间交通的必经之地，在国际海运航线上具有重要的战略地位。 二、海南岛地貌分区和分类 1地貌区的划分 地貌区是根据岛内地貌的宏观差别，即区域地貌的综合特征来划分的，它受宏观的新构造运动格局和影响新构造条件的大地构造基础控制. 海南岛全境可划分为 2 个地貌区，即北部台地平原区和南部山地丘陵区，其分区界线大部分为区域性断裂，这些区域性断裂有的是一级大地构造单元界线，有的则是二、三级构造单元界线，其两侧新构造升降情况或幅度不同，从而造成了地貌宏观特征的差异 2. 地貌亚区的划分 地貌亚区是在地貌区内根据区域地貌的具体差异来划分的次一级地貌，其划分的依据为：在山地、台地和丘陵区为区域性断裂，两侧为不同升降幅度所控制的切割深度不一的山地、台地、丘陵和山间盆地；平原为不同的新构造沉降幅度和河流堆积强度所造成的区域性地貌以及残留的丘陵区. 在全岛的 2 个陆地地貌区内共可划分出14个地貌亚区（见图1）
浅谈当前海南房地产的营销策略
浅谈当前海南旅游房地产的营销策略 【摘要】随着经济的复苏，海南房地产业摆脱了以前的“烂尾楼”，尤其是随着旅游产业的快速发展，海南的旅游产业脱颖而出，成为海南的支柱产业之一。在扩大内需，促进就业和拉动经济发展等诸多方面起了重要的作用，国际旅游岛建设目标的提出更是加速了海南房地产的发展。海南要健康稳定的发展旅游房地产业，就需要了解市场，组建人才队伍，注重营销策略，提高核心竞争力等。 【关键词】房地产 SWTO 发展状况营销策略 1、了解旅游房地产的概念 本人大致的了解了一下，广义上，所有与旅游结合的房地产都可以叫做旅游房地产；狭义上，旅游房地产是以旅游区域的自然景观，深厚的历史积淀，浓郁的文化气息等为开发机会，以优美的景观和良好的度假配套设施为依托，以本地区和本地区以外的人群为主要的销售对象的房地产项目旅游。 2、对海南房地产业市场SWTO的分析 优势（strenght） 海南省位于中国的的最南端，拥有各式各样的奇特的地貌景观，比如五指山，尖峰岭，中国雷琼世界地质公园等。地处热带海岛季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，降水丰沛，四季如春，是适合众多老年人的养老圣地，也是冬季避寒的不二选择。而且这里的名族特点明显，有些
地方还保留着最原始的织布方式和生活面貌。这里还有亚洲小姐选美赛事，博鳌亚洲论坛，吸引着全国甚至世界各地的人到此一游，人流量还是比较多的。 劣势（weakness） 区域经济发展相对落后海南一直远离中国经济发展的中心，甚至难以有效地得到珠三角经济发展的辐射，还有上个世纪90年代初的房地产泡沫和21世纪初区域的经融危机则长期拖累了海南经济的发展 机会（opportunity） （1）、是全国唯一全省范围内的经济特区，而且还在2010年确定了海南省国际旅游岛的建设，为促进旅游房地产的建设提供了很好的前景 （2）、软硬件不断的完善，比如三亚的凤凰国际机场，海口的美兰国际机场，海南东环铁路，为全国甚至全世界的交流有了更好的条件威胁（threat） 旅游房地产的建设，势必会对生态环境具有一定的破坏，也破坏了自然的生态资源， 3、对海南旅游房地产的发展状况的分析 3.1旅游房地产的“泡沫问题” 过热的投资聚集，势必会产生供大于求的恶性供需关系，尤其是旅游业是对突发事件毫无抵抗力而且很脆弱的产业，如一颗炸弹毁掉巴厘岛整个旅游产业。还有很多的空置房和半拉子工程,这是对资源
九十年代海南房地产泡沫警示
九十年代海南房地产泡沫警示 开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60％以上。当银行开始着手处置不良资产时，才发现很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。 1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的发现，他还准备继续“淘”下去。 为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北京发展。 一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。 对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破裂，是一段难以磨灭的记忆。 1988 年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。 1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。 平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。事实上，大部分人和潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。 时隔十五年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天： 1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产
2011年高考真题——历史(海南卷)word版含答案
绝密★启用前 2011年普通高等学校招生全国统一考试(海南卷) 历史 注意事项: 1.本试卷分第I卷(选择题)与第Ⅱ卷(非选择题)两部分。答卷前,考生务必将自己得姓名、准考证号填写在答题卡上。 2.回答第I卷时,选出每小题答案后,用铅笔把答题卡上对应题目得答案标号涂黑。如需改动,用橡皮擦干净后,再选涂其她答案标号。写在本试卷上无效。 3.回答第Ⅱ卷时,将答案写在答题卡上。写在本试卷上无效。 4.考试结束后,将本试卷与答题卡一并交回。 第I卷 本卷共25个小题,每小题2分,在每小题给出得四个选项中,只有一项就是符合题目要求得。 1.秦统一后,“废封建,立郡县”,确立专制集权制度,但皇帝之子、弟封王,一直延续到明清。 “分王子弟,以为屏藩”,就是历代分封子弟得主要理由。血缘分封长期存在说明 A.分封制有利于政权长期稳定 B.血缘分封就是中央集权得基础 C.分王子弟就是皇权得一种体现 D.周代制度受到历代政权推崇 2.西汉“文景之治”垂范后世。汉高祖“令贾人不得衣丝乘车,重租税以困辱之”;至文帝时, “法律贱商人,商人已富贵矣”,百姓“皆背本趋末”。晁错称这种现象就是“俗之所贵,主之所贱也;吏之所卑,法之所尊也。上下相反,好恶乖迕”。这表明汉初 A.商业活动得发展有利于经济恢复 B.商业畸形发展造成了农民得贫困 C.官商勾结使抑商政策未取得成效 D.重农抑商政策背离了农民得意愿 3.下列各项史料中,能够反映南宋都城临安面貌得就是 A.(崇仁坊北街)一街辐辏,遂倾两市,昼夜喧呼,灯火不绝。 B.有大市,自余(其余)小市十余所。大市备置官司,税敛既重,时甚苦之。 C.酒楼歌馆,直至四鼓方静,而五鼓朝马将动,其有趁早市者,复起开张,无论四时皆然。 D.郭(廓)城绕宫城南,悉筑为坊,坊开巷。坊大者容四五百家,小者六七十家。 4.《马可·波罗行纪》中记述,元朝时“所有契丹人,即契丹省得居民,都被迫离开旧都而迁 居新都”。这里得“契丹省”指得应当就是 A.岭北行省 B.辽阳行省 C.甘肃行省 D.云南行省 5.徐光启《农政全书》载,“今北土之吉贝(棉花)贱而布贵,南方反就是:吉贝则泛舟而鬻诸 南,布则泛舟而鬻诸北”。这说明当时 A.商业就是棉纺织发展得前提 B.商人买贱卖贵伤害了农业 C.北方农业生产比南方发达 D.南方经济较北方更有优势 6.明朝开国皇帝朱元璋下诏:“宜令郡县皆立学,礼延师儒教授生徒,以讲论圣道,使人日渐月 化,以复先王之旧,以革污染之习,此最急务,当速行之。”“复先王之旧”实质上就是指 A.延续元朝典章 B.继承华夏传统 C.复兴汉唐制度 D.回归周朝典制 7.明末清初黄宗羲、顾炎武、王夫之等人提倡经世致用,反对君主专制,这主要就是基于她们 A.对先秦诸子学说得阐释 B.对宋明理学得批判与继承 C.受西方启蒙思想得启发 D.对现实政治与社会得叛逆 8.清代地方行政制度大体沿袭明制,主管一省之民政、财政得官员,俗称“藩台”。该官职得 正式名称就是 A.节度使 B.枢密使 C.三司使 D.布政使 9.梭伦在抒情诗中表达了实行民主改革得原则:“我所给予平民得适可而止,她们得荣誉不减 损也不增多:即使就是对那些有财有势得人也一样,我不使她们遭受不当得损失。”在梭伦瞧来,政府应当 A.捍卫平民得权利 B.兼顾平民与贵族得利益
20世纪90年代以来的中国宏观经济政策调整
20世纪90年代以来的中国宏观经济政策调整 20世纪90年代以来,中国政府的宏观经济政策经历了三次较大的调整。即:1994-1997年政府实行了适度从紧的财政、货币政策,降低高通胀率,使国民经济顺利实现第一次“软着陆”;1998-2002年财政货币政策由适度从紧转向积极有限度扩张,扩大内需,降低高失业率,使国民经济顺利实现第二次“软着陆”;2003年下半年至今政府采取稳健的财政货币政策,加强宏观调控,抑制部分行业投资增长过快,减缓物价上涨压力,对保持经济平稳较快发展而避免大起大落起到了显著的作用。中国这些年的宏观经济政策调整的实践证明，在发挥市场对资源配置的基础性作用的同时，必须加强和改善宏观调控，根据宏观经济形势的变化，及时调整财政、货币政策及相关宏观政策措施，解决通货膨胀或通货紧缩问题，以保持总需求和总供给的基本平衡和人民币币值的基本稳定。这些社会主义经济建设的历史经验，对深化改革、扩大开放、促进发展、保持稳定，都是十分重要的。 一、1994－1997年的宏观经济政策调整：适度从紧 1988年中国发生了严重的通货膨胀，全国各地发生了抢购商品潮。于是中国政府从1988年的第四季度起实行严厉的“治理整顿”，利用各种手段紧缩投资和货币投放，结果使得价格的上升速度迅速下降。1990年零售商品价格降到只比上年上升2.1%，居民消费价格上升3.1%。严厉的紧缩也引起了经济增长速度的迅速下滑。为了扭转经济的进一步下滑，国家的宏观经济政策随即放松。从1991年开始经济又加快增长。1992年初，邓小平在“南方谈话”中，号召加快改革和发展。“南方谈话”推动了新的改革热潮，也促进了经济的上升势头。在1992年国民经济新一轮高涨中，地方、部门、企业表现了很高的积极性，但中央政府的领导部门对于推进改革显得消极被动，没有采取措施来推进财政、金融、国有企业等改革长期落后的部门。同时，采取了扩张性货币政策来刺激增长。各地把注意力放到了划开发区、铺基本建设摊子等方面，很快掀起了开发区热、房地产热、债券热、股票热、期货热等经济气泡，经济迅速达到过热状态。由此出现改革开放以来的第四轮通货膨胀开始攀升，并且在达到高位后长时间居高不下。到1993年上半年，由于投资急剧膨胀，特别是房地产投资迅猛增加，各地普遍建立经济开发区，结果导致了比1988年更严重的通货膨胀。 1993年6月，中国政府决定采取两方面的措施来实现宏观经济的稳定，保
房地产案例分析
2018年是王先生来到北京打拼的第五年了。五年前，大学刚毕业的他和无数年轻人一样，怀揣着梦想带着一腔热血来到北京，希望能凭借自己的能力在北京创造出属于自己的一片天地。在这五年间，王先生凭借着其出色的能力和不懈的努力，从最初的数据分析员升职到了如今的项目经理，工资也从最初的7000元每月上升到了20000元每月。 和大多数在北京打拼的年轻工作者一样，早在2013年刚来北京的时候，房价已经让初入社会的王先生望而却步，只能与其他人合租。在这五年里，王先生一直为在某一天拥有自己的一套房子而努力。可是尽管工资在不断升高，高物价和稳增不降的房价仍然让有房的梦想无法实现。经过五年来的打拼和积累，加上从父母那里得来的资产，王先生现今一共拥有约400万的存款，他在心里决定，今年无论如何也要先付首付买下一套属于自己的房子。 房价是一个古老的新问题。人类生活离不开房子，这就顺理成章地把房子推到了生活必需品的位置，“住者有其屋”人人都得有自己的立身之所。房子，不是一个新名词，但房价却是一个新生儿，尤其是高房价，更成了人们口中讨论最多的话题。因此，房价也就成了一个古老的新问题。 我国房价近几年持续上涨，北京、上海、广州等一些大城市的房价已经高达7万，在郊区的房价也没有在万元以下的。而大部分中级城市的房价也是很高，严重高出人们的承担水平。购房，渐渐的成为了大部分民众的新病。高房价让很多年轻人沦为了房奴，而且还要一代又一代的延续房奴传统，形成一个恶性循环。面对居高不下的房价，国家随之相继出台了不少政策，但都没用取得实质性的效果，房价依然高得让人难以接受。 王先生是湖南长沙人，23岁的时候他离开家乡独自来到北京打拼，到今年已经28岁了。以前的很多同学到这个年纪都已经成家立业了，王先生的家人也常常催促他赶紧安顿下来买房结婚。来自工作和生活的双重压力让王先生感到疲惫不堪，同时也让他感到迷茫，是一直在北京闯荡好呢还是回家乡能生活得更好呢？除北京之外，王先生最近一年也在一直关注着家乡有没有更适合的工作和更好的发展机会。但不管怎样，买房是头等大事，无论回去家乡发展还是打定主意在首都扎根，拥有自己的房子都是必不可少的。 买房的主意打定了，那么什么时候买房，到底在北京还是回家买房，买房的
我的海南回忆
我的海南回忆 徐智雄 昨天上午我很认真的翻看了旧日记本。 我是广州市第十中学一九六六届初中毕业生，六八年我们学校到海南岛上山下乡的同学有五十一人。于1968年11月17日离开广州，18号到海口，19号到达海南岛琼中县国营阳江农场，当天晚上就把我们分配到12队、16（枫柳）队、18（上墩）队。 我们学校12位同学，另加其他学校的7位同学，一共19人分到16（枫柳）队。 在我们到达前三天，已经有17位广州知青先于我们到达了生产队。到了1969年毕业季又来了15位广州知青，合计广州知青51人。 1969年前后来了两批潮汕知青50多人，16（枫柳）队的知青共有100多人。 当年16（枫柳）队有瓦房宿舍四栋，每栋房间八个（四大四小），每个房间一分为二，茅草房宿舍二栋，每栋五个房间，每个房间住四人，茅草房里的地是泥土地，床和桌都是用树丫插在地上，然后用放一横条，再铺上板就成了床和桌子。那时没有电，靠点煤油灯照明。我们广州知青基本上都是住在茅草房。 我们队里还有一栋又高又大瓦房倉库。还有一栋伙房、一栋学校、一栋托儿所、它们都是用树木、茅草、和泥建造的。还有围着连队周边而建的：许多老工人的茅草小伙房。 广州军区生产建设兵团自1969年4月1日成立后，我们阳江农场属兵团6师7团，团长王金贺（现役军人），政委翟尚志（现役军人、359旅南泥湾劳动模范、全国战斗英雄、后调兵团6师任副政委）。我们枫柳队为7团16连，连长周成珊（先后调任琼中太平农场副场长、保亭XX农场场长、海南省扶贫办公室副主任），指导员沈榜赐（后调别任，接任指导员孔繁长）。 我们16连在1969年年底，先后被评为7团、6师、兵团和广州军区先进连队，连长周成珊还代表连队到广州参加广州军区积代会，是7团唯一一个被评为广州军区的先进连队。 我们在连队期间，早上六点敲钟起床，都到大伙房打早餐，七点半在操场集合上工地。
上世纪90年代海南房地产泡沫警示
上世纪90年代海南房地产泡沫警示 1992年8月，正在海南“淘金”的潘石屹已经靠炒房炒地挣到了自己的第一个100万。如果不是一个偶然的 发现，他还准备继续“淘”下去。 为了核实一个项目的审批情况，潘石屹以五斤橘子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭着直觉，潘石屹意识到，“海南的房地产要出事了”。包括冯仑、易小迪、王功权在内的6位合伙人马上决定分家，撤回北 京发展。 一年后的6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招致命，海南房地产热浪应声而落，数千家开发商卷款逃离，留下烂尾楼遍地。 对于潘石屹以及其他经历过上世纪末“中国经济软着落”的人来说，1993年下半年海南房地产泡沫的破 裂，是一段难以磨灭的记忆。 1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成立中国第31个省级行政区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的“理想国”。用潘石屹的话说，1989年他坐船来到海南时还是黑蒙蒙一片，第二天醒来， 发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。 1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期，这座总人数不过160万 的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。 平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不都是为了盖房子。事实上，大部分人和潘石屹一样，都在玩一个“击鼓传花”的古老游戏，他们手里传的是地皮。 时隔十五年，下面的这组统计数字，依然能让我们感受到当年游戏的热火朝天：1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩； 同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，海南全省财政收 入的40%来源于房地产业； 据《中国房地产市场年鉴（1996）》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年，增长 超过4倍。 与海南隔海相望的广西省北海市，房地产开发的火爆程度也毫不逊色。 1992年，这座原本只有10万人的小城冒出了1000多家房地产公司，全国各地驻扎在北海的炒家达50余万人。经过轮番倒手，政府几万元/亩批出去的地能炒到100多万元/亩，当地政府一年批出去的土地就达80平方公里。以至于次年前来视察的朱镕基副总理忍不住提醒当地政府：“北海不同于我的上海…… （北 海建设）要量力而行”。 在这场空前豪赌中，政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角。其中银行不仅充当了游戏的鼓手和输 血机，自己也忍不住客串了一把玩家的角色。 泡沫生成期间，以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源 源不断涌入海南，总数不下千亿。 When you are old and grey and full of sleep, And nodding by the fire, take down this book,
世界历史大事年表(20世纪初-20世纪末90年代)
世界历史大事年表 20世纪初～20世纪末90年代末 ◇1917.11.7（俄历10月25日）俄国十月社会主义革命 ◇1918.11.11 第一次世界大战结束 ◇1919.1～6 巴黎和会 ◇1921.11～1922.2 华盛顿会议 ◇1922.10 墨索里尼在意大利上台 ◇1922.12 苏联成立 ◇1929～1933 资本主义世界经济危机 ◇1931.9.18 日本帝国主义侵华的“九一八”事件 ◇1933.1 希特勒在德国上台，开始建立法西斯专政◇1933.3 罗斯福就任美国总统，实行新政 ◇1937.7.7 中国全面抗日战争的开始 ◇1938.9 慕尼黑会议 ◇1939.9.1 第二次世界大战全面爆发 ◇1941.6.22 苏德战争爆发 ◇1941.12 太平洋战争爆发 ◇1942.6 中途岛战役 ◇1942.7～1943.2 斯大林格勒战役 ◇1944.6.6 美英军队在诺曼底登陆，欧洲第二战场开辟◇1945.5.8 德国签署无条件投降书 ◇1945.9.2 日本签署无条件投降书 ◇20世纪四五十年代第三次科技革命开始 ◇1945.10 联合国成立 ◇1947.8 印巴分治，印度、巴基斯坦独立 ◇1948 以色列建立，第一次中东战争 ◇1947.3 美国提出“杜鲁门主义” ◇1948 美国开始“马歇尔计划” ◇1949 北大西洋公约组织 ◇1949.10.1 中华人民共和国成立 ◇20世纪50年代初～70年代初资本主义经济发展史上的“黄金时期” ◇1955 华沙条约组织成立 ◇1956 匈牙利事件 ◇1959 古巴革命取得胜利 ◇1960 非洲有17个国家独立，这一年被称为“非 洲独立年” ◇20世纪60年代初不结盟运动形成 ◇20世纪60年代初～1973 美国侵略越南的战争 ◇1967 欧洲共同体成立 ◇1968 苏联出兵占领捷克斯洛伐克 ◇1973 第四次中东战争 ◇20世纪80年代末东欧剧变 ◇1991年底苏联解体
房地产泡沫对商业银行的负面影响
房地产泡沫对商业银行的负面影响 、概念界定 什么是房地产泡沫：房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。 房地产泡沫的主要特征：第一，房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；第二，房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；第三，房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；第四，房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。投机价格机制和自我膨胀的机制是房地产的主要内在运行机制。房地产泡沫是在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下，开始产生、膨胀和崩溃的。 ⒊房地产泡沫的判定：房地产泡沫的判定并无定论，在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非常困难。一般可以从以下指标或状况判断： ⑴整个经济是否过热。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。 ⑵投资增长率。当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危 ⑶商品房的空置情况。一般当空置率达到10％时，就是房地产业过热的预兆。 这些常用的标准外，人们通常还依据住房价格是否持续上涨、商品房价格与距民收入的增长是否同步，土地开发增长率是否节节上升，房地产商的负债率是否普遍持续上升，房价的实际价格与理论价格的相对差距等来判定。
、我国房地产泡沫问题的各种学术观点 的学者通过以下指标来评价我国近年来房地产泡沫状况，认为我国存在房地产泡沫。 ⒈房地产价格方面的指标 ⑴房价收入比房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值，反应了具名家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。美国是市场经济高度发达的高福利国家，其1991-2001年的房价收入比非常稳定，平均值是3.97.1998年，全球96个国家的房价收入比平均数为6.4。因此一般认为，房价收入比保持在6.0以内，就不会出现房地产泡沫。1989-2005年我国的房价收入比一直大于6，说明我国存在房地产泡沫。其中，2005年我国的城镇居民家庭人居可支配收入为10493元，房屋价格为3242元/平方米，每一百平米房价收入比达到了10.3。 ⑵房价与CPI同步率房价与CPI同步率也即房地产价格增长率与CPI的比。当房地产价格急速上升，并且大大超过CPI的上涨幅度时，就说明房地产价格偏离了其基础价值，出现了泡沫。在我国，由于CPI得波动很大，仅仅用房价与CPI 得同步率来判断是否存在房地产泡沫有失偏颇，比如2000—2001年，我国房价的上涨率不大，但由于存在通货紧缩，CPI的增长率很小，致使两者的值很大。因此该作者认为，房地产价格增长率大于10%，同时房地产增长率与CPI的比率超过4.0，就可以认为房地产存在泡沫。从这一标准出发可以发现，2004年和2005年我国存在明显的房地产泡沫。 ⑶房价与租金同步率反映房价与租金的同步率的指标有两个，房价房租比和月供与租金比率。我们认为房价房租比超过2就存在轻微的泡沫，超过5就存在严重的泡沫。2004年到2005年，我国房地产存在一种特殊现象，就是房价快速上涨而租金涨幅不大，房价与房租严重背离，房价房租比超过了10，说明从总体上我够存在比较明显的房地产泡沫。而月供与租金的比率大于1，就说明存在房地产泡沫的可能性。2006年年初我国主要城市中，绝大部分城市的月供与租金的比率都大于1，平均值达到1.27，其中杭州达到了1.96、上海为1.81、南京为1.6，表明这3个城市的房地产泡沫已经非常严重。
上世纪九十年代
螁上世纪90年代，钱谷融（中）与徐中玉（左）、王元化（右）在江苏。图片选自《钱谷融 文集》。 莈今年恰逢文艺理论家钱谷融先生95岁华诞，上海人民出版社于日前推出四卷本《钱谷融文集》为先生祝寿。昨天，《钱谷融文集》出版座谈会在上海作协召开，钱谷融先生自1970年代末以来在华东师范大学教过的学生、听过他课的学者和作家来到座谈会，为钱先生祝寿，回顾钱先生的文艺思想，对他的散淡人生、人格风范表达自己的敬意。 肆“吃货”钱先生 莃最爱清炒虾仁 螁作家陈丹燕买了一大束百合花献给钱先生，“钱先生喜欢美的东西。”陈丹燕从19岁开始在华师大中文系上钱先生的课，“接受钱先生的教导，他始终是我的长辈。钱先生的课虽然忘记了，但记得先生的为人清爽。”陈丹燕回忆说，钱先生一直对她说要回来看老师，“我要说，我是晓得的。” 蝿钱谷融先生的学生夏中义教授现在上海交通大学工作，他没有谈自己老师的学术成就，却介绍了先生的长寿“秘诀”。夏中义说，先生是一个善于享受人生乐趣的人，“他‘九五至尊’不容易，我有机会经常跟先生共享午餐，他不吃蔬菜。”说到这，钱先生自己都笑了。接着夏中义报了一下“吃货”钱先生的菜单——清炒虾仁。华师大中文系教授陈子善在一旁补充说，“最好是河虾。”夏中义接着报菜单：“清炒鳝丝（不要茭白丝）、鱼头砂锅（鱼头一定要大），最近发展的新品种是炭烤猪颈肉。”听完，钱先生自己哈哈大笑起来。 薄钱先生平时逢人就说自己“无能与懒惰”，陈子善教授昨天现场公布了对钱先生这句口头禅的考据成果，他说现在有文字可查最早的出处是1998年5月4日的一篇文章，“钱回顾自己的人生道路，第一次说自己‘无能与懒惰’，然后到了1999年6月1日，在一个对话录序里，第一句就说‘我这个人既无能又懒惰’。”陈子善教授说，这当然是自谦之词，因为在半年之后，“钱先生就写了一篇关于王元化先生的文章。”
1992,海南房地产泡沫事件启示录
1992，海南房地产泡沫事件启示录 众所周知的导火索，引发了众所周知的泡沫，造就了众所周知的人物、财富以及亏空。 为什么总会不厌其烦地回首这段地产史，难道只是为了追忆辉煌或伤痛？今天看来，追忆远不是目的。 ■本报记者李诚 如今在海南三亚担任某星级酒店副总经理的于益贤，是当年“海南房地产泡沫”的亲历者。1992年海南房价疯涨时，他担任一家房地产公司的副总。 这是他在接受本报记者采访时，一上来就说的三个故事—— 故事一：1992年，于益贤所在的房地产公司在海口建起了37幢别墅。据他回忆，当时别墅的成本是2000元/平方米，开盘售价为4500元/平方米，结果销售的第一天就被炒房者全部买去，一套不剩，仅仅几天，别墅再次标价，价格已涨到8000元/平方米，抢的人头破血流。 于益贤感叹，盖房的不如炒房的。
故事二：于益贤手下有一个售楼小姐，广东人，原先在政府机关上班，1992年辞职，带了一点生活费来到海南，刚来时找不到工作，就先做售楼小姐，工资不高，她和人合伙炒房，3个月后辞职专职炒房，走的时候，坐驾奔驰，身家上百万。 于益贤再次感叹，这种一夜暴富的故事，在1992年的海南，就像空气一样习以为常。 故事三：于益贤在南京工作过，南京有不少熟人，每年有不少朋友去海南玩，于益贤也会尽地主之谊。1992年炒房高峰，再有朋友过来玩，于益贤会建议他带个大额的汇票，玩几天，买几套房子再卖出去，带来的500万的汇票就变成800万了。 “那是个疯狂的年代，也是个泡沫年代。”于益贤总结说。 是泡沫，总会有破灭的时刻。1993年底，海南房地产的美丽泡沫化为乌有，这个号称中国局部泡沫经济的典型样本，在中国地产史上占据特殊地位。 于益贤说：“90年代，对于从未遭遇过真正金融危机的中国内地来说，从民间到决策层，都缺乏对泡沫经济的系统研究。” “击鼓传花” 于益贤记得他刚到海口市的情景，1989年——海南岛建省刚满一年（建省前，海南隶属于广东，1987年海南的工农业生产总值只占广东省的5%）。 “就像来到乡下，滨海公园一带是荒滩，龙昆北路两边是很深的荒草，滨海新村是一排破旧的楼房。大片大片的荒地加几排小楼房，就号称是这个‘天涯海角’的省会市中心，连红绿灯都没有，交警看到有人违章，顺手捡起路上的石头或树枝就扔过去。” 即便如此，初生的海南省充满了雄心壮志，它在1988年被设为全国惟一的省级经济特区。冲着这个名号，当年就有“十万人才下海南”之说。 海口，当时人口不到23万，总面积不足30平方公里的海滨小城，顿时成为全国各地淘金者的“理想国”。这些人中，有现在的海马集团董事长景柱、浙江吉利集团董事长李书福，还有冯仑、潘石屹这样的地产大腕。 潘石屹回忆说，1989年他坐船来到海南时，天色已晚，黑蒙蒙一片，第二天醒来，发现一夜之间，岛上已经涌进了15万人。 15万人都在寻找发财之路。
90年代海南楼市逃顶者的回忆
90年代海南楼市泡沫逃顶者的回忆 “天涯、海角”是海南两处最著名的景观。然而，那只是在当年海南房地产泡沫破裂之前，当泡沫破裂之后，海南的著名景观也就升级为“天涯、海角、烂尾楼”了。 人人都在玩的“击鼓传花” 上世纪90年代的海南，是个疯狂激情下的疯狂地方。那时，几乎每个在海南的人都在疯狂地玩一个叫做“击鼓传花”的炒作房地产的游戏，说句不好听点，应该称之为“博傻”游戏。每个人都在热浪传递中地避免自己成为最后那个接棒的“傻子”，于是，每个人都在尽快地把手中的房子、地皮转给下一个接棒者。 在这种心理下，“花”越传越快，房价越炒越高。根据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计：1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短3年，增长超过4倍。房价高涨的背后，海口市地价由1991年的几十万元每亩，一路狂飙至680万元每亩。 与房价、地价同时高涨的还有房地产开发公司的数量。前来工商管理部门登记注册的公司可谓络绎不绝，最多时每天竟然高达300家。高峰时期，总人数不过160万的海岛上，竟然出现5000多家房地产公司，平均下来，每320个人就有一家。 紧锣密鼓，夜以继日。 终于，有一天，鼓声停止。1993年6月24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条整顿措施招招针对房地产，海南房地产热浪应声而落。那些刚刚在高位接盘的开发商们无法找到下家，只好“花落我家”，然而，细看手中“花”，却发现“很多项目其实才挖了一个大坑”。 而这场泡沫最后的遗产，就是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，甚至出现建国以后第一家因支付危机而被央行宣布关闭的银行。 而那些在政策出台之前就意识到泡沫的危险性，从而可以全身而退的人们，是如何做到“身在此山”却“云深知处”呢? 逃顶者的故事一：潘石屹：五斤桔子的海南逃生记 “1989年我去了海南。海南特好!整个气氛都特别自由，周围大部分也都是北方人，大家都是闯天下的，什么都能谈得来。那时候挺穷的，可我穷，还有比我更穷的!”这是现任SOHO中国董事长的潘石屹初到海南的感受。 1989年，只有26岁的潘石屹无家无业，刚刚从河北廊坊石油部管道局经济改革研究室
人们似乎渐渐淡忘了20世纪90年代的亚洲金融危机
人们似乎渐渐淡忘了20世纪90年代的亚洲金融危机,然而,最近几年里,资产价格的大幅度波动,以及各国政府担心由此引发经济动荡而频繁实施高强度的宏观调控政策,又让人们重新反思现代经济中有关泡沫的一系列理论问题。事实上,经济学家们一直在思索:泡沫是如何形成的,又是怎样扩张的?金融危机不可避免吗?本文把泡沫问题放到现代金融经济这个大框架内来讨论,以揭示泡沫扩张向金融危机的演变过程,以及在这一演变过程中的决定性因素。 一资产价格、金融不稳定假说与经济泡沫 根据《新帕尔格雷夫经济学大辞典》,经济中的泡沫指的是这样一种状态:某种或一系列资产在一个连续的过程中陡然涨价,使人们形成远期价格将继续上升的预期,从而吸引新的买主。这些买主中,大多属于只想通过买卖牟取利润,而对资产本身的用途及其盈利能力不感兴趣的投机者[1]。但是,资产价格上升通常伴随着预期的反向变化并带来价格的暴跌,最终导致金融危机。K·加尔布雷斯不仅详尽地描述了历史上发生过的泡沫事件,而且还将 由金融过度投机而引起的资产价格飚升,继而价格狂跌并使经济陷入大萧条的现象称之为“泡沫”[2]。 J·斯蒂格利茨在他的《关于泡沫的讨论》一文中认为,如果投资者相信某种资产能以高于他们的预期时,这种资产的现实价格就会上升。事实上,到目前为止,学术界尚未达成对泡沫状态的一致定义,但是一些基础性的解释却是共同的: (1)泡沫最直接的表现是资产价格的暴涨和暴跌; (2)泡沫期间的金融投机活动异常的盛行和猖獗; (3)基础经济因素对资产价格变动几乎不会产生影响; (4)泡沫发生的主要载体是股票和房地产市场。 费雪是最早对市场经济条件下产生金融不稳定性的机制与经济泡沫进行系统性研究的经济学家。费雪认真总结了以往经济学家的观点,认为同时出现负债过度(over-indebeteness)和通货紧缩(defla-tion)现象是多种市场产生大动荡和经济泡沫的最根本原因。在“负债过度”和“通货紧缩”并存的情况下,各经济主体为减轻债务而采取的行为导致物价下跌,以致陷入实际利率上升、借款人实际负债增多的恶性循环之中。负债-通货紧缩理论对1873-1879年的美国经济不景气、1929-1933年的全球性大萧条具有很强的解释意义。特别值得一提的是,莫尔顿利用这一理论对上述两次危机产生时的情形作了富有说服力的详尽描述。但是,未来是不确定的、无法进行定量的测算,财富最容易受到未来不确定性的影响,因此,负债-通货紧缩理论难以解释财富效应。为了解释经济主体在不定的情况下所作出的各种选择,以及以此为基础的金融不稳定的运行机制,凯恩斯提出了“不确定性”模型[3]。 凯恩斯以前的主流经济学家认为,生产的诸要素是确定的,其他的相关情况也都是预知的,所以,对未来的预期是可以计算出来的,风险也是可以测量而不是变幻莫测的。而在凯恩斯构建起的宏观经济模型中,将市场经济中的金融交易作为不确定的、充满风险的经济行为来分析,并十分重视考察与经济主体行为密切相关的变量,诸如货币持有量、利率、资产价格、设备投资等。在凯恩斯模型中,列举出了“危机”的概念,重点关注的是在不确稳定条件下人们的预期,对风险形成的判断以及信心。尤其需要强调的是,凯恩斯建立了一个在不确定前提下,投资的变化使得整个经济态势发生变化的模型:投资由资本资产的预期收益折算成现值的贴现率决定。由此推断危机的形成机制在于,在组织有序的投资市场上,如果一旦人们意识到存在“过度乐观引致抢购风潮的市场”,觉醒的力量将势不可挡,资本的边际率倘若受到冲击,则可能使经济出现泡沫。1987-1977年日本经济泡沫、以及20世纪90年代美国经济为凯恩斯“不确定性模型”的应用性提供了佐证。 海曼·明斯基提出的“金融不稳定假说”( thefinancial instability hpythesis)进一步完善、丰富了凯恩斯理论,特别是在下列三个方面所作的贡献,为当今理论界研究经济泡沫提供了一个实用性很强的分析框架: (1)在“以投资为中心解释经济周期”中融入“投资的金融理论”,并将金融制度、金融惯例的变革等因素一并考虑进去; (2)在资本资产的价格形成和设备投资决定方式的框架下,考察经济主体的债务结构及将来还本付息的合约内容; (3)重视预期的形成,并强调贴现率与金融市场的利率随资本资产的流动性评估情况的变化而变化; (4)根据借款人金融债务派生出的本息及其实际经济活动带来的收益,将资金借方的金融理财划分为套期保值金融、投机金融和庞兹金融三种类型,并强调景气时期泡沫的扩张过程,其实就是借款人从避险金融向投机性金融的转移过程,而在金融缩水和泡沫崩溃过程中,主要的变化趋势是由套期