对海南房地产泡沫的几点思考

对海南房地产泡沫的几点思考

【摘要】从1992年一直到2013年的现在，无数的业内人士，包括业内有影响力的企业家，政府官员，房地产开发商，投资商，投机者等，都在讨论有关于海南房地产泡沫的相关问题，尤其是2010年，国务院批准了海南国际旅游岛规划之后，海南房地产的炒作和投资热潮及话题更是激烈，尤其是海南房地产的炒作更加疯狂。本文主要对海南地产泡沫现象进行展开分析思考，首先解释房地产泡沫的定义，其次是分析房地产泡沫出现的主要原因，再次，说明海南地产泡沫给海南人民带来的危害，接着提出针对海南房地产泡沫提出的治理对策，最后谈论个人对海南房地产泡沫的见解。希望能对房地产相关人士及政府人员提供参考价值。

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一．海南房地产泡沫现象

（一）房地产泡沫的定义：

关于房地产泡沫概念的理解，主要有以下一些观点：清华大学房地产研究所刘洪王（2003）认为，房地产泡沫是因为房地产投机引起的房地产价格与使用价格的严重偏离；王俊（2003）指出，房地产价格泡沫是房地产价格处于一种不能持续的上涨，最终导致破裂的过程；苏莉（2005）认为，房地产泡沫是由房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础而持续上涨，其本质是一种价格运动。

除上述观点以外，再综合其他学者的观点，房地产泡沫可以定义为：在投机机制的作用下，房地产市场价格非稳定性偏离其基础价值的一种现象。房地产开发中出现的泡沫现象，主要是指土地及其房屋的价格严重超出了其本身的实际价值。

（二）海南房地产的泡沫

房地产泡沫现象几乎每个城市都存在，这是很正常的一种现象，在我国各个地方发生的房地产泡沫事件中，最突出的地产泡沫是海南。海南房产，几乎成为了全国人民甚至是部分国外友人及华侨的关注热点。

随着海南省和海南经济特区于1988年4月13日正式创立，海南成为了全国各地投资者、投机者渴望发财的地方。 1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，全国各地投资者纷纷向海口、广西北海等南方沿海城市。尤其是海南，一时间，该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热。

1991年到1993年，海南房地产的价格持续上涨。1991年，公寓每平方米价格是一千多元，而到1992年，每平方米价格上升到三千多元。有的商品房价格甚至突破万元。土地使用权的出让价格也大幅度增加，有的地方仅过一年价格就由十几万元一亩涨到600多万元一亩。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产的热度和关注度在下降，房地产热在成就了一批人致富之后，相当有一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金被投进了海南有限的土地上。实际上，地产泡沫并没有带来财富的增减，只是一种地点上的转移。1995年，海南地产泡沫破灭。海南房地产泡沫的破灭事件成为中国局部房地产泡沫的典型。如今，据估计，海南房地产业于2013年将增长25%，会出现少有的繁荣。2013年人们对买房的需求不会减弱,一线城市商品房仍然供不应求,但由于泡沫太过巨大,国家强行干涉,所以房产的价格不会再有突破性上涨,现在的房产处在高危时刻,泡沫随时可能破裂.

二．海南地产泡沫产生的主要原因

房地产业存在“泡沫”是毫无疑问的，每个城市几乎都避免不了这种现象，房地产泡沫在一定范围内是不会产生恶劣影响的，主要区别在于影响后果的大小，虽然有部分人认为房地产不存在“泡沫”。

下面浅述引起海南房地产“泡沫”的主要原因：

（一）政府干预过多，管理不当

政府对房地产的的管理和指导过于计划性，死板，即不大遵循市场的正常运作规律，是引起房地产泡沫的主要根源。此外，政府在真正需要调控的地方调控力度不力，土地供应在一定时期失控，且政府部门存在不正之风，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，政府部门目光短浅，只在乎眼前利益，有时没有想到更好的长远发展，所以，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为时不时出现，这是推动海南地产泡沫出现的主要原因。

（二）土地投机

土地投机可以说是解释地产泡沫形成的一个主要因素，土地投机又往往是与预期，非理性等因素相互影响而发生作用。如果个经济主体（包括投机者）对海南未来房产的价格走向的预测过于乐观的话，容易出现了“集体无意识”行为，此时，土地投资者就会增加对土地的购买和囤积，显而易见，投机需求的增加就

给海南的市场造成了所谓的“繁荣”，进而引起进一步更高的预期，从而形成一个不断递进的的趋势，最终使价格膨胀，房地产泡沫由形成到发展最后到破灭，接着就是引发一系列的危害。

（三）市场主体结构不够合理

房地产主体结构不够合理可以说是由于房地产体制的不完善和市场的不成熟造成的，其主要表现在：第一，市场主体经济性质过于单一。国有企业占绝大多数，私营企业所占比例很小。第二，进入市场参与房地产炒作的人很多，其中除了大量非房地产开发行业的国有企业外，政府官员所占比例也很大。这种现象可以说是1992和1993年之前就已经很普遍了，此外，与市场结构不合理密切相关的一个问题是房地产开发资金的来源结构也不合理。这些不合理地方都是需要得到改善的。

三．海南房地产泡沫现象的危害：

其危害主要有：

第一，房地产泡沫不利于海南国际旅游岛建设。国际旅游岛不是一般意义的旅游房地产开发，它应该是高水平、高起点、低污染、低密度的生态环保型的建设。所以，海南国际旅游岛必须先规划后建设，而且必须循序渐进。盲目扩张和急于求成都是有害的。

第二，房地产泡沫将会干扰海南省整体经济社会的可持续性发展，破坏其自然环境。海南房地产泡沫破灭之时，将是海南经济陷入严重衰退之日。高房价首先吞食海南的国民财富，少数人利用泡沫大发其财，然后把债务和烂尾楼留给当地政府和老百姓。

第三，房地产泡沫破灭最终使大多数投资者血本无归，挫伤他们再投资的积极性。第一次海南房地产泡沫留给投资者的惨痛印象就是资产急剧缩水，投资几乎血本无归。到那个时候，投资者只能是付出沉重的代价。

第四，房地产泡沫将使海南国际旅游岛不堪重负，最终可能走向衰败。海南国际旅游岛主要以其优美的环境吸引海内外游客，所以在打造国际旅游岛时，必须综合考虑环境友好力、资源吸引力、交通承载力、旅游接待力、产业发展力等指标。如果大规模开发房地产，尤其是在530多平方公里的黄金地段高密度的开发，就有可能破坏其生态环境的平衡，使其不堪重负。

四．海南房地产“泡沫”合理化治理对策

海南房地产泡沫在全国一次又一次地引起热议，小小海南岛房产引起全国人民的极大关注，每一次房产泡沫的出现往往意味着投资的蒸发，后果可想而知，所以采取合理有效的治理措施迫在眉睫：

第一，应该完善政府的市场调节职能，减少地方政府对房地产不必要的干预，合理引导房地产业的产业政策水平，加强对政府部及官员的监督，对于政府官员参与炒房行为应予以制止，严重者加以行政处罚。此外，应合理调节国有房产企业和私营房产企业的比例。这是治理房地产泡沫的重要条件和保障。

第二，提高房地产交易成本和抑制房地产投机炒作。房地产炒作是泡沫产生的一个最直接和主要的原因，政府部门应该给予严厉地打击。当前，房地产市场还属于发展阶段，不是很成熟。政府应颁布相关政策法规制止及惩罚房地产的投机炒作等不良行为。

第三，完善相关土地和税制政策，土地可以说是一切经济活动的载体，土地的最大经济特征是具有稀缺性，即是一种有限的不可再生资源，土地的供给弹性最小，政府应对土地政策不断进行完善，土地资源本身就少，再加上人口多等客观因素，政府就更需要对土地资源进行合理的规划和开发，如提高房地产开发商开发土地的资历要求，严格审阅其资质等。

第四，规范房地产信贷投资行为，房地产开发是个大工程项目，其开发投资需要大量的资金，故而需要巨额银行贷款，此时，金融机构在发放房地产贷款时，应该加强金融风险的管理，谨防非理性化投资行为的产生。此外，在完善房地产信贷风险评估制度的同时，发展房地产贷款保险制度，避免金融机构成为风险终端，金融机构把好关，可以进一步帮助抑制房地产泡沫的发展与破灭。

五．结束语

海南房地产的泡沫主要来源于海南旅游岛的批复，也许是本人根本不懂的经济学，不理解海南旅游岛这一概念对地产的实际价值，纳闷海南地产的疯狂，纳闷政府对疯狂市场的“理解”。看着这疯狂的一切，本人没有太多欢悦，相反，更多的是担忧，十多年前的那一幕不自觉的影现眼前，当时海南建省办特区，致使海南地产疯狂炒作，严重脱离海南实情的高价地产在其泡沫破灭后，房价，房市瞬间过山车似的从天入地，游资撤走后留给海南的是一片苍痍，尽管从经济学角度而言，每一种区域经济规划出台后都会引起一阵地产风暴。但，对于已逐渐熟练驾驭市场经济的各地政府而言，这种疯狂炒作的现象已少之又少，合理范

围之外的疯狂行为基本上很快就得到当地政府的遏制。谁都明白这种疯狂大宴之后的代价，也都明白这种漂亮泡沫破灭后的惨痛。而这次狂舞中最大的赢家是政府，几乎这次应该可以赚个钵满盆满了，以此得以充填令其尴尬瘪久了的腰包。换言之，也许这也正是政府容忍的目的所在。常言道：“事有尺度，知足为好！”这狂舞之欢何时散宴？政府还要赚多少？这疯狂的宴会还在政府的掌控中吗？由此而带来的一系列负效应是政府所能承受承担和掌控的吗？我不知道目前这疯狂的宴会是否还是政府手掌心里的“孙悟空”。因此，渴望政府尽快出台强有力的政策和措施，尽快散去这场疯狂的舞宴，还海南一个健康的面貌，使海南以一个健康者的步伐迈入经济发展的快车道。我为此祈祷。

参考文献：

1.王雪峰：《房地产泡沫和金融不安全研究》，中国财政经济出版社，2008年。

2.鞠方:：《房地产泡沫研究—基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架》，中国社会科学出版社，2008年。

3. 曾贤斌：《房地产全程营销与新思维—“老板”都有问题》，中国建筑工业出版社，2006。

4.王俊：“对当前我国房地产泡沫的看法”，《宏观经济管理》，2003年第4期。

5.刘洪玉：“中国房地产市场的泡沫与过热问题分析”，《建筑经济》，2003年第2期。

6.苏莉：“浅议房地产业与金融风险”，《管理科学文摘》，2005年第1期。

7.代春泉、徐青等：《房地产开发》，清华大学出版社。

8.易宪容：“靠优惠政策鼓吹起的房地产泡沫迟早会破灭”，《中国经济时报》，2006年6月14日。

9.常安：“面对炒房，各大城市态度不一”，《中国国土资源报》，2004年第7期。