第六章 房地产交易管理制度与政策

第六章房地产交易管理制度与政策

第一节房地产交易管理概述

一、房地产交易管理的概念和原则

房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用等原则。

二、房地产交易的基本制度

《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

（一）房地产价格申报制度

房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。

以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

如果交易双方对房地产管理部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。

交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。

（二）房地产价格评估制度

国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。

（三）房地产价格评估人员资格认证制度

国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。

三、房地产交易管理机构及其职责

房地产交易的管理机构主要是指国务院建设行政主管部门、省级建设行政主管部门和各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场管理处、房地产交易中心等）。

第二节房地产转让管理

一、房地产转让概念

（一）房地产转让的概念

——指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

其他合法方式主要包括下列行为：

（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；

（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；

（4）以房地产抵债的。

房地产转让的实质是房地产权属发生转移。

房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。

（二）房地产转让的分类

1.根据转让的对象，分为地面上有建筑物的房地产转让和地面上无建筑物的房地产转让（又称为土地使用权转让）。

2.根据土地使用权的获得方式，分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。

3.根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。

二、房地产转让的条件

下列房地产不得转让：

（1）达不到下列条件不得转让

25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。

（3）依法收回土地使用权的。

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

（5）权属有争议的，指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。

（6）未依法进行登记领取权属证书的。

（7）法律和行政法规禁止转让的其他情况。

三、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让

以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县政府城市规划行政主管部门的同意，相应调整土地使用权出让金。

四、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让

一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；

另一种是不改变原有土地的划拨性质，可以不办出让手续，对转让方征收土地收益金，应当将土地收益上缴国家或作其他处理，并在合同中注明。

五、共有房屋的转让

分为按份共有（出资关系）和共同共有（配偶、父母子女关系），如共有人之间没有约定或约定不明，除非家庭关系，否则默认为按份共有。

（一）按份共有房屋的转让

按份共有人可以转让其所拥有的份额，无须经其他共有人同意，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

优先购买权的行使期间，有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（1）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；

（2）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；

（3）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；

（4）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

按份共有人具有下列情形之一，请求按照同等条件购买该共有份额的，不予支持：

（1）未在规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；

（2）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

（二）共同共有房屋的转让

1.除非另有约定，共同共有人处分共有房屋，须经全体共同共有人同意。

2.具有家庭关系的共同共有人只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有房屋时，才可以请求分割。分割后，共同共用的房屋变为按份共有的房屋，按份共有房屋的所有权人可以自由处分分割所得份额。

六、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定

经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。

经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。

经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

七、对失信被执行人购买房地产的限制

限制高消费及其他消费行为，包括限制购买不动产，如拒不履行高消费，可拘留、罚款；情节严重、构成犯罪的，追究刑事责任。

第三节商品房销售管理

一、商品房预售

1.《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可和商品房预售合同登记备案制度。

2.商品房预售的条件

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（325%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

3.商品房预售许可

开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书中应载明《商品房预售许可证》的批准文号。

未取得《商品房预售许可证》的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

4.商品房预售合同登记备案

商品房预售，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。

房地产开发企业应当自签约之日起30日，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

二、商品房现售

商品房现售，必须符合以下条件：

（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（4）已通过竣工验收；

（5）拆迁安置已经落实；

（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；

（7）物业管理方案已经落实。

三、商品房销售代理

（1）必须签订委托合同，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

（2）中介机构不得收取佣金以外的其他费用。

四、商品房销售的其他限制性规定

（1）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

（2）房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

（3）不符合商品房销售条件的

质费用。

（4）商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。实行实名制购房。

五、商品房买卖合同

（一）商品房预售合同主要内容

1.合同当事人；

2.商品房基本状况；

3.商品房价款；

4.商品房交付条件与交付手续；

5.面积差异处理方式；

6.规划设计变更；

7.商品房质量及保修责任；

8.合同备案与房屋登记；

9.前期物业管理；

10.其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。

（二）商品房现售合同主要内容

1.合同当事人；

2.商品房基本状况；

3.商品房价款；

4.商品房交付条件与交付手续；

5.商品房质量及保修责任；

6.房屋登记；

7.物业管理；

8.其他事项。

（三）计价方式

可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为专有部分，分摊的共有面积部分为共有产权。

（四）面积误差的处理方式

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人可以在合同中约定合同约定面积误差比。

面积误差比是实测面积与预测面积之差与预测面积之比，公式为：

面积误差比＝（实测面积－预测面积）/预测面积×100%

合同中没有约定面积误差比的，按以下原则处理：

（1）按套内建筑面积计价的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；

按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。

（2）按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。

按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。

买受人解除合同的，房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息。

买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。

实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

（五）中途变更规划、设计

房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受变更。

（六）保修责任

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。

房地产开发企业承担的保修期从房地产开发企业（出卖人）将商品房交付给买受人之日起计算。

第四节房屋租赁管理

一、商品房屋租赁的条件

出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

有下列情形之一的房屋不得出租：

（1）属于违法建筑的；

（2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

（3）违反规定改变房屋使用性质的；

（4）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

二、商品房屋租赁合同

（一）商品房屋租赁合同的主要内容

房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

租赁期满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

上述条款中，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。

（二）商品房屋租赁关系保护

商品房屋租赁期间，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。

三、商品房屋租赁登记备案

房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。

四、商品房屋转租

承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。

房屋转租，应当订立转租合同，必须按照有关部门规定办理登记备案手续。

转租合同生效后，转租人享有并承担新的合同规定的出租人的权利与义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但双方协商一致的除外。

第五节房地产抵押管理

一、房地产抵押的条件

1.可以抵押的财产有：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权（出让方式取得）；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将上列财产一并抵押。

2.不得抵押的财产有：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

二、房地产抵押的一般规定

（1）房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。

（2）以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

（3）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。

（4）以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

（5）以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

（6）预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

（7）企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

（8）订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。

（9）抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

（10）订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房

屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

（11）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

（12）抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。

三、房地产抵押合同

房地产抵押合同是债权债务合同的从合同。债权债务的主合同无效，抵押合同就自然无效。必须签订书面抵押合同。

抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。

四、房地产抵押估价

1.房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产

估价师知悉的法定优先受偿款。

扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

2.房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计算，不得超过一年。

房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

五、最高额抵押权

1.最高额抵押——是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

2.最高额抵押所担保的最高债权额是确定的，但实际发生额不确定。

3.最高额抵押变更及转让

最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。

最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

4.有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：

（1）约定的债权确定期间届满；

（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；

（3）新的债权不可能发生；

（4）抵押财产被查封、扣押；

（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；

（6）法律规定债权确定的其他情形。

六、房地产抵押登记

房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。

抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。

七、房地产抵押的效力

抵押权为价值权而非实体权。

抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可以对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但抵押人所享有的所有权受到限制。

抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

八、房地产抵押权的实现

1.实现的方式

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。

协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。

2.多个抵押清偿顺序

同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

3.特殊情况的处理

（1）对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

（2）房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

（3）土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途。

（4）抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

4.实现抵押权时应注意的问题

抵押权人应当在主债权诉讼时效期内行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。

人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应给予被执行人六个月的宽限期。

被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

在金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（可以强制执行）

（1）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（2）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（3）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。