第十章 土地登记代理的内容与操作
第十章土地登记代理的内容与操作
第一节土地登记代理内容与程序
一、土地登记代理的内容
根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人主要可从事以下登记代理业务：
（1）办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等；
（2）收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；
（3）帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；
（4）查询土地登记资料；
（5）查证土地产权；
（6）提供土地登记及地籍管理相关法律咨询；
（7）与土地登记业务相关的其它事项。
二、土地登记代理的程序
不同的土地登记代理业务在具体操作中会由于内容的不同而在程序上存在一定差别，但基本程序差异不大。通常情况下，土地登记代理的基本程序包括以下步骤：（一）接受委托
接受委托是开展土地登记代理业务的首要环节，一般情况下，土地登记代理业务来源主要有以下两个途径：
1．被动接受。即由委托人主动找上门要求提供土地登记代理服务。委托人可以是单位或者个人。在实际操作时，委托人可以是该宗地的权利人，也可以不是，但与该宗地具有或即将具有一定的经济关系或利害关系。如甲与乙拟进行合资，甲方出地，乙方出钱，为了解甲方所使用的土地产权状况是否属实，乙方可委托土地登记代理人对甲方的土地产权进行查证，为其决策提供依据。在这个例子中，乙方作为委托人，尽管不是土地权利人，但为了查证土地产权状况，可以委托进行土地登记代理业务。
2．主动争取。即由土地登记代理人走出门主动争取为他人提供代理服务。随着土地市场的不断规范和土地登记代理市场的日趋发育，主动争取将是土地登记代理业务来源的主要途径。这也要求土地登记代理人应有主动争取土地登记代理业务的市场开拓意识，不断提供服务质量，努力提升服务水平，以赢得更多的土地登记代理业务。
（二）签订土地登记代理委托书、代理合同
为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人应与土地登记代理人所在的土地登记代理机构签定书面委托书及委托代理合同。
委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件，是土地管理部门审核的重要内容之一。委托书主要应明确以下内容：
（1）委托人；
（2）土地登记代理机构；
（3）土地登记代理人；
（4）土地登记代理的内容；
（5）土地登记代理的权限；
委托书应由委托人和土地登记代理机构、土地登记代理人三方签字后生效，委托人是单位的，应同时加盖单位公章。土地登记代理人持委托书开展土地登记代理业务。委托书的具
体格式可参照下表。
相对于委托书，土地登记代理合同也是双方建立委托关系的重要凭证，但两者作用不同。土地登记代理合同是委托人和土地登记代理机构确认委托关系、明确双方权利和义务的法律依据，而土地登记代理委托书是土地登记代理人开展土地登记代理的业务凭证，供具体办理土地登记代理业务时土地管理部门审查用。
（三）收集查询土地登记相关信息与资料
在接受土地登记代理委托后，土地登记代理人需要收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰，如该宗地是否被司法或行政部门依法限制、查封或收回，是否设定抵押、租赁等他项权利等情况。必要时，还需要实地查勘土地的位置、四邻、土地利用状况等。
一般情况下，土地登记相关资料收集的基本途径主要有：
1.文字资料
通过收集查询委托方及土地管理部门提供的土地登记有关文件资料、书面登记资料等，了解土地的权属状况、面积、用途等情况。在收集文字资料时，需要注意具有法律效力的文件与非法律文件的区别，非法律文件只能作为参考和推断，不能作为土地登记代理的法律依据。
2.实地察看
通过实地察看，对土地的具体位置、四至、数量、质量及地上物变化等情况有一个较全面的感性认识，获取土地登记代理所需的一手资料。
3.向有关当事人了解情况
在开展土地登记代理业务时，除收集文字资料、实地查勘外，还应根据需要，向有关当事人了解情况，当事人主要包括委托人、土地权利人、四邻的土地权利人、单位中具体管理土地或操办土地证的人员以及其他熟悉该土地状况的人员等。通过向当事人了解情况，可以进一步摸清土地权属的来源及沿革、权属变更情况、土地登记状况、发生产权纠纷的缘由及沿革、土地边界情况等，为开展土地登记代理业务提供更为充分的分析依据。
在收集资料时，土地登记代理机构及其代理人应当注意以下几个方面：
（1）收集、整理并认真查阅、填报所需文件资料，核实有关材料的真实性、合法性；
（2）检查材料是否完整、齐全，如若缺件或材料不准，应与委托方沟通协商，及时补报；
（3）材料的取得程序要合法，不得非法收集资料，禁止伪造虚假材料；
（4）在收集资料时，土地登记代理人应认真做好准备工作，事先准备好需要收集资料的具体内容，必要时还应制作专门的调查表格。在实地查勘和向当事人了解情况时，土地登记代理人还应做好笔记，书面记录有关情况。
（四）开展具体业务
收集、整理相关资料后，土地登记代理人进入具体实际操作阶段。通过代办土地登记申请、代理现场指界、代写土地登记申请文书、代领土地证书、代办土地登记资料查询与土地产权查证等具体服务，完成委托人交给的具体代理业务。不同的土地登记代理业务，具体操作的步骤及内容也有所不同。
（五）提交成果
土地登记代理机构和土地登记代理人按照委托人的要求完成委托事项后，土地登记代理人应及时以口头或书面报告形式向委托人报告，并交付相应的代理成果。
三、开展土地登记代理业务的基本要求
（一）认真进行市场分析和政策分析
土地登记代理是一项政策性和专业性很强的工作，土地登记代理机构和土地登记代理人除应掌握土地登记、地籍调查、权属审核的专业知识外，还应认真做好市场分析和政策分析
工作。根据当地土地登记和地籍管理的基本状况，收集整理有关土地登记法律法规等资料，了解和掌握当地土地登记的主要内容、业务量、分布、土地登记中存在的主要问题以及土地登记的变化等特征，为开展土地登记代理做好充分的市场准备和政策准备工作。
（二）公平公正对待客户
无论客户大小，均要公平公正地对待。主要表现在与客户的联系、沟通及服务质量和时间要求上，不要因为客户小而减少应有的服务程序，更不能因为收费低而就降低服务水平和服务质量。
（三）不断提高服务水平和服务质量
土地登记代理作为中介服务的一种，服务是根本。在实际工作中，土地登记代理人和土地登记代理机构应强化为客户服务的意识，努力提升服务质量。土地登记代理人应在掌握土地登记基本知识的同时，不断学习，掌握和熟悉土地登记的相关法律法规，提高服务水平。
同时，不断改进和深化服务的内容，不断拓展服务的领域，在提供常规服务的同时，不断增加有附加值的土地登记代理服务，以赢得客户的认同。
在开展土地登记代理业务过程中，应积极发挥土地登记代理机构和土地登记代理人的专业性强、业务水平高、政策性和协调能力强等优势，树立土地登记代理机构的专业品牌形象，进一步拓展市场。
（四）加强沟通和交流
在开展土地登记代理业务过程中，要定期、主动与客户进行交流，了解客户的真正需求，以便提供高质量的、更有针对性的服务，最大限度地满足客户的需求。
此外，还应与土地登记机关经常保持沟通，协调与地籍管理部门的业务关系，以便及时了解土地登记的有关动向、政策变化等。
（五）做好客户维护工作
由于土地登记是一项长期性工作，土地登记代理业务也会长期需要，因此，在完成土地登记代理业务后，应积极做好客户维护工作。对于重要客户或潜在客户，应根据不同客户情况，主动做好沟通协调工作，并加强对土地登记基本知识、土地登记法律法规要求与土地登记代理的宣传，不断拓展土地登记代理市场。
四、土地登记代理的服务收费
作为中介服务的一种，土地登记代理人在承担土地登记代理业务时，应获得合理佣金。但目前国家尚未制定统一的土地登记代理收费标准，所以在实际操作中，土地登记代理收费主要由委托人和土地登记代理机构协商确定，具体收费数额可根据代理项目的内容、工作量、难度、时间要求以及协调情况、产权情况等商定，由双方确认并认可。
第二节土地登记代理合同
一、土地登记代理合同的涵义
土地登记代理合同是合同的一种，是土地登记代理人与委托人明确双方所享有的权利和承担义务的协议。土地登记代理人根据土地登记代理合同从事委托人要求的土地登记代理服务内容，并据此收取土地登记代理服务费用。
在实际操作时，土地登记代理合同签订的目的在于明确双方当事人各自享有的权利和承担的义务。一方面，它通过规定土地登记代理人的代理权限和违约责任，约束代理人的行为，从而从法律上保护了委托人的利益；另一方面，它规定土地登记代理人在合同规定的代理权限内从事的代理活动，委托人必须承认、承担责任，并且按照合同规定给付代理费用，从而保护土地登记代理人的利益。土地登记代理合同的重要作用主要体现在以下两个方面：（一）有效保障合同当事人的合法权益
合同订立后，对合同当事人具有法律约束，当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同当事人在履约过程中不承担义务或者违反约定就应当承担继续履行、采取补救措施及赔偿损失等违约责任。
土地登记代理人与委托人之间通过合同形式相对固定双方的权利与义务关系，是合同当事人取得相互信任、沟通并各自履行义务，确实保障双方权利的根本途径。
（二）维护土地登记代理市场的秩序
土地登记代理活动是市场行为，土地登记代理人与委托人之间虽然是劳务关系但也体现了商品（服务）交易关系。土地登记代理人与委托人之间通过合同形式约束双方恶意的、无序的行为，可以避免损害对方利益行为的发生，使双方最大限度地实现其利益，从而有效维护了土地登记代理的正常市场秩序。
二、土地登记代理合同的特征
土地登记代理合同主要有以下特征：
（一）土地登记代理合同是双方合同
双方合同是指一方当事人所享有的权力就是另一方当事人所负担的义务。双方当事人之间存在着互为对等的关系，这也是商品交换（包括服务交换）最为典型的法律表现形式。
（二）土地登记代理合同是有偿合同
有偿合同是指当事人在取得权利的同时，必须支付相应的代价。一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价；支付代价的一方，必须取得相应的利益。这种代价可以是金钱，也可以是给付实物或提供服务。但一方取得的利益与对方支付的代价，不要求在经济上、价值上完全相等，但应做到公平、合理，并应得到双方的认可。
（三）土地登记代理合同一般为书面合同
《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。由于书面形式的合同具有可查证、发生纠纷时容易举证、便于分清责任等优点，因此，为了更有效地保护双方权益，土地登记代理合同一般应采用书面形式。
三、土地登记代理合同的内容
土地登记代理合同的内容主要由当事人约定，具体的内容根据当事人不同需要会有所变化，但合同的主要内容是具有共性的。一般情况下，土地登记代理的合同应当包括以下主要内容：
（一）当事人的名称或者姓名和住所
当事人是合同的主体，没有主体，合同就不成立。主体不明确，其权利义务关系就无法明确。土地登记代理合同的主体包括土地登记代理机构和委托人，土地登记代理人必须以土地登记代理机构的名义与委托人签订合同，不能以土地登记代理人个人的名义与委托人签定合同。通过明确主体关系，使土地登记代理合同具备法律效力。
（二）代理事项
代理事项是土地登记代理合同的客体。客体是指合同主体在履行权利与义务时的共同指向。没有客体，合同的权利义务就失去目的。在土地登记代理合同中，代理事项主要是指土地登记代理的具体内容，代理事项必须要明确、清楚。如不清楚将难以保证合同得到正常履行，代理事项应是在合同加以明确的重要内容。
（三）代理成果与质量要求
土地登记代理成果一般以文件资料、书面报告等形式体现。为了满足委托人的要求，保障合同的履行，对代理成果的形式和质量的要求需要在合同条款中予以明确。
（四）代理权限范围
代理权限范围即土地登记代理合同中规定的授权范围，是对土地登记代理人行为的约
束。土地登记代理人必须在规定的授权范围内从事代理活动，不得进行无权代理或越权代理。同时，委托人的授权范围不得超越国家有关法律的规定。
（五）代理费用的支付标准、支付方式和时间要求
代理费用是指委托人在接受土地登记代理人的代理成果的同时付给代理人的劳务报酬。此外，还应规定代理劳务报酬的结算和支付方式及时间要求。支付方式可以为现金结算也可以转帐支付。
（六）合同的履行期限和方式
履行期限直接关系到合同中权利与义务完成的时间，也是土地登记代理合同依法存在的效力期限，同时也是确定违约与否的因素之一。当事人应当在土地登记代理合同中予以明确约定履行期限，同时也应当在合同中明确履行合同的方式。
（七）违约责任
违约责任是当事人违反合同约定应承担的法律责任。违约责任条款有利于督促当事人履行合同义务，保护守约方的利益。
违约责任条款应列明当事人双方违背合同规定时所应承担的违约责任。合同中没有约定违约责任的，并不意味违约方不承担违约责任。违约方未被依法免除责任的，守约方仍然可以依法追究其违约责任。
（八）纠纷解决方式
纠纷解决方式是当事人解决合同纠纷的手段和途径。当事人发生纠纷时使用的处理方式通常有协商、调节、仲裁和申诉四种方式。当事人应在合同中明确选择解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过仲裁或申诉。
除上述内容外，委托人和土地登记代理机构还可根据不同土地登记代理的内容，结合土地登记代理的有关专业要求和政策要求等特征，在合同中增加有关内容。需要说明的是土地登记代理合同应得到委托人和土地登记代理机构双方的认同，并签定盖章后方可生效。
四、土地登记代理合同中代理人与委托人的权利和义务
（一）土地登记代理人在代理合同中的权利和义务
1、土地登记代理人的权利
土地登记代理人的权利是由接受委托人的委托并签订土地登记代理合同而产生的。由于土地登记代理人进行的是民事活动，因此其权利的产生必须符合法律程序并受法律保护。所谓符合法律程序，就是双方当事人必须签订明确双方权利和义务关系的代理合同，并使合同的内容符合有关法律法规的规定。总的来说，土地登记代理人的权利主要有以下几个方面：
(1) 获取劳务报酬的权利。
土地登记代理人有权利就其开展的土地登记代理活动所付出的劳动向委托人索取劳动报酬。获得劳务报酬是土地登记代理人最基本的权利。但土地登记代理人要求报酬应当以约定的委托事务完成为前提。劳务报酬的支付标准和支付方式应在土地登记代理合同中予以明确。但代理费的支付不应突破国家的有关规定。
（2）依法开展土地登记代理业务的权利。
在代理合同规定的授权范围内，依照法律规定，由土地登记代理人独立开展土地登记代理业务，即有权决定如何进行具体的业务操作。
（3）要求委托方提供相关资料的权利。
在开展土地登记代理业务过程中，土地登记代理人有权要求委托人提供与土地登记代理业务相关的已有资料，且应保证资料的真实性。
2、土地登记代理人的义务
（1）按照委托人指示处理代理事务的义务
为委托人处理事务是土地登记代理人的义务，土地登记代理人应当依照委托人的授权指示处理事务，在开展土地登记代理合同中，委托人的授权指示可以表现为：①固定不变的指示。委托人的指示是指令性的，其要求的内容和范围完全是固定的，不允许土地登记代理人改变，土地登记代理人只能按照指示办理；②可以变动的指示。委托人指示是指导性的，其要求的内容和范围基本上是确定的。但是允许土地登记代理人在实际处理事务时，对其中某一部分可能发生的变化据实调整和变动；③任意性指示。委托人的指示只有很笼统的要求，没有具体的内容和范围，允许土地登记代理人视具体情况具体处理事务。
（2）及时告知的义务
土地登记代理人在处理委托人的事务时，应当按照委托人的要求随时报告处理事务的进展情况。处理事务完毕后应当向委托人报告处理事务的过程和应当交付委托人的有关文件及书证等材料。土地登记代理人向委托人报告处理事务的过程和结果应当视委托人的要求和必要性为限。
（3）维护委托人权益的义务
土地登记代理人不得与第三者串通或合伙隐瞒真相，损害委托人的利益。在代理过程中，土地登记代理人有义务维护委托人的合法利益。
（4）将处理事务的收益和所得交付委托人的义务
由于土地登记代理是以委托人的名义开展登记代理业务的，所以在开展土地登记代理过程中获得的收益，包括钱财、物品以及孽息等，应当及时交付给委托人。无论以委托人的名义还是以代理人自己的名义，或者由第三人取得的收益都应交付委托人。
（二）委托人的权利和义务
1、委托人的权利
（1）规定代理权限的权利。代理人的代理行为来自于委托人的授权，因此委托人有权利规定土地登记代理人的代理事项及权限范围。
（2）监督土地登记代理人代理行为的权利。因为土地登记代理人的代理行为后果直接作用于委托人，所以，在不影响土地登记代理人正常开展业务的前提下，委托人有权监督代理人的代理行为及活动状况。
2、委托人的义务
（1）承担后果的义务
代理行为是指委托人授权代理人为自己处理事务，代理人根据委托人的授权指示、以委托人的名义处理委托事务的行为。除紧急情况外，代理人不能超越委托人的授权权限擅自处理事务，也不应以自己的名义处理事务。因此，土地登记代理人处理代理事务，除法律另有规定的外，是以委托人的名义进行的，其最终的结果不管是对委托人有利的还是不利的，都由委托人承担。
（2）承担处理事务费用的义务
土地登记代理人受委托人的指示处理事务，土地登记代理人在处理事务的过程中所发生的必要费用应当由委托人承担。委托人在授权委托土地登记代理处理事务中，对于处理事务所需要的费用可以用两种方式解决：①预付费用。委托人与土地登记代理人约定合同时，可以预先支付给土地登记代理人处理事务的费用；②偿还费用：土地登记代理人在处理事务时发生的垫付费用，委托人应当偿还。
（3）支付代理佣金的义务。
委托人在接受土地登记代理人为其代理的业务成果的同时，必须按照合同规定的标准、方式和时间支付土地登记代理的劳务报酬。一般代理佣金要考虑代理事项的数量，也应考虑业务质量等因素。这些因素需要在劳务报酬的支付标准和方式中予以体现。此外，任何形式的代理佣金的拖欠和减少均视为委托人的违约行为。
（4）提供相关资料的义务。
委托人必须及时向土地登记代理人提供开展代理活动所必需的相关资料。如在办理土地登记的过程中，委托人需要提供相关的用地资料、权属资料及其他必备资料等。
五、土地登记代理纠纷的规避方法
土地登记代理活动作为经纪活动的一种，在具体操作过程中，会因为责任、义务不清，加之土地登记具有专业性、政策性比较强等特点，容易产生不必要的纠纷。为避免土地登记代理活动中产生纠纷，降低土地登记代理风险，应当注意做好以下几方面工作：（一）签定规范的代理合同
在土地登记代理活动中出现的纠纷，首先是由于代理人和委托人缺乏必要的法律、法规意识；其次，一些代理人和委托人未能掌握订立和履行合同的规则也是一个重要的影响因素；第三，代理人受商业环境和陋习影响，在执业活动中有意无意不遵守合同规则，甚至不讲求信用只谋求经济利益等不良经营作风也是不容忽视的重要影响因素。
为了维护合同当事人的合法权利，减少合同纠纷，土地登记代理人应和委托人签定规范的土地登记代理合同，以保障双方的权益。政府或者土地登记代理的行业协会也可以制订符合合同规则的示范合同文体，加以推广。示范合同文本可以发挥多重作用：
1、既不干涉代理活动的正常运行，又可以将合同法的合同规则通过公开的途径进行示范，鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的权利义务关系；
2、示范合同文本的推广，有利于合同当事人通过比较，改变陋习和不自觉的违规、违法、违约行为；
3、示范合同文本的推广，可以保护社会的弱势群体，避免其受到违反合同规则的恶意行为的损害；
4、示范合同文本也是政府管理机构与行业协会提升行业形象、维护消费者利益和宣传政府政策导向的有效手段。
（二）制订服务标准，明确服务内容和要求
土地登记代理行业的服务标准是土地登记代理人为委托人提供服务的行为准则依据。同时，又是土地登记代理人应当履行的合同义务。制订符合市场条件、行为准则、代理人和委托人利益的服务标准，是维护代理人与委托人的权益、维护市场交易规范的必要手段，有利于提高土地登记代理行业的执业水平，树立良好的企业与行业形象。土地登记代理机构可以根据基本标准并参照自己的条件、技能、信用程度、经营成本等方面，附加具有自身特色的服务标准作为经营的手段和方式为委托人提供服务。
（三）告知必要的代理活动事项，利于委托人监督
土地登记代理人虽然为委托人提供劳务服务，但委托人应当对土地登记代理人的资格条件、信用能力、服务标准、合同的内容、签约条件、履行方式等内容具有知情权。而且，应当以公开的告知方式告知委托人，并在合同订立前让委托人知晓。避免了委托人不了解、不知情或受到不当引导的情况下作出影响自己权益的决定，进而造成合同纠纷。
（四）对已经出现的纠纷，应及时协商或通过法律途径解决
土地登记代理人一旦发现代理活动中的纠纷，要积极努力地去解决。如果属于自己工作中的过失，应及早地采取弥补措施，即使是委托人的过失，也应尽可能友好地协商解决。当然，并不是一切纠纷都能自行协商解决，对于无法通过协商达成一致的，可以通过仲裁或申诉等法律途径来解决。
第三节土地登记代理业务的具体操作及案例分析
根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人的业务范围主要包括
办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等；收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；查询土地登记资料；查证土地产权；提供土地登记及地籍管理相关法律咨询；以及与土地登记业务相关的其它事项等七项内容，由于土地登记代理的基本程序已在第一节中予以说明，这里仅对不同土地登记代理内容的具体操作步骤、操作中的专业要求等进行说明，为开展土地登记代理实际操作提供参考。
一、代理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书的操作程序
一般情况下，委托人会将土地登记的全部事宜委托给土地登记代理人，包括土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等内容。在完成与委托人的接洽、了解委托人的意图、签订土地登记代理委托书、签订土地登记代理合同等前期工作之后，土地登记代理人开始进入实质性操作阶段，其主要操作步骤包括：
1、收集、准备相关权属来源资料及文字申请材料
2、填写土地登记申请书，向土地管理部门提出土地登记申请，提交土地登记申请材料
3、参与地籍调查，进行指界
4、领取土地证书
5、向委托人提交代理成果，并按照要求以书面或口头形式进行汇报
由于土地登记每个阶段的具体内容和要求不同，在具体操作时考虑到委托人可能将土地登记的某个阶段委托土地登记代理人的情况，所以下面对不同代理阶段的内容分别进行说明，其中由于代理地籍调查的程序比较繁复，为了避免内容重复，地籍调查的具体内容参见《地籍调查》一书。
（一）代理土地登记申请的操作程序
1、在委托人的协助下收集、准备相关权属来源资料及文字申请材料。
按照土地登记申请的要求，土地登记代理人开始收集、准备土地登记申请所需要的文字材料、权属来源文件。
2、核实权属来源资料
在收集了必需的权属来源资料后，土地登记代理人需要运用自己的专业知识对所收集权属资料的真实性、合法性和完整性进行核实，以确定是否符合登记申请的要求。
3、代写土地使用权登记申请书
在核实权属来源资料后，土地登记代理人要代理委托人填写土地使用权登记申请书。填写土地登记申请表时要注意以下几个方面：
1)土地使用者与单位名称要一致；
2)土地使用权类型与批准文件相符；
3)土地面积与相关批准文件一致；
4)土地用途符合相关批准文件要求；
5)土地座落与相关批准文件一致；
6)申请登记的依据要齐全。
4、向土地管理部门提交设定登记申请材料，并取得登记资料收件单或收据。
在准备好登记申请材料后，土地登记代理人要代表委托人向土地管理部门提起登记申请，并上报相关材料。
按照土地登记规则要求，土地管理部门接受土地登记申请者提交的申请书及权属来源证明，应当在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请者开具收据。土地登记代理人在提交土地登记所需资料的同时，还应提交土地登记代理委托书，作为证实土地登记代理的合法性。
（二）代理指界的操作程序
1、收集相关土地权属资料，深入了解土地产权状况
在签订土地登记代理合同等前期工作结束后，土地登记代理人首先要做的是向委托人深入了解土地权属状况，勘察现场，搜集相关的资料和信息，为现场指界做好充分的准备工作。
土地登记代理人在了解情况、搜集资料的过程中要重点了解以下几个方面：
1）宗地权属的发生、演变过程，产权性质、土地用途及使用情况；
2）宗地界址是否明确，有无争议，与谁有争议；
3）如果存在争议，争议的焦点是什么；
4）有无确凿的资料或证据确认界址；
5）如果有界址争议，有什么可行的方案可以解决。
对于在现场指界前已经出现的或者可能出现的界址争议，土地登记代理人需要根据自己的专业知识为委托人提供解决方案以供参考。但最终解决方案的选择和决定权在委托人手中，土地登记代理人无权选择最终方案。
对于没有争议的宗地，其宗地界址在委托人确认后由土地登记代理人参照执行。
2、现场勘察
根据原有土地权属等资料，土地登记代理人应与委托人就宗地界址达成共识后，还需要双方共同到现场勘察确认界址位置，并由委托方签字认可。
3、现场指界
权属调查人员进行实地界址认定时，土地登记代理人代表委托人到现场指界、认定。界址认定时，土地登记代理人应当出具个人身份证明、土地登记代理委托书。
指界过程中，界址位置如果有争议，土地登记代理人要耐心听取调查人员现场调解，并记录调解处理情况；对于有争议的且已经由委托方确认解决方案的界址，土地登记代理人严格按照解决方案办理。
4、向委托人反馈信息并及时提供建议
代理指界后，土地登记代理人要把指界情况、调解处理情况及时向委托人汇报。委托人事后有异议的，应针对不同情况，采取相应的措施予以解决。
（三）代理领取土地证的操作程序
1、收集资料和信息，了解情况
土地登记代理人在了解情况、搜集资料的过程中要重点了解：1）宗地用途及使用情况；2）宗地面积的测量结果；3）权属性质；4）使用权类型等。
2、领取并核实土地证
在领取土地证的时候，土地登记代理人要向土地管理部门提交身份证明和土地登记代理委托书等，同时还要对土地证的规范性和准确性进行审查。审查主要包括以下几个方面：1）土地使用者名称是不是与委托人名称相一致；
2）土地用途是不是与实际用途相符；
3）使用权类型是否符合相关文件资料的要求；
4）如果是出让土地，其使用期限或终止日期是否与资料符合；
5）土地面积是否与委托人提供资料中的面积相一致；
3、向委托人反馈信息，提出建议。
在对土地证进行核实后，土地登记代理人需要将发现的问题及时向委托人汇报，并就具体问题提出相应的意见或建议供委托人参考。
二、代理收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关资料的操作程序
（一）明确收集资料的目标、内容
通过与委托人的交流，了解委托人进行委托代理的目的：要解决什么问题或者要收集什么资料。
（二）利用各种渠道，收集所需资料
通过了解委托人的代理目的，土地登记代理人要运用所掌握的专业知识确定解决问题的方法，明确解决问题所需要的资料，资料的可得性以及通过什么渠道进行搜集。通常情况下，土地登记代理人可以通过收集文字资料、实地查勘及向有关当事人了解情况等方法收集有关资料。
土地登记文件资料的收集应按照及时、完整、连贯、系统、无遗漏的原则随时进行。在收集土地登记文件资料时，应注意：
（1）土地登记文件资料要齐全、完整和准确。
（2）应收集与土地登记直接有关的材料。
（3）所收集的文件资料必须是土地管理部门形成的文件资料。用于参考目的、不反映土地登记活动的资料，可以作为推断的资料，但不能列入土地登记的法律文件资料，但用来证明权源的其他部门形成的文件资料除外；属于土地管理部门委托形成的土地调查成果等文件资料，应列入土地登记文件资料。
（4）资料必须具有保存价值。
（5）一般土地登记文件资料收集一份，重要的和使用频繁的可视需要复制副本。
为保证收集资料的权威性，土地登记代理人应按照土地登记资料公开查询的有关要求，向当地土地登记机关查询有关权属来源资料，以保证收集资料的合理性和权威性。
（三）整理资料，提交成果
收集资料后，土地登记代理人需要将资料进行整理，将处于零乱状态的资料，进行分类、排列，使之系统化。在整理资料的过程中，土地登记代理人可根据需要，通过对已有资料的整理分析，对土地权属来源情况作出推断，并向委托人提供相应的推断分析报告和整理后的材料，供委托人参考。
三、帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续的操作程序
在帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷相关手续的过程中，土地登记代理人主要有以下几项工作内容：
（1）代写土地权属纠纷调处申请书；
（2）代委托方起草纠纷双方达成的书面协议；
（3）代委托方举证；
（4）协助办案人员取证；
（5）其他工作。
在帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷相关手续的过程中，主要按照以下几个步骤进行操作：
（一）了解土地权属纠纷情况，代写土地权属纠纷调处申请书
土地登记代理人首先要了解委托人委托事项的具体情况，主要包括：与什么单位或个人有争议；争议的焦点是什么；有无确凿的资料或证据。根据掌握的情况和资料，土地登记代理人代理委托人书写书面申请书。
代写土地权属纠纷调处申请书时应载明以下事项：
（1）申请人和对方当事人的姓名或名称、地址、邮政编码、法定代表人姓名、职务；
（2）请求的事项、事实和理由；
（3）有关证据；
（4）证人的姓名、工作单位或者住址、邮政编码。
（二）向土地管理部门提交土地权属纠纷调处申请书
土地登记代理人代表委托人向土地管理部门进行申请时，应当提交土地登记代理委托书，代理委托书必须写明委托事项、权限等。
（三）协助土地管理部门的承办人员调查取证
土地登记代理人协助办案人员调查取证的证据主要有以下几种：
（1）人民政府颁发的确定土地权属的凭证；
（2）人民政府或者主管部门批准征用、划拨或者出让土地的文件；
（3）争议双方当事人依法达成的书面协议；
（4）人民政府或者司法机关处理争议的文件或者附图；
（5）证人证言；
（6）其他证据。
（四）参与调解，起草纠纷双方达成的书面协议
调解是解决纠纷的有效办法之一。如果通过调解可以解决纠纷，土地登记代理人需要参与具体过程并起草最终的书面协议。如果纠纷当事人无法达成协议，则由土地管理部门报人民政府作出处理决定。土地权属纠纷调解完毕或作出处理决定后，代理人及时将处理决定及相关文件交还委托方。
四、代理查询土地登记资料的操作程序
（一）明确委托人的查询目的和内容
土地登记代理人首先要了解委托人的意图和目的，并以此为依据确定所要查询的内容。
（二）核实委托人的查询要求，确定查询范围
由于各类土地登记资料的公开查询均有一定的限制范围，因此在确定需要查询的内容后，土地登记代理人还要根据公开查询的相关规定初步确定委托人的哪些要求可以满足，哪些无法满足，哪些资料可能查询到，哪些无法查询；并就初步结果与委托人沟通。
（三）申请查询，收集资料
查询土地登记资料时委托人应当出具土地登记代理委托书；境外委托人的委托书还应当按规定进行公证或认证。
单位或个人委托代理人查询原始凭证时，应当由代理人或代理机构向土地登记机关提交委托书、委托人及代理人的身份证明、代理机构证明及查询人的工作证件。
（三）整理查询结果，回复委托方
按照委托人的要求，将查询的结果进行整理、汇总、分析，向委托人汇报查询结果及分析报告。必要时，还可根据委托人的要求，要求土地登记机关在有关查询结果上加盖公章，以表示查询结果的真实性。
五、代理查证土地产权的操作程序
代理查证土地产权的操作步骤与代理查询土地登记资料相类似。土地登记代理机构及其土地登记代理人接受委托后，需要对委托方需要查证的资料进行分析研究，不具备查证条件的，叫其补充材料，代理人通过电话、传真、信函、实地查询等方式，获取土地产权查证结果，并及时告知委托方。代理土地产权查证大体可以分为以下三个步骤：
（一）明确查证目标、内容
根据委托人的要求，明确需要查证的内容和范围。
（二）收集所需资料
根据委托人的要求及查证对象的土地产权状况，收集相应的资料。如对于出让土地产权查证，则需要收集国有划拨土地来源资料、土地登记资料、转让资料等。
（三）整理和分析资料，向委托人提交分析结果
通过对收集的资料进行整理和分析，土地登记代理人根据分析结果，作出土地产权查证的判断结论。并向委托人提交分析报告，就土地产权查证的依据、过程及结果等向委托人进行书面说明。
与代理查询土地登记资料不同的是，土地产权查证需要以搜集、查询的资料为依据进行分析和判断；而代理查询土地登记资料，其查询结果应是真实资料的反映，不能带有推断的成份在内。
六、提供土地登记及地籍管理相关法律咨询的操作程序
土地登记代理机构的法律咨询包括土地登记、地籍管理等相关法律知识咨询、法律事务交涉等。法律服务一般应由律师提供，但由于土地登记所涉及的法律因素很多，有些法律事务很难与经济事务严格区分，因此，如果土地登记代理人能掌握较丰富的法律知识和相关专业知识，在提供土地登记代理服务的同时提供一些基本的法律服务，不仅可以提高受理业务的成功率，还能起到争取新客户、扩大业务量的作用。一般来讲，土地登记代理机构的法律咨询服务可以分为以下三个步骤：
（一）了解情况，明确问题
首先土地登记代理人要了解委托人的基本情况，了解委托人需要明确的问题，这是进行咨询的基础工作。
（二）搜集资料，分析问题
在明确问题的基础上，土地登记代理人收集相关材料和信息，并进行深入地整理、加工和分析，提出相应的意见和建议。
（三）出具建议或咨询报告
根据资料收集和整理分析情况，由土地登记代理人以书面或者口头的形式将分析得到的意见和建议提交给委托人。
由于土地登记代理的政策性比较强，所以土地登记代理人在提供法律咨询服务时，应要求土地登记代理不仅要熟悉基本的法律要求和专业要求，还应及时了解和掌握最新的土地登记法律，以保证法律咨询结果的合理性、适时性。
七、案例分析
（一）代理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书的操作案例
1、案例情况（划拨国有土地使用权设定登记）
M市A学校于2001年8月1日经批准，以划拨方式取得一宗国有土地使用权，批准用途为教育用地，8月5日A学校选定大地土地登记代理机构代理划拨国有土地使用权设定登记工作，土地登记代理人为张建国。接受委托后，该土地登记代理机构应如何代理土地登记工作？
2、操作步骤
具体操作步骤如下：
第一步，土地登记代理人需要与A学校就相关事宜进行接洽，充分了解A学校的意图与要求，了解A学校现有产权资料的情况。
在与A学校接洽的过程中，具体要了解和明确以下两方面的事项：
1）具体代理事项及目标：包括土地登记代理的内容、目标、时间要求以及质量要求等；
2）了解A学校现有的权属来源资料，了解学校有关用地批准、规划以及权源资料等文件是否齐全，现有哪些资料等；
第二步，根据协商结果，签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确授权范围。土地登记代理委托书的参考格式如下：
第三步，根据土地登记规则及当地土地管理部门的要求，在学校的协助下收集、准备土地登记必备资料。
《划拨用地目录》中规定，非营利性教育设施用地可以以划拨方式取得国有土地使用权。《土地登记规则》规定使用划拨国有土地的土地使用单位或者个人应当在接到国有土地划拨决定书之日起30日内，持批准用地文件申请划拨国有土地使用权设定登记。
根据划拨用地目录规定，学校具备以划拨方式取得国有土地使用权的资格。根据土地登记规则中的规定，A学校划拨土地使用权设定登记的申请时限为接到国有土地划拨决定书之日起30日内；同时需要收集的权属来源资料包括：1）县级以上人民政府建设用地批准书；
2）国有土地划拨决定书。还需要准备的其他文字资料有：1）A学校法人证明、法人代表身份证明（参考格式见下表）和个人身份证明；2）土地登记代理委托书及代理人身份证明、
第四步，核实权属来源资料
在收集了必需的权属来源资料后，土地登记代理人需要运用自己的专业知识对所收集权属资料的真实性、合法性和完整性进行核实，以确定是否符合登记申请的要求。其中，划拨土地使用权设定登记权源资料核实的要点包括：
1）对申请人的核实。要核实人民政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者与委托单位的名称是否一致。
2）注意对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的核实。
3）对土地用途的核实。要注意是否与批准用途一致。
第五步，代写划拨国有土地使用权设定登记申请书
在核实权属来源资料后，土地登记代理人要代委托人填写土地使用权登记申请书（具体形式见下表）。填写土地登记申请书时要注意以下几个方面内容：
1)土地使用者与申请单位名称要一致，应为A学校，具体名称参照该单位的法人代码
和营业执照；
2)申请登记类型，应为划拨国有土地使用权设定登记；
3)土地使用权类型要与批准文件相符；
4)土地面积要与相关批准文件一致；
5)土地用途要符合相关批准文件要求；
第六步，向土地管理部门提交设定登记申请材料，并索取登记资料收件单或收据。
在上述工作结束后，土地登记代理人最终要向土地管理部门提交的申请材料包括：1）土地使用权设定登记申请书；2）县级以上人民政府建设用地批准书；3）国有土地划拨决定书；4）A学校法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；5）土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代理人资格证书等。
按照土地登记规则要求，土地登记机关接受土地登记申请者提交的申请书及权属资料后，如资料齐全且符合要求，应当在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请者开具收据。具体土地登记收件单的格式参见下表。
土地登记收件单
第七步，参与地籍调查，代理进行土地指界
土地登记机关在接到土地登记申请后，将进行地籍调查、权属审核工作，在地籍调查（包括权属调查和地籍测量）过程中，需要土地登记代理人协助，代理指界，确认宗地四至、界址。
如在地籍调查过程中，存在产权纠纷或界址纠纷，土地登记代理人应积极与委托人、土地登记机关进行沟通，根据有关政策和权属资料，为委托人提供解决纠纷的对策建议。
第八步，在土地登记机关完成地籍调查、权属审核和注册登记后，有土地登记代理人代理领取土地证书。
土地登记代理人在领取土地证书时，应协助对土地证书进行审查，包括土地证书中的土地使用者是否与委托人一致、面积是否准确、用途是否与实际相符等，发现不规范的，应及时与土地登记机关沟通，予以更正。具体代理领证的操作过程可参见后面的案例。
（二）代理土地登记申请
１、案例情况（出让国有土地使用权设定登记）
M市第一机械厂1998年7月30日在城郊以协议出让方式取得一宗国有土地使用权，面积为18000平方米，用途为工业，使用年限50年，未办理土地登记。2000年8月该厂进行技术改造，由于资金不足，需要以该土地抵押申请贷款，但由于未办理土地使用权设定登记，随后该厂于2000年8月15日委托大地土地登记代理公司的土地登记代理人张建国代理土地登记申请手续。试问应如何办理？
2、操作步骤
具体操作步骤如下：
第一步，土地登记代理人需要与第一机械厂就相关事宜进行接洽，明确以下几方面的事项：
1）代理事项及目标：根据委托人的要求，代理事项主要为出让国有土地使用权的设定登记申请，不是抵押登记。
2）了解现有的权属来源资料，如是否已经办理建设用地批准书、是否签订出让合同、是否全部缴纳土地出让金、是否交纳有关税费等；
第二步，根据协商结果，与委托人签订土地登记代理委托书、土地登记代理合同，明确
第三步，根据土地登记规则及当地土地管理部门的要求，收集、准备土地登记申请的必备资料。
《土地登记规则》将出让国有土地使用权设定登记申请分为两种情况：其一，以出让方式取得国有土地使用权的，受让方应当在按出让合同约定支付全部土地使用权出让金后30日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记；其二，成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让国有土地使用权的，受让方应当在每期付款后30日内，持土地使用权出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权设定登记。
B县第一机械厂的用地属于第一种情况，但该厂未按照规定及时申请土地登记。按照土地登记规则规定，土地管理部门会在对其进行处理后办理出让土地使用权设定登记。
根据土地登记规则规定，需要收集的权属来源资料包括：1）县级以上人民政府建设用地批准书；2）国有土地使用权出让合同；3）全部土地出让金支付凭证；4）有关税费支付凭证等。还需要准备的其他文字材料有：1）第一机械厂法人证明、法人代表身份证明（参考格式见下表）和个人身份证明；2）土地登记代理委托书及代理人身份证明、土地登记代
土地登记代理机构管理办法试行
安徽省土地登记代理机构管理办法（试行）第一条为了适应社会主义市场经济发展的需要，加强土地登记代理行业管理，规范土地调查和土地登记代理行为，根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》（人发[2002]116号），制定本办法。 第二条本办法所称土地登记代理机构，是指依法批准成立，并且具有土地登记代理资质的独立法人。 第三条土地登记代理机构注册执业范围分为全省范围执业和所在市、县（市）范围执业，从业范围包括：（一）办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书； （二）收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料； （三）宗地界址测绘和土地勘测定界； （四）为土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续； （五）查询土地登记资料； （六）查证土地产权； （七）提供土地登记及相关法律咨询； （八）办理与土地登记业务相关的其他事项。 土地登记代理机构具体从业内容，由机构从上述范围内分项提出申请，经批准后确定，填入《土地登记代理机构资质证书》。
第四条土地登记代理机构实行执业注册制度。凡在我省范围内从事土地登记代理活动的机构，应按本办法向安徽省土地登记代理行业主管机构申请执业注册，领取《土地登记代理机构资质证书》，在其注册的执业范围内从事土地登记代理业务。其中，申请的从业内容中包含界址测绘的，除应具备上述条件外，还应持有具有地籍测绘作业范围的《测绘资质证书》。 第五条土地登记代理机构应当具备下列条件： （一）经有关部门批准成立的独立法人； （二）申请在全省范围执业土地登记代理的，机构中取得《土地登记代理人资格证书》并经登记注册的土地登记代理人不少于3名。 申请在市、县（市）级范围执业的，机构中取得《土地登记代理人资格证书》并经登记注册的土地登记代理人不少于2名。 （三）具有一定数额的注册资金。其中，申请在全省范围执业土地登记代理的，注册资金不得少于50万元；申请在市、县（市）级范围执业的，注册资金不得少于20万元； （四）具有从事土地调查登记代理业务相应的工作条件和日常管理制度。 （五）无违反行业自律行为的记录； （六）法律、法规规定的其他条件。 第六条申请程序
土地登记代理合同范本
土地登记代理合同范本 云南（农用地、商住地、工业地）省国土资源厅监制 甲方委托方： 乙方代理方： 土地登记代理许可证号： 根据《中华人民共和国合同法》、《中国人民共和国土地管理法》、《云南省土地登记条例》、《云南省土地登记代理暂行方法》的规定，甲方委托乙方开展土地使用权的登记代理工作，双方本着平等、自愿、有偿的原则，经友好协商达成如下协议： 一、甲方委托乙方代理的事项在□中打√： □ 代写填办证所需的文字; □ 收集、整理录入宗地的土地权属来源证明材料等与土地登记有关资料; □ 帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续; □ 在国土资源部门的指导下，开展土地权属调查工作，填写地籍调查表，完善四邻签字盖章手续; □ 根据业务、技术规范要求，实施宗地的地籍测绘，制作宗地图，形成宗地界址点成果表; □ 制作土地登记所需资料电子文档，向有权登记的国土资源部门或登记办理服务窗口提交土地登记申请及相关成果资料; □ 在规定的时间内到国土资源部门或登记办证服务窗口缴纳土地登记费、证书工本费等，领取土地证书，验证并及时交给委托方; □ 查询土地登记资料; □ 查证土地产权; □ 提供土地登记业务相关的其他事项： 二、甲方在本合同签定之日起 7 日内向乙方如实提供以下资料，以便代理工作的开展： 1、土地权属来源证明材料，包括
2、单位法人证明、法定代表人身份证明或个人身份证明。 3、房产证等地上附着物权属证明; 4、其他证明文件： 三、代理期限自本协议签定之日起至年月日止含国土资源部门受理的工作时限日。 四、甲方负责如实提供土地登记所需的文件材料，协助乙方开展工作，按时支付代理 费用;乙方负责在规定时间内按要求完成代理工作，并保守乙方秘密。 五、乙方在代理工作完成后，应向甲方提交以下成果资料根据双方约定在□中打√： □依法登记后国土资源管理部门颁发的土地证书; □收集、整理有关土地权属资料，以及对土地权属来源情况或查证土地产权后的分析 报告; □解决土地权属纠纷的.方案建议; □经国土资源部门鉴证盖章的土地登记资料; □相关法律咨询报告; □其他： 六、代理费为人民币： 七、甲方在本合同签定后日内向乙方支付代理费的℅，计人民币元大写 ;代理工 作完成后，甲方向乙方支付代理费余额，计人民币元大写。 八、违约责任：如乙方未按时完成工作，每逾期一天按代理费的支付违约金给甲方; 如甲方未按时提供办理登记所需的资料或不配合代理工作的开展，代理期限顺延。 九：其他约定： 十、本协议未尽事宜双方另行协商解决。 十一、本协议一式三份，甲方、乙方及受理登记的国土资源部门各一份。 十二、本合同经甲、乙方双方签字盖章后生效。 甲方：签字或盖章乙方： 盖章 法定代表人：法定代表人：
土地登记代理人全真试题(一)答案
土地登记代理人全真试题(一)答案 答案：A 解释：设定登记属于变更登记的范畴。 答案：D 解释：划拨国有土地使用权是依国家行政行为而获得的权利。 答案：B 答案：B 答案：C 答案：BE 答案：ACDE 答案：ACDE 答案：ABCE 解释：D选项应该为直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。 答案：ABCE 解释：未补缴土地出让金的划拨国有土地使用权不得转让、出租、抵押。 答案：CDE 答案：ACDE 答案：ABCD 答案：ABCE 解释：国有土地使用权不能通过赠与方式取得。 答案：ABE 一、单项选择题 1.下列不属于设定土地登记特点的是( )。 A.它属于初始登记范畴 B.它属于变更登记范畴 C.具有经常性 D.具有分散性 2.关于划拨国有土地使用权的法律特征的说法，不正确的是( )， A.划拨国有土地使用权的取得受范围限制 B.划拨国有土地使用权一般没有明确的期限 C.城镇范围内的使用权人应缴纳土地使用税 D.划拨国有土地使用权是以国家法律行为而获得的权利 3.有企业兼并其他或国有企业合并，其后的企业是国有工业生产企业的，经土地行政主管部门批准，对企业改革涉及的土地使用权，经批准可以采取保留划拨方式处置，但保留划拨用地方式的期限不得超过( )年。 A.2 B.5 C.15 D.10 4.土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记是( )。 A.在初始土地登记以前对一宗土地上的土地所有权、使用权和土地他项权利进行的土地登记
B.在初始土地登记以后对一宗土地上新确认的土地所有权、使用权和土地他项权利进行的土地登记 C.在初始土地登记以前，对多宗土地上新产生的土地所有权、使用权和土地他项权利进行的土地登记 D.在初始土地登记以后，对多宗土地上新产生的土地所有权、使用权和土地他项权利进行的土地登记 5.为进一步细化划拔用地范围，2001年10月22日，国土资源部以第9号部令的形式发布、实施了《划拨用地目录》。该目录明确( )。 A.对符合该目录的建设用地项目，由建设单位提出申请，经有权批准的人民政府批准后方可以划拨方式提供土地使用权 B.对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，可以以划拨方式提供土地使用权 C.对不符合该目录的建设用地项目，经县级以上人民政府批准，可以以划拨方式提供土地使用权 D.本目录实行后，法律行政法规和国务院的有关政策另有规定的，按有关规定执行 二、多项选择题 1.土地所有权、使用权和土地他项权利设定土地登记的特点体现为( )。 A.设定登记属于初始登记的范畴 B.设定登记具有经常性 C.设定登记具有集中性 D.设定登记具有全域性 E.设定登记具有分散性 2.可以以划拨方式取得国有土地使用权的是( )。 A.国家机关用地 B.公寓大厦建设用地 C.军事用地 D.城市基础设施用地和公益事业用地 E.国家重点扶持的能源、交通、水利等用地 3.国有企业改革时，经批准可以采取保留划拨方式处置的是( )。 A.国家重点扶持的能源项目用地，原土地用途不发生改变的 B.国有企业改组或者改造为公司制企业 C.国有企业兼并非国有企业，兼并后的企业是国有工业生产企业的 D.在国有企业兼并中，被兼并的国有企业的一方属于濒临破产的企业 E.国有企业改造或改组为国有独资公司的 4.城镇范围内的划拨土地使用权人可以免交土地使用税的情形有( )。 A.国家机关、人民团体、军队自用的土地 B.由国家财政部拨付事业经费的单位自用土地 C.市政街道、广场、绿化地带等公共用地 D.直接用于高科技产业的生产用地 E.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地 5.经批准可以转让、出租、抵押的划拨国有土地使用权包括( )。 A.土地使用者为公司 B.土地使用者为企业、其他经济组织或个人 C.领有国有土地使用证 D.未补交土地出让金 E.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明 6.下列关于办理划拨国有土地使用权设定登记的叙述中，正确的有( )。 A.新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应在接到建设用地批准书之日起15日内，申请土地预登记 B.建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起15日内，申请国有土地使用权设定登记
土地登记代理实务的案例分析题
土地登记代理实务的案例分析题 一、某市A学校于2001年8月1日经批准，以划拨方式取得一宗地国有土 地使用权，批准用途为教育用地，现A学校提出土地登记申请，要求办理土地登记。应该如何办理?在权属审核中应该注意什么问题? 答：1、A学校应申请划拨国有土地使用权设定登记。申请人为A学校法人及法人代表。 2、该宗地A学校应该在接到过于土地划拨决定书之日起30日内办理土地使用权设定登记。 3、应提交的资料：(1)、土地使用权登记申请表;(2)、A学校法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明;(3)、县级以上人民政府建设用地批准书;(4)、国有土地划拨决定书;5)、委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。 4、划拨土地使用权设定登记权属审核要点： (1)、对申请人的审核。要注意土地登记申请人与政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致。(2)、对土地权属来源文件的饿审核。要注意对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核。(3)、对土地用途的审核。要注意是否与批准用途一致。(4)、对宗地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致 二、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为18000平方米，用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地紧购置了8000平方米工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需要，该厂急来办理土地登记。问应当如何申请土地登记?如何确定土地使用期限?在权属审核中应该注意什么? 1、B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。 2、申请时限规定：(1)按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内; (2)、成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。 3、应该提交的材料：(1)、土地使用权登记申请表;(2)、该企业法人证明、法人身份证明;3)建设用地批准书;(4)、《国有土地使用权出让合同》;(5)、出让金支付凭证;6)、委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。
土地登记代理人全真试题
最新土地登记代理人全真试题(二) 一、单项选择题 1.关于国有土地租赁的期限的说法，不正确的是( )。 A.可以是无期限的租赁 B.根据情况实行短期租赁和长期租赁 C.短期租赁的期限不超过5年 D.长期租赁的期限不超过法律规定的同类用途土地出让期限 2.下列( )不属于国有土地租赁权人的权利。 A.承租土地使用权可以转租、转让和抵押 B.国有土地租赁权人有优先受让权 C.承租土地提前收回，可以获得合理补偿 D.可以随意随时终止租约 3.国有土地使用权授权经营不适用于( )。 A.经国务院批准设立的国家控股公司 B.作为国家授权投资机构的国有独资公司 C.中外合资企业 D.作为国家授权投资机构的集团公司 4.国家作价出资(人股)国有土地使用权设定登记的申请人为( )。 A.原使用该土地的国有企业 B.国有股权持股单位 C.上级国有独资集团公司 D.改组后的新设企业 5.国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记中注册登记与核发证书的内容不包括( ) A.在《土地登记卡》上注册登记 B.依据《土地登记卡》更新或重新建立《土地归户卡》 C.根据《土地登记卡》填制《国有土地使用证》 D.根据《土地登记卡》填制国家持股证明书 二、多项选择题 1.国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记的法律特征体现在( )。 A.国有土地使用权作价出资(入股)必须依法审批 B.国有土地使用权作价出资(入股)方式受范围限制 C.国有土地使用权作价出资(入股)前必须进行地价评估 D.国有土地使用权作价出资(入股)取得的土地使用权不能转让、租赁和抵押 E.土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同 2.下列企业、行业可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的是( ) A.自然垄断的行业 B.商业房地产业 C.支柱产业和高新技术产业中的骨干企业 D.非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时 E.承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业 3.下列( )企业土地资产处置方案应报国土资源部批准。 A.国务院有关部门批准改制的企业 B.国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的股份有限公司 C.国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的有限责任公司 D.国务院直接批准、国务院会议纪要确定改制组建的境外上市公司
土地登记实务习题
第一题，某市A学校于2001年8月1日经批准，以划拨方式取得一宗地国有土地使用权，批准用途为教育用地，现A学校提出土地登记申请，要求办理土地登记。应该如何办理？在权属审核中应该注意什么问题？ 1.A学校应申请划拨国有土地使用权设定登记。申请人为A学校法人及法人代表。 2、该宗地A学校应该在接到过于土地划拨决定书之日起30日内办理土地使用权设定登记。 3、应提交的资料：（1）、土地使用权登记申请表；（2）、A学校法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；（3）、县级以上人民政府建设用地批准书；（4）、国有土地划拨决定书；（5）、委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。 4、划拨土地使用权设定登记权属审核要点：（1）、对申请人的审核。要注意土地登记申请人与政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致。（2）、对土地权属来源文件的饿审核。要注意对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核。（3）、对土地用途的审核。要注意是否与批准用途一致。（4）、对宗地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致。 第二题、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为18000平方米，用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地紧购置了8000平方米工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需要，该厂急来办理土地登记。问应当如何申请土地登记？如何确定土地使用期限？在权属审核中应该注意什么？ 1、 B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。 2、申请时限规定：（1）按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内；（2）、成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。 3、应该提交的材料：（1）、土地使用权登记申请表；（2）、该企业法人证明、法人身份证明；（3）建设用地批准书；（4）、《国有土地使用权出让合同》；（5）、出让金支付凭证；（6）、委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人
土地登记代理人资格考试-土地登记代理实务模拟40.doc
土地登记代理实务模拟40 一、单项选择题 每题的备选项中，只有1个最符合题意 1、土地登记代理人在提交土地登记所需资料的同时，还应提交，作为证实土地登记代理的合法性。 A.地籍调查表 B.土地登记申请表 C.土地权利证书 D.土地登记代理委托书 2、我国土地登记历史中，提出、'算地〃和、'定分〃主张的是。 A.秦始皇 B.商鞅 C.王安石 D.朱元璋 3、土地使用权的申报以为单位组织进行。 A.省、市 B.市、县 C.县、乡 D.乡、村 4、为了更有效地保护双方权益，土地登记代理合同一般应采用o A.书面形式 B.口头形式 C.媒体形式 D.书面和口头形式 5、规定''土地登记实行属地登记原则〃的是。 A.《物权法》 B.《土地登记办法》 C.《土地管理法》 D.《土地登记规则》 6、下列土地登记代理人的职业技能叙述错误的是o A.市场分析的技能 B.人际沟通的技能 C.整理信息的技能 D.精通专业的技能 7、原始登记证明文件错误或无效的，该土地登记无效，国土资源行政主管部门应按程序予以 A.替换
B.撤销 C.更正 D.修改 8、我国对国有企业改革中的国有企业兼并国有企业或非国有企业的用地使用权，规定土地使用期限不得超过年。 A.2 B.3 C.4 D.5 9、土地登记代理人职业资格登记有效期为年，有效期满前，持证者应按规定到指定的机构 办理再次登记手续。 A.2 B.3 C.4 D.6 10、土地总登记准备工作中，能直接影响到土地总登记全部工作进程的是o A.组织准备工作 B.行政准备工作 C.技术准备工作 D.措施准备工作 二、多项选择题 每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。 1 1、土地登记代理机构应注销或撤销其注册证书的情形有O A.工作失误，造成被代理人严重损失的 B.未按规定进行年检或年检已通过的 C.以不正当手段招揽业务或谋取利益的 D.违反国家法律、法规的 E.未按规定进行年检或年检未通过的 12、《土地登记申请书》包括的基本事项一般有o A.申请人情况 B.申请报告的内容 C.申请登记的土地情况 D.申请登记的内容 E.申请登记的原因 13、下列关于土地登记资料公开查询的法律依据的表述，正确的是o A.土地登记资料公开查询是法律赋予国土资源行政主管部门的职责 B.保护土地权利人使用权的前提和基础 C?土地登记资料公开查询是土地登记制度的重要组成部分 D.土地登记资料的公开查询，依照《土地登记资料公开查询办法》的规定执行 E.《土地登记资料公开查询办法》详细规定了土地登记资料公开查询的范围、类型、程序、
土地登记代理人资格考试-土地登记代理实务模拟20.doc
土地登记代理实务模拟20 一、单项选择题 1、（）是关于农民集体内部成员之间的宅基地变更的错误说法。 A.由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在的村民小组申请，经村民大会讨论通过，村民委员会审核同意，报乡镇人民政府批准 B.农村村民出卖、出租住房后，不得再申请宅基地 C.农村村民出租、出卖住房后，一般可以再申请宅基地 D.出卖或出租建房用地的，限期将土地退回集体，没收全部所得款项，并处以罚款 2、因处分抵押财产涉及国有土地使用权转让的，申请人不包括（）o A.抵押人 B. 土地所有者 C.抵押权人 D.受让人 3、某企业原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，后因企业改制，原划拨土地以作价入 股方式重新进入企业，则该宗土地（）抵押。 A.不允许 B.允许依法 C.要经人民政府批准后方可 D.只能由土地部门决定是否可以 4、查询申请人查询到有关的土地登记信息后，如果希望将此作为证明某一事实的证据以向有关方面 提供，要求查询机构在查询结果上盖印鉴章，这种查询方式称为（）。 A.签证 B.鉴证 C.盖章查询 D.批准 5、承租国有建设用地使用权期满，承租人可以申请续期，但出现下列（）情况时，受让权不予以批准。 A.承租人欲继续享有该土地的受让权 B.原土地使用权人把土地租赁给其他权利主体 C.承租人未按合同约定开发建设 D.根据社会公共利益的需要收回该幅土地 6、初始土地登记公告期限一般为（）天。 A.40 B. 60 C. 20 D. 30 7、（）不属于土地初始土地登记的特点。 A.随机性 B.集中性 C.全域性 D.阶段性 8、某企业A原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，企业改制后，原划拨土地以作价入股方式重新进入企业，该企业以土地使用权作为抵押向银行贷款，后企业破产，银行得到土地使用权后意图改变使用用途，（）o A.应重新缴纳土地出让金 B.应补缴不同用途的土地出让金差价 C.只需向土地管理部门申请后直接使用即可 D.不能改变土地的用途 9、关于土地登记中，以下（）是不可能发生的。 A.土地登记人员审查疏忽或书写错误
土地登记代理人资格考试-土地登记代理实务模拟30.doc
土地登记代理实务模拟30 一、单项选择题 1、国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当（）进行更正登记。 A.报经人民政府批准后 B.依法直接 C.通知土地权利人 D.通知土地权利人，并由土地权利人提出申请 2、抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，其转让所得价款（）o A.由抵押人白行处理 B.向抵押权人提前清偿债务 C.由抵押人和抵押权人进行平分 D.若由于抵押权人的原因无法接受该价款，则可由抵押人自行支配 3、推行和完善国有土地应是新增建设用地的重点，只作为前一种方式的补充。 （） A.划拨；出让 B.租赁；出让 C.出让；租赁 D.出让；划拨 4、我国的土地登记实行（）原则。 A.强制登记 B.自愿登记 C.依中清登记 D.初次登记不强制 5、某企业原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，后因企业改制，原划拨土地以作价入股方式重新进入企业，则该宗土地（）抵押。 A.不允许 B.允许依法 C.要经人民政府批准后方可 D.只能由土地部门决定是否可以 6、国有建设用地使用权的划拨是指依法批准，在国有建设用地使用权人缴纳补偿、安置等 费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有建设用地使用权交付给土地使用人使用的行为。 （） A.县级以上地方人民政府；有偿 B.县级以上地方人民政府；无偿 C.上一级土地主管部门；有偿 D.上一级土地主管部门；无偿 7、与土地登记的一般程序相比，下列各项不属于初始土地登记程序特殊性的是（）。 A.增加了准备工作 B.增加了公告 C.增加了通告 D.增加了登记申请 8、在土地登记公开查询中，不属于土地原始登记资料的是（）o A.土地登记申请书 B.地籍调查表 C.宗地图 D. 土地权属来源文件 9、下列关于农民集体内部成员之间宅基地变更的说法错误的是（）o A.由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应向所在的村民小组申请，经村民大会讨论通过，村
土地登记代理实务试卷
2004年土地登记代理实务试卷 一、单选题 1、根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，单位和个人依法使用的国有土地，由（）登记造册，核发证书，确认使用权。 A．县级人民政府 B. 县级以上人民政府C.县级土地行政主管部门 D. 县级以上土地行政主管部门 2、当土地证书和土地登记卡内容不一致时，（） A. 以土地登记卡记载内容为准 B. 以土地证书记载内容为准 C. 以上级土地行政主管部门裁决为准 D. 应重新调查审核 3、根据国务院有关规定，承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权，最长不超过（） A.40年 B.50年 C.60年 D.70年 4、经抵押权人同意，抵押的土地使用权人依法转让的，土地他项权利变更登记申请人是（）
A.抵押人和抵押权人 B.转让人和受让人 C. 抵押权人和受让人 D. 抵押人和抵押权人和受让人 5、土地登记的基本单元是（） A.宗地 B.地块 C.土地权利 D.土地权利人 6、被授权经营土地使用权的公司若将被授权经营土地的土地租赁给其下属企业使用，该下属企业应办理（） A.租赁国有土地使用权设定登记 B. 租赁国有土地使用权变更登记 C.土地他项权利设定登记 D. 土地他项权利变更登记 7、土地登记机关作出不予受理土地登记申请或者暂缓登记决定的，应当自接到申请之日（）内将作出决定的理由书面通知当事人。 A.10日 B.15日 C.30日 D.60日 8、在初始土地登记中，公告属于土地登记程序中的（）阶段。
A. 申请 B.地籍调查 C.权属审核 D.注册登记 9、在土地登记查询中，查询机关对属于不予受理查询范围的，应在（）工作日内告知查询人。 A.3个 B.5个 C. 10个 D.15个 10、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过（）。 A.1年 B.2年 C.3年 D.5年 二、多选题 11、在土地登记公开查询中，“土地登记结果”一般指（）。 A宗地图B地籍调查表和地籍图C土地归档卡D土地登记卡 E土地权利证书 12、根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人可以从事的登记代理业务包括（）。
土地登记代理人职业资格考试教材
2005年新版《土地登记代理人职业资格考试教材》 《土地权利理论与方法》与04版教材比较新增内容 第四章《集体土地使用权》第三节《宅基地使用权》新增 六、农村宅基地管理 为切实落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号，进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地，切实保护耕地，国地资源部2004年11月2日制定发布了《关于加强农村宅基地管理的意见》（国地资发[2004]234号。主要提出了以下意见： （一）严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模 1、抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划。各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡（镇）土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村村民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡（镇）土地利用总体规划，就当予以公告。 国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。 2、按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建村民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。 3、加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用家用地应纳入年度计划。省（区、市）在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中，可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。 省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县（市）农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县（市）每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。（二）改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序 1、改革和完善农村宅基地审批管理办法。各省（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请输农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。 对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）区批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。 2、严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。 农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。 3、规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小级张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。 各地要规范审批行为，健全公开办事制度，提供优质服务。县（市）、乡（镇）要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。 4、健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中，乡（镇）国地资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地，各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。 5、加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地
土地登记代理人资格考试-土地登记代理实务模拟21.doc
土地登记代理实务模拟21 一、单项选择题 1、（）不是土地登记权属审核的内容。 A.对宗地权属状况的审核 B.对土地登记申请人的审核 C.对土地登记机关的审核 D.对宗地自然状况的审核 2、（）是对原始土地登记资料查询的正确表述。 A.国家安全机关可以查询所有土地原始登记资料 B.纪检部门有权查询所有土地原始登记资料 C.土地登记代理机构可以查询所有登记资料 D.土地权利人有权查询其土地权利范围内的土地登记资料 3、土地权利经（）方可产生法律效力。 A.登记申请 B.注册登记 C.注销登记 D.权属审核 4、土地登记的内容主要包括（）o A.土地权属的性质和来源 B.土地权利主体和客体 C.土地权利客体和土地权属的性质 D.土地权属性质来源、土地权利主体、土地权利客体等 5、（）土地登记不需报人民政府审批。 A.更改 B.检验 C.注销 D.重新进行 6、当土地登记卡主卡中（）等发生变更的，要更换土地登记卡。其他内容发生变更时在土地登记卡续表-上进行登记即可。 A.地号、宗地面积 B.用途、权利人、通信地址 C.地号、图号、权利人 D.用途、权属性质、使用权类型 7、我国土地登记的作用不包括（）o A.维护的社会主义公有制 B.维护土地权利人的合法权益 C.维护正常的土地市场秩序 D.促进城市化的快速发展 8、以出让方式获得土地使用权的土地进行房地产开发，满（）年未动工开发的可以收回土地使用权。 A. 1 B. 2 C. 3 D. 4 9、关于变更土地登记的程序，下列排序正确的是（）o A.变更土地登记申请、变更地籍调查、审核、注册登记、注销 B.变更土地登记申请、审核、变更地籍调查、注销、注册登记 C.变更土地登记申请、变更地籍调查、注册登记、审核、注销 D.变更土地登记申请、审核、变更地籍调查、注册登记、注销 10、根据国务院有关规定，承包、租赁、拍卖、'四荒"土地使用权，最长不超过（）o A.40年 B. 50年 C. 60年 D. 70年
土地登记代理合同
土地登记代理合同 项目名称： 合同编号： 委托方： 承接方： 二〇年月日
土地登记代理合同 委托方（甲方）： 受托方（乙方）： 根据工作需要，现甲方委托乙方完成土地证代办工作，结合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国测绘法》和有关法律规定，甲、乙双方经友好协商，共同签订本协议。 第一条工程范围 工程名称： 工程地点： 第二条工作内容及提交成果 工作内容： 2.1、开展土地调查，包括土地权属界线调查及土地权属调查； 2.2、用全站仪测量并用CAD制图； 2.3、分户图制作、分户报告的编制； 2.4、其他相关工作内容。 提交成果： 第三条执行标准 根据《城镇地籍调查规程》、《土地分类》和国家土地资源管理及测绘管理部门制定的相关技术标准执行。 第四条项目内容及费用 项目内容：共有，其中： ； 项目单价：（不包含土地证工本费、印花税票）。
项目总价： (大写：），按实际提供土地证数量乘以单价进行结算。 第五条付款方式 分批办理，按甲方实际取得土地证户数分批结算。 第六条双方义务 甲方： 6.1、提供乙方办证所需资料，按合同约定支付款项； 6.2、提供各户身份证、房产证、房屋买卖契税复印件；（交件时将房产证与契税原件交予乙方进行核对，核对后退回）； 6.3、提供第一次办小证所需房地产公司营业执照、组织机构代码证（一般要正本、或是正副本，副本不能单独使用）、法人代表身份证复印件，甲方对乙方的委托书原件。 乙方： 6.4、必须按国家相关规定、程序、手续进行办理土地证； 6.5、按时按量提交成果：各户土地证、分户报告（一式三份）。 第六条工作完成期限 本合同签订后，按甲方实际要求提交成果时间执行。 第七条违约责任 7.1、由于乙方未按期完成工作或工作成果未达到国家标准，乙方应赔偿给甲方带来的损失； 7.2、乙方进场工作后甲方无故终止工作，甲方应赔偿由此给乙方带来的损失； 7.3、甲方不按付款要求向乙方付款的，逾期按照合同总价的 %每天收取滞纳金； 7.4、合同签订后，任何一方擅自停止或解除合同，应向对方双倍支付合同费用；
土地登记代理全部资料(未整理版)
土地登记代理制度 土地登记代理的定义： 土地登记代理是指土地登记代理机构和人员，受土地权利人的委托，为土地权利人申请办理土地登记、领取土地证书，从事与土地登记相关的土地权属指届、资料查询、验收宗地测量成果等工作； 广义讲还包括：代理土地权利的取得或交易手续的办理及鉴证、相关税费交纳、土地政策咨询、土地使用权抵押等。 为什么要建立土地登记代理人职业资格制度？ 土地登记代理是社会主义市场经济发展的产物，是在我国实践基础上建立起来的一项制度。 1、土地登记代理制是市场经济发展的必然结果。 随着社会主义市场经济的发展，社会分工日益细化，每个人不可能事必躬亲，使中介代理服务业的发展成为一种社会需要。土地登记代理也一样，代理机构的人员以其专业知识和法律知识为社会提供土地登记及其它业务方面的代理服务，即在代理权限内，接受他人委托为其办理有关土地登记申请、指界、领取土地证书等手续，为社会提供服务。 2、建立土地登记代理制是方便土地权利人的客观需要。 随着土地登记制度的建立和土地市场的发展，土地权利人对土地登记的要求越来越高，也越来越迫切。由于土地登记法律程序严密，它要求申请人熟悉国家土地管理的有关法律法规和政策，了解土地登记的方法、步骤，搜集整理土地权属证明文件，现场确权指界，填写土地登记申请表等，在市场经济发展中，客观要求有专业土地登记代理机构，具体来承办土地登记申请、权源依据的查找、现场出席指界以及用地项目报批、土地使用权转让、变更等手续，从而节省当事人精力和时间，又确保安全运行。 3、建立土地登记代理制是完善土地登记制度的客观要求。 土地登记是国家依照法定程序对土地使用权、所有权和土地他项权利的登记，是一项重要的法律制度。土地登记首要环节就是权利人向政府土地登记机关提出土地登记申请，这在世界各国，无论实行哪一种土地登记制度，都必须履行的手续。但由于土地登记专业性较强，许多土地权利人很难在短时间内掌握其要领，建立土地登记专业代理人制度，可以减少当事人不必要的困扰，大力提高土地登记申请专业化水平，确保土地登记工作的质量，促进土地登记制度的完善。 如何取得土地登记代理人职业资格？ 依据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人必须通过全国统一考试，取得《土地登记代理人职业资格证书》并经登记备案，方可以其注册的土地登记代理机构的名义从事土地登记代理等活动。 土地登记代理的法律保障： 我国通过相关法律规章对实施土地登记代理制度提供了强有力的法律保障。这些法律包括：《民法通则》、《土地登记办法》、《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》、《土地登记代理人职业资格考试实施办法》 我国自1996年以来在大连、福州、温州和重庆四个大中城市开展土地登记代理的试点工作以来。土地登记代理获得了巨大的发展，为促进土地市场的发展作出了极大的推动作用。
202_年土地登记代理考试(土地登记代理实务)模拟试卷七汇编
202_年土地登记代理考试（土地登记代理实务）模拟 试卷七汇编 1、某公司通过协议出让的方式取得一宗地，批准用途为营业用地，土地面积的测量结果为4000㎡，出让年限为。当该公司领取土地证书时发现，土地面积一栏错登为400㎡。对此，该公司申请更正登记。问题 1．土地登记错误或遗漏的原因主要有哪些? 2．更正登记的方式有哪些? 3．更正登记的要件有哪些? 2、土地登记代理人与委托人之间通过（）相对固定双方的权利与义务关系，是合同当事人取得相互信任、沟通并各自履行义务，切实保障双方权利的根本途径。 A.合同形式 B.约定条件 C.限制行为 D.道德规范 3、下列关于土地权利的说法中，正确的有（）。 A.发生了当事人约定的实现抵押权的情形的，抵押权人可以实现抵押权 B.债务履行期间届满，债务人不履行债务的，抵押权人可以实现抵押
权 C.住宅建设用地使用权期限届满未提出申请的，国家无偿收回其土地使用权 D.违反法律规定或者合同约定，滥用地役权的供役地权利人有权解除地役权合同 E.有偿利用供役地，约定的付款期问届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的，地役权消灭 4、关于土地登记的统一性，下列叙述正确的有（）。 A.有统一的管理人员进行管理 B.依据统一的实体法律规范 C.在统一的登记机关进行 D.有统一的部门进行监督 E.遵循统一的登记程序 5、土地登记中的其他登记包括（）。 A.更正登记 B.预告登记 C.异议登记 D.查封登记 E.注册登记
6、下列关于姓名或名称变更登记中的注册登记内容的表述，正确的是（）。 A.姓名或名称变更的注册登记直接在宗地《土地登记簿》上进行 B.“登记的其他内容及变更登记事项”栏填写姓名或名称变更的内容和依据 C.“权利人”栏由填写本次姓名或名称变更注册登记内容的土地登记人员签字盖章 D.在“经办人”栏目内相应的变更了的姓名或名称上加盖变更印章 E.“日期”栏填写本次名称变更登记的注册登记时间 7、在土地权利人的地址与其使用的宗地的坐落不一致的情况下，因宗地所在的（）而进行的变更土地登记一般不属于地址变更登记。 A.行政区域调整 B.通讯地址改变 C.街道名称改变 D.宗地门牌号码改变 E.户籍管理部门改变 8、回答1-2题：某市在风起路南侧约66500平方米范围内进行旧城改造，市政府发出公 某市在风起路南侧约66500平方米范围内进行旧城改造，市政府发出公告，收回这66500平方米的国有土地使用权，要求原土地使用权人
第十章 土地登记代理的内容与操作
第十章土地登记代理的内容与操作 第一节土地登记代理内容与程序 一、土地登记代理的内容 根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人主要可从事以下登记代理业务： （1）办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等； （2）收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料； （3）帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续； （4）查询土地登记资料； （5）查证土地产权； （6）提供土地登记及地籍管理相关法律咨询； （7）与土地登记业务相关的其它事项。 二、土地登记代理的程序 不同的土地登记代理业务在具体操作中会由于内容的不同而在程序上存在一定差别，但基本程序差异不大。通常情况下，土地登记代理的基本程序包括以下步骤：（一）接受委托 接受委托是开展土地登记代理业务的首要环节，一般情况下，土地登记代理业务来源主要有以下两个途径： 1．被动接受。即由委托人主动找上门要求提供土地登记代理服务。委托人可以是单位或者个人。在实际操作时，委托人可以是该宗地的权利人，也可以不是，但与该宗地具有或即将具有一定的经济关系或利害关系。如甲与乙拟进行合资，甲方出地，乙方出钱，为了解甲方所使用的土地产权状况是否属实，乙方可委托土地登记代理人对甲方的土地产权进行查证，为其决策提供依据。在这个例子中，乙方作为委托人，尽管不是土地权利人，但为了查证土地产权状况，可以委托进行土地登记代理业务。 2．主动争取。即由土地登记代理人走出门主动争取为他人提供代理服务。随着土地市场的不断规范和土地登记代理市场的日趋发育，主动争取将是土地登记代理业务来源的主要途径。这也要求土地登记代理人应有主动争取土地登记代理业务的市场开拓意识，不断提供服务质量，努力提升服务水平，以赢得更多的土地登记代理业务。 （二）签订土地登记代理委托书、代理合同 为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人应与土地登记代理人所在的土地登记代理机构签定书面委托书及委托代理合同。 委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理的必备要件，是土地管理部门审核的重要内容之一。委托书主要应明确以下内容： （1）委托人； （2）土地登记代理机构； （3）土地登记代理人； （4）土地登记代理的内容； （5）土地登记代理的权限； 委托书应由委托人和土地登记代理机构、土地登记代理人三方签字后生效，委托人是单位的，应同时加盖单位公章。土地登记代理人持委托书开展土地登记代理业务。委托书的具
2020年土地登记代理人职业资格考试大纲
2020年土地登记代理人职业资格考试大纲2020年土地登记代理人职业资格考试大纲 第一科目土地登记相关法律 一、考试目的 考察应试人员使用土地登记代理工作相关法律规定，分析和处理各种土地登记案例的实际水平。 二、考试基本要求 （一）民法部分 1.掌握民法基本原则、适用范围、民事法律关系三要素在法律实践中的应用。 2.熟悉自然人、法人、非法人组织等各种民事主体的法律地位，了解不同民事主体的权利义务规定，处理不同主体申请土地登记过程中涉及的各种法律问题。 3.熟悉民事行为的分类，能区分土地登记代理事务中涉及到的各种民事法律行为，依据民法相关规定处理附条件、附期限、无效、效力待定、可变更可撤销的民事行为的相关问题。 4.区分各种民事责任，包括违约责任和侵权责任。 5.熟悉代理制度的基本法律要求，合理使用代理人、被代理人的各项权能。熟悉代理人行使代理权时必须遵循的各种法律规定，掌握无权代理、表见代理等特殊制度的法律要求。 6.掌握民法中关于时效和期限的相关规定，在土地登记代理实践中准确使用时效制度保护相关主体的权益。 7.了解我国物权制度的基本法律规定，掌握物权的基本分类，在土地登记代理实践中准确使用物权法律规则。
8.了解所有权、用益物权、担保物权的作用和各种具体物权种类 的不同法律要求，处理在土地登记代理实践中的各种相关案例。 9.熟悉物权法中与土地登记相关的各种具体制度规定，解决实践 中相关的法律问题。例如不动产物权、不动产预告登记、建筑物区分 所有权、浮动抵押、额抵押制度等。 10.掌握共有制度和相邻关系的基本法律要求及作用。 11.熟悉关于合同缔结、合同履行的各项法律规定，处理在土地登 记代理实践中遇到的各种合同法律问题。 12.熟悉合同责任、合同效力、缔约过失责任的相关法律规定，了 解合同的变更和解除、双务合同履行中的抗辩权等制度的法律要求， 解决土地登记代理实践中相关的合同问题。 13.使用合同的各种担保手段，包括物权担保方式和定金、保证等 非物权担保方式解决土地登记代理实践中涉及的合同担保问题。在实 践中使用违约责任和免责条款等法律制度保护当事人合法权益。 （二）行政法部分 1.掌握行政法基本原则在土地登记代理实践中的作用。 2.根据我国行政法对行政主体种类的界定及公务员法的相关规定，判断各种行政主体行使职权的合法性和合理性，区分各种类别的行政 行为，使用行政法相关规定处理土地登记实践中涉及的各种行政纠纷。 3.根据行政立法、行政许可、行政强制、行政处罚制度的相关法 律规定，处理在土地登记代理实践中遇到的相关法律问题。 4.掌握我国行政程序的基本原则和法律要求，区分不同行政程序 的种类，根据各种行政程序的不同法律规定，使用不同方法处理土地 登记代理实践中遇到的行政程序违法问题，保护相关主体的合法权益。