2008年珠三角(城市)房地产发展报告
2008年珠三角（城市）房地产发展报告
发布于：2008年10月1日出处：珠三角地产网研究中心
观点【一】－－此轮跌价至少６０％以上
１、根据我们收集的数据来看：目前发展商囤积土地量大于地方政府，而且，政府没有任何松动土地政策的迹象。
２、从去年的经济快速发展到了近期出台的过热的认定，调控经济过热的手段必定越来越严厉。从央行票据到近期的他的特种存款，甚至于调息调按，说明了信贷紧缩信号开始了。
３、对于境外投资的逐步放开，大量过剩资金也都抽离至香港。道理很简单，香港是自由港，资金自由，治安良好，回报率也高，最终要市场化，没有政策的持续变化。从最近的火爆发行就能了解国内资金多么渴求到境外投资了。
一旦大量资金先行获得高额回报，更多的资金就会迅速撤离国内市场转而投入国际市场中去，这样一来国内的大量过剩资金就会变成紧缺资金。
４、根据我们研究中心的统计，截至２００８年８月，房地产行业负债率最高超８０％。两市共有７５家房地产类上市公司披露了半年报。这些上市房企上半年共负债达到３５１４．７亿元，比去年同期的２１２８．７亿元大幅增加了６５％．其中，负债总额超过１００亿元的公司有７家－－万科Ａ、保利地产、金地集团、首开股份、北辰实业、金融街、泛海建设，这７家公司的负债分别达到了７５２．７８亿元、３３４．３１亿元、２５８．６５亿元、１９７．０９亿元、１４３．１２亿元、１１７．８２亿元、１００．７１亿元。
７５家上市房企的平均资产负债率为５９．５５％，且具体负债率水平差别较大：负债率超过１００％的公司有１家、负债率低于１００％但超过８０％的有５家，负债率在７０％－８０％之间的有１６家，负债率在６０％－７０％之间的有２４家，负债率在５０％－６０％之间的有９家，负债率在４０％－５０％之间的有１１家，负债率在３０％－４０％之间的有５家，负债率低于３０％的有４家。
综合以上因素，我们认为，此轮房产跌幅至少要在６０％以上。无论是政策，资金，还是房产自身的价值看，这次下跌，都在所难免。
观点【二】－－置业者机遇来临
１、根据以上推测，和现行下跌３６％的比率，那么房价下跌至少还有２０％多的空间。
４、现在正是房价下探的最后阶段。这个阶段有多长？很难说，但是关键看价格的下行速度。另外，按照市场消费心理，十月份是发展商一贯的促销期。而面临资金回笼的压力，相信年底将会有更多的折扣出现，由此我们断定，年底才是属于我们置业的高峰期。
前言
珠三角总体情况说明
珠三角地区是广东省、华南地区、全国经济增长的重要引擎，是中国改革开放的窗口，与长三角、环渤海湾并列为＂中国经济三大引擎＂。目前珠三角几大城市已形成了珠三角城市群的独特风貌，发达的城际高速网更将广东珠三角城市群连成一体，成为中国乃至全球少有的城市产业群。
本报告中所指的＂珠三角区域＂是指广东珠三角地区，它包括广州、深圳、东莞、珠海、惠州、佛山、中山、江门、肇庆共９个市，一般又称为小珠三角。
根据２００７年的年度统计，其总面积、常住人口数及ＧＤＰ分别占广东省的比例为３０．５％、４９．８％和８２．５％。
１．经济发展水平
广州、深圳作为珠三角两个龙头城市，无论是经济总量还是人均方面都引领其他城市，其经济平稳增长，一直保持在１３％－１６％的水平。
佛山、东莞、中山和珠海处于经济发展水平的第二梯度，特别是前三者，正处于经济高速发
展期，近几年ＧＤＰ增速高达１７％以上。
其他城市（惠州、江门、肇庆）处于珠三角各市经济水平的第三梯度。
２．人口：
珠三角各城市中人口规模首推广州和深圳两市，常住人口分别达到９７５和８４６万人。其次还有佛山和东莞。巨大的人口规模对当地住宅房地产开发有旺盛需求。
报告说明
本报告共分五部分：综合报告篇、重点城市运行分析、政策回顾与分析、金融与企业篇、热点与专题篇。报告遵循由宏观到微观、由城市经济发展到房地产市场状况，由整体到局部的研究思路，重点从商品房成交量、销售收入、销售均价以及土地成交量的角度，分析研究珠三角各城市房地产发展状态。
需要说明的是，本报告只是一个市场调研的总结，它主要从定性的角度给珠三角地区的房地产开发提供决策之参考。
目录
前言
珠三角总体情况说明
报告说明
第一章珠三角城市发展之综合报告篇
一、总体形势简述
１．１珠三角城市商品房成交量对比
１．２珠三角城市商品房均价对比
二、２００７年房地产市场回顾
第二章珠三角地区重点城市运行分析
一、广州
１．１广州商品房市场分析
１．２广州土地交易市场分析
二、深圳
２．１深圳商品房市场分析
２．２深圳土地交易市场分析
三、东莞
３．１东莞商品房市场分析
３．３土地交易分析
第三章政策回顾与分析
一、政策主要内容
１．１０３～０５年主要房地产政策汇总１．２０６年房地产政策汇总
１．３０７年房地产政策汇总
１．４０８年房地产政策汇总
二、０７－０８年政策影响分析
第四章珠三角城市发展金融与企业篇
一、房地产开发投资
二、融资
第五章珠三角城市发展之热点与专题
一、珠三角楼市全面下行，各城市现特征：深圳最惨１．１要点
１．２表象
１．３内因
第一章珠三角城市发展之综合报告篇
一、总体形势简述
２００８年，珠三角各城市在国家宏观调控的政策影响下，商品房成交量不断下降，房价也分别有了不同程度的下跌。今年１－７月，广、深、莞、珠、惠、佛、中、江门、肇庆九城市的成交价格同比增幅为５．６７％－３０．５２％，但成交量同比下跌３２．５％－５３．１９％。
２００８年上半年广东省的总体水平：商品房销售面积２０１２．５８万平方米，同比下降２０．３５％；销售额为１１８０．２亿元，同比下降２０．６６％。上半年商品房均价是５８６４元／平方米，同比微降０．３９％，基本回落到去年同期水平。其中，一手住宅的均价为５７１１元／平方米，同比增长２．７７％，环比下降０．１２％；而全省二手房均价２６４０元／平方米，同比下降一成。其中广州、深圳二手房销售均价分别为４３５３元／平方米、５７２２元／平方米，同比分别增长１７．０８％和９．８７％。
而在土地方面，今年以来，地价增幅开始放缓，部分地区楼面地价已开始下跌，市场交易冷清，流拍不断。众多发展商面临着银行借款难，上市融资难、销售回款慢等问题。开发商正遭遇着楼市寒冬。
１．１珠三角城市商品房成交量对比
统计显示，２００８年１－７月珠三角各城市成交量同比均大幅萎缩，其中广州商品房成交
量为３０２．３５万平米，同比下降了３９．９７％；深圳商品房成交量为１７９．９８万平米，同比下降了５３．１９％；珠海商品房成交量为１００．５４万平米，同比下降了３４．８０％；惠州商品房成交量为１２５．７５万平米，同比下降了３２．４６％；佛山商品房成交量为２７２．６７万平米，同比下降了３９．７１％；中山商品房成交量为２３４．３２万平米，同比下降了３４．２９％。
上述情况的出现主要是由于楼价急剧上扬、贷款利息节节升高，再加上宏观经济增长速度放缓，银行收缩贷款额度等因素的影响下，令不少潜在的购房者暂时搁置购房计划，最终导致住宅的成交量大幅下跌。
１．２珠三角城市商品房均价对比
价格方面，２００８年１－７月，广州商品房均价为９７６４元／平米，同比增长２６．９４％；深圳商品房均价为１３２７７元／平米，同比增长５．６７％；珠海商品房均价为６９０８元／平米，同比增长３０．５２％；惠州商品房均价为４１０１元／平米，同比增长１１．２１％；佛山商品房均价为５５８９元／平米，同比增长２９．８８％；中山商品房均价为４４８２元／平米，同比增长２０．０６％。七城市商品房１－７月份均价与去年同期比较增幅最小的是深圳，为５３．１９％，其次为：惠州、中山、广州、佛山、珠海。
二、２００７年房地产市场回顾
在宏观经济持续高涨的刺激和资金流动性过剩的支撑下，市场需求强力拉动前三季度珠三角地区的投资增长与房价上涨，造成市场风险不断积聚。其次，作为房地产建设源头的土地价格上涨也是房价大升的重要原因之一。２００７年二季度，土地交易价格同比上涨１３．５％，涨幅
比一季度高３．７个百分点。而居住用地交易价格更上涨１６．２％，比一季度高７．３个百分点。上游成本的增加给房地产业带来一定的成本压力。而建筑材料等中间投入的价格上行，也对房价的居高不下产生了助推作用。
２００７年全年，广东省商品房销售额达３６６３．９７亿元，同比增长４７．１１％；销售面积６２１９．７５万平方米，同比增长２１．８％。商品房均价５８９１元／ｍ２，涨幅分别为２０．８％。值得关注的是，在房价暴涨了三季之后，到了第四季度，成交量开始下滑，房价高位盘整，有所回落，市场观望气氛渐浓，交易由热转冷，空置量增加。第四季度均价５４５０元／平方米，环比增长－１０．９６％。也是由０７年第四季度开始，珠三角地区房地产市场进入了调整时期。
对比０８年上半年情况：０８年上半年，广东商品房销售面积和销售金额同比降两成，是近五年（上半年，下同）来的首次下降；商品房销售均价５８６４元／平方米，同比环比均微降，回落到去年同期水平；一手住宅空置量出现近五年来首次的增长；开发商到位资金占开发资金比例下降至２００３年上半年来的最低位……根据广东省房协的这一组数据不难想到：当前状况如果延续，随着去年企业扩张带来后市供应量的增加，下半年商品房空置量有增大趋势。
第二章珠三角地区重点城市运行分析
一、广州
１．１广州商品房市场分析
１．１．１广州商品房概况
２００７年开始，广州楼市观望不断，楼市热点不多。从＂五一＂和＂十一＂两大黄金周情况来看，供应量、客流量和成交量均逊色于往年。进入第四季度，楼市供应有所回升，但碍于楼价高企，市场观望气氛进一步增加，部分开发商举行年末促销，楼市吹起＂打折风＂，楼价拐点开始展露，供需博弈不断。
２００８年，广州楼市低迷，成交量大幅下降。虽然往年楼市的＂金九银十＂已经到来，但目前情况并不理想，房价环比下跌的可能性仍然很大。尤其是十一节日期间，发展商为了促进成交量，必然会推出很多优惠活动及特价单位。１－７月份，广州商品房共计成交２７，８４５宗，同比下降３７．３１％；成交面积共计３０２．３５万平米，同比下跌３９．９７％；成交金额２９５．２１亿元，同比下跌２３．８０％；均价９，７６４元，同比增加２６．９４％。截至８月份，广州已经有５９个住宅项目、共２２５．９８万平米用地获得《建设用地批准书》，并将在一两年进行开发乃至预售，所有项目最迟也将在３年内竣工。假设市区住宅平均容积率为２，则３年内就将有４５０多万平米供应市场。该批项目楼面地价相比以往都要高出很多，最高的甚至达到８０００多元／平米。未来市场何去何从仍是未知数，一旦房价维持现行下跌趋势，该批房地产开发商极有可能面临生死存亡的抉择。
１．１．2近两年商品房成交量变动趋势
２００８年１月，广州商品房成交量为３４．９５万平米，同比下降了５３．６３％；２月份商品房成交量为２３．１２万平米，同比下降了６９．４１％；３月商品房成交量为３７．７７万平米，同比下降了３６．７８％；４月商品房成交量为４０万平米，同比下降了４３．５５％；５月商品房成交量为３９．３１万平米，同比下降了３３．８５％；６月商品房成交量为６６．６４万平米，同比下降了２３．２３％；７月商品房成交量为６０．５６万平米，同比下降了２０．１９％。商品房均价的急剧上升、政策的不断打压、观望气氛的加剧，使得０８年各月份成交量同比跌幅较大；但也由于市场存在的刚性需求，加之之前房价给人们造成的恐慌心理等原因，０８年１－７月份商品房成交量整体仍成上升趋势。
１．１．４近两年商品房销售收入变动趋势
销售收入方面，２００８年１月，广州商品房收入共计３４．１４亿元，同比下降３６．５７％；２月商品房收入共计２１．５１亿元，同比下降６３．１９％；３月商品房收入共计３５．１８亿元，同比下降１６．２２％；４月商品房收入共计４３．９８亿元，同比下降１８．１３％；５月商品房收入共计４１．４亿元，同比下降１０．９５％；６月商品房收入共计６３．７７亿元，同比下降６．９７％；７月商品房收入共计５５．２３亿元，同比下降１４．２７％。商品房均价同比虽然有所上升，但成交量同比去年急剧下滑，也自然就减少了开发商们的收入来源。
１．１．５近两年商品房均价变动趋势
２００８年１月，广州商品房均价为９７６６元／平米，同比增长３６．７８％，环比下跌２２．９２％；２月均价９５８２元／平米，同比增长２８．８８％，环比下跌１．８８％；３月均价９４７７元／平米，同比增长２９．４７％，环比下跌１．１０％；４月均价９９２５元／平米，同比增长３４．３８％，环比增长４．７３％；５月均价１００６０元／平米，同比增长３４．８２％，环比增长１．３６％；６月均价９９２５元／平米，同比增长３１．４６％，环比下跌１．３４％；７月均价９７６４元／平米，同比增长２６．９４％，环比下跌１．６２％。其中跌幅最小的月份为７月，同比每平米下跌２０７２元；跌幅最大的为１月份，同比每平米下跌２６２６元。面对从紧的货币政策，地产股开始严重缩水，０８年房地产发展商资金链空前紧张，不得不采取目前最有效的办法－－降价。但对于购房者而言，降价也会必然会影响到市场对于房地产业发展的信心，由此而形成恶性循环。０８年市场观望气氛较浓，商品房均价整体趋势不断在平缓中挣扎。
１．２广州土地交易市场分析
１．２．１土地供应量及成交情况
土地供应量三年来最少，出让宗数、总用地面积、规划总建筑面积同比均有所下滑，出让金额则逆势增长。据保利地产的数据显示，２００８年上半年广州十区土地一级市场（不含工业，下同）共成功出让土地８宗，不及去年同期的一半。总用地面积为５０．５６万平方米，同比减少２０．７％；规划总建筑面积为１０１．６２万平方米，同比减少２５．９％；出让金额为５５．４０亿元，同比反而增加３３．８％。自广州楼市步入调整期以来，出于资金紧张、市场预期谨慎、二手土地市场＂物美价廉＂等多种原因，发展商对一级土地市场的热情大幅衰减。为此，广州市地方政府不得不调整思路，压缩了上半年土地一级市场的供应。
０８年上半年流拍２宗，底价成交６宗。广州国土局的资料显示，上半年除恒大地产天河员村地块、越秀城建金沙洲地块外，其他成功出让的６宗地块全部以挂牌底价成交，占总出让宗数的７５％，属多年来罕见的现象。
从用地性质来看，商住用地占据主导地位。２００８年上半年广州市共出让商住用地５宗，总用地面积３７．８６万平方米，占全市总的比例为７４．９％；规划总建筑面积为７３．５２万平方米，占总的比例为７２．４％；出让金额为５２．８０亿元，占９５．３％。商务办公用地３宗，总用地面积１２．７０万平方米，占全市总的比例为２５．１％。商住用地占主体地位，与恒大地产员村地块的贡献是分不开的。
１．２．２楼面地价走势分析
楼面地价表面升实际降。据统计，２００８年上半年广州土地一级市场的平均楼面地价是５４５２元／平方米，同比大幅增加了８０．７％。与２００７年全年相比，上涨的幅度也高达３０．５％。这是土地一级市场平均楼面地价自２００５年以来的持续第４年上涨，且涨幅列各年之首。需要指出的是，０８年上半年楼面地价的再次跃升，并不反映土地市场的真实走势，主因是恒大地产的员村地块所占权重过大（出让金额４１亿元）、楼面地价过高（１３０５３元／平方米）。
二、深圳
２．１深圳商品房市场分析
２．１．１深圳商品房市场概况
２００５年下半年以来，深圳房价出现快速上涨。０５－０７年三年，房价分别为７０４０元／平方米、９２３０元／平方米、１３３７０元／平方米，短短三年时间房价几乎翻了一倍，上涨势头迅猛。这期间，本市房地产市场供求关系的紧张，是导致房价快速上涨的主要原因；而在国内投资性需求快速上升的同期，深圳住房市场投资、投机需求的增长，是加速房价上升的重要原因。
２００８年１－８月，深圳商品房开发投资小幅下降，空置面积有所增加。其中，商品住宅投资１９９．１亿元，同比减少１．２２％；住宅施工面积２０１８．７９万平方米，同比减少０．１％；住宅新开工面积３５２．７８万平方米，同比减少１３．４８％；住宅空置面积６７．２６万平方米，同比增加１０２．５３％。
新建商品房成交量继续下降，市场仍然处于观望期。截至２００８年８月份，深圳新建商品房成交量２５５．７万平方米，同比减少５１．２９％。其中，住宅成交量２０６．８７万平方
米，同比减少了５０．５２％，跌幅较大。从各月住宅成交情况来看，３月份以来成交量有所回升。受春交会影响，５月份达到高点，６、７月份又出现回落，各月成交量始终保持低位水平，市场交易较为冷淡。
２．１．３近两年商品住宅成交量变动趋势
２００８年１月，深圳商品住宅成交量为２６．５３万平米，同比下降６６．９４％；２月份商品住宅成交量为６．４４万平米，同比下降了８９．２４％；３月商品住宅成交量为１８．９７万平米，同比下降了４８．７７％；４月商品住宅成交量为３３．３７万平米，同比下降了３６．７６％；５月商品住宅成交量为３８．４８万平米，同比下降了２１．７４％；６月商品住宅成交量为３０．４６万平米，同比下降了４６％；７月商品住宅成交量为２５．７３万平米，同比下降了４７．４７％，８月商品住宅成交量为２８．０２万平米，同比下降了１７．１７％。０８年以来，深圳楼市进入了阶段性敏感期，观望气氛仍旧浓重。而自进入０８年以来，随着新房推盘量的明显上升，购房者们的观望心态也更加坚定起来。不少楼盘都以市场最关心的价格作为营销重点，不断推出特惠房以及类似促销活动。
２．１．４近两年商品住宅销售收入变动趋势
销售收入方面，２００８年１月，深圳商品房收入共计４０．０１亿元，同比下降５４．１５％；２月商品房收入共计１０．４９亿元，同比下降８４．４２％；３月商品房收入共计２５．８３亿元，同比下降４４．８８％；４月商品房收入共计３９．９２亿元，同比下降３２．５４％；５月商品房收入共计４２．３８亿元，同比下降４０．７７％；６月商品房收入共计３８．６３亿元，同比下降５１．８１％；７月商品房收入共计４１．６８亿元，同比下降４１．００％，８月商品房收入共计４０．４９亿元，同比下降２２．８８％。商品房量价齐跌，使得开发商的收入来源大大减少。
２．１．５近两年商品住宅均价变动趋势
２００８年１月，深圳商品住宅均价为１５０８０元／平米，同比增长３８．７０％；２月均价１６３１５元／平米，同比增长４４．８３％；３月均价１３６１８元／平米，同比增长７．５９％；４月均价１１９６２元／平米，同比增长６．６８％；５月均价１１０１４元／平米，同比增长－２４．３１％；６月均价１２６８１元／平米，同比增长－１０．７５％；７月均价１６１９８元／平米，同比增长１２．３１％，８月均价１４４４９元／平米，同比增长－６．８９％。
０８年１－８月，深圳全市商品住宅销售均价为１３４２８．９９元／平方米，同比涨幅４．９９％。从今年各月价格变动情况来看，房价仍然处于调整之中，３，４，５连续三各月出现环比下降，６，７，８月房价有所回升，分别为１２６８１元／平方米、１６１９８元／平方米、１４４４９元／平方米。房价的上升，特别是７、８月份，主要是受东部华侨城天麓二区、七区，莱蒙水榭山花园、洋畴湾花园等低密度住宅入市拉动的影响，除去上述楼盘的拉动，６月房价为１１１５９元／平方米，７月为１２３８７元／平方米，８月为１２８０３元／平方米。
２．１．６深圳房价整体走势出现以上情况的原因是什么呢？
从国家大的政策背景来看，国家明确今后实施从紧的货币政策，而住房供应结构调整政策和住房保障工作也在逐步推进。因此，随着金融、税收政策的继续贯彻落实，住房投资、投机需求将受到进一步的抑制，住房资源也会逐步得到合理配置，房价会进一步下调直至合理；与此同时，当前可售住房供应相对较为充足，加之今后保障性住房和限价房也将逐步入市，因此房价在今后一段时间内还将继续调整，并逐渐向理性回归。
２．２深圳土地交易市场分析
２．２．１近两年土地供应量及成交情况
来自深圳市土地房产交易中心的信息显示，今年前８个月，深圳共出让了２８块居住、商住以及商业办公用地，其中８块用地流标，流标宗数占总出让地块近三成。而流标的８块用地全部为居住和商住综合用地，占出让的居住和商住综合用地的一半，流标地块的建筑面积达到了１２９万平方米。
２．２．２２００８年深圳土地出让及成交信息分析
２００８年１－８月，深圳一共出让了２８块用地，其中，１２块为商业办公用地，１６块为居住和商住综合用地。２８块用地合计土地面积约１４７．４万平方米，涉及建筑面积约４４１．３万平方米，其中商住用地涉及建筑面积约３４６．４万平方米。据了解，这２８块用地中，成功拍卖了２０块，其中，１２块商业办公用地全部成功出让，流标的８块用地全部为居住和商住综合用地，占出让的居住和商住综合用地的一半，流标地块的建筑面积达到了１２９万平方米。
我们认为，造成商用土地流标的主要原因：１．今年以来，深圳市商品房销售价格大幅下降，２．成交量极度萎缩，３．开发商资金紧张，４．以及房地产市场前景不明朗。预计今年年底前深圳市住宅土地市场仍将维持低迷状态。
２．２．３楼面地价走势分析
２００８年１－８月份深圳土地招拍挂收入对比去年不降反升。原因在于上半年出让的土地数量多，而且多数为商业用地。而住宅楼面地价则直线下挫，出让的住宅用地平均楼面地价在２０００元左右，不及２００７年平均楼面地价的一半。
三、东莞
３．１东莞商品房市场分析
东莞房地产市场观望气氛浓重，上半年成交急速下降，客户对楼盘价格的关心超过对楼盘品质、品牌等的关心，为了刺激需求，部分楼盘采取隐性回调价格策略，而这种大幅度的优惠策略，使得隐性回调逐渐演变成公开降价。
３．１．１东莞０７－０８年上半年住宅成交量
２００８年上半年，共９９个楼盘项目新增供应，总供应量为３４３．３１万㎡，同比０７年增加１０％，其中住宅供应项目８０个，供应量为２９０．３８万㎡，同比增加９．３％；２００８年上半年东莞楼市成交总面积为１６６．７６万ｍ２，同比减少４９．５６％，环比减少４９．８８％，其中住宅成交量为１５２．９４万ｍ２，同比减少５０．０９％，环比减少５１．５５％；普通住宅价格５，７８０元／㎡，同比增加１９．１％。
３.2土地交易分析
２００８年上半年东莞共计交易土地７２宗，成交面积３３８．５９万㎡，同比上升１２４．４８％，上升幅度很大；总成交金额７３．６３亿元，同比上升５１．０７％。其中商住地
块成交２２宗，成交面积１２４．７万㎡，同比上升０．７１％；成交金额为５１．８亿元，同比上升１０．２０％。从成交土地的类型来看，０８年上半年，商住用地仅占成交总量的３６．８３％，土地成交以工业用地为主，工业用地占到总成交量的５２．９７％。
第三章政策回顾与分析
２００３年中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。２００６年、２００７年两年间，国家各有关部门相继出台了房地产开发、房地产交易及与房地产有关的大量金融政策，政策出台的密集程度，体现了国家对房地产业调控的迫切心理。
一、政策主要内容
１．１０３～０５年主要房地产政策汇总
２００３年４月，１２１号文件拉响宏观调控警报；
２００３年８月１２日国务院明确将房地产业作为国民经济的支柱产业；
２００４年３月，８３１大限提高拿地＂门槛＂，调控正式开始；
２００４年１０月，国务院加强土地管理；
２００４年１０月２９日，央行１０年来首次宣布上调存贷款利率；
２００５年３月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面；
２００５年３月，房地产税改革深入，调控触及交易环节；
２００５年３月，国八条出台，调控上升到政治高度；
２００５年５月，七部委意见出台调控细则；
２００５年９月底，银监会２１２号文件收紧房产信托；
２００５年１０月１１日，国税总局重申二手房须交纳个税。
１．２０６年房地产政策汇总
３月５日，温家宝政府工作报告提出房地产调控；
５月１７日，国务院常务会议提出＂国六条＂；
４月２８日，＂加息＂以抑制投资需求（两年共８次加息）；
５月２９日，九部委＂十五条＂正式出台；
５月３１日，二手房征营业税；
６月１９日，北京出台民宅禁商令（２００７年１２月２６日解除）；７月６日，调整住房结构，落实＂小户型＂；
７月６日，整顿规范房地产交易秩序；
７月１１日，五部委出台＂外资限炒令＂；
７月２４日，建立国家土地督察制度；
７月２６日，强制征收二手房转让个人所得税；
８月１日，规范国有土地使用权出让；
８月１４日，制止违规集资合作建房；
９月５日，规范外汇管理再次打压外资炒房；
９月５日，加强土地调控强化土地管理；
９月１４日，加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理；
１０月８日，实现房屋权属登记信息公开查询；
１０月３０日，对房地产中介哄抬房价进行打压；
１２月１日，北京土地增值税开征。
１．３０７年房地产政策汇总
１月１日，修改城镇土地使用税征收标准；
１月１６日，土地增值税开征；
３月５日，温总理讲话明确０７年房地产调控思路；
３月１６日，物权法表决通过；
４月６日，专项整治房地产市场秩序；
５月２３日，进一步限制外商投资内地房地产；
８月７日，＂２４号文＂出台明确住房保障制度调控思路；
８月２８日，引导绿色建筑健康发展；
９月２７日，提高＂第二套房＂首付比例和贷款利率；
９月３０日，出台住房保障制度具体措施；
１０月１０日，打击囤积土地行为；
１０月３１日，引导绿色建筑健康发展；
１１月１４日，出台廉租住房保障资金管理办法；
１１月１９日，出台土地储备管理办法；
１１月３０日，出台经济适用房管理办法；
１２月５日，货币政策从紧传出强烈政策信号；
１２月１０日，＂第二套房＂认定标准确定。
１．４０８年房地产政策汇总
１月７日，打击土地囤积成为０８年房地产政策第一枪。
二、０７－０８年政策影响分析
始于２００３年的国家宏观调控在初期并未对房地产业产生不利影响，相反，随着国务院官方确立房地产业为我国经济的支柱产业，房地产业投资进入高速发展轨道。为了保证房地产业健康稳定的发展，国家宏观调控增加了对土地、建筑户型、税收、利率等方面的专项措施，以期稳定房价，防止因房价快速增长带来风险泡沫。然而，这些措施并未能抑制以房地产业为代表的固
定资产投资过快增长的势头，全国金融机构信贷规模依然高速扩张，流动性泛滥，通货膨胀，房地产、股票等资产价格随之快速上涨。
２００７年以来，中国人民银行被迫频繁上调存款准备金率及贷款利率，并针对房地产业特别推出第二套房贷款政策，针对房地产开发贷款执行更严格的标准，且限制信贷资金向房地产业的投入。这些举措抓住了遏制房价快速上涨的命门，房地产业发展拐点显现。
一方面，第二套房政策对投机、投资行为产生抑制作用，减少了大量的购房需求，房地产成交量大幅萎缩。另一方面，房地产开发企业在销售不畅且融资受限的情况下，为了加快资金周转，不得不开始降价销售。在买涨不买跌的心理预期的影响下，购房需求进一步减少。
从市场的表现来看，以万科为代表的开发企业从开始偷偷摸摸地降价到公开集体降价，行业进入寒冬。在宏观调控不松绑的情况下，房地产业将得到的资金支持依然会不足，而央行关于居民在未来１年的购房意愿不足１０％的调查提醒我们，房地产行业的寒冬可能不会很快结束。
第四章珠三角城市发展金融与企业篇
一、房地产开发投资
数据显示，除深圳外，２００８年１－７月珠三角其他城市的房地产开发投资增幅依然较大。与去年同期相比，珠三角各城市的房地产开发投资增长近３成。在市场观望氛围越加浓重，销售持续低迷的形势下，如此快速的投资增长将给市场带来更大的冲击。
房地产个人述职报告
房地产个人述职报告 房地产个人述职报告篇1 在盛世家源工作一个多星期了感触挺多的，感觉特别能锻炼人，这也是我选择这行最主要的原因。对于一个刚刚走出大学校园踏入社会的我来说，最欠缺的是没有什么经验，有的只是年轻和冲劲。一个人可以没有宽度和高度，但一定要有厚度，我清楚的明白我还有很多的不足，只有通过我加倍努力的去学习，去更好的完善自己，使自己成为别人更信赖的人! 如果你初次见我，你会发现我是一个很腼腆的，很温和的小伙子。给别人的第一感觉还不是那么成熟，做我们这行给别人信赖是无比重要的，这是我需要有所改变的地方。上个星期不经意间就做了三单，事情发展的是如此顺利、如此容易，自己就有点自满的情绪了。自从去了罗总的培训，她给我们介绍了房产中介在这行大体的情况，让我们更深层次的了解到了其中不为我们新人所知之事。 还有与客户沟通的一些技巧，熟悉商圈的重要性，以及勘察房源和带看的一些基本方法。感觉这样的培训给我们新人莫大的鼓舞，让我们更清楚的意识到自己的不足，从而下定决心，好好学习，才能更好的去完成自己的业务，成为这个行业的佼佼者。
当然这必须要经历一些过程，好的坏的都是人生中宝贵的财富。诚如前天我遇到的麻烦，就是经验不足所致，导致合同没法履行，浪费的时间也很多，这很是值得我深思，提高效率势在必行。 目标决定策略。我下个月承诺的业绩是一万，对于一个新人来说，只做租并且单业绩达到一万还是挺有压力的，我就是要向不可能挑战，设立高的标准，这样我才有更大的动力和更高涨的热情去开展我的工作。这过程中肯定会遇到各式各样的问题，但我不会畏缩，就当它是给我磨砺的机会，更好的提升自己的阅历，以此提高工作水平，扬长避短，以饱满的精神状态来迎接新的挑战。取长补短，向其他同事相互交流好的工作经验，争取取得好的成绩! 房地产个人述职报告篇2 尊敬的各位领导、各位同事，大家好： 光阴似箭、日月如梭，转眼难忘而又多变的20__年已经过去，充满机遇和挑战的20__年已经到来，回顾已经过去的20__年，个人虽然在工作中也取得了一定的成绩，同时也存在不少需要不断改进和提高的地方。下面根据个人的心得总结如下： 一、20__年工作总结 1、项目工程完成情况 ①项目进度基本达到公司年初制定的年度目标。
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
章丘市房地产行业研究报告
章丘市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
中国房地产市场现状分析
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
房地产个人的述职报告
房地产个人的述职报告 为了进一步了解房地产开发企业对我市房地产业发展的意见和建议，准确分析、把握我市房地产业发展面临的形势，找准发展中存在的困难和问题，促进我市房地产市场的健康发展，3月3日，市政府委托市房管局召开全市房地产开发企业和金融部门座谈会。通过座谈交流，对今后全市房地产业发展提出了一些很好的意见和建议。 一、开发企业对当前房地产业发展的意见和建议 1、整体宣传力度不够，城市知名度不高。 我市房地产业的整体包装和广告宣传不够，城市知名度低；旅游氛围不浓厚；海阳网站建设规模小，设计不新颖，未能展示城市的最靓点。 建议政府加强对外宣传，强化城市品牌效应，树立城市形象，由政府、社会、企业共同合力打造房地产卖点。牵头成立房地产业协会或商会，发挥舆论宣传、销售价格、房产推介等整体导向作用，整合资源，整体包装，通过到外地设立销售中心、到重点目标城市设点推销、聘请大型中介公司集中代理销售等形式，加大海阳房地产的推介力度，拉动房地产的销售；通过国家级电视媒体广告宣传和外地城市设立海边、路边、公共场所广告等形式，打出海阳房地产品牌和知名度；同时加强网站等网络宣传平台建设，全方位宣传、展示城市形象。 2、城市基础设施配套不到位。
水、电、有线电视、通讯、供暖、燃气设施不配套。我市在度假区开发的楼盘污水接口和雨水管线不足，导致污水排放困难。有的楼盘无污水排放接口，没有雨水管线；已有的排放接口和管线也能力不够，已影响到污水的排放，随着居住户的曾加，问题将更加严重；广电部门有线电视线缆不到位，电视无法收看；网通电话、宽带接入不到位；暖气、燃气、自来水碰头困难等。建议政府加大已建成区的基础设施配套建设，在新城区的规划上，对供热、燃气、电力、通讯、给（排）水、排污等管网建设应超前规划。希望各部门通力合作，抓好排污、自来水、暖气、燃气、有线电视、通讯管线、管网建设配套。 3、社区建设不完善，物业管理不配套。 度假区海边楼盘住宅区无统一的社区管理（居委会），附近无学校、医院、商场、休闲娱乐等公共服务设施，购房人无法落户，就医、子女入托入学、购物和休闲娱乐不便。有关水、电、暖、燃气等专业公司不能按物业管理条例的要求直接管理到户，给物业管理带来极大不便，增加了开发商的负担。随着高层住宅建设的增多，公安消防部门的高层住宅消防能力问题也日渐突出，如水压达不到高层要求等，高层住宅的消防能力建设亟待加强。建议政府加快城市社区（居委会）建设，统筹规划学校、医院、商场、停车场、餐饮娱乐等公共活动场所和附属服务设施，为购房人在落户、就医、子女入托入学等方面提供方便。加强老城区和新区的物业管理，由专业物业公司提供各种规范的物业服务。
中国房地产各阶段发展史(非常详细)
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
房地产公司总经理述职报告
房地产公司总经理述职报告 20**年，对房地产行业来讲是极不寻常的一年，从20**年持续进行的“抑制房价 过快上涨”为主要目标的宏观调控政策的打压下，消费者的心理预测期受到抑制， 而紧随着20**年的国际金融危机的蔓延影响，市场观望情绪进一步加重，全国房 产成交量出现急剧下滑，使得市场营销难度加大，今年，在成绩的背后，从企业 本身及全体员工到我个人都经历了诸多的困难考验，我遵照公司的经营策略，在 保证企业收益的同时把工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。现将我这一年 来的工作情况向各位简要汇报如下： 一、了解落实土地信息 根据公司当前的总体思想和工作重点放在寻找土地资源的重大问题上。20**年我与公司其他部门的密切配合：一是参与了十多个市内及周边地区的项目谈判，其 中包括等，从谈价格包括合作模式，每一步都界入的非常仔细小心。其中对宗地 意向性较大的土地进行了实地踏勘，对个地块参加了拍卖，落实了市政管网及城 市市政配套设施到位情况，通过对市场调查收集和对项目周边的市场价格及销售 情况了解，对其做了投资估算及经济分析，并对重点项目做了项目初步可行性分 析并上报了集团领导。二是办理项目的确界手续、土地证、立项批文、设计方案 审查、消防审查意见、规划许可证、防雷、开发项目备案、人防、防震、效果图 审查等手续的办理，项目已具备了开工条件。三是整理汇总并分析各区市房地产 市场情况，重点对开发区市场做了调查，认真清理各项治理方面的管理制度，检 查校核公司内部管理制度，关注外部监管法规和部门规章的变化，对照相关要求，修改与现行法规不相适应的内容，删除与现行法规冲突或已失去市场管理价值的 内容，增加现行法规修改增添的新内容，逐步建立健全公司治理方面管理制度， 强化对公司治理制度执行的内部监督检查与考核，健全内部责任追究机制。并根 据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度。 二、集思广益，制定各项管控制度 由于综合因素的影响，的房地产投资和开发得到了快速的发展，从而引发价格的上涨，20**年我按照上级的部署安排，成立领导小组，调研市场的发展情况，整理、汇总并分析了市各区市房地产的市场情况，重点对开发区市场做了调查，并 根据市场情况做了项目的营销宣传推广方案及销售的各项管控制度，以确保项目 在实施过程中能够流畅。 三、提倡加强团结，营造和谐氛围 团结出凝聚力，出战斗力，出生产力，出经济效益，只有全体干部员工心往一处想，劲往一处使，才能优势互补，减少内耗，形成合力，共谋发展。在日常工作中，讲究大局意识。自觉把企业的利益摆在第一位，做到局部利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益，个人利益服从集体利益，顾全大局，“不谋万世者，不足
房地产市场现状及未来发展趋势(精)
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
我国房地产发展史
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
我国房地产业的发展现状及趋势分析
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
房地产个人述职报告
房地产个人述职报告 导语：本文是品才网精心编辑的，房地产个人述职报告希望能帮助到你！ 房地产个人述职报告月日至今，我来到公司已经一月多了，对公司组织架构、人员有了一定的了解，对项目实施情况、土地储备情况也有了详尽的认识，对XX区各局、委、办、站及相关企事业单位为也进行了初步对接，所以现在对于我的工作范畴、工作程序已基本掌握并已理顺，具体的工作情况我分以下几点向领导汇报一下： 一、项目土地情况 主要对正在实施的XX#地的涉及单位进行了全方位的对接，联系组织区土地局各科室人员、测绘部门及相关单位进行土地勘察定界、宗地图绘制，与市土地局地籍科、利用科、土地储备中心等部门沟通并收集整理完善资料，根据市资产会纪要及规划设计条件，进行土地评估、出让合同协商等工作，目前。对XX#地进行了。对了。 二、项目规划情况 XX#地规划方案和建筑方案已经市规划委员会审批通过，因为没有国有土地使用权证书，所以建设工程规划许可证还不能在窗口受理，目前总规划平面蓝图需要进行公示，规划局审核、加盖公章、存档，同时整理收集平立剖蓝图、面积表、效果图等已有的相关资料，并与办理规划许可证所需交费的部门进行联系沟通，了解政策，提前准备资料，以便于将来顺利办理规划许可证。 三、项目立项情况XX#地进行 XX#地项目立项批文正在办理前期相关手续，已与环科院签订合同并出具了环境评估报告，目前正在联系做项目申请报告，同时还需要抓紧办理资质证书、土地证。 四、项目资质情况 由于没有土地证，也没有业绩，也无固定的技术人员所以资质证书办理比较困难，目前多数问题已经解决，市住建局开发科已基本同意受理并上报省厅。 五、项目建设审批情况 当土地证和规划许可证办理完毕，还要完善招投标手续、质量和安全监督手续，
房地产市场发展报告
房地产市场发展报告 在连续多年保持高速增长的发展态势下，的房地产市场开始进入一个关键时期。一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要，对相关行业的拉动作用越来越明显；另一方面房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到各方面的关注。 一、周期波动与分阶段回顾 (一)周期波动分析 国外的经济理论和日本、香港、等地房地产业发展的实例都证明，与宏观经济增长过程中的周期波动现象相似，在房地产经济发展过程中也客观存在着房地产周期波动。考虑到统计指标的代表性、时间序列数据取得的难易程度，我们选取了房地产業增加值增幅、房地产开发投资额增幅、房地产开发投资额占固定资
产投资的比重、商品房屋销售额增幅、房屋施工面积、住宅施工面积、房屋竣工面积、住宅竣工面积、商品房销售面积、商品房销售价格增幅和房地产业职工人数增幅等11个指标，计算出1991年以来各年房地产扩散指数Q)值(见图1)。虽然受现有房地产数据(尤其是缺乏1990年以前的时间序列资料)的限制，以及扩散理论模型本身的误差而影响其周期划分，但我们还是可以看出房地产经济存在着周期性波动特点。 从运动轨迹来看，房地产周期与海外其他地区的房地产周期相比有独特的波长。美国房地产从1870年开始大约按18-20年的频率完成一次周期循环波动，与库兹涅茨长周期(18-20年)基本一致；日本房地产基本是7年一次周期，香港房地产从1945年二战后大致是7-8年一次周期，房地产从1970年开始周期循环大致是5-6年，以上三个国家和地区基本是遵循朱格拉周期(6—7年)。而我国的房地产周期波动时间大致是4-5年。在对图形分析的基础上，结合房地产业的实际发展情况，我们认为，的房地产波动周期为8—9年，比全国的房地产周期长，也略长于朱格拉周期。其中1997年是萧条转折点，1993年是上一个周期的景气分割点，而目前正处于1998年开始的新一轮周期的繁荣阶段后期，其后续发展值得关注。同时根据有关专家学者对房地产业发展状态的划分，1997年房地产业的发展处于过冷区；1996年和1998年处于冷区；处于适度区的年份是1991午、1994年、
最新国内房地产业发展现状及原因
国内房地产业发展现状及原因 [摘要]：房地产业作为国民经济的基础性和先导性行业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。我国自1998年住房制度改革实施以来，城市房地产市场得到了快速、持续地发展，房地产业己经发展成为城市经济的支柱产业之一，并带动着多个产业发展，房地产业的特殊性，决定了它是一个备受人们关注的产业。本文首先从我国的房地产发展现状入手，总结了房地产发展的现状；其次，结合我国的具体国情，总结了我国房地产发展的原因，这是本文的创新之处。 [关键词]：房地产业发展现状原因 一、我国房地产发展现状 （一）商品房屋销售价格上涨势头依然较快从中国房产信息集团提供的全年均价来看，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%；广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。 （二）房地产行业市场需求依然旺盛 2009年，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策，对提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资发挥了重要作用。2009年以来，商品房销售面积增幅持续增加，房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点
表现得更为明显。受市场变化影响，全国房地产信贷也出现较快增长。（三）房地产开发投资持续增长二、我国房地产高速发展的原因分析第二，中国是人口大国，又处在城市化阶段，世界上是没有这样的先例。世界上没有这样一个大国在现代化的过程中，伴随着如此快速的城镇化进程。2009年的10月21日，人民日报发表了一篇文章：未来20年，我国人均居住面积将达到35平方米而2008年只有28平方米左右，意味着光是每年的需求就要达到4.2亿平方米，再加上城市化合计的真实需求要达到8亿平方米，有限的供给无法满足大量的需求，房价就会上涨。第四，我国民间资本投资渠道狭窄。2009年国际金融危机深度席卷，长三角、珠三角等很多民营企业经营下滑，实体经济走势相当不明，而竞争不充分的高利润领域，基本被垄断，欲进无门。投资楼市成为民资的一条主要的安全通道。投资客和炒家很大程度上直接抬高了房价，随着地王频出，楼价越来越高的趋势给人们造成了很大心 中国 https://www.360docs.net/doc/336283649.html,理压力，加之未来通胀预期的增强，让手里略有积蓄的老百姓急于寻找资金保值的渠道，投资房产成为首要选择。
房地产公司个人述职报告
房地产公司个人述职报告 时间过的飞快，在繁忙的工作中，在公司工作不知不觉已经将近2年了。首先，非常感谢公司给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习，不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。同时，向公司的领导以及全体同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助。我才能在工作上，围绕公司的中心工作，对照相关标准，严以律己，较好的完成各项公司安排的工作任务。 虽然一直从事房地产这个工作，但是我发现要学习的地方还是很多，通过向领导请教、向同事学习、自己摸索实践，在较短时间内熟悉了工作流程，明确了工作方向，提高了工作能力，在具体的工作中形成了一个清晰的工作思路。 我十分感谢公司，给了我很多的学习机会，也希望公司日后也能继续一些有些关于销售的培训工作，我希望能通过学习不同的知识，补足自己的不足之处，让自己能把销售工作做的更好。 作为一名策划人员，我本着“要不断的完善自己各方面的专业技能”这样一个目标，开拓创新意识，积极的完成本职工作，做好房产策划工作，严格细致地要求自己按照公司流程中所有步骤及时完成工作。 我很有幸的多次参与了公司分配的市场调研工作，每次
我都深深的体会到终端销售的力量，也让我觉得策划并不是万能的。 在这段时间里虽然做了一些工作，但仍然存在些题，主要表现在：创新精神不足，不能积极主动发挥自身聪明才智，而是被动适应工作需要。领导交办的事情虽然都能完成，工作当中有时会忽略考虑更深一层次方面，这样会造成是被动工作，减慢了工作上升到一定高度的速度。后续工作有些做的不到位，但是，我相信在我自己不断的努力和领导的帮助下，我会尽快提升自己，避免掉一些不必要的失误发生，所以我会不断补充自己各个方面的不足之处，做好销售工作，希望能为公司带来更好的经济效益。 在今后工作中我将继续努力奋斗，巩固现有成绩，针对自身的不足加以改进，争取在新的一年做的更好。 XX年也许对于房地产行业会是一个考验，但对于我们大家也许也是一种挑战，但是身处我们团队中，我十分的有信心来面对这场突如其来的“冬天”。
中国房地产市场发展现状及存在的问题
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
商业地产研究报告
XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：
在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。
房地产个人述职报告
房地产个人述职报告 导语：本文是品才网小编精心编辑的，房地产个人述职报告希望能帮助到你！ 房地产个人述职报告月日至今，我来到公司已经一月多了，对公司组织架构、人员有了一定的了解，对项目实施情况、土地储备情况也有了详尽的认识，对XX区各局、委、办、站及相关企事业单位为也进行了初步对接，所以现在对于我的工作范畴、工作程序已基本掌握并已理顺，具体的工作情况我分以下几点向领导汇报一下： 一、项目土地情况 主要对正在实施的XX#地的涉及单位进行了全方位的对接，联系组织区土地局各科室人员、测绘部门及相关单位进行土地勘察定界、宗地图绘制，与市土地局地籍科、利用科、土地储备中心等部门沟通并收集整理完善资料，根据市资产会纪要及规划设计条件，进行土地评估、出让合同协商等工作，目前。对XX#地进行了。对了。 二、项目规划情况 XX#地规划方案和建筑方案已经市规划委员会审批通过，因为没有国有土地使用权证书，所以建设工程规划许可证还不能在窗口受理，目前总规划平面蓝图需要进行公示，规划局审核、加盖公章、存档，同时整理收集平立剖蓝图、面积
表、效果图等已有的相关资料，并与办理规划许可证所需交费的部门进行联系沟通，了解政策，提前准备资料，以便于将来顺利办理规划许可证。 三、项目立项情况 XX#地进行 XX#地项目立项批文正在办理前期相关手续，已与环科院签订合同并出具了环境评估报告，目前正在联系做项目申请报告，同时还需要抓紧办理资质证书、土地证。 四、项目资质情况 由于没有土地证，也没有业绩，也无固定的技术人员所以资质证书办理比较困难，目前多数问题已经解决，市住建局开发科已基本同意受理并上报省厅。 五、项目建设审批情况 当土地证和规划许可证办理完毕，还要完善招投标手续、质量和安全监督手续，涉及到价调基金、农民工工资保证金、意外伤害保险等费用也要交情，才能收集整理完善资料办理施工许可证。 六、项目预售情况 在土地证、规划许可证、施工许可证办理完毕后，才能进行商品房面积预测、签订预售网络使用合同、楼盘电子信息录入、XX市价格监察检查局审核明码标价表、商品房公示等预售证办理工作。 以上情况就是目前我正在进行的工作，由于我们是项目