房地产行业报告

2015-2016房地产现状分析：

一、全国领先城市房地产发展状况（以房产种类进行分析）：

1、商品房评价结果：一线城市领跑，规模型、增长型城市位列其后表：

2016年40个大中城市房地产开发投资吸引力部分评价结果

资料来源：中国指数研究院整理测算40个大中城市排行榜前十名中，一线城市排名前四位，上海、北京凭借突出的宏观环境、房地产市场发展优势，城市投资吸引力排名分别位居第一、二位，与2015年持平；深圳、南京、苏州、杭州排名提升。

在宏观环境表现均突出的基础上，上海房地产市场表现优于北京。上海、北京作为我国重要的经济、金融和政治、文化等中心，拥有着全国最优质、庞大的社会资源，对人口具有超强吸附力，经济、人口、房地产市场规模大，2015年GDP分别高达2.50、2.30万亿元，常住人口均在2170万人以上。在中央一系列降准降息、降首付等利好政策下，2015年上海、北京需求显著释放，商品房销售量价明显增长，特别是上海，商品房销售面积、销售价格等指标的增速也明显高于北京；另外，在市场供求方面，上海的表现亦较佳。

深圳楼市发展迅速，投资吸引力排名提升至第三，广州受房地产市场表现平和等因素影响，吸引力位列榜单第四。深圳区位条件优越，受政府供地偏少的限制，房地产市场长期处在供不应求的状态，房价涨势较为迅猛。随着互联网、新型金融业等的迅速崛起，深圳财富人群数量迅速增长，居民购买力明显增强，房地产市场投资吸引力排名由2015年的第五位提升至第三位。与上海、北京、深圳火热的楼市相比，广州房地产市场表现较为平和，虽然市场部分需求被周边城市分流，但商品房总体成交量仍超1600万平方米，房地产开发投资增速亦

在17%以上，在人口不断流入以及大规模的高校、小学生在校生人数等的支撑下，广州的房地产投资吸引力排在第四位。

2、住宅评价结果：一线及南京、苏州居前，杭州、武汉等热点城市表现突出

表：2016年40个大中城市住宅开发投资吸引力评价结果

资料来源：中国指数研究院整理测算

一线城市及南京、苏州居前，杭州、武汉、天津、重庆等二线城市依靠产业、人口、政策、市场规模优势，排名靠前。

研究结果显示，上海、北京、深圳宏观经济和住宅市场优势突出，位居前三；广州经济和协调性占优，位居第四。南京、苏州受经济基础较强、刚性购房需求旺盛、库存消化周期较短、土地市场火爆等因素推动，分别居于第五、六名。

杭州、武汉、天津经济总量相对较大，全社会固定资产投资相对较高以及人口净流入较大，市场发展潜力较大。

重庆、成都房地产开发投资额较高，销售额较大且宅地楼面价适中，具有市场竞争优势。但两市排名明显下滑，特别是成都，因住宅供应较大、市场成交规模无明显扩大、价格平稳等因素，排名被挤出前十。

郑州、合肥经济增长较快，2015年GDP增速分别为10%、11%，显著高于全国经济增长水平，推动住宅市场快速发展。同时，两市住宅市场需求较大，且近三年商品住宅销售额平均增速分别高达22%、16%，排名继续上升。

3、办公楼评价结果：一线城市开发吸引力强，南京、苏州等热点城市排名靠前

表：2016年40个大中城市办公楼开发投资吸引力评价结果

资料来源：中国指数研究院整理测算

一线城市第三产业蓬勃发展,以旺盛的高素质劳动力和便捷的交通条件为支撑，办公楼开发吸引力遥遥领先;南京、苏州等热点二线城市则依托区域经济的快速发展，办公楼需求日益增大。

研究结果显示，一线城市的办公楼投资吸引力仍稳居前四位，深圳得益于金融改革以及科技创新下滋生对办公楼的新需求，排名较2015年前进一位。现代服务行业的增长势头将持续支撑办公楼市场整体局面维持稳定，加之全国高素质劳动力的聚集和完善的营商环境，一线城市办公楼投资依然相对乐观。

长三角区域的南京和苏州，借助其区域核心地位，依托区域经济一体化的不断推进，现代服务业快速发展，办公楼投资吸引力排名前列。尤其是南京作为承接上海自贸区外溢效应的重要节点，其传统产业结构和高端服务业得到较好的调整和发展，未来办公楼的需求也会持续扩张与升级。

重庆凭借金融服务、专业服务、科技新媒体等领域及物流地产的发展，尤其是作为国家重要现代制造业基地，对写字楼的需求持续增加，且重庆经济发展整体向好，投资吸引力排名第六。

4、商业营业用房评价结果：多数城市存商业开发风险，一线城市仍有进入空间

表：2016年40个大中城市商业营业用房开发投资吸引力评价结果

资料来源：中国指数研究院整理测算

上海、北京作为华东和华北区域的核心城市，经济及人口规模优势拉动商品零售业发展迅速。上海、北京除GDP规模领跑全国外，还受益于常住人口规模庞大、社会消费品零售总额和人均可支配收入高等因素，商业需求总量大，商品零售业发展空间充足。

深圳、广州发达的经济及商业贸易环境为商业地产发展创造了良好的外部环境。两城市得益于优质的地理位置，商业贸易发达，外贸出口额及社会消费品零售总额较高，商业需求较为充足，商业投资吸引力排名第三、四位。

杭州、厦门、福州等沿海城市商业地产表现相对较好。一方面这些城市集中在长三角、珠三角等发达地区，人口稠密，城市GDP总量和居民消费性支出位于前列。另一方面，受自贸区战略发展定位影响，天津、厦门、福州商业贸易活动愈加频繁，也将刺激商业需求不断增加。

西北部分城市受经济、人口及消费水平等因素影响，商业地产发展潜力有限。西北省会城市西宁、银川的人口聚集力弱，居民消费水平低，经济环境对商业地产的支撑力度不足，且银川商业人均开发量居全国首位，西宁也高于40城市平均水平，商业地产后继发展有限。

二、总结与展望：

1、商品房：“强者愈强”模式被强化，投资继续向热点城市聚焦

2015年全国楼市在促消费、去库存的总基调下，市场回暖，商品房销售额创新高。在中央出台一系列利好政策的刺激下，一线和热点二线城市房地产市场成

交量价均上一个新的台阶，同时商品房库存量骤降，出清周期明显缩短，在经济增长、人口流入等大环境下，一线及热点二线城市成为众多房企投资开发的理想之选，房地产开发投资热度不减。整体来看，经济规模、人口规模、市场规模大的城市，房地产市场发展速度亦较快，“强者愈强”模式得到强化。

2、住宅：一线及热点二线城市最具发展空间，交通及金融资本助力住宅市场规

模扩大

一线及热点二线城市仍是住宅市场最具发展空间的地区。一线及南京、苏州、杭州等热点二线城市经济发展良好、人口持续流入，需求空间较大，房价具有上涨动力。

轨道交通的完善，推高了郊区中高端住宅的需求。轨道及高铁网路覆盖面的日益扩大，将带动郊区及外围城市住宅需求的快速增长，尤其是中高端住宅需求剧增。

吸收金融资本，助力住宅市场规模扩大。房地产与金融的结合，为房企提供了充足的流动资金，帮助企业在核心城市拿地，助推住宅市场规模不断扩大。

3、办公楼：政策利好，办公楼需求将持续增长，但城市间分化加剧

现代服务业的持续发展将给办公楼市场带来新的机会，但城市间分化也在加剧。伴随着中国产业结构的升级，现代服务业进入加速发展时期，服务业的快速细分助推新兴服务业态和服务模式的不断涌现，将进一步给办公楼市场带来新需求，而新型城镇化进程的加快和全民创新创业的兴起也将为办公楼市场注入新活力，高存量有望在未来逐步得到消化。

政策利好，产楼结合，未来办公楼需求空间依然存在。目前实施和推进的城镇化建设、“互联网+”行动、工业4.0、“一带一路”战略、“大众创业，万众创新”等一系列利好政策，将进一步给办公楼市场带来利好。另外，具有明确产业属性的办公楼将成为市场的主要供给方向，产楼结合的趋势将进一步推动整体办公楼市场品质的提升和存量的消化。

4、商业营业用房：电商刺激商业地产业态调整，未来注重体验式及一体化的实

体商业将更具竞争力

商业地产总量过剩，业态调整成为未来主要趋势。受制于多数城市商业地产开

发过剩和高热度的电商交易，商业地产进入业态调整期，行业优胜劣汰机制凸显。中产阶级家庭消费需求提升促使行业向精细化转变，注重消费者体验、消

费环境及全方位服务的体验式业态以及儿童业态将为商业地产创造更多价值。

地产+金融提升资本运营效率，为商业地产投资增加新活力。商业地产具有投资规模大、经营周期长、管理要求高的特点。随着市场上优质商业项目数量的增多，一线城市商业地产发展趋向成熟。企业开始追求高效率的资本运营机制来实现融投管退的一体化运作。REITs将成为未来商业地产发展的重要方向，不仅可以优化融资结构，其全流程的商业开发与金融服务也将促进商业地产可持续健康发展。

三、2015济南房地产表现及展望：

1、土地市场——先抑后扬，底价成交成为主流

2015济南市供应居住和商服用地79宗，同比减少37.8%；供地面积410.15万

平方米，同比减少42.0%；建筑面积1090.34万平方米，同比减少44.0%；成交土地101宗，同比减少10.1%；成交土地面积596.76万平方米，同比减少12.9%；成交建筑面积1627.97万平方米，同比减少5.1%。

土地交易方面，上半年由于企业拿地信心不足，土地交易以底价成交为主。三

季度后，开发企业信心逐渐恢复，土地交易开始活跃，但仍以底价交易为主。

四季度，由于房地产市场的转暖，开发企业拿地信心增强，为了明年备货房企

们争抢热点地块，土地市场在四季度出现多宗超额溢价土地。

2、住宅市场——整体市场大幅增长，改善型产品量价齐升

2015年济南市住宅（不含长清区）全年总供应93790套，1077.30万平米，同

比增长17.0%和19.9%；其中新增供应量70211套，803.58万平米，同比增长

3.3%和8.4%；成交78007套，88

4.42万平米，同比增长37.8%和41.6%。整体

市场成交均价为8627元/平米，同比上涨2.7%；高端楼盘的上涨与成交量的激

增是拉动整体住宅价格呈现上涨的主要原因。2015年济南住宅库存量约为

192.67万平米，同比减少29.6%，整体市场仍处于低库存时期。

3、公寓市场——投资者信心增强，成交量反弹走高

2015年公寓市场供应量小幅下降，全年供应11042套，56.81万平米，同比减

少6.2%和9.5%，新增供应量3752套、17.94万平米，同比下降50.2%和55.2%。受14年公寓供应过量、去化难的影响，15年开发商市场开始谨慎，在售项目以

消化内存，市场新增主要靠近新进项目的供应量支撑。虽然供应下降，但成交

却因价格的下降以及投资者信心的增强有所上涨，全年成交6062套， 30.93万

平米，同比上涨30.7%和33.1%，整体成交价格为9124元/平米，同比下降5.4%。2015年公寓价格的实质性下降，以及带有基本收益的底价高性价比项目入市，

拉动了投资者的信心，公寓市场成交量开始反弹走高。新项目低价入市，在售

项目低价销售，“以价换量”仍将是未来一段时间公寓市场的发展趋势。截止

年底，公寓存量仍4000余套。16年随着潜在项目的陆续入市，公寓市场供应量

将会继续增加，整个市场仍然处于“高库存”状态。需求略有起色，但供需矛盾，任然较大。

4、写字楼市场——优质办公物业需求增加，大客户为主要去化方式

42015年济南写字楼市场成交虽有小幅增长，但整体仍处于低迷状态，优质办

公物业的整层和整栋销售是促进成交量上涨的主要原因。根据数据显示，全年

写字楼市场供应73.05万平米，同比上涨2.4%，其中新增33.17万平米，同比

减少28.3%；成交32.99万平米，同比增长30.9%写字楼市场去化率为45.2%，

出现小幅增长。整体成交均价10776万/平米，同比下降12.5%。截止2015年底，写字楼库存量约40万平米，市场仍处于高库存状态。2016年，随着中央

商务区建设的推进，写字楼将迎来一波新的供应，市场库存压力加剧。

5、商业市场——库存压力加剧，低价成交成为主流

2015年底商供应大幅上升，总供应46.14万平米，同比增长45.2%；其中新增

供应23.51万平米，同比增加18.6%；成交17.08万平米，同比上升35.3%；成

交率则继续呈下行趋势，仅为37%，市场库存压力加剧。在房地产回暖大潮下，

不同物业类型分化比较严重，商服物业仍未见起色，预计短时间内不会发生根

本性变化。从成交价格来看，15年底商均价为18202万/平米，同比下降17.5%。持续上涨的供应量使得库存压力迟迟得不到缓解，在激烈的市场竞争环境下，

许多开发商纷纷采取“低价走量”的措施，低价成交成为底商市场成交主流。

由于电商冲击、商业运营模式过于单一，纯商业市场投资风险不断大，整体状

态低迷。商业地产要想得到持续发展，不能拘泥于特定的经营模式限制，体验

式业态年将成为商业地产在同质化市场中寻得突围的方式，2016也有望成为济

南纯商业地产的破局之年。

四、龙湖地产：

1、龙湖地产的优势：

（1）完善的业务集群：龙湖集团下辖三大业务，地产开发、商业运营、物业服务。这三个业务之间息息相关，可以比较完善的完成一整套的服务，既增加了

公司的利润，又为顾客提供了便利。

（2）专业良心专注品质：“为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为。

在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。”龙湖把“为客户提供最优质的产品

和服务”写入自己的使命，认为给业主提供满意的房子既是龙湖的经济责任，更

是龙湖的社会责任。

（3）坚持绿色地产和谐人居：龙湖从成立之初，就承担了国家建设部和当时的

国家科委下达的“小康住宅示范工程”，并于2000年成功地通过验收，获得六

块奖牌：从出生开始，龙湖就为自己植入了追求健康生态、和谐居住的基因。为

了这个目标，龙湖几乎在每一个项目上都会引入新的节能环保技术，甚至牺牲利润，甘冒种种风险。在现在倡导生态文明的社会中，龙湖的这种发展理念必定使

其走的更远。

（4）坚持让度价值多方共赢：龙湖每进入一个新的城市，就始终坚定地秉

承共赢为目标的战略原则：区域与客群共赢、龙湖与市场共赢。龙湖在谋求共赢

的思维方式下，决定了其在产品、服务未成型之初，就势必去不断研究市场谋求

多方共赢的最佳维度。所有的服务项目、服务流程及其相关制度都应围绕为顾客

谋利益，在购买成本、使用成本、享用效果、保值增值等近期、长期利益上作认

真研究，充分考量。龙湖与客户共同分享价值，在承诺、结果和质量方面值得信赖，不追求暴利以及涸泽而渔。为顾客用心服务，坚持与客户共赢，市场共赢的

原则，是龙湖保持稳定的市场并不断开拓市场的需要。

2、龙湖地产的发展：

（1）合理布局，即单一区域的房产开发将向多个区域发展；（2）集约高效，即

房地产项目的开发周期将缩短；（3）继续坚持绿色低碳，即建筑物将采用更多

符合国际化标准的绿色环保建材；（4）发展城乡统筹计划，即城市和乡镇的发

展将会进行统筹规划；（5）从基本需求向精细化需求发展；（6）从单一开发向

复合开发发展；（7）继续坚持持有物业和销售相结合的方向发展；（8）从粗放

开发到精细化开发发展；（9）坚持赢得品牌的方向发展，赢取品牌效应；（10）继续坚持联合共赢的方向发展。