当好三个角色充分发挥业主委员会自治作用_陈强

中国建设报/2012年/11月/30日/第008版

管理与实践

当好三个角色充分发挥业主委员会自治作用

温岭市住房和城乡建设规划局陈强

近年来，在浙江省温岭市政府的高度重视下，温岭市的物业管理工作逐步进入持续、健康、有序的良性发展轨道。截至2011年，全市实行物业管理的住宅小区123个，管理面积612万平方米，物业管理从业人员2000多人，服务人口17万人，全市已成立业主委员会59个，占应成立业主委员会的70%。近年来，繁昌小区、月河星苑、佳园东区等一批住宅小区先后被评为台州市二星级物业管理小区和台州市物业管理示范小区。实创物业服务公司和环雅物业管理公司去年被评为台州市优秀物业服务企业。这些成绩的取得，离不开小区业主委员会的支持和监督。业主委员会作为连接业主与物业管理公司之间的纽带，其良好运作关系到一个小区的安定和团结。正确发挥业主委员会的作用，对解决物业管理工作中不断增多的矛盾和投诉、提高社区生活环境、稳定社会秩序是十分重要的。

高度重视业主委员会在物业管理工作中的作用

（一）加强业主委员会在物业管理工作中的作用是促进社区和谐、社会稳定的有效途径。随着社会经济的快速发展、人们物质文化需求的日益增长、法律意识的不断增强，涉及物业管理方面的投诉、纠纷越来越多。这些纠纷大都牵涉广大群众的切身利益。近年来，出台的《台州市物业管理实施办法》、《台州市业主大会实施办法》、《业主大会议事规则》、《业主管理公约》等规范性法规文本，都对加强业主委员会在物业管理工作中的作用作出了明确的要求，营造了良好的法制环境，提供了可操作性的法律依据。业主委员会作为物业管理的重要载体，在小区管理工作中的桥梁和纽带作用是十分明确的。

（二）加强业主委员会在物业管理工作中的作用是改善人居环境、提高居住质量的必然要求。当前，温岭市居民住房需求已进入面积增加与质量提高并重、单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。改善居住环境，提高居住质量，既需要提高住宅规划、设计和建设水平，也需要有良好的物业管理，创造安全舒适的居住环境。改善人民群众生活环境、不断提高居住质量，既是广大老百姓的迫切愿望，更需要充分发挥广大业主在物业管理中的主体地位作用和业主委员会在物业管理工作中的监督、指导作用，形成业主大会、业主委员会、物业服务企业三者的合力，发挥更大更有效的作用。

（三）加强业主委员会在物业管理工作中的作用是助推温岭市物业管理健康、持续发展的需要。小区是城市的细胞。近年来，各（镇）街道、社区居委会、业主委员会在物业管理中扮演了各自的角色，在促进物业管理的健康发展方面发挥了强有力的作用。因此，下一步温岭市物业管理要实现持续、健康、有序发展，就必须毫不松懈地加强对业主委员会的指导工作，使之走上良性发展轨道，真正成为物业管理工作的“助推器”。

当好三个角色，充分发挥业主委员会的自治作用

业主委员会是业主实施自我管理的主要载体，要强化业主委员会的监督指导，不断规范和完善业主委员会的监督管理机制。

（一）当好“家长”角色。

1.提高工作水平。依据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《台州市业主大会实施办法》等相关法律法规，充分征求业主意见和建议，依照法定程序制定适合小区实际的《业主大会指导规则》、《业主管理公约》、《小区车辆管理办法》等小区规章制度，使之处理小区事务做到有法可依、有章可循。

2.加强舆论导向。大力宣传物业相关政策法规，引导业主转变观念，使业主委员会这一新兴物业管理形式进一步得到广大群众的认同和支持，提高业主参与物业管理的主动性和积极性。

3.加强业主权益维护。业主委员会作为一个小区的“家长”，代表着小区全体家庭成员的整体利益，如一些在保修期内的房屋质量、侵害小区公共利益等问题，要积极与相关单位或政府部门沟通协调，切实维护好业主的正当权益。

（二）当好“监督员”角色。一是监督物业企业的合同履约情况。业主委员会是经业主大会选举产生的，代表了小区业主的整体利益，而监督物业企业履行物业服务合同是业主委员会的一项重要工作，也是维护小区业主利益的根本体现，其内容主要包括物业服务的内容、服务质量、收费标准是否达到了合同中约定的标准以及物业管理费用的收支情况等，但在监督的同时，业主委员会还应当积极协助配合物业企业依约履行义务、享受权利。二是监督全体业主对业主公约的实施情况，对于业主违反公约的行为，业主委员会有权责令其改正，并可在公约规定的权利范围内进行处理，对严重违反公约并违反了相关行政法律、法规的，在业主大会授权下可向法院起诉。

（三）当好“协调员”角色。一是协调业主与物业公司的关系，将业主的需求和愿望及时反馈给物业企业，促进物业公司与业主的沟通。及时调解物业管理纠纷，充分发挥业主委员会的协调功能，使业主支持和配合物业企业的服务与管理活动，促使物业公司的物业管理工作合理、合法及规范进行。二是与社区居委会及相关部门沟通协调，建立良好的联系制度，充分发挥业主委员会、社区居委会的桥梁纽带作用和物业管理服务过程中的“润滑剂”作用，不断促使社区居委会、业主委员会、物业公司之间相互配合、相互制约、共同发展。

业主委员会在物业管理工作中存在的问题

虽然这些年温岭市小区业主委员会在物业管理中发挥了较好的作用，但在实际工作中也存在诸多不容忽视的问题，必须引起高度重视和警觉，主要表现是：

（一）业主自我管理机制不完善，业主委员会作用发挥欠佳。目前，温岭市已成立小区业主委员会59个，但仍有近20个小区未成立业主委员会。在已成立的小区业主委员会中，依然存在人员良莠不齐、机构松散、作用发挥不好等问题；与物业管理公司缺乏必要的沟通，盲目维护自身利益，随意解聘物业公司；与业主协商不够，不依法召开业主大会，随意侵犯业主利益，使得业主委员会自我管理、自我监督、依法维权的作用未能有效发挥。

（二）业主委员会、社区居委会、物业服务公司三者关系没有完全理顺。物业服务企业按照合同约定服务于小区，业主委员会是按照业主大会的决定，实施自我管理的自治组织。业主委员会与物业公司之间是一种特殊的平等的新型民事合同关系，居委会与业主委员会之间是一种监督与协调的关系。在实际工作中，有的业主委员会不能摆正位置，把物业服务企业当做仆人或直接干预物业企业内部管理；有的物业服务企业以管理者自居，重管理轻服务。由于关系没有完全理顺，三方互相抵触、职能交叉、多头管理，制约了温岭市物业管理的健康发展。

（三）相关主体矛盾频发，物业管理纠纷日益增多。由于物管对象的特殊性，物业企业、房地产开发企业、业主等各方主体认识存在差异，缺乏充分沟通和及时协调，使得一些应由政府部门承担的管理职能，应由专业单位承担的责任，比如收取水、电费的责任，应由房地产开发企业承担的建设工程质量与保修责任，都强加到物业服务企业头上。一旦出了问题，矛盾焦点都集中在物业服务企业和业主委员会身上。加之（镇）街道、社区居委会在调解处置小区物业纠纷中的作用尚未得到充分有效的发挥，使得物业管理纠纷日益增多，甚至造成群体上访事件，影响到和谐稳定大局。