论“社区业主委员会”的法律地位

论文摘要

“业主委员会”是指有业主选举产生的在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会是本社区的最高权力机构。

社区业主委员会在我国是不具有法律地位的，不是法律规定的民事主体的类别，因为其没有独立的财产，也不能独立的承担义务，业主委员所取得的权利义务最终要转嫁给全体业主。但是在实际生活中，业主委员会要代表全体业主与物业管理公司签定物业服务合同，不赋予业主委员会民事主体地位显然不利于业委会工作的开展。社区业主委员会如果能够依据专门的组织法成立，能够具有社团法人资格，就具备了行使法定权利的基本框架。

社区业主委员会是否具有诉讼主体资格，一直未有明确规定，曾经有业主委员会在为业主维权时以没有诉讼主体资格为由被驳回起诉的案例。但是根据法律实践：依法成立的业主委员会可当原被告，诉讼风险由全体业主共同承担。

在法理上，业主委员会一经成立，它和业主就是两个不同的主体。按照"少数服从多数"的原则形成决议、规章和制度，以此统一全体业主的意志。

社区业主委员会和物业管理企业之间是服务和被服务的关系。二者的法律地位，二者之间的权利义务，在二者签订的《委托物业管理合同》中有明确规定。业主委员会和物业管理企业之间是合同关系。

居民委员会和业主委员会都同样属于我国基层的群众性自治组织，从法律地位和其所承担的工作内容来看，在许多方面都是相同的。居民委员会更多地带有政府的色彩。

关键词：社区业委会法律地位物业管理

拥有一套属于自己的住房事许多城市居民的头等大事，在我国实行计划经济时代，房屋作为社会福利的表现形式供给，居住人只是享有居住的权利，谈不上拥有“业主”的权利，“业主委员会”的概念更是闻所未闻。在实行市场经济体制改革之后，住房开始由“福利化”向“货币化”的过度。可以说私有住房的出现，是“业主”和“业主委员会”产生的经济基础。而人们的法律意识和维权意识的不断增强，则是“业主委员会”产生的思想基础。

（一）：“社区业主委员会”的概念、职能及产生的程序

“业主”一词最早出现于周密《齐东野语、定行公田》中，是为了显示与佃主的区别。在《辞海》中，“业主”一词的大致含义是“产业的主人，有产者”的意思。“业主”一词时至今日已经响彻市民耳际，然而十年前人们对这一名词还相当陌生，二十年前人们的社会生活中根本没有这个词，三十年前“业主”则是“资产阶级”的代名词。三十年的巨大变迁，“业主”一词有了新的概念、新的定义。

在我国由于土地所有权统归国家所有，因此可以把“业主”一词定义为土地使用权所派生的权益享有者。本文所论之业主，特指“社区业主”，即住宅房屋及其配套设施的产权所有者。“社区”一词源于拉丁语，原意是“共同的东西和亲密的伙伴关系”。首次将社区一词应用于社会学研究的是德国社会学家滕尼斯将“社区”解释为：表示一种由具有共同价值观念的同质人口组成的关系密切的，守望相助的，存在一种富有人情味的社会关系的社会团体。用一句通俗的话说，社区就是城市居民聚居点。

（1）“社区业主委员会”的概念

根据2003年国务院制定的《物业管理条例》的规定，“业主委员会”是指有业主选举产生的在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会是本社区的最高权力机构。

（2）：社区业主委员会的职能。

社区业主委员会作为依法成立的组织，作为社区全体业主的代议机构，它享有如下职能：

①内部议事职能。

在严格的组织框架中社区业主委员会才能正常行使议事职能，如依法选举自己社区的代表、委员、社区业主委员会主任；依法讨论决定社区的重大事务并使之形成有效的决议。

②决议执行职能。

社区业主委员会的所有决议、决定、章程、规定代表着社区全体业主、全体居民的利益，必须得到全面彻底的贯彻执行。

③外部签约职能。

社区业主委员会的法定代表人就可以依法与社会上的任何自然人或法人谈判并签订合同。

④诉讼仲裁职能。

社区业主委员会具备诉讼主体资格。一旦需要用法律形式保护自己的合法权益，可以以自己的名义依法向法院提起诉讼或依约向仲裁委员会提出仲裁。

（3）社区业主委员会的权利、议事规则。

根据《条例》的规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。

《条例》还规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会是业主大会的常设机构和执行机构，享有下列权利：

①：召集业主大会会议，报告物业管理①的实施情况；

②：代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

③：及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

④：监督业主公约的实施；

⑤：业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政

府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

（二）：“社区业主委员会”的法律地位。

（1）：社区业主委员会的法律主体地位。

我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他社会组织、社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格，要么属于其他组织，否则其行为无法得到法律的认可和保护。所谓法人是指具有权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人必须符合下列四个条件：（1）依法成立；（2）有必要的财产或者经费；（3）有自己的名称、组织机构和场所；（4）能够独立承担民事责任。其他组织又称为非法人组织，是指不具有法人资格但可以自己的名义进行民事活动的组织。

法人和其他组织的差别主要表现为能否独立承担民事责任，法人能够自己独立承担民事责任，与其成员的责任是严格分离的，如公司的责任与股东的责任相互独立；其他组织则不能独立承担民事责任，其责任与成员的责任虽然在一定限度范围内分离，但是成员必须承担最终责任，如合伙企业超出合伙财产范围的责任由合伙人承担无限连带责任。

从以上的规定中我们可以看出，业主委员会在我国是不具有法律地位的，不是法律规定的民事主体的类别，因为其没有独立的财产，也不能独立的承担义务，业主委员所取得的权利义务最终要转嫁给全体业主。但是在实际生活中，业主委员会要代表全体业主与物业管理公司签定物业服务合同，不赋予业主委员会民事主体地位显然不利于业委会工作的开展。可惜的是无论是1994年国务院建设部制定的《城市新建住宅小区管理办法》，还是2003年国务院制定的《物业管理条例》，都没有明确确定业主委员会的民事主体地位。

其实，对于业主委员会的民事主体的立法，我们可以参考国外一些国家和地区的规定。在香港的《建筑物管理条例》中称房屋产权人组织为"业主组织立案法团"。在日本的《关于建筑物的区分所有的法律》中称房屋产权人组织为"集体住宅区管理组合法人"。无独有偶，两个名称中都有一个"法"字。也许是他们都非常重视房屋产权人组织的法律地位吧。我认为，根据我国国情和近些年来的习

惯用语，房屋产权人组织应定名为"社区业主委员会",根据"城市和农村按居民居住地区设立的居民委员会或者村民委员会是基层群众性自治组织。"这一宪法精神，全国人大常委会可以考虑制定《社区业主委员会组织法》，赋予社区业主委员会社团法人的法律地位。明确社区业主委员会的性质、地位和作用；明确产生社区业主委员会的法定程序，明确社区业主委员会的组织形式应为经有关部门正式登记注册的社团法人组织，明确社区业主委员会的权利和义务。

社区业主委员会如果能够依据专门的组织法成立，能够具有社团法人资格，就具备了行使法定权利的基本框架。有了自己的成立机制，就能尽快依法成立；具有社团法人资格，就能选出自己的法定代表人、刻制自己的法人印鉴、开设自己的银行帐户、设立自己的办公地点、聘用自己的工作人员。社区业主委员会有了合法的、健全的组织形式，有了独立的民事权利能力和民事行为能力，才能有正常行使权利的基本保障。

（2）：“社区业主委员会”的诉讼主体地位。

《民事诉讼法》第四十九条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。在最高人民法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见对其他组织作了进一步的明确，其中第四十条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”。主要包括：①：依法登记领取营业执照的私营企业、合伙组织。②依法登记领取营业执照的合伙型联营企业。③依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业。④经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体。

⑤企业法人依法设立并领取营业执照的分支机构。⑥中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构。⑦中国人民保险公司设在各地的分支机构。⑧法人的清算组织。⑨经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业。

从以上我们可以看出，业主委员会是否具有诉讼主体资格，一直未有明确规定，导致相关案件在这方面长期成为庭上的争议焦点，并且曾经有业主委员会在为业主维权时以没有诉讼主体资格为由被驳回起诉的案例。

可喜的是长期的法律实践已经确认了依法成立的业主委员会具有诉讼主体资格，。业主委员会成为诉讼主体限定于因物业管理纠纷而产生的民事诉讼，且应当是依法成立的业主委员会。业主委员会可以以自己的名义，在物业管理活动

中，为维护业主的公共利益行使诉讼权。

业主委员会如遇到以下情形也可能成被告：因拒绝或拖延与业主大会聘请的物管企业签订物业服务合同；因履行物业服务合同不符合约定；因其他涉及业主共同利益的事项而发生的物管纠纷。

业主委员会在提起诉讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会，涉及提起诉讼的，还要向法院提交表决同意的书面材料，风险及诉讼后果由业主委员会及全体业主共同承担。其中判定的是业主委员会必须依法履行职责的，由业主委员会承担；涉及财产支付责任时，则由全体业主共同承担。

（三）：社区业主委员会与相关主体的关系。

（1）：社区业主委员会和业主的关系。

在法理上，业主委员会一经成立，它和业主就是两个不同的主体。他们之间（指业主委员会和个别业主之间）既有统一性也有矛盾性。统一性表现在业主委员会通过合法的议事程序，按照"少数服从多数"的原则形成决议、规章和制度，以此统一全体业主的意志。业主委员会要有一整套完整的、科学的、有效地机制。首先，应该有对业主委员会的行之有效的监督机制，包括政府的监督和业主的监督。以便确保业主委员会能够切实代表广大业主的根本利益。其次，业主委员会有行之有效的议事机制和执行机制，确保能够业主委员会工作的透明度，让业主放心。

（2）：社区业主委员会和物业管理公司的关系。

物业管理公司是指按照我国《公司法》成立的提供物业服务的商事组织。关于业主委员会和物业管理企业之间的关系，争论已久。但是从法律角度看，业主委员会和物业管理企业之间是服务和被服务的关系。二者的法律地位，二者之间的权利义务，在二者签订的《委托物业管理合同》中有明确规定。业主委员会和物业管理企业之间的关系，说到底是合同关系。是有物业管理公司提供服务，业主支付报酬的双务、有偿合同关系。

（3）：社区业主委员会和居民委员会的关系。

我国宪法规定在我国的基层政权机构之下成立村民委员会和居民委员会，此即我国的基层群众性自治组织。居民委员会的性质是我国城市里的基层群众性自治组织，是城市居民群众在本居住区域内自己组织起来的自我管理、自我教育、

自我服务的共同管理本居住区域内各项事务的群众组织，由于具有广泛的群众基础。业主委员会是指由小区②内产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该物业区域内产权人、实施物业管理的组织。

居民委员会和业主委员会都同样属于我国基层的群众性自治组织，居民委员会与基层政权的相互关系是一种指导与被指导的关系，而业主委员会与基层政权的关系现在尚未见于法律的明确规定。

业主委员会对产权人大会和产权人代表大会负责。因为业主委员会是由选举产生的，业主委员会是代表本物业区域内全体产权人和使用人的合法权益，负责对区域内物业实施管理的组织。

比较两者的职能，居民委员会更多地带有政府的色彩，比如调解民间纠纷、维护社会治安、计划生育等。而业主委员会主要出于对新建住宅小区的物业管理需要所出现，尤其是对物业管理公司的监督而出现。业主委员会的管理内容主要在于物业，具体包括指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。

（四）社区业主委员会面临的现实问题。

（1）：社区业主委员会成立的问题。

业主大会是业主依法行使物业所有权、实现业主自治的一种形式，其基础是业主对物业所享有的建筑物区分所有权。根据《物业管理条例》的规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是在业主大会成立过程中，容易产生纠纷的环节是首次业主大会召集权的行使主体问题，也即谁有权筹备成立业主大会的问题。业主对于召开业主大会普遍不感兴趣，不愿担任业委会委员，认为出力不讨好。另外物业管理公司的干涉也占较大因素。

（2）：社区业主委员会与物业公司之间的问题

在现实生活中，小区入住前的前期无业管理是由房屋开发商指定的物业管理公司管理，而这些物业管理公司大都是开发商的一个子公司。随着我国物业管理公开招投标制度的逐步推进，物业管理交接纠纷频发正成为社会关注的焦点。被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间就物业管理交接事项频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活

秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，。

2001年8月1日，深圳市布吉镇一个住宅小区热闹非凡，入口处新物业管理公司约四十名保安员整齐列队准备进入，原管理处二十余名保安员也整齐地排列在入口两侧，围观的业主和群众近千人。在住宅局、房管办、镇政府、警署协调下，双方经过一上午的僵持，原管理处保安撤走，新管理公司接管。

小区业主大会和业主委员会议事规则

阳光家苑小区业主大会和业主委员会议事规则第一章总则第一条为保障阳光家苑小区业主大会和业主委员会的规范运作，根据《中华人民共和国物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》等有关法律法规规定，特制定本议事规则。第二条业主大会由阳光家苑小区全体业主组成。维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护小区的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的生活环境。第三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。第二章业主大会议事规则第四条业主大会议事内容： (一)制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则； (二)决定选聘、解聘物业管理企业； (三)决定专项维修资金使用方案和续筹方案； (四)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (五)审议决定业主委员会的工作权限、经费和补贴； (六)审查业主委员会和物业管理企业的工作报告； (七)审议决定小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案； (八)审议制定和修改小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、安全防范和环境卫生维护等方面的规章制度； (九)改变和撤销业主委员会作出的不适当决定； (十)决定小区内涉及业主共同利益的其他重大事项。第五条业主大会由业主委员会负责召集，业主大会决议对全体业主均具有约束力。第六条业主大会以业主代表的形式召开。每单元楼推选两名业主，其中一名作为楼长，一名作为业主代表参加业主大会。楼长应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求该单元楼业主意见，并在业主大会会议上如实反映。楼长或业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以委托其它业主参加，但必须有楼长或业主代表的书面委托。第七条业主大会会议，一般由业主委员会主任或副主任主持。如意见不统一，可采取当场投票表决或举手表决的形式，以少数服从多数的原则达成一致意见。第八条业主大会会议按下列程序召开： (一)业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询(表决)意见表、核实业主身份等。召开业主委员会会议审议决定提交业主大会议案、意见表等情况。 (二)业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议形式、时间、地点、议定事项及其它事项以书面形式向小区全体业主公告。 (三)召开业主大会。

业主大会的成立和业主委员会的职责

《物权法》对业主大会的成立和业主委员会的职责的相关规定当前社会关注热点：维修金支取比登天难北京使用率仅为1.55% 2013-10-30 14:36:08 作者：齐家网编辑来源：【齐家网编译】10月22日，家住北京市昌平区王府温馨公寓的多位业主向记者讲述了不温馨的烦恼。何女士与王先生告诉记者：“目前不少顶层房屋漏雨，想申请支取住宅专项维修资金，但由于小区现在没有成立业主委员会，这件事办起来阻力重重。” 潮流热点维修金支取比登天难北京使用率仅为1.55%

当屋顶经常漏雨、电梯频频停运时，不少业主自然会想起购房时交存过的那一笔不大不小的维修资金。然而，要想使用这笔钱比登天还要难。 10月22日，家住北京市昌平区王府温馨公寓的多位业主向记者讲述了不温馨的烦恼。何女士与王先生告诉记者：“目前不少顶层房屋漏雨，想申请支取住宅专项维修资金，但由于小区现在没有成立业主委员会，这件事办起来阻力重重。” 多位业主向《证券日报》记者证实，该小区许多楼顶都有漏雨现象。记者来到何女士家时发现，虽然已步入秋冬季，但由于常年漏雨，房顶和墙壁已经发霉，并且墙壁涂料出现大面积起皮脱落。实际上，类似的事情在全国各地非常普遍。河北衡水市河建小区2号楼顶层的四户家庭每逢夏季都会遭遇“屋外大雨，屋内小雨”的窘境，他们想支取住宅专项维修资金，但到相关部门跑了3年，至今仍未有结果。武汉市江岸区佳园小区业主孙先生入住小区10多年，房屋外墙渗水越来越严重，想支取房屋维修资金，到房管部门咨询时，小区的房屋维修资金竟然有37万元去向不明。记者通过百度搜索发现，相关的新闻报道达到近40万篇，并且分布于各个省市，尤其是在一、二线城市比较突出，其问题既突出又普遍。

业主委员会章程(讨论稿)

业主委员会章程(讨论稿）第一章总则第一条组织名称、地址。名称：恒隆国际大厦业主委员会(以下简称“本会”)。地址：长沙市五一大道800号。所辖区域范围：恒隆国际大厦。第二条本会是本物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。本会由业主大会选举产生。本会是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。本会成立后即到物业管理行政主管部门备案登记。备案登记之日为本会成立日期。第三条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。第四条本章程所称业主是指物业的所有权人。第五条本会宗旨是代表和维护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的工作、居住环境。第二章组织及职责第六条全体业主组成业主大会，其职责是: 1、选举、罢免本会委员。 2、审议通过《本会章程》和《业主公约》，审议通过物业管理工作报告。 3、审议通过本年度财务决算和下一年度财务预算报告。 4、审议通过其他重大物业管理事项。第七条本会每届任期3年。任期届满3个月前，本会组织召开业主大会，换届选举新一届业主委员会。第八条本会由7名委员组成，设主任1名、副主任2名。聘任执行秘书名,负责处理本会日常事务。第九条本会成立后，每年至少召开一次业主大会。经有20%以上持有投票权的业主提议，本会应于接到该项提议后15个工作日内，就其提议内容召开业主大会的特别会议。对提出的议案已经做出决定的，半年内不得以同一内容再提议召开业主大会。第十条业主大会可以邀请物业使用人以及街道办、居委会列席会议。列席会

议人员没有表决权。第十一条召开业主大会，应当有过1/2业主(业主代表)出席。会议决议、决定应当经全体业主过半数通过。遇到重大事项（包括选聘、续聘物业管理公司，动用维修基金和续筹方案的决定，修改业主公约和业主大会议事规则），须经2/3业主通过。第十二条业主代表从业主中选举产生。业主代表的缺额补选或增补，由本会提名，提交业主大会确认。第十三条本会是业主大会的执行机构，履行下列职责： 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。第十四条本会义务： 1、向业主大会报告工作。 2、执行业主大会通过的各项决议、决定。 3、贯彻执行并督促业主和物业使用人遵守物业管理的有关法规、规章和规范性文件。对业主和物业使用人开展多种形式的宣传教育。 4、听取业主和物业使用人的意见和建议。 5、监督物业管理企业的管理服务活动，完成和实现物业管理区域的各项管理目标。 6、调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷。 7、建立本会档案制度。 8、接受物业管理行政主管部门的业务指导和检查。第十五条本会做出的决定，不得违反法律、法规、规章和规范性文件，不得违反业主大会的决定，不得损害公共利益。不做出与物业管理事项无关的决议、决定第三章会议第十六条本会每3个月召开一次会次。有1/3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，应在一周内组织召开本会的特别会议。第十七条本会会议必须有超过半数委员出席，做出的决议，决定须经全体委员过半数通过。第十八条本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委员有一票表决权。若表决中出现赞成票数与反对票数相等时，由主任或会议主持

南京市业主大会和业主委员会指导规则

关于印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的通知宁建物字〔2013〕988号各有关单位：为贯彻《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》，指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主的合法权益，特制定《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。特此通知。附件：南京市业主大会和业主委员会指导规则南京市住房和城乡建设委员会 2013年10月20日南京市业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为了协助、指导业主共同管理活动，为业主行使共同管理权提供倡导性意见，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，制定本规则。第二条本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会、设立业主小组及其活动适用本规则。第三条业主大会自全体业主表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》之日起设立。业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起设立。

本市提倡根据住宅小区专项维修资金列支范围，按幢、楼道单元、楼层或若干建筑物组成的组团等设立业主小组。第四条业主户数较多的住宅小区，可由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。业主代表大会履行业主大会职责，设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会，业主代表大会的决定对全体业主具有约束力。本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。第五条本市建立业主公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，提倡通过公共决策平台表决。本市建立南京物业网业主自治活动信息发布平台（https://www.360docs.net/doc/363694047.html,），用于业主自治组织发布相关公告、通知、决定和信息。第六条街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助、指导和监督。第七条本市建立业主自治活动顾问辅导机制，市住建委在南京市物业管理行业专家库中设立业主自治活动辅导专家小组。业主大会、街道办事处可聘请辅导专家担任首届业主大会筹备组组长，对成立业主大会筹备和业主自治活动日常运作实行专业培训与过程辅导。

业主大会和业主委员会议事规则(示范文本)

业主大会和业主委员会议事规则（示范文本）第一章总则第一条制定依据为保障本物业管理区域内业主大会和业主委员会的规范设立、运作，根据国务院《物业管理条例》和相关法规、规章，制定本业主大会议事规则，并经年月日业主大会讨论通过。第二条业主大会宗旨本业主大会维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。第三条业主大会的组成本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成。业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；已订立房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权证的，房屋竣工并已交付的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。房屋已经竣工但尚未交给物业买受人，或者尚未出售的，按建设单位向房产管理部门现售商品房备案确认。房屋所有权属2人以上共有产的，推选一人参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。单位业主的，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。第四条业主大会活动范围业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。业主大会及其业主委员会应根据杭州市有关规定接受社区党组织的领导，接受当地物业管理行政主管部门的指导和监督。业主大会及其业主委员会应配合公安机关等部门，与社区党组织、社区居委会、物业管理企业共同做好本物业管理区域内维护社会治安、交通秩序等相关工作，并支持社区党组织、社区居委会开展其他各项工作。第二章业主大会议事规则第五条业主大会议事内容（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）决定选聘、解聘物业管理企业；（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；（四）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（五）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；

业主大会和业主委员会

业主大会和业主委员会议事规则（业主大会筹备组、业主委员会参考文本）区（县）街道（镇）社区小区 20 年月日

使用说明 1.本参考文本为业主大会筹备组、业主委员会参考使用文本，适用于本市行政区域内各类物业小区开展业主大会、业主委员会相关活动。当事人应当仔细阅读本参考文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向市房产局咨询。 2.本参考文本中相关条款的空白处，可供当事人自行约定或补充约定。当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。 3.本参考文本中所指物业类型分为：住宅、商业、别墅、商务写字楼、医院、学校、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。 4.根据《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》《钦州市物业管理办法》等相关规定，召开首次业主大会会议时，应依法表决通过业主大会和业主委员会议事规则等，对业主大会会议召开的形式、时间和议事方式，业主大会会议的表决程序，业主投票权数的确定方法，业主委员会的选举、换届程序、补选办法，业主委员会委员的资格、人数和任期，业主委员会的职责，业主大会、业主委员会印章的使用和管理等作出约定；制定业主

大会和业主委员会议事规则，不得违反法律、法规及本市相关政策规定，也不得侵害业主、使用人的合法权益。 5.本参考文本条款由参考使用的当事人负责解释。

第一章总则第一条为了规范本业主大会和业主委员会在物业管理活动中的行为，维护小区全体业主的共同利益和合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业和管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》以及《钦州市物业管理办法》等相关规定，制定本业主大会和业主委员会议事规则（以下简称“规则”）。第二条本业主大会名称为：（项目名称）业主大会。项目地址（所在辖区）：钦州市县（区）街道（镇）号。物业管理区域四至东至：西至：南至：北至：物业类型：物业管理区域总建筑面积：㎡人防工程面积：㎡总户数：第三条本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。本业主大会设立业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。业主大会依法通过的决议、决定对本物业管理区域内的全体业主

业主大会和业主委员会指导原则

业主大会和业主委员会指导规则《业主大会和业主委员会指导规则》是住房和城乡建设部制定规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益的一部规则。中文名业主大会和业主委员会指导规则发文字号建房[2009]274号发文单位中华人民共和国住房和城乡建设部发文性质政府文件目录 1. 1 颁布机构 2. 2 总则 3. 3 相关会议 1.? 业主大会 2.? 业主委员会 3. 4 指导监督 1. 5 附则业主大会和业主委员会指导规则颁布机构关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。

中华人民共和国住房和城乡建设部 [1] 业主大会和业主委员会指导规则总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。业主大会和业主委员会指导规则相关会议业主大会和业主委员会指导规则业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；

论业主委员会作用发展前景

论业主委员会作用发展前景本文提要：业主委员会是伴着日益发展的房地产业和物业管理领域的法制化、现代化而产生的。从世界范围来看,自从1908年世界上成立第一个物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会(BOMAI)以来,物业管理就进入了法制化、现代化的时代。随着房地产市场和物业管理行业的发展,广大业主越来越关注对其自身权益的维护,因此对业主委员会的关注程度也日益提高。业主委员会作为一个新兴的事物,是介于物业管理企业和业主之间,沟通业主和物业管理企业的桥梁,它代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它应是代表广大业主的共同意愿,维护广大业主合法权益的有效组织形式。业主委员会是伴着日益发展的房地产业和物业管理领域的法制化、现代化而产生的。从世界范围来看,自从1908年世界上成立第一个物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会(BOMAI)以来,物业管理就进入了法制化、现代化的时代。我国的物业管理起步比较晚,我国的物业管理行业的法制化、现代化程度还相对落后,在其蓬勃发展的同时也呈现出不少的问题。与计划经济体制下由政府或企、事业单位采用行政手段进行的传统房产管理不同,现阶段的物业管理是社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制,主要体现在它把以前不可能出现的业主自我管理与现在的物业管理企业统一专业化管理服务相结合,呈现出一种新的发展态势。业主委员会的诞生彻底改变了过去对住宅区进行管理的旧观念,充分发挥业主的自主权与能动性,让业主自己进行自我管理。它在相关机构的指导下行使以下权利:召集业主大会会议,报告物业管理实施情况; 代替业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约实施;履行业主大会赋予的其他职责。可以说,业主委员会的存在有利于明确业主与物业管理企业之间的责、权、利关系;有利于促进形成物业管理市场的竞争机制,在物业管理市场中发挥着重大作用。并且,随着国内物业管理法律法规体系的完善,业主委员会的法律地位也将得到更加明确的保障。总之,业主委员会是广大业主实现自我管理的前提和关键。也就是说,没有了业主委员会,也就缺少了物业管理的主体,也失去了物业管理赖以生存和发展的基础。因此建立业主委员会,明确业主委员会的法律地位,是我国建立业主自我管理与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础,也是培育和规范物业管理市场的必然要求。但为何这样一个有效的组织形式,在日常的运作过程中会出现这样或那样的问题,甚至不能发挥它应有的作用呢? 首先,问题主要就出在我国在一些相关法律法规的制定上面。从各地的立法情况看,虽然各地也相继出台了一些条例、法规,尽管也做了不同程度的努力,但由于各地经济发展水平、物业管理发展水平呈现的不平衡性,以及立法水平、执法力度的参差不齐,使业主委员会如何在法律的框架下行使权利和义务的界限不清晰,同时也使各地人民法院在审理日益增多的物业管理民事法律纠纷案件时缺乏明确的法律依据,这就对人民法院依法保护各方民事主体的合法权益,维护法律的公正性、权威性和统一性产生了不利的影响,因此,加强物业管理立法研究与完善,加快立法进程就显得越发重要。另外,目前存在的一些片面的认识也对业主委员会的成立和运作产生了严重的影响,它不仅会影响业主委员会的权威性与正常的运行,更且为日后不必要的纠纷埋下了隐患。比如:有些人认为,业主委员会就是一个可以借用实现个人私利的”权力机构”,借助于它业主就可以随意向开发商和物业管理企业提出要求,业主也可以把任何事情都甩给他们而自己却撒手了之;还有的人认为,业主委员会就是为与开发商和物业管理企业对抗而设立的;也有人认为,业主委员会在解决完业主所托付的问题之后就完成了任务,至于它何去何从就不干业主的事了……

业主大会与业主委员会的区别是什么

业主大会与业主委员会的区别是什么为了维护业主的合法权益，业主可以召开业主大会，选举出业主委员会，业主委员会是业主的代表机构，有独立的诉讼地位。那么业主大会与业主委员会的区别是什么?对其讲解下。业主大会与业主委员会的区别如下：业主大会是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。

业主大会是指一定物业管理区域内的全体业主组成的共同体，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。我国《物业管理条例》第 8 条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。” 《物业管理条例》也规定了业主委员会是业主大会的执行机构。这表明，业主委员会具体执行业主大会的许多事项。比如业主大会决定物业管理企业的选择，而物业服务合同由业主委员会签订。业主大会监督业主委员会的具体工作开展。业主委员会中委员的人选，也是由业主大会选举和更换。业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构，是基于业主的选举和业主大会授权，执行业主大会决议的机构。所以，业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的规定。《物权法》赋予了业主更多的自治权利，业主权利的回归使得小区对业主委员会这一业主权利的“代言人”提出了迫切的需要。因此，业主委员会的成立对于小区的综合治理与整体发展建设具

论业主委员会的法律地位

论业主委员会的法律地位 ——从实体法与程序法的双重视角摘要民事权利能力与诉讼权利能力应具有一致性。在实体法上，业主委员会应被界定为由全体业主组成之业主团体的执行机关与代表机关，相应地在程序法上具有当事人资格的应为业主团体而非业主委员会。除非另有约定，业主委员会代表业主团体提起诉讼时须经业主大会授权，其诉讼范围应限于保护业主的共同权益;对业主团体“怠于行使权利”须作出明确界定;基于原告资格与被告资格的一致性，业主团体亦应具有被告资格。关键词: 业主委员会，业主团体，民事权利能力，诉讼权利能力

目录摘要 (3) 一、绪论 (5) 二、研究目的和意义 (5) 民事权利能力与诉讼权利能力的关系界定 . 三、业主委员会之实体法定位 (6) (一)业主团体与业主委员会的应然定位 (二)业主委员会实体法律地位的实证法分析四、业主委员会之程序法定位 (8) (一)业主委员会的原告资格之质疑 (二)若干具体问题的分析与讨论 . . 五.结论...................................................1 2 参考文献 (12) 一、绪论

业主委员会的法律地位问题，理论界与实务界一直有争论。无论是《物业管理条例》还是被寄予厚望的《物权法》，在这个问题上都采取了较为模糊的态度，由此也导致了各地法院在面对由业主委员会提起的业主维权之诉时无所适从，在是否受理上意见也不统一。《建筑物区分所有权司法解释(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)第13 条规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：(一)已经选举出业主委员会的，为业主委员会;(二)没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。”“有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。”这一司法解释如获通过，似可平息有关争论。但关于业主委员会被赋予原告资格的理论基础何在、其实体法律地位如何、以业主委员会为当事人的诉讼利益(包括可能的败诉结果)何以归属于全体业主等问题，尚有讨论的空间。另外，业主委员会提起诉讼时是否需经业主大会授权，“业主共同权益”与“怠于行使权利”等概念应如何界定，亦应在解释论上作出合理的说明。二、研究的目的和意义民事权利能力与诉讼权利能力的关系界定目前学界对于业主委员会法律地位的探讨与争论，多集中于其有无诉讼主体资格。不可否认，这是实践中亟待解答的问题。但笔者认为，撇开业主委员会的实体法律地位即民事权利能力有无的问题而单纯去论证其当事人能力，难免有以偏概全之嫌。只有在实体法与程序法的双重视角下做通盘考虑，才能正确审视业主委员会的法律地位。诉讼法学者在论及民事权利能力与诉讼权利能力(当事人能力)的关系问题时，一方面提到两者应该具有一致性，但另一方面又言民事权利能力并非当事人能力存在的前提，当事人能力是诉讼法问题，诉讼法上的主体具有自己独立的、不依赖实体法而存在的特质。 [1]一些立法例上的规定似乎也印证了这一点。比如德国民法典中率先确立了自然人与法人并立的二元主体模式，无权利能力社团之生存空间被极度压缩，但其诉讼法中却认可无权利能力社团有被诉能力;日本民法典沿袭了民事主体二元化的构造，但其民诉法第46 条却赋予一部分非法人团体以完全的诉讼权利能力，规定“非法人团体，设有代表人或管理人者，有当事人能力”;我国《民法通则》中除对公民(自然人)、法人的民事主体地位作出规定外，并无对其他类别民事主体的规定，但《民事诉讼法》第49 条却明确规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。” 笔者认为，上述立法上的实然状态并不能证成民事权利能力与诉讼权利能力适当分离的正当性，因为此种分离或由于立法者出于某类政治因素的考量而在实体法上故意忽略和否定某类民事主体的独立地位，如《德国民法典》中对无权利能力社团的敌视态度即因立法者欲将其纳入国家监控范围所致;或由于新型民事主体已大量存在于现实生活中而实体法未能及时跟进，如我国《民法通则》于1986 年制定时并未考虑到合伙企业、个人独资企业等非法人团体会在经济生活中占据重要的一席之地;还可能由于单纯的立法技术原因导致了实体法的滞后。而法官几乎每天都面临着实体法规定之外的新型民事主体的诉讼，他们绝不

论如何发挥业主委员会的作用

论如何发挥业主委员会的作用《物业管理条例》首次确立了业主大会制度，也确立了业主委员会是业主大会的执行机构地位。但是业主委员会业主、业主大会和物业管理公司之间的关系与地位直接影响着业主委员会作用的发挥，以至出现业主委员会片面追求维权或不作为的现象。确立业主委员会的地位，开展对业主委员会的管理与引导是发挥其作用的重要环节。业主委员会履行职责时的问题主要体现在 1、业主委员会不按照物业管理合同办事，滥用监督权。对物业管理企业的日常管理工作指手划脚，任意指责，把物业管理企业当成自己家的保姆，把炒物业管理企业鱿鱼时常挂在嘴上。 2、业主委员会把物业管理企业当成对立面，采取偏激的行动片面维权。一见业主有不满意就站出来维权，甚至鼓动业主拒交物业管理费或者与物业管理企业对簿公堂、官司不断，以期达到维权的目的。 3、业主委员会随意忘记职责，不能代表全体业主的利益。比如：不按规定定期召开业主大会会议，对违反业主公约的现象不闻不问，甚至带头违反业主公约等。问题产生的原因分析 1、法律地位模糊、不具体，削弱了业主委员会应有的作用。《物业管理条例》从立法的层面上首次确立了我国的业主大会和业主委员会制度，但该制度并不完善。业主委员会既不是组织又不是法人，既不是法人社团，又不是全体业主的代表人。业主委员会只是社区决策机构----业主大会的执行机构。如此模糊的定位，决定了业主委员会的法律地位是一个争议的焦点。从实践的角度来看，业主委员会显然不可能承担确保每个业主不违约的义务。那么从理论上说，如果认为业主委员会与物业公司签订的合同对每个业主均具有约束力，物业公司应直接追究个别违约业主的责任，则前提是业主委员会与各个业主之间存在着某种代理关系。

首次业主大会召开和业主委员会成立指引

首次业主大会召开及业主委员会成立指引深圳市光明新区住房和建设局 2017年10月

一、关于首届业主大会召开条件及程序要求 1、【首届业主大会召开条件】《深圳经济特区物业管理条例》第十九条第一款规定：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等事项：（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；（二）首套物业出售并交付使用满二年的。 2、【告知主体】建设单位或者物业服务企业应当自物业管理区域符合成立业主大会条件后六十日内书面告知物业所在地街道办事处，业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。 3、【告知时应当提交的材料】《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第二十五条规定：符合《条例》第十九条规定的业主大会成立条件的物业管理区域，其建设单位或者物业服务企业在书面告知物业所在地街道办事处时，应当提供以下材料：（一）物业管理区域划分备案回执；（二）业主清册、联系方式等资料*；（三）建筑规划总平面图；（四）《告知书》（见示范文本）*。业主在书面告知物业所在地街道办事处时，应当提供以下材料：（一）《告知书》及业主房产证、身份证*；（二）符合召开业主大会条件的其他资料。以上带*号项目为必须提供的材料。

二、关于首届业主大会召开过程中各主管部门的工作职责 4、【区主管部门的工作职责】根据《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第三条规定：区主管部门接受市主管部门的业务指导，履行辖区内下列物业管理监督管理工作职责：（一）指导街道办事处履行物业管理监管职责；（二）确认未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的情形，责令严重违法的业主委员会限期整改、解散；（三）撤销违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，撤销管理规约中违反法律、法规规定和显失公平的内容，决定管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效；（四）会同街道办事处处理物业管理区域划分的争议；（五）指导、监督和管理物业管理招投标活动；（六）办理物业管理区域、业主委员会及其委员、物业服务合同、物业管理招投标、管理规约、业主大会议事规则、业主大会和业主委员会印章、行业协会制裁、安全防范应急预案等备案事项；（七）批准协议选聘前期物业服务企业的申请；（八）依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行政行为；（九）依法处理物业管理信访事项；（十）法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。区主管部门可以根据管理实际，委托街道办事处以区主

《业主委员会章程》(完整版)

STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-045239 《业主委员会章程》(完整版)

《业主委员会章程》(完整版) 第一章总则第一条组织名称、地址。名称：业主委员会（以下简称"委员会"）。地址：所辖区域范围：第二条本委员会是本住宅区业主对物业实行自治管理的群众性组织。本委员会由业主大会或业主代表大会（以下统称业主大会）选举产生，向业主大会负责并报告工作。本委员会自物业管理行政主管部门登记备案之日起成立。每届任期2年。第三条本委员会接受物业管理行政主管部门的管理、监督、指导。第四条本委员会的宗旨是：代表和维护全体业主、使用人的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的工作和居住环境。第二章组织机构及职责第五条本委员会的组成：设主任1名、副主任名，委员名，聘任执行秘书名。

第六条本委员会的权利：（一）根据业主大会的决定，与其选聘的物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同；（二）审议物业管理企业年度工作计划和费用预算；（三）检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况；（四）审议物业管理服务收费标准；（五）负责维修基金的筹集和使用管理；（六）监督公共建筑、公共设施设备和物业管理办公、经营用房的使用情况；（七）业主大会赋予的其他权利。第七条本委员会的义务：（一）向业主大会报告工作；（二）执行业主大会通过的各项决议，接受业主的监督；（三）监督业主遵守业主公约，协助物业管理企业落实各项管理制度；（四）履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施；（五）协助物业管理企业收取物业管理服务费及其他代收费；（六）接受物业管理行政主管部门的监督、指导。第八条本委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触，不得违反业主大会的决定，不得损害国家利益和公共利益。第三章成员产生及职责第九条本委员会委员由业主大会从业主中选举产生，委员可连选连任。第十条委员名额分配，坚持按产权份额与代表性相结合的原则。自然人业主当选委员，由业主本人担任；法人业主当选委员，由法人委派人

业主大会(业主委员会)成立流程及示范资料

关于成立××小区业主大会筹备组的公告 ××小区全体业主：收到XX向我街道办事处提报的《关于成立XX小区业主大会的申请》后，我街道办事处对XX小区情况进行了审核：XX小区由XX开发建设，建成于XX年，首批业主入住时间为XX年XX月，建筑面积XX平方米，共XX户，目前已入住XX，入住率为XX，入住面积XX，符合《山东省物业管理条例》第二十八条规定的XXXX一项，符合召开首次业主大会会议的条件，拟成立小区业主大会，召开业主大会会议。现就成立小区业主大会筹备组事项公告如下：一、筹备组成员组成街道办事处、居民委员会、建设单位、业主组成。二、筹备组报名时间及地点 1、报名时间：年月日时至年月日时。 2、报名地点：小区物业管理办公室或××居民委员会。请关心支持小区物业管理工作的业主踊跃报名，请建设单位、前期物业服务企业、街道办事处、居民委员会指派人员参加。联系电话： ××街道办事处年月日

××小区业主大会筹备组成员名单公告 ××小区全体业主：根据国务院、省、市物业管理条例的有关规定，经业主自荐、业主联名推荐、各有关部门和单位的指派，报名工作已结束。XX年XX月XX日，在我街道办事处的组织下，召开了筹备小组会议，会议确定了XX名筹备小组成员，并推选了组长、副组长，现予以公告。如您对以上业主委员会筹备组成员有异议，请在本公告之日起×日内与××街道办事处联系，联系电话:XXXX，我们将进行认真复核并告知您复核结果；若无异议，公示结束后筹备小组将开展工作。 ××街道办事处年月日

关于小区首次业主大会会议形式的公告 ××小区全体业主：根据国家、省、市有关物业管理精神，结合本小区实际，经筹备小组讨论决定：一、首次业主大会会议采用下述第种形式：（1）全体业主集体讨论（2）书面征求全体业主意见二、鉴于本小区的实际情况，应按幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。三、业主代表的具体分布如下：四、业主代表由下述第种方式产生：（1）业主书面推荐（附推荐表样张）。推荐表将采用签收、寄信或传真等形式送达。（2）。五、经过对本小区业主业权的核实，业主在本次业主大会会议上的投票权数为票。其中，建设单位为票。业主如对本公告情况有疑问，或想了解更详细情况，请在XX年XX 月XX日之前，与筹备组联系。联系人：地址：电话：时间：特此公告。 XX小区业主大会筹备组（代章）年月日

12、建设部业主大会和业主委员会指导规则

业主大会和业主委员会指导规则建房[2009]274号第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。第二章业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地

产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。第九条符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。第十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。第十一条筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。第十二条筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

业主大会和业主委员会的现状及分析

关于业主大会和业主委员会的问题及分析工管国际1111 王倩玉1120408145 《江苏省物业管理条例》中，第十一条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。”《物业管理条例》中，第十一条业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。问题一：业主大会及业主委员会程序执行不规范：在召开业主大会的时候，并没有将业主的积极性调动起来，导致每次大会参与人数寥寥无几，问题迟迟得不到解决。于是只能通过业主选出业主代表，组成业主委员会，有他们去代表业主们去解决事情。《物业管理条例》中规定"第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。” 在业主委员会在选拔的时候，业主也没有积极性，所以选出的人往往不具有代表性，大多为退休的老人们，导致小区业主们的意见没法得到统一，当出现问题的时候，大家依旧各执一说。以至于现在很多的小区的业主只关注自己家里面的情况，而门外的、小区里的则一律事不关己高高挂起。个人以为是因为中国人大多缺乏公民意识和集体荣誉感，在平时的社区生活中没有尽到自己的义务，可每到需要征求集体意见的时候或者老小区改造的时候，当涉及到个人利益的时候大家才想起去征讨自己的权利。当然其中也不乏很多开发商和物业管理公司不按着规范走，没有很好的按照合理合法的程序办事，最后都引起了纠纷，甚至闹到法庭上也绝不是少数。这就要求业主们提高公民意识，业主大会和业主委员会规范办事程序。另一方面，业主的维权意识不强，即使作为业主也意识不到业主委员会的重要性，当自己权益受损的时候也投诉无门，而当开发商和政府部门官官相护，业主们只能吃哑巴亏。这就更要求推出实质性的规范和规划，来规范各个部门的人按照程序办事，有法可依，有据可循，方可有条不紊。问题二：业委会成员工作自律程度不高：有些业委会成员将自己的工作推给了物业公司，没有好好尽到自己监督物业工作的义务，甚至出现了个别业委会全权托管给物业，使得物业和业主之间的责任义务更加没有界限。抑或，有些业委会随意的过度干涉物业的工作，煽动业主，把小事夸大，没有好好的协调好业主和物业之间的关系。没有丝毫的专业知识，甚至公民意志和社会责任感都不强。尤其在牵扯到资