论业主委员会法律地位
论业主委员会的法律地位
摘要：业主委员会是房地产行业为了更好的服务于业主，以及为了更好的协调业主和物业之间的相互关系才成立的一个服务组织。但是我国目前对业主委员会的法律地位及诉讼主体资格并没有相关法律、法规作出明确规定，本文就这点阐述了一些观点以供大家参考。
关键词：业主委员会法律地位制度确立
目前我国业主委员会的法律地位及诉讼主体资格并没有相关法律、法规作出明确规定，现状的业主委员会不具备民事主体资格，业主委员会的诉讼行为属于代表人诉讼，为了使业主能更好地维护自身合法权益，立法上应对此加以完善。
一、业主委员会制度产生的必要性
业主委员会是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门备案，在物业管理活动中代表全体业主和物业使用人对物业进行管理，维护全体业主和物业使用人合法权益的自我管理、自我服务的常设自治性组织。
一般情况下，业主在购买房屋，成为该房产的所有人后，物业管理权也随之转移给业主。但是对于建筑物区分所有的共有部分的管理，每个业主不可能都亲力亲为，人的精力有限，因此，需要把它托付给专门的组织来统一管理。为此，只有通过召开业主大会选举业主代表来集中业主的共同意愿，从而对物业进行管理。业主委员会作为日常工作机构，其成员(包括主任、副主任和委员)大多是
小区业主大会和业主委员会议事规则
阳光家苑小区业主大会和业主委员会议事规则 第一章总则 第一条为保障阳光家苑小区业主大会和业主委员会的规范运作，根据《中华人民共和国物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》等有关法律法规规定，特制定本议事规则。 第二条业主大会由阳光家苑小区全体业主组成。维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护小区的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的生活环境。 第三条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。 第二章业主大会议事规则 第四条业主大会议事内容： (一)制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则； (二)决定选聘、解聘物业管理企业； (三)决定专项维修资金使用方案和续筹方案； (四)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (五)审议决定业主委员会的工作权限、经费和补贴； (六)审查业主委员会和物业管理企业的工作报告； (七)审议决定小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案； (八)审议制定和修改小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、安全防范和环境卫生维护等方面的规章制度； (九)改变和撤销业主委员会作出的不适当决定； (十)决定小区内涉及业主共同利益的其他重大事项。 第五条业主大会由业主委员会负责召集，业主大会决议对全体业主均具有约束力。 第六条业主大会以业主代表的形式召开。每单元楼推选两名业主，其中一名作为楼长，一名作为业主代表参加业主大会。楼长应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求该单元楼业主意见，并在业主大会会议上如实反映。楼长或业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以委托其它业主参加，但必须有楼长或业主代表的书面委托。 第七条业主大会会议，一般由业主委员会主任或副主任主持。如意见不统一，可采取当场投票表决或举手表决的形式，以少数服从多数的原则达成一致意见。 第八条业主大会会议按下列程序召开： (一)业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询(表决)意见表、核实业主身份等。召开业主委员会会议审议决定提交业主大会议案、意见表等情况。 (二)业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议形式、时间、地点、议定事项及其它事项以书面形式向小区全体业主公告。 (三)召开业主大会。
业主大会的成立和业主委员会的职责
《物权法》对业主大会的成立和业主委员会的职责的 相关规定 当前社会关注热点：维修金支取比登天难北京使用率仅为1.55% 2013-10-30 14:36:08 作者：齐家网编辑来源：【齐家网编译】10月22日，家住北京市昌平区王府温馨公寓的多位业主向记者讲述了不温馨的烦恼。何女士与王先生告诉记者：“目前不少顶层房屋漏雨，想申请支取住宅专项维修资金，但由于小区现在没有成立业主委员会，这件事办起来阻力重重。” 潮流热点 维修金支取比登天难北京使用率仅为1.55%
当屋顶经常漏雨、电梯频频停运时，不少业主自然会想起购房时交存过的那一笔不大不小的维修资金。然而，要想使用这笔钱比登天还要难。 10月22日，家住北京市昌平区王府温馨公寓的多位业主向记者讲述了不温馨的烦恼。何女士与王先生告诉记者：“目前不少顶层房屋漏雨，想申请支取住宅专项维修资金，但由于小区现在没有成立业主委员会，这件事办起来阻力重重。” 多位业主向《证券日报》记者证实，该小区许多楼顶都有漏雨现象。记者来到何女士家时发现，虽然已步入秋冬季，但由于常年漏雨，房顶和墙壁已经发霉，并且墙壁涂料出现大面积起皮脱落。 实际上，类似的事情在全国各地非常普遍。河北衡水市河建小区2号楼顶层的四户家庭每逢夏季都会遭遇“屋外大雨，屋内小雨”的窘境，他们想支取住宅专项维修资金，但到相关部门跑了3年，至今仍未有结果。 武汉市江岸区佳园小区业主孙先生入住小区10多年，房屋外墙渗水越来越严重，想支取房屋维修资金，到房管部门咨询时，小区的房屋维修资金竟然有37万元去向不明。 记者通过百度搜索发现，相关的新闻报道达到近40万篇，并且分布于各个省市，尤其是在一、二线城市比较突出，其问题既突出又普遍。
业主委员会章程(讨论稿)
业主委员会章程(讨论稿） 第一章总则 第一条组织名称、地址。 名称：恒隆国际大厦业主委员会(以下简称“本会”)。 地址：长沙市五一大道800号。 所辖区域范围：恒隆国际大厦。 第二条本会是本物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。 本会由业主大会选举产生。本会是业主大会的常设执行机构，对业主大会负责。 本会成立后即到物业管理行政主管部门备案登记。备案登记之日为本会成立日期。 第三条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。 第四条本章程所称业主是指物业的所有权人。 第五条本会宗旨是代表和维护全体业主的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的工作、居住环境。 第二章组织及职责 第六条全体业主组成业主大会，其职责是: 1、选举、罢免本会委员。 2、审议通过《本会章程》和《业主公约》，审议通过物业管理工作报告。 3、审议通过本年度财务决算和下一年度财务预算报告。 4、审议通过其他重大物业管理事项。 第七条本会每届任期3年。任期届满3个月前，本会组织召开业主大会，换届选举新一届业主委员会。 第八条本会由7名委员组成，设主任1名、副主任2名。聘任执行秘书名,负责处理本会日常事务。 第九条本会成立后，每年至少召开一次业主大会。经有20%以上持有投票权的业主提议，本会应于接到该项提议后15个工作日内，就其提议内容召开业主大会的特别会议。对提出的议案已经做出决定的，半年内不得以同一内容再提议召开业主大会。 第十条业主大会可以邀请物业使用人以及街道办、居委会列席会议。列席会
议人员没有表决权。 第十一条召开业主大会，应当有过1/2业主(业主代表)出席。会议决议、决定应当经全体业主过半数通过。遇到重大事项（包括选聘、续聘物业管理公司，动用维修基金和续筹方案的决定，修改业主公约和业主大会议事规则），须经2/3业主通过。 第十二条业主代表从业主中选举产生。业主代表的缺额补选或增补，由本会提名，提交业主大会确认。 第十三条本会是业主大会的执行机构，履行下列职责： 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。 第十四条本会义务： 1、向业主大会报告工作。 2、执行业主大会通过的各项决议、决定。 3、贯彻执行并督促业主和物业使用人遵守物业管理的有关法规、规章和规范性文件。对业主和物业使用人开展多种形式的宣传教育。 4、听取业主和物业使用人的意见和建议。 5、监督物业管理企业的管理服务活动，完成和实现物业管理区域的各项管理目标。 6、调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷。 7、建立本会档案制度。 8、接受物业管理行政主管部门的业务指导和检查。 第十五条本会做出的决定，不得违反法律、法规、规章和规范性文件，不得违反业主大会的决定，不得损害公共利益。不做出与物业管理事项无关的决议、决定 第三章会议 第十六条本会每3个月召开一次会次。有1/3以上委员提议或主任、副主任认为有必要时，应在一周内组织召开本会的特别会议。 第十七条本会会议必须有超过半数委员出席，做出的决议，决定须经全体委员过半数通过。 第十八条本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每一委员有一票表决权。若表决中出现赞成票数与反对票数相等时，由主任或会议主持
南京市业主大会和业主委员会指导规则
关于印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的通知 宁建物字〔2013〕988号 各有关单位： 为贯彻《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》，指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主的合法权益，特制定《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。 特此通知。 附件：南京市业主大会和业主委员会指导规则 南京市住房和城乡建设委员会 2013年10月20日 南京市业主大会和业主委员会指导规则 第一章总则 第一条为了协助、指导业主共同管理活动，为业主行使共同管理权提供倡导性意见，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，制定本规则。 第二条本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会、设立业主小组及其活动适用本规则。 第三条业主大会自全体业主表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》之日起设立。 业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起设立。
本市提倡根据住宅小区专项维修资金列支范围，按幢、楼道单元、楼层或若干建筑物组成的组团等设立业主小组。 第四条业主户数较多的住宅小区，可由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。 业主代表大会履行业主大会职责，设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会，业主代表大会的决定对全体业主具有约束力。 本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。 第五条本市建立业主公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，提倡通过公共决策平台表决。 本市建立南京物业网业主自治活动信息发布平台（https://www.360docs.net/doc/f215717.html,），用于业主自治组织发布相关公告、通知、决定和信息。 第六条街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助、指导和监督。 第七条本市建立业主自治活动顾问辅导机制，市住建委在南京市物业管理行业专家库中设立业主自治活动辅导专家小组。业主大会、街道办事处可聘请辅导专家担任首届业主大会筹备组组长，对成立业主大会筹备和业主自治活动日常运作实行专业培训与过程辅导。
业主大会和业主委员会议事规则(示范文本)
业主大会和业主委员会议事规则（示范文本） 第一章总则 第一条制定依据 为保障本物业管理区域内业主大会和业主委员会的规范设立、运作，根据国务院《物业管理条例》和相关法规、规章，制定本业主大会议事规则，并经年月日业主大会讨论通过。 第二条业主大会宗旨 本业主大会维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。 第三条业主大会的组成 本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成。业主身份的确认，一般按房屋所有权证记载的所有权人确定；已订立房屋买卖合同但尚未取得房屋所有权证的，房屋竣工并已交付的，按照房屋销售合同中明确的物业买受人确定。 房屋已经竣工但尚未交给物业买受人，或者尚未出售的，按建设单位向房产管理部门现售商品房备案确认。 房屋所有权属2人以上共有产的，推选一人参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由一名法定监护人参加业主大会会议。 单位业主的，按该单位提供的书面有效委托证明中明确的人员确定。 第四条业主大会活动范围 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不应作出与物业管理无关的决定，不应从事与物业管理无关的活动。 业主大会及其业主委员会应根据杭州市有关规定接受社区党组织的领导，接受当地物业管理行政主管部门的指导和监督。 业主大会及其业主委员会应配合公安机关等部门，与社区党组织、社区居委会、物业管理企业共同做好本物业管理区域内维护社会治安、交通秩序等相关工作，并支持社区党组织、社区居委会开展其他各项工作。 第二章业主大会议事规则 第五条业主大会议事内容 （一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则； （二）决定选聘、解聘物业管理企业； （三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案； （四）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； （五）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
最新业主委员会成立流程(示范稿)
业主委员会成立流程 一、提出申请物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会： (一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上； (二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。 二、成立筹备小组街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。 三、筹备小组开展筹备工作 (一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。 (二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。 (三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。 (四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、
业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。 四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。 五、申请登记业主委员会自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续； (一)业主委员会登记申请表； (二)街道办事处核准证明； (三)业主委员会选票； (四)业主代表选票； (五)业主授权委托书； (六)业主大会或业主代表大会签到表； (七)业主委员会章程； (八)业主公约； (九)其他相关资料。 六、核准批复区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面
论电子证据的特点及其对取证的影响
论电子证据的特点及其对取证的影响 赵春雨 《黑龙江省政法管理干部学院学报》2006年第1期(总第52期) （作者简介：赵春雨，女，法学硕士，毕业于中国政法大学，北京市盈科律师事务所高级合伙人，职务犯罪部执行主任） 关键词：电子证据/特点/取证/传统证据 内容提要：从证明机制的角度来讲,电子证据并非是一种全新的证据,而是传统证据的演变形式。记录方式的特殊性是电子证据与传统证据最本质的区别,其他特性都受这一本性特点的影响。电子证据的收集具有一定技术要求,这主要体现在取证主体、取证内容、取证方法和取证程序等方面。所收集的电子证据要注意保持其具有证据能力和证明力。 电子证据是将法律与高科技相结合的一种新形式的证据。从广义上出发,电子证据可以定义为:借助电子、数字技术和设备形成的用于证明案件真实情况的一切电子化信息、记录及物品。 电子证据与传统证据之不同之处乃在于记录和传输方式,从这个意义上讲,电子证据是一种新型的证据,但是并不意味着可以因此将划为一个单独的证据种类。当前我国的证据分类基础主要是基于证明机制,证明机制是指对证据发挥作用具有重要意义的构成和内容[1],而电子证据发挥的证明作用也可以与传统证据相同。因此从证明机制的角度来讲,电子证据并非一种全新的证据,而是传统证据的演变形式,即除鉴定结论之外的传统证据均存在电子形式。 一、电子证据的特点 与其他传统证据尤其是书证相比较,电子证据的记录方式具有很大的特殊性。书证是以一定的实物形态来反映一定的文字、图案等,其实质上是一种物质成分的混和、堆积或以其他方式如作用力将信息留在某种介质上,因此书证记录的内容一般是可以被人们直接感知的。而电子证据则是将所要记录的信息按一定规律转化为电磁场的变化再以某种方式记录下来,在整个记录过程中是以“场”的形式存在。以在磁盘和光盘中存储信息为例,在磁盘中记录信息时,计算机通过其集成电路的电子矩阵的正负电平或磁性材料磁体的变化而形成的电磁场将电子信息记录下来,而在向光盘中记录信息时,是利用激光通过变化的电磁场将信息以凹凸“小点”的形式记录在光盘上的。在存储介质中记录的电子信息,其内容无法为人们直接感知。通过对电子证据与书证的比较,笔者认为,记录方式的特殊性是电子证据与书证乃至整个传统证据最本质的区别,也是电子证据最根本的特点,其他特性都受电子证据这一根本性特点的影响。除此之外,电子证据还具有以下的特性: 1.电子证据的信息与载体的可分离性。电子证据是以数字或模拟信号的形式存储在各种
业主大会和业主委员会
业主大会和业主委员会 议事规则 （业主大会筹备组、业主委员会参考文本） 区（县）街道（镇）社区 小区 20 年月日
使用说明 1.本参考文本为业主大会筹备组、业主委员会参考使用文本，适用于本市行政区域内各类物业小区开展业主大会、业主委员会相关活动。当事人应当仔细阅读本参考文本的内容，对规则条款及专业用词理解不一致的，可向市房产局咨询。 2.本参考文本中相关条款的空白处，可供当事人自行约定或补充约定。当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。 3.本参考文本中所指物业类型分为：住宅、商业、别墅、商务写字楼、医院、学校、工业、车站、码头、机场、其他类型物业。 4.根据《物业管理条例》《广西壮族自治区物业管理条例》《钦州市物业管理办法》等相关规定，召开首次业主大会会议时，应依法表决通过业主大会和业主委员会议事规则等，对业主大会会议召开的形式、时间和议事方式，业主大会会议的表决程序，业主投票权数的确定方法，业主委员会的选举、换届程序、补选办法，业主委员会委员的资格、人数和任期，业主委员会的职责，业主大会、业主委员会印章的使用和管理等作出约定；制定业主
大会和业主委员会议事规则，不得违反法律、法规及本市相关政策规定，也不得侵害业主、使用人的合法权益。 5.本参考文本条款由参考使用的当事人负责解释。
第一章总则 第一条为了规范本业主大会和业主委员会在物业管理活动中的行为，维护小区全体业主的共同利益和合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业和管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》以及《钦州市物业管理办法》等相关规定，制定本业主大会和业主委员会议事规则（以下简称“规则”）。 第二条本业主大会名称为：（项目名称）业主大会。 项目地址（所在辖区）：钦州市县（区）街道（镇） 号。 物业管理区域四至 东至： 西至： 南至： 北至： 物业类型： 物业管理区域总建筑面积：㎡ 人防工程面积：㎡ 总户数： 第三条本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。 本业主大会设立业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。 业主大会依法通过的决议、决定对本物业管理区域内的全体业主
业主大会和业主委员会指导原则
业主大会和业主委员会指导规则 《业主大会和业主委员会指导规则》是住房和城乡建设部制定规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益的一部规则。 中文名 业主大会和业主委员会指导规则 发文字号 建房[2009]274号 发文单位 中华人民共和国住房和城乡建设部 发文性质 政府文件 目录 1. 1 颁布机构 2. 2 总则 3. 3 相关会议 1.? 业主大会 2.? 业主委员会 3. 4 指导监督 1. 5 附则 业主大会和业主委员会指导规则颁布机构 关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知 各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局： 为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部 [1] 业主大会和业主委员会指导规则总则 第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。 第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。 第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。 业主大会和业主委员会指导规则相关会议 业主大会和业主委员会指导规则业主大会 第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料： （一）物业管理区域证明；
论业主委员会作用发展前景
论业主委员会作用发展前景 本文提要：业主委员会是伴着日益发展的房地产业和物业管理领域的法制化、现代化而产生的。从世界范围来看,自从1908年世界上成立第一个物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会(BOMAI)以来,物业管理就进入了法制化、现代化的时代。 随着房地产市场和物业管理行业的发展,广大业主越来越关注对其自身权益的维护,因此对业主委员会的关注程度也日益提高。业主委员会作为一个新兴的事物,是介于物业管理企业和业主之间,沟通业主和物业管理企业的桥梁,它代表和维护着房地产产权人、使用人的合法权益。它应是代表广大业主的共同意愿,维护广大业主合法权益的有效组织形式。 业主委员会是伴着日益发展的房地产业和物业管理领域的法制化、现代化而产生的。从世界范围来看,自从1908年世界上成立第一个物业管理行业性组织——国际建筑物业主和管理人员协会(BOMAI)以来,物业管理就进入了法制化、现代化的时代。我国的物业管理起步比较晚,我国的物业管理行业的法制化、现代化程度还相对落后,在其蓬勃发展的同时也呈现出不少的问题。 与计划经济体制下由政府或企、事业单位采用行政手段进行的传统房产管理不同,现阶段的物业管理是社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制,主要体现在它把以前不可能出现的业主自我管理与现在的物业管理企业统一专业化管理服务相结合,呈现出一种新的发展态势。 业主委员会的诞生彻底改变了过去对住宅区进行管理的旧观念,充分发挥业主的自主权与能动性,让业主自己进行自我管理。它在相关机构的指导下行使以下权利:召集业主大会会议,报告物业管理实施情况; 代替业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;监督业主公约实施;履行业主大会赋予的其他职责。可以说,业主委员会的存在有利于明确业主与物业管理企业之间的责、权、利关系;有利于促进形成物业管理市场的竞争机制,在物业管理市场中发挥着重大作用。并且,随着国内物业管理法律法规体系的完善,业主委员会的法律地位也将得到更加明确的保障。总之,业主委员会是广大业主实现自我管理的前提和关键。也就是说,没有了业主委员会,也就缺少了物业管理的主体,也失去了物业管理赖以生存和发展的基础。因此建立业主委员会,明确业主委员会的法律地位,是我国建立业主自我管理与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础,也是培育和规范物业管理市场的必然要求。 但为何这样一个有效的组织形式,在日常的运作过程中会出现这样或那样的问题,甚至不能发挥它应有的作用呢? 首先,问题主要就出在我国在一些相关法律法规的制定上面。从各地的立法情况看,虽然各地也相继出台了一些条例、法规,尽管也做了不同程度的努力,但由于各地经济发展水平、物业管理发展水平呈现的不平衡性,以及立法水平、执法力度的参差不齐,使业主委员会如何在法律的框架下行使权利和义务的界限不清晰,同时也使各地人民法院在审理日益增多的物业管理民事法律纠纷案件时缺乏明确的法律依据,这就对人民法院依法保护各方民事主体的合法权益,维护法律的公正性、权威性和统一性产生了不利的影响,因此,加强物业管理立法研究与完善,加快立法进程就显得越发重要。 另外,目前存在的一些片面的认识也对业主委员会的成立和运作产生了严重的影响,它不仅会影响业主委员会的权威性与正常的运行,更且为日后不必要的纠纷埋下了隐患。比如:有些人认为,业主委员会就是一个可以借用实现个人私利的”权力机构”,借助于它业主就可以随意向开发商和物业管理企业提出要求,业主也可以把任何事情都甩给他们而自己却撒手了之;还有的人认为,业主委员会就是为与开发商和物业管理企业对抗而设立的;也有人认为,业主委员会在解决完业主所托付的问题之后就完成了任务,至于它何去何从就不干业主的事了……
论电子证据的独立性.doc
论电子证据的独立性- 「内容提要」电子证据是我国证据法学研究中一个较新的课题。一直以来，理论界对电子证据的法律地位、概念和内涵等诸多问题颇具争议，司法实务界在对其适用上也较为混乱。电子证据具有独立性，在新的民事证据立法中应作为一独立的证据形式加以明确。在对电子证据和视听资料概念和内涵进行比较、分析的基础上，通过对两者的界清和重构，可以较好地理清两者之间的关系，消除传统证据分类观念对电子证据独立性的负面影响。 一、引言 电子证据作为我国证据法学研究中比较新的课题，起步才短短几年。最初，其研究力度明显不够，仅散见于一些学术论文中。随着研究的深入，有关电子证据的论文数量、质量都大有提升和改观，出现了专门研究此问题的著作。至今，电子证据作为一种独立的证据形式出现在《中华人民共和国民事证据法》的专家建议稿中（以下简称为专家建议稿），大有可能正式登上我国证据立法的历史舞台。电子证据与1982年在《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》中首次出现的视听资料一样，从其出现之日起，它的证据资格、证明力、所含种类，无一不存在争议。该争议所表达出的深刻涵义在于：作为一名研究诉讼法的学者，究竟应该怎样面对高科技、新技术对我们提出的挑战，即我们应该
用什么样的态度来应对诉讼法中出现的与自然科学相联系的此类新课题。培根在《新工具》中告诫人们：“若有人以方术和科学会被滥用到邪恶、奢侈等等目的为理由而加以反对，请人们不要为这种说法所动。”因此，对于电子证据这一类课题的研究，一定要与时俱进，排斥和回避都是要不得的。本文基于国内外学者对于电子证据研究的已有成果，综合分析，横向比较，提出自己的一些看法，以期与各位同仁商榷，共同解决电子证据的法律定位问题。 二、固守和创新——对我国电子证据定位的评述 目前在电子证据研究过程中，争论的最为激烈的恐怕是电子证据的定位问题，即电子证据究竟有无必要作为一种单独的证据种类而存在，若没有这个必要，那么电子证据到底应归于现有证据种类中的哪一类。目前此问题的回答可以说是众说纷纭、莫衷一是，人们先后提出了“视听资料说”、“书证说”、“物证说”、“鉴定结论说”、“混合证据说”和“独立证据说”等多达6种观点。前期争论趋于保守，主要集中在前两种观点上，理论上也无太多新意；后期争论有所创新，表现为后两种观点也有了较多学者支持。笔者认为定位问题是电子证据研究中最重要、最核心的问题之一，不容回避。故本文先对各类学说逐一分析、比较，并分别提出自己的看法。
业主大会与业主委员会的区别是什么
业主大会与业主委员会的区别是什么 为了维护业主的合法权益，业主可以召开业主大会，选举出业主委员会，业主委员会是业主的代表机构，有独立的诉讼地位。那么业主大会与业主委员会的区别是什么?对其讲解下。 业主大会与业主委员会的区别如下： 业主大会是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。 当业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。
业主大会是指一定物业管理区域内的全体业主组成的共同体，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。我国《物业管理条例》第 8 条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。” 《物业管理条例》也规定了业主委员会是业主大会的执行机构。这表明，业主委员会具体执行业主大会的许多事项。比如业主大会决定物业管理企业的选择，而物业服务合同由业主委员会签订。业主大会监督业主委员会的具体工作开展。业主委员会中委员的人选，也是由业主大会选举和更换。 业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构，是基于业主的选举和业主大会授权，执行业主大会决议的机构。 所以，业主委员会是物业区域内全体业主的自治管理组织，是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的规定。《物权法》赋予了业主更多的自治权利，业主权利的回归使得小区对业主委员会这一业主权利的“代言人”提出了迫切的需要。 因此，业主委员会的成立对于小区的综合治理与整体发展建设具
论业主委员会的法律地位
论业主委员会的法律地位 ——从实体法与程序法的双重视角 摘要 民事权利能力与诉讼权利能力应具有一致性。在实体法上，业主委员会应被界定为由全体业主组成之业主团体的执行机关与代表机关，相应地在程序法上具有当事人资格的应为业主团体而非业主委员会。除非另有约定，业主委员会代表业主团体提起诉讼时须经业主大会授权，其诉讼范围应限于保护业主的共同权益;对业主团体“怠于行使权利”须作出明确界定;基于原告资格与被告资格的一致性，业主团体亦应具有被告资格。 关键词: 业主委员会，业主团体，民事权利能力，诉讼权利能力
目录 摘要 (3) 一、绪论 (5) 二、研究目的和意义 (5) 民事权利能力与诉讼权利能力的关系界定 . 三、业主委员会之实体法定位 (6) (一)业主团体与业主委员会的应然定位 (二)业主委员会实体法律地位的实证法分析 四、业主委员会之程序法定位 (8) (一)业主委员会的原告资格之质疑 (二)若干具体问题的分析与讨论 . . 五.结论...................................................1 2 参考文献 (12) 一、绪论
业主委员会的法律地位问题，理论界与实务界一直有争论。无论是《物业管理条例》还是被寄予厚望的《物权法》，在这个问题上都采取了较为模糊的态度，由此也导致了各地法院在面对由业主委员会提起的业主维权之诉时无所适从，在是否受理上意见也不统一。《建筑物区分所有权司法解释(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)第13 条规定：“业主共同权益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的诉讼主体资格按照下列方式确定：(一)已经选举出业主委员会的，为业主委员会;(二)没有选举出业主委员会，或者业主委员会怠于行使权利的，为业主大会或者业主。”“有关业主共同权益的生效裁判，对全体业主具有约束力。其诉讼利益归属于全体业主。”这一司法解释如获通过，似可平息有关争论。但关于业主委员会被赋予原告资格的理论基础何在、其实体法律地位如何、以业主委员会为当事人的诉讼利益(包括可能的败诉结果)何以归属于全体业主等问题，尚有讨论的空间。另外，业主委员会提起诉讼时是否需经业主大会授权，“业主共同权益”与“怠于行使权利”等概念应如何界定，亦应在解释论上作出合理的说明。 二、研究的目的和意义 民事权利能力与诉讼权利能力的关系界定 目前学界对于业主委员会法律地位的探讨与争论，多集中于其有无诉讼主体资格。不可否认，这是实践中亟待解答的问题。但笔者认为，撇开业主委员会的实体法律地位即民事权利能力有无的问题而单纯去论证其当事人能力，难免有以偏概全之嫌。只有在实体法与程序法的双重视角下做通盘考虑，才能正 确审视业主委员会的法律地位。 诉讼法学者在论及民事权利能力与诉讼权利能力(当事人能力)的关系问题时，一方面提到两者应该具有一致性，但另一方面又言民事权利能力并非当事人能力存在的前提，当事人能力是诉讼法问题，诉讼法上的主体具有自己独立的、不依赖实体法而存在的特质。 [1]一些立法例上的规定似乎也印证了这一点。比如德国民法典中率先确立了自然人与法人并立的二元主体模式，无权利能力社团之生存空间被极度压缩，但其诉讼法中却认可无权利能力社团有被诉能力;日本民法典沿袭了民事主体二元化的构造，但其民诉法第46 条却赋予一部分非法人团体以完全的诉讼权利能力，规定“非法人团体，设有代表人或管理人者，有当事人能力”;我国《民法通则》中除对公民(自然人)、法人的民事主体地位作出规定外，并无对其他类别民事主体的规定，但《民事诉讼法》第49 条却明确规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。” 笔者认为，上述立法上的实然状态并不能证成民事权利能力与诉讼权利能力适当分离的正当性，因为此种分离或由于立法者出于某类政治因素的考量而 在实体法上故意忽略和否定某类民事主体的独立地位，如《德国民法典》中对无权利能力社团的敌视态度即因立法者欲将其纳入国家监控范围所致;或由于新型民事主体已大量存在于现实生活中而实体法未能及时跟进，如我国《民法通则》于1986 年制定时并未考虑到合伙企业、个人独资企业等非法人团体会在经济生活中占据重要的一席之地;还可能由于单纯的立法技术原因导致了实体法的滞后。而法官几乎每天都面临着实体法规定之外的新型民事主体的诉讼，他们绝不
电子证据的法律地位新探(一)
电子证据的法律地位新探(一) 关键词：电子证据/证据能力/独立地位 内容提要：随着计算机技术的迅猛发展和网络应用的飞速延伸，在司法实践中涉及电子证据的案件越来越多，从最早的恒生公司诉王洪网上名誉侵权纠纷到新浪诉搜狐侵犯著作权及不正当竞争纠纷案，电子证据扮演着越来越重要的角色。从电子证据的定义、与其它种类证据的共性、能够成为独立的证据种类三个方面研究了电子证据的法律地位，这对证据体系和证据立法的完善，以及司法实践中证据的运用具有积极、现实的理论和指导意义。 一、电子证据的定义 基于科学技术发展情况和立法角度的不同，世界各国提出了许多电子证据以及与其相关的概念。 澳大利亚昆士兰对电子证据的定义是：以计算机软盘文件、计算机硬盘文件、电子邮件、网络交易文件、激光唱盘、光盘、只读存储器、录音磁带、录像带、磁存储器、数字视频光盘、激光影碟形式存储的文字或符号、数字或数学方程式、图像（无论是动态还是静态、无论是图形还是画面）或者声音。美国对电子证据的定义为：以“计算机数据”、电话、电报、传真、录音、录像与缩微胶片等作为载体的证据。我国有些学者认为电子证据是“在计算机或计算机系统运行过程中产生的仪器记录的内容来证明案件事实的电磁记录物”。日本刑法新增第七条规定：电磁记录者，是指以电子方式、磁方式或其它无法以人之知觉加以认识之方式所制造之记录，而供电子计算机处理资料之用者1]；联合国《电子商务示范法》第二条规定：电子证据是指由电子手段、光学手段或类似手段生成、传送、接收或储存的信息2]. 除此之外，还产生了许多与电子证据相关的概念，如：网络证据、计算机证据、数字证据等。虽然这些概念都与电子证据相关，但这些概念所表述的外延都没有电子证据广泛，即电子证据能够涵盖以上所有的相关概念。例如，计算机证据是指计算机系统运行过程中产生的或存储的以其记录的内容证明案件事实的电、磁、光信息3]；数字证据“就是信息数字化过程中形成的以数字形式读写的能够证明案件事实的电磁记录物”4]；网络证据，是由一个信息终端通过网络从另外的终端得到的作为证据的信息载体。通过概念的对比可明显看出：除了包括数字证据外，电子证据还包括录音、录像资料等记载声音、图像的证据（此种记录是以模拟信号表示的，不同于以二进制数据表示的即数字信号的计算机证据）；电子证据不仅涵盖网络证据，而且未通过网络传输直接从计算机存储器读取的证据也属于电子证据。但值得强调的是，并非所有与计算机有关的概念都应划入电子证据的范围。如：计算机模拟结果及计算机系统的测试结果。计算机模拟结果是指在诉讼中利用计算机对已经发生的行为、实践或条件进行模拟，提供研究的结果，揭示事物发展的可能性。计算机系统的测试结果，是指在相同或相似的情况和条件下对计算机系统本身的可靠性进行测试，以证实计算机系统是可信的5].从定义中我们即可明显看出这些结果并不蕴含案件发生时的事实信息，他们只是在诉讼中对某些电子证据的可采性及证明力大小有所影响。 综上观点，本文对电子证据定义如下：电子证据是指能够证明案件真实情况的，以数字信号、模拟信号为表现形式，由介质、磁性物、光学设备、计算机或类似设备生成、发送、接收、存储的蕴涵有案件事实信息的载体。这里所说的案件事实信息是能够用来证明案件真实情况的各种符号，如：语言符号、文字符号、数字信号、模拟信号等等。常见的电子证据形式有：一是电子通讯中的电子证据，如电报、电话、传真（Fax）资料；二是封闭计算机系统中的电子证据，如单个电子文件、数据库、电子报单、黑匣子、交通信息卡资料等；三是计算机网络中的电子证据，如电子邮件、电子数据交换、电子资金划拨、电子聊天记录、电子公告牌记录和电子签章。此外，手机短信、录音、录像资料也属于电子证据。可见，电子证据的外延是很广泛的。 特别强调的是，本文界定的电子证据概念所具有的优势是，它不仅能够包括所有的以数字信
论如何发挥业主委员会的作用
论如何发挥业主委员会的作用 《物业管理条例》首次确立了业主大会制度，也确立了业主委员会是业主大会的执行机构地位。但是业主委员会业主、业主大会和物业管理公司之间的关系与地位直接影响着业主委员会作用的发挥，以至出现业主委员会片面追求维权或不作为的现象。确立业主委员会的地位，开展对业主委员会的管理与引导是发挥其作用的重要环节。 业主委员会履行职责时的问题 主要体现在 1、业主委员会不按照物业管理合同办事，滥用监督权。对物业管理企业的日常管理工作指手划脚，任意指责，把物业管理企业当成自己家的保姆，把炒物业管理企业鱿鱼时常挂在嘴上。 2、业主委员会把物业管理企业当成对立面，采取偏激的行动片面维权。一见业主有不满意就站出来维权，甚至鼓动业主拒交物业管理费或者与物业管理企业对簿公堂、官司不断，以期达到维权的目的。 3、业主委员会随意忘记职责，不能代表全体业主的利益。比如：不按规定定期召开业主大会会议，对违反业主公约的现象不闻不问，甚至带头违反业主公约等。 问题产生的原因分析 1、法律地位模糊、不具体，削弱了业主委员会应有的作用。《物业管理条例》从立法的层面上首次确立了我国的业主大会和业主委员会制度，但该制度并不完善。业主委员会既不是组织又不是法人，既不是法人社团，又不是全体业主的代表人。业主委员会只是社区决策机构----业主大会的执行机构。如此模糊的定位，决定了业主委员会的法律地位是一个争议的焦点。从实践的角度来看，业主委员会显然不可能承担确保每个业主不违约的义务。那么从理论上说，如果认为业主委员会与物业公司签订的合同对每个业主均具有约束力，物业公司应直接追究个别违约业主的责任，则前提是业主委员会与各个业主之间存在着某种代理关系。
首次业主大会召开和业主委员会成立指引
首次业主大会召开及业主委员会成立指引 深圳市光明新区住房和建设局 2017年10月
一、关于首届业主大会召开条件及程序要求 1、【首届业主大会召开条件】《深圳经济特区物业管理条例》第十九条第一款规定：符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等事项： （一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的； （二）首套物业出售并交付使用满二年的。 2、【告知主体】建设单位或者物业服务企业应当自物业管理区域符合成立业主大会条件后六十日内书面告知物业 所在地街道办事处，业主也可以书面告知物业所在地街道办事处。 3、【告知时应当提交的材料】《〈深圳经济特区物业管理条例〉实施若干规定》第二十五条规定：符合《条例》第十九条规定的业主大会成立条件的物业管理区域，其建设单位或者物业服务企业在书面告知物业所在地街道办事处时，应当提供以下材料： （一）物业管理区域划分备案回执； （二）业主清册、联系方式等资料*； （三）建筑规划总平面图； （四）《告知书》（见示范文本）*。 业主在书面告知物业所在地街道办事处时，应当提供以下材料： （一）《告知书》及业主房产证、身份证*； （二）符合召开业主大会条件的其他资料。 以上带*号项目为必须提供的材料。
二、关于首届业主大会召开过程中各主管部门的工作职责 4、【区主管部门的工作职责】根据《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第三条规定：区主管部门接受市主管部门的业务指导，履行辖区内下列物业管理监督管理工作职责： （一）指导街道办事处履行物业管理监管职责； （二）确认未能依法选举产生业主委员会或者业主委员会集体辞职的情形，责令严重违法的业主委员会限期整改、解散； （三）撤销违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，撤销管理规约中违反法律、法规规定和显失公平的内容，决定管理规约中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效； （四）会同街道办事处处理物业管理区域划分的争议； （五）指导、监督和管理物业管理招投标活动； （六）办理物业管理区域、业主委员会及其委员、物业服务合同、物业管理招投标、管理规约、业主大会议事规则、业主大会和业主委员会印章、行业协会制裁、安全防范应急预案等备案事项； （七）批准协议选聘前期物业服务企业的申请； （八）依照《条例》以及其他有关物业管理的法律、法规、规章作出行政处罚等具体行政行为； （九）依法处理物业管理信访事项； （十）法律、法规、规章和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。 区主管部门可以根据管理实际，委托街道办事处以区主
《业主委员会章程》(完整版)
STANDARD CONTRACT SAMPLE (合同范本) 甲方：____________________ 乙方：____________________ 签订日期：____________________ 编号：YB-HT-045239 《业主委员会章程》(完整版)
《业主委员会章程》(完整版) 第一章总则 第一条组织名称、地址。 名称：业主委员会（以下简称"委员会"）。 地址： 所辖区域范围： 第二条本委员会是本住宅区业主对物业实行自治管理的群众性组织。 本委员会由业主大会或业主代表大会（以下统称业主大会）选举产生，向业主大会负责并报告工作。 本委员会自物业管理行政主管部门登记备案之日起成立。每届任期2年。 第三条本委员会接受物业管理行政主管部门的管理、监督、指导。 第四条本委员会的宗旨是：代表和维护全体业主、使用人的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的工作和居住环境。 第二章组织机构及职责 第五条本委员会的组成：设主任1名、副主任名，委员名，聘任执行秘书名。
第六条本委员会的权利： （一）根据业主大会的决定，与其选聘的物业管理企业签订、变更或解除物业管理委托合同； （二）审议物业管理企业年度工作计划和费用预算； （三）检查、监督物业管理企业的物业管理工作情况； （四）审议物业管理服务收费标准； （五）负责维修基金的筹集和使用管理； （六）监督公共建筑、公共设施设备和物业管理办公、经营用房的使用情况； （七）业主大会赋予的其他权利。 第七条本委员会的义务： （一）向业主大会报告工作； （二）执行业主大会通过的各项决议，接受业主的监督； （三）监督业主遵守业主公约，协助物业管理企业落实各项管理制度； （四）履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施； （五）协助物业管理企业收取物业管理服务费及其他代收费； （六）接受物业管理行政主管部门的监督、指导。 第八条本委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触，不得违反业主大会的决定，不得损害国家利益和公共利益。 第三章成员产生及职责 第九条本委员会委员由业主大会从业主中选举产生，委员可连选连任。 第十条委员名额分配，坚持按产权份额与代表性相结合的原则。 自然人业主当选委员，由业主本人担任；法人业主当选委员，由法人委派人