杭州市楼宇经济发展的若干思考改

杭州市楼宇经济发展的若干思考

一、引言

近年来，总部经济、体育经济、社区经济、培训经济等各种新的经济术语所蕴含的商机、能量一次又一次地给政府和精明的商家带来了“惊喜”。而就在这个时候，一种新的经济形态在大都市悄然而生，吸引着越来越多的“眼球”，这就是楼宇经济。楼宇经济是经济、社会发展到一定阶段的产物，是知识与经济相结合、企业经营方式转变的结果。发展楼宇经济，对于开拓发展空间、积聚经济要素、提高业态档次、提升内涵发展、扩大经济总量等都有重要作用，它不仅可以用较小的代价换来更大的经济效益，而且还能有效化解经济资源相对不足、土地资源日渐稀缺的矛盾，是实现区域经济结构转型升级，提高城市中心区域效力，实现可持续发展的必由之路。

楼宇经济当前成为经济发展的亮点，吸引着许多城市不断推出发展楼宇经济的规划。楼宇经济的出现大大拓展了城市经济发展空间，并成为国内一些城市经济最活跃的部分和财税收入的重要来源之一。因为占地少、污染少、产出高，有人形象地把“楼宇经济”称为新型财富效应，比作都市里的“垂直印钞机”，概括为“一幢写字楼税收赛过一个县”。近年来，一些城市的中心城区把发展楼宇经济作为一种新的发展举措，积极推进，并取得一定的成绩。北京、上海、深圳、广州、南京、青岛、宁波等城市把培育和发展楼宇经济作为优化产业结构、加快完善城市功能、有效提升城市形象的重要举措，纷纷出台相关政策措施，宣传、推介、扶持和服务楼宇经济。面对土地、空间、资源、环保等要素的制约，大力发展楼宇经济，已成为杭州集约利用资源、发展现代服务业、打造“生活品质之城”的迫切要求。

二、文献综述

（一）楼宇经济的基本内涵

1、楼宇经济发展研究

在国外有关楼宇经济的研究，始于20世纪20年代相关CBD的研究。

1954年，墨菲（Raymond.Murphy）和范斯(James.E.Vance)在美国《经济地理》对CBD定义为“CBD是城市的心脏，是反映城市中最高地价和最高建筑物的办公楼和零售商店高度集中的地区”。开始关注商务楼宇的发展。

20世纪80年代后，CBD特指“经济中心城市的市中心与全球经济一体化相关联的主要以商务办公为主的中央商务区”。把商务办公作为中央商务区的主要特征，楼宇经济的雏形初步显现。

20世纪90年代中期后，以信息科技和数字网络为基础的新经济，将人类带入一个全新的经济全球化及知识经济时代，各种金融机构、跨国公司汇聚CBD，进驻各大商务楼宇，楼宇经济开始快速发展。

楼宇经济在我国的提法始于上世纪9O年代，是经济学界提出的一种复合概念。楼宇经济的概念和实践首先出现在深圳和上海，随后出现在沿海的一些经济发达城市(杭州、宁波、福州、大连、天津等)，并且也日益被其它一些城市政府所接受。

2、楼宇经济的概念

楼宇，英译Building,最早是指土木建筑类的建筑物,随着房地产业和建筑业的不断发展,这个词逐渐地演变为特指高层或超高建筑物了。这类建筑物的共同特点是：在一定的时限内，可容纳不同数量的人从事社会交际活动、文化娱乐活动、经济交往活动和旅游活动等社会活动。楼宇广义上包含了商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇、工业标准厂房、保护建筑、农居SOHO；狭义上仅指写字楼、商务楼。

楼宇在旧上海被称为“写字楼”，这个称呼一直流行到现在，也流行在全世界华人中间。但是当年“写字楼”不仅仅是指商务，而是包含了所有的非体力劳动的场所；真正把现代“楼宇”概念带入中国的是改革开放以后。改革开放以来，我国经济和社会的快速发展引来了无数外资企业的竞相入驻，加上世界500强战略重心的转移、国内中小企业的蓬勃发展、民营经济的日

益强大等等，推动了对“楼宇”需求的崛起。尤其是中国加入世界贸易组织以来，服务贸易分类表中商业分销、中介服务、旅游、娱乐等行业的逐步开放，对“楼宇”的需求不断增加，为“楼宇”发展提供了无限商机。

楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源、带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。这种产业形态是一种服务形态、头脑经济、创意产业，是与知识经济紧密相结合的产业，提供的主要是金融、服务、咨询、高科技研发等高端的产品。主要表现为现代服务业，如金融业、咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计师事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业和公司。楼宇经济以极小的土地资源集聚起最大化的经济和财富效应。

在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。简言之，楼宇经济就是以商务楼为载体，通过从事商务活动产生经济效益的一种经济活动方式。

3、楼宇经济的构成要素

楼宇经济的构成要素很多，随着经济水平和城市建设的发展，不同时期、不同地区楼宇经济的构成要素会发生一些变化。结合当前大部分城市的情况，比照上海、南京、成都等地的楼宇经济发展，可以从三个方面来看要素：从需求方，租户角度分析的楼宇经济构成要素：地段、政府的配套政策、楼宇品味、物业服务、与本行业相关的会展频率；从供给方，业主角度分析的楼宇经济构成要素，主要由投资回报率决定，具体包括三个要素：收益率、每年实收租金与预算年租金回收率之比、客户租用的平均年限；从政府的角度分析的楼宇经济构成要素：CBD区域的产出规模和CBD区域的资产规模。

（二）楼宇经济的功能

楼宇经济具有集聚性、辐射性、体制外性、流动性等特点。形成楼宇集聚的区域一般都具有以下4个共性：楼宇的形成区域一般都有悠久的中心商业街（区）历史、文化的沉淀背景；与当地的经济、金融、交通、信息等发展水平紧密相连；楼宇所在区域是人才比较集中、文化素质相对较高、年龄较轻的区域，能为商务活动提供所需要的人才支援；楼宇所在的区域一方面改变了“同行是冤家”传统观念，追求“双赢”而是非“零和博弈”，往往是几十幢、上百幢楼宇集中在一起，一些相同的行业也会集中在同一幢或者相近的楼宇中。另一方面在一幢楼宇中集中的又不完全是单一的某一种产业，而是多种不同产业的组合，便于楼宇中各种组织之间进行商品、信息交换和各种社会活动，产生产业集群效益。

可以说发展楼宇经济就是发展现代服务业，就是发展总部经济、文创经济、税源经济。楼宇经济作为一个城市现代服务业的集聚区域，对推动整个现代服务业的发展起着决定性的作用。这是从产业层面上来分析楼宇经济的经济业态。如果从“产业链”层面上分析，则研发、销售、管理等环节往往在楼宇中进行。“研发经济”、“总部经济”属于楼宇经济，且处于“产业链”的高端，特别是总部经济，是楼宇经济发展的高级形态。楼宇经济是时代的要求、现实的挑战和发展的期盼，是“隐藏”在楼宇中的城市新兴经济和新的增长点，也是城市经济追求“空间”和“高度”效益、实现“提质增效”的重要途径，是城市经济发展的新风向和现代都市新的“掘金地”。它具有城市形象塑造、引资示范、产业结构调整、经济发展的带动、信息交汇等功能。

（三）楼宇经济发展的原因

楼宇经济在我国的兴起不是一种偶然现象，而是我国城市和社会经济发展一定阶段所自然出现的经济现象。其主要原因如下：

1、楼宇经济的崛起是城市土地集约利用的要求

城市土地资源短缺，需要集约化利用土地。目前我国大城市土地资源越

来越短缺，城市经济要持续发展，必须集约利用土地，需要一种以集约化发展为本质特征的经济形式的出现。楼宇经济正是对土地集约利用的经济形态。

2、楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果

现代服务业、知识经济的发展，为楼宇经济发展提出大量需求。随着各大城市工业的外迁和比例的降低，现代服务业在各大城市日益发展，现代服务业已日益成为各大城市产业发展的支柱和方向。城市知识型服务业对城市周边区域乃至全国的市场都极具吸引力和影响力。现代服务业在城市的集聚，需要楼宇提供办公空间。

3、楼宇经济的崛起是价值链分解的必然结果

在全球分工不断加剧的大背景下，价值链不同环节呈现出快速分解的态势，而相同或相近的环节在同一空间中不断积聚，以至于出现各种专业性极强的功能区域。在经济发展的早期，企业在办公空间上是一体的，研发、管理、设计、生产等位于同一办公地点。但随着企业价值链的分解，管理与研发、生产分离，企业由单一中心、独立行为、地方观念向多个中心、相互依存、全球观念转变。企业的管理功能更趋向于市中心，而研发功能更趋向于专业的科技园，生产功能更趋向于低价便宜的郊区或工业区。价值链各环节的分解和同类集聚，打破了过去传统的企业自建自用的办公场所，新的集聚需要新的商务楼宇提供空间支持。

4、楼宇经济的崛起是楼宇本身集聚的要求

在楼宇出租竞争日益激烈的情况下，楼宇的集聚能提升楼宇集聚区的空间形象和吸引力，保持楼宇租金的增值。

5、楼宇经济的崛起也是城市政府规划引导的结果

城市政府为了促进本城市、本城区经济的可持续发展，越来越加强规划的引导。城市政府根据产业发展规划和城市功能区的集聚规划，规划了各式各样的城市功能区，而各功能区的功能实现必然要通过楼宇的建设提供空间载体。

（四）发展楼宇经济的益处

作为新兴的一种经济形态，楼宇经济已经成为了城市经济的重要组成部分。

第一、发展楼宇经济，有利于拓宽城区发展空间，培育新的经济增长点。发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，实现了高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间，财富效应显著。上海陆家嘴金融贸易区，是我国商务楼最密集的城区。目前，在其28平方公里的区域内，已竣工的商务楼面积接近1000万平方米，平均租售率超过87%。这里汇聚了130多家中外金融机构、7家国家级和市级要素市场、30多家跨国公司地区总部、60多家国内大企业集团总部，聚集了数百家律师事务所、会计师事务所等中介服务机构，以及上千家投资机构和贸易公司。一幢高楼就是一个磁场，巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里汇聚、流动，形成显著的“财富效应”。据统计，落户陆家嘴的外资银行的资产和贷款额，占到全国外资银行的一半以上；在陆家嘴高档写字楼里上班的金融人才超过2万人。写字楼里不断攀升的人气和财气，刺激着大楼自身和周边地区的会展、旅游、餐饮、健身、休闲、购物等产业一路走红。

第二、发展楼宇经济，有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整。发展楼宇经济，众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业市场，能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展，加快形成功能良好、配套齐全的商圈，同时楼宇中聚集大量企业和员工，产生大量知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，这些都是能促进现代服务业发展，加快经济结构的优化。同时，楼宇经济还能为工业经济发展提供完善的现代服务，促进工业园区健康发展。楼宇经济是现代服务业不可分割的“伴侣”。从某种意义上说，没有高度发达的楼宇经济，也就没有现代服务业的迅猛发展。受“楼宇经济”的辐射和拉动，浦东东方

路、潍坊路、崂山东路一带已形成酒吧、美食、美容等“特色街”。总投资4.5亿美元、总面积24万平方米的正大广场，集购物、餐饮、娱乐、休闲等功能于一体，堪称亚洲规模最大的“销品茂”。

第三、发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市的品位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。同时致力引进大公司、大集团总部、研发中心和新型业态到城市落户，可以加速信息、销售、决策在城区的集聚，不断提升城区的服务功能和带动作用，大大改善城市的投资环境。88层的金茂大厦，是目前国内最高的现代化楼宇，堪称“楼宇经济”的成功典范。其12万平方米的智能化写字楼，最高日租金达每平方米1.5美元，出租率超过90%。这里聚集了荷兰银行、德累斯登银行上海分行、富国基金总部、康柏中国投资、道琼斯办事处、中化国际、华为等90家中外金融、中介服务机构及跨国集团地区总部，其容量和能级超过外滩，被誉为“站着的金融街”，而其53层到87层的超五星级金茂君悦大酒店，在过去的三年累计营业收入近20亿，金茂88层观光厅，开业头三年共接待游客330万人次，年收入累计达1.37亿元，取得了显著的旅游效益。金茂总投资逾54亿元，按目前的运营状态，预计15年可收回全部投资。

三、杭州市楼宇经济发展的现状

楼宇经济的出现，突破了我国城市中心城区土地资源匮乏的空间限制，在更深层次拓展了城区经济的空间，为城市经济发展从外延式扩张向内涵式深化的转变提供了重要途径，成为城市经济可持续发展的新增长点。楼宇经济的发展推动了城市新的商务功能区、金融功能区、都市型工业区的形成，优化了城市的产业布局，增强了中心城区的核心竞争力。

（一）杭州市楼宇经济发展概况

楼宇经济在全国许多城市雏形已现。杭州写字楼市场的发展始于20世纪90年代初下城区庆春路金融街的形成，当时出现了以中山花园、西子花园、

东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。2007年底，全市八城区和经济开发区竣工可供对外招商的楼宇总建筑面积为461.43万平方米，可供对外招商面积有165.13万平方米；已批准建造并于2008年及以后竣工用做对外招商的楼宇200多幢,总建筑面积为1578.78万平方米，预计可供对外招商的面积有1219.96万平方米。到2007年底，全市税收在3000万元以上的有36座楼宇，共创造税收31.3亿元。楼宇用户业态主要为IT业、贸易业、金融业、制造业和中介服务业等。

杭州市目前税收超亿元的楼宇共有8幢，在杭州大厦、嘉利中心、广利大厦、嘉德广场等楼宇经济的带动下，武林路女装街、庆春路金融区块一带逐步形成了酒吧、美容、购物、娱乐和休闲餐饮等特色商业街道。依托武林商圈、庆春路金融街等核心区块，下城区2007年引进的2000多家楼宇经济企业，涵盖了金融、咨询、广告、策划、影视制作、网络公司、律师事务所、娱乐服务、房地产开发、旅游服务业等国内外各类金融商业企业。可以说一幢高级商务楼就是一条垂直的经济街、金融街。早在2004年，延安路上的标力大厦就创造了一个“楼宇经济”的神话（见图1），该大厦占地11000多平方米（包含了银泰、建行等），共28层，近40家企业入驻，当年全年交纳的税收总额就达到了1.15亿元。浙江外经贸广场新楼建于2007年6月，是一幢设施完备、功能齐全、系统先进的现代化楼宇，目前除省外经贸厅外还招引了默沙东、渤海银行、外文书店、朗格语言培训、贝斯特、凯喜雅等一批国内外知名企业。省外经贸厅还联手企业，对建于1984年、设施陈旧落后的浙江外经贸广场南楼投入了上千万元进行了更新、改造、提升，以满足现代化办公需要，吸引了太平洋人寿保险、上海百丽、齐鲁证券、平安保险、汉帛集团、浙华设计事务所等一批优质客户。通过建设新大楼、更新老大楼，浙江外经贸广场成了主城区炙手可热的楼宇，为地方经济发展作出了更大贡献。

在2008年2月19日的“杭州推进楼宇文化创意产业招商工作专题会议”

图1 杭州标力大厦

上，浙江省委常委、市委书记、市人大常委会主任王国平说：“杭州将大力发展包括总部经济和文化创意经济在内的楼宇经济。打造好楼宇经济，关系到杭州的产业升级、和谐创业的建设、招商引资的突破、房地产市场的健康发展、老百姓生活品质的提高。”

王国平在调研发展楼宇工作时指出，要把握“五大原则”，加快发展楼宇

经济。要坚持市区联动、以区为主，市里主要负责楼宇经济发展规划、政策、协调、考核等工作，区里负责楼宇经济发展的各项具体工作；要坚持政府主导力、市场配置力、企业主体力“三力合一”，特别要充分调动房地产开发商和业主发展楼宇经济的积极性；要坚持经大带小、以大为主，着力培育亿元楼等大楼宇，带动“农居SOHO”等小楼宇；要坚持高低配套、以高为主，既要培育满足高端业态发展的楼宇，也要关注满足低端业态发展的楼宇；要坚持以存量促增量，推动楼宇经济又好又快发展。王国平还强调要按照“五个一批”的要求，突出招商先行，以“招商一批”带动“管理一批、更新一批、建设一批、规划一批”。要以实施“831”工程（培育80幢重点招商楼宇、30幢特色楼宇、10大文化创意产业园区）为抓手，开展境内外招商活动，完善楼宇招商机制，建立楼宇经济信息系统，出台楼宇招商扶持政策，加强楼宇招商宣传，培育楼宇招商队伍，实现“招商一批”目标；要坚持“三分建设、七分管理”，坚持硬件不足软件补，出台楼宇管理导则，特别是建立楼宇星级管理制度，明确星级楼宇评级标准，开展楼宇管理评级活动，对楼宇进行专业化、精品化管理，推进楼宇信息化、品牌化、标准化管理，实现“管理一批”目标；要制定“杭州市城市楼宇更新改造技术标准”，实施楼宇更新计划，强化楼宇更新的政策引导，明确改造标准与内容，充分调动开发商和业主的积极性、主动性，改善楼宇设施，提高楼宇档次，更好地满足市场需要，实现“更新一批”目标；坚持高起点、高强度投入、高标准建设、高效能管理，抓好楼宇统计、审批、开工、竣工和使用，实现“建设一批”目标；抓紧编制楼宇经济空间布局规划和业态规划，充分发挥规划的引领作用，实现“规划一批”目标，努力实现杭州楼宇经济跨越式大发展。

杭州市整个外资楼宇招商，其目标聚焦在“两大核心区块”：重点打造一个世界500强企业及知名跨国公司集聚的新楼宇群——黄龙商务区，使其成为具有世界水准的国际化商务区；重在培育一个世界500强企业及知名跨国公司集聚的新楼宇——钱江新城，使其成为具有充足发展空间和巨大发展潜

力的杭州中央商务区。

在近两年，力争引进国内企业进驻楼宇资金400亿元人民币，吸引30家世界500强企业及知名跨国公司入驻楼宇，培育50家世界500强企业或知名跨国公司为潜在客户。

（二）杭州楼宇经济的范本——下城区

1、下城区楼宇经济发展优势

美国纽约有曼哈顿、法国巴黎有拉德方斯、日本东京有新宿……这些世界知名的中央商务区（CBD)，给城市带来了巨大的发展空间；香港有中环、北京有朝阳区、上海有陆家嘴和外滩……这些国内著名的中央商务区，正搭建起一个个国际商务大平台。现在，我们完全可以有自信地说：在浙江、在杭州，有武林中央商务区。在2008高新技术产业金融创新国际论坛上，在众多国内城市中央商务区参加的“2008中国最具投资价值CBD”评选中，下城区的杭州(武林)中央商务区成为唯一当选者，是楼宇经济的一个生动范本。

下城区，楼宇经济起步较早、集聚度高，从20世纪80年代开始，就出现了一批以二轻大厦、东清大厦等为代表的商务楼盘，形成了下城区楼宇经济的雏形。目前，在下城区,发展楼宇经济的氛围越来越浓厚，武林商圈、庆春路金融街等地段的商务楼宇已成气候。

下城区域面积31.46平方公里，其中：南部8.95平方公里，面积约占全区的三分之一，税收约占全区的三分之二；北部22.51平方公里，面积约占全区的三分之二，税收约占全区的三分之一。全区税收的70%来自楼宇经济，其中南部地区楼宇税收更是占了南部地区总税收的95%以上。截至2008年11月30日，下城区纳入楼宇信息系统统计的楼宇共有152幢，其中已使用94幢、在建25幢、待建33幢。各类商务楼宇建筑面积达300余万平方米，入驻的楼宇企业已达4500余家，聚集了世界500强设立的企业13家，全国500强和民营500强14家，注册资金在5000万元以上的内外资总部企业130余家。其中有河滨商务楼、凤起大厦、标力大厦等六幢亿元楼宇，以武林广场

为中心的2.5平方公里核心区域内，每平方公里财政总收入达到14.66亿元，6幢税收亿元楼每平方米产生年税收3139元，最高的达每平方米4041元。

杭州(武林)CBD核心区以武林广场和西湖文化广场为中心，向四周辐射：南起庆春路，北到文晖路，东邻中河北路、上塘路，西到武林路、环城北路转密渡桥路接京杭运河，面积约2.5平方公里。

在这片2.5平方公里的土地上，经济繁荣，交通便捷，人流、物流、资金流、信息流高度聚集。在这里，以武林广场为核心的武林商圈年商贸零售额超过100亿元，杭州大厦连续三年位居全国商场单店销售额之首；在这里，入驻的世界500强企业已达到11家，注册资金5000万元以上的总部企业达到9家；在这里，商务楼宇总面积超过130万平方米，其中6座楼宇税收过亿元；在这里，金融经济风生水起，武林CBD内庆春路、延安路、凤起路一带聚集了浙江近80%的省级银行总部，云集了百家银行分支机构和其他金融机构，营业额占杭州城区的70%以上，形成了杭州乃至浙江金融服务业的核心区。

目前，武林CBD核心区块的建设正紧锣密鼓，武林CBD品牌化提升工程已经启动。在这三年时间里，“杭州大厦扩张”和“银泰百货东扩”项目，将进一步提升两大商贸巨头在武林商圈的竞争力；投资约50亿元、在延安路中段开工建设的杭州嘉里中心项目，将基本形成规模；武林路、丝绸城借助“扩容”契机进一步提升，实现向都市高端休闲消费场所转型；庆春路、延安路和凤起路架构起的“工”字状金融街区，积极整合建筑空间，计划再引进20家以上的金融保险类大机构……喜得宝地块开发、新时代动力广场项目，以及西湖文化广场商业配套服务项目等一系列建设的陆续展开，也将大大提升武林CBD的品牌化效应，使其成为辐射长三角南翼城市的区域性中央商务区。此外，正在建设中的杭州地铁一号线，也将给武林CBD带来全新机遇。加快“四站一中心”拆迁进度，促进沿线商业潜能的开发，使地铁物业成为拓展商业空间、发展服务业的重要渠道。

通过大力发展楼宇经济，下城区经济发展实现了三个转变：一是实现了

从土地招商到无地招商的转变。从“拼地”到“拼楼”，变“平面经济”为“立体经济”。二是实现了从传统产业到高端产业的转变。通过楼宇招商，总部经济、金融经济、中介服务、文创产业、风险投资等现代服务业快速发展，全区第三产业比重已超过87%。三是实现了从楼宇企业粗放式管理到精细化服务的转变。拉近了政府和企业间的距离，为企业做大做强提供了良好环境。

杭州市委十届四次全会明确提出，积极吸引国内外大企业来杭设立各类总部，形成一批研发、创意、软件、外包、商务、总部楼宇，加快发展“楼宇经济”和“总部经济”，打造中国民营企业总部中心和全国文化创意产业中心。对杭州而言，发展楼宇经济是事关科学发展全局、事关共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”全局的重大抉择。面向未来新一轮发展，下城区委、区政府立足区情实际，深深地领悟到，中心城区经济转型升级的中心任务，就是发展现代服务业，重要载体就是楼宇，楼宇经济是中心城区发展的重要支点和增长点。

2、下城区楼宇经济发展模式

作为杭州核心城区，下城区面积小、人口多、土地资源极度稀缺，经济发展的区域空间非常有限。下城区把发展楼宇经济作为新经济增长点的“主渠道”和转型升级的“主抓手”，向蓝天要土地，向空间要效益。

目前下城区提出了“南有CBD，北有新天地”的目标，规划在“十一五”期间，新打造商务楼10余家，实现每栋楼宇创造税收1亿元。通过加快构筑“两核三带七区块”的功能布局（见图2），“做精南部”、“加快北部”、打造“四个中心”，形成杭州国际化大都市中心城区发展的新格局。

发展楼宇经济，一要有规模，二要有特色；既要看总产，更要看单产。下城区坚持一手抓“筑巢引凤”提增量，一手抓“腾笼换鸟”促产出，着力提升楼宇经济发展水平，在实践中逐步探索形成了以“3671”(六推力、六标准、六要素、七任务、一指数)为主要内容的“多楼+高产”模式。这被称为楼宇经济发展的下城模式。

图2 杭州市下城区楼宇经济发展规划

第一、强化“六推力”，形成联动机制。下城区坚持政府主导力、企业主体力、市场配置力“三力合一”，并从楼宇经济发展的特性出发，细分参与主体，整合服务资源，形成了六个方面的推进合力。

把握好政府主导力。一是发挥部门的政策指导作用。建立区发改局、经贸旅游局、科技局、财政局等12个部门参与的联席会议制度，开展楼宇经济的政策制定、业务指导等专项服务和管理。二是发挥街道的属地协调作用。建立街道发展楼宇经济工作小组，负责本辖区内楼宇经济发展的分规划制定、数字信息收集上报、楼宇业主和物业管理部门的沟通联络等具体工作。

发挥好企业主体力。一是鼓励楼宇业主“招大引强”。在楼宇功能定位、

开发建设、选商引资各个环节提供帮助，引导楼宇业主主动进行楼宇功能调

整完善，实行“有限准入”，提升楼宇品质。二是扶持入驻企业“做大做强”。加强对入驻企业的服务和培育，引导科学经营、规范经营，促进企业提升规模档次和产业层次。

运用好市场配置力。一是打造中介服务品牌。抓住下城区被列为杭州市“中介服务业发展试点区”的机遇，积极打造广利大厦、宏都商务楼两大中介服务业发展中心，加强与香港贸发局、戴德梁行等世界知名中介公司的信息对接，引进了有“世界500强办公室”之称的雷格斯，加强与优质品牌企业的联系沟通。二是做大行业协会平台。推动引进企业与属地行业协会的对接，发挥行业协会组织的专业性联络作用，并通过各地的浙江商会，加强与外地浙江企业的联系，实施“浙商回归工程”。

第二、制定“六标准”，创新管理方式。按照“资源利用集约、优势企业集群、重点行业集聚”的要求，下城区在发展楼宇经济中积极提高土地集约利用强度和单位面积产出效益。

建设现代化。一是建设理念现代化。坚持产业战略前导和规划先行，加快开发增量、有效调整存量、优化楼宇质量，提高楼宇整体承载能力。如以城市综合体为建设目标，积极推进创新创业新天地、嘉里中心等重点项目；加快推出喜得宝、重机厂等地块，形成高品质商务楼宇集群。二是楼宇设施现代化。在引导楼宇企业建设高智能化综合性楼宇的同时，鼓励实施楼宇升级工程，浙江外经贸广场南楼通过改造提升，吸引了太平洋人寿保险、上海百丽、齐鲁证券、浙华设计事务所等一批优质客户。三是楼宇形象现代化。树立大气、开放、和谐的“楼宇观”，提升楼宇的外部环境，着力优化产业和环境两个“生态圈”。

推介市场化。加大重点楼宇包装推介力度，吸引优质资本和品牌企业。如政府出资租下了位于杭州市创新创业新天地南侧的10幢、总建筑面积达5万平方米的楼宇，建立电子商务产业园，成功引进了共和网、畅翔网等一批创新创意高科技企业。

功能专业化。围绕商贸、金融、文化、会展“四大中心建设重点，积极引导同一行业、功能相近的企业聚集，促进楼宇内形成相对集中的产业群、行业群和产品群，楼宇间形成交错的产业集合和产业链。逐步形成了嘉德广场“金融特色楼”，国都发展大厦、海华广场、星汇大厦等“外贸特色楼”。浙江日报报业集团的传媒文化创意产业园也已正式启动。

服务精细化。实行“一楼六员八人”，为每幢楼宇确定了一个管理服务团队，通过楼宇指导员(街道干部)、招商员(街道招商人员)、管理员(物管)、安全员(片警)、办事员(国税、地税、工商)、联络员(社区干部)，定期联系走访楼宇企业，为楼宇业主和入驻企业提供及时、有效的全方位配套服务。

企业总部化。把楼宇作为总部经济发展的主平台，重点引进各类行政总部、销售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业，促进高能级企业聚集。

发展全面化。积极探索旧城改造、城中村改造、工业企业“退二进三”同发展楼宇经济相结合的新路子，全面发展以商务楼、商业楼、城市综合体、科技孵化器、工业标准厂房等为依托的楼宇经济形态。

第三、落实“六要素”，完善发展体系。下城区着力改变粗放式的管理服务模式，从完善体系出发，提升楼宇经济发展规范化、标准化、现代化水平。

完善组织体制。成立了由区四套班子领导共同组成的发展楼宇经济工作领导小组，专门设立“楼宇办”，建立了领导联系楼宇大项目制度，加强工作指导协调。

坚持规划先导。研究制定了下城区《楼宇经济发展规划》和《楼宇招商三年行动计划》，以武林CBD和创新创业新天地为核心区，明确“两核、三带、七区块”重点区域楼宇功能和产业定位。细化目标分解，力争到2010年实现规模楼宇翻一番、楼宇投用面积翻一番，企业入驻率达到90%以上、注册率达到80%以上、税收总量提高50%以上。

强化信息服务。在“街道入户调查、部门数据导入”的基础上，动员街

道、社区、物业、楼宇业主等各方力量，采集每幢楼宇的基本信息、入驻企业、商务房间、招商要求等数据，建立了楼宇动态信息库。同时，按照便捷实用、功能完备、利于操作的要求，自主研发楼宇综合信息管理系统，动态掌握每幢楼的基础信息和入驻企业情况，实现了对楼宇经济的网络化、信息化、实时化管理。

加大政策扶持。出台了下城区《促进楼宇经济发展的财政扶持意见》、《楼宇经济培育管理试行办法》、《中介服务业发展中心管理办法》等多个扶持政策，适时推出一批示范项目，推进楼宇经济多元化发展。

创新考核机制。按照三年行动计划的年度目标，制定了《下城区楼宇经济考核办法》，采取自评与互评相结合的方式在街道和部门间实行“双向考核”，评选街道层面的“楼宇经济贡献奖”和部门层面的“满意服务单位”。同时，加强与楼宇业主、物业公司等相关单位的互动，提高考核的参与面和公信度。

搭建招商平台。在区政府网建立了“楼宇招商”专题网站，编制《读楼手册》、《楼宇地图》和楼宇沙盘，提高楼宇推介的准确度。夯实招商工作基层基础，区街两级面向社会公开招聘36名工作人员，充实到楼宇招商安商一线。

第四、理清“七任务”，明确发展方向。下城区发展楼宇经济的总体目标是：以国际化、高端化、特色化、集约化为导向，“筑巢引凤”与“腾笼换鸟”并重，努力打造楼宇经济示范区，为杭州楼宇经济跨越式大发展提供先导。重点是通过规划一批、建设一批、更新一批、管理一批、招商一批“五个一批”的途径，全面落实“以百人队伍，盯百幢楼宇，招百强企业，引百亿资金，带百亿投入，建百万平方米楼宇，创百亿税收”七项任务，努力实现楼宇经济两个“三年倍增”目标，三年内培育12幢税收“亿元楼”和46幢税收千万元以上“主题楼”、“特色楼”。其中，世界500强楼(层)2幢，集团总部楼2幢，金融特色楼2幢，上市目标楼2幢，文化创意楼4幢，商住

SOHO楼群幢中介服务楼5幢等。

第五、创新“一指数”，推进科学决策。下城区把建立“楼宇经济指数”作为科学决策的基础、动态监测的核心、考核评定的依据，重点对楼宇经济入驻单位、发展规模、发展效益、创新情况和环境状况等5个领域20个指标进行评价，并按照20%、25%、25%、20%、10%的权重形成相应的五大指标。在对全区楼宇经济实际状况进行准确评估的同时，为发展提供正确的导向。

“2008中国最具投资价值CBD”评选组委会，对杭州(武林)中央商务区如此点评：杭州(武林)中央商务区依托作为国际金融中心的上海，区域优势得天独厚。其自身独特的定位、活跃的市场需求以及政府的大力培育，都让我们看到了它深厚的投资价值。我们相信，随着时间的推移，杭州(武林)中央商务区的潜力会越来越明显。更优的发展环境、更大的发展空间、更高的发展品质，武林CBD将沿着“精致化、国际化、品牌化”发展道路走下去。

四、杭州市楼宇经济发展存在的问题

目前，杭州已进入新一轮快速发展期，为楼宇经济发展带来了难得的机遇。主要表现在：第一：具有良好的基础条件；第二，具有优越的综合环境；第三：具有潜在的市场需求；第四：具有活跃的民营经济基础。楼宇经济无疑是一种全新的具有极大发展潜力的经济形态，但发展并非“通天坦途”，与北京、上海、深圳、广州等大都市相比，杭州楼宇经济发展过程中还存在许多制约因素和亟待解决的问题：

（一）规划滞后、功能定位不清

从规划布局上看，商务楼宇发展自发成分较大，缺少统筹，缺乏超前谋划、整体运作，不能形成比较完整的商圈，致使楼宇经济的聚集度低。从功能定位上看，楼宇经济的关联主要表现在与其会展、商业、星级酒店、文化娱乐等产业相互促进、相互带动的关系。商务楼、住宅楼混建混杂现象突出，不能突出楼宇商务功能，使楼宇经济难以发挥其综合经济效益。从产业分布上看，现代服务业与传统服务业混杂，重新整合难度较大。

（二）产业集聚度不高，缺乏特色楼宇

首先，受商务楼宇的租赁买卖方式的影响，多数的商务楼宇经营形式不是单一的租或卖，而是混合式的，其中还有一定比例的炒楼者，这就造成了无论是资源掌控上，还是在统一管理和招商导向的选择上，都比单一的整体打包租赁的形式难度大，操作起来比较复杂，难以调控。其次，楼宇投资人重招租，对入驻企业缺乏筛选，入驻企业关联度低，楼宇专业化不强，难以形成品牌效应和产业集聚效应。

（三）配套不完善、设施陈旧

从外部环境来看，交通、停车、市容卫生等问题影响着楼宇的发展。从内部环境看，由于商务楼宇的智能化、自动化、信息化水平及物业管理水平不高，影响了整个商务楼宇的档次。在政策扶持上，由于缺乏促进楼宇经济发展的实施细则、考核办法及物业管理企业的奖励政策，很难形成利益一致，导致楼宇闲置和税源流失。

（四）提高认识，推进发展

楼宇经济的发展，是一个涉及经济、社会、文化、环境等多个方面的复合系统，是一项系统工程，鉴于楼宇经济在城市发展中日益凸显的重要作用，亟待提高对楼宇经济重要性、必要性和紧迫性的认识，加强对楼宇经济在城市经济发展特点和规律的研究，本着向空间求发展、向空间要效益的思路，将楼宇作为招商引资和发展现代服务业的载体和空间加以重点培育和扶持，从而聚集人气、商气，激活楼宇市场。

五、杭州市发展楼宇经济的途径

目前杭州经济发展已受到土地资源短缺的约束，通过新增平面的发展空间来促进经济社会发展的方式，未来的难度将越来越大，化解招商引资与土地资源稀缺的矛盾的一个途径是发展楼宇，进行楼宇招商，向城市空间和高度要效益。楼宇经济集约利用土地和资源，已成为城市经济可持续发展的新增长点和重要突破口。发展楼宇经济有利于树立杭州城市形象，提升城市品

位，提高城市竞争力。

为加大杭州市楼宇招商力度、提升发展楼宇经济理论水平，杭州市政府于2008年11月在黄龙饭店召开第十届西湖国际博览会投资峰会——楼宇经济发展论坛，论坛邀请了权威专家研究杭州市楼宇经济发展模式的楼宇指数。遵循科学性、导向性、综合性、可比性、可操作性等原则，结合杭州市的楼宇经济的发展实践，最终确定了杭州楼宇经济发展指数指标体系。楼宇经济的发展是一个动态过程，随着社会的发展，各种专业特色商务楼宇会不断涌现，因而该体系并不是一成不变的，它将随着楼宇经济发展水平的变化适时进行调整，并在实践中不断探索、深化、完善。该体系能够科学地测度和计量楼宇经济的发展程度，动态地跟踪楼宇经济的进展情况，准确了解和把握实际发展过程中的各方面不足，并提出对策和措施，为编制楼宇经济规划制定有关政策提供科学依据。

国务院最近公布了《进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意义》，为杭州发展以现代服务业为主要支撑产业的楼宇经济带来了难得的发展机遇，同时也面临着激烈的竞争和严峻的挑战。从国际、国内看，经济形势都非常严峻，对浙江、对杭州来说发展的根本出路在于转型升级。浙江省社会科学院院长葛立成认为，通过大力发展杭州楼宇经济，推动现代服务业发展，这是实现杭州产业转型升级的一个主要途径。怎样推动杭州楼宇经济发展呢？葛立成说，杭州发展楼宇经济重在改善供给。上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭认为，杭州发展楼宇经济，适应了城市和地区的功能，也就是所谓“时势造楼宇”。笔者认为，可以从以下途径来发展杭州楼宇经济。

（一）整合盘活楼宇资源

在杭州，尽管黄龙重点商圈、武林商圈、庆春路金融街地段的商务楼宇已成气候，但综观现有的163座商务楼宇，处于中高端的不多。以上城区为例，47座商务楼宇中，80%建于上世纪90年代中期之前，楼层不高，外观陈