房地产泡沫论文69746

厦门南洋职业学院毕业论文

房地产泡沫的危害、形成机制及

对策分析

作者黄顺凯

系（院）艺术学院

专业建筑设计技术

年级12级建工1班

学号12560101024

指导教师钱云云

日期2014.12.30

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学生诚信承诺书

本人郑重承诺：所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得厦门南洋职业学院或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。

签名：日期：2014.12.15

论文使用授权说明

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签名：导师签名：日期：2014.12.15

房地产泡沫的危害、形成机制及对策分析

黄顺凯

（厦门南洋职业学院艺术学院福建厦门 361102）

摘要：房地产泡沫是经济发展中的隐患，房地产泡沫的破裂将引发系统性的金融危机和经济危机，使经济发展遭受严重挫折，这就使预防和控制房地产泡沫变得极度重要。鉴于此，本文对房地产泡沫的危害、形成机制及对策进行了分析和探讨。

关键词：房地产泡沫；政府；土地市场

1 房地产泡沫及其表现形式

所谓的房地产泡沫是泡沫的一种，是指以房地产为载体的泡沫经济，是房地产经济波动的一种表现形式，它的产生反过来又加剧了房地产经济的波动。随着市场经济的发展，房地产经济中出现了越来越多的泡沫现象，对经济发展构成了巨大的威胁。房地产泡沫有以下几种表现形式：（1）房价飞涨。泡沫存在时，房价一定高，但是房价高不一定存在泡沫。（2）大量银行贷款进入房地产业。房地产泡沫一个重要的特征就是大量银行贷款进入到房地产行业。（3）房屋空置率高。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长属于虚涨，构成经济泡沫。（4）土地价格暴涨暴跌。土地的稀缺性导致了市场对土地需求无限，土地市场便容易发生投机炒作，出现低价虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。（5）房地产的投资过度。当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，形成泡沫经济破灭。（6）居民对市场房价的承受能力差。衡量居民对房价的承受能力的指标房价与家庭年平均收入之比。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3-6。

2 我国房地产泡沫成因机制分析

2.1 土地价格垄断

土地与其他生产要素不同，其复杂性表现在：其他要素的公有制可以有多种实现方式时，土地的公有制仍然未打破，土地价格是使用权的价格，是在一定期限内的价格，而不是土地所有权的价格；土地市场分为一级出让市场和二级转让市场。国家是一级市场唯一的供给者；土地出让方式有协议出让、拍卖、招标和挂牌多种形式，价格差异很大，引发了土地市场持续混乱、导致了土地市场乃至房地产市场价格的巨大差异，以及不平等交易甚至寻租行为。而且也因为土地本身的固有的属性。土地是自己供给的，数量有限，不会随社会经济的发展而增加，土地稀有性的自然属性致使土地供给弹性最小。城市化进程越快，土地需求越大。而土地的需求大致只有两种，一种是刚性需求，是为了生活而不是利益。一种是投资需求，把土地当成牟利的工具，使土地脱离原来的价格，造成泡沫。并将土地集中在少数人手中。造成供不应求的假象，造成价格不断攀升的恶心循环。

2.2 地方政府对房地产价格的干预

传统政治体制下，考核地方政府政绩的最简单的方式是看经济发展速度，提高一个地方的gdp和财政收入的办法有很多，如调整产业结构，提升经济运行质量等，但这些措施耗时耗力见效慢，远不及“拉高房价”来得快。可是房价狂飙形成的泡沫，将导致泡沫经

济以及虚假的经济增长，一旦最后泡沫破裂，引起多米诺骨牌效应，连带造成其他相关企业的消费需要萎缩而出现供大于求，生产将会停止，失业加剧，消费不足造成经济危机。所以房价不单是经济问题也是政治问题.调控和指导功能.由于市场机制的局限，光靠市场的无形之手并不能保证房地产市场的有序健康发展，所以政府的宏观政策调控便不可或缺,它可以解决由于市场失灵所不能解决的房地产经济问题，实现房地产市场资源的优化合理配置,而政府要进行有效合理的调控，除了需要有恰当的经济理论为指导,还必须掌握全面准确的市场行业信息，并透过这些信息对经济发展的走势做出合理的判断,继而采取对应的政策；而有了房地产预警系统,便使政府有一套科学的工具和手段来实现以上的目标,保证政策的科学性，经济合理性；指导房地产业的微观主体做出正确的决策,实现政府宏观经济调控的目标。

2.3 国际投机资本热钱涌入

我国高速发展的经济吸引着世界的目光，也牵动着国际投资资本的神经。为了维护我国经济的平稳发展，避免类似1985年日元大幅升值对日本经济造成的巨大危害，我国采取了让人民币缓慢升值的方式。这种方式虽然避免了汇率突然上升对经济的剧烈影响，但也为国际游资的投机准备了充足的时间。在普遍看好人民币升值潜力的背景下，国际游资透过各种渠道，进入国内资本市场，赚取中国经济发展和汇率上升带来的双重利益，股市与房地产市场是其主要投资对象。关于国际资本流动对房地产价格的影响，国内外学者从不同角度进行了分析研究。宋勃和高波(2007)研究了国际资本流动对房地产价格的影响，认为短期而言，房地产价格上涨吸引了外资的流入;长期来说，外资的流入推动了我国的住房价格上涨。刘莉亚(2008)就热钱对中国股市和房市的影响进行实证研究，发现热钱的涌入的确明显推动了住宅价格特别是豪华住宅价格的上涨。王元龙(2007)认为，从游资的流向来看，房地产领域是“热钱”流入的主要目标，目前国内对房地产的需求正处于上升阶段，高额的回报率吸引了大量热钱流入到房地产行业。杜辉等(2006)分析了热钱进入房地产市场的途径，认为一定数量的热钱流入可以增加房地产行业的融资，促进房地产市场的正常发展;但是大量热钱流入到房地产市场就会造成房价不断上涨，导致房地产市场产生泡沫。

2.4信息不对称

房地产投资的大幅提高使房地产业成为了国民经济的一个新的增长点。然而，与房地产市场的繁荣景象同时出现的，是市场内部存在的一些深层次矛盾的逐渐暴露。市场经济的一个基本原则就是信息的公开化、透明化，这样才能把相关信息体现到商品的价格上。如果一个市场的信息既不公开也不透明，或是公开而不透明，将会导致商品定价系统残缺，交易将在不平等的情况下达成。我国的房地产市场秩序不规范，如房地产开发建设中的违法违规行为、商品房销售中的不规范行为、土地利用中的不规范行为，包括不履行合同和合同欺诈行为、房地产广告不规范行为、中介服务中的不规范行为要重点整顿。在房地产交易市场上，处于代理人地位的开发商和销售代理商完全掌握了商品房信息和市场信息。一方面他们可以利用包括报纸、电视和电台在内的各种公众媒体，发布广告和一些诱导性信息。另一方面，由于我国房地产市场上期房交易仍然占据较大比例，消费者在进行此类交易时看到的仅仅是渲染图、三维模型和样板房，不能看到真实的商品房本身。这些虚假信息明显会影响到消费者的立场，给消费者以错觉并诱使他们以偏高的价格购买名不符实的商品房。虚高的价格，虚假的消费信息，深深的影响了房地产行业。

2.5 城市化进程加速促使住房需求刚性化

房地产业与城市化具有互促共进关系，并形成一定的同步发展规律。同时,城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展；城市人口增长会扩大城市住宅的需求，从而直接带动房地产业迅速发展。房地产业发展可以提高城市化质量,达到

一种良性循环。

在城市化的发展过程中，人们的生活方式和社会的经济活动都发生了巨大的变化。

在此过程中的房地产开发中，土地的性质发生了变化：从集体所有制变成了国有制。而集体所有制的土地是由农民集体所有，随之而来的便是，很多农民失去了他们赖以生活的土地。在这个过程中，许多农民的工作方式其实已经发生了巨大的变化，很多人已经不在以农业耕作为其主业，转而进入工厂进行工作，比如乡镇企业。当然这种方式的城市化必然是伴随着相应的工业化，这也是和为什么要进行城市化不谋而合的。农民不仅失去的是产生农作物的土地还失去的是供以居住的宅基地。因此，政府必然要提供新的住宅供以居住，有的是通过拆迁房的方式，有的则提供一定的货币补偿让市场的无形之手来调配。这两种方式都得通过房地产开发得以完成，而后者更是直接摄取于商品房市场，也成为商品房的需求方。

当然其经济结构也发生了变化：从以农业为主变成了以工商业为主。在这个过程中，不可避免的带来了人口的集聚。劳动密集型的企业吸引了大量的劳动力，至于它的原因是不言而喻的农村生产力的不提高使得农村人口的生活水平大大落后于城镇人口，这几年似乎具有越拉越大的趋势。大量人口的集聚，使得原来相对分散的人口结构发生了巨大的变化。同时随着资源、资本集聚，又再次加速人口的集聚。人口的大量集聚，使得对房地产市场的需求大大增加。

2.6 房地产投资与投机

2.6.1 房地产投资。

我国居民具有储蓄的传统习惯，经济的长期增长趋势，使我国的住房价格呈现稳定的增长，住房消费兼具消费和投资双重功能，这进一步促进了房地产市场的繁荣。我国居民本就有购房置地的习惯，先富起来的家庭购买第二或第三套住房，这就使得房地产消费迅速高涨。房地产的迅猛发展和迅速提高的价格吸引了除外国资金意外的国内的众多的民间资金，投资是促进国内经济活力的重要因素。

2.6.2 房地产投机。

我国近几年房地产需求的增长带动了房价的攀升，从而为房地产投机奠定了基础。经济的持续高速发展使少数人手中积累的大量的资金，这些资金迫切需要投资渠道。我国投资渠道的狭窄和股票市场的长期低迷使得房地产市场几乎成了这部分资金的唯一投资渠道。而投机资本使用上无效率。房地产投机需筹集、占用大量的资金，投机的策划、实施也需要投入大量的人力物力，这些资金、人力游离于生产领域外，不创造任何社会价值。。出于对楼价会继续走高的预期。投机者批量购入商品房。楼市就会因持续的购房热潮而不断升温。只要投机者觉得炒作有钱可赚。就不断会有资金进入，最终将房价推向高峰。表面上商品房不断地卖出去，造成需求趋旺及房价上涨的假象，但事实上，商品房最终的消费者并没有增加，增加的只是中间环节的空置率，造成房地产行业的虚假繁荣发展，偏离了市场需求。房地产投机哄抬房价。地产投机者买房不以居住为目的，只为了谋取利益。而是待价而沽，增值后再高价抛出牟利。助长房地产泡沫的增长。

3 防范房地产泡沫的对策

3.1 重新对房地产业进行定位

我们目前把房地产业作为拉动经济增长的重要动力，这些都是不合适的。我国经济发展中的许多重大问题都与对房地产业的这种错误定位和实际发展结果有着不可分割的联系，诸如经济结构失衡、长期经济增长乏力等都是由房地产业在国民经济中的不恰当定位造成的，甚至房地产泡沫的形成本身也是与对房地产业的过度重视有关。因此，要治理房地产泡沫，就必须首先对房地产业在国民经济中的地位重新进行定位，正确认识房地产行业，而不是将其作为拉动经济增长的工具。

3.2 完善房地产市场预警体系

健全房地产市场信息管理体系和相应的基础信息数据库,加强房地产开发统计工作,关于住宅业的统计要及时详尽,每天都可在政府相关网站上查到新开多少套楼房.不同地区中间房价的月变化指数、房价上升和收入上升对比.以及房价上升和租房费用上升对比指数等.这些具体信息不仅给政府决策部门提供了政策调整的重要依据.也增加了民众买房的信息和透明度.有效地降低了商家炒作或垄断的成分.由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的缺陷.因此，政府有必要采取一定的措施以弥补市场机制的不足。与市场解决房地产市场信息不对称的合同和信誉方法不同,政府规制具有强制性，政府为缓解房地产市场信息不对称问题可以采取的不同的措施.与市场解决办法相比,政府规制具有以下优势;（1) 节约交易成本.（2) 通过职业许可证减少信息成本.（3) 商品质量标准使市场交易更易达成.故而，我们对政府主管部门提出如下几点建议：（1) 完善制度和法规建设（2) 完善监督机制（3) 建立客观有效的评价标准以避免卖方恶意增加自己的信息优势，增加市场的透明度.

3.2.1房地产预警预报体系的功能

预见功能同自然领域相比，在社会经济领域中，由于人们动机的多样性存在因而偶然性成分的色彩要更浓一些。房地产业作为社会经济的重要组成也具有这样的特点。但是，房地产领域还有其自身的规律性，通过把握这些规律，就可以在一定程度上预测房地产领域中许多未来的变化现象。房地产预警系统预见功能主要反映在：通过对房地产经济指标体系中的某些重要指标的研究，可以从中找出某些敏感性指标的异常变化并预先发现房地产发展问题的警兆.预见功能是房地产预警系统的首要功能，其他功能皆由此导出。

（1）监测功能房地产预警系统的监测功能是指通过对有关指标的评估定期或及时地监测房地产市场的发展现状。在房地产市场中，未来可能会出现的问题同房地产业的现况息息相关，况且，掌握房地产发展现状的详细情况对房地产的经济决策和调控也是必须的。由此可见，对现有房地产发展状况进行有效的监测是十分必要的。一般可以通过使用相应的模型和方法，有效地对房地产的总体状况及警情轻重程度做出明确的评估。在房地产预警系统中，房地产发展的状况可以根据一定的警级划分出不同的警度区间。

值得说明的是，有时对于房地产业的监测并不需要大量的指标使之显得面面俱到，相反，可以适当选择一些敏感的指标，便能够及时地反映出房地产业的基本现状。

（2）防范功能房地产业由于受到多种因素的影响，其发展不是一种平滑的涨落过程，而是一种伴随着周期波动的曲线型发展，其长期变化难以在一定的时点通过一定的规律确定下来，而只能通过对现时房地产发展状况进行监测，用获得所需的信息来评估它近期内的形势和演变。于是，通过对房地产业运行的异常形态事先预报，可以使政策调控同步或超前于现实房地产经济的波动，从而实现适时干预,保证房地产经济健康有序的发展，提高房地产经济效益.这样就可以防范由于对未来发展的不合理预期做出的决策所带来的失误和损失,实现房地产业的平稳健康发展。

3.3 充分发挥税收的调控作用

控制房地产市场过热，如何有效降低投资性需求（主要是投机性需求），才是宏观调控政策研究的重点。税收对这种投资性需求的调控，主要体现在消费、交易和保有环节。当前税收调控的重点应该是区分房地产的消费性需求和投资性需求，在房地产消费环节和保有环节实行差别性的税收政策，鼓励消费性需求，抑制投资性需求。在消费环节，可以对居民的消费性购房给予减免契税的优惠政策，还可以给予抵扣减免个人所得税的优惠政策。切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，同时制定相关税收政策，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投

机性需求实行差别性税收政策，这是当前税收政策调控的力度点所在。充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控，尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税，坚决打击各种投机行为。运用宏观调控手段对土地空置征税，提高房地产开发商囤积投机的成本，鼓励持有人积极投资.开发，减少投机行为。通过征收土地增值税有效地抑制土地投机，将土地增值通过增值税的形式部分返还给社会，维护市场的公平公正，回馈社会。征收土地保有税，以刺激土地供给。对保有土地适当征税，可以提高保有成本，刺激低密度利用土地者转让土地或出租土地，以增加土地供给，调整房地产市场开发成本，降低房地产市场价格.抑制房地产泡沫。

3.4 完善土地供应制度，防止土地投机行为

一方面要规范政府的市场行为，特别是土地买卖行为，加强对土地出售、转让价格的监管。土地出让应采取拍卖和招标的方式，尽量减少协议出让的土地交易方式。严格限制和监控划拨土地使用权的交易，减少层层加价转手的可能性。政府应该减少对土地价格的控制，直接由市场来决定。同时保证土地交易市场的公正透明性，避免“暗箱操作”的行为。此外，完善土地税制，抑制土地市场上的过度投机。可以尝试征收土地空(闲)置税，鼓励持有人积极开发，同时也提高囤积土地的投机成本，也能够使得土地流转到真正需要用地的人手上，避免浪费土地资源和投机行为。加强对土地开发的监管。土地价格是决定房地产价格的重要因素,因此调控房地产价格首先要从控制土地价格开始。首先,土地由政府垄断供给,政府不应以财政收入最大化为目的,而是应该从调节土地供给和需要的目的出发出让土地使用权。其次,由于政府垄断经营土地,容易导致权力寻租,滋养投机风气,因此应增强土地拍卖的透明度和公平性,防止寻租。最后,打击捂盘投机行为,规定获取土地的开发商在一定时期内必须开发,严禁炒地皮。加快建设经济适用房和廉租房。居民的住房问题不能完全靠市场解决,政府应保障低收入群体的利益,建设经济适用房和廉租房,切实解决低收入群体的住房问题。同时,对商品房需求的降低,对房价起到一定抑制作用。目前房价上涨很大一个原因是因为开发商竞相开发高档宅,推高房价,政府应引导开发商开发小户型的住宅。银行信贷资金的控制。房地产投资大部分的资金来源于银行,银行大量放款会催生房地产泡沫,因此控制房地产价格要从资金来源上加以控制。银行应加强金融监管和房地产贷款管理,严格审核放贷条件,控制好信贷。建立合理的税收体系。政府应以税收的形式引导居民住房消费和开发商的房产开发。比如提高居民购买第二套房的税收,买房数量越多,征收的税收越高,这样可以有效的抑制房地产投机行为,满足真实住房者的需求。其次,政府还可以征收土地保有税,对开发商捂盘惜售的行为进行打击,从而增加土地供给,有效利用土地,降低土地价格,进而降低房地产价格。

我国目前的房地产泡沫是供给与需求多种因素共同作用的结果。要有效控制我国房地产泡沫的进一步发展，就需要多举并重，综合治理。

参考文献

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