土地增值税相关政策文件

土地增值税相关政策文件

一、土地增值税预征率

（一）对保障性住房暂不预征土地增值税。

（二）普通住宅预征率为1%。

（三）非普通住宅预征率为1.5％。

（四）商用房预征率为2.5％。

（五）车库预征率为1.5%、2.5%

二、土地增值税核定征收率

根据国税发〔2010〕53号文件规定，对纳税人开发的房地产项目确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率，核定征收率不低于5%。

三、以房地产进行投资或联营的征免税问题(财税[2006]21号)

对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

四、土地增值税清算相关政策

1、土地增值税的清算单位（国税发[2006]187号）

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（国税发[2006]187号）

3、房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。（国税发[2006]187号）

4、关于售楼部、样板房的装修费用列支问题

第一种情况，售楼部、样板房在项目范围内，并对外出售，产生销售收入。在这种情况下，视同销售装修房，销售收入计入清算收入，装修费用计入扣除费用。

第二种情况，售楼部、样板房不在项目范围内，或售楼部、样板房未对外销售产生收入，这里应将装修费用列入销售费用。

5、关于精装房成本项目的扣除

第一种情况，销售收入中含有装修款项。

在销售收入已隐含装修款项情况下，重点分析装修款项内容。在实际工作中，部分精装房装修款项里含有家用电器类支出。土地增值税条例及细则都明确规定是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入这种行为征收土地增值税。这里，需要判断装修内空是否可以归属地上的建筑物及其附着物。家用电器此类支出不能归属地上建筑物及其附着物，应在土地增值税清算收入及扣除项目中同时剔除该部分金额。

第二税情况，销售收入未含有装修款项。

在销售收入中未含有装修款项时，其对应装修支出不能计入扣除项目。

6、房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。（国税函[2010]220号）

7、房地产开发费用（销售、管理、财务费用）的具体扣除比例。

凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用

按土地增值税实施细则第七条第一、二项规定计算的金额之和的10%计算扣除。

凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按土地增值税实施细则第七条第一、二项规定计算的金额之和的5%计算扣除。