土地增值税相关政策指引(第一版)

土地增值税相关政策指引（一）

一、土地增值税清算审核有关问题

（一）关于清算单位

主管地税机关应按照四川省地税局2014年第4号公告第一条规定，以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位执行。

（二）关于清算分类

同一清算单位包含不同房产类型的，经请示省局，应区分普通住宅、非普通住宅、非住宅，分别计算增值额。

（三）关于房地产转让收入确认

主管地税机关在审核房地产转让收入时，若无法获取项目同一地区、同一年度、同类房地产平均交易价格的，可以聘请评估机构或政府涉税价格认证部门出具评估价格。具体以评估价格下浮30%作为判断成交价格是否明显偏低的最低标准。下列情形可以作为成交价格明显偏低的正当理由：1、法院判决或裁定的价格；2、公开拍卖方式转让房地产的价格；3、政府物价部门确定的价格；4、主管税务机关认定的其他合理情形。

（四）关于财务费用利息支出扣除范围

关于《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函…2010?220号）第三条规定的“金融机构”，结合成都实际情况，具体范围是取得有审批权的政府行政部门批准从事金融活动的机构，含纳入政府金融办监管的小额信贷公司。

（五）关于公共配套设施移交程序问题

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发…2006?187号）规定，房地产开发企业建造的与清算项目配套的公共设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。

具体移交认定程序为：应当提供业主委员会或政府、公用事业单位的接收书面文件；因政府、公用事业单位原因不能及时接收公共配套设施的，经接收单位或者政府部门出具相关书面证明，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用可以扣除；因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，开发商需在项目所在小区内显要位置向所有业主发布公告。

（六）关于清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让，清算后销售或有偿转让的，扣除项目计算公式：

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额（不含转让房产有关税金及附加）÷清算的总建筑面积

清算后转让扣除额=单位建筑面积成本费用×本期转让面积 +本期转让房产有关税金及附加

清算后再转让房地产，纳税人应当按月区分普通住宅、非普通住宅和非住宅，分别计算申报缴纳土地增值税

（七）普通住宅转让免税管理

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的免税审批，主管税务机关应按照审批程序办理免税审批手续。

二、关于转让旧房及建筑物扣除项目的确定

1.由评估机构以“成本法”评估建筑物重置成本，乘以“成新度折扣率”，计算建筑物评估价格，同时提供取得土地支付价款的凭据，合并计入房产扣除额；

2.提供购置房产发票，确定购置成本和购置年度，按购置成本额并每年加计5%计入房产扣除额；

3.纳税人转让旧房未能提供上述“评估价格”、“取得成本”，或者提供不实，不能计算房产扣除额的，应按规定核定征收土地增值税，按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发…2010?53号）文件第四条规定，核定征收率原则上不得低于5％。

4.纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收，应查账清算土地增值税。

三、关于国家依法征用、收回房地产减免税审批问题

1.因城市实施规划收回的，应提供：（1）纳税人减免税申请表；（2）县级及以上人民政府征用房产或收回土地使用权的文件；（3）与政府相关部门或政府指定部门签订的补偿协议；（4）原土地使用证复印件；（5）土地增值税税款计算表及相关材料。

2.因国家建设需要收回的，应提供：（1）纳税人减免税申请表；（2）县级及以上政府征用房产或收回土地使用权的文件；（3）国务院、省级人民政府、国务院有关部委对建设该项目的批文，例如立项审批等；（4）政府或政府收回文件中指定的单位与被收回（征用）企业签订的补偿协议；（5）原土地使用证复印件；（6）土地增值税税款计算表及相关材料。

3.因城市规划而自行搬迁的，应提供：（1）纳税人减免税申请表；（2）县级及以上政府及有关部门的规划文件或相关批文；（3）土地使用权转让合同；（4）原土地使用证复印件；（5）土地增值税税款计算表及相关材料。

4.因国家建设需要而自行搬迁的，应提供：（1）纳税人减免税申请表；（2）国务院、省级人民政府、国务院有关部委对建设该项目的批文，例如立项审批等；（3）土地使用权转让合同；（4）原土地使用证复印件；（5）土地增值税计算表及相关材料。

本指引自2015年2月1日起执行。此前主管税务机关已经受理纳税人清算申报的，不做追溯调整。