土地增值税法选择题(参考答案)

一、单项选择题

1.下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（）。

A．李某将其位于市区的房产无偿赠送给自己的女儿

B．某企业将其闲置的厂房无偿赠送给其关联企业

C．某企业将其所有的一项土地使用权通过国家机关赠与学校

D．刘某将其位于市区的住房出租给王某用于居住

【答案】B

【解析】选项A：房产所有人将房屋产权赠与“直系亲属”的，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税；选项C：土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税；选项D：房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权的转移，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税。

2.根据土地增值税法律制度的有关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额（）的，免征土地增值税。

A．20% B．30% C．40% D．50%

【答案】A

【解析】在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。

3.下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。

A.与国有企业换房的外资企业

B.合作建房后出售房产的合作企业

C.转让国有土地使用权的企业

D.将办公楼用于抵押的企业，处于抵押期间

【正确答案】D

【答案解析】办公楼用于抵押，产权并没有发生转换，不缴纳土地增值税。

4.某房地产企业在计算房地产开发费用时，对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。下列项目可以计入利息支出扣除的是( )。

A.金融机构加收的罚息

B.超过贷款期限的利息部分

C.超过国家规定上浮幅度的利息支出

D.按照商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额

【正确答案】D 【答案解析】注意将土地增值税的计税要求与企业所得税的计税要求相区别。

5.下列项目中，计征土地增值税时不按评估价格来确定转让房地产收入、扣除项目金额的（）。

A.出售新房屋

B.出售旧房

C.虚报房地产成交价格的

D.转让房地产成交价格低于评估价格，又无正当理由

【正确答案】A

【答案解析】土地增值税中规定要按评估价的情形有：出售旧房及建筑物的；虚报、隐瞒成交价格的；扣除项目金额不实的；成交价低于房地产评估价，又无正当理由的。

6.某国有企业2008年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2010年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。万元万元万元万元

『正确答案』B

『答案解析』转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（万元）。（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及。（3）转让环节缴纳的税金＝（10000－8000）×5%×（1＋7%＋3%）＋10000×%＝115（万元）。增值额＝转让收入－扣除项目金额＝10000－8400－115＝1485（万元）。

7.某工业企业2010年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金万元（其中印花税金万元）。该企业应缴纳土地增值税（）。

万元万元万元万元

『正确答案』C

『答案解析』扣除项目金额＝3700＋＝万元，土地增值额＝5000－＝万元，增值额与扣除项目比率＝÷≈26% ，适用税率为30%，扣除率为0，应纳土地增值税＝×30%＝万元。（注：非房地产企业转让不动产的印花税可以作为税金项目扣除。）

年3月某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该房地产开发公司转让土地应缴纳土地增值税（）万元。

B.150

『正确答案』C

『答案解析』土地直接转让不享受加计扣除的优惠。可扣除项目＝1200＋40＋35＝1275（万元），增值额＝1800－1275＝525（万元）。增值率＝525÷1275＝%，增值额＝525×30%＝（万元）

9.某公司于2011年8月转让位于市区的办公用房，取得售房款200万元。该办公用房2006年6月购入，购房发票上金额为80万元。转让时不能提供评估价格，应纳土地增值税额的增值额是（）。（当地契税税率4%）

万元万元万元万元

『正确答案』A

『答案解析』纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。2006年6月－2011年8月按满5年计算，评估价格＝80×（1＋5×5%）＝100（万

元），增值额＝200－100－（200－80）×5%×（1＋7%＋3%）（营业税、城建税、教育费附加）－80×4%（购房时的契税）＝（万元）

10.某商业企业2010年转让一栋旧仓库，取得转让收入700万元，缴纳相关税费共计39万元。该仓库原价400万元（其中支付的土地价款为100万元，有相关票据），重置成本800万元，经评估该仓库为六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税（）万元。

B.36

【正确答案】A

【答案解析】收入总额＝700（万元）

扣除项目合计＝800×60%＋39+100＝619（万元）

增值额＝700－619＝81（万元）

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%＝81÷619×100%＝%，适用税率30%。

应纳土地增值税税额＝81×30%＝（万元）

年某内资房地产开发公司销售一幢新建商品房，取得销售收入7000万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费用及开发成本合计为2400万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10％，销售商品房缴纳的有关税费385万元。该公司销售商品房应缴纳土地增值税（）万元.

B.1222.75

C. 【正确答案】B

【答案解析】收入总额＝7000（万元），扣除项目合计＝2400＋2400×10％＋2400×20％＋385＝3505（万元）

增值额＝7000－3505＝3495（万元）

增值率＝增值额÷扣除项目金额＝3495÷3505×100％＝％，适用税率40％，速算扣除系数5％。

应纳土地增值税税额＝3495×40％－3505×5％＝（万元）

二、多项选择题

1.计算缴纳土地增值税时，判定普通标准住宅的标准有( )。

A.建筑容积率在以上

B.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价倍以下

C.增值额未超过扣除项目金额之和的30％

D.单套建筑面积在120平方米以下

【正确答案】ABD

【答案解析】普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

容积率，是指一个小区的与的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的，高层住宅容积率应不超过5，应不超过2，应不低于30%。

2.土地增值税的特点包括（）。

A.外资房地产开发企业并不是土地增值税的纳税义务人

B.每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税

C.实行超额累进税率

D.以转让房地产取得的增值额为征税对象

【正确答案】BD

【答案解析】土地增值税的特点：以转让房地产的增值额为计税依据、征税面比较广（不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务）、实行超率累进税率、实行按次征收。

3.按照土地增值税的有关规定，下列各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（）。

A.工业企业以自建厂房作价投入某生产企业进行联营

B.双方合作建房，建成后转让的

C.被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的

D.以房抵债而发生房地产产权转让的

【正确答案】BD

【答案解析】工业企业以房产作为投资或联营，投入某生产企业的，暂免征收土地增值税，但投资、联营企业将其房产再转让的应征收土地增值税；双方合作建房，建成后转让的应

征收土地增值税；对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，应征收土地增值税。

4.根据土地增值税法律制度的有关规定，下列项目中属于土地增值税扣除项目中的房地产开发成本的有（）。

A．土地征用及拆迁补偿费 B．建筑安装工程费

C．公共配套设施费 D．转让房地产时缴纳的营业税

【答案】ABC

【解析】选项D：转让房地产时缴纳的营业税属于与转让房地产有关的税金，不属于房地产开发成本。

5.纳税人转让旧房，在计算土地增值税时，允许扣除的项目金额有（）。

A．旧房的账面价值 B．旧房的评估价格

C．转让旧房时缴纳的营业税 D．因转让旧房缴纳的城建税及教育费附加

【答案】BCD

【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按照国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。