城市化发展对房地产价格影响的理论与实证分析
第23卷第2期2010年3月
西安财经学院学报
Journal of Xi’an University of Finance and Economics
Vol123 No12
Mar.2010
城市化发展对房地产价格影响的理论与实证分析Ξ
王 飞,刘开瑞
(陕西师范大学国际商学院,陕西西安 710062)
摘 要:城市化导致了人口的大量迁移,而人口的大量迁移首先引起的就是对房地产的庞大需求。在我国目前房地产业的发展明显滞后于城市化发展的前提下,城市化的发展带来的是房地产价格的不断上涨。文章采用理论分析及OL S回归估计、参数协整检验、Granger因果关系检验等实证分析来解释城市化的发展对房地产价格的影响。
关键词:城市化发展;房地产价格;实证分析
中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1672-2817(2010)02-0033-03
一、城市化发展对房地产价格影响的理
论分析
城市是人类文明的标志,是人们经济、政治和社会生活的中心。城市化的程度是衡量一个国家和地区经济、社会、文化、科技水平的重要标志,也是衡量国家和地区社会组织程度和管理水平的重要标志。自改革开放以来,中国城市化发展迅速,但从总体上来讲,中国的城市化程度仍然十分落后。目前世界城市化平均水平为48%,发达国家城市化平均水平为76%,而中国在2008年年底城市化率仅为44.6%,还不及世界城市化平均水平。城市化发展水平滞后已成为严重制约经济发展的“瓶颈”。
从世界城市化的实践经验来看,城市化过程具有明显的阶段性特征。根据美国学者诺瑟姆(Ray M.Northam)提出的“S”型城市化发展轨迹理论所指出的,各国城市化进程所经历的轨迹,可以概括成一条稍被拉平的“S”型曲线。根据“S”型曲线所揭示的城市化发展加速期以及世界银行的相关统计数据,我们可以推测,当一个地区的城市化水平达到30%后,城市化进程将大大加快,一直到50%左右才会逐渐减速。据此可以判断出我国现在正处于城市化加速发展阶段。
从物理形态上来说,房地产就是城市化的载体,城市化和房地产被称作一对“孪生兄弟”。城市化意味着要进行大规模的城市基础设施建设,而这就意味着会出现对房地产的庞大需求。随着城市化进程的加速,住宅小区大批建造,商业用房成片崛起,这些无疑会给房地产业带来巨大的市场需求。
根据《中华人民共和国人类住区发展报告》的预测:到2020年,城市化水平将达到58%左右。据估计2009年城市人口规模为6.5亿人,2020年为8.6亿人。这就意味着在2009—2020年的12年间,平均每年有1750万乡镇居民转变为新的城市居民。
城市化决定了未来巨大的房地产需求。而要满足这些巨大的需求,就需要房地产业与城市化的同步、协调发展。但当前我国房地产业与城市化发展明显呈现出失调的迹象,单就目前的房地产供需比例来看,房地产业的发展明显滞后于城市化的发展(见表1)。
房地产业发展速度滞后于城市化进程,带来的一个直接的影响就是房地产市场供应满足不了因城市化加速带来的巨大需求,导致房地产价格的急速上升。从表1可以看出,我国从1996年到2005年,
33
Ξ收稿日期:2009-11-23
作者简介:王飞(1984-),男,陕西咸阳人,陕西师范大学国际商学院硕士生,研究方向为不动产金融;刘开瑞(1963-),男,陕西西安人,陕西师范大学国际商学院副教授,博士,研究方向为不动产金融。
表1 中国历年住宅数据一览表①(面积单位:亿m2;价格单位:元/m2)年份1996199719981999200020012002200320042005
住宅竣工面积 3.95 4.06 4.76 5.59 5.49 5.75 5.98 5.50 5.69 6.11
住宅需求面积 6.807.397.957.848.947.7815.2710.8311.6310.67供求比0.580.550.600.710.610.740.390.510.490.57
住宅价格1605179018541857194820172092219725492856
城市现实住宅需求面积总体上是不断增长的,且每年都大于住宅竣工面积,住宅供求比介于0.39～0.74之间,说明这期间每年均有相当大的一部分需求得不到满足,供不应求导致房价持续上涨。总而言之,房地产业的发展滞后导致房地产市场供需比失衡,也就是说,高房价在未来很长一段时间内仍会继续存在。
二、城市化发展对房地产价格影响的实
证分析
为了从定量的角度考察中国城市化发展U RB (Urbanization)对房屋销售价格S PH(Selling Price of House)的影响,我们选取了这两个变量1997—2008年的数据,采用OL S回归估计、参数协整检验以及格兰杰因果关系检验来进行实证分析。样本数据见表2。
为消除经济变量中可能存在的异方差引起的不利影响,并且考虑在分析中取各变量的自然对数后不会改变变量之间的关系,我们对各序列选取自然对数变换,得到新的变量ln U RB、ln S PH,然后再进行实证检验。
(一)OL S回归估计
使用Eviews3.1软件进行最小二乘参数估计,结果如表3所示:
表2 历年我国城市化水平与房屋销售价格对照表
年份199719981999200020012002200320042005200620072008城市化水平(%)31.9133.3534.7836.2237.6639.0940.5341.7642.8143.9044.9045.70房屋销售价格(元)199720632053211221702250235925882785293831613367
表3 最小二乘参数估计表
Variable Coefficient Std.Error T-statistic Prob.
C 2.5840060.624531 4.1375160.0020
lnURB 1.4233210.1702348.3609590.0000 R-squared0.874852Mean dependent var7.803123 Adjusted R-squared0.862338S.D.dependent var0.182528 S.E.of regression0.067723Akaike info criterion-2.395769 Sum squared resid0.045864Schwarz criterion-2.314951 Log likelihood16.37461F-statistic69.90563 Durbin-Watson stat0.315445Prob(F-statistic)0.000008
该参数估计的标准格式,即估计的房屋销售价格与城市化水平之间的长期均衡方程式为:
ln S PHt=2.584006+1.423321l nU RB t
S=(0.624531)(0.170234)
T=(4.137516)(8.360959)
R2=0.874852 S. E.=0.067723
这个长期均衡方程式说明:
城市化每上升1个百分点,则房地产价格就会平均上升1.42个百分点;
S.E.表示该参数估计模型的标准误差,在这个模型中估计的房地产价格与实际的房地产价格之间的平均误差为6.77%;
R2=0.874852,说明样本回归曲线的解释能力为87.49%,也就是说我国房地产价格的总变差中,由解释变量城市化水平解释的部分占87.49%,模型的拟合优度较高;
43西安财经学院学报
①根据《中国统计年鉴2005》、
《中国统计摘要2006》相关数据整理计算得出,其中住宅年折旧率为1.25%,供求比=住宅竣工面积÷现实住宅需求面积。
对于解释变量ln U RB的系数β1,T统计量为8.360959,给定α=0.05,查T分布表,在自由度为n-2=10时,临界值T0.025(10)=2.2281。因为T =8.360959>T0.025(10)=2.2281,所以拒绝原假设H0:b1=0,这表明城市化水平对房地产价格有显著性的影响。对变量进行White检验,说明模型不存在异方差。
(二)参数协整检验
保存上述OL S回归方程的残差e t,作为均衡误差U t的估计值。
对于两个协整变量来说,均衡误差必须是平稳的。所以继续对残差l t进行单位根检验,其中,p= 1,n=11,得出单位概括的统计值,结果如下:
ADF Test Statistic-0.8894681%Critical Value3-2.8270
5%Critical Value-1.9755
10%Critical Value-1.6321 3Mac K innon critical values for rejection of hypothesis of a unit root. Sample(adjusted):19982008
Included observations:11after adjusting endpoints
Variable Coefficient Std.Error t-Statistic Prob.
ET(-1)-0.1708940.192131-0.8894680.3946
单位根的tσ统计值(δ=0)为tδ=-0.170894
0.192131 =-0.889468。这个tσ值小于A D F分布临界值表(无常数项和时间趋势)中0.90～0.99显著性水平下的t值,从而拒绝原假设H0:b1=0,说明残差序列不存在单位根,是平稳序列。这就说明房屋销售价格序列(ln S PH)和城市化水平序列(ln U RB)之间存在着长期协整变动的关系。
(三)格兰杰因果关系检验
设置滞后阶数为1,2,3,则可分别得出格兰杰因果关系,检验结果如表4所示:
表4 格兰杰因果关系
滞后
阶数
Granger因果性F值P值结论
1lnSPH→lnURB 1.912500.20003拒绝lnURB→lnSPH0.254580.62599拒绝
2lnSPH→lnURB8.605740.01727不拒绝lnURB→lnSPH9.143430.01508不拒绝3lnSPH→lnURB 4.678450.11861拒绝lnURB→lnSPH7.363860.06761不拒绝格兰杰因果关系检验结果表明:在滞后阶数为2时,房屋销售价格和城市化水平互为因果关系,说明城市化水平是房地产价格上涨的原因,同时房地产价格上涨促进了城市化的发展;在滞后阶数为3时,城市化是房地产价格上涨的原因,但房地产价格上涨不是城市化发展的原因;在滞后阶数为1时,城市化的发展和房地产价格上涨不存在因果关系。
通过上述的量化分析过程,我们可以得出结论:城市化水平是影响房地产价格上涨的重要原因。
参考文献
[1] 吴淑莲.城市化与房地产业互动发展关系研究[D].北
京:中国农业大学,2006.
[2] 庞皓.计量经济学[M].北京:科学出版社,2007:129-
210.
[3] 孙敬水.计量经济学[M].北京:清华大学出版社,
2005:107-193.
The Theoretical and Empirical Analysis of U rban Development
Impact on R eal Estate Prices
W A N G Fei,L IU Kai2rui
(School of Business,Shaanxi Normal University,Xi’an710062,China)
Abstract:Urbanization has led to massive population movements,which caused by the first the huge demand for real estate.Under the current condition of real estate development has lagged in the development of urbaniza2 tion,the development of urbanization brought about rising real estate prices.In this paper,theoretical analysis were used and OL S regression estimation,the parameter cointegration tests,Granger causality test and other empirical analysis were used to explain the impact of the development of urbanization on the real estate prices. K eyw ords:urbanization;price of real estate;empirical analysis
(责任编辑:高士荣)
53
王飞,刘开瑞:城市化发展对房地产价格影响的理论与实证分析
中国城镇化对房地产价格影响分析
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/427835012.html, 中国城镇化对房地产价格影响分析 作者：邝山 来源：《智富时代》2017年第04期 【摘要】本文通过分析房地产住宅价格的影响因素，对我国城镇化进展对于住宅市场价 格的影响进行深入探讨，并通过设定不同类型的情形进行仿真模拟，本文认为当城镇人口增长率较高时，对住宅价格的促进作用最大，而在土地城镇化及产业城镇化较为领先的时候，住宅价格提高的幅度最小。本文建议，如果政府制定相关政策时，可以相应提高土地供给，同时加快产业升级，提高第三产业在国民经济中的地位，另一方面，减少城乡收入差距，提高农村居民的生活质量，避免过多人口涌入城市，减少住房的刚性需求，从而降低房地产价格。 【关键词】城镇化；房地产价格；城镇化 一、引言 随着我国城镇化进程的不断发展，城镇化对房地产价格的影响已逐渐引起学者们的广泛关注。部分学者认为城镇化与房地产价格之间呈现出显著的相关关系：于守华[1]（2013）和刘 娟[2]（2014）分别运用VAR模型分析我国城镇化进程与房地产价格之间的关系并得到类似的结论，认为城镇化发展是房地产价格的格兰杰原因，同时二者存在长期的均衡关系；曾江辉[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）则通过简单多元线性回归对二者进行研究，并认为城镇化发 展与房地产价格之间存在显著的正相关关系；而罗良文[5]（2015）实证分析了不同地区中不 同方面城镇化对房地产价格的影响，最终认为人口城镇化在中、西部地区对房价影响显著，对东部地区不显著；另一方面，也有部分学者认为城镇化发展与房地产价格之间并没有显著的相关关系：黄庆华[6]（2014）认为城镇化对房地产价格变动影响并不显著；董正信[7]（2013） 发现住房价格对城镇化水平显著影响，而城镇化发展水平对住房价格不具有显著影响。 可见城镇化发展对房地产价格的影响尚未形成统一的结论，城镇化是一系列经济社会变量组合变化的过程，这一过程包括人口城镇化、产业城镇化以及土地城镇化等诸多方面。本文构造城镇化对房地产价格影响的完整系统结构，分析出城镇化各个方面对于房地产价格的影响关系，并对房地产价格的变化趋势进行预测。通过仿真方案设定，针对我国城镇化进程中不同方面的非均衡发展特点对房价进行预测并比较，从而为政府推动城镇化进程提供决策依据。 二、模型构造 （一）方程构建 本文所构建的房地产市场系统动力学模型中涉及的主要系统方程如下列各式所示： （1）土地购置面积=INTEG
房地产价格影响因素(一)
房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少 答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 答案：B
4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世 答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模 答案：A
8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者 答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税 答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制
城市轨道交通对周边房地产的影响
城市轨道交通建设对其周边地区房地产价值的影响 2015年6月4日
城市轨道交通建设对周边房地产价值的影响 序言：交通体系对于城市的发展具有重要的影响作用，随着近年来我国城市化进程的不断加快，城市规模不断扩大、城市人口迅速增长，城市交通的供需矛盾也日益激烈，通过发展大容量的轨道交通来缓解公共交通拥堵情况，已经成为解决城市交通供需矛盾的有效措施。针对轨道交通建设带动沿线住宅价格上升的现象,本文剖析了轨道交通对房产价格上涨的作用机理,并总结了空间、时间、房地产类型、票价、轨道交通运能等因素对沿线城市住宅价格的影响规律。 关键词：轨道交通；房地产；价值 1城市轨道交通概述 城市轨道交通主要指：地铁、轻轨、单轨交通、有轨电车和市郊（郊区）列车（通勤列车）等。城市轨道交通一方面能够促进城市土地集约化开发利用，节约城市土地，促进周边房地产价值的增值，引导和改善城市空间结构，另一方面能偶极大缓解城市交通压力，节约市民出行时间，促进城市社会、经济和环境的协调发展。它作为快速交通出行方式，极大地改变了现代人的生活，其建设和运营也对城市发展起到了促进作用，带来了巨大的间接经济效益，具有其他常规公共交通无法替代的优点。 2城市轨道交通的优势分析 1）城市轨道交通具有较强的运力。 由于城市轨道交通列车站点间行车时间短、列车运行速度高、列车编组数量多等一系列的优点，城市轨道交通的运力较强，能够在相对较短的时间内输送较大的客流，运力远远超过城市公交车的运力。 2）城市轨道交通的准时性较强。 由于城市轨道交通的列车是在专门的铁轨上运行，这就能够确保城市轨道交通不会受到其他交通工具的干扰，所以也不会像公交车一样发生交通拥堵，同时也不会受到天气条件的制约，所以城市轨道交通的准时性较强。 3）城市轨道交通有助于缩短乘客的出行时间。 由于城市轨道交通列车的运行速度较快，而且城市轨道交通一般需要单独设置站台，乘客的上下车以及换乘十分便利，因而可以大幅度缩短乘客的出行时间。
城市化对中国经济的影响
城市化对中国经济的影响 一是重工轻农、重厂轻城的不均衡政策造成的。在1949—1978年的30年里，由于当时内外条件的限制和各种因素的制约，中国选择了优先发展重工业的工业化模式。众所周知，发展重工业所要求的资本供应量是很大的。为此，政府制定并实施了为满足工业化资金需求的农业政策，具体来说是利用工农产品价格的剪刀差集中了农民的全部剩余劳动和部分必要劳动，每年大约350亿的资金集中于国家财政，投资于基本建设项目。 60年代，国家开始调整生产力布局，通过大规模的“三线建设”，调整沿海工业与内地工业的关系，经济建设的重心开始向中西部转移，在客观上也带动了西部工业的发展和一批新兴城市的建立。 但是，当时的指导思想是“备战备荒”，工业发展是按照“山、散、洞”的要求进行布局的，工厂的建设与城市建设脱节，国有企业社会化、福利化的倾向在当时很严重。无论是城市规模的扩大还是新兴城市的增多，都未能使城市的多功能作用得到充分的发挥。 二是典型的城乡隔离制度，严格限制了农村人口进入城市。在工业化的过程中，广大的农村和众多的农民被游离于工业化过程之外，使大量的农村人口拥挤在狭小而落后的生产空间。1958年以后实行的户籍管理制度，对农村人口进入城市进行严格限制。而且，在高度集中的计划体制下，城市发展的推动力是政治目标，采取的是行政手段，城市化的内在机制十分薄弱，城市数量的增加和城市规模的扩大，并未使城市化按其本身固有的规律正常健康发展。 三是非农化与城市化之间存在一个时间差。改革开放后的农村工业化运动，将一个完整的城市化进程划分为两个环节：首先实行职业转换，即人口从农业转向非农产业，实现非农化；然后实现地域转换，即人口从农村进入城市，实现城市化。 非农化与城市化之间存在一个时间差，在这个时间差内作“钟摆式”流动的半城市化人口就是我国改革开放以来城市化滞后的最直接的体现。回过头来看，“进厂不进城，离土不离乡”的发展模式在一定程度上制约了城市化的发展进程。55555555555555555555555555555555555555 大城市有更多的就业空间，因为人多了，分工更精细，发展出的需求更多，就会让更多人得到就业机会。这是基本的经济学常识，也是所谓第三产业能够容纳大量劳动力的原因。那些认为城里人就业难，如果让农民进来，就业问题就更加严峻的论调，毫无经济常识，没有看到目前城市里很多工作已经转到进城农民手中的现实，也没有看到仍有相当多的城市投资欲望被压制，以至于相当多的需求被压抑的现实。目前大城市里改善投资环境，决不能继续过去只盯着城外投资者的短视做法，而是要善待城里的投资者，更要善待自己的居民、移民和来到城里的农民，把他们的投资热情和意愿发掘出来，这样就可以把正规就业和非正规就业的渠道都开发出来。当然这样做，首先要严格限制政府部门的膨胀，严格约束政府官员的行为。改革开放这么多年来，从学习香港经验到香港回归，我们就是学不会香港那一套：任何人只要交点钱一注册，几分钟之后，就可以经营的工商管理办法。以至于香港人到今天还在用“帮你到香港注册公司”这个办法，来赚内地人的钱。 城市化对房地产市场的影响
房地产价格对城镇化进程影响分析
本科生毕业论文 题目：乌鲁木齐房地产价格对城镇化进程影响分析姓名： 专业： 班级： 学号： 年月日
目录 1 乌鲁木齐城镇化发展现状............................................................................错误!未定义书签。1房地产价格与城镇化关系概述. (1) 2乌鲁木齐城镇化现状 (2) 2.1乌鲁木齐市基本情况 (2) 3 房地产业价格对城镇化的影响 (4) 3.1积极影响 (4) 3.1.1改善地区宏观经济 (4) 3.1.3拉动基础建设，吸引外来人员 (5) 3.2消极影响 (5) 3.2.1高房价对城市化的影响 (5) 3.2.2增加了农村劳动力的转移难度 (6) 4 提出促进房地产业与城镇化协调发展的建议 (7) 4.1结论 (7) 4.2建议 (7) 4.2.1以经济增长为基础促进城镇化进程和房地产业发展 (8) 4.2.2正确面对城镇化进程中房价上涨问题 (8) 4.2.3在城镇化进程中明确房地产业的作用与责任 (8) 4.2.4促进城镇化和房地产市场的和谐发展 (9) 参考文献 (10) 谢辞 (11)
乌鲁木齐房地产价格对城镇化进程影响分析 指导教师： 摘要：房地产市场满足了人们的一定的物质需求，在国民经济中扮演着举足轻重的作用，房地产市场能否健康有序的发展严重影响着社会的稳定和社会主义市场经济能否高速发展。随着乌鲁木齐的城镇化的逐渐推进，农村人口逐渐向城市迁移，为城市的发展带来源源不竭的动力，城市的经济飞速发展，人民生活水平随之得到很大的改善，生态文明建设逐步落实，上述的这些方面都促进了房地产的需求量的提高，推动了房地产市场的发展。与此同时，在发展中出现了一些问题有待解决，例如房地产市场的市场供给量很难满足人们日益增长的需求，造成了房地产价格不断上涨。因此研究城市化和乌鲁木齐房地产市场之间的关系，找出房地产市场是如何对城镇化的进程产生影响的，城镇化的进程又是如何反过来影响房地产价格的，这对我们更深入的了解房地产市场和如何采取措施解决城镇化过程中房地产市场出现的问题有重要意义。 关键词：城市化房地产价格协调发展 1房地产价格与城镇化关系概述 1.1城镇化定义 城镇化可以描述为在地理位置上人口由农村转向城市的过程。该过程同时伴随着经济发展的集聚和分散。但随着社会的发展，人文发展、社会进步、环境和谐、资源优化等多方面内容也构成了城镇化的本质内涵，展现出自身的多样性和复杂性，而非仅仅局限于人口数量的增长这单一层面，而是社会转型的综合性过程。 从学科角度看，各学科对这多维度的社会现象有着不同的定义和理解。经济学将其看成是产业结构的升级及资源享赋的优化过程。指出地区间受到各流动的要素影响，形成了推进城镇化的主动力。其本质是农业活动逐渐替代非农活动的变化过程。人口学的观点则符合人口城镇化理论。以城镇人口数量衡量城镇化水平，本质是农村人口的城市转移。其中加入了该过程对经济，社会的影响。地理
城市轨道交通线路对房地产市场的影响研究专题-CRIC研究中心.
城市轨道交通对房地产市场的影响研究 (节选 CRIC研究中心 2012-10-18 未来,已来!——关于当前房地产企业基本发展形势判断 2012中国城市房地产发展前景及风险研究 上海商品住宅存量结构研究 苏州房地产市场发展及房价梯度探讨 2012年上半年上市房企中报评析 世茂营销管控模式研究 房地产企业存货专题研究 是否已经错过了最佳拿地时机?——重点城市土地底价走势解谜土地储备消化周期再变动 华润逆势变革的四大借鉴 2012年全国三大旅游项目专项研究 恒大集团营销及入城战术深度研究 执行主编:孟音林波
责任编辑:杨晨青 一、地铁对土地市场的影响 通过全国几个重点城市的研究,我们发现城市轨道交通建成后,会改变沿线土地的利用模式,带动周边地区的发展,给沿线土地带来显著的增值效应。这种增值效应反应在两个方面,分别地铁沿线的土地供应成交量及土地成交价格方面。在土地成交量方面,在地铁规划出台到和地铁通车是两个关键的时间节点,这段时期前后会出现土地成交的高峰。在土地成交价格方面,我们发现在地铁通车后土地成交价格上涨的幅度最大,同时地铁对远郊板块地价的推动效应更加明显,同时地铁发展相对成熟的城市对地铁规划的利好更加敏感,地铁规划出台及通车等因素会显著的影响土地价格变动。 1、供求关系:政府推地规模加大,企业拿地热情快速提升 (1供应方面:地铁线路规划出台及施工期沿线土地供应规模增大 轨道交通的规划对于地方政府来说是城市规划中非常重要的部分,在地铁开发的同时,政府也会同时对地铁沿线的土地进行规划,组织拍卖和挂牌。目前很多地方政府进行地铁筹建时,地铁建设的筹资很大部分来自于沿线土地的出让金,例如南京地铁在筹建时的具体运作方式就是首先由政府提前对沿线相关地块进行控制储备,委托规划局进行沿线土地属性调整和结构优化,同时委托地铁建设指挥部和相关单位在实施各条地铁线路征地拆迁中同步完成开发用地的征地拆迁工作。在土地招拍挂的过程中,会有专项成立的地铁房地产公司参与,保证沿线土地的增值更多的用于地铁建设。从这个角度考虑,在土地供应的方面,政府在地铁建设的关键节点通常会有大规模的推地动作,这也是规划出台后土地成交量开始显著上涨的根本原因。 我们以南京地铁二号线为例,选择其作为主要案例对象的原因是首先是这条线路运营已经近两年,可以完整看到其在不同时间节点的数据变化,另外南京作为长三角地区的重要城市,房地产市场发展相对成熟,同时土地的供应不像上海那样稀缺,更有研究和借鉴的意义。在区域选择方面选择南京栖霞区,主要是由于在2号线有很
浅谈城市化对房地产市场的影响
浅谈城市化对房地产市场的影响 摘要: 本文在阐述城市化的基础上,提出了中国的城市化状况及发展情况,以及房地产市场与城市化的关系;在结合中国国情情况下,数据分析可以得出中国的房地产的供需是严重不足的,中国城市化与房地产发展存是严重不协调的;中国在城市化发展过程中应当反思,相关部门更应把握好城市化发展方向。 关键词: 城市化供求关系人口算数 近几年，我国房地产价格持续上涨，这是多种因素综合作用的结果，但与我国快速推进的城市化进程不无关系。简单地说,城市化就是乡村转变为城市的现象和过程。当今中国各地,城市化现象十分普遍,城市化进程也十分显著,作为城市外在标记的房地产业也十分繁荣,城市化与房地产业关系的研究也成为学术研究的焦点。本文结合中国国情,阐述了中国城市化的路程,又以理论分析为基础，得出城市化通过影响房地产的供给与需求进而作用于房地产价格；同时，房地产价格反过来也会对城市化产生一定的影响。下面，本文将从城市化所引起的社会万物变化中特别是人口的变化所引起的商品房市场中供给关系，来谈谈城市化对房地产市场的影响。 一、什么是城市化 城市化是社会发展到一定历史阶段的产物, 它是工业化以后所特有的现象。由于经济社会的发展, 农业社会进入工业社会, 非农业活动的比重逐渐上升, 农村地域中城市要素逐渐增长, 出现了人口从以农业活动为主的农村向以非农业活动为主的城镇转移的过程, 城市人口比重日益增大, 城市数目迅速增加, 这就是城市化的基本含义。所以城市化是社会生产力发展的必然趋势, 也是国家工业化和农业现代化的必然结果。缺乏城市化, 工业化就难以加
快步伐, 信息革命也难以深入发展。城市化的本质是要使全体国民享受现代城市的一切成果并实现生活方式、生活观念、文化教育素质等的转变。城市化有三个主要标志: 城市人口的增加、城市人口在总人口中的比重上升、城市用地规模扩大。其中, 城市人口在总人口中的比重, 通常被用来衡量一个国家或地区城市化水平的高低, 是衡量城市化水平最重要的指标, 而城市人口和用地规模则反映了城市的发展是否合理。 二、中国城市化发展特点及其现状 1. 中国的城市化水平在改革开放后大幅提升。改革开放之随着中国经济的飞速发展, 城市化的发展速度也逐步加快,入了新的历史时期。特别是在1992 年之后, 随着市场经济体的建立和市场经济的发展, 城市化进入了实质性的飞跃发展阶段。在城镇人口比例方面, 1978 年中国城镇人口只占总人口的17.92% , 1990 年达到26.41% , 2000 年这一比例已经达到36.22%, 2006 年底则达到43.90%( 见图) 。城市化这种稳步增长的态势在很大程度上取决于中国经济的发展。改革开放之后, 随着外资的大量流入, 我国经济普遍进入快速发展时期, 特别是在东部沿海地区, 经济水平的快速提升一方面使得城市的范围越来越大, 另一方面也使得许多农村人口开始流向城市。在这样的大背景下, 城市化的进程不断加快, 取得了快速的发展。
最新利率上升对房地产价格的影响
利率上升对房地产价格的影响 二、利率上升对房地产价格的间接影响 利率是借贷资本的使用报酬，因此，利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。 2、利率上升通过证券市场进而影响房价。利率上升通过证券投资进而影响房价主要有两方面的表现：一方面，证券价格与利率之间存在着一定的依存关系，利率上升会使证券价格上升，获利降低，从而使得房地产商的直接融资成本过高，不能得到直接融资的有效支持，从而制约房地产开发商从证券市场获取资金支持能力，使得房产供给减少。另一方面，随着利率的上升，从事证券投资的投资者获利日渐减少，他们会把闲置资金转投向有升值潜力的领域，房地产就是他们眼中的“潜力股”。作为不动产，房地产的价值相对稳定，一般不会贬值，特别是中国经济的快速发展，人们对房地产的价值预期只升不降，投资者会选择将资金投向房地产市场，此举将加强对房地产的投机，使得房产需求增加，间接推动了房地产价格的上涨。这两种力量通过作用于房地产市场的供、需双方进而影响房价。 央行提高利率从理论上讲可以使房地产价格下降，然而影响房地产市场价格的因素很多，利率仅是影响房地产价格的一个因素，在其他条件不变的情况下，利率上升可以使房产商成本提高，进而影响供给与需求，有可能引起房价的下降。但价格不完全由成本决定，而是由供求双方的力量决定的，所以利率上升能否抑制房地产价格上涨或能在多大程度上影响房地产市场价格尚不能断定。以上我们
只讨论了央行提高利率对房地产价格的影响,对于其它因素对房地产需求价格的 影响以及提高利率对房地产供给价格的影响并没有涉及。特别是在当前我国经济 增长的速度、方式和区域发展战略的影响下，导致发达地区和城市的经济快速增长、人口的不断到如何城市空间的不断增长，最终会导致住房需求、住房存量的 上升，所以对于央行提高利率是否能抑制房地产价格上涨很难得出比较全面的结论。 【参考文献】 [1]聂名华：浅析房地产价格变动的影响因素[J]，中国房地产，1998（10）. [2]袁中友：浅论加息对我国房地产市场主体的影响[J]，大众科技，2005（8）. [3]徐保满：加息与房价[J]，中国房地产，2005（2）. [4]钱瑛瑛：加息与住房价格走势[J]，中国房地产，2005（1）.
房地产价格影响因素分析
房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游
和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政
城镇化对房地产价格的影响——基于江苏省的实证分析
城镇化对房地产价格的影响 ——基于江苏省的实证分析 摘要：近年来，城镇化进程在逐步加快，同时房地产价格也在持续上涨。那么，城镇化对房地产价格到底会产生什么影响？对房地产价格是起到了促进还是抑制的作用呢？首先，本文总结了国内外学者关于城镇化对房地产价格影响的相关研究结果。然后，从理论方面分析了城镇化对房地产价格的影响机制，得到相关理论基础。接着，以江苏省13个城市2007-2016年的数据为例，采用面板数据模型的方法进行实证分析。研究结果发现，苏南地区，城镇化发展对房地产价格的影响较为平衡；苏中地区，产业城镇化和人口城镇化对房地产价格具有显著的正向影响；苏北地区，人口城镇化和土地城镇化对房地产价格具有显著的正向影响。最后，本文就城镇化发展和房地产价格提出相关的建议。 关键词：城镇化；房地产价格；面板数据模型；实证分析
The Impact of Urbanization on Real Estate Prices ——Empirical Analysis Based on Jiangsu Province Abstract:In recent years, the process of urbanization is gradually accelerated, while real estate prices are also rising..So, what impact will urbanization have on real estate prices? Does it play a role in promoting or restraining real estate prices? First of all, this paper summarizes the research results of domestic and foreign scholars on the impact of urbanization on real estate prices.Afterwards, it analyzes the influence mechanism of urbanization on real estate price from the theoretical aspect, and obtains the relevant theoretical basis.Then, taking the data of 13 cities in Jiangsu Province from 2007 to 2016 as an example, the panel data model is used to carry out empirical analysis. The results show that the development of urbanization is more balanced in the southern of Jiangsu;In suzhong region, industrial urbanization and population urbanization have a significant positive impact on real estate prices;In the northern ofJiangsu, population urbanization and land urbanization have a significant positive impact on real estate prices.Finally, this paper puts forward relevant suggestions. Key words:urbanization;real estate price;panel data model;empirical analysis
城市化对房价的影响_线性还是非线性_基于四种面板数据回归模型的实证分析
第37卷第4期 财经研究 V o l 37N o 4 2011年4月Journal of Finance and Eco no mics A pr 2011 城市化对房价的影响:线性还是非线性? 基于四种面板数据回归模型的实证分析 骆永民 (安徽工业大学经济学院,安徽马鞍山243032) 摘 要:文章从线性和非线性两个角度分析了中国城市化进程对房价的影响。通过对各省历年房价和城市化的核密度估计空间分布分析,发现城市化和房价之间存在明显的正相关性,并且各省份的城市化和房价水平存在 双峰 分布特征和空间相关性。这说明在分析城市化对房价的影响时应考虑可能的门限效应和空间溢出效应这两种非线性关系。据此,文章基于中国30个省份1998-2009年的面板数据,使用普通面板回归、空间面板回归、门限面板回归和平滑门限面板回归这四种模型进行分析发现,城市化水平对本地区和相邻地区的房价均具有显著的促进作用,且在经济增长水平较高、人力资本集聚的地区,城市化对房价的促进作用更加显著。 关键词:城市化;房价;线性;非线性;面板数据回归模型 中图分类号:F293 3 文献标识码:A 文章编号:1001 9952(2011)04 0135 10 收稿日期:2010 12 08 基金项目:教育部人文社会科学研究青年基金项目(10YJ C790186) 作者简介:骆永民(1981-),男,安徽蚌埠人,安徽工业大学经济学院副教授。 一、引 言 2011年新年伊始,政府相继出台了一系列抑制房价快速上涨的政策。其中影响较大的有以下几条:(1)二套房贷款首付比例不得低于60%,同时贷款利率不得低于基准利率的1 1倍;(2)上海和重庆从1月28日起开征个人住房房产税,与此同时财政部、国税总局、住建部相关负责人表示,条件成熟时将在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税;(3)各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内要从严制定和执行住房限购措施;(4)各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。总结上述政策,政府旨在通过提高利率、开征住房房产税、限购以及增加土地和保障性住房供应等政策抑制房价的快速上涨。从相关实证研究看,提高利率(黄忠华等,2008;况伟大,2010)、增加土地和保障房供应(况伟大,2005;温海珍等, 135
中国城市化水平与房地产价格的实证分析
中国城市化水平与房地产价格的实证分析 单位中南林业科技大学经济学院,中南林业科技大学经济学院长沙410004,长沙410004 中文摘要运用协整分析方法与误差纠正模型,考察了1991~2005年中国房地产价格与城市化水平之间的关系。实证研究发现,中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因;中国的房地产价格与中国城市化水平之间存在一种长期稳定的正向变动关系;短期来看,均衡关系由短期偏离向长期均衡调整的速度较慢。最后,对实证结果进行了分析并指出了相关的政策含义。 刊名经济问题 ISSN 1004-972X 年 2008 期 01 作者刘芳;郭颖; 单位上海电机学院经济管理学院,上海电机学院经济管理学院上海200245 中文摘要以房地产市场供求的非均衡问题为中心,采用协整分析法确定非均衡计量经济模型参数估计迭代的初始值,运用非均衡计量经济模型对我国房地产市场供求总量进行了分析,从定量的角度对房地产市场的非均衡问题进行了研究。研究表明,房地产价格、国民经济发展水平、城市化水平、经济政策、生产投入等因素在不同程度上影响房地产市场的供求,而且我国房地产市场有效程度不够。 刊名上海电机学院学报 ISSN 1671-2730 年2007 期02 作者向为民;李娇; 单位重庆工学院经济与贸易学院,四川外语学院重庆南方翻译学院管理系 中文摘要城市化水平是衡量一个国家经济发展程度的重要标志,人口比例指标是最常用的城市化测度指标。随着城市化进程的加快,必然带来房地产投资的增加。文中利用格兰杰因果分析法(Granger Test of Causality),对我国1986-2003年间城市化进程和房地产投资增长作了实证研究。研究表明,目前我国房地产投资和城市化水平都处于不断上升阶段,房地产投资增长速度快于城市化增长,两者均保持相对平稳上升的趋势,且具有一定相关性,相关系数为0.205,具有相互促进的因果关系。 刊名重庆建筑大学学报 ISSN 1006-7329 年2007 期01 作者林玉伦;葛新权;周将; 单位北京信息科技大学工商管理学院 中文摘要<正>房地产业是国民经济的重要组成部分,在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。自住房货币化改革以来,人们对房地产的消费需求获得了巨大的释放,房地产市场得到了极大地繁荣。根据国家统计年鉴,自1995年以来,我国的国民经济大约以每年7%￣8%的速度增长;而房地产市场上的商品房交易额则以每年20%￣30%的速度增长,可见房地产市场的空 刊名当代经济 ISSN 1007-9378 年2007
房地产价格的影响因素
2．2．4我国房地产价格变化分析 中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基 本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市 场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产 开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年， 全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了 飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。 在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失 衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政 府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮， 导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始 采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行 为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格 开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生 的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。 其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会 的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认 为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有 的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价 格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那 些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优 劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地 产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地 产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一 是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么 样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的 通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞 街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发
ID448-城镇化对房地产市场的影响探究
城镇化对房地产市场的影响探究 谢旦杏1 （1. 北京大学城市与环境学院，北京大学不动产研究鉴定中心，北京100871）摘要：本文首先通过我国城镇化以及房地产市场的发展历程的回顾，对城镇化以及房地产市场的关系进行了简单的总结和分析，得出了城镇化推动了房地产市场发展、城镇化与房地产业市场需求之间存在正相关性的结论。之后，本文通过对我国城镇化率以及城镇人口进行了修正，得出了城镇化进程对房地产市场的推动作用并不大的结论。最后本文对城镇化以及房地产市场的协调发展提出了建议。 关键词：城镇化房地产市场影响 The Research on the Impact of Urbanization to the Eeal Estate Market XIE Dan-xing1 (1. College of Urban and Environmental Science, Real Estate Research & Appraisal Center, Peking University ,Beijing 100871, China.) Abstract: Firstly, through the review of the development process of real estate market and i urbanization n China, we summary and analysis of a simple relationship between them,such as Urbanization drive the real estate market and there is a positive correlation between Urbanization and the real estate market needs.Then we amend the urbanization rate and the urban population of China,to draw a conclusion that Urbanization is not play a large role in promoting of the real estate market.Finally, we propose some suggests that how to coordinate the development of the real estate market and urbanization. Key words: Urbanization；real estate market；impact
城市化发展对房地产价格影响的理论与实证分析
第23卷第2期2010年3月 西安财经学院学报 Journal of Xi’an University of Finance and Economics Vol123 No12 Mar.2010 城市化发展对房地产价格影响的理论与实证分析Ξ 王 飞,刘开瑞 (陕西师范大学国际商学院,陕西西安 710062) 摘 要:城市化导致了人口的大量迁移,而人口的大量迁移首先引起的就是对房地产的庞大需求。在我国目前房地产业的发展明显滞后于城市化发展的前提下,城市化的发展带来的是房地产价格的不断上涨。文章采用理论分析及OL S回归估计、参数协整检验、Granger因果关系检验等实证分析来解释城市化的发展对房地产价格的影响。 关键词:城市化发展;房地产价格;实证分析 中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1672-2817(2010)02-0033-03 一、城市化发展对房地产价格影响的理 论分析 城市是人类文明的标志,是人们经济、政治和社会生活的中心。城市化的程度是衡量一个国家和地区经济、社会、文化、科技水平的重要标志,也是衡量国家和地区社会组织程度和管理水平的重要标志。自改革开放以来,中国城市化发展迅速,但从总体上来讲,中国的城市化程度仍然十分落后。目前世界城市化平均水平为48%,发达国家城市化平均水平为76%,而中国在2008年年底城市化率仅为44.6%,还不及世界城市化平均水平。城市化发展水平滞后已成为严重制约经济发展的“瓶颈”。 从世界城市化的实践经验来看,城市化过程具有明显的阶段性特征。根据美国学者诺瑟姆(Ray M.Northam)提出的“S”型城市化发展轨迹理论所指出的,各国城市化进程所经历的轨迹,可以概括成一条稍被拉平的“S”型曲线。根据“S”型曲线所揭示的城市化发展加速期以及世界银行的相关统计数据,我们可以推测,当一个地区的城市化水平达到30%后,城市化进程将大大加快,一直到50%左右才会逐渐减速。据此可以判断出我国现在正处于城市化加速发展阶段。 从物理形态上来说,房地产就是城市化的载体,城市化和房地产被称作一对“孪生兄弟”。城市化意味着要进行大规模的城市基础设施建设,而这就意味着会出现对房地产的庞大需求。随着城市化进程的加速,住宅小区大批建造,商业用房成片崛起,这些无疑会给房地产业带来巨大的市场需求。 根据《中华人民共和国人类住区发展报告》的预测:到2020年,城市化水平将达到58%左右。据估计2009年城市人口规模为6.5亿人,2020年为8.6亿人。这就意味着在2009—2020年的12年间,平均每年有1750万乡镇居民转变为新的城市居民。 城市化决定了未来巨大的房地产需求。而要满足这些巨大的需求,就需要房地产业与城市化的同步、协调发展。但当前我国房地产业与城市化发展明显呈现出失调的迹象,单就目前的房地产供需比例来看,房地产业的发展明显滞后于城市化的发展(见表1)。 房地产业发展速度滞后于城市化进程,带来的一个直接的影响就是房地产市场供应满足不了因城市化加速带来的巨大需求,导致房地产价格的急速上升。从表1可以看出,我国从1996年到2005年, 33 Ξ收稿日期:2009-11-23 作者简介:王飞(1984-),男,陕西咸阳人,陕西师范大学国际商学院硕士生,研究方向为不动产金融;刘开瑞(1963-),男,陕西西安人,陕西师范大学国际商学院副教授,博士,研究方向为不动产金融。