契税新政典型案例解读

契税新政典型案例解读

[典型案例]李先生于2008年7月4日签定购房合同，房子单价6000元/平方米，总价70万。黄先生在今年11月3号购买了个人的第一套房，面积为90平方米，合同日期为11月3号。他们不知道自己办理房产证时分别应该如何交纳契税。

[典型解析]2008年10月23日公布的新政规定：个人购买高档住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率由4%调整为3%。其中，个人购买普通住房由 2%调整为1.5%;个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。

10月28日，市国土房产局出台了实施细则：今年2月1日前签订购房合同或交易合同的，按照此前单价5500元/m2、总价70万及别墅的分界线，高档房及普通房分别征收4%或2%的契税;2月1日~10月31日购买的房产，以合同时间为准，按照单价5700/m2、总价80万及别墅等标准，分别征收2%或4%的契税;11月1日以后购买的房产，以合同时间为准，按房屋不同档次，分别按4%、3%、1.5%或1%征收契税。

根据以上新政推理：李先生签定购房合同时间在2月1日~10月31日之间，按照单价5700/m2、总价80万的标准判断，他的这个房子由于单价超过了5700/m2，所以属于非普通住宅，故契税为4%。黄先生签定合同的时间在11月1日之后，执行新政，因为他是首次购买个人住房且面积为90平方米，故契税为1%。

契税该在什么时候交

（案例）

邓小姐购买樱花园的房子，交首付款时，开发商让她把契税、印花税、买卖手续费、房屋登记费等一并缴清，并把这些钱与首付款一起开在同一收据里。

后来邓小姐听说契税并非在购房时就必须交纳，就要求开发商退还其预付的契税。开发商则认为，这实际上是为客户着想，契税预先收齐，办理房产证时方便，表示不愿退，双方闹得很不愉快。邓小姐遂向律师咨询。

（评析）

首先让我们从法律上来看一下，契税究竟应该在什么时候交、向什么部门交。

《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签定土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属合同性质凭证的当天”。

第九条规定：“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内交纳税款”。

可见，契税应该在签定土地、房屋权属转移合同的当天交纳。但实践中，由于我国实行国家登记确定不动产所有权转移的制度，所以往往是买卖双方到房管部门立契的当天，才被视为房屋权属合同确定日。也就是说，房屋买卖双方办理房屋登记过户手续的时候，才是交纳契税的义务发生之日。

有些购房者很早就签定了商品房预售合同或销售合同，但由于种种原因，可能要很久甚至几年以后才去办理房屋过户登记手续，只有在办手续的时候才开始交纳契税。

再看法律规定的收税机构，国家税务总局《关于契税征收管理若干具体事项的通知》第二条规定：“契税征收应当以征收机关自征为主。目前自征确有困难的地区，经上一级征收机关批准，可以委托当地房屋管理部门、土地管理部门或者其他有关单位代征。对代征单位，征收机关应发给委托代征证书，进行政策和业务指导，确保将代征税款及时解缴入库。”

实际上，现在通行的做法都是由房管部门代为征收契税的，除外，其他企业一般无权代为征收契税。

樱花园的开发商在签定预售房屋合同的同时就要求客户预交契税、手续费等，我猜想其本意可能只是想代理客户办理房屋权属转移手续。先预收契税等费用，就不必日后再追着客户罗罗嗦嗦地索要交契税的钱、索要交手续费的钱等。

这倒也是从便民的角度考虑的，但为什么最后会与客户闹得很僵呢，我认为是其工作方式存在不妥之处。这件事情，原本可以向客户好好解释，让客户了解到法律的具体规定，得到客户的理解与配合。并且要注意，从法律角度上讲，客户并无需在签署房屋预售或销售合同的同时就先行交纳契税的。之所以这样，完全是为了方便开发商代办相关手续。所以客户愿意配合就配合，客户不愿意配合，谁都无法强迫客户先交纳税费。基于这个道理，当客户提出要求退还预交的税费时，也不能扣着不给。

由于不太了解法律的规定及工作方式欠妥，所以本案例中的开发商处于好心办事，但效果欠佳，令人遗憾。我想，只要双方以法律为依据，以互谅互让的精神协商，应该不难解决这个问题。

契税案例

（1）父母将自己名下房产过户给子女（即仅作房产证更名），是否视同法定继承人继承土地、房屋权属，不缴纳契税？

答：父母在世时将名下房产过户给子女的行为不能视同继承土地、房屋权属，应属于赠与行为，按规定缴纳契税。

（2）个人购房发票购房金额里既包含了住房还包含了车库价格，是否要分开缴纳契税？

答：承受的房屋附属设施如为单独计价的，按照各自适用的税率缴纳契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

另外，根据《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）的规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，应按照契税法律、法规的规定缴纳契税。对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不缴纳契税。

（3）甲在南山顶泰花园购买了一套房产，采用分期付款方式支付款项，首期支付总价款的五成，应按总价款还是按首期支付的款项计缴契税？

答：按照现行契税法律、法规规定，房屋买卖的计税依据是成交价格，即权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格包含的所有价款都属于计税依据范围。

采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计缴契税。

（4）个人购买自用普通住房的，继续执行暂减半征收契税的优惠，适用税率为1.5％；对个人受赠的普通住房应如何适用契税税率？

答：个人受赠、交换普通住房比照个人购买自用普通住房，适用税率为

1.5％。

（5）甲在福田区竹子林众海家园2期购买了一套房产，房屋类型为高层，建筑面积为138.33平方米，成交价格2159960元。请问甲应缴纳契税多少元？

若甲是因拆迁而重新购置该住房的，根据拆迁补偿协议其拆迁补偿款为1000000元。则甲应缴纳契税多少元？

每平方米成交价格：2159960/138.33=15615（元/平方米），已超过福田区商品住房平均交易价格的1.44倍（13800元/平方米），因此，不满足普通住房条件，不能享受个人购买自用普通住房要求享受减半征收契税的优惠政策，应照常按3％的税率缴纳契税。

应缴纳契税为：2159960×3％＝64798.8（元）

若甲因拆迁重新购置住房，按照政策可只对超出部分计缴契税：（2159960－1000000）×3％＝34798.8（元）

（6）某大型企业计划在某地兴建厂房，当地政府为鼓励企业投资，给予该企业减免土地出让金的优惠政策，以零地价方式将部分国有土地使用权出让给该企业。对于此种以零地价方式取得国有土地使用权的行为是否需缴纳契税？

答：契税现行法律法规规定，对承受国有土地出让金所支付的土地出让金，要计征契税。《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）明确规定，不得因减免土地出让金，而减免契税。因此，此种以零地价方式取得国有土地使用权的行为应缴纳契税。

（7）某国有企业A将名下一划拨用地经补缴土地出让金和其他出让费用后转为出让用地，补缴的土地出让金和其他出让费用共500万元。之后A又将此出让用地以1000万元的价格转让给某公司B。请问如何缴纳契税？

答：契税一般由受让方缴纳。上述案例比较特殊，转让方和受让方均须缴纳契税。因此涉及到两个环节的契税。

①B缴纳的契税：1000×3％＝30（万元）

②A缴纳的契税：500×3％＝15（万元）。（先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。）

（8）甲为乙的生前好友，根据乙的遗嘱，甲承受了乙的一处房产。请问甲是否应缴纳契税？

答：契税现行法规规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。而非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。因此，甲应缴纳契税。

离婚分房案例四：离婚房产更名不交契税

如果房产证上只有夫妻双方一方的名字，那么在办理离婚手续时需要如何办理呢？

皇姑区房产交易中心副主任燕辉告诉记者，因为离婚后的房产涉及很多问题，所以在交易中心办理手续的时候工作人员都格外仔细。首先，必须夫妻双方全部到场签字，此前也出现过有人冒名顶替来进行离婚后的房产更名，都被工作人员识破。手续上如果是协议离婚就拿离婚协议书，如果通过法院裁决的，就拿法院判决书，房产部门将根据相关证明为双方办理更名。其中包括离婚证、双方的身份证、房产证、契证等，由于是夫妻双方分割财产，所以免交契税及鉴定费，只需要交纳100元查档费及80元工本费，交易费则按每平方米3元计算。

曾凡东等商品房买主诉桑植县房地产开发公司房屋买卖契税承担案

2008-4-14

【颁布单位】最高人民法院中国应用法学研究所

原告：曾凡东等桑植县首批商品房十户买主。代表人：曾凡东，男，３４岁。被告：桑植县房地产开发公司。

１９９３年１２月至１９９４年４月间，桑植县房地产开发公司（下称开发公司）分别与曾凡东等１２户商品房买主签订了商品房购销合同书。合同中约定了购房位置、销售价格、建筑标准、结算、付款、验收方法、税费负担、违约责任以及房屋售后管理等。合同第２条第２项约定：“商品房价格以建筑面积每平方米造价为计算单位，内容包括：勘测设计、土地征用青苗补偿、劳动力安置，房屋建安工程费用、给排水电等配套设施费用。”第６条第２项约定：“甲方（公司）负责办理房屋交易和产权手续，并领取房权证，待乙方（买主）将全部款额交足甲方后，由甲方连同购销房屋一并移交给乙方，所需经费按有关规定执行。其余有关税费均包括在商品房的单位造价内，不再另行收取”。

合同签订后，１２户买主分别向开发公司交纳了购房定金。１９９４年年底前，１２户买主交清全部购房款后，开发公司按合同约定陆续将房屋移交给１２户买主，并于１９９５年３月将其房屋所有权证移交完毕。１９９５年４月，桑植县澧源镇财政所征收了除钟岐山、周传兴以外其他１０户房屋买主即本案原告

的契税共计１９９８６．５３元，其中刘双英、王树成因迟交契税还交滞纳金共１０３４元。该１０户买主以契税不应由自己承担为理由，向桑植县人民法院提起诉讼。

原告诉称：根据合同规定，房产契税应由被告开发公司承担。现要求被告承担契税和刘双英、王树成两户买主交付的滞纳金。被告开发公司辩称：合同第６条规定的不另收取的税费是指房产售前的税费，如耕地占用税、营业税、水电增容费、消防管理费等。契税是房产售后买方应完纳的契税，不包括在单位造价之内。原告的诉讼请求没有法律依据，应当驳回其起诉。

【审判】

桑植县人民法院认为：被告与原告签订合同时在第６条第２款明确规定：“其余有关税费均包括在商品房的单位造价内，不再另外收取”。其意思表示真实，权利义务明确，即已包括在单位造价内，应由被告承担契税。原告刘双英，王树成两户所交的滞纳金应由自己承担。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款、第一百一十四条的规定，判决：被告应退还原告被征契税金额共计１９９８６．５３元；刘双英，王树成两原告被罚滞纳金１０３４元由其各自承担。

开发公司不服判决，以商品房单位造价没有包括契税，契税是房屋交易之后，按有关规定由房屋买受方承担，曾凡东等１０户买主已交纳的契税不应由我公司承担为理由，上诉至张家界市中级人民法院，请求改判。被上诉人曾凡东等１０人答辩认为原判正确，请求维持。

张家界市中级人民法院经审理认为：１０户商品房买主与开发公司双方签订的商品房购销合同有效。合同中约定“其余有关税费均包括在商品房单位造价内”的税费，应是指房屋买卖成立即房屋所有权转移之前的税费，不包括房屋买卖成立之后的契税。契税是房屋交易后由房屋买受人持房屋所有权证应交纳的税费，我国契税暂行条例明确规定应由房产买受人凭所有权证交纳，契税应由１０户商品房买主交纳。原审判决契税由开发公司承担，适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国契税暂行条例》第３条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（一）款第（二）项的规定，于１９９６年５月２８日判决：一、撤销桑植县人民法院民事判决。二、１０户商品房买主被征契税１９９８６．５３元由其各自承担。刘双英、王树成两户被罚滞纳金１０３４元由其各自承担。

【评析】

本案二审判决是正确的。１０户商品房买主以购销合同第６条第２款“其余有关税费均包括在商品房的单位造价内，不再另外收取”的约定而推定房产契税应由被告承担，这显然属于对房产契税形成及其特征税的错误理解。这里有必要对房产契税做一下说明。房产契税是一种财产税，是以财产的数量和总价值为对象，并且是房产售后的税目，有专门的经征机关。它不可能包含在房屋造价之内。因此，房产公司无权代征，也无法代征。本案审理过程中，原告提及开发公司未告知契税的交纳义务人，认为这是开发公司以欺诈手段实施的民事行为。这是否

是欺诈的民事行为？构成欺诈的民事行为有三个要件：①欺诈方有欺诈的故意；

②有欺诈的行为；③受欺诈一方因陷入错误认识而进行了民事行为。根据法律的规定，房屋买卖双方应及时办理各种手续，然后由承受方交纳契税，这是房屋承受方应知的法定义务。契税所产生的是一种征税机关与承受方的行政行为，而不是买卖双方的民事行为，因而开发公司没有告知的义务。同时，在双方的合同中，也无欺诈行为的意思表示，开发公司没有作出代征的表示。如果开发公司作出代征的表示或同意由其交纳契税，这种行为就是违反法律的无效行为。由此看来，开发公司没有实施欺诈民事行为。应当认为，双方合同中的约定确有模糊之意，容易使人产生误解。但此并不影响契税义务人应承担的义务的履行和此义务属房屋承受方应知内容的认定，也不影响合同双方当事人民事权利义务的具体内容及其与一方当事人在行政法律关系中的义务的区别。

新政后买卖房省钱十大案例

信息来源：厦门房产网发布人：admin3 发布时间：2008-11-18 10:26:38 【我

来说两句】

买房卖房省钱十例

以下是一些相关的买卖案例，您可以算算，买卖什么样的房子，可以省多少钱。

（温馨提示：在以下案例中，住宅总价均拟定为100万元，出售时间拟定为2008年11月1日。）

买普通一手房可省万余元

案例一：个人＋首次购买＋普通住宅(面积≤90平方米)

按原来的税收标准，需向买方征收共1.5%的契税和0.05%的印花税。

新政后，买方税费全免，减免额达15500元。

案例二：个人＋首次购买＋普通住宅(90平方米＜面积≤144平方米)

新政后，买方减免1%的契税和0.05%的印花税，税收减免幅度为68%，减免额为10500元。

案例三：个人购买高档住宅＋非首次购买住宅(普通＋高档)

原来的税收是1.55%或3.05%(高档住宅比普通住宅契税高1.5%)。新政后，买方减免印花税0.05%，减免额为500元。

二手房卖方受益也很大

案例一：个人＋首次购买＋普通住宅(面积≤90平方米)＋卖方购买2年不足5年＋自用2年

如果产权证发证时间或购房契税完税时间在2006年10月31日，则买卖双方合计，原税收为8.65%。新政后全部减免，减免额为86500元，其中卖方减免了71000元。

案例二：个人＋非首次购买＋普通住宅(面积≤90平方米)＋卖方购买2年不足5年＋自用2年

新政后，实际减免税有卖方的营业税及附加、个人所得税，买卖双方的印花税共计7.15%，减免幅度为83%，减免额为71500元，其中卖方减免了71000元。

案例三：个人＋首次购买＋普通住宅(面积≤90平方米)＋卖方购买不足2年＋自用不足2年

成交总价100万元，与原价相比有增值，出售时间为2008年11月1日，买方是首次购买住房。新政后，实际减免税有买方1.5%的契税和买卖双方合计0.1%的印花税，减免幅度为18%，减免额为16000元。

案例四：个人＋首次购买＋普通住宅(90平方米＜面积≤144平方米)＋卖方购买2年不足5年＋自用2年

产权证发证时间或购房契税完税时间在2006年10月31日，成交总价100万元，与原价相比有增值，出售时间为2008年11月1日，买方是首次购买住房。新政后，实际减免税有卖方5.55%营业税及附加、1.5%个人所得税，买方1%的契税，以及买卖双方合计0.1%的印花税，计 8.15%，减免幅度为94%，减免额为81500元。

案例五：个人＋首次购买＋普通住宅(90平方米＜面积≤144平方米)＋卖方购买不足2年＋自用不足2年

产权证发证时间或购房契税完税时间在2007年10月31日，成交总价100万元，与原价相比有增值，出售时间与上同。新政后，实际减免税有买方1%的契税以及买卖双方合计0.1%的印花税，减免额为11000元。

案例六：个人＋非首次购买＋普通住宅(90平方米＜面积≤144平方米)＋卖方购买2年不足5年＋自用2年

新政后，实际减免税有营业税及附加、个人所得税、印花税计7.15%，减免额71500元，减免幅度为83%。

案例七：个人购买高档住宅＋卖方购买2年以上不足5年＋自用2年以上

某个人将自住2年以上的高档住宅出售，并且产权证发证时间或购房契税完税时间在2006年10月31日，成交总价100万元，与原价相比有增值，出售时间2008年11月1日，买方无论是首次还是非首次购买住房，买卖双方合计，原税收10.65%。

新政出台后，实际减免税有土地增值税、个人所得税、印花税计2.10%，减免额为21000元，减免幅度为20%。据厦门晚报